Quyền về lối đi qua từ thực tiễn áp dụng (luận văn thạc sỹ luật)

ịl

...
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ NGỌC ĐIỆP

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ NGỌC ĐIỆP

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

NGÀNH: Luật kinh tế
MÃ SỐ: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết


quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ tài chính
theo quy định của Trường Đại học Kinh tế - Luật. Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này
đề nghị Trường Đại học Kinh tế - Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi
xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

HUỲNH THỊ NGỌC ĐIỆP


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC

TRANG

PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 2
5. Kết cấu dự kiến của luận văn ................................................................ 2

CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ LỐI ĐI QUA THEO

ĐIỀU 254 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 ............................................................ 3
1.1. Các quan điểm khác nhau về vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và “không đủ lối
đi” theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015. ..................................... 3
1.2. Lý luận chung về vấn đề “đền bù” theo Điều 254 BLDS 2015. ............ 11
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................. 14
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CỦA TÒA ÁN ĐỐI

VỚI VẤN ĐỀ ĐỀN BÙ VỀ LỐI ĐI THEO ĐIỀU 254 BỘ LUẬT DÂN SỰ
NĂM 2015...................................................................................................... 15
2.1.

Thực tiễn áp dụng pháp luật của Tòa án khi giải quyết những tranh chấp

về lối đi qua liên quan đến vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và “không đủ lối đi”
theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 ........................................................ 15
2.1.1. Vụ án thứ nhất ................................................................................... 15
2.1.2. Vụ án thứ hai ..................................................................................... 19
2.1.3. Đề xuất hoàn thiện pháp luật về vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và “không

đủ lối đi” quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015. .................................. 23
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật của Tòa án khi giải quyết những tranh chấp


về
lối đi qua liên quan đến vấn đề “đền bù” theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm
2015. .............................................................................................................. 25
2.2.1. Vụ án thứ nhất ................................................................................... 25
.

Về nguyên lý chung, thì địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) không
thể là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác, mà đó là quan hệ giữa
các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thông qua đó, chủ sở hữu một bất động sản
được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc
khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình. Như vậy, bất động sản liền kề
“được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”2.
Phải xác định được bất động sản liền kề mới biết được bất động sản phải hạn chế
quyền để phục vụ cho một bất động sản khác. Tuy nhiên, yếu tố liền kề khơng nên
được hiểu theo một cách máy móc, rập khuôn, “liền kề” được hiểu là bất động sản có
chung ranh giới như cách hiểu nêu trên. Bởi lẽ, trong quá trình khai thác, sử dụng bất
động sản bị vây bọc không chỉ cần đến sự nhượng quyền của bất động sản có chung
ranh giới mà cịn có cả những bất động sản khác. Đó là những bất động sản tiếp nối
với bất động sản liền kề.
Chúng ta nhận thấy rằng, để một bất động sản bị vây bọc có thể thơng thương
với đường cơng cộng cần phải có một lối đi. Lối đi này có thể khơng chỉ đi xun
qua một mà cịn có thể qua nhiều bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau.
Trong khi đó, bất động sản bị vây bọc chỉ giáp ranh với một bất động sản. Nghĩa là,
sẽ có những bất động sản không liền kề, nhưng vẫn phải hạn chế quyền để tạo lập lối
đi. Bởi vì, từ bất động sản bị vây bọc để có thể đi ra đến đường công cộng nhất thiết
phải đi qua những bất động sản này. Nếu quyền về lối đi chỉ được áp dụng trên bất
động sản liền kề thì sẽ gây ra khó khăn, bất cập, dẫn đến việc áp dụng pháp luật
khơng thống nhất trong thực tiễn. Thậm chí cịn có rất nhiều vụ án mà đồng nguyên
đơn khởi kiện mở lối đi nhưng thực chất không phải tất cả các nguyên đơn và bị đơn
đều có bất động sản liền kề nhưng khi xét xử Tòa án mặc nhiên xem như đủ điều
2Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr. 56.


kiện để cho phép mở lối đi. Vì vậy thơng qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã “mở rộng”
thêm cách hiểu về yếu tố “liền kề”, đó là ngồi bất động sản liền kề, trong quá trình
sử dụng bất động sản bị vây bọc còn tác động lên những bất động sản khác chính là

những bất động sản xung quanh.
Theo đó, quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề là việc bất động sản bị
vây bọc có quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề dựa trên nguyên tắc thỏa
thuận đôi bên một cách hợp lí. “Lối đi” với nghĩa là “khoảng đất hẹp dùng để vào
một nơi nào đó”3. Lối đi ra đường công cộng từ một bất động sản bị vây bọc có thể
chỉ đi qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể qua liên
tiếp nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau4.
Nếu như BLDS năm 2005 chỉ quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề trong trường hợp bất động sản đó “khơng có lối đi ra”, tức là bất động sản bị vây
bọc hoàn toàn. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều bất động sản vẫn có lối đi ra, nhưng
lối đi này khơng đủ để đi ra đường cơng cộng, gây nhiều khó khăn cho việc sử dụng,
khai thác hợp lý bất động sản đó và thực tế đã xảy ra khơng ít tranh chấp kéo dài, do
chưa đủ cơ sở pháp lý để giải quyết. Điều 254 BLDS năm 2015 đã giải quyết được
bất cập này theo hướng tiếp cận mới đó là quy định cho chủ sở hữu bất động sản
được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình lối đi ngay cả
trong trường hợp lối đi đã có nhưng khơng đủ để được coi là hợp lý.
Thông thường một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều
chủ sở hữu (người sử dụng) khác nhau. Quyền yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc trong các trường hợp này là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị
vây bọc yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu trên thỏa mãn
các “nhu cầu cần thiết” của họ. Trong các “nhu cầu cần thiết” của chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc thì “nhu cầu về lối đi” là vấn đề lớn và khơng dễ giải quyết vì
nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động
sản có lối đi qua khơng thể hạn chế quyền có lối đi của người này hay người khác mà
về nguyên tắc phải cho mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Do đó, thiết lập
3Nguyễn Văn Việt (1971), Dân luật, Sài gịn, tr. 561
4Phạm Công Lạc “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2006, tr.
148-149

quyền về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan
trọng và phức tạp nhất.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015: “Chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng có hoặc khơng
đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền u cầu một trong những chủ sở hữu bất
động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được
mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính
đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại
gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng
quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo quy định này thì khơng có lối đi nghĩa là
khơng có bất cứ một lối đi nào, chủ sở hữu sẽ không thể thông thương với đường
công cộng cũng như không thể khai thác, sử dụng bất động sản của mình; khơng đủ
lối đi nghĩa là thực tế vẫn có lối đi nhưng do lối đi quá hẹp hoặc quá ngắn không đủ
để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể đi ra đến đường công cộng, việc khai
thác, sử dụng bất động sản bị hạn chế.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi bất động sản bị vây
bọc mà khơng có lối đi ra đường cơng cộng hoặc lối đi đó khơng đủ. Trong trường
hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà khơng có lối
đi ra đường công cộng, để thỏa mãn nhu cầu cần thiết về lối đi và khai thác sử dụng
bình thường bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình thì chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho
mình một lối đi ra đường cơng cộng. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị yêu cầu về
lối đi có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu có bất
động sản bị vây bọc hồn tồn dẫn đến khơng có lối đi hoặc có lối đi nhưng khơng
đủ gây khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình thì có quyền
u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.
Việc yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải căn cứ vào
điều kiện thực tế như “...lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là

thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất
động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi...”.
Mặc dù pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ đáp ứng
yêu cầu về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
Để tạo lập quyền về lối đi phải có sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Vấn đề mở lối đi qua một bất động
sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến lợi ích vật chất của chủ sở hữu bất động sản
liền kề bởi các nguyên nhân như: Lối đi chiếm nhiều diện tích nhất so với các loại
quyền đối với bất động sản liền kề khác đồng thời việc sử dụng lối đi của người khác
qua bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh
của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Do vậy, pháp luật quy định lối đi được mở phải
thuận tiện và hợp lý. Việc mở lối đi phải xem xét kĩ lưỡng điều kiện này để hạn chế
thiệt hại đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Khi mở lối đi phải tính đến vị trí địa lý và đặc điểm của vị trí đó, lợi ích của
bất động sản bị vây bọc và khả năng gây thiệt hại cho bất động sản vây bọc. Tuy
nhiên, trên thực tế, sự “thuận tiện, hợp lý” và “không đủ”của lối đi lại được hiểu theo
nhiều cách khác nhau. Có thể xét theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc và ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề là khác nhau. Ví dụ
như chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu mở lối đi ra đường lớn thay vì ra
ngõ nhỏ vì họ cho rằng như thế sẽ thuận tiện cho sinh hoạt cá nhân và nhu cầu đi lại
của gia đình họ. Nhưng theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì
lối đi ra ngõ nhỏ lại có chiều dài ngắn nhất, do đó cũng là hợp lý và ít gây thiệt hại
cho họ nhất nếu mở lối đi đó. Chính vì vậy, khái niệm “thuận tiện” phải gắn với tính
“hợp lý”, đồng thời phải là lối đi “thiệt hại gây ra là ít nhất bất động sản có mở lối
đi”.
Việc thỏa thuận về lối đi phải đảm bảo ít gây thiệt hại nhất đối với bất động
sản chịu hưởng quyền, sau đó mới tính đến các tiêu chí khác như tính “thuận tiện,
hợp lý” của lối đi. Có như vậy thì quyền về lối đi mới có thể xác lập cho chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc vì trên thực tế khi quyền về lối đi được xác lập thì chủ sở

hữu bất động sản liền kề sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đối với phần đất đã cho chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc làm lối đi.
Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 quy định: “ Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại
và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác định”. Căn cứ theo quy định này, lối đi phải được
mở như thế nào? Bên trái hay bên phải, phía ngồi hay phía trong, đi thẳng hay đi
vịng, chiều dài, chiều rộng, chiều cao là bao nhiêu, những vấn đề này phải được các
bên tính tốn kĩ lưỡng, cụ thể và sau đó thỏa thuận với nhau, đảm bảo cân bằng lợi
ích và hài hịa trong mối quan hệ giữa các chủ thể. BLDS hiện hành quy định lối đi
qua bất động sản liền kề phải “thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên”. Với quy
định này, BLDS 2015 quy định mềm dẻo, linh hoạt hơn và dung hòa lợi ích giữa các
bên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu
quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì việc thỏa
mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Bất động sản liền kề phải đáp ứng yêu cầu có lối đi của chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị hạn chế quyền tự định đoạt đối
với việc sử dụng bất động sản của mình. Họ khơng được lựa chọn đối tác tham gia,
cách thức tham gia mà họ buộc phải tham gia. Họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác
định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi và đưa ra yêu cầu về
bồi thường thiệt hại.
Pháp luật thừa nhận việc được dành một lối đi “thuận tiện và hợp lý” là quyền
của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền khách quan do
luật định. Để một chủ thể thực hiện quyền này trên thực tế, biến quyền này thành
quyền chủ quan của một chủ thể xác định đối với một đối tượng xác định thì cần
phải có sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc căn cứ theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người có quyền phải đạt được sự thỏa
thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo quyết định của Tòa án. Về vấn

đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc


khơng thể tự mình chỉ định một bất động sản liền kề nào đó của người khác là bất
động sản vây bọc để xây dựng lối thơng thương cho mình”5. Mặc dù quyền đối với
bất động sản liền kề được pháp luật thừa nhận nhưng giới hạn của quyền đó khơng
thể theo ý muốn của người có quyền.
Nhà nước thừa nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề xuất phát từ lợi
ích của xã hội, đảm bảo việc khai thác công dụng, công năng của tài sản đặc biệt là
bất động sản vì xét về bản chất, bất động sản là tài sản khơng có khả năng di dời cho
nên một bất động sản bị vây bọc chỉ có thể khai thác, sử dụng bình thường nếu nó có
lối thơng thương ra bên ngồi hoặc lối đi đó đáp ứng đủ nhu cầu tối thiểu. Theo TS.
Phạm Công Lạc: "lối đi thuận tiện" vẫn là một khái niệm động và nó có thể thay đổi
theo yêu cầu của một trong các bên phụ thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của từng
khu vực, khu dân cư. Cùng với sự phát triển của xã hội và khoa học kĩ thuật, của các
phương tiện vận tải và những u cầu cấp thiết khác, thì lối đi có thể thay đổi. Việc
thay đổi lối đi với một chủ sở hữu bị vây bọc là yêu cầu khách quan cần được đáp
ứng, nhưng phải bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề.6 Nếu hiểu theo
nghĩa như trên thì các chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về lối đi hợp lí
bởi lối đi không chỉ dành cho người, cho gia súc, các phương tiện... là cần thiết để
phục vụ sản xuất, kinh doanh, lối đi không chỉ dành cho việc đi lại mà phục vụ cho
cả mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại.
Trên thực tế, BLDS 2015 chỉ quy định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng,
chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít
gây phiền hà cho các bên, chứ không quy định cụ thể như thế nào là thuận tiện và
hợp lý? Lối đi được mở để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày hay lối đi vừa
phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày vừa phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh?
Chính vì vậy, vấn đề tranh chấp có khả năng phát sinh khi chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc muốn khai thác công năng sử dụng bất động sản của mình trong hoạt
động sản xuất, kinh doanh, thương mại nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở

5Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, tr.365. 44
6Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà
Nội - tr. 165.


hữu bất động sản liền kề để mở lối đi rộng hơn, vì pháp luật hiện hành khơng quy
định nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong trường hợp này.
Ngồi ra, tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ, phải bảo đảm cho chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản. Việc mở rộng
trên lối đi đã có khơng chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại của chủ sở hữu các bất động
sản bị vây bọc mà còn tạo điều kiện khai thác công năng của bất động sản bị vây
bọc. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng thể tự mình chỉ định “lối
đi” theo ý của mình, mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyên tắc bảo đảm
quyền lợi của các bên, nếu nghiêng về một phía có thể làm trầm trọng hơn tình trạng
của bên kia.
Quan trọng hơn nữa, các chủ sở hữu bất động sản liền kề là những láng giềng
có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau này nếu khơng có những giải pháp thích
hợp được sự đồng thuận của họ và chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi
qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác 7.
1.2.

Lý luận chung về vấn đề “đền bù” theo Điều 254 BLDS 2015.

Việc bảo vệ quyền của một chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã làm tổn hại
đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nhưng bảo vệ quyền của một
người có thể làm thiệt hại đến quyền lợi của người kia, nhưng về tổng thể, xã hội
không bị thiệt hại, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể vẫn khơng thay đổi. Vì vậy,
xét về lợi ích chung, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho lợi ích

xã hội. Khai thác có hiệu quả một bất động sản không những chỉ đáp ứng nhu cầu
của chủ sở hữu bất động sản, mà còn tạo ra của cải vật chất cho xã hội, hơn nữa việc
bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề đã được pháp luật quy định.
Sự thiệt hại của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong trường hợp này đã được bù
đắp bằng việc bồi thường thiệt hại khi có yêu cầu.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 thì “Chủ sở hữu bất
7Trần Thị Huệ, “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”, Nhà
xuất bản Tư pháp, năm 2011, tr. 63


động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu
hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Quyền về lối đi mới có thể xác lập
cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mặc dù quyền này được xác lập dựa trên
nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc “đi qua” bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình và chủ sở hữu bất động sản
liền kề phải được đền bù một lợi ích vật chất thỏa đáng nếu hai bên khơng có thỏa
thuận khác. Trong nhiều trường hợp, thỏa thuận về mức đền bù cịn khó khăn hơn rất
nhiều thỏa thuận về lối đi qua nếu như lối đi đó gây thiệt hại đáng kể về vật chất cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù
cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đứng trên phương diện là chủ sở hữu thì chủ sở hữu chịu hưởng quyền có tồn
quyền khai thác và sử dụng đối với bất động sản của mình, tuy nhiên vì phải dành
cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền một lối đi nên quyền khai thác, sử dụng
bất động sản của họ bị hạn chế. Theo quy định của BLDS 2015 thì đền bù khơng
phải là điều kiện mở lối đi mà chỉ là hệ quả của việc mở lối đi mà thôi 8. Cho nên,
nếu không đền bù thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền vẫn phải mở lối đi
cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Việc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất vì quyền sở hữu bất động sản bị
hạn chế. Việc tạo lập lối đi gây ra những phiền lụy, thiệt hại đối với chủ sở hữu bất

động sản liền kề. Chính vì vậy, khi được đáp ứng u cầu, người được tạo lập lối đi
phải “đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề”. Pháp luật quy định cho họ được
hưởng quyền từ việc nhận sự đền bù của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Theo
khoản 1 Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi
các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng có lối đi ra, có quyền yêu cầu
một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến
đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được
8PGS.TS Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015,
NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 260.


dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu khơng có thoả thuận
khác”. Chúng ta nhận thấy rằng vấn đề đền bù và yêu cầu mở lối đi được quy định
trong cùng một khoản nên đã dẫn tới thực trạng là người được yêu cầu buộc người
yêu cầu đền bù trước khi mở lối đi. Bên cạnh đó, có Tịa án tiến hành định giá diện
tích đất làm lối đi và buộc chủ đất liền kề phía trong trả cho chủ đất phía ngồi số
tiền theo kết quả định giá nhưng cũng có Tịa án buộc chủ đất liền kề phía trong bồi
thường thêm một số tiền nào đó nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại của chủ đất phía
ngồi. Đây cũng là bất cập của quy định này cần phải được thay đổi cho phù hợp với
thực tiễn.
Không những vậy, mặc dù pháp luật quy định người được chấp nhận yêu cầu
phải đền bù, nhưng không quy định đền bù như thế nào? Mức đền bù bao nhiêu?
Nếu không đền bù thì có được hay khơng? Thực tiễn xét xử cho thấy thơng thường,
Tịa


án tuyên chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho
người có bất động sản bị bao bọc bởi bất động sản khác lối đi
hợp lý, nhưng về phần đền bù thì khơng đề cập đến hoặc tun
phải đền bù nhưng mức đền bù như thế nào thì cịn có nhiều ý

kiến khác nhau 9.

Theo khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 khi thay thế quy định tại khoản 1
Điều 275 BLDS năm 2005 với cấu trúc thay đổi là đoạn 1 và đoạn in nghiêng (với
nội dung được thay đổi theo đó “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua
phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác”) đã được tách ra thành một đoạn độc lập và giữa đó là một nội dung
khác để cho thấy đền bù là một nội dung không liên quan đến điều kiện mở lối đi
qua.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Quyền về lối đi qua là một quyền dân sự, thiết thực của người dân, khi khơng
có lối đi, hoặc có nhưng khơng đủ hoặc việc quyết định về lối đi làm ảnh hưởng, gây
thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường theo đuổi rất
quyết liệt về khiếu nại10. Mặc dù BLDS năm 2015 cũng đã có nhiều sự thay đổi
đáng kể liên quan đến nội dung quyền đối với bất động sản liền kề trong đó có quy
định về quyền về lối đi qua. Tuy nhiên, đối với vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và “lối đi
không đủ” trong quyền về lối đi qua quy định tại Điều 254 BLDS 2015 vẫn còn
những điểm bất cập chưa được tháo gỡ, nếu áp dụng trên thực tế sẽ gặp những khó
khăn vướng mắc cho các bên liên quan. Chính vì lẽ đó, vấn đề này cần được xem xét
và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của
luật để tránh những tranh chấp dai dẳng có thể kéo dài trên thực tế.

thiện”.
9Trần Duy Bình, “Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng Bộ luật dân sự 2005 và kiến nghị hoàn


10

Lê Thu Hà, “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tồ án nhân dân, kỳ II tháng 52008 (số 10), tr.
33.

CHƯƠNG 2:

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CỦA TÒA ÁN ĐỐI VỚI VẤN ĐỀ
ĐỀN BÙ VỀ LỐI ĐI THEO ĐIỀU 254 BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật của Tòa án khi giải quyết những tranh chấp về lối đi
qua liên quan đến vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và “không đủ lối đi” theo Điều 254 Bộ
luật dân sự năm 2015

Những năm qua, các vụ án tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
có xu hướng gia tăng và diễn biến phức tạp nhất là ở các thành phố, đô thị lớn, đây là
loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền đối với bất
động sản liền kề.
2.1.1. Vụ án thứ nhất

* Nội dung v ụ án
Theo đơn khởi kiện và những lời khai tiếp theo tại Tòa án, nguyên đơn - ông
Trần Văn Thá, do anh Trần Văn Quyền đại diện theo ủy quyền trình bày: Năm 1985,
ơng Thá nhận chuyển nhượng lại của bà Cát một phần đất tại thửa 337 tờ bản đồ 02
xã Cẩm Đường, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai và cất nhà ở cho đến nay. Khi
nhận chuyển nhượng, diện tích đất này có lối đi ra đường lộ xã ngang qua đất nhà vợ
chồng ông Nguyễn Xuân Huấn (chết năm 2007), bà Đào Thị Miện. Gia đình ơng Thá
đã sử dụng lối đi này trong sinh hoạt hàng ngày. Năm 1996, ông Thá đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2008, bà Miện rào đất bít lối đi nên ông
Thá phải đi tạm qua đất người khác. Ông Thá khởi kiện yêu cầu bà Miện mở một lối
đi chiều ngang 1,8m, chiều dài từ lộ xã đến ranh đất của gia đình ơng Thá là 62,18m,
diện tích là 112m2. Ông Thá sẽ thanh toán lại cho bà Miện trị giá quyền sử dụng
diện tích đất dành làm lối đi theo giá thẩm định.
Bị đơn, bà Đào Thị Miện trình bày: Gia đình bà Miện nhận chuyển nhượng
đất và cất nhà ở từ năm 1984, gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đối với thửa 336 tờ bản đồ số 2 xã Cẩm Đường, huyện Long Thành, tỉnh Đồng
Nai. Năm 1985, ông Thá nhận chuyển nhượng đất của bà Cát và cất nhà ở giáp ranh


phía sau đất của bà Miện. Đất của ơng Thá và bà Miện khơng có lối đi chung. Đất
của bà Miện có lối đi ra đường lộ xã Cẩm Đường, cịn ơng Thá ở phía sau dùng lối đi
riêng ra đường đi của ấp. Do nhà bà Miện có phần đất trồng màu nằm giáp phía sau
đất nhà ơng Thá nên khoảng năm 1986, ơng Thá và bà Miện có thỏa thuận mở một
lối đi cho ông Thá ra đường lộ qua đất của bà Miện, còn bà Miện đi qua rẫy ngang
qua đất nhà ông Thá, đây là đường mở tạm khơng có trong bản đồ quy hoạch của xã.
Năm 1998, ơng Thá xây chuồng heo và bít lối đi qua đất của bà Miện nên bà Miện
phải chuyển nhượng đất rẫy cho người khác vì khơng có lối đi thuận tiện. Do ông
Thá sử dụng lối đi qua nhà bà Miện gây nhiều phiền phức, không thuận lợi cho sinh
hoạt của bà Miện nên ngày 17/11/2008, bà Miện bít hẳn lối đi này. Ơng Thá đã dùng
lối đi khác để đi lại. Việc ông Thá yêu cầu mở lối đi, bà Miện khơng đồng ý vì ơng
Thá có lối đi khác.
* Quá trình giải quyết của Cơ quan tiến hành tố tụng
Tịa án cấp sơ thẩm: Diện tích đất 1017m2 tại thửa số 337 tờ bản đồ số 02 xã
Cẩm Đường huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai mà ông Trần Văn Thá được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất 30/11/1999 thể hiện trên bản đồ địa chính khơng có
lối đi ra đường lộ. Theo ơng Trần Văn Thá trình bày, từ năm 1985, ơng sử dụng lối đi
qua thửa đất số 336 ở kế bên để ra đường lộ của xã. Thửa đất số 336 này do ông Trần
Xuân Huấn (chết năm 2007) - chồng bà Đào Thị Miện, được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với 903m2 (đo đạc thực tế là 1017m2). Từ năm 2008, bà Đào
Thị Miện đã rào lối đi lại, do đó, ơng Trần Văn Thá u cầu Tịa án giải quyết mở lối
đi qua thửa đất số 336 tờ bản đồ số 02 xã Cẩm Đường huyện Long Thành, tỉnh Đồng
Nai của bà Miện với chiều ngang l,8m chiều dài 62,18m. Bà Đào Thị Miện không
đồng ý mở lối đi với lý do năm 1986, hai gia đình có thỏa thuận với nhau về việc bà
Miện cho ông Trần Văn Thá đi qua đất để ra đường cịn ơng Thá cho bà Miện đi qua
đất để ra khu vườn ở phía sau giáp đất nhà ơng Thá. Năm 1998, ông Trần Văn Thá tự

ý xây chuồng heo và trồng cây bít lối đi ra vườn của bà Đào Thị Miện, do vậy, bà
Miện không cho ông Thá đi nhờ qua đất để ra đường lộ nữa. Mặc dù ông Trần Văn
Thá khơng thừa nhận là có thỏa thuận với bà Đào Thị Miện, nhưng ông Thá lại thừa


nhận bà Miện có sử dụng lối đi qua đất nhà ơng để ra khu vườn phía sau cho đến
năm 1987, 1988. Như vậy, lời khai của bà Đào Thị Miện là có cơ sở. Lối đi qua nhà
bà Đào Thị Miện là lối đi tạm, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Miện. Thực
tế, khi không đi qua đất của bà Đào Thị Miện thì ơng Trần Văn Thá vẫn sử dụng lối
đi khác để ra đường qua phần đất của người em vợ của ông Thá. Do vậy, Tòa án cấp
sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của ơng Trần Văn Thá.
Tịa án cấp phúc thẩm: Năm 1986, ông Thá nhận chuyển nhượng lại của bà
Cát một phần đất tại thửa 337 tờ bản đồ 02 xã cẩm Đường, huyện Long Thành, tỉnh
Đồng Nai và cất nhà ở cho đến nay. Khi nhận chuyển nhượng, diện tích đất này có
lối đi ra đường lộ xã ngang qua đất nhà vợ chồng ông Nguyễn Xuân Huấn (chết năm
2007), bà Đào Thị Miện. Gia đình ơng Thá đã sử dụng lối đi này trong sinh hoạt
hàng ngày. Năm 1996, ông Thá đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 2008, bà Miện rào đất bít lối đi nên ông Thá phải đi tạm qua đất người khác.
Như vậy, lối đi qua nhà bà Đào Thị Miện được sử dụng từ năm 1986, thuận tiện cho
sinh hoạt hàng ngày của gia đình ơng Thá nên Tịa án cấp phúc thẩm đã sửa bản án
sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Thá về việc mở lối đi qua đất của bà
Đào Thị Miện.
Hội đồng giám đốc thẩm: Diện tích đất 1017m2 tại thửa số 337 tờ bản đồ số
02 xã Cẩm Đường huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai mà ông Trần Văn Thá được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30/11/1999 thể hiện trên bản đồ địa chính
khơng có lối đi ra đường lộ. Theo ơng Trần Văn Thá trình bày, từ năm 1985, ông sử
dụng lối đi qua thửa đất số 336 ở kế bên để ra đường lộ của xã. Thửa đất số 336 này
do ông Trần Xuân Huấn (chết năm 2007) - chồng bà Đào Thị Miện, được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 903m2 (đo đạc thực tế là 1017m2). Từ năm
2008, bà Đào Thị Miện đã rào lối đi lại, do đó, ơng Trần Văn Thá yêu cầu Tòa án

giải quyết mở lối đi qua thửa đất số 336 tờ bản đồ số 02 xã Cẩm Đường huyện Long
Thành, tỉnh Đồng Nai của bà Miện với chiều ngang l,8m chiều dài 62,18m. Bà Đào
Thị Miện không đồng ý mở lối đi với lý do năm 1986, hai gia đình có thỏa thuận với
nhau về việc bà Miện cho ông Trần Văn Thá đi qua đất để ra đường cịn ơng Thá cho


bà Miện đi qua đất để ra khu vườn ở phía sau giáp đất nhà ơng Thá. Năm 1998, ơng
Trần Văn Thá tự ý xây chuồng heo và trồng cây bít lối đi ra vườn của bà Đào Thị
Miện, nên bà Miện không cho ông Thá đi nhờ qua đất để ra đường lộ nữa là phù hợp.
Do đó yêu cầu mở lối đi của ơng Thá là khơng có căn cứ. Từ đó, Hội đồng giám đốc
thẩm đã hủy bản án phúc thẩm.
* Phân tích, đánh giá
- Tịa án cấp sơ thẩm nhận định: mặc dù ông Trần Văn Thá khơng thừa nhận
là có thỏa thuận với bà Đào Thị Miện, nhưng ông Thá lại thừa nhận bà Miện có sử
dụng lối đi qua đất nhà ơng để ra khu vườn phía sau cho đến năm 1987, 1988. Như
vậy, lời khai của bà Đào Thị Miện là có cơ sở. Lối đi qua nhà bà Đào Thị Miện là lối
đi tạm, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Miện. Thực tế, khi không đi qua
đất của bà Đào Thị Miện thì ơng Trần Văn Thá vẫn sử dụng lối đi khác là qua phần
đất của người em vợ của ông Thá để ra đường. Tuy nhiên, lối đi khác của ông Thá là
không thuận tiện cho việc đi lại của gia đình ơng Thá. Như vậy, Tịa án sơ thẩm cho
rằng do ông Thá và bà Miện có sự thỏa thuận về lối đi, nhưng do ơng Thá vi phạm
thỏa thuận và ơng Thá đã có lối đi khác nên Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi
kiện của ơng Trần Văn Thá là khơng có căn cứ.
- Tòa án phúc thẩm nhận định: Lối đi qua nhà bà Đào Thị Miện được sử dụng
từ năm 1986, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày của gia đình ơng Thá. Từ đó sửa
bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Thá mở lối đi qua đất của bà
Đào Thị Miện là có căn cứ pháp luật bởi lối đi qua phần đất của người em vợ của
ông Thá là lối đi không đủ, gây bất lợi cho việc đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của
gia đình ơng Thá và việc mở lối đi trên thửa đất nhà bà Miện là thuận tiện và hợp lý
nhất, phù hợp với quy định về lối đi qua tại Điều 254 BLDS 2015.

Như vậy, cùng nội dung vụ việc nhưng hai cấp của Tịa án có quan điểm khác
nhau về vấn đề lối đi “thuận tiện và hợp lý” và lối đi “khơng đủ”. Tịa án sơ thẩm thì
cho rằng ơng Thá đã có lối đi khác là lối đi “thuận tiện và hợp lý” nên bác yêu cầu
của ông Thá để đảm bảo quyền lợi cho bà Miện. Tịa phúc thẩm thì xác định gia đình
ơng Thá đã sử dụng lối đi qua nhà bà Đào Thị Miện từ năm 1986, “thuận tiện” cho


sinh hoạt hàng ngày của gia đình ơng Thá nên chấp nhận u cầu của ơng Thá.
Tình huống của bản án trên, có thể thấy Tịa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm
nhận định vấn đề “thuận tiện và hợp lý” và lối đi “không đủ” là khác nhau. Tịa án sơ
thẩm thì cho rằng ơng Thá đã có lối đi qua đất em vợ của ông Thá nên bác yêu cầu
mở lối đi của ông Thá qua đất bà Miện. Tịa án phúc thẩm thì cho rằng ơng Thá đã có
lối đi qua đất em vợ của ơng Thá nhưng lối đi này không thể đáp ứng yêu cầu đi lại,
phục vụ khai thác sử dụng bất động sản của ơng Thá một cách bình thường, lối đi
q khó khăn gây ảnh hưởng đến cuộc sống bình thường của chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc là ông Thá nên ông Thá cũng được quyền yêu cầu mở lối đi qua bất
động sản liền kề của bà Miện. Qua đó nhận thấy, Điều 275 Bộ Luật Dân sự 2005 quy
định về lối đi “thuận tiện và hợp lý” là chưa rõ ràng, khoản 1 Điều 254 BLDS 2015
vẫn không thay đổi việc quy định về lối đi “thuận tiện và hợp lý”, bộc lộ những bất
cập nhất định nên khi áp dụng còn tùy thuộc vào nhận định của Thẩm phán, Hội
thẩm, gây khó khăn trên thực tiễn giải quyết tranh chấp và ảnh hưởng nghiêm trọng
đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
2.1.2. Vụ án thứ hai

* Nội dung v ụ án
Nguyên đơn anh Nguyễn Văn P và chị Nguyễn Thị Tuyết M trình bày: Năm
2012, anh P và chị M có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Kim C là mẹ ruột của
chị Lê Thị Trúc Q một phần đất vườn có diện tích 1.392,3m2, thuộc thửa 463, tờ bản
đồ 15, tọa lạc tại: Xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre. Giáp ranh phần đất của anh chị ở
hướng Nam là phần đất thửa 527 của anh Bùi Duy K; giáp ranh phần đất của anh K ở

hướng Nam là thửa 526 của chị Q và phần đất của chị Q giáp đường tỉnh 883. Khi
nhận chuyển nhượng, anh chị thấy phần đất này đã có sẵn lối đi ổn định, thuận tiện
trong việc đi lại ra đến đường tỉnh 883 nên anh chị khơng có thương lượng gì về lối
đi với bà C và chị Q. Từ năm 2014, anh chị về xây nhà và sử dụng lối đi này đến nay,
năm 2017 chị Q muốn bán phần đất này cho người khác nên rào lối đi này. Nay anh
chị khởi kiện yêu cầu chị Q mở lối đi có chiều ngang 1,5m, chiều dài hết phần đất có
diện tích là 94,6m2, chiều cao lối đi khoảng 2,5m, anh chị sẽ đền bù cho bị đơn %


giá trị đất theo giá thẩm định và hỗ trợ số tiền 10.000.000 đồng cho phần nhà tiền
chế.
Nguyên đơn anh Bùi Duy K trình bày: Gia đình anh đã ở trên phần đất thửa
527 tờ bản đồ 15 tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre từ năm 2014 do gia đình chị
Q cho gia đình anh ở nhờ. Đến năm 2016, chị Q đã chuyển nhượng phần đất này cho
anh. Giáp ranh phần đất của anh ở hướng Bắc là phần đất thửa 463 của anh P, chị M
và giáp ranh phần đất của anh ở hướng Nam là thửa 526 của chị Q. Từ năm 2014 đến
nay, gia đình anh cũng sử dụng lối đi như anh P, chị M trình bày để ra đường cơng
cộng. Anh cũng xác định lối đi đang tranh chấp là lối đi gần nhất và thuận tiện nhất
để anh đi ra đường cơng cộng. Do đó, anh K u cầu chị Q mở lối đi có chiều ngang
1,5m, chiều dài hết phần đất có diện tích 94,6m2, chiều cao lối đi khoảng 2,5m , anh
đồng ý đền bù cho bị đơn % giá trị đất theo giá đã thẩm định và hỗ trợ số tiền
10.000.000 đồng cho phần nhà tiền chế nền xi măng của bị đơn.
Bị đơn chị Lê Thị Trúc Q trình bày: Phần đất thửa 526, tờ bản đồ 15, tọa lạc
tại: Xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre do chị đứng tên quyền sử dụng đất. Nguồn gốc phần
đất này do mẹ ruột chị là bà Nguyễn Kim C tặng cho vào năm 2014. Phần đất của
anh P và chị M cũng do mẹ chị là bà C bán vào năm 2012, còn phần đất của anh K
do chị bán vào năm 2016. Khi bán đất cho gia đình anh P và anh K, chị và bà C
khơng bán đường đi và cũng khơng có thương lượng gì về đường đi. Tuy nhiên, chị
và bà C có tạo một lối đi nằm ở hướng Tây phần đất này để làm lối đi từ trước đó
nên khi mua đất thì gia đình anh P và anh K cũng sử dụng chung lối đi này với gia

đình chị. Trên phần lối đi này, chị có lợp một mái tole,tráng nền xi măng để làm trại
mua bán chuối. Phần đất của chị hiện tại chỉ còn khoảng 04m chiều ngang tại vị trí
lối đi các nguyên đơn đang tranh chấp, phần đất này chị vừa làm nơi ở và làm nơi
bn bán. Ngồi lối đi đang tranh chấp với chị thì các ngun đơn vẫn cịn lối đi nhờ
ở phía sau. Việc nguyên đơn yêu cầu lối đi 1,5m chiều ngang chị khơng đồng ý vì
phần đất này chị cịn phải làm chổ ở và làm nơi bn bán. Nếu Tòa án chấp nhận yêu
cầu mở lối đi của ngun đơn thì phải bồi hồn giá trị nhà tiền chế cho chị và phải
giữ nguyên những phần chị mới xây dựng.


Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Kim C khơng có ý kiến đối
với u cầu khởi kiện của nguyên đơn.
* Quá trình giải quyết của Cơ quan tiến hành tố tụng
Tòa án cấp sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn buộc bị đơn phải
dành quyền về lối đi cho các nguyên đơn sử dụng phần lối đi có diện tích theo đo đạc
thực tế là 94,6m2. Lối đi có chiều rộng 1,5m, chiều dài hết thửa 526, chiều cao
2,5m ; các nguyên đơn có trách nhiệm liên đới đền bù cho bị đơn số tiền là
98.294.000 đồng,
Tòa án cấp phúc thẩm: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các
nguyên đơn về việc tranh chấp quyền về lối đi qua. Buộc bị đơn phải mở lối đi cho
các nguyên đơn phần lối đi có diện tích theo đo đạc thực tế là 63,1m2. Lối đi có
chiều rộng phía ngồi giáp đường là 1,01m và chiều rộng phía giáp thửa 527 là 01m;
chiều dài hết thửa 526; Buộc các nguyên đơn có trách nhiệm liên đới đền bù cho bị
đơn số tiền là 68.893.300 đồng.
* Phân tích, đánh giá
Tịa án sơ thẩm cho rằng phần đất thửa 526, tờ bản đồ 15, tọa lạc tại: Xã T,
huyện C, tỉnh Bến Tre do chị Q đứng tên quyền sử dụng đất. Khi bán đất cho gia
đình anh P và anh K, chị và bà C khơng bán đường đi và cũng khơng có thương
lượng gì về đường đi. Tuy nhiên, chị Q và bà C có tạo một lối đi nằm ở hướng Tây
phần đất này để làm lối đi từ trước đó nên khi mua đất thì gia đình anh P và anh K

cũng sử dụng chung lối đi này với gia đình chị. Trên phần lối đi này, chị Q có lợp
một mái tole, tráng nền xi măng để làm trại mua bán chuối. Phần đất của chị Q hiện
tại chỉ còn khoảng 04m chiều ngang tại vị trí lối đi các nguyên đơn đang tranh chấp,
phần đất này chị Q vừa làm nơi ở và làm nơi bn bán nhưng Tịa sơ thẩm chấp nhận
yêu cầu mở lối đi cho các nguyên đơn chiều rộng 1,5m, chiều dài hết thửa 526 của
chị Q, chiều cao 2,5m là chưa phù hợp gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của bị đơn.
Tòa án phúc thẩm nhận định: Phần đất mà hiện nay nguyên đơn đang sử dụng
được nhận chuyển nhượng từ bà C và chị Q, lối đi vào đất của nguyên đơn đi qua
một thửa 526 của chị Q là đến đường công cộng, nguyên đơn đã sử dụng lối đi này


từ năm 2014 đến nay nên được xem là lối đi thuận tiện nhất. Nguyên đơn yêu cầu lối
đi có chiều ngang 1,5m ,chiều dài hết thửa 526 là chưa phù hợp. Đối với lối đi ở
nông thôn, chiều ngang 01m đã đảm bảo điều kiện đi lại và ít gây thiệt hại cho việc
sử dụng đất của bị đơn. Vì vậy, nên Tịa phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm,
chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mở lối đi có chiều ngang 1m.
Do nguyên đơn sử dụng hạn chế phần đất thuộc thửa 526 của bị đơn làm lối
đi và trong suốt quá trình sử dụng bị đơn sẽ khơng sử dụng phần đất có lối đi để làm
kinh tế nên sẽ gây thiệt hại cho bị đơn và theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật
Dân sự năm 2015 “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù
cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
nên Tòa phúc thẩm buộc nguyên đơn phải đền bù thiệt hại cho bị đơn đối với phần
đất được mở lối đi tương đương 1/3 giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất mà Hội
đồng định giá đã định là 58.893.300 đồng, đồng thời do lối đi qua nhà tiền chế của
chị Q, nguyên đơn đồng ý đền bù cho chị Q số tiền 10.000.000 đồng nên được ghi
nhận. Như vậy, anh P, chị M và anh K, chị L có trách nhiệm đền bù cho chị Q số tiền
là 68.893.300 đồng.
Trong vụ án trên nhận thấy Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm nhận định
vấn đề lối đi “thuận tiện, hợp lý” là khác nhau. Tòa án sơ thẩm thì cho rằng lối đi có
chiều rộng 1,5m là hợp lý, trong khi Tịa phúc thẩm thì xác định “đối với lối đi ở

nông thôn, chiều ngang 01m đã đảm bảo điều kiện đi lại và ít gây thiệt hại cho việc
sử dụng đất của bị đơn”. Như vậy, việc Tòa phúc thẩm đã sửa một phần bản án sơ
thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mở lối đi có chiều
ngang 1m là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.
BLDS năm 2015 chỉ quy định vị trí, giới hạn chiều rộng, chiều dài, chiều cao
của lối đi do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà
cho các bên. Như thế, lối đi theo quy định của pháp luật nên được hiểu chỉ là lối đi
cho việc khai thác công năng sinh hoạt đi lại theo nghĩa thông thường hay là lối đi
dành cho mục đích kinh doanh thương mại? Vì lối đi có bề ngang 2m phục vụ cho
việc đi lại thông thường lại sẽ khác với lối đi 5m phục vụ cho việc vừa đi lại vừa


kinh doanh thương mại. BLDS năm 2015 không quy định rõ về vấn đề này, vì vậy
“lối đi thuận tiện, hợp lý” trong trường hợp này chỉ có thể được hiểu là sử dụng cho
việc đi lại sinh hoạt hằng ngày 10.
Chính vì quy định khơng rõ ràng như vậy nên trên thực tế đã có những tranh
chấp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác cơng năng sử dụng bất
động sản của mình để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch
vụ nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở một
lối đi rộng hơn, vì BLDS năm 2015 khơng quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất
động sản liền kề trong vấn đề này. Hiện nay, các điều kiện kinh tế - xã hội đã có
nhiều thay đổi đáng kể, vượt bậc so với trước đây, cho nên việc quy định quyền có
lối đi cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh là điều cần thiết. Vì vậy cần phải quy định
bổ sung quyền yêu cầu về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo
đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại Điều
254 BLDS năm 2015 chỉ có thể được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các
phương tiện giao thông vận tải, gia súc... và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thông
thường mà không phải đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
Đề xuất hoàn thiện pháp luật về vấn đề “thuận tiện, hợp lý” và

2.1.3.

“không đủ lối đi” quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015.
9

1 */ •

•

•

•

•

Thứ nhất, về quy định lối đi thuận tiện và hợp lý. Điều 254 BLDS 2015 quy
định việc mở lối đi sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại khơng có quy định
hướng dẫn cụ thể lối đi như thế nào thì được coi là thuận tiện và hợp lý? Về giới hạn
chiều dài, chiều rộng, chiều cao do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho
việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền suy cho cùng là hai chủ thể khác nhau
nên ý chí cũng khác nhau, có thể bên đây cho rằng giới hạn này là hợp lý nhưng bên
kia lại cho rằng khơng hợp lý nên khó đạt được sự thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp
10 Nguyễn Thị Mân, “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp luật và
hướng hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (7)/ 2012, tr. 29.


phát sinh, bởi vì luật khơng quy định tiêu chuẩn cụ thể về mức tối thiểu và mức tối
đa của diện tích lối đi sao cho đảm bảo nhu cầu sử dụng của bên có bất động sản
hưởng quyền và khơng gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng

quyền. Hai bên không thể thỏa thuận được về giới hạn dẫn đến tranh chấp phát sinh.
Hơn nữa, trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì sẽ có quyền
u cầu Tịa án xác định. Tuy nhiên, vì chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn về
định mức xác định giới hạn diện tích của lối đi dẫn đến việc các Thẩm phán sẽ dựa
vào ý chí chủ quan để xác định, có những trường hợp làm ảnh hưởng rất lớn đến
quyền sở hữu của các bên. Trong vụ án trên ta thấy, theo thẩm định của các cơ quan
chun mơn thì lối đi qua nhà bà Đào Thị Miện được sử dụng từ năm 1986, “thuận
tiện” cho sinh hoạt hàng ngày của gia đình ơng Thá. Vậy pháp luật chưa quy định rõ
lối đi “thuận tiện, hợp lý” chỉ là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá
nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thương mại? BLDS năm 2015 chưa
quy định rõ về vấn đề này nên lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ được hiểu là lối đi sử dụng
cho việc đi lại, sinh hoạt hàng ngày.
Thứ hai, trường hợp lối đi không đủ. Điều 254 BLDS 2015 quy định trong
trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không đủ lối đi ra đường cơng cộng có quyền u cầu chủ sở hữu bất
động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý. Vậy, lối đi như thế nào là lối đi
không đủ? Dựa vào đâu để xác định? Thực tế việc xác định lối đi không đủ cũng là
một vấn đề phức tạp và cần có hướng dẫn. Bởi lẽ, tùy theo vị trí, địa điểm, địa thế tự
nhiên của bất động sản mà nhu cầu về lối đi cũng khác nhau. Ở thành thị đất chật
người đông, các bất động sản chủ yếu san sát nhau, còn ở khu vực nông thôn đất
rộng nhà thưa, các bất động sản nằm xa nhau nên nhu cầu về diện tích sử dụng lối đi
cũng khác nhau; hoặc ở khu vực miền núi và đồng bằng, xuất phát từ sự khác nhau
về địa hình, giữa địa hình cao và địa hình bằng phẳng. Trên cơ sở đó xác định lối đi
thế nào là khơng đủ và có căn cứ thống nhất để giải quyết các tranh chấp.
Từ kết quả nghiên cứu các quy định của BLDS và quá trình giải quyết tranh
chấp về lối đi của Tòa án, để pháp luật thống nhất và dễ áp dụng hơn trong thực tiễn,


xin kiến nghị sửa đổi Điều 254 BLDS 2015 cho phù hợp với thực tế và tình hình
phát triển kinh tế theo hướng quy định về lối đi ra đường công cộng cần thiết cho

hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại. Cụ thể khoản 1 Điều 254 BLDS 2015
cần sửa đổi như sau: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của
các chủ sở hữu khác mà khơng có hoặc theo vị trí, địa điểm, địa thế tự nhiên của
bất động sản mà khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền yêu cầu một trong
những chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần
đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện
và hợp lý nhất, có tính đến đảm bảo mục đích sử dụng lối đi, đặc điểm cụ thể của
địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất
động sản có mở lối đi...”. Có như thế, tạo cơ sở để các bên thỏa thuận được với nhau
về giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi, hạn chế phát sinh tranh chấp
hoặc nếu có tranh chấp xảy ra thì Tịa án cũng có đủ căn cứ pháp lý để xác định theo
yêu cầu của đương sự, tránh trường hợp xác định theo ý chí chủ quan, ảnh hưởng
đến quyền sở hữu của các bên. Như vậy mới bảo đảm áp dụng thống nhất, tránh mỗi
Tòa án áp dụng khác nhau theo nhận định chủ quan của mình.
2.2.

Thực tiễn áp dụng pháp luật của Tịa án khi giải quyết những tranh chấp
về lối đi qua liên quan đến vấn đề “đền bù” theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015.
2.2.1. Vụ án thứ nhất

* Nội dung v ụ án
Nguyên đơn là các ông Nguyễn Lương Đức, Nguyễn Hữu Văn và Nguyễn
Trung Hà trình bày: Ba hộ gia đình các ơng được ơng Nguyễn Lương Phúc chuyển
nhượng cho thửa đất số 84, tờ bản đồ số 5G-I-24 tại ngách 188/7 Vương Thừa Vũ,
Thanh Xuân, Hà Nội. Khi chuyển nhượng, ơng Phúc có để lại khoảng 30m2 đất để
làm sân và lối đi cho ba hộ gia đình. Ba hộ gia đình các ơng đã cam kết về nghĩa vụ
và quyền hạn sử dụng lối đi này ngay sau khi các hộ làm nhà ở và xây lát gạch tơn
tạo lối đi. Các hộ gia đình đều có ranh giới rõ ràng, khn viên ổn định, có tường rào
bao quanh. Ngày 29/5/2006, anh Dương Anh Tú tự ý đập phá tường rào, trổ cửa bất
hợp pháp sang ngõ đi chung của ba hộ các ông. ủy ban nhân dân phường Khương