đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện yên phong tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN ANH HIẾU

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN ANH HIẾU

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI, 2014


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan luận văn “ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh " là công
trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận
văn này là trung thực, khách quan và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Anh Hiếu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành công trình này, tôi nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình của Bộ
môn Quản lý ñất ñai, Bộ môn Khoa học ñất, Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý
ñào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; tập thể và cá nhân những nhà khoa
học thuộc nhiều lĩnh vực trong và ngoài ngành. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc và kính trọng ñến:
+ PGS.TS. Trần Văn Chính người ñã hướng dẫn hết mực nhiệt tình, ñã chỉ dạy
cho tôi, ñộng viên tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
+ Tập thể lãnh ñạo và các thầy cô thuộc Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản
lý ñào tạo thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam, những người ñã giúp ñỡ,
ñóng góp ý kiến, tạo mọi ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn này.
+ Tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phong Yên
Phong, cán bộ xã TT.Chờ, cán bộ xã Yên Phụ ñã giúp ñỡ tôi rất nhiều trong thời
gian tôi thực hiện nghiên cứu tại ñịa bàn.
Xin bày tỏ lòng biết ơn gia ñình và bạn bè ñã ñộng viên hỗ trợ tôi trong
suốt quá trình thực hiện nghiên cứu này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Anh Hiếu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

MỤC LỤC
MỞ ðẦU ........................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài................................................................................ 1
1.2 Mục ñích nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3 Yêu cầu của ñề tài. ...................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.................................. 3
1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất............................................. 3
1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất........ 3
1.1.1.1 Giá ñất ................................................................................................... 3
1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất ............................................................. 5
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ........................................................... 7
1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta ................ 8
1.1.1.5 ðánh giá những hạn chế về giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất hiện nay ở nước ta ............................................................................ 10
1.1.2 Tổng quan về thị trường ñất ñai ............................................................... 12
1.1.2.1 Thị trường ñất ñai thế giới .................................................................. 12
1.1.2.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam....................................................... 14
1.1.3 Các hình thức ñấu giá trên thế giới ......................................................... 21
1.1.3.1. ðấu giá mức thứ nhất .......................................................................... 21
1.1.3.2 ðấu giá niêm phong............................................................................. 22
1.1.3.3 ðấu giá kiểu Hà Lan ............................................................................ 22
1.1.3.4 ðấu giá mức thứ hai ............................................................................ 22
1.1.3.5. ðấu giá kiểu Anh ................................................................................. 22
1.1.3.6 ðấu giá nhượng quyền ......................................................................... 23
1.1.3.7 ðấu giá ra giá duy nhất ........................................................................ 23
1.1.3.8 ðấu giá mở ........................................................................................... 23
1.1.3.9 ðấu giá giá trần ................................................................................... 23

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


1.1.3.10 ðấu giá tổ hợp ................................................................................... 24
1.2 Cơ sở lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất .............................................. 24
1.3. Căn cứ pháp lý của ñấu giá quyền sử dụng ñất .......................................... 25
1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam ............................. 25
1.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam ........................................................................ 25
1.3.1.2 Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thàn: ............................................... 28
1.3.2 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003 ...................................... 28
1.4. Tổng quan công tác ñấu giá QSD ñất trong và ngoài nước ........................ 31
1.4.1 ðấu giá ñất của một số nước................................................................... 31
1.4.1.1 Trung Quốc ......................................................................................... 31
1.4.1.2 ðài Loan .............................................................................................. 32
1.4.1.3 Nhật Bản ............................................................................................. 33
1.4.2 Tình hình ñấu giá QSDð trong nước ..................................................... 34
1.4.2.1 Công tác ñấu giá QSDð ở Hà Nội ....................................................... 34
1.4.2.2 Công tác ñấu giá QSDð ở TP Hồ Chí Minh ........................................ 38
1.4.2.3 Công tác ñấu giá QSDð tại một số ñịa phương ................................... 39
1.4.3 Tình hình nghiên cứu trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh .................................... 43
1.5 Các vấn ñề tồn tại cần ñược nghiên cứu ..................................................... 44
Chương 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DỤNG, PHẠM VI VÀ

PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU................................................................................................. 46
2.1 ðối tượng ................................................................................................... 46
2.2 Phạm vi ..................................................................................................... 46
2.3 Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 46

2.3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên. kinh tế. xã hội của huyện Yên Phong ....... 46
2.3.2 ðánh giá thực trạng ñấu giá QSDð trên huyện Yên Phong .................... 46
2.3.3 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá QSDð qua các mặt .................... 47

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


2.3.4 ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ........................................................................................................... 47
2.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 47
2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu........................................................ 47
2.4.2 Phương pháp , thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 47
2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 47
2.4.4 Phương pháp ñiều tra ............................................................................... 48
2.4.5 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh.......................... 48
2.4.6 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính......................... 48
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 49
3.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội ........................................ 49
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ................................................................................... 49
3.1.1.1 Vị trí ñịa lý ........................................................................................... 49
3.1.1.2 Khí hậu, thời tiết ................................................................................... 50
3.1.1.3 ðịa hình, thủy văn ............................................................................... 51
3.1.2 ðiều kiện kinh tế, xã hội huyện Yên Phong ............................................. 52
3.1.2.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế ....................................................... 52
3.1.2.2 ðường giao thông................................................................................. 53
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiện, kinh tế, xã hội huyện Yên Phong
......................................................................................................................... 54
3.1.3.1 Thuận lợi .............................................................................................. 54

3.1.3.2 Khó khăn, hạn chế ................................................................................ 54
3.1.3.3 Áp lực ñối với ñất ñai ........................................................................... 55
3.2 Sơ lược về hiện trạng sử dụng ñất và tình hình quản lý ñất ñai của huyện
Yên Phong ....................................................................................................... 56
3.2.1 Hiện trạng và biến ñộng ñất ñai ............................................................... 56
3.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai của huyện Yên Phong ...................................... 59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


3.2.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñã ban hành ................................................. 59
3.2.2.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính,
lập bản ñồ hành chính ...................................................................................... 59
3.2.2.3 Khảo sát, ño ñạc, lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất,
bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất .......................................................................... 60
3.2.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất............................................. 60
3.2.2.5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử
dụng ñất ........................................................................................................... 61
3.2.2.6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ......................................................................... 61
3.2.2.7 Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng ñất trong thị
trường bất ñộng sản ......................................................................................... 62
3.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong một số năm gần
ñây ................................................................................................................... 62
3.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ở ñịa bàn huyện Yên
Phong ............................................................................................................... 62
3.3.2 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong .......................... 63

3.3.3 Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn ...................................................................... 66
3.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong ............ 69
3.4.1 Khái quát 3 dự án nghiên cứu .................................................................. 69
3.4.2. Kết quả ñấu giá của các dự án nghiên cứu .............................................. 70
3.3.4.1 Dự án ñấu giá QSDð ở DA 1 .............................................................. 70
3.3.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất DA2 ................................................ 75
3.3.4.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất DA3 ........................................................... 80
3.4.3 Kết quả cấp GCNQSDð của các dự án nghiên cứu ................................. 85
3.5 ðánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một
số dự án ............................................................................................................ 86
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


3.5.1 Hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ................................... 86
3.5.1.1 Hiệu quả kinh tế ................................................................................... 86
3.5.1.2 Hiệu quả về mặt xã hội ........................................................................ 88
3.5.1.3 Hiệu quả quản lý nhà nước về ñất ñai ................................................... 89
3.5.2 Một số hạn chế, khắc phục trong quá trình thực hiện ñấu giá quyền sử
dụng ñất ở huyện Yên Phong .......................................................................... 90
3.5.2.1 Một số hạn chế, tồn tại ......................................................................... 90
3.5.2.2 ðề xuất một số giải pháp khắc phục ..................................................... 91
Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 92
4.1 Kết luận ...................................................................................................... 92
4.2 Kiến nghị ................................................................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 96

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


Danh mục bảng
Bảng
3.1
3.2

Tên bảng
Một số khí hậu huyện Yên Phong từ năm 2003 - 2013
Một chỉ tiêu kinh tế - xã hội giai ñoạn năm 2010 - 2013

3.3

Quy mô ñường giao thông huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh

53

3.4

Hiện trạng sử dụng và biến ñộng ñất ñai qua một số năm gần ñây ở huyện Yên Phong

57

3.5

Khái quát các dự án nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Yên Phong

70

3.6

Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 1

74

3.7

Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 2

79

3.8

Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 3
Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD ð sau khi ñấu giá quyền sự dụng ñất dự án
nghiên cứu
Hiệu quả kinh tế ñối với Nhà nước
Chênh lệch giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá

84

3.9
3.10
3.11

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Trang
50

52

Page ix

85
87
88


Hình

Danh mục hình
Tên hình

Trang

3.1

Sơ ñồ vị trí huyện Yên Phong

49

3.2

Sơ ñồ các bước ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong

66

3.3

Khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất ở DA1

89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page x


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Giải nghĩa

TT
1

BðS

Bất ñộng sản

2

BTC

Bộ tài chính

3

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

4

CN - TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

5

CNH, HðH

Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá

6

CP

Chính phủ

7

CSHT

Cơ sở hạ tầng

8

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

9

GPMB

Giải phòng mặt bằng

10

Qð

Quyết ñịnh

11

QL

Quốc lộ

12

QSDð

Quyền sử dụng ñất

13

Lðð

Luật ñất ñai

14

TL

Tỉnh lộ

15

TMCP

Thương mại cổ phần

16

TP

Thành phố

17

TT

Thông tư

18

TTLT

Thông tu liên tịch

19

UBND

uỷ ban nhân dân

20

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page xi


MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Tốc ñộ ñô thị hóa tăng nhanh nhu cầu hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, tăng
dân số nhanh dẫn ñến nhu cầu sử dụng nhà ở tăng cao gây áp lực ñối với quỹ ñất
ñai và thị trường quyền sử dụng ñất
Thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn kinh phí phục vụ
cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo ñiều kiện thuận lợi cho công tác
quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Yên Phong
Việc ñưa ñất vào ñấu giá nhằm khai thác tối ña tiềm năng giá trị ñất ñai góp
phần ñiều tiết ñược quan hệ cung - cầu ñất ñai tăng cường quản lý ñất ñai bằng
công cụ kinh tế và huy ñộng tối ña nguồn vốn một cách công khai và dân chủ

Ngoài những lợi ích từ việc ñầu giá quyền sử dụng ñất trên hiện nay ở
Yên Phong việc ñầu giá quyền sử dụng ñất còn một số vấn ñề bất cập như hiện
trạng xây dựng cơ sở hạ tầng còn lệch so với quy hoạch sử sụng ñất, việc ño ñạc
bản ñồ ñịa chính phân lô còn một số chưa khớp với bản ñồ hiện trạng dẫn ñến
phải ñiều chỉnh sau quy hoạch. Nhiều vị trí lô ñất có ñịa thế không ñẹp khi ñược
ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn thì không có người ñấu giá làm cho việc ñấu giá
không chọn vẹn. Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn còn hiện tượng "ñầu cơ" về
ñấu giá với giá ảo không thực tế vừa ñược trúng ñấu giá với lô ñất có ñịa thế ñẹp
rối lại ép giá cao cho người có nhu cầu cao mua lô ñất ñó.
ðối với ñịa bàn thị huyện Yên Phong nơi tôi ñã và ñang công tác, ñã tổ
chức ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm 2011 ñến nay, việc ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñược thực hiện bằng nhiều hình thức, cơ chế khác nhau, mỗi hình thức
ñều có những hiệu quả và khắc phục khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên
cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau với
các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu
giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất.. Nhằm phân tích, ñánh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai
qua việc tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn, tôi ñã thực hiện ñề
tài:"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn
huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh"
1.2 Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở
huyện Yên Phong thông qua một số dự án nghiên cứu.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá ñất ở
huyện Yên Phong.

1.3 Yêu cầu của ñề tài.
- ðánh giá ñược những mặt ñã thực hiện ñược và những tồn tại trong công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong
- ðề xuất ñược các giải pháp ñấu giá quyền sử dụng ñất có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.1.1.1 Giá ñất
Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất
(sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước
quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð.
Giá ñất trong ñấu giá QSDð
ðây là giá ñất ñược hình thành trong các cuộc ñấu giá QSDð hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của giao dịch
dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính giá trị
thực của ñất ñai, khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với
giá trị thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất
có quyền sử dụng mảnh ñất ñấu giá ñó (Hồ Thị Lâm Trà, 2005).
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ ñược mua bán trên thị
trường vào thời ñiểm thẩm ñịnh giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và ñộc lập, trong ñiều kiện thương mại bình thường.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó có

thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền
sử dụng ñất trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời
ñiểm xác ñịnh. Xét về phương diện tổng quát. giá bán quyền sử dụng ñất chính
là mệnh giá của quyền sử dụng ñất ñó trên thực tế trong một không gian và
thời gian xác ñịnh (Bộ tài chính, 2004).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Theo Qð số 153/2011/ Qð - UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành
quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh quy ñịnh:
Giá khởi ñiểm: Giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh
trước khi ký kết hợp ñồng uỷ quyền ñấu giá quyền sử dụng ñất giữa Tổ chức bán
ñấu giá chuyên nghiệp với ðơn vị uỷ quyền hoặc trước khi Hội ñồng ñấu giá phát
hành hồ sơ ñăng ký tham gia ñấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy ñịnh khác.
Giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai. Việc xác ñịnh giá khởi ñiểm, phê duyệt giá khởi ñiểm ñược
thực hiện theo Quyết ñịnh số 59/2011/Qð-UBND ngày 27/4/2011 về việc ban
hành Quy chế xác ñịnh giá ñất các dự án ñược nhà nước giao ñất thu tiền sử
dụng ñất, thu tiền thuê ñất thì giá khởi ñiểm là mức giá cho 1 m2 do Hội ñồng
ñịnh giá xác ñịnh và ñược UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt.
Giá sàn làm căn cứ ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh trên
nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất
trong ñiền kiện bình thường tại khu vực của các thửa ñất liền kề gần nhất có
cùng mục ñích sử dụng với mục ñích sử dụng mới của thửa ñất ñấu giá, có
ñiều kiện kết cấu hạ tầng tương ñương với thửa ñất ñấu giá. Giá sàn không
ñược thấp hơn giá giao ñất, giá cho thuê ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy ñịnh

hàng năm tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá
Giá sàn trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 01m2 ñất;
Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề.
Bước giá do Tổ chức thực hiện ñấu giá quy ñịnh phù hợp với từng cuộc ñấu giá.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá.
Ủy ban nhân dân tỉnh quyết ñịnh phê duyệt giá sàn và bước giá theo ñề
nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường;
Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


án ñầu tư trên ñất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy ñịnh tại ðiều 07 Quyết ñịnh này.
Giá ñất hình thành do ñấu giá QSDð phản ánh chính xác giá trị thực của
ñất ñai. Giá ñất do người sử dụng ñất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng
ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất… Giá ñất này thể hiện ñúng bản chất của
các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà
nước và phù hợp với việc sử dụng ñất trong ñiều kiện kinh tế thị trường (Thủ
tướng Chính Phủ, 2005).
1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
* ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với
sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu

nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ
tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về
thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ
(Chu Văn Thỉnh, 2000).
ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ðịa tô chênh lệch; ðịa tô tuyệt ñối và ñịa tô
ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế
ñểhình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Bộ xây dựng và cs.,2003).
Ngoài ñịa tô làm sơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất còn có các yếu tố khác
làm sơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất (Hồ Thị Lam Trà, 2005) cho biết:
* Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho
nên có thể tác ñộng sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào . Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng
sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm
xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán

với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả,
trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá
ñất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi, Người bán quyền
sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường ñược
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân
bằng của cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hoá thông thường là có
ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc
biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến.
Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố
cầu như: Mật ñộ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại ñịa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao
ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, các vùng

ven biển.... ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñược.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu về ñất ñó
là ñất ñai chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật ñất ñai cho phép
các tổ chức cá nhân và hộ gia ñình sử dụng ñất có 6 quyền: Chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn . Nhưng việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết ñể không dẫn ñến
tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi người ñều có ñất ñể canh tác và có nhà ñể ở.
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải bảo ñảm lợi ích của hai phía là nhà
nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường
mà giá ñất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục
ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục ñích thì
khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất (tiềm năng vốn có,
vị trí thuận lợi, ñiều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá ñất ñể tiến hành ñấu
giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của ñất ñồng nghĩa với việc phụ thuộc vào
các yếu tố sau (Nguyễn ðình Bồng và Nguyễn Thanh Trà,2005)
- Vị trí của khu ñất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị
thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương
mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền)
hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các
khí ñộc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng ñặt ở xa trung tâm
hơn. Vị trí của ñất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác nữa
như: không phải ñi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn hóa… Vì

vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT: Một khu vực ñược ñầu tư
CSHT như: hệ thống ñường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát nước
tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc ñược trang bị hiện ñại, hệ thống ñiện
sinh hoạt và chiếu sáng ñược lắp ñặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc chắn
những nơi này giá ñất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
ðiều này tác ñộng trực tiếp tới giá ñất.
- Yếu tố về ñiều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút
dân cư ñến sinh sống, các yếu tố này sẽ ñẩy giá ñất thực tế ở những khu này
tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục ñích ñó. Ví dụ: Khi chuyển ñổi mục
ñích sử dụng các loại ñất sang mục ñích làm nhà ở trong ñô thị thì giá trị thực
của ñất sẽ tăng lên.
1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá
quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Chính
phủ, 2004):
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
ñược trên thị trường. ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cấn ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung
các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao
tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể
ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ
ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn
hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: Xác ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh
giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy ñịnh của ðiều 12-Lðð năm 1998 (Quốc
hội, 1993) xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến
việc thu tiền sử dụng ñất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính
thuế sử dụng ñất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất.
Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất,
Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng (Quyết ñịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9

ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu,
cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên
cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và
Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ñối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá.
- Căn cứ vào mức ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ñất.
- Giá ñất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ñấu giá
quyền sử dụng ñất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ñịnh giá sàn
ñể tổ chức ñấu giá ñã áp ứng ñược ñầy ñủ yêu cầu, ñược các ñịa phương bước
ñầu áp dụng và ñã ñạt ñược kết quả ñáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác ñịnh
ñể ñưa ra ñấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ñấu giá có những lô
ñất giá trúng ñấu giá bằng 5,4 lần giá sàn (Nguyễn Văn Xa, 2004).
1.1.1.5 ðánh giá những hạn chế về giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trước những yêu cầu
thực tiễn cuộc sống hiện nay ñang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ñề bất hợp
lý cần phải ñược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ñồng bộ trong thời gian sớm
nhất ñể khắc phục hạn chế, ñồng thời ñịnh hướng xây dựng khung giá ñất hoàn
chỉnh, phù hợp với hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản và kinh tế thị trường ở
nước ta trong những năm tới. Một số ñiểm tồn tại, hạn chế về giá ñất là:
Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thực tế - giá ñất thị trường.
Xuất phát từ mục ñích của việc quy ñịnh giá ñất, ðiều 12 Luật ðất ñai
hiện hành quy ñịnh “Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển
quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất"
Từ quy ñịnh này cho thấy, giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất người sử dụng ñất - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất. Không
áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế
chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc
cho thê ñất. Giá chuyển quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch
dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất trên thực tế”
hay “giá ñất thị trường" (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2004).
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó có
thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền
sử dụng ñất trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh (Bộ tài chính, 2001).
Như vậy, trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh
và giá ñất thị trường. Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực
tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất và giữa người sử
dụng ñất với nhau. Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan
hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất (Nguyễn
ðình Bồng, 2005).
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào mùng một tháng một hàng năm trong
khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và
thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế,
những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa
lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng ñất trong quá trình thực hiện
việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất,
bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy
ñịnh (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại
Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị
trường bất ñộng sản (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng.
Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP
ñã ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc
phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như ñã phân tích, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị
trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền sử
dụng ñất và khi Nhà nước giao ñất thu tiền sử dụng ñất theo giá quy ñịnh sẽ
dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít
trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác
theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ñó giàu nên nhanh
chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng
những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi
ñất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà
nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch
giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây (Nguyễn
Văn Kiên, 2003).
1.1.2 Tổng quan về thị trường ñất ñai
1.1.2.1 Thị trường ñất ñai thế giới
Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất
ñai cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành
của nền kinh tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với

việc mua bán ruộng ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị
trường ñất ñai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Ở những nước ñang phát triển, trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng
ñến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp
dụng các hình thức can thiệp vào thị trường ñất ñai.
Có thể lấy ví dụ một số nước như cơn sốt tăng giá ñất ở Pháp từ năm
1989-1990 ñã làm cho khối lượng giao dịch nhà ñất ở Pari giảm 11,5% trong
các năm 1991 và nửa ñầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng dẫn
ñến giảm giá nhà ñất và trì trệ trong thị trường ñất ñai. Kết quả là Chính phủ
Pháp ñã ban hành các ñạo luật nhằm giúp người mua giảm ñược tiền thuế
tương ñương 10% giá mua chỗ ở mới, Cơn sốt nhà ñất cuối thập kỷ 80 cũng ñã
làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất ñộng sản Nhật Bản, Mỹ, Anh trong
các năm 90, Chính phủ Nhật ñã phải khống chế mức tăng giá nhà ñất tại
Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993
giá nhà ñất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992
giá nhà ñất giảm ñến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn ñề nhà
ñất ñến 53 ngàn tỷ yên.
Các quốc gia ñang phát triển rút kinh nghiệm của các nước ñi trước ñã
và ñang thi hành các chính sách nhằm ñiều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc ñộ và quy mô tích tụ ñất ñai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường.
Ở Anbani, ñất nông nghiệp ñược coi là sở hữu của các gia ñình nông dân theo
pháp lệnh ñất ñai từ năm 2001, nhưng cho ñến năm 1995 việc bán ñất vẫn bị coi là

bất hợp pháp, và trên thực tế vẫn chưa có văn bản nào ñể bán ñất nông nghiệp.
Ở Rumani một số mảnh ñất không ñược bán trong vòng 10 năm và một
số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số
trường hợp cụ thể Nhà nước có quyền bắt buộc các chủ sở hữu bán ñất cho
mình (Nguyễn ðình Bồng, Nguyễn Thị Thanh Trà, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13