Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ VĂN SƠN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC ĐỂ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ VĂN SƠN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC ĐỂ THỰC HIỆN DỰ
ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015 – 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên – 2018


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác. Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích
trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Hà Văn Sơn


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Vĩnh Phúc, tôi đã hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có
được kết quả này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ
chu đáo, tận tình của nhà trường. Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Ngun và các phịng
chức năng cùng tồn thể thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt
thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn
Thế Huấn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong q trình thực hiện và

hoàn thành luận văn này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan
cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn khơng tránh
khỏi sai sót. Tơi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cơ giáo để đề
tài này được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn

Hà Văn Sơn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 2
Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................. 4
1.1. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 4
1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 7
1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án
đầu tư ................................................................................................................. 7
1.2.2. Quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư ............................................................................................................ 8
1.2.3. Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
đầu tư và hiệu quả sử dụng đất........................................................................ 19

1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện
các dự án .......................................................................................................... 21
1.3. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của
cả nước ............................................................................................................ 22
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước ........................................ 22
1.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất ............................................................................................................ 23
1.3.3. Thực trạng công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
hiện nay trên cả nước ...................................................................................... 23
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 30
1.5. Những vấn đề đặt ra, sự cần thiết của đề tài nghiên cứu ........................ 31


iv

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 33
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 33
2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .............................................. 33
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 36
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 36
Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................... 37
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên
- tỉnh Vĩnh Phúc .............................................................................................. 37
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ................ 45

3.2. Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 .................. 47
3.2.1. Tình hình quản lý cơng tác giao đất, cho th đất đối với các tổ
chức thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................ 47
3.2.2. Kết quả giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ............................................... 52
3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao
đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh
Yên giai đoạn 2015-2017 ................................................................................ 59
3.3.1. Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức ...................... 60
3.3.2. Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất,
cho thuê đất ..................................................................................................... 61


v

3.3.3. Đánh giá hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất................................ 63
3.3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất từ phía các tổ chức,
doanh nghiệp .................................................................................................. 64
3.4. Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý
giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất ........................................................................................................... 68
3.4.1. Những tồn tại......................................................................................... 68
3.4.2. Nguyên nhân của những tồn tại ............................................................ 69
3.4.3. Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ................. 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72
4.1. Kết luận .................................................................................................... 72
4.2. Kiến nghị .................................................................................................. 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74

PHỤC LỤC ..............................................................................................................77


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BTGPMB
DN
GCN
NĐ-CP
SD

Giải thích
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Doanh nghiệp
Giấy chứng nhận
Nghị định - chính phủ
Sử dụng

UBND

Ủy ban nhân dân

WTO

Tổ chức nông lương thế giới


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 ....... 52
Bảng 3.2: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 53
Bảng 3.3: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2016 ....... 54
Bảng 3.4: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2016 54
Bảng 3.5: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2017 ....... 55
Bảng 3.6: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2017 56
Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, diện tích sử dụng đất của các tổ chức được giao,
cho thuê giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................... 57
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2015-2017
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .................................................................... 58
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 2015-2017
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .................................................................... 59
Bảng 3.10: Tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê giai đoạn
2015-2017 (Tính đến thời điểm 31 /12/2017) ................................................. 60
Bảng 3.11: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất ................................ 61
Bảng 3.12: Hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất...................................... 63
Bảng 3.13: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức thực hiện dự án
đầu tư ............................................................................................................... 64
Bảng 3.14: Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ................................................................ 65


viii

DANH MỤC CÁC BIỂU

Biểu 1.1: Biểu đồ cơ cấu theo nhóm đất trên cả nước .................................... 22
Biểu 3.3: Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao

đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ...... 60
Biểu 3.4: Biểu đồ thể hiện kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau khi
được giao đất, cho thuê đất ............................................................................. 62


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản Quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc việt quan trọng
đối với đời sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Ở nước ta, Hiến pháp
và Luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của
pháp luật.
Theo Quyết định số 2311/QĐ-BTNMT ngày 28/9/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường phê duyệt và cơng bố kết quả thống kê diện tích đất đai
của cả nước tính đến ngày 31/12/2016 tổng diện tích đất tự nhiên là 33.123.078
ha; trong khi dân số cả nước tính đến ngày 16/01/2017 có 94.970.597 người, xếp
thứ 14 trong các Quốc gia đơng dân nhất thế giới. Vì vậy, việc sử dụng đất đai
hợp lý và hiệu quả là nhiệm vụ cấp bách của toàn xã hội.
Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi
mới nền kinh tế thi trừng có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã
hội phát triển mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa
đất đai và con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho dự phát triển kinh tế
và chỗ ở ngày càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng được mua bán,
chuyển nhượng… Thị trường đất đai trở nên sôi động và khó kiểm sốt và đất đai
trở thành nguồn vốn, nguồn động lực phát triển kinh tế. Để nguồn tài nguyên

quốc gia được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm, đáp ứng được nhu cầu của sự
nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước thì cơng tác quản lý đất đai là
một yêu cầu cấp bách.


2

Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai và là một trong những nội dung quản lý gặp rất nhiều khó khăn,
vướng mắc và tốn nhiều thời gian. Đánh giá kết quả công tác này là rất cần thiết
để nắm được tình hình giao đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những tồn tại để từ đó
đưa ra những giải pháp khắc phục sao cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
được tốt hơn.
Mặt khác, công tác giao và cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện
dự án đầu tư liên quan đến nhiều nội dung trong công tác quản lý đất đai. Đa số
các dự án đều có nhu cầu sử dụng đất với diện tích lớn, nếu sử dụng khơng hiệu
quả thì đó là một sự lãng phí lớn. Để cơng tác quản lý nhà nước về đất đai được
bảo đảm chặt chẽ, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có
hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá
công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên
địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 -2017”
2. Mục tiêu
- Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên.
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê
đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên.
- Những tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý
giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu giúp đánh giá được những tồn tại, bất cập trong công
tác quản lý giao đất, cho thuê đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần bổ


3

sung, hoàn thiện vào những văn bản pháp luật quy định về công tác giao đất, cho
thuê đất phù hợp với tình hình thực tế.
- Giúp nâng cao cơng tác quản lý giao đất, cho thuê đất; sử dụng đất đai
có hiệu quả góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.


4

Chương I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở pháp lý
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả trở thành chiến
lược quan trọng có tính tồn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và
phát triển của nhân loại.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục
vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những khơng làm ảnh
hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước
ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất
đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất
đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua. Các Nghị định, Thông tư, Văn bản
hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh Vĩnh Phúc
đã được ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện

đề tài:
a) Các văn bản của Trung ương ban hành:
- Luật đất đai năm 2013;
- Các Văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;


5

+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về sử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất;
+ Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
+ Thơng tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất;
+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
+ Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
b) Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành:


6

+ Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh về
việc ban hành quy định về giao đất xây dựng nhà ở không qua đấu giá quyền sử
dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức cơng nhận diện tích đất ở và diện tích
chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nước thuộc cho nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc;
+ Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/5/2016 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về giao đất
xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và diện tích chia, tách tối thiểu; hạn mức
giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số
42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc;
+ Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tình Vĩnh Phúc
ban hành quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn
giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc;
+ Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 16/11/2015 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định chi tiết một số
điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ tợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;
+ Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 03/02/2015 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2015;
+ Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh về
việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm
2015-2019;
+ Quyết định số 75/QĐ-UBND ngày 10/01/2014 của UBND tỉnh Vĩnh


7

Phúc về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử
dụng đất 5 năm (2011-2016) thành phố Vĩnh Yên;
+ Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 21/3/2016 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của thành phố Vĩnh Yên;
+ Quyết định số 2370/QĐ-UBND ngày 30/8/2017 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thành phố Vĩnh Yên;
1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án
đầu tư
1.2.1.1. Khái niệm và bản chất của việc giao đất và cho thuê đất
a) Khái niệm
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ khái niệm về công tác giao
đất và cho thuê quyền sử dụng đất (cho thuê đất):
- “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”;
- “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho

thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.” [14]
b) Bản chất của giao đất và cho thuê đất
Theo Điều 4 Luật Đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (quyền sở hữu, quyền định đoạt
và quyền sử dụng đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của Luật này.
Từ những khái niệm nêu trên đã cho ta thấy bản chất việc giao đất, cho


8

thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử
dụng (Người được giao đất, cho th đất khơng có quyền định đoạt đối với
mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác cơng năng,
tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê). Các hoạt động
này đều nhằm: Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối
tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy
định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; đáp ứng được nhu cầu
của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài; xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi
mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình
trên diện tích đất đó.
1.2.1.2. Tầm quan trọng của cơng tác giao và cho thuê đất
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đơi với quyền lợi thì người sử dụng đất
cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người
sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý
sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.

1.2.2. Quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
1.2.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Tại Điều 52 Luật đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê


9

đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” [28].
Điều 58 Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc
dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội quyết
định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn
bản của các bộ, ngành có liên quan.

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự
án đầu tư;
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.


10

Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Đánh giá về mức độ đáp ứng
điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất
theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không vi phạm quy định của pháp
luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
1.2.2.2. Các hình thức giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư:
a) Giao đất
Theo quy định Luật đất đai có hai hình thức giao đất: Giao đất có thu tiền
sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54, 55 Luật đất đai).
Đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên chủ yếu là Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất.
b) Cho thuê đất
Luật đất đai 2013 quy định có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất là cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, cụ thể Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;


11

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản
xuất phi nơng nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi
nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để
thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất
xây dựng cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng
trụ sở làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.2.2.3. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 125, Điều 126 của Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng của
các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; Đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất quốc phịng, an ninh; đất tơn
giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự
án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,


12

thuê đất nhưng không quá năm mươi (50) năm; Đối với dự án có vốn đầu tư lớn
nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn
dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; Thời hạn cho thuê
đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
khơng quá 99 năm.
Việc Luật đất đai quy định thời hạn sử dụng đất không chỉ khẳng định rõ
ràng ranh giới giữa nhà nước và người sử dụng đất mà còn tạo điều kiện để nhà
nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn; Tạo tâm lý yên tâm cho người
sử dụng đất bới việc quy định rõ thời hạn khi giao đất, cho đất giúp người sử dụng
lao động lập kế hoạch đầu tư đúng đắn thu được hiệu quả cao nhất; Là cơ hội cho
người sử dụng đất vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để sản xuất
kinh doanh.
Luật cịn quy định trong trường hợp khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng theo quy
định. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp
tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khun khích họ đầu tư thêm
vào đất.
1.2.2.4. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện dự
án đầu tư

Điều 3 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp
tỉnh) như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ


13

quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:
(1) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông
tư này;
(2) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm
theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh thì
khơng phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản
sao quyết định đầu tư xây dựng cơng trình quốc phịng, an ninh của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc
quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng qn của Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an.
Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khống sản thì phải có giấy
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
(3) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất,
cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)
đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét
duyệt dự án;
(4) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản

đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện
trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
b) Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án khơng phải
trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy
chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình
gồm:


14

(1) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;
(2) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận
đầu tư;
(3) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập
dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tơn giáo thì phải có báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng cơng trình tơn giáo.
Về trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc được quy định cụ thể tại mục 3 và mục 4 Ban hành kèm theo Quyết định
số 1329/QĐ-CT ngày 22/5/2015 của Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc V/v Công
bố thủ tục hành chính bị bãi bỏ và thủ tục hành chính mới ban hành về lĩnh vực
đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường [6].
1.2.2.5. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức thực hiện dự
án đầu tư
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013,
cụ thể UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; cơ sở tơn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này (Người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê); người Việt

Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định
tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này (Tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp); tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.


15

1.2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất
thực hiện các dự án đầu tư
a) Quyền và nghĩa vụ chung:
Theo quy định tại Điều 166, 170 mục 1 chương XI Luật Đất đai 2013
người sử dụng đất có 7 quyền chung và 7 nghĩa vụ chung, cụ thể:
- Điều 1 quy định các quyền chung của người sử dụng đất:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Điều 2 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng

cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
+ Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế