Luận văn thạc sĩ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai xã võ lao, huyện thanh ba, tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG NGỌC

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI XÃ
VÕ LAO, HUYỆN THANH BA, TỈNH PHÚ THỌ

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tơi. Số liệu và kết
quả nghiên cứu là trung thực và chưa từng sử dụng trong bất cứ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đều đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Ngọc

i


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao
học, ngoài sự cố gắng của bản thân, tơi cịn nhận được sự giúp đỡ của
các cá nhân trong và ngồi trường.
Qua đây tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới tồn thể các thầy cô giáo trong
bộ môn hệ thống thông tin đất đai, khoa Quản lý đất đai cùng các thầy cô giáo trong
Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã dạy dỗ tơi trong q trình học tập tại trường.

Tơi bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới thầy giáo TS.
Trần Quốc Vinh, người đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ UBND xã Võ
đã tạo mọi điều kiện để tơi hồn thành nội dung đề tài này.
Tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã quan tâm động viên, giúp đỡ tơi
trong suốt q trình học tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Ngọc

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii
Danh mục hình........................................................................................................................... viii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................... 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................................................ 2

1.4.2.

Những đóng góp mới.............................................................................................. 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................ 4
2.1.

Tổng quan về hệ thống địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính..........4

2.1.1.

Hệ thống địa chính.................................................................................................... 4

2.1.2.

Cơ sở dữ liệu địa chính........................................................................................ 13

2.2.

Tình hình xây dựng csdl địa chính ở trong nước và trên thế giới
24

2.2.1.

Tình hình xây dựng CSDL địa chính trên thế giới................................. 24

2.2.2.

Tình hình xây dựng CSDL địa chính ở Việt Nam.................................... 28

2.2.3.

Giới thiệu các phần mềm được sử dụng trong luận văn..................33

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu............................................................................................. 38

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Võ Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú

Thọ................................................................................................................................... 38
3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................ 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................. 38

iii


3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai

38

3.4.2.

Đánh giá hiện trạng hồ sơ địa chính xã Võ Lao, huyện Thanh Ba, tỉnh

Phú Thọ......................................................................................................................... 38
3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Võ Lao........................................... 39

3.4.4.

Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tâc quản lý đất đai...............39

3.4.5.

Chia sẻ thông tin đất đai lên Internet............................................................ 41

3.5.

Phương pháp ngiên cứu..................................................................................... 41

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp..................................... 41

3.5.2.

Phương pháp phân loại hồ sơ......................................................................... 41

3.5.3.

Phương pháp chỉnh lý bản đồ, hoàn thiện hồ sơ.................................. 42

3.5.4.

Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu........................................................ 43

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu nội nghiệp........................................................ 45

3.5.6.

Phương pháp trình bày kết quả....................................................................... 45

3.5.7.

Phương pháp đánh giá......................................................................................... 45

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................................... 46
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã võ lao, huyện thanh ba,

tỉnh phú thọ................................................................................................................ 46
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên................................................................................................... 46

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội........................................................... 48

4.1.3.

Thực trạng phát triển cở sở hạ tầng............................................................. 50

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................51

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã................................. 52

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016.................................................................. 52

4.2.2.

Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong những

năm gần đây............................................................................................................... 55
4.2.3.

Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính xã Võ Lao, huyện Thanh Ba,

tỉnh Phú Thọ............................................................................................................... 57
4.3.

Kết quả quá trình, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn xã võ

lao, huyện thanh ba tỉnh phú thọ.................................................................... 59
4.3.1.

Thu thập dữ liệu....................................................................................................... 59

4.3.2.

Phân loại hồ sơ......................................................................................................... 61

4.3.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian............................................................. 63

iv


4.3.4.

Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính........................................................ 71

4.3.5.

Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong vilis 2.0.............76

4.4.

Khai thác csdl hồ sơ địa chính phục vụ cơng tác quản lý đất đai xã võ

lao, huyện thanh ba, tỉnh phú thọ................................................................... 82
4.4.1.

Tra cứu thông tin...................................................................................................... 82

4.4.2.

Kê khai đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............83

4.4.3.

Đăng kí biến động và quản lí biến động...................................................... 85

4.4.4.

Thống kê đất đai....................................................................................................... 86

4.4.5.

Lập hồ sơ địa chính............................................................................................... 87

4.5.

Triển khai cung cấp thơng tin về cơ sở dữ liệu địa chính trên mạng

internet.......................................................................................................................... 89
4.5.1.

Sơ đồ thiết kế chức năng trang web............................................................ 89

4.5.2.

Tra cứu thông tin trên Internet......................................................................... 91

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................. 93
5. 1. KẾT LUẬN............................................................................................................................ 93
5.2. KIẾN NGHỊ.............................................................................................................................. 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................. 95

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CMND

Chứng minh nhân dân

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HSĐC

Hồ sơ địa chính

LIS

Hệ thống thơng tin đất đai

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

ViLIS

Hệ thống thông tin đất đai Việt Nam

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Phân cấp các nhóm dữ liệu địa chính....................................................... 17
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nơng nghiệp năm 2016.................................. 53
Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2016................................................. 54
Bảng 4.3. Phân loại hồ sơ...................................................................................................... 61
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp chỉnh lý biến động............................................................. 66
Bảng 4.5. Các lớp đối tượng trên bản đồ địa chính số......................................... 68
Bảng 4.6. Bảng dữ liệu nhập thông tin thuộc tính thửa đất................................ 72
Bảng 4.7. Bảng dữ liệu nhập thơng tin chủ sử dụng.............................................. 73
Bảng 4.8. Bảng dữ liệu tài khoản....................................................................................... 79
Bảng 4.9. Bảng dữ liệu thửa đất........................................................................................ 80

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL địa chính....................................... 15
Hình 2.2. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần............................. 16
Hình 2.3. Cấu trúc hệ thống và dịng dữ liệu của Kadaster-on-line ..............26
Hình 2.4. Kiến trúc hệ thống KLIS (Jiyeong Lee, 2012)........................................ 27
Hình 2.5. Chức năng tra cứu thông tin bất động sản của KLIS.......................28
Hình 2.6. Trang Web cung cấp thơng tin địa chính xã Đơng Thành, huyện Bình
Minh, tỉnh Vĩnh Long.......................................................................................... 31
Hình 2.7. Chức năng tra cứu thông tin thửa đất theo chủ sử dụng của tỉnh Vĩnh
Long............................................................................................................................. 31
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lí xã Võ Lao............................................................................. 45
Hình 4.2. Quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Võ Lao, huyện Thanh Ba

61

Hình 4.3. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý ranh thửa.................................... 63
Hình 4.4. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý ranh thửa........................................ 64
Hình 4.5. Bản đồ chưa chỉnh lý về số thửa................................................................. 65
Hình 4.6. Bản đồ sau khi chỉnh lý về số thửa............................................................ 65
Hình 4.7. Cửa sổ giao diện tạo toppology................................................................... 67
Hình 4.8. Bản đồ địa chính sau khi chuẩn hóa.......................................................... 71
Hình 4.9. Nhóm dữ liệu thuộc tính thửa đất............................................................... 72
Hình 4.10. Nhóm dữ liệu thuộc tính chủ sử dụng.................................................... 74
Hình 4.11. Nhóm dữ liệu về đăng kí cấp giấy, GCNQSDĐ.................................... 74
Hình 4.12. Dữ liệu thuộc tính được bản đồ địa chính............................................ 76
Hình 4.13. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm VILIS
.............................................................................................................................................................. 76

Hình 4.14. Cửa sổ giao diện thực hiện chuyển bản đồ sang VILIS ................77
Hình 4.15. Mơ hình hồn thiện cơ sở dữ liệu địa chính........................................ 78
Hình 4.16. Giao diện chuyển shapfile sang vilis....................................................... 81
Hình 4.17. CSDL khơng gian khi chuyển sang ViLIS.............................................. 81
Hình 4.18. CSDL khơng gian và thuộc tính................................................................... 82
Hình 4.19. Tra cứu thơng tin thửa đất trên bản đồ................................................... 83
Hình 4.20. Quy trình kê khai đăng kí cấp GCN........................................................... 83
Hình 4.21. Dữ liệu về đơn đăng kí..................................................................................... 84

viii


Hình 4.22. Dữ liệu về chủ sử dụng, thửa đất.............................................................. 84
Hình 4.23. Cửa sổ giao diện thống kê, kiểm kê đất đai......................................... 87
Hình 4.24. Cửa sổ giao diện cập nhập sổ địa chính................................................ 87

Hình 4.25. Cửa sổ giao diện tạo sổ mục kê................................................................. 88
Hình 4.26. Cửa sổ giao diện tạo sổ cấp giấy chứng nhận................................... 89
Hình 4.27. Sơ đồ tổ chức trang Web................................................................................ 90
Hình 4.28. Truy vấn thơng tin trên bản đồ trực tuyến............................................ 92

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hồng Ngọc
Tên luận văn: Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cơng tác quản lí
đất đai xã Võ Lao, huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ.
Ngành: Quản lí đất đai

Mã số:60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Võ Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ.
- Khai thác CSDL phục vụ công tác quản lý đất đai và chia sẻ thơng

tin địa chính lên Internet phục vụ nhu cầu tra cứu thông tin đất đai.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương
pháp phân loại hồ sơ; phương pháp chỉnh lý bản đồ, hoàn thiện hồ sơ;
phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu; phương pháp trình bày kết quả.
Kết quả chính và kết luận
- CSDL địa chính của luận văn “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục

vụ cơng tác quản lí đất đai xã Võ Lao, huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ” có thể
được sử dụng để phục vụ cơng tác quản lý đất đai tại địa bàn xã.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên tồn xã; chỉnh lý 230 thửa

đất có biến động, biên tập, chuẩn hóa 44 tờ bản đồ địa chính, để chuyển
sang phần mềm ViLIS phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
- CSDL hồ sơ địa chính cũng đã được khai thác vào một số mục đích phục
vụ cơng tác quản lý đất đai Xã Võ Lao, huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ như thực
hiện tra cứu thông tin trên bản đồ và hồ sơ; tạo hồ sơ kỹ thuật thửa đất; cấp
GCN; đăng ký các trường hợp biến động trên hồ sơ: chuyển quyền, đăng ký thế
chấp, xóa thế chấp, cấp lại, cấp đổi GCN và đăng ký biến động trên sơ đồ: tách
thửa, gộp thửa; tạo và xuất các loại sổ sách của hồ sơ địa chính bao gồm: sổ địa
chính điện tử, sổ mục kê, sổ cấp GCN; thực hiện việc thống kê trên địa bàn xã.
- Sau khi xây dựng CSDL địa chính đã tiến hành chia sẻ thơng tin CSDL địa
chính lên Internet để phục vụ nhu cầu tra cứu thông tin về đât đai của người dân.
- Hệ thống bản đồ địa chính và hệ thống sổ sách đã khá cũ, cần tiến hành đo
và lập mới hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn xã, xã cần nhanh chóng tiến hành
hồn thiện những thơng tin cịn thiếu trong hệ thống sổ sách hồ sơ địa chính.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Hong Ngoc
Thesis title: “Establishment of cadastral database for land administration
in Vo Lao Commune, Thanh Ba District, Phu Tho province”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research Objectives
- Establishment of digital cadastral database for land administration

in Vo Lao Commune, Thanh Ba District, Phu Tho province
- Database exploitation for land management and sharing of cadastral

information to the Internet to serve the needs of land information search.

Materials and Methods
The research methods used to carry out research topics include: Secondary data
collection survey method; classification method; methods of map editing, complete the
records; methods of database development; method of presenting results.

Main findings and conclusions
- The cadastral database of this thesis “Establishment of cadastral

database for land administration in Vo Lao Commune, Thanh Ba District, Phu
Tho province” can be used to serve the management of land in the commune.
- Construction of the cadastral database on the commune; Revise 230

land parcels which have fluctuations, edit and standardize 44 cadastral maps
in order to transfer to ViLIS software for cadastral database development.
- The cadastral database has also been exploited for a number of purposes for
land administration in Vo Lao commune, Thanh Ba district, Phu Tho province, such
as searching information on maps and records; to create technical data on land
parcels; issue certificate; to register the cases of fluctuation in the dossiers: transfer
of rights, mortgage registration, mortgage cancellation, re-grant, change of
certificates and change registration on the map: separation of land parcels; Creation
and export of books of the cadastral database file including: electronic cadastral

book, register book, certificate book; Perform statistics in the commune.

- After building a cadastral database, the cadastral database is shared on the
Internet to serve the need of searching information on the land of the local people.

- The cadastral map and the book systems are quite old so the measurement and reestablishment of the cadastral map systems in the commune are necessary. Moreover, the
commune needs to quickly complete the missing information in the cadastral file system.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai chính là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là một trong
bốn yếu tố đầu vào của nền sản xuất xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc
biệt, không thể thay thế trong nông nghiệp; là thành phần quan trọng nhất
của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh quốc phịng. Do đó, việc
quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này nhằm đem lại lợi ích cho
con người và cho toàn xã hội là điều hết sức quan trọng và cần thiết.
Trong Hiến pháp 2013 có quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Vì vậy, cơng tác quản lý nguồn thơng tin đất đai là một trong những lĩnh
vực có tầm chiến lược với mỗi quốc gia. Hiện nay hoạt động của con người
trong việc sử dụng đất đai ngày càng phong phú và đa dạng, nguồn thông tin
đất đai ngày càng phức tạp. Do đó, địi hỏi cần phải xây dựng một hệ thống
quản lý thông tin đáp ứng đầy đủ những nhu cầu về tính chặt chẽ, ổn định;
cập nhật, chỉnh sửa một cách nhanh chóng, kịp thời, đảm bảo độ chính xác,
giúp khai thác thơng tin đất đai một cách thuận lợi nhất.
Ngày nay, khoa học công nghệ ngày càng phát triển, hiện đại, được ứng

dụng trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đem lại nhiều lợi ích cho người sử
dụng. Việc ứng dụng cơng nghệ thông tin trong quản lý đất đai đặc biệt trong
quản lý hồ sơ địa chính là cần thiết đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai
hiệu quả. Hồ sơ địa chính dạng số hiện đóng vai trị hết sức quan trọng trong
việc xây dựng một hệ thống thơng tin đất có thể lưu trữ, xử lý và khai thác thơng
tin một cách nhanh chóng, chính xác nhằm mục tiêu đăng ký đất đai, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đã có nhiều phần
mềm trên thế giới cũng như trong nước nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai.
Một trong những phần mềm phục vụ cho công tác quản lý hồ sơ địa chính được
áp dụng rộng rãi hiện nay là phần mềm ViLIS. Đây là phần mềm phục vụ cho q
trình quản lý hồ sơ địa chính ở cấp xã góp phần hồn thiện cơng tác quản lý đất
đai một cách đồng bộ, hiệu quả và thuận lợi.

1


Xã Võ Lao là một xã thuộc địa bàn Huyện Thanh Ba, Tỉnh Phú Thọ. Việc
quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn xã hiện nay chủ yếu vẫn theo phương
pháp truyền thống dạng giấy. Việc quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy này gặp
nhiều bất cập trong lưu trữ, cập nhật và tìm kiếm thơng tin đất đai, địi hỏi
phải có những phần mềm có thể quản lý hồ sơ địa chính hiệu quả hơn.
Xuất phát từ thực tiễn đó, đồng thời được sự phân cơng của Khoa Quản lý
Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của TS. Trần
Quốc Vinh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
phục vụ cơng tác quản lí đất đai xã Võ Lao, huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ”.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Võ Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ;
- Khai thác CSDL và chia sẻ thông tin đất đai trên Internet phục

vụ công tác quản lý đất đai cho và tra cứu thông tin đất đai, xã Võ
Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: xã Võ Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ.
- Phạm vi thời gian: Xây dựng CSDL tại địa phương trong thời

gian từ 2016 – 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về xây

dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hồn thiện hồ sơ địa chính.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu sẽ đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính

hiện đại góp phần vào việc sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ
hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và người sử dụng đất, từ
đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả KTXH của công tác quản lý đất đai.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu xã Võ Lao; huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ,

có thể áp dụng cho nhiều địa phương khác nhau trên cả nước, góp phần
xây dựng một hệ thống thơng tin đất đai thống nhất trên cả nước.

2


1.4.2. Những đóng góp mới
Cơ sở dữ liệu địa chính xã góp phần vào việc sử dụng thống nhất, đa mục

tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và người sử dụng
đất. Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mơ hình cơ sở dữ liệu địa
chính trong QLĐĐ ở các địa phương khác. Việc thống nhất, kết nối, chia sẻ cơ
sở dữ liệu địa chính hiện đại giữa các ngành, các cấp và người sử dụng đất sẽ
góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác QLĐĐ.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA
CHÍNH
2.1.1. Hệ thống địa chính
2.1.1.1. Một số khái niệm về địa chính, hệ thống địa chính
Địa chính là khoa học nghiên cứu những quy luật khách quan về cung
cấp thông tin, hệ thống hóa cách thức và phương pháp đánh giá đất đai như
một tư liệu chung của sản xuất, trong mối quan hệ tương tác giữa chủ thể và
khách thể sử dụng đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2007).
Địa chính bao gồm những hồ sơ về đất dựa trên cơ sở các thửa đất mà
quyền sở hữu được xác lập, đó là diện tích đất xác định bởi quyền sở hữu hoặc
là diện tích đất chịu thuế, nó khơng chỉ liên quan đến chủ sở hữu mà còn đối với
người sử dụng đất. Hồ sơ địa chính gồm hai thành phần cơ bản đó là những tờ
bản đồ chỉ rõ kích thước, vị trí của tồn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả
về đất. Mục tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của
thửa đất cũng như đăng ký đất. Địa chính khơng chỉ hỗ trợ cho quyền về BĐS
mà cịn để tính thuế đất và hồ sơ về sử dụng đất. Địa chính và đăng ký đất phải
hoạt động trong khuôn khổ pháp luật nghiêm ngặt, nhưng đăng ký đất có thể
khơng thể thiết lập hồ sơ tồn bộ đất đai trong cả nước khi không phải tất cả mọi
công dân lựa chọn việc đăng ký đất. Địa chính có thể bao trùm cả nước khi nó
được sử dụng cho mục đích thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng ký

đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

Các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc (toạ
độ, bản đồ), địa chỉ của BĐS, sử dụng đất, thông tin BĐS, cấu trúc của
toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất và giá đất. Dữ liệu có thể liên quan
đến thửa đất riêng lẻ có thể bao trùm nhiều BĐS như những vùng sử
dụng đất. Dữ liệu địa chính khơng chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai,
thị trường BĐS mà còn hỗ trợ cho việc quản lý các lĩnh vực khác của
nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận
tải và dịch vụ công cộng (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Địa chính là HTTT đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền
đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một HTTT địa lý trong đó
thơng tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thơng qua tọa độ và bản đồ.

4


Địa chính cũng bao gồm nội dung mơ tả một đơn vị cơ bản trong HTTT, thường là
một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó (Tommy, 2011).

Hệ thống địa chính (HTĐC) là một bộ phận của hệ thống quản lý đất đai
gồm: Hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất và thơng tin đất đai. Hệ thống
địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nịng cốt cho

việc thực hiện QLĐĐ. Ví dụ, tại Thụy Điển, sự hình thành bất động sản, thay
đổi, hợp nhất thửa đất, BĐĐC, đăng ký đất, quyền sở hữu, định giá BĐS và thuế

được liên kết trên cơ sở HTĐC (Tommy, 2011).
2.1.1.2. Cấu trúc hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính (HTĐC) gồm: Hồ sơ địa chính, đăng ký đất

đai, định giá đất và thông tin đất đai.
a) Hồ sơ địa chính chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản
đồ chỉ rõ kích thước, vị trí của tồn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất
kèm theo. Mục tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng
của thửa đất cũng như đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

* Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ chuyên ngành quản lý đất đai thể hiện
các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan. Được đo vẽ với tỷ lệ lớn
thống nhất trên toàn quốc theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị
trấn. Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Được xây
dựng trên cơ sở kỹ thuật và công nghệ ngày càng hiện đại.
- Đảm bảo cung cấp thông tin không gian đất đai phục vụ cho công tác quản

lý đất.
- Thường xuyên được cập nhật.
- Là tài liệu cơ bản của bộ hồ sơ địa chính, mang tính phục vụ

quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất.
- Có tính chất của bản đồ cơ bản quốc gia.

Nội dung thể hiện của bản đồ địa chính gồm:
- Thơng tin về thửa đất: vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự,

diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tin về hệ thống thủy văn: sơng, ngịi, kênh, rạch, suối,

hệ thống thủy lợi gồm cơng trình dẫn nước, đê, đập, cống.

5

- Thông tin về đường giao thông: đường bộ, đường sắt, cầu.
- Đất chưa sử dụng có ranh giới khép kín trên bản đồ.
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và

chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an tồn cơng trình, điểm toạ
độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
- Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới

thửa đất thì lập hồ sơ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện
chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài
cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền
với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới bảo vệ hành
lang an tồn cơng trình. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2010).

* Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm
đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa
chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
Nội dung sổ mục kê đất đai gồm số thứ tự tờ bản đồ địa chính, mảnh trích
đo địa chính; số thứ tự thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
tên người sử dụng, quản lý đất; mã đối tượng sử dụng, quản lý đất; diện tích;
loại đất (bao gồm loại đất theo hiện trạng, loại đất theo giấy tờ pháp lý về quyền
sử dụng đất, loại đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt).

Sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số, lưu giữ trong cơ sở dữ liệu
đất đai, được in cùng với bản đồ địa chính để lưu trữ và được sao để sử
dụng đối với nơi chưa có điều kiện khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai.

Việc lập sổ mục kê đất đai được thực hiện sau khi hoàn thành
việc biên tập mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính. (Bộ
Tài ngun và Mơi trường, 2014b)
* Sổ địa chính
Sổ địa chính dạng giấy.
Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về chủ
sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của
người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất
và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng chủ sử dụng đất.

6


Nội dung sổ địa chính bao gồm:
- Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân

dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh
doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
- Các thửa đất mà người sử dụng sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình
thức sử dụng đất (sử dụng riêng, sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời gian
sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền

với đất (nhà ở, cơng trình kiến trúc, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài
chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế
về quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng
đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng
trình, thuộc địa bàn có quy hoạch hạn chế đất xây dựng).
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử
dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2010).
* Sổ địa chính điện tử
Sổ được lập theo từng xã, phường, thị trấn; thể hiện kết quả đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất theo từng thửa đất và từng đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất
(thửa đất); thông tin của mỗi thửa đất được thể hiện vào 01 trang sổ riêng. Thửa đất có nhà
chung cư thì ngồi việc thể hiện thơng tin về thửa đất và nhà chung cư cịn phải thể hiện kết
quả đăng ký theo từng căn hộ, từng văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ (căn hộ
chung cư) trong từng nhà chung cư; mỗi căn hộ chung cư được thể hiện vào 01 trang riêng.
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014b).

Nội dung sổ địa chính điện tử về đăng ký thửa đất gồm:
- Thửa đất: để thể hiện thông tin cơ bản của thửa đất bao gồm: Số

thửa, Số tờ bản đồ, Địa chỉ thửa đất, Diện tích, Tài liệu đo đạc sử dụng.
- Người sử dụng đất/Người quản lý đất.
- Quyền sử dụng đất/quyền quản lý đất gồm: Hình thức sử dụng,

Loại đất, Thời hạn sử dụng/quản lý, Nguồn gốc sử dụng, Nghĩa vụ tài
chính, Hạn chế sử dụng, Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:

7


- Tài sản gắn liền với đất
- Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất bao gồm: Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký lần
đầu, Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, Giấy tờ về nguồn gốc sử

dụng, sở hữu, Giấy chứng nhận, Hồ sơ thủ tục đăng ký số.
- Cập nhật, chỉnh lý biến động sổ địa chính.

Nội dung sổ địa chính điện tử về đăng ký căn hộ, văn phòng
làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư gồm:
- Tên tài sản.
- Thuộc nhà chung cư (nhà hỗn hợp).
- Chủ sở hữu.
- Diện tích sàn căn hộ.
- Hình thức sở hữu căn hộ.
- Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ.
- Thời hạn sở hữu.
- Quyền sử dụng đất chung bao gồm: Số thửa, Số tờ bản đồ,

Diện tích đất sử dụng chung.
- Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Cập nhật, chỉnh lý biến động sổ địa chính .

* Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các
trường hợp thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước,
hình dạng thửa đất, người sử dụng, mục đích sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: Tên và địa chỉ người đăng
ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, thứ tự thửa có biến động, nội
dung biến động sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất, về
người sử dụng, về chế độ sử dụng đất về quyền của người sử dụng, về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất). (Nguyễn Thị Thu Hương, 2010).

Hiện nay, tại địa phương xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai

thì khơng còn loại sổ này.

8


* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ cấp GCN) được lập để theo
dõi, quản lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).
- Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất cấp tỉnh lập và quản lý sổ cấp GCN đối với các tổ chức, cơ sở tơn giáo,
tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện lập và quản lý sổ
cấp GCN đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Sổ cấp GCN đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được lập theo
đơn vị hành chính cấp xã; sổ cấp GCN đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được lập theo đơn vị hành chính cấp tỉnh.
- Giấy chứng nhận đã ký được vào sổ cấp GCN theo thứ tự liên tiếp

tương ứng với thứ tự ký cấp GCN; nội dung thông tin của hai GCN liên
tiếp được chia cách bằng một đường thẳng gạch ngang bằng mực đen.
Sổ cấp GCN bao gồm các nội dung: Số thứ tự, Tên và địa chỉ của người

được cấp GCN, Số phát hành GCN, Ngày ký GCN, Ngày giao GCN, Họ tên, chữ
ký của người nhận GCN và Ghi chú. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014b).
* Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong hồ sơ địa chính có bản lưu GCN. Trước khi trao Giấy chứng
nhận cho người được cấp, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện sao, quét Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

“- Giấy chứng nhận đã ký cấp hoặc đã xác nhận thay đổi được
quét để lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai.

9


- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thì phải sao

một bản (theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của Văn phịng
đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất) để lưu trong hồ sơ địa chính.
- Trường hợp Giấy chứng nhận có nội dung chứng nhận hoặc xác nhận
thay đổi quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng
mà địa phương chưa xây dựng xong cơ sở dữ liệu đất đai kết nối với các cơ
quan quản lý nhà nước về xây dựng, nhà ở, nơng nghiệp của địa phương thì sao
thêm một bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đã được
cấp Giấy chứng nhận để quản lý.” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
b) Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của HTĐC, đó là
q trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, BĐS, sự đảm bảo và những
thông tin về quyền sở hữu đất. Chức năng của ĐKĐĐ là cung cấp những căn cứ

chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Đăng ký đất đai cịn có thể cung cấp những quy tắc, sự ổn định xã hội bởi việc
xác lập sự an tồn khơng những cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của
họ mà còn cho các nhà đầu tư, các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân,
người môi giới trong nước và quốc tế mà cịn cho Chính phủ. Hệ thống đăng ký
đất không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư
nhân mà cịn là một cơng cụ quan trọng của chính sách đất đai quốc gia và cơ
chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

c) Định giá đất là một nội dung của QLĐĐ để xác định giá đất,
có vai trị quan trọng đối với tính thuế BĐS. Định giá đất cũng là một
phần thiết yếu của phân phối lại đất đai, thu hồi đất vv.., tức là khi có
sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được chuyển sang sử dụng cho
mục đích công cộng. Các chủ thể thị trường đất đai cũng sẽ yêu cầu
thông tin về giá đất để định giá, ước tính giá trị thế chấp.
d) Hệ thống thơng tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin
không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, KTXH cũng như những dữ
liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính. Khác với địa chính pháp
lý, tài chính hoặc địa chính đa mục đích, HTTT đất đai khơng nhất thiết phải căn
cứ vào thửa đất. HTTT đất đai có thể liên quan đến điều tra tài nguyên rừng,

thổ nhưỡng hoặc địa chất và có thể bao gồm những dạng khác
nhau của dữ liệu (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

10


Thơng tin đất đai: quản lý đất đai/BĐS địi hỏi phải có những hiểu biết,
những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương
pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất

đai là một nguồn cơ sở dữ liệu quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý
sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thơng tin đất đai bao
gồm: xác định những yêu cầu của nhà nước và cộng đồng nói chung về thơng
tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được
sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định cơng việc, sao cho dịng
thơng tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các
chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ
trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các
phương pháp kiểm tra giám sát (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

Hệ thống thơng tin hỗ trợ QLĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính, đã phát triển
dưới nhiều hình thức và phụ thuộc vào loại hình hệ thống đăng ký, địa bạ
hay bằng khốn. Trong thời gian qua, sự phát triển của HTTT phục vụ QLĐĐ
đã tiến triển rất nhanh để theo kịp sự phát triển của công nghệ truyền thông
và thông tin. Việc đưa một chỉ định nhận dạng duy nhất của mỗi đơn vị là
nguyên tắc cơ bản trong hệ thống đăng ký quyền sở hữu. Đối với BĐĐC thì
điều này là cần thiết để có thể chỉ định nhận dạng cho mỗi đơn vị trên mặt
đất. Các hệ thống đăng ký địa bạ đã xử lý việc này bằng cách đưa ra mục lục
tham chiếu chéo dưới dạng các BĐĐC trích đo và dưới dạng trích đo liên kết
định danh đơn nhất trong đăng ký địa bạ (Tommy, 2011).

2.1.1.3. Đánh giá hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính ở
Việt Nam a) Tình hình lập các sổ sách địa chính
Việc lập sổ sách địa chính từ năm 2005 trở lại đây đã được các địa phương
chú trọng thực hiện cho tất cả các trường hợp cấp GCN; tuy nhiên so với yêu cầu,
kết quả lập sổ sách địa chính của các địa phương trong cả nước chưa đầy đủ.

Lập sổ mục kê đất: lập cho cấp xã hiện có 7577/8820 xã đã lập (đạt 85,9%
số xã) trong đó có 70,8% số xã có sổ theo mẫu cũ trước Thơng tư số 29/2004/TTBTNMT và 29,3% số xã có sổ theo quy định mới. Sổ mục kê lập để lưu giữ quản
lý tại cấp huyện chỉ có 6783 xã (đạt 76,9% số xã, ít hơn cấp xã là 794 xã), sổ mục

kê lập để lưu giữ quản lý tại cấp tỉnh chỉ có 5410 xã (đạt 61,3% số xã, ít hơn so
với cấp xã là 2167 xã) (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d).

11


Lập sổ địa chính: lập cho cấp xã hiện có 6998/8820 xã (đạt 79,3% số xã);
trong đó có 23,8% số xã còn sử dụng sổ mẫu cũ (năm 1981) được lập
trước năm 1995, kết hợp với các loại sổ mẫu mới lập sau năm 1995; khoảng
51,2% số xã lập theo mẫu của Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003; khoảng
25% số xã lập hoàn toàn theo mẫu của Luật Đất đai 2003. Sổ Địa chính lập để lưu
giữ quản lý tại cấp huyện chỉ có 6736 xã (đạt 76,4% số xã, ít hơn so với cấp xã
262 xã); sổ địa chính lập để lưu giữ quản lý tại cấp tỉnh chỉ có 5268 xã (đạt 59,7%
số xã, ít hơn 1730 xã so với lưu tại cấp xã) (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d).

Có 22 tỉnh lập hồ sơ địa chính tương đối đầy đủ gồm: Tuyên
Quang, Cao Bằng, Yên Bái, Bắc Kạn, Sơn La, Bắc Ninh, Hà Nam, Hà
Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên - Huế, Quảng Ngãi, Đắk
Nông, Kon Tum, Đắk Lắk, Long An, Đồng Tháp, Tiền Giang, Vĩnh Long,
An Giang, Bạc Liêu, Cà Mau (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d).

b) Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính
Các địa phương đã tổ chức thực hiện lưu trữ hồ sơ địa chính (HSĐC),
nhưng hầu hết chưa đảm bảo theo quy định như chưa bố trí kho lưu trữ, hồ sơ
lưu cịn để tản mát ở nhiều cơ quan khác nhau. HSĐC còn thừa nhiều giấy tờ
không cần thiết (như hộ khẩu, chứng minh nhân dân, quyết định cấp GCN cho cả
trường hợp cấp lần đầu và chuyển quyền v.v…) nhưng lại thiếu những giấy tờ
chi tiết quan trọng trong hồ sơ lưu (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d). Cụ thể như
hồ sơ cấp GCN lưu cịn thiếu GCN sao để lưu hoặc có lưu bản sao GCN nhưng
chưa đóng dấu xác nhận lưu, GCN đã thu hồi về nhưng chưa đóng dấu xác nhận

thu hồi, các mẫu giấy tờ chưa đúng quy định, thậm chí có trường hợp GCN có
chứng nhận về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lại không có hồ sơ về tài
sản để lưu hoặc hồ sơ cấp GCN lần đầu và chuyển nhượng khơng có giấy tờ
chứng minh đã hồn thành nghĩa vụ tài chính v.v…

c) Hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu
hồ sơ địa chính, GCN và cơ sở thơng tin đất đai và BĐS. Việc đăng ký chủ
yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên
phạm vi cả nước, song mới cơ bản hồn thành việc đăng ký cấp GCN
QSDĐ đất nơng nghiệp; việc đăng ký, cấp GCN QSDĐ các loại đất khác
nhất là đối với đất ở, nhà ở đơ thị cịn nhiều tồn tại.

12


Hệ thống ĐKĐĐ chỉ mới coi trọng đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục kê
đất và chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của
quá trình thực hiện các thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện có nhiều tồn tại về
pháp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phân tán làm hạn chế giá trị tra cứu sau này.

Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất còn phân cấp trách nhiệm cho quá
nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rõ trách nhiệm chính thuộc về cơ quan
nào; đây là ngun nhân chính của tình trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký
đất đai hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng công việc
mà nhiều địa phương đã rất tốn công sức để thực hiện cải cách nhưng không
thể cải cách triệt để được (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d).

d) Hệ thống thơng tin đất đai
Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương: việc

xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh,
trong đó có nhiều tỉnh triển khai mạnh, thực hiện được nhiều xã như Bắc Ninh, Đồng
Nai, TP Hồ Chí Minh...; các tỉnh cịn lại thực hiện chưa nhiều do cịn hạn chế về năng
lực, cơng nghệ, nhất là chưa có phần mềm hồn chỉnh. Việc áp dụng phần mềm ở
các địa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác
nhau, thậm chí một số tỉnh cịn có sự khác nhau trong sử dụng phần mềm giữa cấp
tỉnh với cấp huyện và giữa các huyện trong tỉnh. Các địa phương đã triển khai xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính, song vẫn chưa kết nối được giữa các cấp để khai thác
sử dụng và cùng cập nhật, chỉnh lý biến động; do đó sau một thời gian xây dựng,
nhiều trường hợp thông tin trong cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính trở nên không thống
nhất giữa các cấp.(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).

Để có cơ sở đồng bộ hóa dữ liệu địa chính trên phạm vi cả
nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành xây dựng Chuẩn
dữ liệu địa chính và đang thực hiện chương trình hiện đại hóa quản
lý đất đai (VLAP) tại 9 tỉnh Hà Tây (cũ), Thái Bình, Hưng n, Quảng
Ngãi, Bình Định, Khánh Hịa, Bến Tre, Tiền Giang và Vĩnh Long.
2.1.2. Cơ sở dữ liệu địa chính
2.1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính: là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu
địa chính (gồm dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các

13