Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện thường tín, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TÔ THỊ THÚY NGA

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý kinh tế

Mã số:

60.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Văn Đức

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

i


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Tô Thị Thúy Nga

i

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Trần Văn Đức đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Kinh tế Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát
triển quỹ đất Thường Tín đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Tơ Thị Thúy Nga

ii

năm 2017


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ........................................................................................... vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.2.1.

Mục tiêu chung ................................................................................................2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể ................................................................................................2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu: .....................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu: ........................................................................................3

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu ..........................................................................................3

1.5.

Các đóng góp mới về lý luận và thực tiễn của luận văn ....................................3

1.5.1.

Về lý luận ........................................................................................................3

1.5.2.

Về thực tiễn .....................................................................................................3

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn ................................................................................. 5
2.1.

Cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng
đất ở ................................................................................................................5

2.1.1.

Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở ........................................................................................................5

2.1.2.

Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở ..............................7

2.1.3.

Ý nghĩa của quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở ..........................8

2.1.4.

Các hình thức quản lý ......................................................................................9

2.1.5.

Các nguyên tắc trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. ........................................ 10

iii


2.1.6.

Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 14

2.1.7.

Nội dung quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở....................... 17

2.1.8.

Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ......................................................................................................... 23

2.2.

Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở ......... 27

2.2.1.

Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số
nước trên thế giới ........................................................................................... 27

2.2.2.

Kinh nghiệm ở Việt Nam ............................................................................... 32

Phần 3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 38
3.1.

Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Thường Tín.................................................................................................... 38

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ..................................................... 38

3.1.2.

Khái quát thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................... 39

3.1.3.

Khái quát hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai trên địa
bàn huyện Thường Tín................................................................................... 42

3.1.4.

Thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở ............................... 46

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 48

3.2.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 48

3.2.2.

Phương pháp thu thập thông tin ..................................................................... 48

3.2.3.

Phương pháp xử lý thông tin .......................................................................... 50

3.2.4.

Phương pháp phân tích tổng hợp .................................................................... 50

3.2.5.

Phương pháp thống kê so sánh ....................................................................... 51

3.2.6.

Phương pháp kế thừa ..................................................................................... 51

3.2.7.

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................... 51

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 52
4.1.

Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá Quyền sử dụng đất........................... 52

4.1.1.

Thực trạng bộ máy quản lý nhá nước, trình độ chuyên môn của đội ngũ
cán bộ quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ......................... 52

4.1.2.

Ban hành hệ thống văn bản pháp luật về quản lý nhà nước trong đấu giá
QSDĐ............................................................................................................ 54

4.1.3.

Lập quy hoạch, kế hoạch quản lý và phát triển quỹ đất để đấu giá ........................ 57

iv


4.1.4.

Thực hiện quản lý các quy trình đấu giá QSDĐ ............................................. 59

4.1.5.

Quản lý tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 60

4.1.6.

Quá trình thanh kiểm tra trong và sau đấu giá ................................................ 63

4.1.7.

Kết quả của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 64

4.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất....... 81

4.2.1.

Yếu tố chủ quan ............................................................................................. 81

4.2.2.

Yếu tố khách quan. ........................................................................................ 85

4.3.

Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín ........................................................ 88

4.3.1.

Các căn cứ để đề xuất các giải pháp ............................................................... 88

4.3.2.

Các nhóm giải pháp ....................................................................................... 88

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 98
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 98

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 100

5.2.2.

Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân huyện Thường Tín ...................................... 101

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 103
Phụ lục .................................................................................................................... 107
Phụ lục .................................................................................................................... 113

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

LLCT

Lý luận chính trị

MCL

Mức chênh lệch

NTM

Nơng thơn mới

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Tình hình biến động sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện từ năm
2012-2016............................................................................................... 43

Bảng 3.2.

Thu thập thông tin thứ cấp ...................................................................... 49

Bảng 3.3.

Loại mẫu điều tra .................................................................................... 49

Bảng 4.1.

Cơ cấu và trình độ của đội ngũ cán bộ viên chức của TT PTQĐ .............. 53

Bảng 4.2.

Kết quả phổ biến pháp luật về Đấu giá QSDĐ cho người dân.................. 56

Bảng 4.3.

Bảng tổng hợp các vị trí xin chấp thuận địa điểm để ĐG QSDĐ.............. 58

Bảng 4.4.

Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSDĐ để đầu
tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân ............................................. 60

Bảng 4.5.

Bảng thu phí đấu giá đối với các trường hợp khác ................................... 60

Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp thu, chi đấu giá quyền sử dụng đất ở các dự án từ
năm 2012 đến năm 2016 ........................................................................ 62

Bảng 4.7.

Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2012 ........ 65

Bảng 4.8.

Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2013 ........ 66

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2014 ........ 67

Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2015..... 68
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2016 ........ 69
Bảng 4.12. Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ............ 73

Bảng 4.13. Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 ............ 74
Bảng 4.14. Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 ............ 75
Bảng 4.15. Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 ............ 76
Bảng 4.16. Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 ............ 77
Bảng 4.17. Chất lượng đội ngũ cán bộ quản lý đấu giá quyền sử dụng đất................. 82
Bảng 4.18. Quy trình thực hiện thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất ở ............... 84
Bảng 4.19. Đánh giá của cán bộ quản lý, người sử dụng đất về quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất ................................................................................... 86
Bảng 4.20. Danh sách khách hàng bỏ tiền đặt cọc (bảo lãnh) tham gia đấu giá
quyền sử dụng đất ................................................................................... 87

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 16
Hình 2.2. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ................................... 31
Hình 4.1. Quy trình bán và thu hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 59

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Tơ Thị Thúy Nga
Tên Luận văn: Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu những nội dung cơ bản của quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Cách tiếp cận
theo quy trình quản lý (thực hiện pháp luật, chính sách, quy định của nhà nước về đấu
giá quyền sử dụng đất ở; xây dựng quy hoạch, kế hoạch quản lý quỹ đất để đấu giá
quyền sử dụng đất; tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất; ban
hành chính sách, quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất;
thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai và về tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
Đề tại tập chung trả lời các câu hỏi như thực trạng công tác quản lý Nhà nước
trong đấu giá quyền sử dụng đất ở hiện nay như thế nào? Các yếu tố ảnh hưởng tới công
tác quản lý Nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện như thế
nào? Những giải pháp được khuyến cáo nhằm tăng cường quản lý Nhà nước trong đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tới? Từ đó làm căn cứ khoa
học cho việc đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội định hướng đến
năm 2020.
Đề tài tập chung nghiên cứu 04 nội dung chính
Thực trạng quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Một số kết quả đạt được trong quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn huyện.
Giải pháp đề xuất tăng cường công tác quản lý Nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín.
Khi tiến hành nghiên cứu đề tài chúng tơi sử dụng phương pháp tiếp cận, chọn
điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra sau đó tổng hợp, xử lý số liệu và phân tích số liệu

ix


để thấy được tồn cảnh bức tranh về cơng tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Kết quả chính và kết luận
Nêu ra được các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện đó là: Các chủ trương chính sách của
Đảng và nhà nước, năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước
về đất đai, và đội ngũ cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất; việc chấp hành
pháp luật của các tổ chức cá nhân khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cũng như sự
hiểu biết của người dân khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở; và cuối cùng là sự
phối hợp của các tổ chức chính trị xã hội trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất ở.
Trong đó yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở là cơ chế chính sách, ảnh hưởng tiếp theo là sự chấp hành pháp luật và sự
hiểu biết của các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở, năng lực trình
độ của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý và cuối cùng là sự phối hợp quản lý của các
cơ quan, đơn vị.
Trên cơ sở phân tích những khó khăn, thuận lợi và các yếu tố ảnh hưởng đến
hoạt động quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện, đưa
ra một số nhóm giải pháp nhằm tăng cường quản lý: Tăng cường hiệu lức quản lý nhà
nước; cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nâng cao
năng lực, trình độ chuyên môn của bộ máy làm công tác quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật
trong đấu giá quyền sử dụng đất ở và nâng cao công tác truyền truyền.

x

THESIS ABSTRACT
Author: To Thi Thuy Nga
Topic: State management in auctions of land use rights in Thuong Tin District, Hanoi
City
Major: Economic management

Code: 60.34.04.10

Training institution: Vietnam National University of Agriculture
Purposes of the study:
In this study, I researched main aspects of State management in auctions of
land use rights in Thuong Tin District, Hanoi City. I approached to the topic via
management processes (the implementation of the State’s laws, policies on auctions of
residential land use rights; land funds planning and management plans formulation
subject to auctions of land use rights; the State management apparatus organization on
auctions of land use rights; promulgation of policies and regulations on the
implementation of land use right auction plannings and plans; the inspection,
supervision and penalization of violations on land law and the organization of land use
rights auction within the study area).
This topic focused on ansering questions such as What is the current status of
State management in auctions of land use rights? How do factors affect to the St ate
management in auctions of land use rights in the district? Which solution is
recommended to improve the State management in auctions of land use rights in the
district in the coming time? Such answers are scientific basis for proposing measures to
improve the State management in auctions of land use rights in Thuong Tin District,
Hanoi City to 2020.
The study focused on 04 main subjects
Current status of State management in auctions of land use rights in Thuong Tin

District, Hanoi City.
Some achievements in State management in auctions of land use rights in the
district.
Recommended solutions to improve the State management in auctions of land
use rights in Thuong Tin District, Hanoi City.
Factors affecting to the State management in auctions of land use rights in
Thuong Tin District.
In conducting this study, I used the approaching methods of site selection,
sample selection then synthesizing, processing and analyzing data to get an overall

xi


image of the State management in auctions of land use rights in Thuong Tin District,
Hanoi City.
Main findings and conclusions:
There are some factors affecting to the State management in auctions of land use
right in the district, namely: Policies of the Party and the State, capacity and
qualifications of State management staff working in fields of land management and land
use rights auction; observance of laws by organizations and individuals participating in
auctions of residential land use rights as well as understanding of people participating in
land use rights auctions; And the coordination of socio-political organizations in State
management in residential land use rights auctions.
Of which, the factor having the most influence to the State management in
residential land use rights auctions are policies and mechanisms, the second influential
factor is the observance of laws by organizations and individuals participating in
auctions of residential land use rights, capacity and qualifications of State management
staff and finally the coordination of units and agencies.
From analyses of difficulties, advantages and factors affecting to State
management in auctions of residential land use rights in the district, I suggested some

solutions to improve the State management capacity: Improving effectiveness of State
management; reforming administrative procedures, hastening pace of land allocation,
issuing Certificates of land use right for organizations, individuals winning in land use
right auction, improving capacity, professional qualifications of State management
apparatus in auctions of land use right, intensifying inspections of the observance of
laws in residential land use right auctions and improving propaganda works.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Sau 30 năm thực hiện công cuộc Đổi mới, với chủ trương phát triển nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa của Đảng, nền kinh tế nước
ta đã có bước phát triển vượt bậc, đã huy động có hiệu quả mọi nguồn lực để phát
triển đất nước, công tác quản lý nhà nước đối với các nguồn tài nguyên ngày
càng được quan tâm và triển khai có hiệu quả; đặc biệt là quản lý nhà nước trong
đấu giá QSDĐ ở đã đóng góp khá lớn cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Hoạt
động đấu giá QSDĐ không chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất mà
dựa vào đó nhà nước kiểm sốt được các giao dịch về QSDĐ, đồng thời khai thác
hợp lý quỹ đất, góp phần bình ổn thị trường nhà đất. Điều này đem lại hiệu quả
thiết thực đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại mỗi địa phương. Khơng
chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất cịn thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các
hình thức giao đất khác như: Đấu giá đất đảm bảo tính cơng khai, rõ ràng; đảm
bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều
được tham gia đấu giá đất; góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai;
giúp bình ổn thị trường Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà
nước, cải thiện đời sống nhân dân.
Trong những năm qua, công tác đấu giá quyền sử đất ở trên địa bàn
huyện Thường Tín luôn được sự quan tâm, chỉ đạo của Huyện ủy, HĐND và

UBND Huyện. Nhìn chung, các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở, đã được
thực hiện theo trình tự, thủ tục bán đấu giá bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ
bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật góp phần tăng nguồn thu ngân sách
quan trọng, đóng góp vào q trình phát triển kinh tế - xã hội của Huyện.
Bên cạnh những kết quả đạt được, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
vẫn cịn một số tồn tại, hạn chế do công tác thông tin, tun truyền cịn yếu. Cịn
tồn tại tình trạng nhà đầu tư thơng đồng, dìm giá, giá trả đấu giá vượt mức giá
khởi điểm chưa cao. Tình trạng các nhà đầu tư, người trúng đấu giá bỏ không
nộp tiền vẫn còn khá phổ biến. Tiến độ triển khai đấu giá các khu đất đã đầu tư
xong hạ tầng kỹ thuật cịn chậm, chưa có quy chế quản lý hạ tầng đối với các khu
đã đầu tư và đang trong quá trình triển khai đấu giá. Sự phối hợp giữa các phòng,

1


ban, đơn vị chuyên môn trong việc tổ chức thực hiện các bước của quy trình đấu
giá cịn thiếu đồng bộ, đùn đẩy trách nhiệm dẫn đến chậm trễ trong việc giải
quyết cho nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá.
Thực hiện tốt quản lý nhà nước trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
ở chính là tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng
nơng thơn mới, góp phần phát triển kinh tế xã hội, trên địa bàn huyện Thường
Tín. Nhận thức được tầm quan trọng, cấp thiết và ý nghĩa thiết thực của các vấn
đề trên. Học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quản lý nhà nước trong đấu
giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội”
Thơng qua nghiên cứu này em muốn góp phần cùng các nhà quản lý có cách nhìn
khách quan hơn, sát thực hơn để quản lý tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
và huy động một cách tối đa nguồn vốn từ đấu giá một cách công khai, minh
bạch và dân chủ.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng thực trạng quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hồn
thiện cơng tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước
trong đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở huyện Thường Tín qua 5 năm.
Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín.
Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước
trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Các vấn đề về lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trên địa bàn huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2012 đến năm 2016 định hướng giải pháp
đến năm 2020.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
(1) Tình hình phát triển của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Thường Tín ra sao?
(2) Thực trạng công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất

ở trên địa bàn huyện Thường Tín như thế nào?
(3) Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín?
(4) Các giải pháp nào giúp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước trong
lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín?
1.5. CÁC ĐÓNG GÓP MỚI VỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA
LUẬN VĂN
1.5.1. Về lý luận
Luận văn đã tập hợp, hệ thống và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở trên các khía cạnh: khái niệm về quản lý
nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở, vai trò của quản lý nhà nước trong đấu giá
QSDĐ ở, các nguyên tắc trong đấu giá QSDĐ ở, nội dung quản lý nhà nước
trong đấu giá QSDĐ ở và các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu
giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội, vận dụng vào
nghiên cứu của đề tài.
1.5.2. Về thực tiễn
Luận văn đã trình bày với nhiều số liệu thực tế và minh chứng về các nội
dung quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở về cơ sở thực tiễn về quản lý nhà
nước trong đấu giá, cũng như thực tiễn quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở
một số địa phương của Việt Nam và những bài học rút ra từ thực tiễn quản lý cho
huyện Thường Tín.
Làm rõ những thế mạnh và hạn chế các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà
nước trong đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội.

3


Phân tích, đánh giá về thực trạng Quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ
ở trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp hồn thiện quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở

trên địa bàn huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội đến năm 2020, theo định
hướng xây dựng vành đai xanh của Thủ đơ, phù hợp với thực tiễn và có tính khả
thi cao.

4


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1.1. Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử
dụng đất ở
2.1.1.1. Khái niệm quản lý
Quản lý được định nghĩa là một công việc mà một người lãnh đạo học
suốt đời không thấy chán và cũng là sự khởi đầu của những gì họ nghiên cứu.
Quản lý được giải thích như là nhiệm vụ của một nhà lãnh đạo thực thụ, nhưng
không phải là sự khởi đầu để họ triển khai cơng việc. Như vậy, có bao nhiêu nhà
lãnh đạo tài ba thì có bấy nhiêu kiểu định nghĩa và giải thích về quản lý
(Doanhnhan360).
Quản lý là sự tác động có ý thức của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý
nhằm chỉ huy, điều hành, hướng dẫn các quá trình xã hội và hành vi của cá nhân
hướng đến mục đích hoạt động chung & phù hợp với quy luật khách quan
(Nguyễn Đức Lợi, 2008).
2.1.1.2. Quản lý nhà nước
Là sự chỉ huy, điều hành xã hội của các cơ quan nhà nước (lập pháp, hành
pháp và tư pháp) để thực thi quyền lực Nhà nước, thơng qua các văn bản quy
phạm pháp luật (Giáo trình quản lý hành chính nhà nước, tập 1, trang 407).
2.1.1.3. Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý nhà nước về về đấu giá quyền sử dụng đất ở là sự tác động có tổ
chức thông qua quyền lực của Nhà nước bằng pháp luật đối với các hành vi hoạt

động của con người trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm duy trì phát
triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật đất đai và thực hiện tốt những chức
năng, nhiệm vụ QLNN về đất đai trong công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước.
(Mai Văn Bưu, 1995).
Hiện nay ở nước ta đang quản lý bán đấu giá QSDĐ ở đất thơng qua các
hình thức như:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó.

5


- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thơng qua đó phát triển thị
trường đất đai bằng hình thức đấu giá QSDĐ ở.
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định.
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trúng đấu giá.
2.1.1.4. Một số thuật ngữ liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá
cao nhất là người trúng giá và được chọn là người sở hữu tài sản đưa ra đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: Là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:

- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hồn thành, đó là khoản thanh tốn mà cả người mua
và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông
thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị trường
đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả. Thị trường có
thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng người bán và
người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị trường bất động
sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu tư, loại
hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những người tham gia giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến q
trình sản xuất, khơng phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết

6


để xây dựng cơng trình, cịn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và
lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngồi lao động và ngun vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi
trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất
đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực
sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị
thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất

hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các
thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước
định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu
hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
2.1.2. Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Với chức năng quản lý Nhà nước về mọi lĩnh vực của đời sống xã hội
(trong đó có lĩnh vực quản lý đấu giá quyền sử dụng đất), Chính Phủ và UBND
các cấp có vai trị rất quan trọng trong việc thực hiện nội dung quản lý nhà nước
về đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó:
- Chính phủ sẽ ban hành các hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực
quản lý, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Quyết định quy hoạch, kế
hoạch SDĐ của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch
SDĐ vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế- xã hội; thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
- Trên cơ sở pháp luật quy định UBND các cấp thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, trong đó có
việc thực hiện quản lý, tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm
quyền thông qua các cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc thành lập tổ chức phát
triển quỹ đất.
Từ việc làm rõ các khái niệm ở phần trên cùng với một số văn bản có đề

7


cập đến quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ta có thể
đưa ra những đặc trưng cơ bản về quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất như sau:
Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở là quá
trình nhà nước sử dụng trong phạm vi quyền lực của mình tác động có tổ chức và

điều chỉnh vào các quan hệ nảy sinh trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở
nhằm đảm bảo cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở diễn ra theo đúng quy
định của pháp luật, và thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ của đấu giá.
Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở là một
quá trình từ việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất; Tuyên truyền, phổ biến, chế độ, chính sách pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng dất; Tổ chức thực hiện chiến lược, chế độ, chính sách về đấu
giá quyền sử dụng đất đến việc tổ chức bộ máy thực hiện cũng như thanh tra,
kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đấu giá.
Quản lý nhà nước về về đấu giá quyền sử dụng đất ở là sự tác động có tổ
chức thơng qua quyền lực của Nhà nước bằng pháp luật đối với các hành vi hoạt
động của con người trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm duy trì phát
triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật đất đai và thực hiện tốt những chức
năng, nhiệm vụ QLNN về đất đai trong công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước.
- Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở phải trên cơ sở pháp luật
về đất đai, các văn bản, biểu mẫu quy định, hướng dẫn của Nhà nước và các cơ quan
chuyên môn từ Trung ương đến địa phương và phải đảm bảo các yêu cầu như:
- Phải quản lý và sử dụng hợp lý toàn bộ vốn đất đai của Nhà nước.
- Phải đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất đai.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
2.1.3. Ý nghĩa của quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Hoạt động đấu giá QSDĐ không chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử
dụng đất mà dựa vào đó nhà nước kiểm sốt được các giao dịch về QSDĐ. Đồng
thời Nhà nước đảm bảo tốt hơn nguồn thu từ đất và có thể thu đủ lợi ích của
mình. Quản lý đấu giá QSDĐ ở chính là giúp cho công tác quản lý đất đai của cả
nước khai thác hợp lý quỹ đất, góp phần bình ổn thị trường nhà đất, hạn chế được
tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu mua nhà ở thực sự.

8

Thơng qua đấu giá QSDĐ ở, có thể triển khai thực hiện cơng tác cấp GCN
QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin
với người sử dụng đất.
Quản lý Đấu giá QSDĐ ở với phương thức nhanh gọn, đơn giản, không
phải qua nhiều cấp như cơ chế giao đất, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng
đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian tiền
của của Nhà nước và nhân dân.
2.1.4. Các hình thức quản lý
Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá QSDĐ ở ra đời gắn liền
với sự xuất hiện của một hình thức quản lý đất đai của con người: Quản lý nhà
nước về đất đai. Hệ thống cơ quan này được Nhà nước thành lập và bằng pháp
luật, Nhà nước quy định cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn nhằm
giúp Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai trong cả nước theo quy
hoạch, kế hoạch chung.
Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là hệ thống cơ quan do Nhà
nước thành lập thống nhất từ trung ương xuống địa phương có cơ cấu, tổ chức
chặt chẽ và có mối quan hệ mật thiết với nhau, thực hiện chức năng, nhiệm vụ
giúp Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước và
ở mỗi địa phương theo quy hoạch, kế hoạch chung;
Hệ thống cơ quan này có đặc trưng là hệ thống cơ quan chuyên ngành
được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Trong hoạt động, cơ quan quản
lý đất đai cấp dưới chịu sự chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan quản
lý đất đai cấp trên; đồng thời, chịu sự lãnh đạo trực tiếp, toàn diện của UBND
cùng cấp. Do vậy quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ chính là một trong
những yếu tố giúp Nhà nước QLĐĐ chặt chẽ hơn thông qua các hình thức sau:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua đó phát triển thị

trường quyền sử dụng đất bằng hình thức đấu giá QSDĐ;
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định;
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trúng đấu giá;

9


2.1.5. Các nguyên tắc trong đấu giá quyền sử dụng đất ở.
2.1.5.1. Căn cứ xây dựng khung giá đất.
* Khái niệm về giá đất
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích xác
định (Điều 4, Luật đất đai 2003).
* Căn cứ xây dựng khung giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng

gian và thời gian xác định (Luật đất đai số 45/2013).
2.1.5.2. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy
định của Chính phủ
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa
tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Nguyễn Thị Hà Thu, 2010).
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra

10


đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công
nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản,
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản... Có hai loại địa
tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là
địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung

bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh
lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc
về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền
thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã
hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh
doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng

11


của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì
cũng khơng đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung – cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường được

quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là
có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc
cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh
sơi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung-cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ
thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đơ thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu
vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu
vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai ln có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn, cho
nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt

12