Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư .doc

LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển với tính đa
dạng về loại hình hoạt động , về quy mơ tổ chức , về sở hữu vốn và phong phú về các
dạng hoạt động. Bên cạnh đó, Việt Nam đang hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực
ngày càng sâu rộng với việc đã và đang là thành viên của các tổ chức kinh tế- thương
mại thế giới ( WTO). Việt Nam được đánh giá là nền kinh tế có tốc độ phát triển
đứng thế hai tại Đông Nam Á, với mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2020 ,
đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngồi. Cùng với xu hướng
phát triển đó , sự hình thành và phát triển của thị trường tài chính nói chung và bất
động sản nói riêng là một tất yếu khách quan . Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa
rất lớn với nền kinh tế nói chung đóng góp đáng kể và GDP , theo GDP . Nền kinh tế
nước ta phát triển theo cơ chế thị trường đang hội nhập từng bước với các thông lệ
quốc tế và kế tốn. Vì vậy, việc hồn thiện chế độ kế tốn doanh nghiệp theo hướng
hịa nhập với chuẩn mực kế toán quốc tế đồng thời thỏa mãn yêu cầu của cơ chế quản
lý kinh tế tài chính nhằm nâng cao chất lượng thơng tin kế tốn là rất cần thiết. Chế
độ kế toán doanh nghiệp đã được ban hành , công bố đến hết năm 2005. Một trong số
đó là chuẩn mực kế tốn số 05 “ Bất Động Sản đầu tư” được ban hành theo quyết
định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính. Chuẩn
mực kế tốn này được xây dựng nhằm mục đích quy định và hướng dẫn các nguyên
tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư đế làm cơ sở ghi sổ và lập
báo cáo tài chính. Việc nghiên cứu chuẩn mực kế tốn số 05 “ Bất động sản đầu tư”
giúp cho sinh viên có cái nhìn sâu hơn về BĐSĐT nói riêng cũng như mơn học kế
tốn tài chính nói chung , đồng thời có sự hiểu biết thêm về thực trạng BĐSĐT tại
Việt Nam.
Tuy nhiên trong lĩnh vực này việc hướng dẫn kế tốn cịn sơ sài , chưa được
Nhà nước hướng dẫn một cách cụ thể, do đó đã gây khơng ít khó khăn cho các doanh
nghiệp trong cơng tác hạch tốn kế tốn. Vì vậy e lựa chọn đề tài “ Bàn về chế độ
hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu của mình với mong muốn là


đóng góp một số ý kiến để nhằm hồn thiện chế độ kế toán hiện hành về bất động sản

đầu tư.

Chế độ kế toán hiện hành của Bất động sản đầu tư

I.

1. Khái quát chung về Bất động sản đầu tư và kế toán Bất động sản đầu tư
1.1 Khái niệm Bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là bất động sản do doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích
thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
+ Sử dụng trong sản xuất , cung cấp hàng hóa , dịch vụ sử dụng cho các mục
đích quản lý ; hoặc
+ Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
-

Bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện sau:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
+ Nguyên giá của Bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.

Bất động sản đầu tư bao gồm:
• Quyền sử dụng đất : do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời
gian dài để chờ tăng giá ; hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong
tương lai.
• Nhà hoặc một phần của nhà , hoặc cả nhà và đất cho thuê theo một hoặc
nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động.
• Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu ( hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính) cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng cho thuê hoạt
động.
1.2 Phân loại Bất động sản
Bất động sản sử dụng : là bất động sản đang sử dụng trong hoạt động kinh

doanh .
Bất động sản tồn kho : là hàng hóa bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng
thường.
Bất động sản đầu tư : là bất động sản chờ tăng giá hoặc cho thuê.


Nguyên giá của Bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan
trực tiếp đến việc mua, như : phí dịch vụ tư vấn về pháp luật liên quan , thuế trước bạ
và chi phí giao dịch liên quan khác…
Bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm , nguyên giá của bất
động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch tốn vào chi
phí tài chính theo kì hạn thanh toán .
Bất động sản đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực
tiếp của Bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng.
Bất động sản th tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thỏa mãn tiêu
chuẩn ghi nhận là Bất động sản đầu tư thì ngun giá của bất động sản đầu tư đó tại
thời điểm bắt đầu thuê.
1.3 Kế toán Bất động sản đầu tư
1.3.1 Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi
nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền
với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ
sở những thơng tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai để ghi nhận một
bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao
đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã xác định giá trị của bất động sản

đầu tư.
1.3.2

. Xác định giá trị Bất động sản đầu tư

Xác định giá trị ban đầu


• Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên
quan trực tiếp ban đầu.
• Ngun giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi
phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế
trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi
phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc
xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng
doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” và
Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình”. Tại ngày tài sản trở thành bất
động sản đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này .
* Nguyên giá của một bất động sản đầu tư khơng bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất
động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi
bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí khơng bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn
lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
* Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm,
nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời
điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay

được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh tốn, trừ khi số chênh lệch đó
được tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế tốn
số 16 “Chi phí đi vay”.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
* Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả
năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai


nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất
động sản đầu tư.
* Việc hạch tốn các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng
trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên
quan. Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp
phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng
hoạt động thì chi phí đó cũng được tính vào ngun giá. Ví dụ: Mua một ngơi nhà với
u cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của
bất động sản đầu tư.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
* Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại.
2. Thực trạng kế tốn Việt Nam hiện hành về Bất Động Sản đầu tư
2.1 Tài khoản sử dụng
Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm
bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư
Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ

2.2 Phương pháp hạch toán
2.2.1 Hạch toán các trường hợp tăng Bất động sản đầu tư
2.2.1.1 Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả
tiền ngay
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương
pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)


Có các TK 111, 112, 331.
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương
pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112...
2.2.1.2 Hạch tốn nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm
• Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa
có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch
giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào).
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
• Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đã
có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thuế
GTGT)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo
phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh tốn được hưởng
do thanh tốn trước thời hạn - nếu có)
Có các TK 111, 112,…


2.2.1.3 . Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn
thành bàn giao:
- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…
- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…
- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)
Nợ TK 156 - Hàng hố (1567- Hàng hố BĐS)
(Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.
- Kế tốn các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét
thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế
trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao

gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để
đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư),
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…
+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn
mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh


nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới
trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
• Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
• Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi
tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
2.2.1.4 . Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng
thành bất động sản đầu tư.
- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn
cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vơ hình.
- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở
hữu sử dụng đã trích khấu hao), ghi:

Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư.
2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư:
Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển
đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).


2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính.
- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng
thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn
cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342.
- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn th tài chính
• Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa có
thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế.
+ Nếu trả tiền ngay:
Nợ TK 635:

Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 315:

Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Nợ TK 133:

Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 111, 112
+ Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635:

Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 133:

Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
+ Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 635:

Chi phí thuê tài chính

Nợ TK 315:

Nợ dài hạn đến hạn trả

Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có TK 111, 112
- Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 632:

(Số thuế GTGT trả kỳ này)

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)


• Trường hợp nợ gốc phải trả về cho thuê tài chính xác định theo giá mua có
thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Khi trả tiền nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi:
Nợ TK 635:

Chi phí thuê tài chính

Nợ TK 315:

Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ này có cả

thuế GTGT)
Có TK 111, 112…..
- Khi nhận được hóa đơn thanh tốn tiền th tài chính nhưng doanh nghiệp
chưa trả tiền ngay.
Nợ TK 635:

Chi phí th tài chính

Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này
+ Căn cứ vào hóa đơn thanh tốn tiền th phản ánh số thuế GTGT phải thanh
toán cho bên thuê trong kỳ, ghi:
Nợ TK 133, hoặc
Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
Có TK 138: Phải thu khác
Có TK 2147

2.2.2 Kế toán các trường hợp giảm Bất động sản đầu tư
2.2.2.1 . Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuê tài chính
- Nếu trả lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
(Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và số khấu hao luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
- Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản
đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm,
ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…


- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư
chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vơ hình
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
2.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhng bỏn
ã Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhợng bán nếu thu tiền ngay.
- i vi doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ, ghi
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh tốn)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán
chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).

- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh tốn)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
• Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:
* Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:
- Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS
đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm,
trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực
hiện”, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh tốn
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
(Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện


(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với
giá bán trả ngay và thuế GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT)
- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm,
trả góp trong kỳ, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
- Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần
chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:
Nợ các TK 111, 112.
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
* Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp khơng thuộc diện chịu thuế GTGT
hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:
- Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS
đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm,

trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện,
ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
(Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
- Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước
(TK 3331-Thuế GTGT phải nộp)
- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả
góp, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.


- Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán
hàng trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
• Kế tốn giảm ngun giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị cịn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
• Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.
2.2.2.3 Kế tốn chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản

chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản
được chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định
giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.
Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có
quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế tốn tiến
hành kết chuyển giá trị cịn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mịn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích
bán:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…


- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán,
kết chuyển tồn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567 )
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
2.2.2.4 . Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử
dụng
Khi chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 hoặc 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư;
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
2.2.3 Kế toán khấu hao Bất động sản đầu tư

2.2.3.1 Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 - Hao mòn BDS đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình nắm
giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Bên Nợ: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư giảm.
Bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do
chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản
đầu tư.
Số dư bên Có: Giá trị hao mịn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh
nghiệp
2.2.3.2 Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư
- Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá,
đang cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết
khấu hao BĐS đầu tư).


- Trường hợp giảm giá B§S đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá
bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư.
2.2.4 Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư
2.2.4.1 Đối với Doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu
trừ.
2.2.4.1.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
• Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê
nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt
động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất
động sản đầu tư.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất
động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:

Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (giá chưa có thuế GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).
- Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Sang kỳ kế tốn tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
(Doanh thu của kỳ kế toán).
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt
động bất động sản đầu tư khơng được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu
trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động
cho thuê tài sản không được thực hiện)


Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).
• Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt
động theo từng kỳ:
- Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư,
ghi:

Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112

Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

II.

Một số đánh giá về việc áp dụng chuẩn mực kế toán Bất động
sản đầu tư hiện hành tại Việt Nam.

1. Chuẩn mực kế toán hạch toán BĐSĐT tại Việt Nam- VAS 05
Khi chuẩn mực kế toán số 05- BĐS đầu tư đặc biệt là thông tư số 23/2005/ttBTC ra đời , đầu tư kinh doanh BĐS đã được thừa nhận như một hoạt động kinh
doanh thông thường của doanh nghiệp.
Sự thay đổi này có ý nghĩa rất lớn, tránh được sự hiểu nhầm dẫn đến việc đưa
ra các quyết định kinh tế khơng chính xác của người đọc báo cáo tài chính.
Việc hạch tốn BĐS đầu tư như một khoản đầu tư tài chính dài hạn của doanh
nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư bị sai lệch. Đầu tư dài hạn là khoản đầu tư của
doanh nghiệp để nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, các chi phí liên quan phải
được vốn hóa và phản ánh trên bảng cân đối kế tốn, hay nói cách khác là nó phải trở
thành một bộ phận của khoản đầu tư dài hạn đó.
Mặt khác , hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng biệt so
với hoạt động đầu tư tài chính thơng thường. Đầu tư BĐS có những đặc thù riêng biệt
so với hoạt động đầu tư tài chính thơng thường. Đầu tư BĐS địi hỏi quy mô vốn lớn,
thời gian đầu tư tương đôi dài, mức độ rủi ro cao. Nó cũng chịu ảnh hưởng lớn bởi
các chính sách kinh tế- xã hội của Nhà nước cũng như sự đầu cơ của thị trường.
Chính vì thế, trước khi quyết định đầu tư cần phải đánh giá , phân tích một cách kĩ


lưỡng xu thế biến động và mức độ ảnh hưởng của dự án đầu tư đến sự phát triển kinh
tế- xã hội của một khu vực.
Trước đây chỉ có một khái niệm là BĐS và được thể hiện trên bảng cân đối kế
tốn là một khoản đầu tư tài chính khác khiến cho người đọc báo cáo tài chính khơng
hình dung được thơng tin. Sau khi chuẩn mực kế tốn số 05, nhất là Thông tư số

23/2005/TT-BTC ra đời, khái niệm BĐS đã được tách thành hai khái niệm mới là
BĐS đầu tư ( hạch toán vào TK 217) và hàng hóa BĐS ( hạch tốn vào TK 1567).
Như vậy , thông tin đã được cụ thể hơn và người đọc báo cáo tài chính nhờ đó có thể
đưa ra các quyết định kinh tế chính xác hơn.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp vẫn chưa đưa hai
tài khoản là TK 217 và 1567 vào hệ thống tài khoản của mình để sử dụng. Bởi vì
những người tham gia thị trường sẽ dựa vào tính chất các khoản mục trên bảng cân
đối kế toán của doanh nghiệp để đưa ra quyết định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn.
Nhăng cho đến nay nước ta chưa có một quy định chính thức nào về tính chất dài hạn
và ngắn hạn.
Ví dụ : Một doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất đẻ cho thuê trong thời gian
là 5 năm nhưng mới chỉ cho thuê được 2 năm doanh nghiệp đã quyết định bán quyền
sử dụng đất đó. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyết định của những người tham
gia thị trường.
Trong khi ở một số nước trên thế giới, trong đó có Mỹ, khi doanh nghiệp mua
một BĐS về đầu tư phải đăng ký giao dịch trên thị trường BĐS. Doanh nghiệp chỉ
được bán BĐS đó khi hết hạn đăng kí. Nếu doanh nghiệp vi phạm sẽ bị sử phạt hành
chính. Như vậy mới đảm bảo được tính ổn định của thị trường BĐS và những người
tham gia thị trường mới có cơ sở chắc chắn cho quyết định đầu tư của mình.
Chuẩn mực kế tốn số 05 – BĐS đầu tư đã mang lại một sắc thái mới , một
cách nhìn mới về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS trong các doanh nghiệp. Tuy
nhiên cho đến nay nó vẫn chưa thực sự đi vào cuộc sống bởi vẫn còn thiếu những quy
định chặt chẽ và đồng bộ. Điều đó gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới hoạt động của thị
trường BĐS nước ta.


Trong những năm qua, thị trường BĐS nước ta nói chung cũng như nhà đất tại
đô thị và những khu vực phát triển đơ thị đã có những chuyển biến tích cực, góp phần
vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao,
nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn

trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, mức sống của nhân
dân và làm thay đổi bộ mặt đơ thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường
BDDS ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo
hướng phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua
cũng bộc lộ những mặt yếu kém : do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị
trường BĐS đối với yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội , tài sản nhà đất chưa được
khai thác , sử dụng có hiệu quả , lãng phí , thất thốt lớn; Nhà nước chưa có biện
pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường BĐS ; tình trạng đầu cơ nhà đất,
kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích
sử dụng đất trái quy định , mua bán “ trao tay” và xây dựng tự phát...
Tất cả những điều đó đều gây ảnh hưởng không tốt tới hoạt động đầu tư cũng
như quản lý xây dựng theo quy hoạch , giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động
xấu đến tâm lý và đời sống nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những
hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.
Mục tiêu phát triển của thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới, đó là:
-

Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS , đặc biệt là BĐS nhà đất , phát
huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và các cơng trình trên đất để phát triển
kinh tế- xã hội, phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

-

Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS , đặc biệt là đầu tư xây dựng các cơng
trình sản xuất kinh doanh,các cơng trình kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

-

Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp
với kinh tế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.


-

Nhà nước chủ động định hường, điều tiết và kiểm sốt để ổn định thị trường
BĐS , khắc phục tình trạng tự phát , đầu cơ BĐS.

Để thực hiện được những mục tiêu này, địi hỏi phải có một hệ thống các giải
pháp đồng bộ.
2. Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế
Các chuẩn mực kế toán quốc tế về kế toán các khoản đầu tư
Chuẩn mực kế toán quốc tế ( IAS) do hội đồng soạn thảo chuẩn mực quốc tế
( IAS) ban hành. Từ năm 1986 cho đến năm 1999, trên thế giới cũng như Việt Nam
đểu áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế số 25 – kế toán các khoản đầu tư ( IAS 25accounting for investments). Đến đầu năm 2000, IASC đã ban hành chuẩn mực kế
toán quốc tế số 40 – BĐS đầu tư ( IAS – investment property) thay thế cho chuẩn
mực số 25.
-

Tháng 10/1984: Bản thảo đầu tiên của IAS25 ra đời

-

Tháng 3/1986 : IAS 25 chính thức được thơng qua và có hiệu lực từ
01/01/1999: Bản thảo của IAS 40 xuất hiện .

-

Tháng 12/1999 : Bản thảo của IAS xuất hiện.

-

Tháng 4/2000 : IAS chính thức được thơng qua thay thế cho IAS 25 và có
hiệu lực từ 01/01/2005.

-

Ngày 18/12/2003 : Bản sửa đổi của IAS do IASC phát hành và có hiệu lực
từ 01/01/2005.

3. So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc
tế số 40.
Giống nhau:
Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau:
• Phạm vi chuẩn mực
• Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo nguyên
giá của bất động sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu,
nhưng khơng bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi mới đưa bất
động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt đến


trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí khơng bình
thường trong q trình xây dựng bất động sản đầu tư.
Theo IAS 40 thì một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản nếu :
-

Có khả năng chắc chắn là trong tương lai doanh nghiệp sẽ thu được lợi ích
kinh tế đi kèm với BĐS ; và

-

Giá trị của BĐS có thể tính tốn được một cách đáng tin cậy

Vào lần xác định giá trị ban đầu BĐS đầu tư được ghi nhận theo nguyên giá,
bao gồm giá mua và chi phí trực tiếp cho giao dịch. Tuy nhiên chi phí quản lý hành
chính chung và chi phí tạo lập bị loại trừ.
Các chi phi phát sinh sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư được ghi nhận là chi
phí nếu các khoản này khơi phục lại hoạt động ở mức tiêu chuẩn, các chi phí này
được vốn hóa khi có khả năng là doanh nghiệp sẽ thu được những lợi ích kinh tế vượt
mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu.
Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và
ngược lại được ghi nhận khi có thay đổi trong việc sử dụng. Việc xác định giá trị ghi
sổ vào ngày chuyển giao được áp dụng quy định đặc biệt.
Khác nhau:
Điểm khác biệt cơ bản giữa IAS 40 và VAS 05 là quy định về việc xác định giá
trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu.
Theo VAS 05 thì sau khi ghi nhận giá ban đầu , trong thời gian nắm giữ BĐS
đầu tư được xác định theo nguyên giá , số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Tức là
giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư được xác định theo phương pháp giá
vốn.
Cịn theo IAS 40 thì doanh nghiệp có thể xác định giá trị sau khi ghi nhận ban
đầu cho tất cả các BĐS đầu tư theo một trong hai phương pháp sau :
-

Phương pháp giá vốn ( cost model)

-

Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model).

Vậy phương giá trị hợp lý là gì? : Tất cả các BĐS đầu tư đều được định giá theo
giá trị hợp lý , tức là giá trị của BĐS mà được trao đổi giữa các bên có hiểu biết , có


khả năng trong một giao dịch. Các khoản lãi và lỗ do thay đổi giá trị hợp lý được ghi
nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh khi những khoản này phát sinh.
Hay nói cách khác, khi lập báo cáo tài chính , doanh nghiệp ghi nhận giá trị
BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối kế toán, khoản chênh
lệch so với giá trị ghi nhận ban đầu được tính vào kết quả kinh doanh trong kỳ.
Phương pháp giá trị hợp lý khác với phương pháp giá vốn ở chừng mực các
khoản lãi và lỗ do thay đổi giá trị ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh chứ không
phải ghi nhận trực tiếp vào vốn.
4. Ý kiến cá nhân

Để xác định giá trị hợp lý của BĐS đầu tư , cần áp dụng các nguyên tắc sau:
-

Khi có thị trường hoạt động cho BĐS tương tự, đây có thể là dấu hiệu đáng
tin cậy về giá trị hợp lý , với điều kiện là những khác biệt về bản chất , điều
kiện và địa điểm của các BĐS được xem xét và thay đổi cần thiết;

-

Các phương pháp định giá mang tính chất thực tiễn hơn cũng được phép sử
dụng khi khơng có thị trường mua bán hoạt động;

-

Trong những trường hợp ngoại lệ, khi chắc chắn là BĐS đầu tư được mua
vào lần đầu và doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của
BĐS thì BĐS này được xác định theo phương pháp hạch toán chuẩn trong
IAS 16- nhà xưởng , máy móc , thiết bị cho tới ngày thanh lý. Doanh nghiệp
định giá tất cả các BĐS đầu tư khác theo giá trị hợp lý.

Việc áp dụng phương pháp giá trị hợp lý là rất cần thiết.
Thật vậy, trong chuẩn mực kế toán Việt Nam số 03- TSCĐ hữu hình có đoạn
quy định : giá trị khấu hao TSCĐ được tính bằng nguyên giá- giá trị thu hồi ước tính ,
như vậy nếu áp dụng chuẩn mực này cho các BĐS đầu tư là các tịa nhà cao ốc cho
th chẳng hạn thì giá trị thu hồi ước tính của nó có khi cịn lớn hơn rất nhiều nguyên
giá ban đầu.
Trong tình huống này , kế toán sẽ xử lý như thế nào? Phương pháp già trị hợp lý
sẽ giải quyết được vấn đề này. Lúc này , giá trị tòa nhà tại ngày lập bảng cân đối kế
toán được ghi nhận theo giá trị hợp lý, mọi khoản chênh lệch so với giá trị ban đầu sẽ


được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ. Và chi phí thực tế của doanh
nghiệp là chi phí sửa chữa lớn cho tịa nhà phát sinh trong năm.
Vậy tại sao Việt Nam chưa cho phép áp dụng phương pháp giá trị hợp lý để xác
định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư? Nguyên nhân quan trọng nhất , có
lẽ là do thị trường BĐS nước ta chưa ổn định , chưa có cở sở chắc chắn cho việc xác
định giá trị hợp lý của BĐS. Vì thế nhiều doanh nghiệp có thể dựa vào đó để điều
chỉnh kết qua kinh doanh theo hướng có lợi cho mình.
III.

Một số kiến nghị nhằm hồn thiện chế độ kế toán hạch toán BĐS
đầu tư tại Việt Nam.

Trong q trình thực hiện đề án này, tơi thấy có một số vấn đề như sau:

(1) Chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 có quy định : “ Đối với những BĐs mà
doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê các
hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất hoặc cho
quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ ( hoặc cho thuê
riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động ), doanh nghiệp sẽ
hạch toán phần tải sản dung để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư
còn phần tài sản dung cho sản xuất hoặc quản lý được hạch tốn là TSCĐ
hữu hình hoặc vơ hình. Trường hợp các phần tài sản này khơng thể bán được
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là khơng đáng kể
thì hạch tốn là BĐS đầu tư “
Vậy,” không đáng kể” ở đây được hiểu như thế nào? Có doanh nghiệp cho rằng
“ không đáng kể “ là dưới 20% tổng giá trị BĐS , nhưng có doanh nghiệp lại cho
rằng dưới 10% mới là “không đáng kể”. Mặc dù chuẩn mực chỉ quy định những vấn
đề chung để tạo ra tính mềm dẻo , linh hoạt trong việc áp dụng cho các đối tượng ,
nhưng theo tơi nên có những quy định cụ thể hơn nhằm tạo ra sự thống nhất giữa các
doanh nghiệp. Có thể quy định cho từng loại BĐS hoặc cho từng doanh nghiệp.
(2) Tại thông tư số 23/2005/TT-BTC có quy định : “ Trường hợp doanh nghiệp
cung cấp dịch vụ lien quan cho những người sử dụng BĐS do doanh nghiệp


sở hữu là một phần tương đối nhỉ trong toàn bộ thỏa thuận thì doanh nghiệp
sẽ hạch tốn tài sản này là BĐS đầu tư”.
Theo tơi, cũng nên có quy định cụ thể hơn về thế nào là được coi là “một phần
tương đối nhỏ” để tránh gây lúng túng cho các doanh nghiệp trong việc áp dụng.
(3) Căn cứ vào thơng tư số 23/2005/TT-BTC thì : “Khấu hao BĐS đầu tư được
ghi nhận là chi phí trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào BDDS chủ sở hữu
sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương
pháp khấu hao của BĐS đầu tư”.
Trong khi đó, theo quyết định số 206/2003/QĐ-BTC về chế độ quản lý, sử dụng
và trích khấu hao TSCĐ thì đối với quyền sử dụng đất lâu dài, doanh nghiệp chỉ ghi

nhận theo ngun giá mà khơng được trích khấu hao.
Vậy , vấn đề đặt ra là đối với BĐS đầu tư là quyền sử dụng đất thì có phải tính
khấu hao khơng? Nếu có thì tính theo phương pháp nào? Và nếu tính khấu hao BĐS
đầu tư là quyền sử dụng đất thì có mâu thuẫn với quyết định số 206/2003/QĐ-BTC
khơng? Cả chuẩn mực kế tốn 05 cũng như thơng tư số 23/2005/TT-BTC đều khơng
có quy định rõ về vấn đề này.
Theo quan điểm cá nhân tôi, Bộ tài chính nên đưa ra những quy định cụ thể hơn
về các vấn đề có lien quan đến khấu hao BĐS đầu tư như BĐS nào phải tính khấu
hao, BĐS nào khơng phải tính khấu hao và tính theo phương pháp nào. Và để thống
nhất với quyết định số 206/2003/QĐ-BTC thì đối với BĐS đầu tư là quyền sử dụng
đất các doanh nghiệp cũng khơng được trích khấu hao.
(4) Cũng liên quan đến vấn đề khấu hao BĐS đầu tư, theo quy định : “ Trong
quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích
khấu hao BĐS đầu tư. Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh
doanh trong kỳ.”
Như vậy, hàng năm doanh nghiệp phải trích khấu hao BĐS đầu tư tính vào chi
phí kinh doanh. Nhưng đối với những BĐS mà doanh nghiệp đang nắm giữ để chờ
tăng giá thì lại chưa có doanh thu. Điều này có vi phạm nguyên tắc phù hợp?


Theo nguyên tắc phù hợp thì tất cả các chi phí phải gánh chịu trong việc tạo ra
doanh thu, bất kể chi phí xuất hiện ở kỳ nào, nó phải phù hợp với kỳ mà trong đó
doanh thu được ghi nhận.
Rõ rang, việc trích khấu hao vào chi phí kinh doanh hàng năm đối với các BĐS
chờ tăng giá là vi phạm nguyên tắc phù hợp. Do đó, trên thực tế cơ quan thuế cũng
khơng chấp nhận khoản chi phí này. Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp
trong việc áp dụng chuẩn mực số 05 và thông tư số 23/2005/TT-BTC.
(5) Như đã đề cập ở trên, sau khi chuẩn mực kế toán 05 ra đời , hoạt động đầu
tư BĐS được coi như hoạt động kinh doanh thông thường của doanh nghiệp.
Còn trước đây, hoạt động này được coi như khoản đầu tư tài chính khác. Hai

hoạt động này là khác nhau.
Thế nhưng , trên thực tế hiện nay, đầu tư BĐS dường như vẫn chưa thực sự trở
thành một hoạt động kinh doanh thơng thường.
Vì hoạt động này có nhiều đặc điểm riêng biệt như quy mơ vốn lớn, độ rủi ro
cao , chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách kinh tế- xã hội của Nhà nước và sự đầu
cơ của thị trường.
(6) Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế số 40 thì giá trị sau ghi nhận ban đầu của
BĐS đầu tư được xác định theo hai phương pháp là phương pháp giá vốn và
phương pháp giá trị hợp lý. Trong khi ở Việt Nam mới chỉ cho phép áp dụng
phương pháp giá vốn.
Nguyên nhân chủ yếu là do nước ta chưa đủ điểu kiện và cơ sở xác định giá trị
hợp lý của BĐS một cách đáng tin cậy. Do đó nếu áp dụng phương pháp giá trị hợp
lý thì một số doanh nghiệp có thể lợi dụng điều này để điều chỉnh kết qua kinh doanh
theo hướng có lợi cho mình. Vì theo phương pháp này, khoản chênh lệch giữa giá trị
hợp lý được đánh giá vào thời điểm lập bảng cân đối kế tốn và giá trị ghi nhận ban
đầy được tính thẳng vào kết quả kinh doanh trong kỳ.
Theo tôi, cần nhanh chóng đưa phương pháp giá trị hợp lý vào áp dụng tại Việt
Nam để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư. Như vậy, chúng ta vừa


theo kịp chuẩn mực kế toán quốc tế, vừa đa dạng hóa các phương pháp xác định giá
trị BĐS đầu tư.
Tuy nhiên, muốn vậy địi hỏi phải có những biện pháp lâu dàu nhằm ổn định thị
trường BĐS, tạo cơ sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư một cách đáng tin
cậy.
(7) Hiện nay, thị trường BĐS nước ta cịn nhiều những bất cập. Vì vậy, việc để
ra và ban hành những chính sách quản lý BĐS là yêu cầu cần thiết. Tuy
nhiên, những chính sách này phải gắn với hoạt động của thị trường BĐS để
đảm bảo cho việc thực hiện có hiệu quả.
Mặt khác, cần từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các

giao dịch trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “ sàn giao
dịch quyền sử dụng đất” đề thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển
đối với các loại đất được đưa vào thị trường BDdAS và các: “ Trung tâm giao dịch
BĐS” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trương, đảm
bảo cho thị trường công khai , minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần
hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.
Ngoài ra, cũng cần phải điều chỉnh , bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà
đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh
các giao dịch chính thức trên thị trường. Đồng thời, hồn thiện chính sách về tín dụng
phục vụ yêu cầu phát triển của thị trường BĐS.
(8) Về việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng tồn
kho , theo tơi cần có những quy định chặt chẽ hơn để không gây ảnh hưởng
lớn đến quyết định của những người tham gia thị trường.
(9) Trong thông tư số 23/2005/TT-BTC có quy định: Đối với các đơn vị chuyên
kinh doanh BĐS thì các BĐS khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán
trong kỳ được kế toán tuần theo chuẩn mực kế toán 02- hàng tồn kho.
Tuy nhiên , tài khoản 1567 hàng hóa BĐS thì chỉ lại áp dụng cho các doanh
nghiệp khơng chun kinh doanh BDDS. Vậy các doanh nghiệp chuyên kinh doanh
BĐS sẽ phải hạch toán vào tài khoản nào?