Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐỨC THẠNH

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Vũ Thu Trang xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Đức Thạnh là trung thực, khách quan và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, tất cả các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Vũ Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tơi
hồn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đức Thạnh, người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hồn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Phịng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài
nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tơi hồn thành q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long, phịng Tài
ngun và Mơi trường thành phố Hạ Long, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn
thuộc thành phố Hạ Long, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long đã
tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin cần thiết cũng như
tham gia góp ý để tơi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Vũ Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ............................................ 4
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................................ 6
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 15
1.2.1. Văn bản của Trung ương ...................................................................................15
1.2.2. Văn bản của tỉnh Quảng Ninh ...........................................................................16
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 17
1.3.1. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới.......................................................17
1.3.2. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam...................................21
1.3.3. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam ....................................................23
1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương.............................................29
1.3.5. Tổng kết các vấn đề về đấu giá và ý nghĩa liên quan tới đề tài .......................32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................................ 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

iv
2.1.2. Phạm vi, Địa điểm và thời gian cứu ..................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp ..............................................36
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ..................................................36
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu thống kê..................................................................37
2.4.4. Phương pháp chuyên gia....................................................................................37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất của thành phố Hạ Long ............................................................................. 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..............................................................................................38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long ..............................40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ................................................................44
3.1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Hạ Long...................................46
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ............................................... 50
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh ................................................................................................................50
3.2.2. Kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long giai
đoạn 2014 – 2018 .........................................................................................................59
3.2.3. Kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên
địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ....................................................60
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long .......................................................................................... 66
3.3.1. Hiệu quả kinh tế..................................................................................................66
3.3.2. Hiệu quả xã hội...................................................................................................71
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .....................................72
3.3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hạ Long .......73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên
môn và người tham gia đấu giá ....................................................................... 75
3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long ....................................................... 80
3.5.1. Về giá đất ............................................................................................................80
3.5.2. Về cơ chế quản lý đối với hồ sơ đấu giá ...........................................................81
3.5.3. Tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an ......81
3.5.4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản ................................................................82
3.5.5.Về hình thức đấu giá ...........................................................................................82
3.5.6. Tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở các lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên.....83
3.5.7. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng.................83
3.5.8. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ ...........................................................83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 85
1. Kết luận ....................................................................................................... 85
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 87

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Giải thích

BĐS

: Bất động sản

BCHTW

: Ban chấp hành trung ương

CN-TTCN-XD

: Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp
và Xây dựng

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐVT

: Đơn vị tính

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HTX

: Hợp tác xã

KH

: Kế hoạch

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

NXB

: Nhà xuất bản

SDĐ

: Sử dụng đất

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Phân bố dân số thành phố Hạ Long ................................................ 45
Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Hạ Long
năm 2018 ......................................................................................................... 46
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền SDĐ từ năm 2014 –
2018 trên địa bàn thành phố Hạ Long ............................................................. 59
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả dự án trúng đấu giá quyền SDĐ theo Quyết định
số 1302/QĐ-UBND ngày 12/5/2014 của UBND thành phố Hạ Long ........... 61
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá 10 ô đất được phê duyệt theo Quyết định
số 2193/QĐ-UBND ngày 09/5/2018 của UBND tphố Hạ Long ................... 63
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số
5013/QĐ-UBND ngày 22/8/2018 của UBND thành phố Hạ Long ................ 65

Bảng 3.7. So sánh kết quả đấu giá đất tại các Quyết định phê duyệt ............. 66
Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 03 dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long .......................................................................................... 67
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......... 70
Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ................ 76
Bảng 3.11. Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất........................ 77
Bảng 3.12. Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ............................. 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quốc gia vô cùng quý
giá của nhân loại, dân tộc. Là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa
bàn phân bố khu dân cư, và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phịng.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ
mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số
khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ

sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành không chặt chẽ...
Cùng với nhịp độ phát triển của Tỉnh, thành phố du lịch Hạ Long đang
nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực đông Bắc Bộ và là một trung tâm du
lịch của đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc độ đô thị
hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn,
thành phố Hạ Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay
đổi bộ mặt của Thành phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số
khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa
có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục
những tồn tại đó, thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất
theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá QSDĐ.
Trong nhưng năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành phố Hạ Long nói riêng
đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá
quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất
khác như: đấu giá đất đảm bảo tính cơng khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân,
tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia
đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho
ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn
to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ

quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù
hợp với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được
tiến độ, tính minh bạch trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục cịn rườm
rà, tiến độ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh cơng tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự
án nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở trên địa thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại cịn gặp phải.
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và

thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày
càng hồn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách của thành phố Hạ Long và phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất
động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có
khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tại

chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [18].
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia và một số
nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất
đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch
trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản
trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được
tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản khơng phải là
bất động sản hàng hố (Ví dụ: Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng
cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu
ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu
toàn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng hố. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ
thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hố và được đưa vào
lưu thơng thị trường bất động sản.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng
hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hịa các giao dịch BĐS đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy
luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mơ hình chung của
thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS
theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. [4].
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
- Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp
đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

6
lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình
thức đối tác cơng tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh
tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế. [36].
- Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá
nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”. [37].
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
khơng gian và thời gian xác định . Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm
2013, Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất [21].
Trên thực tế ln tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định
là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã
hồn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, khơng chịu tác động
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ,
thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà
nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [28].
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và cơng nhân nơng nghiệp làm th. Trong chủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: Địa tơ chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân,
khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ
chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh

tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nơng nghiệp của nơng dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tơ chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô
chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
* Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




9
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận [29].
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hố thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hố thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận
hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [29].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp [29].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




10
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đơ thị sẽ làm chậm sự

tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [20].
Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào
những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
ln có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất
đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... địi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội.
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương
mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Việc thực hiện những
quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ
đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

11
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó
là một vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong q trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các cơng trình,...)
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục
đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá
trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị
trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ
thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân
đất đai và bất động sản [29].
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai
ở nước ta khơng giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai:
thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả
thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi
ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh
đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả
thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp
đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường.
1.1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ
có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng
ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá
đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi
xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




13
xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà

máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến [4].
1.1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Mơi
trường, 2014).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
[i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thơng tin của tối
thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích
sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian khơng q 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau
đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần
định giá.
[ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu
hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
[iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp
thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử
dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài
sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính
bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc
lãi ròng.
[iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất
động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về
giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của
các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực
định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức
độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình
thành doanh thu.
[v] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất
cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng

phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định
giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh
báo cáo [4].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 có hiệu lực từ
ngày 01/7/2017;
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đất;
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/05/2017 của Chính phủ về quy
định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản;
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012; Thơng tư số
02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung
Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu lực
từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định giá đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định thu tiền sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày
01/7/2014;
- Thơng tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
1.2.2. Văn bản của tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND Tỉnh
Quảng Ninh “V/v bàn hành quy chế bán đấu giá tài sản”;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN