Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án (luận văn thạc sỹ luật)

QU T N P M N
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN DUY TRƯỜNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP NG
CHUYỂN N ƯỢNG QUYỀN SỬ DỤN ẤT T TÒ ÁN

LUẬN VĂN T C SĨ LUẬT H C
••••

TP. H M N - NĂM 2019


I H C QU C GIA T N P H M N
TRƯỜN G ĐẠI HỌ C KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN DUY TRƯỜNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP NG
CHUYỂN N ƯỢNG QUYỀN SỬ DỤN ẤT T TÒ ÁN

Ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN T C SĨ LUẬT H C
••••

N ƯỜ ƯỚNG DẪN KHOA H C: PGS.TS DƯƠN N SƠN
TP.H Ồ c HÍ MINH - NĂM 2019
LỜ M O N

Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập
của riêng tơi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác. Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.


TÁ

Ả LUẬN VĂN

NGUYỄN DUY TRƯỜNG


MỤC LỤC
LỜI MỞ ẦU ..........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ........................................................................................2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu......................................................................3
3.1. Mục t u ng n c u..............................................................................................3
3.2. Nhiệm vụ ng n c u...........................................................................................3
4. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................4
5. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................................4
6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.................................................5
6.1. P ương p áp luận ...........................................................................................5
6.2. P ương p áp ng n c u cụ thể ...........................................................................5
7. Ý nghĩa của nghiên cứu đề tài luận văn ............................................................5
8. Cấu trúc đề tài ...................................................................................................5
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP

Đ ỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN............7
1.1. Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất......................................................................7
1.1.2. Phân loại quyền sử dụng đất .......................................................................9
1.1.3. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất .........................................................10
1.1.4. Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......12
1.1.5. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............13
1.2. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất................................................................................................................. 15
1.2.1. Tự thương lượng, hòa giải..........................................................................15
1.2.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ
quan hành chính nhà nước có thẩm quyền..............................................................16
1.2.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
19
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN VÀ PHƯƠNG
ƯỚN O N T ỆN .................................................................................................22
2.1. Thực tiễn và những bất cập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển


nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ...............................................................22
2.1.1. Thực tiễn và những bất cập về thẩm quyền giải quyết vụ án.......................22
2.1.2. Thực tiễn và những bất cập trong xác định chủ thể ....................................26
2.1.2.1. Về chủ thể khởi kiện ...............................................................................26
2.I.2.2. về những người tham gia tố tụng khác.....................................................32
2.1.3. Thực tiễn và những bất cập về xác định giá trị tài sản.................................35
2.1.3.1. Định giá tài sản.........................................................................................36
2.1.3.2. Thẩm định giá tài sản................................................................................38
2.1.4. Thực tiễn và những bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................44

2.1.5. Thực tiễn và những bất cập về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

48

2.2. Nguyên nhân, hạn chế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án...................................................56
2.2.1. Ngun nhân, khó khăn và hạn chế về thẩm quyền tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................................................56
2.2.2. Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong xác định tư cách tố tụng............57
2.2.3. Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong xác định giá trị tài sản...............58
2.2.4. Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong thiếu biện pháp thu thập chứng cứ
tại Tòa án................................................................................................................ 60
2.3. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và ứng dụng thực tiễn ..................61
KẾT LUẬN...........................................................................................................67
DANH MỤ c TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................


1


2

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu.
- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp.
7. Ý nghĩa của nghiên cứu đề tài luận văn
- Đề tài phân tích quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Từ đó, rút ra những vấn đề khó khăn, hạn chế về quy định pháp luật và những

vấn đề vướng mắc khi áp dụng trong thực tiễn, những vấn đề chưa có hướng giải
quyết.
- Đề tài nghiên cứu một cách tương đối đầy đủ và toàn diện về giải quyết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án. Qua đó giúp nhận thức rõ hoạt
động áp dụng pháp luật trong thực tế của các chủ thể sử dụng đất để tạo sự định
hướng cho pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể phục vụ cơng tác hồn thiện pháp luật.
8. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục,
Luận văn được cấu trúc thành 02 chương như sau:
Chương 1: Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án và phương hướng hoàn thiện


CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN UN VỀ Ả QUYẾT TR N ẤP ỢP N c HUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
1.1. Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. K á n ệm quyền sử dụn đất
Quyền sử dụng đất thì đã được đề cập từ rất lâu. Hiện nay, pháp luật Việt Nam
chưa có định nghĩa chính thức về quyền sử dụng đất.
Pháp luật nước ta qua các thời kỳ đã xuất hiện những khái niệm về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu đất. Quá trình hình thành nên khái niệm quyền sử dụng đất
có những sự khác nhau trong thời gian trước đây. Hiến pháp năm 1946 và năm 1959,
thừa nhận nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Đến Hiến pháp 1980, chế độ sở hữu
quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi. Cụ thể Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định "Đấu
đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Quy định này được tiếp tục kế thừa

qua Hiến pháp 1992 và 2013. Tại Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: "Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở
hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”. Như thế,
pháp luật nước ta đã thống nhất đất đai là thuộc sở hữu tồn dân mà khơng thuộc bất
cứ một cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào. Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhà
nước có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.
Quyền định đoạt giúp cho các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của
mình. Quyền sử dụng đất hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất.
Theo từ điển luật học thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”1
Theo giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất đai là
1Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và
Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.


quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước”2.
Qua các khái niệm trên có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác các
thuộc tính của đất đai thơng qua một số hình thức nhất định để phục vụ cho các mục
tiêu phát triển đất nước. Quyền sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu
đất. Hiến pháp 2013 (Điều 53) và Luật đất đai 2013 (Điều 4), đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước làm người đại diện quản lý. Từ đó, quyền sở hữu đất đai xuất
hiện trước. Từ quyền sở hữu này, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai thơng qua các
hình thức giao đất, cho thuê đất để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền khơng trọn
vẹn, khơng đầy đủ. Tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ được thể hiện ở ba khía cạnh:
Thứ nhất, Người sử dụng đất khơng có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước

với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai3.
Thứ hai, Không phải chủ sử dụng đất hợp pháp nào cũng có quyền chuyển đổi,
tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp
và góp vốn quyền sử dụng đất.
Thứ ba, Khơng phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ các
quyền năng trên.4
1.1.2. P ân loạ quyền sử dụn đất
Hiện nay, có nhiều phương thức để phân loại quyền sử dụng đất. Tùy theo vào
nhu cầu, mục đích nghiên cứu mà có thể phân chia thành các nhóm khác nhau. Nếu
phân loại dựa trên thời gian sử dụng đất thì có hai loại là: đất sử dụng ổn định lâu dài
và đất sử dụng có thời hạn.
Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể
2Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân
dân, Hà Nội, trang 79
3Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân
dân, Hà Nội, trang 80
4Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Cơng an nhân
dân, Hà Nội, trang 80


thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước
ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử
dụng cụ thể, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất5 6.
Việc phân chia theo thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa trong việc quản lý đất đai
của Nhà nước. Bên cạnh đó, người sử dụng đất sẽ có tâm lý ổn định, yên tâm trong
quá trình sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất quyền lợi của người sử dụng đất
vẫn được đảm bảo bằng hình thức gia hạn thời gian sử dụng đất.
Hiện nay, luật đất đai 2013 phân loại quyền sử dụng đất dựa trên mục đích sử
dụng đất. Các loại đất được phân loại theo quy định pháp luật bao gồm: nhóm đất
nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

- Nhóm đất nơng nghiệp là loại đất chủ yếu được dùng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất
nuôi trồng thủy san,...
- Nhóm đất phi nơng nghiệp là những loại đất khơng được sử dụng vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp như đất ở, đất để sản xuất kinh doanh,...
- Nhóm đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa có mục đích sử dụng.
Việc phân định mục đích sử dụng đất là chính sách điều tiết của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống nhất, quản lý theo
quy hoạch và pháp luật. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tuy nhiên quỹ đất thì
hữu hạn vì thế Nhà nước cần có chính sách quản lý phù hợp. Phân nhóm mục đích sử
dụng đất là chính sách điều phối đất đến tay các chủ thể có nhu cầu sử dụng và hạn
chế được sự chiếm dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng của các chủ thể gây lãng phí
nguồn tài nguyên đất, mất cân bằng kinh tế, xã hội.
Dựa vào tiêu chí mục đích sử dụng đất thì nhóm đất chưa sử dụng sẽ không
được tham gia vào chuyển nhượng dưới mọi hình thức bởi nhóm đất này vẫn cịn
thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước.
Đối với nhóm đất nơng nghiệp và nhóm đất phi nơng nghiệp thì có thể chuyển
5Th.S Châu Thị Vân: “Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Tạp chí Dân chủ
6Pháp luật, />(truy cập ngày 26/4/2018)


nhượng nếu như đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch. Hai nhóm đất này, khơng phải
lúc nào cũng có thể được chuyển nhượng bởi vì chính sách quản lý của Nhà nước sẽ
tác động điều chỉnh đến các đối tượng phù hợp làm cho nguồn tài nguyên đất đến
được đúng đối tượng có nhu cầu, hạn chế sự lãng phí nguồn tài ngun này. Chẳng
hạn, trong nhóm đất phi nơng nghiệp có loại đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phịng thì dưới mọi trường hợp sẽ khơng được chuyển nhượng.
1.1.3.

K á n ệm c uyển quyền sử dụn đất

Pháp luật quy định những điều kiện cho người chuyển quyền sử dụng đất và

cho cả người nhận chuyển quyền sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất thì quyền sử dụng đất khơng cịn đối với phía người chuyển quyền sử dụng đất.
Khơng phải mọi trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đều được pháp luật công
nhận, thực thi và bảo đảm. Pháp luật Việt Nam quy định 05 hình thức chuyển quyền
sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quy định của Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng đất trên vào
quy định của pháp luật như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là v ệc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ ngườ này sang ngườ k ác t ơng qua các ìn t c chuyển đổi,
chuyển n ượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất”7. Phạm vi đề tài tác giả chỉ đi nghiên cứu một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong năm hình thức chuyển quyền
sử dụng đất. Như định nghĩa về chuyển quyền sử dụng đất đã thể hiện, để thực hiện
quyền năng của người sử dụng đất thì các bên phải tham gia chuyển giao quyền sử
dụng đất. Đối với hình thức chuyển nhượng các bên phải tham gia vào hợp đồng dân
sự. Hợp đồng này được cụ thể hóa dưới tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và
7 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày 29/11/2013,
Khoản 10 Điều 3


nghĩa vụ dân sự. Trước đây, Bộ luật dân sự 2005 có quy định riêng về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó b n
chuyển quyền sử dụng đất chuyển g ao đất và quyền sử dụng đất c o b n n ận chuyển
n ượng, còn b n n ận chuyển n ượng trả tiền c o b n c uyển n ượng theo quy định” 8.
Bộ luật dân sự 2015 đã có sự thay đổi về kỹ thuật lập pháp đã gộp chung định

nghĩa hợp đồng về quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
trong những hình thức thực hiện quyền sử dụng đất được pháp luật quy định.
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển n
ượng, c o t u , c o t u lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện quyền k ác t eo quy định của Luật đất đa c o b n k a; b n k a t ực hiện quyền, ng
ĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”
Do bản thân đất đai là một tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên Nhà nước đã
quản lý xây dựng nên các văn bản chuyên ngành trong lĩnh vực này để quản lý, điều
tiết. Vì thế, mà Bộ luật dân sự 2015 đã theo hướng đi chung điều chỉnh chung một
nhóm quan hệ. Điều này phù hợp với quy định của pháp luật nước ta khi tác động
đến các nhóm quan hệ pháp luật. Những quan hệ pháp luật được điều chỉnh bằng các
quy định chuyên ngành thì sẽ được áp dụng trước. Những quan hệ chưa có luật
chuyên ngành điều chỉnh sẽ quay về áp dụng theo luật chung.
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
điều tất yếu và xảy ra mạnh mẽ. Việc hoàn thiện được các quy định trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, khai thác lợi ích từ quyền sử dụng
đất được tận dụng tối đa. Từ đó, hạn chế được những tranh chấp khơng đáng có. Trên
thực tế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều và
vẫn cần những phương hướng giải quyết triệt để. Qua luận văn này, tác giả sẽ đi sâu
hơn các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và đưa ra hướng hoàn thiện nhằm tạo sự lành mạnh hóa trong giải quyết tranh
8Quốc Hội (2005), Luật số 33/2005/QH11 về Bộ luật dân sự, ban hành ngày 14/6/2005, Điều
697


chấp.
1.1.4.

K á n ệm về tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất

Theo từ điển tiếng việt thông dụng: “Tran c ấp là đấu tranh, giằng co nhau k

có ý k ến bất đồng, t ường là trong vấn đề quyền lợi giữa a b n”9. Từ điển luật học
định nghĩa: “Tran c ấp hợp đồng là n ững bất đồng p át s n trong q trìn t ực hiện
hợp đồng”10.
Từ đó có hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất
đồng, ý kiến về quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết
mâu thuẫn, bất đồng về quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.
Đây là một hoạt động thuộc thẩm quyền của Tòa án. Tòa án sẽ áp dụng các quy
định pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. Bởi lẽ có nhiều
phương án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên đối với các giao dịch, hợp đồng dân sự
thì thẩm quyền giải quyết của Tịa án có sự tham gia của cơ quan Nhà nước. Ở đây,
không giải quyết bằng con đường trọng tài do tranh chấp đang được nghiên cứu là
những tranh chấp dân sự, khơng mang tính lợi nhuận. Sau phán quyết của Tịa án nó
sẽ đảm bảo thi hành bằng quyền lực Nhà nước nên có tác động mạnh mẽ đến hiệu
lực thi hành đối với các bên.
1.1.5.

Đặc đ ểm tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất đa dạng về đối tượng hợp

đồng, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích chuyển nhượng
đất,.. .Do đó, loại hợp đồng này có một số đặc điểm sau:
- Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất. Quyền sử dụng đất để có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng phải thỏa mãn
các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 là: Đất đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất cịn thời hạn sử dụng đất, khơng bị tranh chấp và khơng bị kê
9Nhóm Việt Ngữ (Chủ biên, 2016), Từ đ ển tiếng việt t ông dụng, NXB Hồng Đức, trang 973

10Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ đ ển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa và NXB Tư
Pháp, Hà Nội, trang 805


biên thi hành án. Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất đáp ứng đủ bốn điều kiện trên thì
vẫn khơng đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Để hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật phải đáp ứng rất nhiều
điều kiện khác đi cùng về mục đích sử dụng đất, chủ thể nhận sử dụng đất,..
- Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện
theo quy định. Do đặc thù đất được phân chia vào các nhóm đất khác nhau. Mỗi
nhóm đất lại có mục đích sử dụng khác nhau nên đối tượng nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng có hạn chế nhất định. Bởi lẽ, đây là chính sách điều phối đất
đai của Nhà nước. Nhà nước quyết định các hình thức giao đất, cho thuê đất đến các
đối tượng trong xã hội nên để đảm bảo cho mục đích sử dụng đất sử dụng đúng mục
đích thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo thỏa mãn các
điều kiện pháp luật quy định. Điển hình, hiện nay pháp luật nước ta vẫn khơng cho
người người nước ngồi sở hữu bất động sản bởi vì bảo vệ chính sách chung của Nhà
nước.
- Mục đích và diện tích đất phải phù hợp với người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Để hạn chế tình trạng manh mún, chia nhỏ đất do tình trạng tách thửa
thì mỗi địa phương có một quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa. Điều
này ảnh hưởng đến quá trình thực hiện hợp đồng. Nếu các bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở nhưng diện tích đất ở khơng đảm bảo đủ diện tích tối thiểu để tách
thành hai thửa thì thực tế các hợp đồng này cũng khơng có hiệu lực. Do đó, khi thực
hiện các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo được diện tích
tối đa được chuyển nhượng đối với loại đất nông nghiệp và diện tích tối thiểu để tách
thửa đất để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên. Hay là đối với đất nơng nghiệp để
tránh tình trạng đầu cơ đất, trong khi những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất khơng có đất nơng nghiệp để sản xuất nơng nghiệp thì những đối tượng muốn
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải là hộ gia đình, cá nhân có mục đích

chuyển nhượng để sản xuất nơng nghiệp.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về hình thức.
Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định chặt chẽ về hình thức của loại hợp
đồng này phải được thể hiện dưới dạng văn bản có cơng chứng và đăng ký theo quy


định. Điều kiện góp phần vào đảm bảo hiệu lực của hợp đồng này là tuân thủ về hình
thức.
1.2. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khá phổ biến. Tuy
nhiên, để giải quyết tranh chấp này có nhiều cách thức như tự thương lượng, hòa
giải, hòa giải tại địa phương, giải quyết bằng con đường tố tụng,... Đặc thù của mỗi
cách thức giải quyết có ưu và nhược điểm khác nhau.
1.2.1.

Tự t ươn lượn , òa ả
Thương lượng, hòa giải là phương thức giải quyết đầu tiên trong quá trình giải

quyết tranh chấp, thể hiện ở việc các bên trong tranh chấp chủ động gặp gỡ nhau, bàn
bạc, thỏa thuận về quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mỗi bên. Tự thương lượng, hòa
giải không phải là thủ tục bắt buộc phải thực hiện giải quyết tranh chấp giữa các bên
trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hòa giải là một cách thức giải quyết mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng.
Theo từ điển tiếng việt thơng dụng: “Hịa g ả là t uyết phục, g úp c o ổn thỏa tìn
trạng xung đột, mâu t uẫn giữa các b n”11.
Theo từ điển luật học: “Hòa g ả là t uyết phục các b n tran c ấp tự giải quyết
tranh chấp của mìn một các ổn thỏa”12.
Pháp luật Việt Nam khuyến khích việc tự thương lượng, hịa giải giữa các bên
đương sự với nhau trong việc giải quyết các tranh chấp. Khi quyền lợi của các bên bị

mâu thuẫn dẫn đến xung đột lợi ích, các bên có thể tự thương lượng, hòa giải với
nhau.
Việc thương lượng, hòa giải tạo ra được những lợi ích đáng kể như:
- Tự thương lượng, hịa giải khơng có quy định về hình thức thủ tục nên các
bên có sự lựa chọn và đa dạng trong cùng nhau thống nhất giải quyết vấn đề.
- Thiện chí giữ cho các bên trong q trình giải quyết thúc đẩy nhanh q trình
11Nhóm Việt Ngữ (Chủ biên, 2016), Từ đ ển tiếng việt t ông dụng, NXB Hồng Đức, trang 497
12Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ đ ển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa và NXB Tư
Pháp, trang 365


tự thương lượng, hịa giải và hạn chế chi phí phát sinh cho các bên. Các đương sự khi
đã cùng nhau thể hiện ý chí của họ một cách hồn tồn tự nguyện thì những mâu
thuẫn trong họ khơng cịn tồn tại như lúc ban đầu. Họ có thể nối lại mối quan hệ, sự
đồn kết và đồng thời khơng để cho những sự việc đáng tiếc xảy ra. Như vậy, tự
thương lượng, hịa giải góp phần vào việc giữ gìn an ninh, trật tự cơng bằng xã hội,
làm cho các quan hệ xã hội phát triển không bằng mệnh lệnh mà bằng giáo dục,
thuyết phục và sự cảm thông của các thành viên trong xã hội.
- Với tranh chấp có liên quan đến họ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát
sườn của họ thì việc tiếp thu, nhận thức về pháp luật của họ được nâng cao hơn bao
giờ hết với sự tự giác cao mà không cần sự ép buộc nào của Tòa án. Như vậy khi hịa
giải, việc giải thích pháp luật đã làm cho đương sự hiểu biết về chính sách pháp luật
của Nhà nước đồng thời nâng cao ý thức pháp luật trong nhân dân góp phần thực
hiện các nhiệm vụ của Nhà nước đã đề ra.
Tuy nhiên, khơng phải mọi q trình tự thương lượng hòa giải đều mang lại
hiệu quả cao.
Việc tự thương lượng, hòa giải chỉ phát huy tối đa hiệu quả khi ý chí của các
bên muốn giải quyết mâu thuẫn đồng nhất. Nếu một hoặc cả hai bên không có thiện
chí tự thương lượng, thiếu thiện chí, thiếu trung thực thì hoạt động này khơng mang
lại bất cứ kết quả gì. Bên cạnh đó, giá trị thực thi của các bên khơng có cơ chế bảo

