Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

VÕ VĂN TÁM

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VÕ VĂN TÁM

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM
2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

KHĨA X

Hồ Chí Minh, năm 2021


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VÕ VĂM TÁM

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM
2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH

Hà Nội, năm 2021


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ln được Nhà nước xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực thiết yếu và quan trọng phát triển đất nước trong mọi giai đoạn. Từ
khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một
chế độ sở hữu, đó là sở hữu tồn dân. Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm
1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53)
[37]. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hố chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng
thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử
dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đơi với bảo vệ mơi trường [37].
Quyền sử dụng đất của người dân là một loại quyền về tài sản đặc biệt
phát sinh trong quan hệ sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận. Hiện nay, về
mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Chuyển quyền sử

dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức
chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến. Trong
giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách
quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự
1


do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở
và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động
đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.
Bình Tân là địa phương mới ven của Thành phố Hồ Chí Minh được thành
lập theo quy định tại Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm
2003 của Chính phủ. Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía Tây Thành
phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng bằng sông Cửu Long theo tuyến quốc lộ 1
A. Khi mới thành lập, quận có những thuận lợi và khó khăn thách thức đan xen,
bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển thì vẫn tồn tại nhiều
khó khăn như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn nhiều yếu kém, phát triển
chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp, trật tự an
toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ, chính quyền
và Nhân dân quận Bình Tân đã nỗ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ đạo
khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương,
Chương trình, Kế hoạch của Thành phố [59]. Hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế nói riêng trên địa bàn quận Bình Tân cũng gặp những khó khăn vướng mắc
liên quan đến thủ tục, cơ sở pháp lý của hoạt động chuyển nhượng. Từ những
lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ

chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình
Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy
có nhiều tác giả đã phân tích ở góc độ về hợp đồng dân sự, hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:
2


Về giáo trình, sách chun khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường
Đại học Luật Hà Nội do Nxb Cơng an nhân dân xuất bản năm 2013 [56]; Giáo
trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân
xuất bản năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu
pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh
Hằng do Nxb Thông tin và truyền thơng xuất bản năm 2011; Hồng Thế Liên
(chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc
gia, Hà Nội 2009 [28]…
Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa
luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn
Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012;
Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả
Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận
án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của
tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm
2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của
tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016…
Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp
chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2004; Phạm Hồng
Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết
hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số
10/2006…

3


Các cơng trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao
gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ
sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của
chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu,
phân tích một cách có hệ thống, tồn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013
thì dường như cịn thiếu một cơng trình khoa học như vậy. Trên cơ sở kế thừa
kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã
cơng bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý
luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận
dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế;
phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013
và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; để từ đó đề
xuất các phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế ở nước ta hiện nay.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế;

4


- Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai
năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;
- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất
đai năm 2013 tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;
- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế ở nước ta hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới tạo
nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển
theo hướng hiện đại.
- Nghiên cứu các quy định điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành.
- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành ở nước ta.
- Hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức

kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế nói riêng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
5


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi
Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v. Tuy nhiên, trong khuôn
khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu
vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước
và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được đề tài luận văn sử dụng để giải quyết các vấn đề của
đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn
giải… được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận văn khi nghiên cứu những
vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp…
được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận
logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả
thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo Luật Đất đai năm 2013.

6


6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa
trong việc:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013
về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện
những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong q trình triển khai thi hành các
quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.
- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy
định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác
giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho
đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như
cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng
đất ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu
tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế.

7

Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013
và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay.

8


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế
1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Nghiên cứu pháp luật về đất đai thì một trong những quyền cơ bản nhất
và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ cho một
bên khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại điểm 10, Điều 3 của
Luật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người
này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” [38].
Trong q trình các cấp có thẩm quyền thực hiện việc xây dựng BLDS
năm 2005 có một số ý kiến của các chuyên gia cho rằng không cần bổ sung vào
BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai (luật
chuyên ngành) đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc,
Quốc hội quyết định giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về QSDĐ trong Bộ luật
dân sự mới - BLDS năm 2005 để điều chỉnh toàn diện và thống nhất trong các
văn bản pháp luật về vấn đề này tại Việt Nam. Đương nhiên, các quy định về

trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật đất đai thì BLDS khơng
nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc
chuyển QSDĐ. Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ [36]. Tuy nhiên,
đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã được bãi bỏ vì đã
được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết.
Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách
thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Việc người SDĐ được thực hiện giao dịch
về QSDĐ như là chuyển nhượng nghĩa là tiến hành dịch chuyển QSDĐ của mình

9


theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai hiện
hành [57, tr.209], thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng QSDĐ
là tài sản của người SDĐ; họ được đưa nó vào lưu thơng, trao đổi trên thị trường;
tạo thuận lợi để người SDĐ khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.
Như vậy, QSDĐ của người SDĐ có thể được hiểu theo hai nghĩa:
Ở mức độ chung nhất và theo cách hiểu thơng thường trong q trình nghiên
cứu thì QSDĐ được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu QSDĐ:
Quyền chiến hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt. Nghĩa là người sở hữu
QSDĐ quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy không
phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người SDĐ có QSDĐ do đại diện chủ sở
hữu là Nhà nước trao theo đúng quy định của pháp luật để có thể tiến hành việc
khai thác, SDĐ một cách hiệu quả nhất.
Ở mức độ riêng và đối với những chủ thể SDĐ được quyền giao dịch
QSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thị
trường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người SDĐ. Tùy loại
chủ thể SDĐ và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người SDĐ được phép
thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là QSDĐ của mình.
Từ những phân tích này, tác giả cho rằng QSDĐ là quyền tài sản trị giá

được bằng tiền của người có QSDĐ đối với diện tích đất mà mình được Nhà
nước trao quyền sử dụng và giao diện tích đất đó để sử dụng trong khoảng thời
gian theo quy định của pháp luật.
Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tài sản bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và Điều 115 quy định: Quyền tài sản là
quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền
sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [44].

10


Theo pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ gồm bảy quyền. Đó là: (i).
chuyển đổi QSDĐ; (ii). Chuyển nhượng QSDĐ; (iii). Cho thuê (cho thuê lại)
QSDĐ; (iv). Để thừa kế QSDĐ; (v).Tặng cho QSDĐ; (vi). Thế chấp bằng
QSDĐ; và (vii). Góp vốn bằng QSDĐ. Có những quyền khi được thực hiện, sẽ
có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận
quyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủ
thể kia (nghĩa là có sự thay đổi chủ thể SDĐ) [57, tr.209] và được gọi tên chung
là quyền chuyển QSDĐ, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ8. Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là
một trong những quyền giao dịch QSDĐ có sự chuyển quyền mà người SDĐ
quan tâm.
Pháp luật đất đai của nước ta không đưa ra định nghĩa cho từng quyền
giao dịch QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, bao gồm cả quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra khái niệm về chuyển QSDĐ, theo đó là
việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua
các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn
bằng QSDĐ (Điều 3 Khoản 10) [38]. Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một
hình thức chuyển QSDĐ. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức kinh doanh BĐS và nó phải

được thực hiện trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Xuất phát từ
các phân tích đa chiều ở trên và đặc biệt là dựa trên quy định về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật dân sự, chúng ta có thể hiểu chuyển
nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đất đai.

11


Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
cũng đưa ra định nghĩa tương tự: Chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ
chuyển giao hoàn tồn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản
tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với
quy định pháp luật [57, tr. 220].
Giống với các quyền liên quan đến QSDĐ khác, hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng
sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng
và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của
pháp luật về đất đai, luật về hợp đồng. Tuy nhiên, nếu chuyển đổi QSDĐ hướng
đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sự phân tán, manh
mún của đất đai là cần thiết; hoặc để thừa kế hay tặng cho QSDĐ là hành động
xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng
cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng
QSDĐ là nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; thì chuyển nhượng
QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận. Dù trong một số trường
hợp, việc chuyển nhượng QSDĐ là do nhu cầu di chuyển chỗ ở, không tiếp tục
SDĐ, nhưng trong chuyển nhượng, QSDĐ được trao đổi với một khoản tiền,
và bên chuyển nhượng, nếu khơng vì lý do cấp thiết nào đó phải chuyển nhượng

ngay QSDĐ, thì thường cố gắng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị
tương đương hoặc cao hơn giá trị QSDĐ chuyển nhượng mà họ đã tạo lập.
Nghĩa là việc chuyển nhượng QSDĐ thường phải mang đến cho bên chuyển
nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền [33]. Đồng thời, nhận chuyển nhượng
QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những
chủ thể mong muốn có QSDĐ. Theo đó, QSDĐ của người tổ chức, cá nhân
được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và
phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường kinh doanh BĐS nói chung.

12


Vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các giao dịch QSDĐ
cịn lại. Trong đó, hàng hóa QSDĐ ở đây là quyền tài sản, tức là QSDĐ được lưu
chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng
giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích
kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn. Và do đó, chuyển nhượng QSDĐ được
pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể SDĐ khác nhau khi các chủ thể này đáp ứng
được những điều kiện mà pháp luật quy định [57, tr. 223].
Là một trong các chủ thể SDĐ chủ yếu cho mục đích kinh doanh nên tổ
chức kinh tế trong nước cũng được pháp luật quy định có quyền chuyển nhượng
QSDĐ, khi đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định.
Từ các phân tích trên, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức
kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuyển
giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền
tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy
định pháp luật, với điều kiện là tổ chức kinh tế trong nước với tư cách bên
chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện
pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

1.1.2.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế
Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế
là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các
văn bản pháp luật. Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt về
một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục
đích tìm kiếm lợi nhuận.
Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong
nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,

13


tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn
vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây
gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ [35]. Quy định này chỉ mang tính
liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, tổ chức kinh tế được xác định là một trong
số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ. Mục
đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ
chức trong nước, kể cả các tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức nước ngoài.
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại Việt Nam theo quy
định của pháp luật được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan
hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư. Năm 2013, khi Luật đất đai mới
ra đời thì tổ chức kinh tế đã được nhắc đến tại Khoản 27 Điều 3, nhưng không
phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê rằng: Tổ chức kinh tế
bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định. Điều
này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức được gọi là
tổ chức kinh tế trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi. Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân

nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt
động đầu tư [38].
Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật
đất đai của Việt Nam là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận QSDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có QSDĐ hoặc một
doanh nghiệp có QSDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân
trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Cũng theo
quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế và cách

14


hiểu về tổ chức kinh tế phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam. Theo
pháp luật dân sự Việt Nam, tổ chức kinh tế là một pháp nhân [38].
Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về tổ chức kinh
tế đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động
đầu tư kinh doanh [40]. Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng tổ chức
kinh tế là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật.
Còn tổ chức kinh tế có QSDĐ là các pháp nhân trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ.
1.1.2.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất
Tổ chức kinh tế trong SDĐ là một tổ chức có QSDĐ. Song không phải
bất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ. Bên cạnh các đặc điểm
chung của tổ chức trong SDĐ, tổ chức kinh tế trong SDĐ có một số đặc điểm
riêng sau:
Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong SDĐ được Nhà nước giao đất
có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp cơng ích
SDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi

giải trí cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh… mới được Nhà nước
giao đất không thu tiền SDĐ. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức
kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi. Đất đai là một trong những yếu tố
đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Điều
này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh
của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được tính ra giá trị kinh tế để đem
trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế
chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh… Do đó, yếu tố đầu vào
15


là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá trị QSDĐ) được
tính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa. Muốn vậy, QSDĐ phải là tài sản của
doanh nghiệp, tổ chức kinh tế. Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất.
Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà tổ chức kinh tếSDĐ được pháp
luật quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai. Điều này thể
hiện ở 02 điểm dưới đây:
(1) tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn… Trong khi đó, tổ chức kinh tế SDĐ để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
(2) Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích cơng cộng thì được Nhà
nước giao đất khơng thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mục
đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc được Nhà nước cho thuê đất.

Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện
dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất. Trong khi đó, các
doanh nghiệp ngồi nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do hạn
chế về năng lực tài chính, nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm
công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào giấy
phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ thể này

16


dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép
đầu tư. Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinh
doanh. Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các
điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tếtrong nước được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình.
1.1.2.3. Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Nội dung chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế bao gồm nhiều vấn
đề. Đó là những vấn đề về nguyên tắc quản lý đất đai và quản lý việc kinh
doanh QSDĐ; vấn đề về chức năng của Nhà nước trong quản lý đất đai với vai
trò là đại diện chủ sở hữu; vấn đề về nghĩa vụ của Nhà nước trong việc quản lý
đất đai và ban hành các quy định về trao QSDĐ cho người sử dụng đất để họ
có thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường kinh doanh BĐS; vấn đề về
chuyển QSDĐ, về chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế và xử lý các
hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ… Trong các nội dung nói
trên, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế chủ
yếu tập trung giải quyết các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển
nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế. Trong số các
vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế thuộc nội dung của pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ của tổ chức kinh tế nổi lên 4 vấn đề. Đó là vấn đề về điều kiện chuyển
nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng [31].
1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ
chức kinh tế
1.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho tổ chức kinh tế

17


Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản cơng, thuộc sở hữu tồn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không
trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thơng qua quyền đình đoạt tối cao của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao
đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ
được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp [37]. Khái
niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau:
Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi
các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.
Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự
trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh
các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau. Theo phương diện này,
hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng
khái quát. Hợp đồng dân sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân sự
là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và
nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm
một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà

trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng” [30].
Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được
quy định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [36].
Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp
đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005. Theo đó hợp đồng dân sự là
một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi
đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định.

18


Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được
hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa
vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng,
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định
của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [44].
Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyển
nhượng là chủ yếu. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thơng qua
chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà
nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản
lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt
hay thiết lập các quan hệ ln ln được thực hiện theo một vịng trật tự nhất
định. Điều này thể hiện ở một số điểm sau:
- Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát
từlợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ vai trị của loại đất này đối với q
trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu chính

là nơng nghiệp.
- Người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuếchuyển QSDĐ
theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo
quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định
này là điều tiết thu nhập của người chuyển QSDĐ phát sinh thông qua việc
chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.
Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât của tổ chức
kinh tế

19


Pháp luật là những quy tắc điều chỉnh hành vi của con người, do Nhà
nước ban hành và có tính cưỡng chế [30, tr.14]. C.Mác cho rằng pháp luật ln
có tính giai cấp, vì vậy, trong Tun Ngơn của Đảng công sản, C. Mác và
Ph.Anghen đã chỉ rõ bản chất của pháp luật tư sản như sau: Pháp luật của các
ơng chỉ là ý chí của giai cấp các ơng được đề lên thành luật, cái ý chí mà nội
dung là do những điều kiện vật chất và đời sống của giai cấp các ông quyết
định [29, tr. 619]. Các quy tắc điều chỉnh hành vi của con người do Nhà nước
ban hành còn được gọi là các quy phạm pháp luật. Các quy phạm pháp luật là
những quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành trên cơ sở phản ánh các quy luật
phát triển khách quan của tự nhiên, của xã hội và ý chí của giai cấp thống trị.
Từ đây, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh
tế là hệ thống, là tập hợp các quy tắc xử sự do các cơ quan có th m quyền ban
hành trên cơ sở phản ánh các quy luật khách quan của tự nhiên, của xã hội và
ý chí của giai cấp thống trị nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực quản lý, sử dụng và chueyern những QSDĐ của tổ chức kinh tế. Ở Việt
Nam, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế là những quy tắc
xử sự do các cơ quan nhà nước có th m quyền ban hành trên cơ sở phản ánh ý
chí của giai cấp công nhân và nhân dân lao động Việt Nam về lĩnh vực đất đai

nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai liên
quan đến chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế [48, tr.31].
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho tổ chức kinh tế
Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng
chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản của chuyển
QSDĐ, theo đó, các bên có QSDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau để thỏa
mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Trong những năm qua, Nhà nước
ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông
20


nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy,
đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất,
tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến
bộ khoa học vào sản xuất nơng nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản
lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Cũng như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển
đổi QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ
của bên này để thiết lập QSDĐ cho bên kia.
Hai là, triển khai hoạt động so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ với hình thức thế chấp QSDĐ theo quy định. Như vậy, khác với hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ
khơng trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp,
việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý”
từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “QSDĐ theo
danh nghĩa pháp lý” đó, cịn “QSDĐ thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, và bên
nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” QSDĐ của
bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng.
Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hình thức hợp
đồng mua bán tài sản Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều
chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều
được phát sinh thơng qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với
nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ (đối với hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận
tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận QSDĐ hoặc tài sản.
Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đặc điểm về chủ thể. Chủ thể của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
là các tổ chức kinh tế trong nước. Các tổ chức kinh tế này có thể là các doanh
21


nghiệp Việt Nam, HTX, liên hiệp HTX và các tổ chức kinh tế khác thực hiện
việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích sinh lợi. Một cách cụ thể, chủ thể
của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là các tổ chức kinh tế tham gia vào
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ với ý nghĩa là một hình thức kinh doanh BĐS.
Các tổ chức kinh tế này bao gồm bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận
chuyển nhượng. Để được tham gia vào quan hệ kinh doanh BĐS thông qua
chuyển nhượng QSDĐ, cả hai bên ngoài việc phải tuân thủ các quy định về chủ
thể của pháp luật nói chung, họ cịn phải đáp ứng các quy định của pháp luật
về đất đai nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng [27].
- Đặc điểm về nguồn luật. Như đã phân tích ở trên, tại Việt nam quy định
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
là một quy định mang tính Hiến định và là một nguyên tắc quan trọng, xuyên
suốt điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai. Vì vậy, nguồn luật quan trọng
của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trước tiên là Hiến pháp, cụ thể là các
quy định có liên quan trong Hiến pháp năm 2013. Ngồi ra, các quy phạm pháp
luật về đất đai, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế còn được quy
định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, trong Luật Doanh
nghiệp 2014, Luật ĐT 2014, Luật Bảo vệ môi trường và trong cả BLDS hiện

hành (BLDS 2015).
- Đặc điểm về chế độ quản lý đất đai. Tại Việt Nam, theo Hiến pháp năm
1980, 1992 và nay là Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Dựa trên các nguyên tắc Hiến
định này, hệ thống các quy phạm pháp luật về đất đai nói chung và về chuyển
nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng được xây dựng trên nguyên tắc đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc này chi phối cả quá trình xây dựng
pháp luật về đất đai cũng như pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng
QSDĐ của tổ chức kinh tế. Nói cách khác, chế độ quản lý đất đai dựa trên chế
22


độ cơng hữu; pháp luật nước ta khơng cịn tồn tại các quy phạm về tư hữu đất
đai. Đây là điểm rất khác biệt của pháp luật Việt Nam về quản lý đất đai nói
chung, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng so với pháp luật
của các nước phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Nhật Bản… Ví dụ, BLDS của
Nhật Bản quy định đất đai là tài sản (bất động sản), cá nhân có quyền tư hữu
gần như tuyệt đối [25, tr.108, 211].
Đặc điểm này tất yếu sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến việc ban hành các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế.
Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế đề
cập tới tất cả những vấn đề phát sinh hoặc có liên quan đến quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là các
chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giữa các tổ
chức kinh tế nói riêng. Đặc điểm này làm nên tính đặc thù về nội dung của của
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế với vai trò là một bộ
phận quan trọng trong pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam.
1.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho tổ chức kinh tế
Các điều khoản về hình thức là phần khơng thể thiếu của các loại hợp

đồng tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có
quy định cụ thể về hình thức. Theo quy định hiện nay của pháp luật đất đai tại
Điểm a khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b điều này. Như vậy theo quy định tại điểm b, khoản
3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển nhượng
QSDĐ phải có cơng chứng hoặc chứng thực nếu không hợp đồng này sẽ không
thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo BLDS.

23