Bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần theo pháp luật việt nam (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ THỊ THẢO AN

BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,
TRẢ DẦN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ THỊ THẢO AN

BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,
TRẢ DẦN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
••

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan danh dự Luận văn này là kết quả của quá trình tổng hợp và
nghiên cứu nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS.
Lê Vũ Nam. Các quy định pháp luật, thơng tin được trích dẫn trong luận văn là trung
thực, chính xác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Thảo An


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

THUẬT NGỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ

THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

1

Bộ luật Dân sự năm 1995

BLDS 1995

2
3

Bộ luật Dân sự năm 2005

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự năm 2015

BLDS 2015

4

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004

BL TTDS 2004

5

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

BL TTDS 2015

6
7

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Luật KDBĐS 2014

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010

Luật BVQLNTD 2010

Thành phố Hồ Chí Minh

Tp. HCM

Thành phố Hà Nội

Tp. Hà Nội

8
9


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................................2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................................3
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................................5
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: ..................................................................................................5
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI................................................................................................................... 6
3. MỤC ĐÍCH, ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI .................................7
3.1. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................................7
3.2. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................................7
3.3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................8
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................9
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ GIÁ TRỊ ỨNG DỤNG CỦA ĐỀ TÀI .................................................................... 9
5. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN.................................................................................................................................... 10
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN VÀ

BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,
TRẢ DẦN.......................................................................................................................................11
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN............................................... 11
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ...............................................11
1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần .........................................17
1.1.3. Vai trò của Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ..............................................21
1.2. BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN ..23
1.2.1. Khái niệm quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần .......23
1.2.2. Khái niệm bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua nhà ở trả chậm, trả dần và ý
nghĩa ........................................................................................................................................23
1.2.3. Nội dung các quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần . .
25
1.2.4. Chủ thể bảo vệ quyền của bên mua nhà ở trả chậm, trả dần .......................................28
1.2.5. Các phương thức giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền của bên mua nhà ở trả chậm,
trả dần ......................................................................................................................................29
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ..............................................................................................................35
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CỦA
BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN VÀ KIẾN


NGHỊ HOÀN THIỆN ...................................................................................................................36
2.1. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN ĐƯỢC TỰ DO ĐÀM PHÁN,
THƯƠNG LƯỢNG NỘI DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ........................................................................................................... 37
2.1.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật .........................................................................37
2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.....................................................................46
2.2.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN ĐƯỢC NHẬN NHÀ ĐÚNG THỜI
HẠN VÀ CHẤT LƯỢNG NHƯ ĐÃ CAM KẾT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

49

2.2.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật .........................................................................49
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.....................................................................54
2.3.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ TRONG
VIỆC ĐƯỢC BÀN GIAO GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (SỔ HỒNG) VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT..56

2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật .........................................................................56
2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.....................................................................60
2.4.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN ĐƯỢC BẢO HÀNH, BẢO TRÌ
NHÀ TRONG Q TRÌNH SỬ DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ...........61

2.4.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật .........................................................................61
2.4.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.....................................................................67
2.5.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN ĐƯỢC YÊU CẦU BỒI THƯỜNG
THIỆT HẠI KHI KHI CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở KHÔNG ĐƯỢC ĐẢM BẢO VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ........................................................................................................................ 68

2.5.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật .........................................................................68
2.5.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.....................................................................71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................................................74
PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................................75

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................................76


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài:
An cư, lạc nghiệp là kinh nghiệm được đúc rút của ông cha ta từ xưa và được

truyền lại tới bây giờ. Có thể sự phát triển của xã hội kéo theo sự thay đổi về văn hóa
nhưng quan điểm này vẫn ln có một giá trị nhất định trong đời sống tinh thần
người Việt Nam ngày nay. An cư không chỉ giới hạn về nghĩa đen là có một chỗ ở cố
định, mà cịn bao hàm cả ý nghĩa là một ngơi nhà, một tổ ấm đúng nghĩa, một không
gian sống thoải mái, an lành, đem lại cảm giác bình yên, hạnh phúc. Từ đó, suy nghĩ
có nhà đã trở thành mơ ước đối với nhiều gia đình. Hiện nay, khi dân số tăng, lượng
người nhập cư vào các thành phố lớn đông nên nhu cầu về nhà ở tại các thành phố đó
cũng tăng lên đáng kể, kéo theo nguồn cung về nhà ở cũng phải thay đổi để đáp ứng
nhu cầu của nhiều gia đình. Việc pháp luật có quy định và nhà đầu tư hỗ trợ điều kiện
để người dân có thể mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần là một giải pháp
giúp đỡ nhiều người có thể thực hiện ước mơ có nhà tại các thành phố lớn. Hoạt
động mua bán nhà ở trả chậm, trả dần với nhiều ưu điểm phù hợp với khả năng thanh
tốn của người có thu nhập thấp, là nguồn cung cấp nhà ở nhiều tiềm năng. Ở các
nước phát triển, hình thức mua bán nhà ở trả chậm, trả dần đã trở thành phương thức
phổ biến và là công cụ hỗ trợ đắc lực cho bên mua. Tại Việt Nam, hình thức này vẫn
cịn khá mới mẻ trong khi nhận thức của người dân còn hạn chế, đây là điều kiện tốt
để những kẻ cơ hội tiến hành những hành vi trục lợi. Do đó, pháp luật là cơng cụ hữu
hiệu nhất trong việc điều chỉnh mối quan hệ giữa bên mua và bên bán, ngăn ngừa và
xử lý những hành vi vi phạm thông qua việc trao cho các chủ thể quyền và nghĩa vụ
tương ứng. Đồng thời, pháp luật đặt ra những chế tài xử phạt tương ứng để bảo đảm
nghĩa vụ được thực thi, bảo đảm quyền và lợi ích các bên, đảm bảo hợp đồng được

thực hiện một cách nghiêm túc.
Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng quy định về mua nhà ở theo phương thức trả
chậm, trả dần đã có khơng ít vụ việc làm ảnh hưởng đến quyền của rất nhiều hộ gia
đình/ cá nhân trong một hoặc nhiều dự án nhà ở. Vì vậy, tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu
các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán


6

nhà ở trả chậm, trả dần cũng như tìm ra những hạn chế của quy định pháp luật, từ đó
đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này.
2.

Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay có rất nhiều các đề tài nghiên cứu về pháp luật hợp đồng mua bán

nhà ở cũng như kinh doanh bất động sản, tuy nhiên chưa có nhiều các đề tài nghiên
cứu cụ thể về bảo vệ quyền của bên mua trong Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm,
trả dần. Liên quan đến vấn đề này có thể kể đến các đề tài luận văn sau đây: Luận
văn thạc sĩ "Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành - Một
số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Lê Thị Lan, Trường đại học Luật Hà Nội (2011)
đã khái quát chung về các quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tuy nhiên, hiện nay
các quy định pháp luật cũng có nhiều sửa đổi bổ sung, đặc biệt là BLDS 2015, Luật
Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 nên luận văn có những nội dung khơng cịn phù
hợp. Luận văn thạc sĩ "Quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi khách hàng khi
mua nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện” của Nguyễn Thị
Nhường, Trường Đại học Kinh tế - Luật (2016) đã tập trung nghiên cứu, phân tích
các quy định và bất cập của các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, các quyền lợi và rủi ro của khách hàng khi mua nhà hình thành trong
tương lai từ đó kiến nghị các biện pháp hồn thiện pháp luật để bảo vệ tốt hơn quyền

lợi của khách hàng khi mua nhà. Luận văn thạc sĩ "Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của Đỗ Xuân Sơn, Học viện Khoa học Xã hội
(2017) đã nghiên cứu về những quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chung cư và các
tranh chấp chủ yếu của loại hợp đồng này để thấy được những khó khăn, rủi ro tiềm
ẩn trong giao dịch, từ đó tổng hợp những vấn đề còn vướng mắc và kiến nghị một số
ý kiến nhằm sửa đổi các quy định pháp luật trong lĩnh vực này để phù hợp với đời
sống thực tiễn.
Ngồi ra cịn có luận án tiến sĩ "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt
Nam” của Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), và các bài viết nghiên cứu của tác giả
Lê Minh Hùng, "Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong


7

Luật Kinh doanh bất động sản” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp ký số 02/2014 đã
đưa ra các bất cập, vướng mắc trong quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
và kiến nghị sửa đổi.
Các cơng trình nghiên cứu trên là tài liệu tham khảo để tác giả có thêm nhiều
thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn theo đề tài của mình.
Trong các tài liệu nghiên cứu ở trên chỉ khái quát các quy định về hợp đồng mua bán
nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về bảo vệ quyền của bên mua
trong hợp đồng này chứ chưa đề cập cụ thể đến các quy định về hợp đồng mua bán
nhà ở trả chậm, trả dần cũng như quy định về bảo vệ quyền của bên mua trong hợp
đồng nói trên. Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền của bên
mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần theo pháp luật Việt Nam” là
không trùng lặp với các cơng trình đã được cơng bố trước đây.
3.

Mục đích, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu đề tài

3.1.

Mục đích nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu với mục đích làm sáng tỏ nền tảng lý luận và những

quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và bảo vệ quyền
của bên mua trong hợp đồng cũng như thực trạng thực hiện các quy định của pháp
luật về vấn đề này. Qua đó, tác giả đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về
giao dịch mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và bảo vệ quyền của bên mua trong hợp
đồng. Trên cơ sở kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, tác giả đề xuất một số kiến nghị
nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và
đưa ra biện pháp nhằm bảo vệ quyền của bên mua nhà theo phương thức này.
3.2.

Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu mà tác giả hướng đến chính là những quy định pháp

luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và bảo vệ
quyền của bên mua trong hợp đồng. Trước tiên, luận văn nghiên cứu những vấn đề
cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần theo quy định của pháp luật
hiện hành, cụ thể như: vấn đề khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần và phân biệt với các hình thức hợp đồng mua bán nhà ở khác; các quy


8

định nhằm bảo vệ quyền của bên mua nhà trong hợp đồng này.
Từ những vấn đề cơ bản xoay quanh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà trả
chậm, trả dần tác giả tiếp tục nghiên cứu những vấn đề vướng mắc của quy định

pháp luật, những ưu khuyết điểm của pháp luật nhà ở của Việt Nam về vấn đề này.
Và cuối cùng đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các vấn đề cụ thể đang nghiên cứu.
3.3.

Giới hạn phạm vi nghiên cứu
Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài chỉ nghiên cứu quy định của

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trả chậm, trả dần, đặc biệt đối với
loaị hình nhà ở là chung cư và bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng này chứ
không nghiên cứu hết tất cả các loại hợp đồng mua bán nhà ở khác.
Phần lý luận được phân tích, nghiên cứu dựa vào các quy định pháp luật về
Hợp đồng và nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh
bất động sản, các văn bản hướng dẫn thi hành, và một số văn bản pháp lý khác..
.nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, và
các quy định về bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng này.
Phần thực tiễn chủ yếu được nghiên cứu từ quá trình xem xét các hợp đồng
mẫu và các bài viết khoa học, bài nghiên cứu, báo cáo, hướng dẫn về ngành kinh
doanh bất động sản nói chung và nhà ở thương mại nói riêng tại Việt Nam. Phần thực
tiễn chủ yếu xoay quanh việc áp dụng các quy định pháp luật về bảo vệ các quyền
sau của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần: quyền tự do đàm
phán, thương lượng nội dung hợp đồng; quyền được nhận nhà đúng thời hạn và đúng
chất lượng như cam kết; quyền được cấp và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sử hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với căn nhà mình đã mua; quyền
được bảo hành và bảo trì nhà ở trong quá trình sử dụng; quyền được yêu cầu bồi
thường thiệt hại khi chất lượng nhà ở không được đảm bảo. Các quyền này được giới
hạn trong mối quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm trả dần giữa bên bán (chủ
đầu tư) và bên mua thuộc các dự án kinh doanh nhà ở thương mại. Đồng thời trong
phạm vi của luận văn, tác giả cũng không nghiên cứu các quyền khác phát sinh từ
các quyền kể trên. Từ đó, tìm ra những vướng mắc khi thực hiện những quy định

9

pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung nghiên cứu.
3.4.

Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu và trình bày luận văn, các phương pháp nghiên

cứu được vận dụng trong từng chương cụ thể như sau:
Chương 1, chủ yếu áp dụng phương pháp phân tích, so sánh. Phương pháp
phân tích được sử dụng trong việc phân tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần và quy định về bảo vệ quyền của bên mua theo pháp luật.
Phương pháp so sánh được kết hợp với phương pháp phân tích trong việc phân biệt
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần so với các hợp đồng khác.
Chương 2, chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp. Phương pháp
phân tích được sử dụng để phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật về bảo vệ
quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Phương pháp
tổng hợp áp dụng sau những vấn đề lớn đã được triển khai trong các mục, chương; và
trên sự đan xen của phương pháp so sánh, khảo sát, đánh giá thực tiễn, từ đó tổng
hợp cuối cùng để đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện đề tài đang nghiên cứu.
4.

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Về mặt lý luận: Với mục tiêu nghiên cứu một cách hệ thống, tồn diện, đề tài

góp phần làm sáng tỏ các vấn đề về bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần theo pháp luật hiện hành.
Về mặt thực tiễn: Việc làm rõ nội dung, những vấn đề còn vướng mắc về bảo
vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và đưa ra một

số kiến nghị hoàn thiện. Đề tài giúp các chủ thể có quan tâm về vấn đề này nắm rõ
nội dung của quy định, trường hợp áp dụng, điều kiện, khi thực hiện các quy định về
hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần để từ đó có cơ sở vững chắc cho việc áp
dụng các quy định này một cách hiệu quả.
5.

Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài


10

gồm 2 chương, như sau:
Chương 1: Lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và bảo vệ
quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về bảo vệ quyền của bên
mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần và kiến nghị hoàn thiện quy
định pháp luật.


CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN VÀ
•••7
BẢO VỆ QUYỀN CỦA BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN
1.1.

Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Nhà ở đã xuất hiện từ thời kỳ ngun thuỷ, nó khơng chỉ đơn giản là nơi che
mưa che nắng, tránh thú dữ mà còn là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức
lao động và là tổ ấm của mỗi gia đình. Hiện nay nhà ở là đối tượng của rất nhiều lĩnh
vực nghiên cứu, do đó nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều quy định khác nhau tuỳ
thuộc vào từng lĩnh vực.
Theo từ điển Tiếng Việt, “nhà” được định nghĩa là công trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay dùng vào một cơng việc nào đó hay là “kiến trúc được
dùng cho những sinh hoạt, hoạt động, mục đích chuyên biệt; hoặc là tổ chức điều
hành hoặc là nơi chốn để tiến hành các sinh hoạt, hoạt động, mục đích như thế”1.
Dưới góc độ xây dựng, nhà ở được hiểu là một loại cơng trình xây dựng, là
sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị
lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Dưới góc độ kinh tế, nhà ở được xem là một loại hàng hoá đặc biệt, hàng hố
- bất động sản, có thể được đưa vào kinh doanh và được thực hiện trên thị trường bất
động sản để thu lợi nhuận hoặc nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con
người, có chức năng quan trọng là bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên 2.
Các quy định của pháp luật tại BLDS 2015 và Luật Thương mại 2005 cũng đã
quy định về nhà ở. Cụ thể nhà ở là tài sản bất động sản 3, là đối tượng giao dịch dân
sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở,..

1Nguyễn Đức Thiềm (2006), Giáo trình kiến trúc nhà ở, Nhà xuất bản Xây dựng.
2Lê Đình Thắng (2001), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia.
3Khoản 1, Điều 107, BLDS 2015.


.va là hàng hoá trong kinh doanh4.
Điều 3, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra định nghĩa về nhà ở như sau: “Nhà ở là
cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân. Ngồi ra, Luật Nhà ở 2014 còn đưa ra thêm các khái niệm cụ thể để

phân loại nhà ở, trong đó có một số khái niệm cần chú ý như sau:
“2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà
ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.”5
Như vậy, tuỳ vào góc độ nghiên cứu ở mỗi lĩnh vực khác nhau mà có cách
hiểu khác nhau về khái niệm nhà ở. Qua những phân tích ở trên, theo tác giả, nhà ở
là một loại tài sản cố định gắn liền với đất, là nơi sinh hoạt và nghỉ ngơi để tái tạo
sức lao động của con người được xác định bằng diện tích và giới hạn về khơng gian,
đồng thời là đối tượng của giao dịch dân sự và là một loại hàng hoá trong kinh
doanh.
Cùng với sự phát triển của xã hội, chế định hợp đồng ngày càng đa dạng,
trong đó, đóng vai trị quan trọng nhất là hợp đồng mua bán. Loại hợp đồng cịn được
phân hố thành nhiều dạng khác nhau để phù hợp với điều kiện và nhu cầu trao đổi
giữa các bên. Ở các nước phát triển, mua bán trả chậm, trả dần đã xuất hiện và dần
trở thành hình thức giao dịch mang nhiều ưu thế. Mở đầu cho hình thức mua bán đặc
biệt này là các hoạt động mua bán trả chậm các đồ dùng điện máy như ti vi, tủ
lạnh.hay các phương tiện như xe ô tô, xe gắn máy thậm chí là bàn ghế, giường
4Khoản 2, Điều 3, Luật Thương mại 2005.
5Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4, Luật Nhà ở 2014.


tủ..điển hình và phức tạp nhất là hoạt động mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Hình
thức mua bán này bắt đầu thâm nhập vào nền kinh tế Việt Nam từ những năm cuối

thế kỷ XX và đã nhận được sự đồng tình cao của xã hội, cũng như sự ủng hộ lập tức
từ các cơ quan chức năng. Chúng ta có thể dễ dàng hình dung được nhu cầu về nhà ở
của đại đa số những người lao động có thu nhập thấp và trung bình, nhất là làn sóng
lao động nhập cư từ một số tỉnh lân cận đổ về thành phố. Trước nhu cầu cấp thiết về
nhà ở của người dân (đặc biệt là những người có thu nhập thấp), khi đó, nước ta đã
bắt đầu xây dựng các quy định cơ bản, nhằm đưa hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm
trả dần đi vào thực tế và góp phần phục vụ tốt nhất nhu cầu của người dân.
Quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ở Việt Nam trước hết được ghi
nhận tại BLDS 1995 và Điều 461 BLDS 2005. Mặc dù chưa đề cập cụ thể đến mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng điều luật này đã đề cập đến khái niệm mua trả
chậm, trả dần; hình thức hợp đồng; quyền bảo lưu quyền sở hữu của bên bán đối với
vật bán; quyền sử dụng vật cũng như chịu rủi ro từ vật của bên mua. Đến khi Luật
Nhà ở năm 2005 được ban hành, Điều 39 đã đề cập đến mua bán nhà ở thương mại
trả chậm, trả dần. Cụ thể hơn, tại Điều 95 của Luật này đã ghi nhận các quyền và
nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm trả dần. Nghị
định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn về Luật Nhà ở 2005 cũng đã cụ thể hoá về thời
điểm chuyển quyền sở hữu của hình thức này. Sau Luật Nhà ở năm 2005, Quốc hội
đã ban hành Luật KDBĐS năm 2006 6 và quan tâm hơn đến các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở trả chậm trả dần. Nhìn chung số lượng các quy định về vấn đề
này còn khá khiêm tốn và chưa được điều chỉnh, hướng dẫn bằng các quy định của
pháp luật. Pháp luật về mua bán nhà ở trả chậm trả dần trong giai đoạn này vẫn còn
nhiều nội dung bỏ ngõ trong khi trên thị trường bất động sản trong khi nhu cầu mua
nhà đang tăng dần và hình thức mua nhà này đang dần trở thành phổ biến.
Đáp ứng nhu cầu thực tế đó, BLDS 2015 đã chú trọng đến vấn đề này và quy
định về hình thức mua trả chậm, trả dần tại Điều 453 như sau:
6Khoản 7 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 :”Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc
mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm, trả dần tiền
mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thoả thuận trong hợp đồng.”

“1. Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền
mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu
của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả
thuận khác.
2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên
mua có quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian
sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Điều 125, Luật nhà ở 2014 cũng đã quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả
dần như sau:
“1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi
rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở
được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở
cịn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận
khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua
bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh
toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì
người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở
và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa
kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời
gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương
thức trả lại nhà ở và việc thanh tốn lại tiền mua nhà ở đó.”
Từ các quy định của pháp luật, ta có thể hiểu Hợp đồng mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần là sự thoả thuận của các bên về việc mua bán nhà ở. Trong đó, bên
bán có nghĩa vụ giao nhà ở và có quyền bảo lưu quyền sở hữu. Bên mua trả trước
cho bên bán một phần giá trị căn nhà, phần còn lại trả hết một lần sau một thời hạn
hoặc được chia thành nhiều đợt thanh toán theo thoả thuận hai bên. Bên mua nhận

nhà ở để sử dụng nhưng chưa được cấp giấy tờ để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu.
Rủi ro chuyển từ bên bán sang bên mua khi bên mua nhận nhà (bàn giao tài sản).
Ta có thể thấy, đối với hợp đồng mua nhà ở trả chậm hay trả dần, bên mua đều
phải thanh toán trước một phần giá trị của căn nhà. Nếu bên mua chọn phương thức
trả chậm, phần còn lại sẽ được trả hết một lần sau một thời gian do hai bên thoả
thuận. Nếu bên mua chọn phương thức trả dần, phần còn lại sẽ được trả sau nhưng
được chia làm nhiều đợt, bên mua sẽ chuyển tiền theo đợt cho bên bán đến khi hồn
tất nghĩa vụ thanh tốn. Như vậy bên mua nhà ở trả chậm, trả dần sẽ có thời gian
thanh toán lâu hơn và phải thực hiện nghĩa vụ theo một hay nhiều đợt, khác với hợp
đồng mua nhà ở thông thường, bên mua chỉ thực hiện nghĩa vụ trong một lần duy
nhất, thời gian thanh toán cũng ngắn hơn. Đối với hợp đồng này, bên mua ngoài việc
thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo từng đợt cịn có nghĩa vụ đóng thêm lãi suất cho một
lần trả. Mức lãi suất tính trên số tiền được phép trả chậm, trả dần được trừ lùi và do
các bên tự thoả thuận theo quy định của pháp luật. Ngoài lãi suất trả chậm, trả dần
cịn có lãi suất tiền phạt nếu chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán (theo từng đợt).
Mức lãi suất là một điều khoản do các bên tự thoả thuận và được ghi nhận trong hợp
đồng.
Hiện nay các dự án phần lớn được bán theo hình thức ứng thu tiền ứng trước
từng đợt theo tiến độ xây dựng dự án. Thực tế, chỉ có một số chủ đầu tư áp dụng hình
thức bán nhà trả chậm, trả dần đối với nhiều dự án của họ, phải kể đến như:
Thứ nhất, Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam làm chủ đầu tư dự án
căn hộ Him Lam Phú An ở phường Phước Long A, Quận 9, Tp. HCM đã đưa ra
phương thức chỉ thanh toán 30% là được nhận nhà, phần cịn lại thanh tốn 1%/tháng
(tương đương 17 - 19 triệu đồng)7 tương đương với trả chậm từng tháng/lần trong
vòng 06 (sáu) năm kể từ khi ký hợp đồng và nhận bàn giao căn hộ. Dự án đã hoàn
thành và bàn giao vào cuối năm 2018. Một dự án khác cùng của chủ đầu tư này là dự
án căn hộ Him Lam Chợ Lớn tại 91 Hậu Giang, Phường 11, Quận 6, Tp. HCM thì
7Minh Phong (2019), “Một dự án được trả chậm trong 6 năm”, Báo điện tử Dân trí đăng ngày 16/08/2017,
truy cập lần cuối vào ngày 23/07/2019, từ />

bên mua khơng những được nhận nhà ngay mà cịn được chủ đầu tư hỗ trợ cho bên
mua trả chậm trong 05 (năm) năm. Thay vì phải trả 95% để được nhận nhà thì bên
mua chỉ phải trả 50%, 50% còn lại được trả chậm trong 2-4 năm, phần trả chậm này
chủ đầu tư đã phải chịu chi phí thay cho bên mua (tương đương với 5% tổng giá trị
căn hộ) hay nói cách khác bên mua được lợi 5% tổng giá trị căn hộ do việc được trả
chậm. Nếu căn hộ trị giá 2 tỷ đồng thì phần trả chậm này bên mua đã được lợi 100
triệu đồng, chia theo diện tích căn hộ thì bên mua được lợi hơn 1,2 triệu/m2 (ví dụ
căn hộ 80m2) so với các dự án khơng áp dụng hình thức hỗ trợ này 8. Mua nhà đã
hoàn thiện sẽ giúp bên mua kiểm chứng được chất lượng thực tế. Ngoài vấn đề về
chất lượng, cái lợi lớn của bên mua sẽ sử dụng nhà được ngay và như vậy sẽ tiết
giảm được rất nhiều chi phí cũng như phát sinh ngay nguồn thu nhập. Đối với bên
mua để ở, vì được nhận nhà ngay, không phải đợi chờ thêm hai năm nữa hay lâu hơn
như các dự án khác nên sẽ tiết kiệm được chi phí thay vì đi th nhà trong thời gian
chờ. Đối với bên mua mua để đầu tư cho thuê cũng sẽ nhận nhà và có thể cho thuê
sớm hơn được hai năm, do vậy việc thuê ngay để sinh lợi sớm hơn.
Thứ hai, Công ty cổ phần Gamuda Land, là bộ phận phát triển bất động sản
của tập đoàn Gamuda Berhad - một trong những tập đoàn phát triển cơ sở hạ tầng và
bất động sản hàng đầu tại Malaysia, là chủ đầu tư của nhiều dự án ở Tp. Hà Nội và
Tp. HCM. Trong đó có dự án căn hộ Celadon City Tân Phú tọa lạc tại đường Bờ Bao
Tân Thắng, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú, Tp. HCM có chính sách ưu đãi: bên
mua nhà chỉ phải thanh toán 30% giá trị căn hộ khi nhận nhà, 70% còn lại được trả
chậm trong vòng 48 tháng (hai năm) với lãi suất 0%9. Dự án này hiện đã hoàn thành
cơ bản vào năm 2017 và đang tiếp tục triển khai thêm để bàn giao vào năm 2020.
Ngoài ra, chủ đầu tư này cũng áp dụng chính sách bán nhà trả chậm đối với một số
dự án khác tại Tp. Hà Nội, điển hình là khu đơ thị sinh thái Gamuda Garden ở đường
8Him Lam Land, “Chính thức mở bán căn hộ cao cấp Him Lam Chợ Lớn giai đoạn 2 với giá 1.65 - 2 tỷ/cărì”,
Website của Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam đăng ngày 22/06/2015, truy cập lần cuối vào ngày
01/08/2019, từ />9Gamuda Land, “Chủ đầu tư Celadon City chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Gamuda Land”,
Website của Công ty Cổ phần Gamuda Land, truy cập lần cuối vào lúc 16h00 ngày 02/08/2019, từ