đảm thực hiện nên nó chỉ có hiệu quả khi các bên tự nguyện thực hiện thi hành.
1.2.2.

G ả quyết tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất tạ cơ quan

àn c ín n à nước có t ẩm quyền
Theo quy định pháp luật, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một dạng trong tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Như
vậy, khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát sinh các
mâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất đều được xem là tranh chấp đất đai. Hiện
nay, tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013 có cơ quan giải quyết là cơ quan hành


chính nhà nước hoặc Tịa án nhân dân.
Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại hai cơ quan này có những sự
ưu điểm và hạn chế khác nhau. Khi giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì điều kiện bắt buộc
phải trải qua hịa giải cơ sở (Điều 203 Luật đất đai 2013). Hòa giải ở UBND xã nơi
có đất tranh chấp có thành phần và đối tượng điều chỉnh thuộc luật đất đai mà khơng
phải theo luật hịa giải cơ sở. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 45
ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.
Một trong những khó khăn của Luật đất đai 2003 là thành phần hòa giải tranh
chấp đất đai. Do quy định pháp luật đất đai 2003 không quy định thành phần tham dự
hòa giải nên tại các địa phương khi nhận được đơn u cầu hịa giải tranh chấp đất
đai thì khơng có sự thống nhất. Dẫn đến, mỗi địa phương có một cách áp dụng khác
nhau. Khắc phục sự áp dụng không thống nhất, Luật đất đai 2013 đã quy định kỹ hơn
về thành phần hòa giải bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là
Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng
tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại

diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc
và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã,
phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội
Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh13. Trước khi
thực hiện hịa giải, UBND xã có thẩm quyền phải tiến hành thu thập xác minh về
nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng đất tranh chấp, thành lập hội đồng hòa
giải. Cuộc họp phải được tiến hành khi có đầy đủ các bên tranh chấp, thành viên Hội
đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Kết quả
hịa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản và có đầy đủ chữ ký của các
bên tham gia. Mục đích của hịa giải với sự có mặt của cơ quan nhà nước giúp cho
việc hòa giải được thuận lợi, dễ dàng hơn. Đây là một điều kiện để các bên có thể
ngồi lại với nhau, trong một khn khổ đảm bảo sự công bằng. Tại đây các bên được
13Chính Phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết t àn một số đ ều của
Luật Đất đa , ban hành ngày 15/05/2014, Điểm b, Khoản 1 Điều 88


quyền trình bày quan điểm của mình, qua đó các bên có thể hiểu được vấn đề đang
tranh chấp và có sự giải thích của cán bộ nhà nước góp phần tăng tỷ lệ hịa giải thành
cơng. Điều này vừa giúp cho UBND nắm bắt được nội dung vụ việc và nguyện vọng
của các bên. Hiệu quả, mục đích hịa giải tại UBND giống như kết quả hoạt động tự
thương lượng hòa giải. Tuy nhiên, pháp luật đưa hoạt động hòa giải ở UBND xã
nhằm nâng cao chất lượng hòa giải tranh chấp đất đai và phần nào góp phần giảm tải
tranh chấp đất đai trong thực tiễn.
Nếu không đồng ý với kết quả hịa giải thì các bên có hai lựa chọn để yêu cầu
bảo vệ quyền lợi của mình: Khởi kiện u cầu Tịa án giải quyết hoặc yêu cầu UBND
có thẩm quyền giải quyết.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND được xác định phụ thuộc
vào chủ thể tranh chấp. Nếu tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư thì UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại
tranh chấp đất đai lần đầu. Còn chủ thể tranh chấp là các đối tượng khác thì UBND

cấp tỉnh sẽ giải quyết tranh chấp lần đầu. Trong thời gian luật định, cơ quan có thẩm
quyền giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai lần đầu phải ra quyết định giải quyết
tranh chấp. Quyết định này có thể bị khiếu nại và giải quyết lần hai. Nếu không đồng
ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì các đương sự có quyền khởi kiện ra
Tịa án nhân dân. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính mang lại
tính thực thi ngay. Bởi lẽ, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là một quyết định
hành chính nên nó có những thuận lợi sau:
Một là, Quyết định hành chính được ban hành theo trình tự thủ tục luật định
nên đảm bảo được sự áp dụng thống nhất, hạn chế sự tùy tiện trong áp dụng pháp
luật.
Ha là, Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành và đảm bảo thi
hành bằng quyền lực nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là
UBND nên quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thì nó sẽ tự được cơ quan
hành chính nhà nước đưa vào thực hiện. Khác với các phán quyết của Tòa án, khi
bản án, quyết định tại Tịa án có hiệu lực, các đương sự tự liên hệ với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành. Tuy


nhiên, thực tiễn cho thấy quá trình thi hành án hoặc tự liên hệ của bên có quyền
khơng phải dễ dàng.
Ngược lại, giải quyết theo con đường hành chính vẫn mang lại những khó khăn
cho người dân. Cụ thể, kết quả giải quyết tranh chấp là một quyết định hành chính.
Trong trường hợp một bên khơng chấp hành quyết định hành chính và cho rằng
quyết định hành chính này là sai thì quyền khởi kiện của đương sự khơng bị mất.
Điều này, làm vụ việc tiếp tục kéo dài mà chưa có hồi kết. Các đương sự tranh chấp
tiếp tục đưa nhau ra tòa kiện tụng làm tổn thất về thời gian, tiền bạc.
1.2.3.

G ả quyết tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất tạ Tòa án
Khi quyền lợi của các bên trong hợp đồng khơng được đảm bảo, phát sinh tranh

chấp thì việc u cầu Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia vào quá trình giải
quyết là điều cần thiết.
Quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ dân sự.
Quyền lợi của một trong các bên trong hợp đồng bị ảnh hưởng, xâm phạm thì bên bị
xâm phạm có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Pháp luật Việt Nam quy định hai cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh
chấp quyền dân sự là Trọng tài và Tòa án 14. Tùy loại quyền dân sự mà có những
quyền dân sự chỉ phát sinh một trong hai cơ quan hoặc cả hai cơ quan. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần trong hợp đồng về quyền dân sự. Hợp
đồng này quy định về quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục trọng tài chỉ áp dụng cho tranh chấp thương mại
nên những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không liên quan đến hoạt
động thương mại sẽ không thuộc thẩm quyền trọng tài cho dù có thỏa thuận trọng tài
hợp lệ.
Như sự phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
dạng của hợp đồng dân sự. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự
năm 2015: “Tranh chấp về giao dịc dân sự, hợp đồng dân sự”. Do đó, Tịa án là cơ
14Quốc Hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 về Bộ luật dân sự, ban hành ngày 24/11/2015,
Khoản 1 Điều 14


quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trong từng trường hợp mà cấp sơ thẩm giải quyết các vụ án dân sự là khác nhau.
Phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một
số trường hợp sẽ liên quan đến quyết định hành chính nhà nước về việc cơng nhận
quyền sử dụng đất thì có thể vụ án được giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính.
Giải quyết một vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
rất ít khi được giải quyết bằng con đường hành chính. Bởi vì, đối tượng của tố tụng

hành chính là những quyết định hành chính, hành vi hành chính. Bên cạnh đó, tố
tụng hành chính khơng là lựa chọn hàng đầu.
Khi các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tịa án tức có sự tham gia của cơ
quan quyền lực nhà nước nên nó được thực hiện trên một quy định nền tảng chặt chẽ
và tính thực thi được đảm bảo cao nhất. Phán quyết của Tòa án nhân dân sẽ được
Nhà nước đảm bảo quyền lợi của các bên theo quy định của pháp luật vì thế nó đảm
bảo mang tính cưỡng chế đối với các bên nếu không thực hiện theo phán quyết của
Tòa án. Trong thực tiễn, các con đường giải quyết tranh chấp khác như hịa giải,
thương lượng khơng giải quyết được thì con đường Tịa án giải quyết là lựa chọn
cuối cùng.
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án hiện nay đang còn tồn tại những bất cập chưa
được xử lý triệt để như thời gian giải quyết vụ án kéo dài, trình tự thủ tục giải quyết
tranh chấp rườm rà, quy định pháp luật không rõ ràng, chồng chéo khó khăn trong
việc áp dụng pháp luật,...
Do đó, luận văn này sẽ trình bày về những hạn chế, trong pháp luật nội dung
và pháp luật về hình thức (tố tụng) trong quá trình giải quyết vụ án.


CHƯƠNG 2
T Ự T ỄN Ả QUYẾT TR N ẤP ỢP N
c HUYỂN NHƯỢN G QUYỀN SỬ DỤN G Đ ẤT TẠI TỊA ÁN
VÀ PHƯƠN G HƯỚN G HỒN TH IỆN
2.1. Thực tiễn và những bất cập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
Giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc
thẩm quyền của Tòa án. Việc thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến khởi kiện được
thực hiện theo Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, việc xem xét quá trình thực hiện
hợp đồng thì đánh giá dựa trên hợp đồng và pháp luật nội dung liên quan như luật đất
đai, Bộ luật dân sự, luật nhà ở,..Việc xây dựng đường lối giải quyết vụ án và xây
dựng hồ sơ xét xử phụ thuộc vào thẩm phán phụ trách hồ sơ. Các đường lối thu thập

chứng cứ trong mỗi hồ sơ có sự khác nhau. Vì vậy, trong luận văn, học viên giới
thiệu những phần nội dung đang gặp vướng mắc và những vấn đề về pháp luật hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xem xét. Tùy theo hồ sơ, quan hệ tranh
chấp và độ phức tạp mà có những bước thu thập khác nhau. Cách thức xử lý hồ sơ và
thu thập khác nhau nên trong phạm vi luận văn chỉ đi sâu những quy định pháp luật,
những điều vướng mắc và thực tiễn áp dụng.
2.1.1.

T ực t ễn và n ữn bất cập về t ẩm quyền ả quyết vụ án
Hai cấp xét xử là một nguyên tắc quan trọng trong tổ chức và hoạt động xét xử

của Tòa án nhân dân. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp
đồng dân sự, theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự thì khi phát sinh tranh chấp
thì nó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án nhân dân. Tồn bộ những tranh chấp
phát sinh xung quanh các điều khoản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
thẩm quyền thuộc Tịa án nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, một số vụ án tranh chấp
liên quan đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp
tỉnh (thành phố) trực thuộc trung ương.
Đặc thù tranh chấp liên quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có


đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất nên khi xem xét thẩm quyền giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta phải ưu tiên xác định đối
tượng tranh chấp theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự : “Đối tượng
tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải
quyết”. Như thế, vị trí quyền sử dụng đất thuộc lãnh thổ nào thì thẩm quyền giải
quyết thuộc Tịa án nhân dân lãnh thổ đó giải quyết. Cịn việc khởi kiện tại Tòa án
nhân dân cấp tỉnh hay Tòa án nhân cấp huyện tùy theo mỗi nội dung vụ án mà có
những hướng giải quyết khác nhau.

Nếu các bên tranh chấp với nhau chỉ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì thẩm quyền chỉ thuộc Tịa án nhân dân cấp huyện. Bởi vì theo điểm a,
khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định những tranh chấp thuộc điều 26 của
Bộ luật tố tụng dân sự thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Hiện nay, đa số các vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vụ án
phát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức ngày càng nhiều. Xác
định chính xác thẩm quyền xem xét hủy quyết định cá biệt được quan tâm hàng đầu
về lý luận và thực tiễn. Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có hướng dẫn xác định thẩm
quyền hủy quyết định cá biệt được thực hiện như Luật tố tụng hành chính.
Đối chiếu với quy định của Điều 105 Luật đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các chủ thể sử dụng đất. Nên toàn bộ tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề hủy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tồ án nhân dân cấp tỉnh. Bởi vì, thẩm quyền giải
quyết khiếu kiện hành chính thuộc Tịa án nhân dân cấp tỉnh có “Khiếu kiện quyết
địn àn c ín , àn v àn c ín của cơ quan n à nước cấp tỉn tr n cùng p ạm v địa giớ àn c
ín vớ Tịa án và của ngườ có t ẩm quyền trong cơ quan n à nước đó”15 và “Khiếu kiện
quyết địn àn c ín , àn v àn c ín của Ủy ban n ân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban n ân

15Quốc Hội (2015), Luật số 93/2015/QH13 về Luật tố tụng àn c ín , ban hành ngày
25/11/2015, Khoản 3 Điều 32


dân cấp huyện tr n cùng p ạm v địa giớ àn c ín vớ Tịa án”16
Quy định này xuất phát từ hoạt động thay đổi thẩm quyền giải quyết án hành
chính. Trước đây, Bộ luật tố tụng dân sự 2004 được sửa đổi bổ sung năm 2011, Điều
32a xác định thẩm quyền của Hội đồng xét xử sơ thẩm đối với quyền hủy quyết định
cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền của cơ quan,
tổ chức đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà

Tịa án có nhiệm vụ giải quyết.
Tiếp thu những hạn chế trước đây về thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính
khi tâm lý cả nể trong giải quyết hủy các quyết định hành chính nên Bộ luật Tố tụng
hành chính 2015 đã thay đổi thẩm quyền giải quyết án hành chính liên quan đến thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khá lâu nên có những vụ án được thụ lý giải quyết rất lâu từ trước khi Bộ luật tố
tụng dân sự 2015 có hiệu lực đến nay chưa được giải quyết. Khi thẩm quyền giải
quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thay
đổi từ thay đổi Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã sử dụng
những thủ thuật để đẩy việc giải quyết án cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Thủ thuật này thường được sử dụng trong việc hướng dẫn các quy định pháp
luật và yêu cầu đương sự thực hiện khởi kiện bổ sung hoặc phản tố về yêu cầu hủy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, những người tiến hành tố tụng sẽ được
tính là giải quyết một vụ án và tránh được tỷ lệ hủy, sửa án do lỗi chủ quan - tỷ lệ
hủy, sửa án do lỗi chủ quan sẽ ảnh hưởng đến hồ sơ tái bổ nhiệm chức danh tố tụng.
Do đó, khi quy định về thẩm quyền của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có hiệu lực một
số lượng lớn vụ án liên quan tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tranh chấp quyền sử đụng đất được chuyển lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Để khắc phục tình trạng này, Tịa án nhân dân tối cao đã ra văn bản hướng dẫn
mang tính chất nội bộ tại giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 tại Khoản
16Quốc Hội (2015), Luật số 93/2015/QH13 về Luật tố tụng àn c ín , ban hành ngày
25/11/2015, Khoản 4 Điều 32


2 Mục IV về tố tụng dân sự, thi hành án dân sự hướng dẫn: '“Trường hợp vụ việc dân
sự do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý trước ngày 01-7-2016 nhưng kể từ ngày 017-2016 mới phát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện
mà quyết định đó rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của
đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự
thì căn cứ khoản 4 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, khoản 5 Điều 1 Nghị

quyết số 104/2015/QH13 ngày 25-11-2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật tố
tụng hành chính năm 2015, Tịa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý tiếp tục giải quyết
theo thủ tục chung mà khơng chuyển cho Tịa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết ”.
Việc quy định theo hướng xử lý trên dẫn đến hậu quả áp dụng tùy tiện pháp
luật, không tạo được sự nhất quán minh bạch trong việc áp dụng pháp luật. Đây là kỹ
năng hạn chế sự ồ ạt một số lượng lớn các vụ án dân sự chuyển thẩm quyền nhưng
không giải quyết được trọng tâm của vấn đề. Trong trường hợp, Tòa án nhân dân cấp
huyện ra quyết định chuyển vụ án được thụ lý trước ngày 01/7/2016, phát sinh yêu
cầu hủy quyết định cá biệt và phớt lờ hướng dẫn của giải đáp 01/2017/GĐ- TANDTC
ngày 07/4/2017 của Tịa án nhân dân Tối cao thì Tịa án nhân dân cấp tỉnh ra quyết
định trả hồ sơ về lại Tòa án nhân dân cấp huyện. Vụ án lúc này được thụ lý lại với số
thụ lý sau ngày 01/7/2016. Điều này gây tốn thời gian cho giải quyết vụ án nhưng
không giải quyết được bất cứ điều gì.
về quy định pháp luật thì hướng dẫn giải đáp của Tịa án nhân dân Tối cao
khơng phải là văn bản quy phạm pháp luật khơng có giá trị bắt buộc mà chỉ có giá trị
tham khảo. Tuy nhiên, do đây là văn bản hướng dẫn của ngành nên những người tiến
hành tố tụng sẽ vận dụng áp dụng. Khi thống nhất thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa
án cấp huyện lên Tòa án cấp tỉnh sẽ kéo dài thời gian giải quyết vụ án do quan điểm
thu thập, đánh giá chứng cứ khác nhau. Tuy nhiên vẫn đảm bảo được tính hợp hiến,
hợp pháp.
2.1.2. T ực t ễn và n ữn bất cập tron xác địn c ủ t ể
Trong vấn đề này, luận văn sẽ trình bày về những tranh chấp liên quan đến các
chủ thể trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử


dụng đất tại Tịa án. Vì xác định đúng và số lượng chủ thể sẽ góp phần xác định đúng
và đủ đương sự trong giải quyết vụ án. Nếu xác định sai tư cách và thiếu đương sự thì
đây được đánh giá là sai phạm nghiêm trọng tố tụng. Hậu quả bản án sơ thẩm sẽ bị
hủy án khi bản án bị kháng cáo, kháng nghị.
2.1.2.1. Về c ủ t ể k ở k ện

Phạm vi đề tài chỉ giới hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án tức chỉ đi vào lĩnh vực dân sự nên mục đích của các chủ
thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phát sinh lợi nhuận.
Xác định tư cách của người khởi kiện có vai trị quan trọng trong việc xác định
quyền khởi kiện của một cá nhân, cơ quan, tổ chức. Khi quyền lợi của các bên trong
hợp đồng bị xâm hại thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thơng
qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án.
Xác định người khởi kiện trong vụ án tùy đặc trưng khác nhau mà chủ thể có sự
khác nhau. Những điều kiện chung đối với từng nhóm chủ thể như sau:
- Đối với quyền lợi của cá nhân khi bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện. Điều
kiện đối với cá nhân có quyền khởi kiện phải là người có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ. Trong trường hợp cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành
vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được khởi kiện thông
qua người đại diện theo pháp luật của những người này. Với những cá nhân không
biết chữ, người khuyết tật nhìn, người khơng thể tự mình làm đơn khởi kiện, người
khơng thể tự mình ký tên điểm chỉ thì cuối đơn phải có người đủ năng lực hành vi
dân sự làm chứng.
- Đối với người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì người đại diện theo pháp luật
của tổ chức là người ký đơn khởi kiện và đóng dấu theo quy định.
Khi quyền lợi hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức bị xâm phạm thì họ
có quyền u cầu Tịa án bảo vệ quyền, lợi ích. Việc xác định chủ thể trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong những chủ thể có quyền khởi kiện
để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức. Bởi lẽ, người có
quyền khởi kiện sẽ rộng hơn những chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền