Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN CẨM HÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ
BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN
KINH TẾ XÃ HỘI TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN CẨM HÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ
BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN
KINH TẾ XÃ HỘI TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xác định giá


bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh Bình Định”
là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, được sự hướng dẫn tận tình của giảng viên
hướng dẫn TS.Nguyễn Hải An, hồn tồn khơng sao chép từ tác phẩm khác. Những
phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn
tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và
hồn tồn chính xác, đúng sự thật.

LTác giả
rp

-•2

Nguyễn Cẩm Hà


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ ĐƯỢC VIẾT TẮT

1

Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTGPMB

2

Giải phóng mặt bằng

GPMB

3

Luật Đất đai năm 2013

LĐĐ năm 2013

4

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................

1.
2. Phạm vi nghiên cứu
3. Phương pháp nghiên cứu
4. Kết cấu của luận văn
CHƯƠNG 1 XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC

CHƯƠNG 2 THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ

KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU


6

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội của mỗi quốc gia. Ở nước ta, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế,
là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiến pháp năm 2013 khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật”. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay để đáp ứng
ngày càng lớn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa - hiện
đại hóa đất nước; hội nhập vào nền kinh tế, quốc tế nhu cầu sử dụng đất đai càng
nhiều hơn. Việc quy hoạch đất đai để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là
yêu cầu thực tế khách quan. Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để
thực hiện các dự án, cơng trình trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích
cực góp phần phát triển kinh tế- xã hội. Tuy nhiên đây cũng là vấn đề hết sức nhạy
cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích Nhà nước, lợi nhuận của Nhà đầu tư, ảnh hưởng
đến mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Vì vậy
đã bộc lộ ra những tồn tại xuất phát từ việc ban hành các chính sách, thủ tục chưa
hợp lý, cũng như một số bất cập trong tổ chức thực hiện.
Hiến pháp quy định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi Nhà nước thực hiện chiến lược

phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì Nhà nước lấy lại đất đã
giao thông qua việc thu hồi đất. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định
thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bình Định là 1 trong 5 tỉnh, thành phố ở khu vực duyên hải Nam Trung Bộ,
nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung. Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh
6.025 km2, trải dài 110 km theo hướng Bắc - Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi,
phía Nam giáp tỉnh Phú Yên, phía Tây giáp tỉnh Gia Lai, phía Đông giáp biển Đông
với bờ biển dài 134 km. Với dân số đông, cơ cấu dân cư gồm nhiều thành phần dân


7

tộc, đa số người dân sống bằng nông nghiệp, đất đai được coi là tư liệu sản xuất chủ
yếu, nhiều vùng có phong tục, tập qn khác nhau; trình độ dân trí nhìn chung thấp,
nhận thức pháp luật cịn hạn chế; địa hình đồi núi chiếm trên 2/3 diện tích, điều kiện
đi lại khó khăn, ảnh hưởng đến việc tiếp cận, giao lưu văn hóa, xã hội cũng như việc
tuyên truyền, giáo dục ý thức chấp hành pháp luật cho nhân dân.
Để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội, thời gian qua tỉnh đã và đang đầu
tư, xây dựng, triển khai nhiều dự án, cơng trình trọng điểm, phát triển kết cấu hạ
tầng, dự án đường giao thông, các khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch
vụ ... Trong 5 năm qua, Bình Định đã chủ động phát huy nội lực, nỗ lực khắc phục
khó khăn, tranh thủ các nguồn ngoại lực và sự hỗ trợ của Trung ương, triển khai thực
hiện các chương trình phát triển kinh tế xã hội, đạt được nhiều kết quả quan trọng.
Để phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm ổn định tình hình an
ninh chính trị, an tồn trật tự xã hội trên địa bàn, Bình Định đã và đang khẩn trương
triển khai thực hiện công tác thu hồi đất, BTGPMB phục vụ các dự án, cơng trình
trọng điểm của tỉnh. Mặc dù, tỉnh có nhiều chủ trương, chính sách bồi thường, hỗ trợ
bảo đảm sự ổn định đời sống và sản xuất cho người sử dụng đất, nhưng nhìn chung
trong lĩnh vực thu hồi đất, BTGPMB đã và đang còn nhiều sự bất cập, vướng mắc

trong quá trình triển khai thực hiện, làm phát sinh nhiều vụ khiếu nại đông người,
phức tạp, kéo dài, vượt cấp.
Thời gian qua, công tác thu hồi đất, BTGPMB tại tỉnh Bình Định đã được cải
thiện và đạt được những kết quả khả quan, song cũng còn một số tồn tại, hạn chế, từ
đó tạo sự so bì, bức xúc, phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, khiếu nại đơng người.
Một mặt do ngun nhân trình độ, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ một số cán bộ,
cơng chức làm cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa quan tâm đào tạo, tập
huấn, bồi dưỡng đáp ứng được yêu cầu công việc, để xảy ra sai sót; sự thiếu ý thức,
tinh thần trách nhiệm, có tư tưởng trục lợi trong khi thi hành công vụ, đã cố tình
khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng chức trách nhiệm vụ được giao, làm
thiệt hại đến quyền và lợi ích của cơng dân. Bên cạnh đó, một ngun nhân khác là
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều tồn


8

tại, hạn chế, thường xuyên thay đổi, chưa tạo sự thống nhất, áp dụng chung trên
phạm vi tồn tỉnh vì còn một số dự án được bổ sung một số chính sách hỗ trợ đặc
biệt; cơ chế xây dựng đơn giá bồi thường, hỗ trợ chưa sát thực tế; các chính sách hỗ
trợ an sinh xã hội chưa được quan tâm đúng mức; công tác tuyên truyền, giáo dục
pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thật sự sâu sát, hiệu quả.
Riêng tại tỉnh Bình Định, tổng hợp, thống kê số liệu có được qua khảo sát,
điều tra, thu thập từ các sở, ngành, UBND các huyện, thị xã, thành phố về công tác
tiếp nhận, giải quyết đơn thư khiếu nại quyết định hành chính về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư trên địa bàn tỉnh Bình Định từ năm 2012 đến năm 2017 cụ thể như sau:
Năm 2012, tiếp nhận 2.458 vụ khiếu nại, trong đó liên quan đến bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có 898,1 vụ (chiếm 36,5,2%)1.
Năm 2013, tiếp nhận 2.543 vụ khiếu nại , trong đó liên quan đến bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có 987 vụ (chiếm 38,8%)2.
Năm 2014, tiếp nhận 2.540 vụ khiếu nại, trong đó liên quan đến lĩnh vực bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.109 vụ (chiếm 0,44%)3.
Năm 2015, tiếp nhận 2.048 vụ khiếu nại, trong đó liên quan đến lĩnh vực bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.036 vụ (chiếm 50%)4.
Năm 2016, tiếp nhận 2.202 vụ khiếu nại, trong đó liên quan đến lĩnh vực bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có 1.198 vụ (chiếm 54,4)5.
Năm 2017 tiếp nhận 2.787 vụ khiếu nại, trong đó liên quan đến lĩnh vực đất
đai, BTGPMB có 1.955 vụ (chiếm 70,15%); về nhà ở và tài sản có 361 vụ (chiếm
12,95%)5 6.
Từ số liệu thống kê được qua các năm cho thấy tình hình khiếu nại và giải
quyết khiếu nại quyết định hành chính về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
1 Báo cáo số 712 / BC-UBND ngày 15/11/2012
2 Báo cáo số 651 / BC-UBND ngày 19/11/2013
3 Báo cáo số 674 / BC-UBND ngày 17/11/2014
4 Báo cáo số 695 / BC-UBND ngày 22/11/2015
5Báo cáo số 725 / BC-UBND ngày 16/11/2016
6Báo cáo số 598 / BC-UBND ngày 19/11/2017


9

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định từ năm 2012 đến năm 2017 có diễn biến
tăng, phức tạp, gay gắt, số lượng đơn thư phát sinh và số đồn khiếu nại đơng người,
vượt cấp cịn nhiều và có những trường hợp người tham gia khiếu kiện nhiều lần kéo
lên tụ tập trước cổng Trụ sở làm việc của Tỉnh ủy, UBND tỉnh và Ban tiếp công dân
của tỉnh gây áp lực với chính quyền, làm cản trở giao thông, gây dư luận không tốt
trong xã hội, ảnh hưởng đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an tồn xã hội tại địa
phương. Điển hình như: vụ 127 hộ dân phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn
khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi để xây dựng
Nhà máy xử lý nước thải Quy Nhơn; vụ khoảng 500 hộ dân tại các xã Mỹ Châu, Mỹ
Phong, Chánh Thuận, Mỹ Trinh, thị trấn Bình Dương, huyện Phù Mỹ và các xã Hoài

Hảo, Hoài Châu Bắc, Hoài Đức, huyện Hoài Nhơn khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Thu hồi đất thực hiện dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A; vụ 120
hộ dân tại thôn Hải Giang, xã Nhơn Hải, thành phố Quy Nhơn khiếu việc bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất tại xã Nhơn Hải khi Thu hồi đất thực hiện
Dự án xây dựng Khu du lịch Vinpearl Quy Nhơn; vụ ông Nguyễn Văn Trai và 58 hộ
dân ở tổ 33, KV 4, Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn khiếu nại việc bồi thường, hỗ
trợ khi thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng QL 19; vụ khoảng 780 hộ dân
khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất thực hiện dự án nâng
cấp, mở rộng Quốc lộ 1D (đoạn từ ngã ba Phú Tài đến Bến xe liên tỉnh Quy Nhơn)
và Quốc lộ 19 tuyến mo'i...
Nhìn chung, các cấp thẩm quyền trong tỉnh Bình Định tập trung giải quyết kịp
thời, đúng pháp luật những vụ việc phát sinh, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng
của người dân, ổn định được tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa
bàn tỉnh. Tuy nhiên, công tác giải quyết các vụ việc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Bình Định vẫn cịn một số tồn tại, hạn
chế, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của một số cơng dân, làm suy giảm lịng tin của
nhân dân đối với chính quyền các cấp.
Với mong muốn tìm hiểu sâu hơn thực trạng cơng tác giải quyết bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế


10

- xã hội, từ đó rút ra những nhận xét, đánh giá và đề xuất giải pháp góp phần nâng
cao hiệu lực, hiệu quả công tác giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, tác
giả chọn đề tài nghiên cứu: “Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xác định giá bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh Bình Định” để
làm Luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá thực trạng từ những vụ

việc cụ thể, tìm ra những nguyên nhân, hạn chế của vấn đề xác định giá đất trong
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội khi áp
dụng pháp luật hiện hành, để từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm nâng cao
hiệu lực, hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Định.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài này, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu những vấn đề áp
dụng pháp luật BTGPMB cũng như những vướng mắc, khó khăn trong công tác
BTGPMB trên địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định thơng qua một số dự án
điển hình. Đề tài luận văn chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích phát triển kinh tế; phân tích, đánh giá một số vụ việc thực tế có những tồn
tại, vướng mắc dẫn đến khiếu nại trong một thời gian dài về xác định giá đất để thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố giai đoạn từ
năm 2012 đến 2017, từ đó có thể đề xuất các giải pháp phù hợp hoàn thiện quy định
pháp luật cũng như bảo đảm hiệu quả thi hành trên thực tế.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều
phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như:
-

Phương pháp phân tích: áp dụng trong việc phân tích, làm rõ các khái niệm về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thẩm quyền thu hồi đất; các nguyên tắc thu hồi
đất; Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Phân tích các


11

thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư...
-

Phương pháp tổng hợp: áp dụng trong việc tổng hợp các số liệu trong các
quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến vấn đề bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư như diện tích đất cần thu hồi phục vụ dự án; Số tiền
bồi thường về đất, về tài sản; Số tiền được tái định cư; Diện tích đất giao tái
định cư. Thông qua việc tổng hợp các số liệu, con số chúng ta dễ dàng hiểu và
tiếp cận luận văn hơn.

-

Phương pháp bình luận: đưa ra ý kiến, quan điểm của mình về các quy định
của pháp luật và từ thực tiễn áp dụng đối với các dự án liên quan đến bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư như: quan điểm về giá đất; các chính sách hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
Ngoài ra luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác: Phương

pháp mơ tả, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, chứng minh để đánh giá công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; từ đó xâu chuỗi các vấn đề
và hồn thiện Luận văn.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm hai chương như sau:
Chương 1. Xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi.
Chương
thu
hồi.
2. Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi nhà nước


CHƯƠNG 1

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
1.1.

Giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất
1.1.1.

Quy định của pháp luật về giá đất, thu hồi đất, bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, đó là tư liệu sản xuất
quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội;
nhưng đất đai lại là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng
đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và
được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút
sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ
sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định
giá đất ở từng địa bàn. Và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của
UBND cấp tỉnh về bảng giá đất.
Theo quy định tại Điều 3 Khoản 19, 20 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.Về giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở
cho người bị thu hồi đất. Những vấn đề quan trọng có tính nguyên tắc liên quan đến
xác định giá đất, đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 20137 và các văn
bản hướng dẫn thi hành8.
7 Điều 112 LĐĐ năm 2013.
8 NĐ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP quy định về giá đất;

NĐ số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/22/2014 của CP quy định về khung giá đất;
TT số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
TT số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 của Bộ TN&MT ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật
để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.


Việc xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo
04 nguyên tắc; Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất, ban hành khung giá
đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng và sẽ có điều chỉnh
khung giá đất phù hợp với những thay đổi trên thị trường.
Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường phải dựa trên cơ sở điều
tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ
sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp, đồng thời cũng hướng
đến việc bảo đảm nguyên tắc “việc Thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được
bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp
tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành;
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và sẽ có điều chỉnh khung khi
thị trường có biến động.
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Hiện nay ở nước ta
có 05 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết
trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất.
Như vậy, việc xác định nguyên tắc và phương pháp định giá đất rất quan trọng
vì nó được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất , tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Và các thông tin để áp dụng phương pháp định
giá đất phải ưu tiên lựa chọn tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với
thời điểm định giá đất.
1.1.2.

Đánh giá quy định pháp luật

Ở thời điểm hiện tại, nhiều nơi giá cả đất đai đã lên hàng trăm triệu đồng/m2,
có vị trí đắc địa ở trung tâm đơ thị đặc biệt là cả tỷ đồng/m2 thì rõ ràng đất cịn đắt
giá hơn cả vàng. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá
đất phổ biến trên thị trường”, nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly
khỏi giá cả thị trường. Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản


lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà
nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá
đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Do chỉ có 3 vùng giá đất và “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể” 9, mỗi
địa phương vận dụng một cách khác nhau nên rất khó thực hiện được quy định
“trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định” 10. Báo cáo thì có thể
được, nhưng Thủ tướng quyết định mọi trường hợp trong cả nước thì thật là khó. Đó
là chưa nói đến khó khăn khi thực hiện nguyên tắc thứ 4 trong việc định giá đất,
“cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” 11. Trên
thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên
đường đã khác nhau xa. Cũng theo Tổng cục Quản lý đất đai, chỉ nói riêng đất đơ thị
đặc biệt thì biên độ giữa tối thiểu và tối đa đã cách xa nhau tới 50 - 60 lần (theo thời
giá khi đó tối thiểu là 1,5 triệu đồng 1m 2, tối đa là 81 triệu đồng 1m 2). Tồn bộ quy
trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi
đất đứng ngồi quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng
cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập...
do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói đa số các trường hợp giá đất đều
thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật 12, căn cứ quan trọng nhất đó là giá
đất trên sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên hiện nay giá đất trên sàn giao dịch bất
động có một thực tế là giá trị ảo. Các giao dịch bất động sản sẽ gồm có 02 hợp đồng,
một hợp đồng chính thức thể hiện giao dịch thực tế thì khơng được cơng chứng, cịn
hợp đồng cơng chứng lại là hợp đồng ảo để che dấu hợp đồng thực tế, với giá trị hợp
đồng là giá được cơ quan Nhà nước ban hành để tránh mức thuế cao.
9 Khoản 3 Điều 114 LĐĐ năm 2013
10
Khoản 1 Điều 114 LĐĐ năm 2013
11
Điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ năm 2013
12 Điều 4 NĐ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 về phương pháp định giá đất;
Điều 5 NĐ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 về áp dụng phương pháp định giá đất.


Như vậy, việc xác định giá đất gần như lại vào một vòng luẩn quẩn, Giá đất
ban hành căn cứ vào giao dịch thực tế (giao dịch được thể hiện bằng những hợp đồng
chuyển nhượng có cơng chứng), nhưng những giao dịch này lại căn cứ ngược vào giá
đất do Nhà nước ban hành. Vì vậy mà việc xác định được giá đất sát với giá thị
trường là một bài tốn vơ cùng nan giải mà chúng ta cần phải giải quyết trong thời
gian tới. Khi giải quyết được vấn đề này, giá đất bồi thường sát giá trị thực thì cơng
tác GPMB thực hiện các dự án mới dễ dàng hơn và tránh được những khiếu kiện kéo
dài. Người dân khơng cịn q thiệt thịi khi gia đình mình thuộc diện phải GPMB
thực hiện các dự án.
Ở Việt Nam ln có tình trạng dự án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết
trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thơng tin một dự án hay một
con đường sẽ đi qua khu đất nào, lập tức giá khu đất đó sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5,
thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị
trường để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, người dân
chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá

thị trường mới và hưởng lợi. Cuối cùng, chỉ nhà đầu tư lợi, Nhà nước và người dân
đều thiệt.
1.2.

Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xác định giá đất tính bồi

thường
Có quan điểm cho rằng: giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng
giá đất do các địa phương mà cụ thể là TPHCM công bố với giá đất thực tế trên thị
trường có khoảng cách rất lớn, từ 30 - 50%; ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP là
Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. TP
được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng khơng q 30%13. Như
vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2. Con số
này là quá thấp so với giá thực tế hiện nay của khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2.
13

Xem Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), địa chỉ

truy cập
ngày 08/6/2018


Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba tuyến đường trên (áp
dụng trong trường hợp đơn giá thuê đất hằng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để
đấu giá) thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2.
Thực tế này đã và đang xảy ra ở rất nhiều địa phương, và Bình Định cũng
không là ngoại lệ. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến việc bồi thường về đất
từ các vụ việc cụ thể dưới đây sẽ chỉ ra được những tồn tại, bất cập của pháp luật
trong việc quy định giá đất và cách xác định giá đất để tính bồi thường.
1.2.1. Xác định giá đất trong trường hợp thời gian thực hiện dự án kéo dài

Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nhà máy xử lý nước thải (viết tắt là CEPT)
tại khu vực 3, phường X do UBND tỉnh làm chủ đầu tư; đại diện chủ đầu tư là Ban
Quản lý Dự án Vệ sinh môi trường thành phố Quy Nhơn (viết tắt là Ban Quản lý
DAVSMT), đã được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết vàonăm 2009
và phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vào năm 2010. Theo đó, tổng
diện tích đất thu hồi để xây dựng Nhà máy là 131.918m2, với 117 hộ dân bị ảnh
hưởng14.
Dự án được áp dụng quy định pháp luật về đất đai, chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư của UBND tỉnh ban hành theo từng thời điểm. Đồng thời, có vận
dụng Khung chính sách tái định cư của Dự án Vệ sinh môi trường các thành phố
dun hải đã được Thủ tướng Chính phủ thơng qua tại Văn bản số 840/TTg-CN ngày
06/6/2006.
Ngày 22/8/2009, Ban Quản lý DAVSMT phối hợp với UBND phường X và
các tổ chức, cá nhân liên quan tiến hành công bố, công khai quy hoạch tại UBND
phường (có gần 100 hộ dân tham dự) và sau đó niêm yết Phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư; các văn bản của Nhà nước liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ
khi thu hồi đất theo quy định. Đến tháng 9/2010, Ban Quản lý DAVSMT tiến hành
kiểm kê đất đai và tài sản bị thiệt hại và áp giá tính tốn bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho các hộ dân.
Quá trình thực hiện dự án, Ban Quản lý DAVSMT đã lập phương án, chi trả
bồi thường, hỗ trợ 41.792.700.000đồng cho 117 hộ dân; bố trí tái định cư cho 101
hộ/132 lơ đất; cịn lại 16 lơ đất chưa bố trí tái định cư. Thời gian qua có 58 hộ dân ở
03 xóm (giữa đồng, bờ sơng và đường bê tơng) thuộc tổ 20, 23, KV3 phường X
nhiều lần kéo đến Trụ sở Tiếp công dân và các cơ quan cấp tỉnh để khiếu nại liên
quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trong đó, có 20 hộ chưa thống nhất
nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, đất tái định cư; 38 hộ dân đã nhận tiền bồi thường, hỗ
trợ và đất tái định cư, xây dựng nhà ở ổn định tại nơi ở mới nhưng vẫn còn khiếu
nại).

14Báo cáo số 01/BC-ĐXM ngày 05/8/2014 của Thanh tra tỉnh Bình Định.


Cụ thể như hộ ông Trương Văn A: Năm 1999, ông Trương Văn A chiếm dụng
một phần của thửa đất 87, TBĐ 62 được ĐKTK năm 1998, diện tích 886,7m2, loại
đất hồ (đất cơng ích) do UBND phường đứng tên chủ sử dụng để xây dựng nhà ở.
14

Đến năm 2001, ông A tiếp tục xây dựng, cơi nới thêm khoảng 28,0m2 đã bị

UBND phường lập biên bản vi phạm hành chính và sau đó UBND thành phố ra
quyết định cưỡng chế tháo dỡ nhà, cơng trình xây dựng trái phép. Tuy nhiên, hộ ông
A không tháo dỡ nhà, vẫn tồn tại cho đến khi giải tỏa.
Khi thực hiện dự án, hộ ơng A có nhà ở bị giải tỏa trắng, diện tích đất bị thu
hồi 345,2m2, 05 nhân khẩu đã được Hội đồng bồi thường GPMB và tái định cư Tiểu
dự án Vệ sinh môi trường thành phố Quy Nhơn (gọi tắt là Hội đồng bồi thường) tính
tốn bồi thường, hỗ trợ 179.181.000 đồng (không được bồi thường về đất) và xét hộ
ơng A khơng có chỗ ở nào khác nên giao lô đất tái định cư số 05, diện tích 87,3m2,
ĐS3 với số tiền phải nộp 218.250.000đồng (giá thị trường). Sau đó, Hội đồng bồi
thường tính tốn bổ sung hỗ trợ ổn định đời sống cho hộ ông A 11.700.000 đồng.
Đến nay, ơng A có đơn khiếu nại u cầu bồi thường, hỗ trợ theo hạn mức
200m2 đất ở và bồi thường tài sản trên đất theo đơn giá năm 2014.
Qua kết quả làm việc với các tổ chức, cá nhân có liên quan, nhận thấy:
Căn cứ Khoản 5, Điều 7 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ và điểm a, Khoản 6, Điều 8 Quyết định số 50/2012/QĐ-UBND ngày
20/12/2012 của UBND tỉnh quy định: Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của
xã, phường thị trấn khi Nhà nước thu hồi thì khơng được bồi thường về đất thì việc
Hội đồng bồi thường chỉ tính tốn bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối hoa màu
và hỗ trợ khác cho hộ ông Trương Văn A (không bồi thường, hỗ trợ 345,2m2 đất
chiếm dụng đất cơng ích, xây dựng nhà bị lập biên bản vi phạm hành chính) là đúng

theo quy định pháp luật. Do vậy, việc ông A khiếu nại yêu cầu bồi thường, hỗ trợ hạn
mức 200m2 đất ở và bồi thường tài sản trên đất theo đơn giá năm 2014 là khơng có
cơ sở.
1.2.2.

Xác định giá đất trong trường hợp các lô đất bị thu hồi có vị trí đặc


biệt
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện Dự án xây dựng Khu
Đô thị Thương mại Bắc sơng Hà Thanh đã cơ bản hồn thành và bàn giao cho Nhà
thầu thi cơng. Tuy nhiên, có một số hộ vẫn chưa bàn giao mặt bằng vì khơng thống
nhất với phương án bồi thường đã được lập, cụ thể như hộ ông Nguyễn Văn B: theo
hồ sơ bồi thường thì ngơi nhà của ơng B có diện tích 78,07m2, diện tích bị thu hồi là
32,86m2, phần diện tích cịn lại của hộ sau khi Nhà nước thu hồi là 45,21m2 - đủ tiêu
chuẩn xây dựng nhà ở và theo quy định thì hộ khơng được xét giao đất tái định cư.
Qua so sánh, đối chiếu thì ngơi nhà số 11 có vị trí ngã tư, có 2 mặt tiền thuận
lợi kinh doanh thương mại hơn so với các ngôi nhà đã được khảo giá trên thị trường
(nhà số 265 mặt tiền đường Lương Định Của, diện tích đất 66m2 có giá là 43 triệu
đồng/m2, nhà số 217 mặt tiền đường Lương Định Của diện tích đất 150m2 có giá là
46 triệu đồng/m2, nhà số 23 đường Nguyễn Công Trứ diện tích đất 80m2 có giá 80
triệu đồng/m2...), do đó ông B không đồng ý với mức giá bồi thường chung như áp
dụng với các hộ khác.
Việc áp dụng một mức giá chung đã gây ra sự không công bằng giữa các hộ
dân, vì thực tế, với vị trí là lơ góc, hai mặt tiền thuận lợi cho việc kinh doanh, ngơi
nhà số 11 có thể được bán với giá cao hơn rất nhiều so với mức giá bồi thường của
nhà nước và so với giá của các căn nhà chỉ có 1 mặt tiền. Từ đó sẽ dẫn đến sự khơng
đồng tình của người dân với chính sách, chủ trương của Nhà nước, làm phát sinh
khiếu kiện, gây nhiều khó khăn và chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng, gây tốn
kém và lãng phí thời gian, tiền bạc của Nhà nước, người dân và của chủ đầu tư dự

án.
Hay như một vụ việc điển hình khác của một số hộ dân ở tổ 02, khu vực 1,
phường Trần Quang Diệu, thành phố Quy Nhơn liên quan đến việc bồi thường, hỗ
trợ do giải phóng mặt bằng, thực hiện cơng trình xây dựng tuyến đường Long Vân Gị Tù, thành phố Quy Nhơn. Qua kiểm tra hồ sơ vụ việc, Tổ công tác xác minh phát
hiện Hội đồng bồi thường, GPMB thành phố Quy Nhơn xác định vị trí đất ở của các


hộ tại đường hẻm rẽ nhánh 1 thành đường hẻm khơng rẽ nhánh và từ đó áp giá đất
bồi thường không đúng, cụ thể như sau:
Theo hiện trạng nhà, đất và Bản đồ trích đo của 4 hộ có nhà đất tại vị trí hẻm
rẽ nhánh 1 đường Hùng Vương gồm: Hộ ông Phạm Văn Thịnh, ông Phạm Văn
Tuyến, bà Lê Thị Cước và bà Lê Thị Hòa. Đơn giá đất ở tại vị trí này do UBND tỉnh
ban hành tại Quyết định số 2785/QĐ-UBND ngày 04/8/2017 là 2.200.000 đồng/1m2.
Hội đồng bồi thường, GPMB thành phố Quy Nhơn xác định nhà, đất của 4 hộ
này tại vị trí đường hẻm rẽ nhánh rộng đến 2m, áp dụng đơn giá đất ở tại vị trí này
theo Quyết định số 2785/QĐ-UBND ngày 04/8/2017 của UBND tỉnh là 3.000.000
đồng/1m2. UBND thành phố Quy Nhơn đã phê duyệt phương án bồi thường cho 4 hộ
này tại các Quyết định số 9039/QĐ-UBND ngày 15/12/2016 và Quyết định số
6472/QĐ-UBND ngày 14/9/2017. Số tiền bồi thường về đất ở đã phê duyệt cho 04
hộ này:
- Ông Phạm Văn Thịnh: 100,61m2 đất ở, bồi thường: 288.960.975đ.
- Ông Phạm Văn Tuyến: 80,3m2 đất ở, bồi thường: 238.236.750đ.
- Bà Lê Thị Cước: 254,64m2 đất ở, bồi thường:736.463.400đ.
- Bà Lê Thị Hòa: 219,6m2 đất ở, bồi thường: 648.951.000đ.
Số liệu kiểm tra, xác định lại và áp dụng theo giá đất tại vị trí đường hẻm rẽ
nhánh 1 theo Quyết định số 2785/QĐ-UBND ngày 04/8/2017 của UBND tỉnh là:
- Ông Phạm Văn Thịnh: 100,61m2 đất ở, bồi thường: 211.904.715đ, giảm so
với giá trị đã phê duyệt: 77.056.260đ.
- Ông Phạm Văn Tuyến: 80,3m2 đất ở, bồi thường: 174.706.950đ, giảm so với
giá trị đã phê duyệt: 63.529.800đ.

- Bà Lê Thị Cước: 254,64m2 đất ở, bồi thường:736.463.400đ, giảm so với giá
trị đã phê duyệt: 196.390.240đ.
- Bà Lê Thị Hòa: 219,6m2 đất ở, bồi thường: 648.951.000đ, giảm so với giá trị


đã phê duyệt: 173.053.600đ.
Tổng cộng số tiền kiểm tra xác định lại giảm: 510.029.900 đồng.
Như vậy, qua kiểm tra phát hiện UBND thành phố Quy Nhơn đã phê duyệt
phương án bồi thường về đất ở cho 4 hộ này vượt so với số liệu kiểm tra, xác định lại
là: 510.029.900 đồng.
1.3.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xác định giá đất tính bồi thường khi

nhà nước thu hồi
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất của Nhà nước phải “phù hợp với giá
đất phổ biến trên thị trường”15. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện
với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị
trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các
thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian
nhất định. Thực tế cho thấy, điểm khó nhất vẫn là xác định giá đất phổ biến trên thị
trường bởi thị trường đất đai ở Việt Nam, nếu có, là một thị trường chưa hoàn chỉnh
và nhiều biến động. Trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được
xác định là giá đất cụ thể - giá đất phù hợp thị trường tại thời điểm quyết định giá
đất.
Luật Đất đai năm 2013 đưa ra quy trình định giá đất cụ thể, trong đó có
những bước mấu chốt như: thuê định giá độc lập, thẩm định giá tại Hội đồng thẩm
định giá cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Các nguyên tắc trên là những nguyên tắc thực sự cần thiết, song để áp dụng
hiệu quả thì cần phải lưu ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời
điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích
SDĐ hợp pháp” của thửa đất, có thể khơng phải “mục đích SDĐ trên thực tế”. Như
vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích
SDĐ và mục đích SDĐ trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường
15 Khoản 3 Điều 112 LĐĐ năm 2013


theo giá đất trồng cây lâu năm mà thôi. Điều đó cũng có nghĩa là những hộ lấn chiếm
bờ sơng, kênh rạch, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đất lấn chiếm đó vẫn khơng
phải là đối tượng được bồi thường về đất. Nguyên tắc này rất khác so với “nguyên
tắc thay thế” của Ngân hàng Thế giới vì Ngân hàng Thế giới cho rằng, khi triển khai
dự án có nguồn vốn ODA, phải quan tâm nhiều đến việc làm sao để người dân có thể
định cư được sau khi giải phóng mặt bằng. Theo các chuyên gia của dự án này, việc
tồn tại những nhà ở sai phép, khơng phép trên đất khơng có giấy tờ hoặc sai mục đích
SDĐ kéo dài hàng năm có một phần lỗi của cơ quan quản lý hữu quan. Vì vậy các dự
án này “vận dụng” nhiều chính sách hỗ trợ để bảo đảm đời sống người dân sau khi
giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, Luật có quy định nguyên tắc định giá “theo thời hạn SDĐ”. Đây là
nội dung tương đối mới, cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết để áp dụng
thống nhất, đồng bộ giữa các địa phương.
Thứ ba, nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển
nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì Luật Đất đai năm 2013 sử
dụng cụm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Thực chất, về ngữ nghĩa
khơng có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ
“định tính”, không “định lượng” được. Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực
sự có thị trường đất đai và cũng chưa xác định được “giá thị trường” thì khái niệm
“sát” hay “phù hợp” với giá thị trường đều không thể xác định chính xác được.
1
Từ một số bất cập, tồn tại nêu trên, tôi xin đưa ra kiến nghị, đề xuất như sau:

Thứ nhất, nên hạn chế quy định các cụm từ “định tính” trong văn bản quy
rp X

/X . A -I A . /X .A .

• /X . /X . /X •

• J.

•A

1

• J. A

A . -I

phạm pháp luật. Trong trường hợp phải sử dụng cụm từ định tính như: “phù hợp với
giá đất phổ biến trên thị trường”, “sát với giá đất thực tế trên thị trường”, “bằng hoặc
tốt hơn nơi ở cũ”... thì cần phải có những hướng dẫn cụ thể để “lượng hóa” các cụm
từ này thành những quy định trực diện, dễ áp dụng. Về lâu dài, cần nghiên cứu, tham
khảo những kinh nghiệm liên quan đến kỹ thuật lập pháp, lập quy của các nước phát
triển trong việc sử dụng các cụm từ “định lượng”, thuận tiện trong việc áp dụng. Ví


dụ, thay vì quy định “phù hợp” với giá thị trường thì ta nên sử dụng các cụm từ
“lượng hóa” như: “đúng bằng với giá thị trường”, “tương đương giá thị trường”. Ở
Vương quốc Anh, khi quy định nguyên tắc về bồi thường, các nhà làm luật không chỉ
quy định là việc bồi thường phải “tương xứng” với thiệt hại (“principle of
equivalence”), mà còn phải chắc chắn rằng số tiền bồi thường so với thiệt hại là

“không hơn, không kém” (no more, no less)16.
Thứ hai, cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng
bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ khơng thể đứng ngồi cuộc khi
người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng. Nhà làm luật nên nghiên cứu sửa
đổi khoản 2 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 của Chính phủ về
quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ
sung năm 2012) theo hướng quy định thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá nhà nước.
Nếu chính quyền địa phương bảo đảm bảng giá do địa phương ban hành đã “phù
hợp” với giá đất trên thị trường thì việc thu thuế theo giá đất chuyển nhượng thực tế
khơng cịn thật sự cần thiết nữa vì khoảng cách chênh lệch giữa giá đất quy định và
giá đất trên thực tế là không đáng kể.
Thứ ba, pháp luật nên xác định ngày định giá (valuation date). Việc quy định
ngày định giá sẽ bảo đảm nguyên tắc xác định giá đất “phù hợp với giá thị trường”
bởi vì trong trường hợp thị trường có biến động thì cơ quan nhà nước hồn tồn có
thể lý giải được: tại sao cơ quan nhà nước định giá đất “ngày này” mà không phải là
“ngày khác”. Đồng thời, cần có những hướng dẫn cụ thể cho việc định giá phân khúc
các tiểu dự án. Nếu đã theo quy luật phát triển của thị trường, chúng ta phải chấp
nhận sự khác biệt giữa mốc thời gian này với mốc thời gian khác. Tất nhiên, sự khác
biệt đó ở một mức độ chấp nhận được giới hạn trong các quy định của pháp luật.
Thứ tư, cần xây dựng vị trí bình đẳng trong quy trình giải quyết khiếu nại ở
Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Rất khó để bảo đảm tính
16 Xem Phan Trung Hiền, PGS,TS. Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, địa chỉ:
truy cập ngày 23/3/2017


công bằng khi bên thu hồi đất cũng là bên chủ tọa giải quyết khiếu nại. Nên tổ chức
phòng đối thoại có hai bên tương đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn; nên
bảo đảm sự tham gia của các cơ quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ
giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư, thành viên hội luật gia, Hội đồng Dân chủ và
pháp luật thuộc Mặt trận Tổ quốc (ở những nơi có thành lập Hội đồng này) và các

chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết. Trong nhiều trường hợp,
chính sự tham gia và những lời giải thích của bên thứ ba khiến người dân sớm nhận
ra được là những yêu cầu, đòi hỏi của cá nhân mình là khơng phù hợp, là bất khả
thi...
Thứ năm, cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường.
Trước hết, cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi
thường cho người dân mà họ có thể “chuyển nhượng” được trên thị trường tự do. Ở
Anh, nguyên tắc này dựa trên giá thị trường (open market value), nghĩa là nó phải
được thiết lập dựa trên các yêu cầu sau: phản ánh được ý chí của người bán trên thị
trường tự do; giá mà người bán hồn tồn có thể kiếm được khi bán tài sản trên thị
trường đó và giá trị bồi thường dựa trên tổng giá trị và chất lượng sử dụng của tài sản
hiện hành17.
Khi hai phía chủ thể không cùng quan điểm, theo chúng tôi, cần phải tiến
hành quy trình định giá mở qua 6 bước như sau:
Bước 1: Tài sản có bất đồng được thơng báo là sẽ trải qua quy trình định giá
mở trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Bước 2: Phía cơ quan nhà nước và phía người có đất bị thu hồi đều có quyền
thuê doanh nghiệp định giá mà mình chọn, mỗi bên thuê tối đa hai doanh nghiệp
định giá.
Bước 3: Các doanh nghiệp này lần lượt đến và định giá đất và nhà (nếu có)
17 Xem Phan Trung Hiền, PGS,TS. Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, địa chỉ:
, truy cập ngày 23/3/2017


một cách độc lập. Các chứng thư định giá do các công ty định giá thiết lập độc lập sẽ
lần lượt được niêm phong trong thùng định giá trước máy quay phim của đài truyền
hình, cơng luận và cơ quan thanh tra.
Bước 4: Sau khi đã có đầy đủ các chứng thư định giá niêm phong trong thùng
định giá, người có thẩm quyền hoặc đại diện các tổ chức dân sự sẽ thay mặt các bên
lần lượt mở và đọc to các chứng thư định giá, máy quay phim có thể quay trực tiếp

các chứng thư để phát hình cho mọi người cùng xem.
Bước 5: Giá bồi thường sẽ là giá trung bình cộng của các chứng thư định giá
đất. Đây là giá cuối cùng, ngoại trừ trường hợp một trong trong các bên phát hiện có
yếu tố tiêu cực như “thơng đồng”, “gian lận”...
Bước 6: Cơ quan hành chính nhà nước sẽ nhận được phiếu thanh tốn chi phí
định giá từ người dân và sẽ trích kinh phí dự án để thanh tốn chi phí này. Lý do đơn
giản là bởi vì người dân có quyền được tư vấn và cơ quan nhà nước có trách nhiệm
phải tư vấn hoặc trả chi phí để họ được tư vấn độc lập.
Quy trình này bảo đảm các yếu tố sau: (i) Đây là quy trình để thị trường lên
tiếng, bảo đảm nguyên tắc giá đất bồi thường tương đương với giá thị trường; (ii)
Cách làm này hạn chế việc “bắt tay” giữa cơ quan hành chính nhà nước địa phương
vì khách hàng của các doanh nghiệp định giá rất đa dạng và có thể khơng phải là cơ
quan hành chính nhà nước; (iii) Do việc định giá công khai, minh bạch trước cơng
luận nên các doanh nghiệp định giá sẽ nói giá đúng để xây dựng và giữ gìn uy tín,
thương hiệu của doanh nghiệp mình.
Thứ sáu, điểm mới của LĐĐ năm 2013 là sử dụng giá đất cụ thể để tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu xem việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cụ thể là quá trình ban hành quyết định cá biệt thì quyết định này có thể là đối tượng
của quyền khiếu nại, khiếu kiện. Khi đó, Tịa án cũng có thể xem xét tính hợp lý của
giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong quá trình phê duyệt phương án bồi
thường. Tuy nhiên, việc công nhận và áp dụng một cách chính thức điều này địi hỏi
phải có văn bản hướng dẫn thi hành