Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VŨ VĂN HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN
••

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VŨ VĂN HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN
••
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, KINH DOANH NHÀ Ở

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

o

•

•

•o

•

Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. DƯƠNG ANH SƠN


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở” là cơng trình nghiên cứu của
tơi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và nghiên cứu thực tiễn dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Dương Anh Sơn.
Các thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực. Kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn chưa từng được cơng bố trong các cơng
trình nghiên cứu nào khác.

TP. HCM, ngày ....... tháng . . . năm 2019
Tác giả

Vũ Văn Hạnh


Từ viết tắt

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Nghĩa của từ viết tắt

BLDS

Bộ luật dân sự

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐCNQSDĐ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NN

Nhà nước

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

quyền sử dụng đất

QLSDĐ

Quản lý sử dụng đất

XLVP

Xử lý vi phạm


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
1. Lý do nghiên cứu đề tài............................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ..............................................................................................4
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................6
3.1. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................6
3.2. Về đối tượng nghiên cứu ......................................................................................6
3.3. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................6
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................7

6. Kết cấu của luận văn ...............................................................................................7
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở.........................8
1.1. Khái quát dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở...............................................8
1.1.1. Khái niệm...........................................................................................................8
1.1.2. Đặc điểm của dự án xây dựng kinh doanh nhà ở................................................8
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở..........................................10
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở................................................................................................................................... 13
1.2.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất ............................................................13
1.2.2. Khái quát về quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh
nhà ở ............................................................................................................................. 16
1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở ............................................................................................................................. 17
1.4. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở...............................................................18
1.5. Quá trình hình thành và phát triển các quy định điều chỉnh về chuyển nhượng


quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở nói riêng..................................................................... 20
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH
NHÀ Ở......................................................................................................................... 25
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở .......................................................................................................25
2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở .......................................................................................................28
2.3. Trình tự thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở ........................................................................................34

2.4. Thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ........................................................................37
2.4.1. Kết quả đạt được ............................................................................................37
2.4.2. Hạn chế bất cập ..............................................................................................39
2.4.3. Nguyên nhân ..................................................................................................41
2.5. Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ..............................................43
2.5.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ................................................43
2.5.2. Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ................................................44
KẾT LUẬN ................................................................................................................49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................


1


2

Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu nêu trên, hoặc đã được thực hiện với thời
gian khá lâu, hoặc chỉ nghiên cứu các giao dịch CNQSDĐ nói chung, tuy nhiên lại
khơng đi sâu phân tích về các quy định của pháp luật CNQSDĐ trong các dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở. Cùng với cơng tác kiện tồn pháp luật về CNQSDĐ và với
việc các quy định của pháp luật về đất đai đã và đang tạo tiền đề quan trọng trong việc
thực hiện các quy định về hoạt động CNQSDĐ ở nước ta hiện nay. Xuất phát từ đó, và
cũng từ việc Luật đất đai 2013 đã có hiệu lực thi hành với khá đầy đủ các văn bản
hướng dẫn dưới luật cùng một số điều chỉnh trong quy định về quyền của người sử dụng
đất nói chung, bao gồm cả quyền giao dịch QSDĐ và quyền CNQSDĐ trong các dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đồng thời góp phần tạo hành lang pháp lý thúc đẩy

sự sôi động của thị trường bất động sản cũng như việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật
về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam trong
tình hình hiện nay.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài này, tác giả nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về
CNQSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để hiểu rõ được những đặc
trưng cơ bản của chuyển nhượng có đối tượng là QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở. Đồng thời tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển
nhượng này. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, tác giả đưa ra những vấn đề còn bất cập và
đề xuất, kiến nghị nhằm góp phần khắc phục những vấn đề đó.
3.2. Về đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài chủ yếu xoay quanh các quy định của pháp luật
về điều kiện chuyển nhượng, về trình tự, thủ tục, hình thức thanh tốn, về hình thức của
hợp đồng chuyển nhượng đối với QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên mua cũng như một số vấn đề tránh thất thu thuế cho
Nhà nước và việc thực hiện các quy định của các chủ thể có liên quan trên thực tế.
3.3. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn không đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện tất cả các vấn đề liên quan
đến hoạt động giao dịch QSDĐ nói chung mà chỉ nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên
quan đến CNQSDĐ trong các dự án án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; thực tiễn áp


3

dụng pháp luật về CNQSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hiện nay và
giới hạn trong phạm vi Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014.
4. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu dựa trên quan điểm của Chủ nghĩa Mác- Lênin, ứng
dụng cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Để thực hiện việc nghiên cứu đề tài, luận văn sử dụng nhiều phương pháp nghiên
cứu khoa học như: phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và một số phương pháp
nghiên cứu khoa học phù hợp khác.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Phân tích, làm sáng tỏ một số vấn đề liên quan đến việc CNQSDĐ trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, và làm rõ cơ chế pháp lý nhằm bảo cho hoạt động
này được lành mạnh và phát huy hiệu quả.
Đánh giá tính hợp lý thể hiện trên các quy định của pháp luật hiện hành đồng
thời chỉ ra những hạn chế, những vấn đề còn tồn đọng trong CNQSDĐ trong dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở đó, đưa ra những ý kiến đóng góp dựa trên cơ
sở khoa học pháp lý.
Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo và ban hành
mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh đối với vấn đề CNQSDĐ
trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn và
dần hồn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
Luận văn này có thể là tư liệu tham khảo cho sinh viên cũng như các pháp nhân,
cá nhân trong quá trình thực hiện việc nghiên cứu, học tập và thực thi pháp luật.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 2
chương cơ bản như sau:
Chương 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
CHƯƠNG 1


4

TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
1.1. Khái quát dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
1.1.1.

Khái niệm
về khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở: dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng

hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở
trên một địa điểm nhất định2, gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một
cụm cơng trình nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ tại khu vực nông thôn.
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành
diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh.
Nguyên tắc áp dụng của pháp luật là dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy
định của văn bản quy phạm pháp luật nào thì phải triển khai thực hiện theo quy định của
văn bản quy phạm pháp luật đó.
1.1.2.

Đặc điểm của dự án xây dựng kinh doanh nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này phải

được thực hiện theo quy định của Luật này.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại

khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung chấp thuận chủ
trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại
Điều 14 của Luật này.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng
tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên
dự án bằng tiếng nước ngồi thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng
nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm
2Khoản 8, Điều 3 và Khoản 2, Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014


5

quyền chấp thuận, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng
sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã
được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên
dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số
lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn
nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật này
chấp thuận trước khi triển khai thực hiện xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu
tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã
hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên cổng thông tin điện
tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây:
a) Số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây
dựng hàng năm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn;
b) Các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao
gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án,
tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng
nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của

pháp luật kinh doanh bất động sản;
c) Việc công khai các thông tin về dự án quy định tại điểm a và điểm b khoản này
phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án.
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
1.1.3.1.

Nhà ở xã hội
Có lẽ khi nghe đến cụm từ nhà ở xã hội một số người còn rất lạ lẫm có thể lầm

tưởng đến những dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho một
số bộ phần người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống như các
dự án tái định cư. Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước đây, nhưng từ năm
2013 trở lại đây thì đã có những quy định rõ ràng về nhà ở xã hội theo Nghị quyết số
02/NQ-CP của Chính phủ: Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh
doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày
20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì ý nghĩ này đã khơng


6

cịn chính xác nữa.
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể
trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà
nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho
một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở
ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị
trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định
của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì

được mua và được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy
định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Đặc điểm nhà ở xã hội:
Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối
tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương. Ở
Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch
xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện
tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn
vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng
đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn
(mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương
hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự
nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung
cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số
tầng theo quy định sau đây:
•

Tại đơ thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng

•

Tại các đơ thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu


7

tầng.

•

Diện tích mỗi căn hộ khơng q 70m2 sàn và được hồn thiện theo cấp, hạng nhà
ở nhưng khơng thấp hơn 30m2 sàn.

•

Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo
quy định của từng loại đô thị.

1.1.3.2. Nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại được định nghĩa là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường 3. Theo đó, thực hiện “dự án đầu tư nhà ở
thương mại” là việc chủ đầu tư bỏ vốn trong thời gian dài hạn hoặc trung hạn để tiến
hành đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự
án này sẽ được thực hiện trên một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định. Vì
vậy, chủ đầu tư khi muốn thực hiện dự án này phải cần có một quy trình pháp lý phù
hợp. Đây chính là việc hợp pháp hố các công việc sao cho phù hợp với các quy định
hiện hành của pháp luật.
Đặc điểm nhà ở thương mại:
Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội
nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ
hay một loại hình nhà ở kết hợp.
Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng
chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Nhà riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và
nhà ở độc lập.

Nhà ở thương mại kết hợp là cơng trình được xây dựng với nhiều mục đích khác
nhau. “Kết hợp” ở đây có nghĩa là khơng phải chỉ riêng, chỉ duy nhất một mục đích sử
dụng, mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: nhà cao tầng, văn phòng
kết hợp kinh doanh dịch vụ, văn phịng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng cho các loại
3Khoản 2, Điều 3, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014


8

hình kinh doanh khác như: trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, qn ăn nlianli.. .Ta có
thể hình dung nhiều toà nhà như: Toà nhà Pearl-Plaza, Toà nhà Sunny ở Gị Vấp.Tuỳ
từng hình thức sử dụng mà nhà đầu tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được
phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng
và các văn bản khác có liên quan.
Theo Điều 25, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định chi tiết về quyền của chủ đầu
tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo đó, mục đích cuối cùng của chủ đầu tư là tìm
kiếm lợi nhuận thơng qua các hình thức như bán theo cơ chế thị trường, cho thuê, cho
thuê mua để thu hồi lại vốn và lợi nhuận kèm theo. Vì hình thức nhà ở thương mại đa
dạng nên mục đích của việc thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại ngồi việc thúc
đẩy q trình tăng trưởng kinh tế của chủ đầu tư xây dựng và các bên tham gia dự án thì
đây là loại hình nhà ở góp phần giải quyết vấn đề về nơi ở cho những đối tượng chưa và
khơng có quyền sở hữu đất hợp pháp. Vì vậy, nhà ở thương mại rất hữu dụng nếu nó
được xây dựng đa dạng để đáp ứng đầy đủ các tầng lớp trong nhà xã hội, góp phần giải
quyết vấn đề về nhà ở.
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở
1.2.1.

Khái quát chung về quyền sử dụng đất
Đất đai được xem là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với

q trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai
trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là nguồn tài
nguyên đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường chúng ta coi đây là loại hàng hóa đặc biệt.
Chính vì vậy, đất đai trở thành một chính sách kinh tế - xã hội quan trọng mà mỗi một
Nhà nước đều quan tâm và ban hành những quy định nhằm quản lý chặt chẽ những quy
định khi thực hiện nhiệm vụ quản lý của mình.
Những quy định của pháp luật về đất đai và cụ thể là những quy định về QSDĐ
ra đời gắn liền với quá trình xây dựng và phát triển của Nhà nước từ 1945 đến nay. Việc
điều chỉnh vấn đề đất đai được quy định trong Hiến pháp 1946, Hiến pháp 1959, Hiến
pháp 1980, Hiến pháp 1992 và Hiến pháp 2013. Theo đó, “Đất đai là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nư c, được quản l theo pháp


9

luật”4.
Lần đầu tiên văn bản Luật đất đai ra đời đó là: Luật đất đai 1987. Văn bản này đã
đánh dấu cho một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong việc quản lý đất đai bằng việc quy
định về QSDĐ. Đây là viên gạch đầu tiên trong việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước
với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đất đai
1987 đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng
đất tại Điều 49 Luật đất đai 1987. Với nền tảng là những quy định trên thì những quy
định của QSDĐ được hình thành trên nền tảng là đất đai thuộc sở hữu của toàn dân,
QSDĐ được Nhà nước ghi nhận. Với những điều trên thì Luật đất đai năm 1987 bước
đầu đã tạo nên một cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai,
thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai.
Cùng với sự phát triển tất yếu khách quan của xã hội, nhất là nhu cầu của người
có quyền sử dụng đất. Luật đất đai 1993 ra đời, theo đó, QSDĐ đã "trao" cho người sử
dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp l của thửa đất sử dụng trong một khn khổ

nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngồi việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của
mình cịn có thể chủ động thực hiện chuyển QSDĐ đó cho người khác khi khơng có nhu
cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Với sự thay đổi đó thì Luật đất đai 1993 đã tạo tiền đề
cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, làm cho người sử dụng đất phát huy
tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai
có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, QSDĐ đã được xem như là
một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể
đưa QSDĐ của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Cùng với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất
đai đã khiến cho các quy định trong Luật đất đai 1993 cũng dần khơng cịn phù hợp và
được thay thế bằng Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013. Đã góp phần quan trọng
trong việc hình thành một chính sách pháp luật về vấn đề QSDĐ ở nước ta. Luật đất đai
2013 đã gần như hoàn chỉnh về hoạt động thống nhất QLSDĐ ở nước ta hiện nay. Theo
quy định của pháp luật về QLSDĐ trong đó đã quy định về quyền sở hữu đất đai là
quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn QSDĐ lại khơng trọn vẹn, đầy đủ. Cụ thể:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư
4Khoản 1 Điều 54 của Hiến pháp 2013


10

cách là đại diện chủ sở hữu. Có nghĩa là người sử dụng đất trong thực tế chỉ được thực
hiện quyền chiếm hữu và sử dụng nhưng lại khơng có quyền định đoạt đối với đất đai
bởi lẽ xuất phát từ vị trí, vai trị của đất đai trong thực tế. Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nư c, được quản l theo pháp luật5.
Hai là, không phải người nào cứ có QSDĐ hợp pháp là có đủ quyền của người
sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Ví dụ: Hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi,
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì
chỉ được chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia

đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ 6. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th mà khơng được thực
hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê 7
Và hiện nay, trước nhu cầu đổi mới của nền kinh tế thì Luật đất đai 2013 ra đời
đã và đang đưa những quy định về QSDĐ nhằm áp dụng một cách phù hợp với các
quan hệ xã hội phát sinh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Quyền của người sử dụng
đất được quy định tại Chương XI về Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó
phải kể đến các điều 166, 167, 168, 169... và được hướng dẫn tại Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về QSDĐ của các chủ thể nói
chung.
Tóm lại, việc quy định một cách chi tiết vấn đề đất đai là một chính sách lớn của
Đảng và Nhà nước trong q trình thực hiện chức năng quản lý xã hội. Đất đai càng thể
hiện tầm quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, việc quy
định một cách chi tiết nội dung về QSDĐ mang ý nghĩa thiết thực đối với đời sống của
nhân dân và sự phát triển của đất nước trong quá trình quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở
Việt Nam hiện nay.

5Khoản 1 Điều 54 Hiến Pháp 2013
6Điều 190 Luật đất đai 2013
7Điều 177 Luật đất đai 2013


11

1.2.2.

Khái quát về quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh

doanh nhà ở
QSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở là quyền tài sản của
chủ thể sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận
chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải
tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
Chủ thể có QSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở là chủ đầu
tư (hoặc nhà đầu tư thứ cấp), họ thực hiện dự án vì mục tiêu lợi nhuận.
về pháp lý QSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở cần phải có
quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt chi tiết cũng như
có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Mục đích sử dụng của thửa đất là đất ở phải nằm trong quy
hoạch sử dụng đất ở của địa phương và phải có kết nối với cơ sở hạ tầng giao thơng có
sẵn. Tuy nhiên, nhà đầu tư muốn giao dịch QSDĐ của từng nền thì phải đảm bản hoàn
thành xong về hạ tầng cũng như các nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh
nhà ở có quyền thực hiện việc xây dựng nhà ở đúng theo quy hoạch chi tiết đã được phê
duyệt chung của dự án về cách thức, số tầng, hành lang lộ giới hoặc chuyển nhượng lại
cho người khác.
1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở
CNQSDĐ được pháp Luật đất đai quy định chi tiết bằng những Điều luật được
cụ thể hóa. Thơng qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh hoạt
động của CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ở nước ta.
CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp
Luật đất đai có những đặc điểm như sau:
Một là, CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở của các chủ
thể ký kết với nhau phải dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành trên nền tảng
là chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Như đã trình bày thì việc CNQSDĐ trong các dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nói riêng và CNQSDĐ nói chung cần được thực
hiện trên cơ sở là pháp luật về đất đai, những quy định, nguyên tắc cơ bản được ghi

12

nhận rõ ràng tại Hiến pháp 2013, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất
động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó, tuân thủ nghiêm túc các quy định
hiện hành về CNQSDĐ nói chung trên thực tế. Đảm bảo cho quá trình thực hiện hoạt
động CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam trong
những năm trở lại đây.
Hai là, không phải tất cả các chủ thể đều được cho phép ký kết CNQSDĐ trong
các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Việc CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở phải dựa trên những quy định của pháp luật về vấn đề này. Đồng
thời, trên cơ sở tuân thủ các quy định của Luật đất đai 2013, BLDS 2015, các quy định
của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng như các văn bản hướng dẫn thi
hành đã và đang có hiệu lực nên hoạt động này chịu sự điều chỉnh của các quy định về
vấn đề trên.
Ba là, không phải tất cả các loại đất trong dự án đều trở thành đối tượng của
CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Việc CNQSDĐ trong các
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ quy định cũng như trình tự thủ
tục được ghi nhận rõ ràng theo quy định của pháp luật về đất đai và văn bản hướng dẫn
thi hành. Từ đó, đảm bảo cho việc thực hiện tốt và nghiêm chỉnh các quy định của pháp
luật đối với vấn đề này.
Bốn là, Nhà nước là thống nhất quản lý hoạt động CNQSDĐ thông qua một số
hoạt động trong lĩnh vực này. Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp
luật, bằng hoạt động CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hồn
thiện các chính sách về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi
trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong
quản lý và sử dụng đất. Trên thực tế, thông qua các quy định cụ thể đã khẳng định và
thống nhất quản lý từ Trung ương xuống địa phương thơng qua QLNN. Từ đó góp phần
cho cơng tác kiểm kê, quản lý đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích của nhà nước, của tập

thể trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước .
Năm là, hợp đồng CNQSDĐ phải tuân theo một số trình tự, thủ tục nhất định và
được quy định một cách chặt chẽ thông qua các quy định của BLDS 2015 và Luật đất
đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành.
Sáu là, hậu quả pháp lý của CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh


13

doanh nhà ở chấm dứt hoàn toàn quyền của bên CNQSDĐ đối với mảnh đất đã được
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu kể từ khi hợp đồng
CNQSDĐ có hiệu lực. Như vậy, quá trình CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở có đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan
hệ này là quá trình chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng để thiết lập QSDĐ cho bên
nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều) theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề
này.
1.4. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” 8. Theo đó, đất
đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng do con
người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng
đất. Thực tế đã chứng minh rằng: nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn
cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho tồn xã hội. Trong đó, quan hệ
CNQSDĐ giữ vai trị vơ cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh
vượng của nền kinh tế quốc dân được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:
Một là, hoạt động CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
là một phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
Trong những năm trước đây, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất

đai nên hoạt động CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở đã bị ảnh hưởng không nhỏ. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước
chủ trương thực hiện QSDĐ đối với các tổ chức cá nhân được quy định trong Luật đất
đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật đất đai 2013 thì việc CNQSDĐ trong các dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã được nhân rộng. Đặc biệt là trong quá trình thực
hiện pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Từ đó, đảm bảo các quy
định về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện
nghiêm túc, đầy đủ, đúng quy định và tiến trình có liên quan. Nghiên cứu hoạt động
CNQSDĐ trong cả nước cho thấy, hoạt động chuyển QSDĐ đã tạo ra nguồn thu lớn cho
8Khoản 1 Điều 54 Hiếp pháp 2013


14

ngân sách, thúc đẩy cho hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta trong tình hình
hiện nay. Thơng qua việc CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở nói riêng đã gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị,
khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải
thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân ở nước ta trong giai đoạn hiện
nay.
Hai là, CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở góp phần
tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản.Thị trường bất
động sản, trong đó có thị trường QSDĐ hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của
nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển các ngành kinh tế khác. Trong những năm
trở lại đây thì tình trạng bất ổn định của thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản đã
gây rất nhiều trở ngại cho các bên khi tham gia các giao dịch về đất hoặc liên quan đến
đất trên thị trường như: gây áp lực lớn đối với chính sách quản lý và sử dụng đất đai ở
nước ta. Việc quy định rõ về hoạt động CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở đất đã và đang tạo điều kiện xây dựng và phát triển ổn định thị trường bất
động sản tại các đô thị ở nước ta trong những năm trở lại đây.

Ba là, hoạt động CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã
góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động quản lý
đất đai của Nhà nước, đồng thời bảo đảm lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử
dụng đất. Với những quy định về CNQSDĐ đã tăng quyền cho các chủ thể trong quá
trình sử dụng quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu tồn dân thì QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên
thị trường bằng nhiều cách thức phù hợp với quy định của pháp luật. Với những phân
tích trên, có thể khẳng định việc quy định về hợp đồng CNQSDĐ trong nền kinh tế thị
trường đã đóng vai trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà
nước ta trong những năm qua đã tạo hành lang pháp lý vững chắc về quản lý đất đai nói
chung. Góp phần quan trọng cho cơng cuộc đổi mới tồn diện đất nước trong thời kỳ
hội nhập kinh tế quốc tế nhằm xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến
mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh.
1.5. Quá trình hình thành và phát triển các quy định điều chỉnh về chuyện
nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong


15

các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nói riêng
Q trình hình thành và phát triển của quy định về CNQSDĐ đã trải qua một
thời gian dài nhưng thực sự của việc chuyển nhượng mang tính tư nhân chỉ từ năm 1986
đến nay. Năm 1986, Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI đã thơng qua nghị quyết đại hội
của thời kỳ đổi mới. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu
tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặt lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai
của Nhà nước. Tại Điều 3, Luật đất đai 1987 quy định nghiêm cấm việc chuyển nhượng
mua bán đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức nhưng lại “bảo đảm cho người sử
dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển
nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử
dụng đất” và được phép thừa kế, “chuyển nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế

nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi
được cơ quan nhà nư c có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối v i nhà ở thì được
QSDĐ ở có ngơi nhà đó”9. Như vậy, điều luật khơng cho phép mua, bán, nhượng đất đai
nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu ln
phần đất đó.
Luật Đất đai thứ hai được Quốc hội thơng qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 được xem là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất
đai phù hợp với cơ chế mới. Luật đất đai 1993 mới đã thể hiện những ưu việt của việc
điều chỉnh quan hệ đất đai. Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp
vốn và thế chấp QSDĐ10.
Tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định không
phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X kỳ họp thứ 4 thơng qua. Luật đất đai
năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc
hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001 là cơ sở quan trọng trong quá trình tham
gia ký kết hợp đồng CNQSDĐ. Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ là nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
9Điều 17 Luất đất đai 1987
10Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai 1993


16

29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày
01/11/2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên. Điều này đã tạo
nền tảng cho sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và
tinh thần cho nhân dân.
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX của ban chấp hành

trung ương Đảng đều khẳng định tầm quan trọng của chính sách pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước. Nghị quyết chỉ rõ: QSDĐ là hàng hóa
đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo
đảm hài hịa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững
chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là các đơ thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà
nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai
trị chủ đạo; không tách rời thị trường QSDĐ với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu
cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển QSDĐ có quy định điều
kiện chuyển QSDĐ đối với những vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc
thiểu số giữ được đất để sản xuất. Quy định về việc CNQSDĐ đối với các dự án đầu tư
kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi. Có quy định phù hợp về xây dựng quản lý
thị trường bất động sản và chính sách tài chính về đất đai.
Để thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10
năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp
Luật đất đai hiện hành, Luật đất đai 2003 đã được quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 4 thơng
qua thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai 1998 và 2001. Luật quy
định thừa nhận QSDĐ là một loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, quy
định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường QSDĐ...Tuy nhiên, qua gần 09
năm thi hành Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số hạn chế cần được đánh giá tổng kết và
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Và trong các quy định về CNQSDĐ khơng có các điều
kiện cũng như hướng dẫn về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở, đây thực sự là vướng mắc khó khăn đối với nước ta trong quá trình hội nhập và phát
triển đất nước nói chung.
Đứng trước những yêu cầu của việc thay đổi của tình hình kinh tế - xã hội trong
giai đoạn mới thì Luật đất đai 2013 ra đời đã và đang quy định về quyền CNQSDĐ cần


17

đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể, căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai năm 2013

quy định về điều kiện CNQSDĐ của người sử dụng đất và cụ thể tại Điều 194 Luật đất
đai 2013 quy định về điều kiện CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở. về thủ tục CNQSDĐ tuân theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 79 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục CNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất.
Quy định về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở của
Việt Nam trong quá trình hình thành và phát triển được Nhà nước quy định là những cơ
sở pháp lý cần thiết để khai thác có hiệu quả QSDĐ của tổ chức, các nhân. Những quy
định về CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở đã làm rõ hơn quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nư c là đại diện
chủ sở hữu” hoàn toàn phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước trong giai đoạn hiện
nay. Trên thực tế, một khi người dân đã có quyền sở hữu đối với nhà ở trên đất, xây
dựng đúng phép, thì nhà ở là tài sản lâu dài của họ. Do vậy, đối với hoạt động CNQSDĐ
góp phần quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia
hoạt động CNQSDĐ và CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
tại nước ta trong giai đoạn hiện nay.


Kết luận chương 1
Quy định về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại
Việt Nam là một chế định pháp lý quan trọng, là cơ sở cần thiết trong việc thiết lập
và hoàn chỉnh một hệ thống pháp luật về đất đai, quy định về CNQSDĐ ở nước ta
hiện nay. Việc xác định đặc điểm, vai trò trong việc CNQSDĐ trong các dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở trong lĩnh vực này sẽ hỗ trợ một phần lớn trong việc thiết
lập các quy phạm pháp luật chặt chẽ nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về
đất đai tại Việt Nam. Đây việc làm cần thiết cho nước ta khi xây dựng và phát triển
đất nước, đảm bảo vừa phát triển kinh tế vừa đảm bảo quyền và lợi ích các chủ thể
trong quan hệ pháp luật về CNQSDĐ ở nước ta trong giai đoạn mới. Đồng thời, còn
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ xã hội

trong lĩnh vực đất đai. Góp phần quan trọng trong hoạt động thực hiện CNQSDĐ
trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Cùng với thời gian thì những quy
định của việc CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã được
thay đổi nhằm phù hợp hơn với sự phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta. Qua đó, đảm
bảo hoạt động thực hiện pháp luật là quá trình đưa pháp luật vào đời sống, áp dụng
những quy định trong văn bản vào hiện thực, góp phần đảm bảo tính nghiêm minh
của pháp luật. Chương 1 của luận văn đã phân tích một cách khái quát về cơ sở lý
luận về việc CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hiện nay,
bao gồm: Khái niệm về CNQSDĐ, hệ thống quy định pháp luật về CNQSDĐ nói
chung và CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nói riêng.
Trên cơ sở lý luận về CNQSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ở
Chương 1, tác giả vận dụng thông qua đi sâu nghiên cứu CNQSDĐ trong các dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đánh giá tình hình thi hành pháp luật, kết quả đạt
được trong việc áp dụng và những hạn chế, khó khăn gặp phải trong q trình thi
hành, từ đó tìm ra ngun nhân của những kết quả đạt được cũng như nguyên nhân
của những hạn chế được trình bày trong Chương 2 của luận văn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG


ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ. Xét về điều kiện CNQSDĐ được quy định
tại Điều 194 Luật đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, trong q trình thực hiện
CNQSDĐ thì bên chuyển nhượng đất trong các dự án các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở của Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, việc CNQSDĐ phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.
Theo quy định của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thì

tùy thuộc vào từng trường hợp sẽ có các quy định rõ ràng về các điều kiện có liên
quan, cụ thể như sau:
* Trường hợp chuyển nhượng dưới hình thức phân lơ bán nền, cụ thể như sau:
Căn cứ Khoản 1, Điều 194, Luật đất đai 2013 và Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP
điều kiện để chuyển nhượng, đó là:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thành phố trực
thuộc trung ương. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với cấp huyện cần thiết
được thể hiện trong quá trình thực hiện trong thực tế hiện nay.
- Với chủ đầu tư dự án: Việc thực hiện chuyển nhượng phân lơ bán nền thì
dự án trên cơ sở phải hồn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy
hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ
tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc CNQSDĐ cho người dân tự xây
dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thốt
nước, thu gom rác thải. Hồn thành nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
- Các dự án được chuyển nhượng không nằm trong địa bàn các quận nội
thành các khu đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan,
khu vực trung tâm và xung quanh các cơng trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính