Khóa luận tốt nghiệp Đại học: Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bục, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HỒNG THỊ THƯ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỒNG BỤC, HUYỆN LỘC BÌNH
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HỒNG THỊ THƯ

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỒNG BỤC, HUYỆN LỘC BÌNH
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: 47 – QLĐĐ N01

Khóa học

: 2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2019

i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối
với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng
cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được
sự nhất trí của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Xã
Đồng bục, Hụn Lợc Bình, Tỉnh Lạng sơn giai đoạn 2016 - 2018”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập bản báo cáo tốt nghiệp của
em đã hoàn thành chương trình, kế hoạch thực tập tớt nghiệp tại doanh
nghiệp. Để hồn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng
biết ơn trân trọng nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều
kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Đồng
thời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi
người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa
luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến công ty BĐS SGĐ Thái Nguyên, các anh chị
trong công ty đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do kiến thức có hạn nên khơng thể tránh
được những thiếu sót, em rất mong nhận những ý kiến đóng góp của thầy cơ
và các bạn để bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Sinh viên
Hoàng Thị Thư

ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp xã Đồng Bục năm 2018 ....... 30
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp xã Đồng Bục năm 2018 ..... 31
Bảng 4.3. Hiện trạng sử đất chưa sử dụng xã Đồng Bục năm 2018 ............... 32
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
năm 2016.......................................................................................... 37
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
năm 2017.......................................................................................... 39
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
năm 2018.......................................................................................... 41
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn xã giai đoạn 2016 - 2018 ....................... 42
Bảng 4.8. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tổ chức, cộng đồng dân cư
giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................... 45
Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp trên địa bàn xã Đồng Bục
giai đoạn 2016 – 2018...................................................................... 45
Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp trên địa bàn xã Đồng
Bục giai đoạn 2016 – 2018 .............................................................. 46
Bảng 4.11. Công tác cấp GCNQSD theo từng nội dung trên địa bàn xã ........ 47
Bảng 4.12. Kết quả cấp GCNQSD theo từng nội dung trên địa bàn phường
......................................................................................................... 47
Bảng 4.13. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất năm 2018 so
với năm 2017 ................................................................................... 48
Bảng 4.14. Kết quả phỏng vấn cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. .............. 51
Bảng 4.15. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Bục qua
ý kiến của người dân. ....................................................................... 53

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................... 8
Hình 4.2. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSD đất giai đoạn 2016 – 2018 ............ 43


iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

QSD

Quyền sử dụng

TN & MT

Tài nguyên & Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị Thủ tướng

NĐ

Nghị định

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

QĐ – UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ – BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – TCĐ

Thông tư Tổng cục Địa chính


v
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................ v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa ....................................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất ......................... 3
2.1.2. Khái quát về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất................................................................................................. 6
2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 9
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 15
2.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác cấp
GCNQSD đất................................................................................................... 15
2.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác
cấp GCNQSDĐ .............................................................................................. 16
2.3. Tổng quan tình hình cấp GCNQSD đất trên thế giới và Việt Nam .. 18
2.4.1. Thế giới ................................................................................................... 18
2.4.2. Việt Nam ............................................................................................... 19

2.5. Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lộc Bình. .............................................................................................. 21


vi
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................... 24
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 24
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và viết báo cáo .......... 24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 25
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 27
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất xã Đồng Bục ..................................... 30
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bục ................................ 30
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại xã Đồng Bục ........................................... 33
4.3. Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Bục giai đoạn
2016-2018........................................................................................................ 37
4.3.1. Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Bục qua các năm . 37
4.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tố chức, cộng đồng dân cư ... 45
4.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn xã Đồng
Bục giai đoạn 2016 – 2018.............................................................................. 45
4.3.4. Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất theo từng nội dung trên địa bàn xã

Đồng Bục giai đoạn 2016 – 2018.................................................................... 47
4.3.5. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn


vii
xã Đồng Bục qua ý kiến của cán bộ quản lý nhà nước và người dân .............. 51
4.4. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp cho công tác cấp GCNQSD đất trên địa
bàn xã Đồng Bục ............................................................................................. 55
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 55
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 56
PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 59
5.1. Kết luận ..................................................................................................... 59
5.2. Kiến nghị ................................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 61


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, nó là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của
mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, giá trị
của đất đai ngày càng được thể hiện rõ nét.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản
lý, một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất
đai là đăng ký và cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất rất phức tạp, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên
cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát

triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý
đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất.
Công tác cấp GCNQSD đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất
đai của nhà nước, nó xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về
quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người
sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý
trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
Dân số phát triển và nhu cầu đất ở ngày càng tăng gây khó khăn cho việc
quản lý. Trước tình hình đó đòi hỏi việc quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất.
Đăng ký, cấp GCNQSD đất của xã Đồng Bục mặc dù đã được các ngành các
cấp quan tâm nhưng kết quả vẫn còn hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình
hình thực hiện việc cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Bục giúp UBND
xã với tư cách đại diện Nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy


2
nhanh công tác này. Do những yêu cầu cấp thiết, cùng sự nhất trí của Ban chủ
nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên
và sự hướng dẫn của thầy giáo: TS. Nguyễn Quang Thi em đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Đồng Bục, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2016 - 2018”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại xã Đồng Bục
- Đánh giá được kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Bục, Huyện
Lộc Bình, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2016 – 2018.
- Đề xuất các biện pháp để khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả

công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Đồng Bục, Huyện Lộc Bình, Tỉnh Lạng
Sơn giai đoạn 2016 - 2018.

1.3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học
trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ
hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác đăng kí đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra
được những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính để từ đó rút ra những giải pháp
khắc phục, giúp phần đẩy nhanh công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.


3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất
2.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính[1].
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu[1].
2.1.1.2. Phân loại đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành
hai loại:
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký

lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[6]
Theo khoản 3 điều 95 luật đất đai 2013 quy định đăng ký lần đầu được
thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:


4
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến
động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật[7].
Theo khoản 4 điều 95 luật đất đai 2013 quy định đăng ký biến động
được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã
đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, sớ hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình

thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;


5
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu . Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu
toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và
tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật[1]
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN, đăng ký đất quy định

trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử
dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCN
cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các
quyền của người sử dụng đất được bào vệ khi bị tranh chấp xâm phạm, cũng
như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như
nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả...
* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất


6
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.

2.1.2. Khái quát về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
2.1.2.1.Khái niệm CGCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất [1]
2.1.2.2. Quy định về mẫu GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm X
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau :


7
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "HI. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ

"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;


8

Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất


9
2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận
UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho
tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có
các điều kiện sau:


10
1. Đã thành lập VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN & MT;
2. VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và
cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp
Giấy chứng nhận.
2.1.3.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật
Đất đai 2013 như sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
(2) Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ

tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được


11
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
(4) Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
(5) Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này hoặc giấy

chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần


12
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật này.
2.1.3.3. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định về trình tự, thủ tục
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ
sung đối với tài sản gắn liền với đất.
(1) Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục
đăng ký.
(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp
xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so
với nội dung kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc
và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản, đối với nhà ở, công trình xây dựng
thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải
cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt, xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.


13
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các
công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
(3) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại
Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi
chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh
giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do

người sử dụng đất nộp (nếu có).
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ.
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký.


14
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ
hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,
33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước
đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan
quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng
văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai.
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật, chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cập nhật bổ sung việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
(4) Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác


15
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
(5) Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp giấy
chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc.
2.2. Cơ sở pháp lý
2.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến cơng tác cấp
GCNQSD đất
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
ban hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên
quan gồm:
- Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền
sử dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng


16
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính
- Thông tư 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 28/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy
định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Thông tư 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ - CP về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 02/2015/TT - BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ - CP và Nghị định
số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
2.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến cơng tác
cấp GCNQSDĐ
- Chỉ thị số 04/CT - UBND ngày 28/02/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Lạng Sơn về việc đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn