Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện sóc sơn thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MA ĐỨC MẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN SÓC SƠN - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã ngành:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Ma Đức Mạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn,
tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo,
sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức huyện Sóc
Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Ma Đức Mạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.............................................................................................................................. ii
Mục lục..................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................... vii
Danh mục hình................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................... ix
Thesis abstract..................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài................................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.........................2

1.4.1. Những đóng góp mới.......................................................................................... 2
1.4.2. Ý nghĩa khoa học................................................................................................... 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu................................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất...........................................4

2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai....................................................................................... 4
2.1.2. Thị trường đất đai................................................................................................. 5
2.1.3. Giá đất........................................................................................................................ 6
2.1.4. Định giá đất.............................................................................................................. 9
2.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất............................................................................ 11
2.2.

Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất.......................................................... 14

2.2.1. Đấu giá đất tại Pháp........................................................................................... 14
2.2.2. Đấu giá đất tại Trung Quốc............................................................................. 16
2.2.3. Đấu giá đất tại Nhật Bản.................................................................................. 17
2.3.

Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam .............18

2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.......................................................................................... 18
2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................... 19

iii

2.3.3. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ...22
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu................................................... 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu........................................................................................ 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 26

3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn............................ 26
3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn..................... 26
3.4.3. Khái qt về cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016..................................................................... 26
3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
26

3.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 27
3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 27

3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu....................................................... 27
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................. 27
3.5.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.................................... 28
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu.......28
3.5.5. Phương pháp so sánh...................................................................................... 28
Phần 4. Kết quả và thảo luận......................................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn............................ 29

4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................... 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................. 31
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 35
4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn..................... 36

4.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016. .36
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn................................................... 41
4.3.

Khái qt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc

Sơn giai đoạn 2012 - 2016............................................................................... 42
4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
44

4.4.1. Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu..44
4.4.2. Khái quát các dự án nghiên cứu.................................................................. 49
4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu......52

iv


4.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
60

4.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn
68

4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn................................................................... 70
4.5.1. Giải pháp về kỹ thuật......................................................................................... 70
4.5.2. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................... 70
4.5.3. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất................. 70
4.5.4. Giải pháp về cơ chế tài chính........................................................................ 71
4.5.5. Giải pháp về đội ngũ cán bộ.......................................................................... 71
Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................ 72
5.1.

Kết luận.................................................................................................................... 72

5.2.

Kiến nghị................................................................................................................. 73

Tài liệu tham khảo.............................................................................................................. 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMT

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KT - XH

Kinh tế - xã hội

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

Tr.đ

Triệu đồng

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016. . .33
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2016......................... 42
Bảng 4.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn giai
đoạn 2012 - 2016

43

Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Dộc Bầu.......................... 53
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam.............56
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông................ 58
Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
các dự án nghiên cứu.................................................................................. 64
Bảng 4.8. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá....64
Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ, viêm chức về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại các dự án............................................................................................. 66
Bảng 4.10. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá......67

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn....................................................................... 29
Hình 4.2. Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Sóc
Sơn giai đoạn 2012 - 2016 32
Hình 4.3. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Dộc Bầu.......................................... 50
Hình 4.4. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Chéo Cầu Nam............................. 51
Hình 4.5. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Thanh Luông................................ 52

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Ma Đức Mạnh
Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án

trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội.
- Trên cơ sở xác định những hạn chế của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất, đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn trong thời gian tới.

Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, các phương pháp sau được sử
dụng: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập tài
liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương
pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.

Kết quả chính và kết luận
Sóc Sơn là huyện ngoại thành của Thành phố Hà Nội, cách trung
tâm Thủ đơ Hà Nội 40 km về phía Bắc. Tổng giá trị sản xuất đến năm
2016 đạt 15.243.904 triệu đồng. Dân số năm 2016 của huyện là 330.456
người, trong độ tuổi lao động là 201.756 người.
Tình hình quản lý đất đai được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy
phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; địa giới hành chính được
xác định với 26 đơn vị gồm 25 xã và 1 thị trấn; công tác lập kế hoạch sử dụng đất được
triển khai tới từng xã, thị trấn; việc bồi thường giải phóng mặt bằng cịn gặp một số khó
khăn, cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai được hiện đúng theo quy định của pháp luật;
việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo được thực hiện khá tốt.

Huyện Sóc Sơn có tổng diện tích tự nhiên là 30.475,95 ha, trong đó
diện tích đất nơng nghiệp chiếm 60,70% tổng diện tích tự nhiên. Diện
tích đất phi nơng nghiệp chiếm 39,19% tổng diện tích tự nhiên. Diện tích
đất chưa sử dụng chiếm tỷ kệ nhỏ chiếm 0,11% tổng diện tích tự nhiên.

ix


Trong 5 năm, huyện Sóc Sơn đã tổ chức đấu giá 13 dự án, tổng số lô đã bán là
289 lô, đạt 90% so với tổng số lô đem ra đấu giá trong cả giai đoạn. Tổng số tiền thu
được qua các phiên đấu giá là 321.014 Tr.đ vượt mức giá khởi điểm là 55.537 Tr.đ.
2

Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu có diện tích 2.550 m với 27 lô đất. Giá trúng
đấu giá cao, số lượng hồ sơ nộp vào nhiều. Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam có
2

tổng diện tích 2.261,8 m với 23 lơ đất, số lượng hồ sơ nộp vào ít, trải qua 8 phiên đấu
2

giá. Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Lng có tổng diện tích 2.226,3 m với 27 lơ đất, số
lượng hồ sơ nộp vào khá nhiều, trải qua 4 phiên đấu giá. các dự án đã được thực hiện
một cách cơng khai, minh bạch. Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt. Sau
khi đấu giá cơ sở hạ tầng và đời sống của người dân được nâng lên. Tuy nhiên tại các
dự án cũng gặp khơng ít khó khăn như cơng tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết
tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả. Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ
của khu vực chưa khoa học. Thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu
vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc. Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất
đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá.

Để khắc phục và hoàn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Sóc Sơn cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp giải pháp về kỹ thuật, giải
pháp về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá, giải
pháp về cơ chế tài chính và giải pháp về đội ngũ cán bộ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Ma Duc Manh
Thesis title: “Assessing the auction of land use right in some projects in
Soc Son district - Ha Noi city”.

Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).

Research Objectives
- Assessing the auction of land use right in some projects in Soc
Son district - Ha Noi city.
- Based on determining some obtacles of the auction of land use right,
proposing some solutions to complete Assessing the auction of land use right
in some projects in Soc Son district - Ha Noi city in the coming time.

Materials and Methods
The folowing methodologies was used to conduct the contents of the study:
method of investigating, collecting of secondary data; method of selecting the
study sites; method of investigating, collecting of primary data; method of
statistics, aggregation and analyzation of data; method of comparison.

Main findings and conlusions
Soc Son is a suburban district of Hanoi and it lies about 40 km from
Ha Noi to the North. In 2016, the total value of production of Soc Son
reached 15,243,904 million VND with the population of 330,456 people
addtion, the number of people of working age was 201.756.
The land administration has been well implemented and the promulgation
of normative legal documents has always been paid attention. Administrative
boundaries are identified with 26 units comprising 25 communes and 1 town;
Although the compensation for ground clearance has some difficulties, the land
use planning has been encountered each commune and town. The work of
statistics and inventory of land is strictly in accordance with the law;

Complaints and denunciations are handled fairly well.
Soc Son district has a total natural area of 30,475.95 hectares, of which
agricultural land occupying 60.70% of total natural area. The non-agricultural
land area is relatively large occupying 39.19% of the total natural area. Unused
land occupies a small proportion accounting for 0.11% of the total natural area.

xi


In 5 years, Soc Son district has held 13 auctions and the total
number of lots sold was 289 reaching 90% of the total number of lots
auctioned in the period. The total money in the auctions were 321,014
million VND which exceeded the starting price of 55,537 million VND.
The project of auctioning land use right of Doc Bau has an area of 2,550 m

2

with 27 lots. The bid price is pretty high with many of submissions. The project of
2

land use rights auction area Cheo Cau Nam has a total area of 2,261.8 m with 23
plots of land. In 8 auctions the number of submissions is low. Thanh Luong land
2

use right auction project has a total area of 2,226.3 m with 27 lots of land. In 4
aution the number of submissions submitted a lot. The projects were implemented
in public. The mode of auction is suitable so it brings good results. After auctioning
infrastructure people's lives are more improved. However, the projects still had
some difficulties such as measurements and the ineffective detailed plans in the
auctioned residential areas. In addtion determining investigation and the demand of

land use in unskilled areas is not precise. The advertising for the auction area has
not been taken seriously so the efficiency is not high. The team of land valuers is
concurrently multi-tasked and has not been trained well in valuation.

In order to overcome and improve the auction of land use rights in Soc
Son district, it is necessary to synchronise the groups of solutions on technic,
land use planning, auction implement, financial mechanism and staff cadres.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố mang tính
quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất
lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người, nếu khơng có đất
đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản
xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến ngày nay. Vì
vậy Đảng và Nhà nước ta ln quan tâm, đổi mới, hồn thiện chính sách pháp luật
về đất đai để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội (KT

- XH) của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có

của đất đai phục vụ q trình phát triển đất nước.
Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần, nhất là thị trường đất đai đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá
nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị của đất đai. Thị trường đất đai
mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản

(BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất
(QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây, công tác đấu
giá QSDĐ đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS và làm tăng nguồn thu
cho ngân sách của các địa phương. Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt
được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại. Theo Lê Đức Hiền
và Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016) “bên cạnh những thành tựu đạt được về hiệu quả
kinh tế, hiệu quả xã hội, công tác quản lý đất đai trong cơng tác đấu giá QSDĐ, thì
thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ đã phát sinh những hạn chế, bất cập”,
tình trạng khơng đủ số lượng người tham gia đấu giá, xuất hiện các đối tượng “cị
đất” và đầu cơ đất đai.
Huyện Sóc Sơn là huyện phát triển nằm ở cửa ngõ phía Bắc thành phố Hà Nội
với tính chất cơ bản là thương mại - dịch vụ, công nghiệp, du lịch, giáo dục đào
tạo, nông nghiệp sinh thái, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phịng. Những năm
gần đây, huyện Sóc Sơn đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa và mơi trường.
Thị trường QSDĐ đã có nhiều chuyển biến tích cực, cơng tác đấu giá

1


QSDĐ trong những năm qua trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả khả quan về
mặt kinh tế. Tuy nhiên, cơng tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn cịn tồn tại nhiều
hạn chế như cơng tác đo đạc chưa đạt hiệu quả, việc điều tra và xác định nhu cầu
SDĐ của khu vực chưa khoa học, đội ngũ cán bộ chưa được đào tạo chuyên
nghiệp... Để hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu
cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho
sự nghiệp phát triển KT - XH thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ và ban
hành các quy định đối với cơng tác đấu giá QSDĐ đóng vai trị rất quan trọng.

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án

trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội".
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn

huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội.
- Trên cơ sở xác định những hạn chế của công tác đấu giá

QSDĐ, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác đấu giá
QSDĐ tại huyện Sóc Sơn trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện

Sóc Sơn, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016, cụ thể:
Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, Thị Trấn Sóc Sơn.
Dự án 2: Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh
Nhàn, xã Thanh Xuân.
Dự án 3: Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được thực trạng đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên
địa bàn huyện Sóc Sơn làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện
cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Sóc Sơn.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung và hồn thiện cơ sở khoa

2


học của công tác đấu giá QSDĐ.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Cơng tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thu ngân sách cho Nhà

nước đồng thời giúp cho công tác quản lý đất đai của huyện Sóc Sơn
được thực hiện một cách công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham

khảo cho các học viên cao học và sinh viên tại các trường Đại học và
Cao đẳng đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Theo Lê Q Đơn trích trong Phủ biên tạp lục từ khi có trời đất là có núi
sơng, kinh thành dẫu có khác mà núi sơng không đổi. Đúng vậy, đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong một số những điều kiện vật chất cần
thiết cho hoạt động sản xuất và đời sồng của con người, đất với lớp phủ thổ
nhưỡng, khống sản trong lịng đất, rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là
điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, đất là một phịng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư
liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể (Hội Khoa học
đất Việt Nam, 2000; Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Như vậy, đất đai là một diện tích cụ thế của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả

các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí
hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, nước ngầm, tập đồn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

2.1.1.2. Sở hữu đất đai
Sở hữu trong kinh tế chính trị, là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa
người với người trong việc chiếm dụng của cải. Nó là hình thức xã hội của sự
chiếm hữu của cải. Nó có thể được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện
theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Cũng có nhận định sở hữu là quan hệ xã hội giữa người với người về việc
chiếm hữu tư liệu sản xuất và của cải xã hội. Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu
không chỉ bao gồm quan hệ con người chiếm hữu tư liệu sản xuất, của cải, mà hết
sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu đó. Ở
châu Âu, vào đầu thế kỷ XIX, những nhà kinh tế học cổ điển dường

4


như không bàn đến vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất. Quyền sở hữu được cho là
quyền tự nhiên. Con người sinh ra là đã có quyền sở hữu (Hồ Tấn Phong, 2002).

Ở mỗi quốc gia đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên, của cải đặc
biệt quan trọng. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt
chẽ và đóng vai trị chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai
thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia. Đối với đất
đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có tồn quyền sử dụng, mua
bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được
thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai là chủ sở hữu

có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, tự mình nắm
giữ và quản lý tài sản của mình, chuyển giao quyền sở hữu của mình cho
người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trên thực tế,
người sử dụng đất đã có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa là
Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách
hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật. Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi
mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, tạo điều kiện đảm bảo
quyền lợi của người dân ( Nguyễn Văn Khánh, 2013).

2.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là
chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng
hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên
kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khơng gian trao
đổi hàng hố (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Đất đai là một loại BĐS. Thị trường đất đai là một thị trường
phức tạp. Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2
hướng là phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân
tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.

5

Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm kinh tế: Gala and Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm
gồm đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng, sự
kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; không nhất thể, liên quan đến sự
khác biệt về thông tin, các quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao
dịch cao; việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS địi hỏi chi phí lớn, tín dụng dài hạn;
nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trương tài chính, lao động, khoa học
cơng nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào, đầu ra.

Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai: Theo quan
điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để
hỗ trợ khơng chỉ thị trường đất đai mà cịn các thị trường khác trên cơ sở xác
lập các quyền về đất đai, quy hoạch, kế hoach SDĐ, giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận. Phân tích thị trường đất đai
trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết
lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch
hàng hóa đất đai trên thị trường BĐS. Theo Deiniger (2003), việc xây dựng,
phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của
thị trường cho thuê và SDĐ cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách
tiếp cận khác nhau từ dưới lên tránh tình trạng “Một cỡ vừa cho tất cả mọi
người”. Theo Soto (2003), cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho
mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu” (Soto, 2003; Tommy, 2011 )

2.1.3. Giá đất
2.1.3.1. Khái niệm giá đất
Tại khoản 19 và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị
QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đât (SDĐ) xác định (Quốc hội, 2013).
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó, đối

với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có

6


nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng
gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.3.2. Các loại giá đất
Tại khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước ban
hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Chính phủ
ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo
từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên
thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so
với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất
cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá
đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ
05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể
phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương
pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan

quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình UBND (UBND) cùng cấp quyết định (Quốc Hội, 2013).
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn tồn tại một loại giá nữa là “giá thị
trường”. Hiện nay, chưa có một khái niệm nào về giá thị trường do thị trường
luôn biến động, và chưa có tiêu chí nào để xác định giá thị trường. Tuy nhiên
có một số cách hiểu như giá thị trường là giá hình thành qua đấu giá. Hay giá
đất thị trường là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà
nước giao đất. Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà
nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định. Giá thị trường được xác định theo
hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện
tương tự nhau, thứ hai là thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập với thị
trường đất đai được mua bán bình thường, khơng có đầu cơ (Anh Vũ, 2011).

2.1.3.3. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả

7


năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp... Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau,
ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có
thể biểu thị bằng tiền thuê (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Qn, 2006).
- Khơng giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,
khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất
và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp

với từng thời điểm nhất định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên, không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư
vào đất. Tuy nhiên, các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào
giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu
tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiêp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng
tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho
tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đo làm cho
giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh
hưởng của bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên
cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co
dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Qn, 2006).

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị

8

trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá
biệt rất rõ ràng. Ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của
kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau có
giá trị rất khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.4. Định giá đất
2.1.4.1. Khái niệm
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái
niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số
khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá
ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh
tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

Việc định giá đất/BĐS ở đô thị và nơng thơn xuất phát từ nhu cầu
cơng ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với
việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản
của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc
truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS, ngoài ra cịn liên quan đến các dịch vụ
cơng cộng và quản lý đất tái định cư v.v. Nhiều hoạt động định giá phục vụ
cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của tư nhân như để bảo
đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán và kiểm kê
tài sản theo pháp luật. Nhiều tổ chức kinh doanh - thương mại có bộ phận
định giá riêng của mình như ở ngân hàng thương mại và tín dụng, các
ngân hàng liên doanh và các đại lý môi giới BĐS (Rost and Collins, 1993).

2.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất
Tại điều 112, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc định giá đất

phải bảo các nguyên tắc sau:
- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn SDĐ;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có

cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ
đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;

9


- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục

đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như
nhau thì có mức giá như nhau (Quốc Hội, 2013).
2.1.4.3. Phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất gồm có 05 phương pháp là
Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập,
Phương pháp thặng dư, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điều 4, Nghị định số 44 của Chính Phủ quy định về giá đất, các
phương pháp định giá đất gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa
đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa
đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so
sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính Phủ, 2014).
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp

định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại
trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính Phủ, 2014).
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp

định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình
quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính Phủ, 2014).
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp

định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch
SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử
dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra
khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính Phủ, 2014).
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân

10


(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương ban hành (Chính Phủ, 2014).
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các
phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp
cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các
Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh,

đối chiếu và quyết định giá đất (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2014).

2.1.4.4. Khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các
loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại
đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003).
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định
kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất
thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Quốc Hội, 2013).

2.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Khái niệm
QSDĐ là quyền của các chủ thể SDĐ bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng
cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, cơng dụng của đất,
quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và
các quyền khác theo quy định của pháp luật (Trần Tiến Hải, 2015).

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá
cho hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường
đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên
tục theo biến đổi của cung và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát
triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta
thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường BĐS,
với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt. QSDĐ là tài sản, do vậy, đấu giá

11


QSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của
QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên
quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai. Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là
một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ
này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có
QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên
bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu SDĐ để làm nhà ở hoặc sản xuất
kinh doanh là bên mua. Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ
phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra cơng khai tại một nơi
nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn
những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh
với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu
của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là
người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015).

Từ sự phân tích trên có thể hiểu đấu giá QSDĐ là một hình thức mua
bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
SDĐ. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với
nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục
pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là
người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).

2.1.5.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi

thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng
Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường
thấp nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai, minh bạch.
Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất
nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).

- Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho
thuê đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa

12