Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

LÊ MẠNH HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

LÊ MẠNH HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ

Thái Nguyên - Năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Mạnh Hiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Lê Văn Thơ đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy giáo, cơ giáo
Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài ngun và Mơi
trường tỉnh Hà Giang, Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang, UBND huyện Vị
Xuyên, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai
huyện Vị Xuyên, Chi cục Thống kê, các Ngân hàng và Quỹ Tín dụng, UBND các
xã, thị trấn đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thơng tin cần thiết để
hồn thành luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng
tồn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, thực hiện luận văn này./.
Tác giả luận văn

Lê Mạnh Hiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ..............................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm.................................................4
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm.................................................................4
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................5
1.1.3. Một số cơ sở pháp lý ...................................................................................5
1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm............................................13
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới .................................................................................................................13
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ..................................30
1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam........42
1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Hà giang .............................43
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
..............................................................................................................................45
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................45
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................45
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................45
2.2.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...................................................................45
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai.....................................45
2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên .........................46
2.2.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua ý kiến người dân và cán bộ ngân
hàng ......................................................................................................................46
2.2.5. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong cơng tác đăng ký GDBĐ bằng
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải
pháp ......................................................................................................................46
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................46
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................46
2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...............................................................46
2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................................47
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................47
2.3.5. Phương pháp so sánh .................................................................................47
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................48
3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................48
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................48
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội .....................................................49

3.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai huyện Vị Xuyên............51
3.2.1. Hệ thống quản lý đất đai ...........................................................................51
3.2.2. Hệ thống tín dụng ......................................................................................51
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................51
3.2.4. Khái quát công tác quản lý nhà nước về đất đai.......................................53
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




v

3.2.5. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai...................................60

3.3. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên ...............................................60
3.3.1. Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên...........................................................63
3.3.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 4 xã, thị trấn
nghiên cứu............................................................................................................63
3.4. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các
GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....72
3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các GDBĐ và công tác đăng ký
GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và đề xuất các giải pháp ..........................................................................86
3.5.1. Thuận lợi ....................................................................................................86
3.5.2. Khó khăn, tồn tại .......................................................................................87
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các GDBĐ...........89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 992

1. Kết luận ......................................................................................................... 992
2. Kiến nghị..........................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................94

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

1.

BLDS

Bộ luật Dân sự

2.

BTC

Bộ Tài chính

3.

BTP

Bộ Tư pháp

4.

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

5.

CP

Chính phủ

6.

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

7.

NĐ

Nghị định

8.

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

9.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10.

QSH

Quyền sở hữu

11.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12.

TT

Thông tư

13.

TTLT

Thông tư liên tịch

14.

UBND

Ủy ban nhân dân

15.

VPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai

STT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................52
Bảng 3.2. Kết quả công tác lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 ........53
Bảng 3.3. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2015 - 2017 .......................................................................................................57

Bảng 3.4. Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................61
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................63
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2015 ...............64
Bảng 3.7. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2016 ...............65
Bảng 3.8. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2017 ...............66
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả thực hiện xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
2015 - 2017 ...............................................................................................................67
Bảng 3.10. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2015 ......68
Bảng 3.11. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2016 ......69
Bảng 3.12. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2017 ......69
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................71
Bảng 3.14. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................73
Bảng 3.15. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng QSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên ........76
Bảng 3.16. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................................78
Bảng 3.17. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là
nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ trước khi có
Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm
2013 quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tiếp theo, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp
với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định 9 biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược,
ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản.Trong đó thế
chấp tài sản với đặc điểm riêng là bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho
bên nhận thế chấp đã tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác
công dụng của tài sản và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp trong việc không phải
bảo quản tài sản thế chấp. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền
năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban
hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó lần lượt Bộ luật dân sự năm 1995, 2005, 2015
được ban hành đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này
tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người
sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt
khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay,
góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Vị Xuyên là một huyện vùng núi thấp của tỉnh Hà Giang có nhiều ưu thế về
vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, đồng thời q trình đơ
thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




2

dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa,
cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện.
Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp
luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn
tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn
2015 - 2017 ” là cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng các GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá công tác GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất qua ý kiến người dân và cán bộ quản lý.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp về công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 – 2017 và
đề xuất các giải pháp.

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà
Giang có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng,
pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật
Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp
dụng cũng như những vấn đề cịn tồn tại. Qua đó phát huy những mặt tích cực và có
những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và
hiệu quả nhất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc
giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật
dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,
tín chấp, cầm giữ tài sản .
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản
tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm
việc trả lại tài sản thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong
toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ [Bộ luật dân sự
2015].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho
đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau đây
gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu
khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.
Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính trị
- xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định
của pháp luật.
Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có quyền
(sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp
đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ [Bộ luật dân sự 2015].
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng
ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo
đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm [Chính
phủ, 2010].

1.1.3. Một số cơ sở pháp lý
1.1.3.1. Pháp lý của bên thứ ba
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp được đăng ký theo quy
định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3,
kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định nào làm
rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải được hiểu là "tất cả các chủ thể không phải là bên
bảo đảm, bên nhận bảo đảm". Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan nhà
nước?. Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa Nhà nước với
bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị tịch thu, sung cơng quỹ do vi phạm
pháp luật hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng
hợp pháp tài sản thì Nhà nước khơng phải là "người thứ 3", vì Nhà nước ln được
ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký. Điều này, hoàn
toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật".
Chính vì chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ 3. Mặc dù, tại Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự
năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo
quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ
ba, kể từ thời điểm đăng ký.”. Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy
nhất công bố các quyền của bên nhận bảo đảm. Thực tế cho thấy, người nhận cầm
cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức công bố quyền, xác lập
hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba. Do vậy, quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm là căn cứ xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối
với người thứ 3 của Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ phù hợp với chế định thế chấp tài
sản (hoặc cầm cố bất động sản, nếu pháp luật có quy định).
Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định
đăng ký là điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý của Bộ
luật Dân sự năm 2005 chưa thực sự khoa học, đồng thời cũng chưa có sự phù hợp
với quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bởi lẽ, về nguyên tắc, mọi giao kết,
thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
hợp pháp đều có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 và phải được tất cả các chủ thể
khác tôn trọng, khơng phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận đó được hay không
được đăng ký. Việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức
pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

để đối kháng với người thứ 3 trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập lên
một tài sản.
Bổ sung quyền nắm giữ tài sản
Khắc phục những bất cập nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung việc
nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm là phương thức làm phát sinh hiệu lực
đối kháng với bên thứ 3, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp
bảo đảm. Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định của luật thì cầm cố tài sản
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký [Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015]. Đồng
thời, Bộ luật này cũng đã bổ sung quy định, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy địi tài sản

bảo đảm và được quyền thanh tốn theo quy định.
Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi,
bổ sung Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là lần đầu tiên, khái niệm
“quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được đề cập đến trong Bộ
luật Dân sự năm 2015. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện
được những quy định mới trong lần sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm. Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho
rằng, sẽ cần làm rõ một số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3,
quyền truy địi tài sản... Ngồi ra, sẽ hướng dẫn cụ thể về quyền truy địi tài sản,
trong đó xác định rõ giới hạn của quyền truy đòi, phương thức thực hiện quyền truy
đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong trường hợp bên nhận bảo đảm thực hiện
quyền truy địi tài sản…
Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐCP khơng có quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Đây là 2 biện
pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ
luật Dân sự năm 2015. Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần
được bổ sung. Cụ thể, đối với biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm
giữ” và “chiếm giữ” tài sản. Việc nắm giữ tài sản phát sinh trên cơ sở hợp đồng
song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, cịn việc chiếm giữ tài sản để thực
hiện quyền cầm giữ phát sinh do bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




8

không đúng nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm biện pháp
cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3.
1.1.3.2. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa

quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong
xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật
về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện,
đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như
những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác
lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật
còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là
quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại
tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp
quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân khơng phải hoạt động tín dụng cần
được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện.
Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như
thơng qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều
người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy
tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay
tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (cịn gọi là sổ đỏ) mà khơng
phải qua cơng chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội.
Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế
chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế
chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện
pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng
ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐCP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải
đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba
(tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện
các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phịng đăng ký đất
đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.
Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được
quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải
lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phịng cơng
chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng

ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và mơi
trường nơi có đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

1.1.3.3. Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện,
mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng
trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định [Điều 117 BLDS năm 2015].
Giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ
hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn
bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc
các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó
Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít
nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các
bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp
này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần [Điều 130 BLDS]:
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân
sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng
ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:
Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




11

nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp
hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký
kết hợp đồng tín dụng.
Sau khi tiếp nhận u cầu, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện
đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hồn thành việc đăng ký ngay trong
ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ
đăng ký thì cũng khơng q 03 ngày làm việc.
Giao dịch bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu
tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch

bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng
sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các
trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.
Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013
của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm như sau:
Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng
đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo
đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người
khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên
bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ
ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo
đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên
nhận bảo đảm được quyền truy địi tài sản bảo đảm và được quyền thanh tốn theo
quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường

hợp luật có quy định.
Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đăng ký biện pháp bảo đảm
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi cơng chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm vơ hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên
có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm
vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu
yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128,
129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp
đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khơi phục lại
tình trạng ban đầu, hịan trả cho nhau những gì đã nhận, khơng hịan trả được bằng
hiện vật thì phải hịan trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức
thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỡi gây thiệt hại phải bồi
thường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




13

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau [Nguyễn Đình Bồng và các
tác giả, 2005]. Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa.
Cụ thể: Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp [Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000]
như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế
chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp
pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

14

các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử
lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu
tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối
với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc
[Nguyễn Thị Mai, 2002]. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền
sở hữu đất đai. Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:

quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng
đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền
hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử
dụng đất không thể chuyển nhượng, cho th hay thế chấp [Hồng Huy Biểu,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

2000]. Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch
thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay
có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với
người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp
vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc
[Lưu Quốc Thái, 2006].
- Tại một số quốc gia khác, như: Hoa Kỳ, New Zealand, Canada, Pháp,
Nga
Về cơ bản, một số quốc gia như Hoa Kỳ, New Zealand và đa số các bang
của Canada xây dựng hai hệ thống quy phạm riêng biệt cho các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng động sản và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng bất động sản. Hoa Kỳ tập trung các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng động sản vào Điều 9 của Bộ Quy tắc thương mại thống nhất, được xem như
một đạo luật riêng về giao dịch bảo đảm liên quan đến động sản. Bên cạnh đó là
Đạo luật thống nhất về lợi ích bảo đảm đối với đất đai và Đạo luật thống nhất về

giao dịch đối với đất đai. Bang New Brunswick của Canada có Luật về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng động sản và Luật về lợi ích bảo đảm bằng liên quan đến đất
đai. New Zealand cũng xây dựng Đạo luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng
động sản (Personal Property Security Act). Ở Hoa Kỳ, New Zealand, một số bang
của Canada, pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không điều
chỉnh quan hệ bảo đảm đối nhân mà chủ yếu điều chỉnh quan hệ bảo đảm đối vật.
Quan hệ bảo lãnh không được pháp luật quy định do đây chỉ là sự ghép nối giữa hai
lợi ích bảo đảm: lợi ích bảo đảm giữa chủ nợ với con nợ và lợi ích bảo đảm giữa
con nợ với bên bảo lãnh cho con nợ. Vì vậy pháp luật sẽ điều chỉnh theo từng lợi
ích bảo đảm.
Các quốc gia thuộc hệ thống Civil Law như Pháp, Liên bang Nga… có hệ
thống pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khá khác biệt. Các quốc gia này vẫn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




16

xây dựng hệ thống quy phạm chung về giao dịch bảo đảm, bao gồm các quy định về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản và bằng bất động sản. Các quy định này
tập trung chủ yếu trong Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Phạm vi điều chỉnh
Hai hệ thống pháp luật nói trên có sự khác biệt cơ bản về phạm vi điều chỉnh.
Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia theo hệ thống pháp luật Civil Law, các
quy định về giao dịch bảo đảm có phạm vi điều chỉnh khá hẹp, giới hạn đối với một
số biện pháp bảo đảm cụ thể như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ…; trong đó
cầm cố và thế chấp là hai biện pháp phổ biến hơn cả. Ngay về hai biện pháp bảo
đảm phổ biến là cầm cố và thế chấp, cũng có sự khác biệt trong hệ thống pháp luật
của các quốc gia nói trên. Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Pháp phân

định các biện pháp cầm cố và thế chấp được thực hiện trên cơ sở yếu tố chuyển giao
tài sản bảo đảm. Điều 2017 và Điều 2114 Bộ luật Dân sự Pháp, “Cầm cố là một hợp
đồng theo đó người có nghĩa vụ giao cho người có quyền một tài sản nhằm bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ”, còn “quyền thế chấp là quyền trên những bất động sản được
sử dụng vào việc thi hành một nghĩa vụ”. Tuy nhiên, việc phân định biện pháp cầm
cố và thế chấp này khơng hồn tồn dựa trên tiêu chí chuyển giao tài sản, mà cũng
phần nào dựa trên tiêu chí loại tài sản, theo đó cầm cố có thể thực hiện cả đối với
động sản và bất động sản, còn thế chấp chỉ được áp dụng hạn chế đối với một số
loại bất động sản tài sản đặc biệt.
Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Cộng hòa liên bang Nga lại
phân biệt cầm cố và thế chấp thuần túy theo tiêu chí loại tài sản, theo đó biện pháp
cầm cố được áp dụng đối với động sản và biện pháp thế chấp được thực hiện đối với
bất động sản. Việc phân biệt này không được quy định trực tiếp, mà được thể hiện
gián tiếp tại khoản 2 Điều 334 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga: “Việc
cầm cố thửa đất, doanh nghiệp, công trình xây dựng, cơng trình kiến trúc, căn hộ
chung cư và các bất động sản khác (thế chấp) được điều chỉnh theo quy định của
Luật về Thế chấp tài sản. Các nguyên tắc về cầm cố quy định trong Bộ luật này
được áp dụng đối với thế chấp, trừ trường hợp Bộ luật này hoặc Luật về Thế chấp
tài sản có quy định khác”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN