Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện lý nhân, tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÝ NHÂN, TỈNH HÀ NAM

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Ánh Tuyết

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, hiên cứu và hồn thành Luận văn tơi đã nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cơ giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, sự động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Phó giáo sư - Tiến
sỹ Nguyễn Thanh Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn, tạo
điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý
đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong thời gian tơi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên

& Môi trường huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện
Lý Nhân và Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam, chi nhánh Lý
Nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ,
tạo điều kiện trong q trình tơi thực hiện luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Ánh Tuyết

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan.......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn............................................................................................................................. ii
Mục lục.................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................... vi
Danh mục bảng.................................................................................................................. vii
Danh mục hình.................................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn.............................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu..................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài............................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của dề tài..................................................2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học.................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.............................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................4

2.1.1.

Những khái niệm liên quan.............................................................................4

2.1.2

Tổng quan về thị trường bất động sản......................................................7

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.................................................8

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất...........................................................................10

2.2.

Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............16

2.2.1.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 16

2.2.2.

Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Hà

Nam......................................................................................................................... 21
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu..................................................34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu........................................................................................ 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu...................................................................................... 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................34

3.4.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................... 34

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lý Nhân.
34

iii


3.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân........34

3.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn

huyện Lý Nhân................................................................................................... 34
3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân
35

3.4.5.

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..............35

3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu.............................................................................35

3.3.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu......................................................35

3.3.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu..................................................36

3.3.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.......................................................36

3.3.4.

Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh..........................................36

3.3.5.

Phương pháp chuyên gia..............................................................................37

Phần 4. Kết quả đạt được và thảo luận...................................................................38
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu.................................................38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 38

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.......................................................39

4.1.3.

Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam. 46

4.1.4.

Đánh giá chung.................................................................................................. 51

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh

Hà Nam................................................................................................................... 52
4.2.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý

Nhân, tỉnh Hà Nam............................................................................................ 52
4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.........................................................53

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân.........................61

4.3.

Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam......................................................62
4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 6 lô thuộc xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân
62

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô thuộc khu tái định cư thị tứ

Chợ Chanh, xã Nhân Mỹ, huyện Lý Nhân.............................................. 66
4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng

thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.....................70
4.4.

Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân....73


iv

4.4.1.

Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại các dự án đấu

giá QSD đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.............................................73
4.4.2.

Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 3

dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân............................................................77
4.4.3.

Những hiệu quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua

3 dự án

81

4.4.4.

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..............85

4.5.

Đề xuất một số gải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Lý Nhân.........................................................................87
4.5.1.

Giải pháp về chính sách Nhà nước...........................................................87

4.5.2.

Giải pháp về kỹ thuật.......................................................................................87

4.5.3.

Giải pháp về cơ chế tài chính......................................................................88

Phần 5. Kết luận và kiến nghị......................................................................................89
5.1.

Kết luận.................................................................................................................. 89

5.2.

Kiến nghị................................................................................................................ 90

Tài liệu tham khảo............................................................................................................. 91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

Đấu giá đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCN- QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TM

Thương Mại

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

XD

Xây dựng

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.Hiện trạng sử dụng đất huyện Lý Nhân năm 2015.........................47
Bảng 4.2. Kết quả 5 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân......62
Bảng 4.3. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất
thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại xã Phú Phúc – huyện Lý Nhân...63
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất tại Thôn Thanh Nga, xã
Phú Phúc, huyện Lý Nhân.......................................................................... 66
Bảng 4.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất
thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại Khu tái định cư Chợ Chanh – huyện

Lý Nhân............................................................................................................... 67
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất thuộc Dự án tái định cư
Chợ chanh, huyện Lý Nhân....................................................................... 69
Bảng 4.7. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu DT6 Trần Nhân
Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam

(kèm theo Quyết định số 2456/QĐ-UBND ngày 28/10/2014 của
UBND TP. Hà Nam)........................................................................................72
Bảng 4.8. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá và tính
minh bạch của dự án.................................................................................... 74
Bảng 4.9.Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
75

Bảng 4.10. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá..................................76
Bảng 4.11. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
..................................................................................................................................................... 76

Bảng 4.12. Tính minh bạch các thơng tin trong công tác đấu giá QSDĐ. 78
Bảng 4.13. Đánh giá về phí đăng ký, giá khởi điểm và bước giá .................78
Bảng 4.14. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá..................................79

Bảng 4.15. Đánh giá trách nhiệm của hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá
..................................................................................................................................................... 80


vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Trường Mầm non xã Phú Phúc................................................................ 42
Hình 4.2. KDC thị trấn Vĩnh Trụ.................................................................................... 62
Hình 4.3. Khu DT6 Trần Nhân Tông............................................................................ 73

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Ánh Tuyết
Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp
Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Lý Nhân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân.

Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn điểm đấu giá quyền

sử dụng đất phải đại diện cho các vùng địa lý kinh tế - xã hội của huyện,
1 dự án thuộc khu đô thị là thị trấn Vĩnh trụ, 1 dự án thuộc thị tứ là Chợ
Chanh, và một dự án thuộc vùng nông thôn nghèo là xã Phú Phúc.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu : gồm phương pháp điều tra, thu
thập số liệu thứ cấp và phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh.
- Phương pháp tính tốn hiệu quả kinh tế.
- Phương pháp chuyên gia.

Kết luận chủ yếu của luận văn
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất của huyện Lý Nhân.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án của huyên
Lý Nhân được chọn làm điểm nghiên cứu.
- Đánh giá về công tác đấu giá đất tại huyện Lý Nhân thông qua
điều tra 90 hộ gia đình cá nhân và 30 cán bộ tham gia công tác đấu giá.
- Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lý Nhân.

ix


- Về kinh tế: Huyện Lý Nhân đã sử dụng quỹ đất hợp lý, tạo vốn đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp - hiện đại hoá
đất nước. Đã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá,
người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất.

- Về mặt xã hội: Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo
điều kiện cho môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung, mang lại vẻ
đẹp cảnh quan mơi trường.Làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông,
trường học, bệnh viện, hệ thống điện,… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ còn
hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề.

- Về công tác quản lý và sử dụng đất đai: Đấu giá QSDĐ là một trong những
cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần
tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Đấu giá QSDĐ với phương
thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn. Đây cũng là một hình thức khai thác,
sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa
các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện
đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy
nhanh q trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Anh Tuyet
Thesis title: “Evaluation of land use right auction in several projects in
Ly Nhan district, Ha Nam province”

Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of
Agriculture Purpose of Research
- Evaluation of land use right auction in several projects in Ly Nhan district.
- Propose some solutions to improve the efficiency of land use
right auction in Ly Nhan district.

Research Methodology
Dissertations have used these methods:
- Research selection method: Select the auction of land use rights

must be representative of the geo-economic regions - the district's
social, 1 project in urban areas is the Vinh Tru town, 1 project in the Cho
Chanh quartet's Market, and a project of the rural poor is Phuc Phuc.
- Methods of investigation and data collection: including survey methodology,
secondary data collection and survey methods of primary data collection.

- Statistical methodology, data processing.
- Gathering analysis method, comparative.
- The method of calculation of economic efficiency.
- Professional solution.

Conclusions
- General conditions of natural, economic - social situation of

management and use of land by Ly Nhan district.
- Results of the auction of land use rights of some of the district's

project was selected as the study site.
- Evaluation of the work of land auctions in Ly Nhan through household
surveys 90 individuals and 30 workers involved in the auction.

- A number of measures to strengthen the land use right auction in Ly Nhan

district.
- Economy: Ly Nhan has reasonable land use, construction investment to create

xi


the infrastructure, creating a momentum to promote the industrialization modernization of the country. Has created healthy competition among auction
participants, the highest bidder will be the recipients of land use rights.

- Socially: Create neighborhoods in sync with the technical infrastructure,
social infrastructure to meet the needs of business and citizens, creating
conditions for a stable living environment, suitable for general planning, bring
beauty truong.Lam landscapes reduce encroachment, land disputes.

With huge revenues from the auction of land use rights, in addition to
investment in construction, renovation or upgrading of infrastructure systems:
the system of roads, schools, hospitals, electricity, ... Source capital raised
from the auction of land use rights also provided invaluable support for
economic restructuring, job structure.

- On the management and use of land: the land use right auction is one of the
basis and grounds for state land valuation, forming real estate market and contribute to
the price index , create stability for the real estate market. land use right auction with
methods and procedures for conducting simple and quick. this is a form of exploitation,

land use efficiency, saving, economy, create healthy competition between auction
participants to mobilize the maximum revenue for the State budget, at the same time
eliminate the negative factors in the mechanism of "ask, give" that currently exists in
many places, contribute to healthy the administrative procedure, speed up the process
of industrialization - modernization of the country.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam hiện nay đang trong q trình phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa và đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá
trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng
mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố,
trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành
các giao dịch “ngầm” về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với
giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã
khơng cịn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các
giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đai bị hạn chế, gây thiệt hại cho
ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những
thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong cơng tác
quản lý... Vì vậy, chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp
với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất là tất yếu.

Lý Nhân nằm ở phía đơng tỉnh Hà Nam, trên hữu ngạn sông Hồng, là một
huyện đang phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, kéo theo đó là q
trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn huyện. Nhu cầu sử dụng đất cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng. Các dự án quy hoạch

khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ
thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát
triển. Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới
cho thị trường bất động sản. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh
thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc
đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam”.

1


1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án

trên địa bàn huyện Lý Nhân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Lý

Nhân, tỉnh Hà Nam.
- Phạm vi thời gian: Năm 2015 - 2016.
- Giới hạn nội dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua 3

dự án thuộc 01 thị trấn và 02 xã thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, bao gồm :
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu chợ Cống xã Phú

Phúc, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu tái định cư xã Nhân Mỹ,

Lý Nhân, Hà Nam.
- Dự án đấu giá Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng tại Thị trấn

Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA DỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu
theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí khơng thuận lợi.

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những tác động trực tiếp của
việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn cấp huyện vào ngân sách Nhà nước
trong thời gian qua nhằm cơng khai, minh bạch hơn đánh giá chính
xác hơn giá trị các thửa đất trên địa bàn thành phố.

2


Là nguồn tài liệu cho các học viên cao học và sinh viên, cũng
như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa

bàn các huyện có vị trí địa lý tương đồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan
2.1.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,
giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương
diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.

* Với những đặc điểm:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...

2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính

khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được
hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời

gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai,

giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu

thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng
giá hàng hóa thơng thường.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ

4


ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng
dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.

2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành
phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho th đất) bằng hình
thức đấu giá cơng khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư
xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các huyện, huyện.
Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa
chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức
đấu giá chính: đấu tăng giá – theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu
giảm giá – theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan.
Tại phương Đơng, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ

phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi
chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có
tính chất “đổi chác” nơ lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã
diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là
việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần...

Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời,
theo ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500
TCN, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm.
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà
những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu
giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Điều 3, Luật bán
đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu
giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản
được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra
khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm
tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua

5


tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản”.
Ngày nay, đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức
linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp

phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hố
nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu
giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong
công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý

vi phạm hành chính.

* Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả

giá giá cao nhất thì được.
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để

chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ
tục đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc

nhận bán với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài

sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định,
tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử

dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định,
tại một thời điểm xác định.
- Định giá BĐS:là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS

cụ thể tại một thời điểm xác định.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung

cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số

tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác
định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

6


2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất
động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Chương II Điều 174 Bộ
luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được
bao gồm: Đất đai; Nhà ở, Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Bộ tài chính, 2003).
Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là
hàng hố vì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn
dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số
loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thơng trên thị trường BĐS.
Thực chất hàng hố trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

tế. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường
hàng hố với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

7


-

Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.

-

Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản
theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.

-

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất
động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị
trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông
qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu
giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu

thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có
thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó
người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để
sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu
hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được
bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã
trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem
lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hố thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất (Hồ Thị Lam Trà, 2006).

8


2.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá
thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích
khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc
vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng
trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một
loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí
trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội,
thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí
mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có
các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa
trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định
vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và
thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các
doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy
xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở
khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không

9


giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố
định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có
hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác
định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất
phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại
được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng
có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn,
như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nơng
nghiệp ra ven đơ thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một
khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm,
khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các vị trí khác
(Nguyễn Đình Bồng và Nguyễn Thanh Trà, 2005; Hồ Thị Lam Trà, 2006).

2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.1. Khái niệm
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành
phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình
thức đấu giá cơng khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư
xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện.

2.1.4.2. Các loại giá đất trong đấu giá QSD đất
Giá đất là giá bán quyền sử dụng đất trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng và phương thức sinh lợi của đất, giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên
khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Trên thực tế
ln tồn tại hai loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường:

- Giá quy định của Nhà nước:

10