/>

Tam Trinh, Yên Sở, Quận Hoàng Mai, Tp. Hà Nội: đối với sản phẩm là nhà liền kề
Dahlia Homes (ST5), khách hàng được trả chậm từ 18 - 24 tháng kể từ khi bàn giao
nhà. Tức là, bên mua chỉ phải đóng 50% giá trị căn nhà (đến tháng 8/2019, khách
hàng chỉ cần chuẩn bị 50% dòng tiền), 50% giá trị căn nhà còn lại, bên mua được trả
chậm trong hai năm không mất lãi suất và được chia nhỏ thành các đợt tương đương
với các tháng10. Như vậy, bên mua đã giải quyết được bài tốn khó về chứng minh tài
chính cũng như bớt đi một khoản tiền lãi suất ngân hàng so với khi thanh toán một
lần cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là một dạng hợp đồng mua bán
nhà ở nên có những đặc điểm chung của Hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có
những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thoả thuận giữa
các bên, nhằm đạt được những mục đích nhất định. Đây là đặc điểm quan trọng nhất
của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nói riêng. Hợp đồng mua bán
nhà ở trả chậm, trả dần phải được các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực
hành vi dân sự phù hợp hoàn toàn tự nguyện thoả thuận theo ý chí của mình. Việc
giao kết hợp đồng phải tn thủ ngun tắc bình đẳng, thiện chí, trung thực 11. Các
bên có quyền tự do thoả thuận nhưng mục đích và nội dung khơng được vi phạm
điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã hội 12. Đó là sự thoả thuận bằng văn bản
giữa các bên, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho bên
mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo đúng thời hạn, địa điểm,
phương thức như các bên đã thoả thuận hoặc theo quy định pháp luật. Như đã đề cập
ở các nội dung trên, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được áp dụng khi các
bên có thoả thuận việc thanh tốn: bên mua khơng thanh tốn tiền mua nhà một lần
ngay khi nhận nhà mà được trả chậm, trả dần trong một thời hạn xác định sau khi
10Gamuda Land, “Chính sách trả chậm đến 24 tháng khi mua liền kề Dahlia Homes”, Website của Công ty
Cổ phần Gamuda Land, truy cập lần cuối vào lúc 09h00 ngày 04/08/2019, từ />11Điều 3 BLDS 2015

12Điều 117 BLDS 2015


nhận nhà.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng song vụ.
Đây là đặc điểm quan trọng nhất của hợp đồng mua bán. Hợp đồng đã ký sẽ làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên bán có quyền và nghĩa vụ với bên thuê và
ngược lại. Trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, bên bán có quyền yêu
cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn và phương thức, bên mua cũng có quyền yêu cầu
bên bán bàn giao nhà đúng thời hạn và chất lượng. Khi thực hiện hợp đồng này, bên
mua và bên bán đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên
còn lại.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng có đền bù.
Đây là đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán với hợp đồng tặng cho. Phần đền bù
là khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên có nghĩa vụ trả cho bên bán theo quy
định của pháp luật hoặc theo thoả thuận của hai bên. Giá trị của phần đền bù không
nhất thiết phải ngang bằng với giá trị của phần được đền bù, chỉ cần giá trị đền bù
được các bên thoả thuận chấp nhận và không trái pháp luật cũng như đạo đức xã hội.
Thứ tư, trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, bên bán có quyền
bảo lưu quyền sở hữu về nhà ở. Quyền sở hữu tài sản là khách thể của hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần, là lợi ích mà các bên mong muốn đạt được sau khi đã
hoàn thành thủ tục và nội dung của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở
thơng thường có bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở, quyền sở hữu được chuyển
cho bên mua kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thoả thuận. Nhưng với hợp
đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, bên mua được bên bán giao tài sản khi mới trả
trước một phần giá trị căn nhà, do đó quyền sở hữu được chuyển cho bên mua khơng
phải tại thời điểm giao nhận nhà ở mà ở thời điểm bên mua hồn tất nghĩa vụ thanh
tốn theo hợp đồng mà hai bên đã thoả thuận.
Thứ năm, thời điểm chịu rủi ro là thời điểm bên mua nhận tài sản. Đối với
hợp đồng mua bán nhà ở, Điều 441 BLDS 2015 quy định rõ “bên bán chịu rủi ro cho

đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành


thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. 13 Như vậy, thời điểm chuyển rủi
ro trong Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường được chuyển cùng với thời điểm
đăng ký quyền sở hữu, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản. Tuy nhiên, đối với hợp
đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, thời điểm chuyển rủi ro trong hợp đồng được
chuyển từ khi bên mua nhận tài sản nhưng chưa chuyển giao quyền sở hữu, “bên
mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời
gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.14
Thứ sáu, trong phạm vi đề tài này, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần là nhà ở thương mại thuộc loại hình nhà ở chung cư. Ở Việt Nam, có
thể hiểu chung cư là một tồ nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và
dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố
lớn, có vai trị quan trọng trong sự phát triển của đơ thị hố, bởi sự tập trung dân cư ở
các thành phố lớn đang trở thành vấn đề lớn, trong đó phát sinh nhu cầu về nhà ở. Do
đó, cần thiết phải có sự phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất,
giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Theo
Khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “ Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có
nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung
và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao
gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Nhà chung cư có những đặc điểm
riêng phân biệt với nhà ở riêng lẻ là phần diện tích thuộc sở hữu chung riêng. Phần
sở hữu riêng bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
cơng, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được
công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ
thuật sử dụng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Có thể hiểu,
nhà chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn
hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình. Ngoài ra, bên mua tài sản

là căn hộ chung cư - một dạng nhà ở nhưng không gắn liền với việc được chuyển
13Khoản 2 Điều 441 BLDS 2015
14Khoản 2 Điều 453 BLDS 2015


nhượng hoàn toàn quyền sử dụng đất như các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà ở thơng thường khác. Do đó bên mua rất có thể phải chịu
những thiệt hại đối với các dự án mà chủ đầu tư thuê đất ngắn hạn như 30 năm hoặc
50 năm hay những tranh chấp, rủi ro trong việc hết thời hạn th đất nhưng khơng có
thoả thuận nào về việc chủ đầu tư sẽ chịu phí thuê đất tiếp khi chung cư vẫn đang
trong thời hạn sử dụng. Đối với nhà ở chung cư, Bộ Xây dựng đã có quy định phân
hạng và cơng nhận hạng nhà chung cư theo Thơng tư 31/2016/TT-BXD ban hành
ngày 30/12/2016, có hiệu lực vào ngày 15/2/2017. Theo đó các căn hộ chung cư sẽ
được công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ
thống thiết bị - kỹ thuật; dịch vụ - hạ tầng xã hội và chất lượng dịch vụ quản lý vận
hành. Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử
dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp cơng trình xây dựng và kết luận
kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”; cụ
thể như sau: Cơng trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm, cơng trình cấp 3 có
niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm, cơng trình cấp 2 có niên hạn sử dụng
từ 50 năm đến 100 năm, cơng trình cấp 1 và cơng trình đặc biệt có niên hạn sử dụng
trên 100 năm.
Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được chia thành: (i) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong
tương lai: đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó
có thể là căn hộ chung cư chưa được hoàn thành vào thời điểm giao kết hợp đồng
hoặc là căn hộ đã hoàn thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nhà ở hình thành
trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần khi đã
hoàn thành xây dựng cơng trình và đưa vào bàn giao sử dụng nhưng chưa được cấp

Giấy chứng nhận quyền sở hữu. (ii) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy
chứng nhận quyền sở hữu: đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối
tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.


Thứ bảy, phương thức thanh toán trong hợp đồng là trả chậm, trả dần. Đối
với hợp đồng mua bán nhà ở thơng thường, nếu khơng có thoả thuận nào khác thì
bên mua phải trả đủ tiền cho bên bán tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Có nghĩa là
bên bán sẽ thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản khi bên mua đã hồn thành nghĩa vụ
thanh tốn (số tiền mua nhà được trả một lần hoặc nhiều lần nhưng hoàn thành trước
thời điểm giao nhà). Nếu bên bán bàn giao tài sản trước, bên mua vì lý do nào đó
khơng thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn thì có thể bị bên bán khởi kiện do vi phạm nội
dung của hợp đồng, cụ thể là chậm thực hiện nghĩa vụ sau khi đã nhận tài sản. Đối
với hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, bên mua nhà được chậm thực hiện
nghĩa vụ thanh toán trong một thời hạn nhất định. Theo đó, bên mua sẽ thanh tốn
trước một phần giá trị tài sản, phần cịn lại các bên có thể thoả thuận thanh tốn theo
từng đợt cho đến khi số tiền mua nhà được trả đủ hoặc chọn thời điểm thích hợp để
trả hết một lần số tiền mua nhà. Điều đó có nghĩa là, thay vì thực hiện tồn bộ nghĩa
vụ trả tiền trong một lần duy nhất, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần có thể thực hiện
nghĩa vụ theo từng đợt, song song đó, họ vẫn có quyền được sử dụng tài sản giao
dịch như hợp đồng mua bán nhà ở thông thường. Đây là phương thức thanh toán đặc
trưng của Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Trường hợp chậm thực hiện
nghĩa vụ như đã thoả thuận thì kèm theo tiền thanh toán trả chậm hoặc trả dần từng
đợt, bên mua còn phải trả thêm tiền chậm nộp căn cứ trên lãi suất trả chậm, trả dần.
1.1.3. Vai trò của Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế thế giới, hoạt động mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam với nhiều ưu điểm và được xem là giải
pháp cho bài tốn khó về nhà ở.
Đối với bên mua nhà, mua nhà trả chậm trả dần được đánh giá là một phương

án đầu tư khả thi, phù hợp với những đối tượng còn trẻ tuổi, các cặp vợ chồng trẻ có
thu nhập ổn định từ 10,000,000 đồng/tháng trở lên. Do đó, bên mua nhà hồn tồn có
khả năng sở hữu căn nhà của mình bằng tiền lương trả chậm, trả dần hàng tháng.
Mua nhà trả chậm, trả dần còn được ưu điểm nữa đó là có thể chọn mua nhà có thời
hạn trả nợ càng dài càng tốt, lợi thế của hình thức này đó là nếu như thời gian thanh


tốn càng lâu thì số tiền mình phải trả mỗi tháng lại càng thấp. Các chuyên gia đưa ra
lời khuyên, nếu vay mua nhà trả chậm trả dần, tổng chi phí trả lãi ngân hàng khơng
nên chiếm q 40% thu nhập hàng tháng của người vay. Việc kéo dài thời gian vay
lên tới 10 năm, 15 năm hoặc 20 năm khiến cho số tiền phải trả hàng tháng được chia
nhỏ ra, không tạo gánh nặng cho bên mua nhà. Trong nhiều trường hợp, số tiền này
cịn thấp hơn chi phí đi thuê nhà đắt đỏ tại thành phố hiện nay. Hơn nữa, bên mua
nhà ln có thể chủ động được nguồn tài chính trong cả khoản vay cũng như khoản
tiền mua nhà theo lịch trình trả nợ. Ngồi ra cịn có hình thức vay mua nhà dự án,
hình thức giải ngân của ngân hàng sẽ rất linh hoạt: giải ngân một lần, giải ngân theo
tiến độ, giải ngân tạm khóa, giải ngân không phong tỏa...phụ thuộc vào điều kiện của
khách hàng và chính sách của dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư nên bên mua
nhà có thể n tâm. Hình thức mua bán nhà này cịn thể hiện tính ổn định xã hội cao
vì sẽ tạo điều kiện để người lao động yên tâm làm việc (an cư, lạc nghiệp), có trách
nhiệm hơn với cơng việc của mình, ln có ý chí cầu tiến, phấn đấu nhằm đạt được
những vị trí cao hơn, có mức thu nhập tốt hơn để thanh toán định kỳ các khoản nợ trả
chậm này, từ đó tạo nên một hiệu ứng ràng buộc, ổn định chung trên tồn xã hội. Bên
cạnh đó, trình độ chun mơn, mặt bằng văn hóa người lao động cũng được nâng lên
một cách đáng kể (vì họ ln có xu hướng phấn đấu), qua đó rút ngắn được khoảng
cách chênh lệch về năng suất lao động của Việt Nam so với các nước khác trên thế
giới và khu vực.
Đối với các chủ đầu tư, việc tạo điều kiện để khách hàng được mua nhà trả
chậm trả dần cũng là tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể có thêm nguồn vốn để
tiếp tục xây dựng thêm các tiện ích đi kèm như đã cam kết với khách hàng.

Đối với xã hội và thị trường bất động sản, đây là hình thức nhằm đáp ứng nhu
cầu về nhà ở mọi người, tạo điều kiện để tất cả các đối tượng đều có quyền tiếp cận
và mua được căn nhà mà mình ước mơ.
Đối với các ngân hàng, dịng tiền trong sẽ được lưu thơng nhanh hơn, hiệu
quả sử dụng vốn vay trong hệ thống ngân hàng cũng được cao hơn, tránh trường hợp
thừa vốn như đã từng xảy ra vào những năm cuối thập niên 90 (chưa có thị trường


chứng khốn). Ngồi ra với năng lực sử dụng vốn của hoạt động này, còn giúp ngân
hàng đảm bảo duy trì được mức lãi suất vay của khách hàng (lãi suất đầu vào), kích
thích tối đa việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân vào hệ thống lưu thông tiền tệ của
ngân hàng quốc gia.
Dù có vai trị tích cực như trên nhưng thực tiễn áp dụng thì hợp đồng mua bán
nhà ở trả chậm trả dần vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua nhà, do đó nhu cầu
thiết yếu cần làm là bảo vệ quyền của bên mua thông qua những quy định pháp luật,
cơ chế và chế tài phù hợp để bên mua nhà hoàn tồn có thể an tâm khi tham gia giao
dịch mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.
1.2.

Bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả
dần

1.2.1. Khái niệm quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm,
trả
dần
Theo từ điển Tiếng Việt, quyền là những việc mà một người được làm mà
không bị ai ngăn cản, hạn chế. Theo một cách khác, quyền là khả năng thực hiện ý
chí của mình được xã hội và pháp luật chấp nhận, không ai có thể tước đoạt, hạn chế
hay ngăn cản. Đối với quan hệ mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được pháp luật điều
chỉnh, quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là những

điều mà bên mua đương nhiên được hưởng khi mua nhà, được pháp luật bảo hộ và có
quyền địi lại khi bị xâm hại. Tuy nhiên trên thực tế, những quyền này rất dễ bị xâm
phạm, do đó cần có những quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền của bên mua.
Từ những cách giải thích trên, có thể tổng quát “quyền của bên mua trong
hợp đồng trả chậm, trả dần bao gồm tất cả những gì mà pháp luật cho phép bên
mua thực hiện hoặc không thực hiện cũng như những điều có lợi cho bên mua nhà
trong giao dịch mua bán nhà ở trả chậm, trả dần”.
1.2.2. Khái niệm bảo vệ quyền của bên mua trong hợp đồng mua nhà ở trả chậm,
trả dần và ý nghĩa
Cho tới thời điểm này, chưa có điều luật nào định nghĩa cụ thể về “bảo vệ