Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Đánh giá hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HẢI YẾN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HẢI YẾN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Yến


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ của mình, tơi đã
nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cơ Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và các Lãnh đạo, đồng nghiệp nơi tôi công tác.
Cho phép tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo, người đã trực tiếp hướng
dẫn và giúp tơi hồn thành đề tài là PGS.TS Đỗ Thị Lan.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cơ giáo Khoa Quản lý Tài ngun,
Phịng đào tạo, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun, Phịng
Tài ngun & Mơi trường, UBND huyện Đồng Hỷ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn và đóng góp những ý
kiến q báu để tơi hồn thành tốt đề tài.
Tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, công chức,
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Yến


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... 2
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2
2.1. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học..................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................... 3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 4
1.1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất,

cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức ........................................................ 7
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài...................................................................... 17
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................... 21
1.3.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới .......... 21
1.3.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam.................. 25
1.3.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30
1.4. Đánh giá chung .................................................................................... 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 33
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu ......................................... 33


iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 33
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ................................................................... 33
2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh
nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................ 33
2.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp ......................... 33
2.2.4. Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao
cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .................. 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 33
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp...................................................................... 34
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất
của các doanh nghiệp ................................................................................... 35
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên.......................................................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 37

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 41
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ............................ 45
3.1.4. Biến động đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 . 48
3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh
nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................ 50
3.2.1. Đánh giá công tác giao, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2019 ....................... 50
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh nghiệp trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2019............... 53
3.2.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ...................................... 56


v
3.2.4. Đánh giá tình hình thu tiền giao đất, tiền thuê đất của các doanh nghiệp
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ................... 61
3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp ............................ 61
3.3.1. Đánh giá sử dụng đất theo mục đích sử dụng ...................................... 61
3.3.2. Hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường ............................................... 62
3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp qua kết
quả điều tra, phỏng vấn ................................................................................ 66
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất
đã giao, cho thuê cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .............. 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
1. Kết luận .................................................................................................... 76
2. Kiến nghị .................................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTC
BTNMT

: Bộ tài chính
: Bộ Tài ngun và Mơi trường

CP

: Chính phủ

DN

: Doanh nghiệp

NĐ

: Nghị định

NQ

: Nghị quyết

TNHH
TW
UBND

: Trách nhiệm hữu hạn
: Trung ương
: Ủy ban nhân dân

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2019............................45
Bảng 3.2. Biến động đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 ............48
Bảng 3.3. Tổng số doanh nghiệp phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 ..................................................................................50
Bảng 3.4. Tình hình giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất của các loại hình doanh
nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................................................51
Bảng 3.5. Tình hình cho thuê đất của các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................52
Bảng 3.6. Kết quả giao đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................54
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................55
Bảng 3.8. Tình hình vi phạm của các doanh nghiệp trong việc sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................56
Bảng 3.9. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................57
Biểu 3.10. Kết quả xử lý vi phạm các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................58
Bảng 3.11. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................59
Bảng 3.12. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường .....................................60
Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các doanh
nghiệp giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .......................................61
Bảng 3.14. Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm ....................................................62
Bảng 3.15. Hiệu quả xã hội mà các doanh nghiệp đem lại .......................................64
Bảng 3.16. Đánh giá hiệu quả môi trường ................................................................65

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài ngun vơ cùng q giá, nhưng là có hạn, việc quản
lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội một
cách có khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả là có ý nghĩa to lớn và vơ cùng
quan trọng.
Hơn nữa, Đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà
nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ
môi trường và phát triển bền vững. Thực hiện tốt cơng tác quản lý đất đai sẽ
góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của các
nhà đầu tư và đời sống nhân dân.
Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế với các nước trong khu
vực và trên thế giới, đất đai là một rong nguồn lực quan trọng và có ý nghĩa
vô cùng to lớn để phát triển kinh tế - xã hội.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và
bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại
khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một
cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc khơng đơn giản.
Đồng Hỷ là một huyện Trung du miền núi phía Đơng Bắc của tỉnh Thái
Nguyên, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 3 Km, địa bàn huyện
nằm tiếp giáp với Thành phố Thái Nguyên, gần các trung tâm văn hóa giáo
dục, các khu cơng nghiệp, có đường quốc lộ 1B đi qua, nên chịu sự tác động
lớn về giao lưu trong lĩnh vực kinh tế xã hội.

2

Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về
quản lí sử dụng đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những cơng tác quản lí nhà
nước về đất đai, đặc biệt là công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ trong
những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương
lai, dưới tác động của q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự gia
tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất của huyện ngày càng tăng, trong khi quỹ
đất có hạn. Cơng tác quản lý, sử dụng đất đai ở huyện Đồng Hỷ nói chung,
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện nói riêng đang là một thách thức
lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay, vi
phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa
phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng sử dụng đất
sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp
luật, đất để hoang hóa khơng sử dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy
hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra. Do vậy, để sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định, cần phải đánh giá đúng thực
trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử dụng đất hợp lý với các giải
pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vững.
Trước những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo
PGS.TS. Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hiệu quả
của công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ qua các mặt: kinh tế, xã hội, mơi trường. Từ đó, đề xuất

3

các giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu quả trong công tác giao đất,
cho thuê đất trong thời gian tiếp theo..
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và
giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của huyện Đồng Hỷ.
Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của cơng tác quản lí đất đai nói
chung và công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp nói riêng của
địa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó khăn
trong thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần
vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do
tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã

hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất
đai là một nguồn tài nguyên vơ giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng
của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và chính con
người trên trái đất này. Vì vậy, đất đai có vai trị ngày càng quan trọng. Đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế-xã hội,
có vị trí cố định, khơng di chuyển được cũng khơng thể tạo thêm tuy nhiên đất
đai lại có khả năng tái tạo thơng qua độ phì của đất. Con người khơng thể tạo
ra đất đai nhưng bằng chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải tạo
đất để tạo ra các sản phẩm phục vụ cho đời sống của con người.. Vì thế đất đai
vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phảm của lao động.
Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn
dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Điều 4, Luật Đất đai).
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyên
đến công tác quản lý đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhà
nước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất
đai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các
nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.


5

Đinh hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh
tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hồn chỉnh hệ thống pháp
luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của
người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư,
tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự
phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục

đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà
nước, nhất là các tập đồn kinh tế và các tổng cơng ty. Sớm hoàn thiện thể
chế quản lý hoạt động của các tập đồn, các tổng cơng ty nhà nước. Đẩy
mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đồn kinh
tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân
định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh
nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp.
Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy
mơ; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào
tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp
cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài
hồ các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại
quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có
hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí
và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa
các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các
tổng cơng ty. Sớm hồn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đồn,
các tổng cơng ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước;
xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà
nước giữ vai trị chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và


6

quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà
nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể
phát triển đa dạng, mở rộng quy mơ; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp
các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường,
ứng dụng cơng nghệ mới, tiếp cận vốn. Khuyến khích phát triển các loại

hình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu
hỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần. Hồn thiện cơ chế, chính sách
để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của pháp
luật, thúc đẩy hình thành các tập đoàn kinh tế tư nhân, khuyến.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị
nghiêm cấm:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Khơng thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác
theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.


7

1.1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất
đối với đối tượng là tổ chức
1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giao đất, cho thuê đất
Theo điều 3 Luật đất đai 2013:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
* Bản chất của giao đất và cho thuê đất
Theo Điều 4 Luật Đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (quyền sở hữu, quyền
định đoạt và quyền sử dụng đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Từ những khái niệm nêu trên đã cho ta thấy bản chất việc giao đất, cho
thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người
sử dụng (Người được giao đất, cho thuê đất khơng có quyền định đoạt đối với
mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác cơng
năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê). Các
hoạt động này đều nhằm: Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối
lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà
nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; đáp ứng
được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài;
xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để
giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các
quyền của mình trên diện tích đất đó.


8

* Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đơi với quyền lợi thì người sử
dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần
vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước
về đất đai.
1.1.2.2. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Tại Điều 52 Luật đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
Điều 58 Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội
quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng.


9

- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới,

ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận
bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của
dự án đầu tư;
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư khác. Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư bao gồm: Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Đánh giá về
mức độ đáp ứng điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm
việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không vi phạm
quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
1.1.2.3. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng của các loại đất.
Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng
cơng trình sự nghiệp; đất quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo... là những loại
đất được giao sử dụng ổn định lâu dài:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các
dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu


10

tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế
- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho
th đất là khơng quá bảy mươi năm.
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.
Luật cịn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.2.4. Các hình thức giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư:
a) Giao đất
Theo quy định Luật đất đai có hai hình thức giao đất: Giao đất có thu
tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54, 55 Luật đất
đai). Đối với các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Đồng Hỷ chủ yếu là Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
b) Cho thuê đất
Luật đất đai 2013 quy định có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất là
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, cụ thể Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

11

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ
sở sản xuất phi nơng nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng
có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử
dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây
dựng trụ sở làm việc.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.1.2.5. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 59, Luật Đất
đai 2013:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

tổ chức;


12

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân th đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
không được ủy quyền.
1.1.2.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:
* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền
và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013.


13

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất.
1.1.2.7. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất thực
hiện các dự án đầu tư
a) Quyền và nghĩa vụ chung
Theo quy định tại Điều 166, 170 mục 1 chương XI Luật Đất đai 2013
người sử dụng đất có 7 quyền chung và 7 nghĩa vụ chung, cụ thể:
Điều 1 quy định các quyền chung của người sử dụng đất:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 2 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định

về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng
trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật
có liên quan.


14

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn
sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
b) Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm
dự án đầu tư
Luật Đất đai 2013 quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng
được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ Điều 173 đến Điều 178
Mục 2 Chương XI:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền
và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ

chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này và các quyền sau đây:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;


15

cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng
đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy
định của pháp luật.
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả
khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp
thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã
trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại

Điều 173 của Luật này.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử
dụng đất, tiền th đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền
th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như


16

trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư vì mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a
khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn
hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục
đích sử dụng tương ứng;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư vì mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a
khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của
Luật này;
+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th khi có đủ
điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo
mục đích đã được xác định;
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng
năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp