Đánh giá công tác quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.39 MB, 84 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ ĐƯỜNG THÀNH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUN – 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ ĐƯỜNG THÀNH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kì cơng trình nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thanh Hóa, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Vũ Đường Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn, tơi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân.
Qua đây tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp
của các cơ quan, thầy cơ, bạn bè, gia đình, người thân.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời
gian nghiên cứu đề tài và hoàn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun.
Tơi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài ngun và Mơi
trường tỉnh Thanh Hóa, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Thanh
Hóa, Phịng Thống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phịng HĐND-UBND
thành phố Thanh Hóa đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn
bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả
Vũ Đường Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của nghiên cứu ............................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................ 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ...................................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................. 4
1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.................................................. 6
1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai ................................................................. 6
1.1.5. Mục đích, u cầu của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 7
1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................ 8
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 10
1.2.1. Văn bản pháp lý .................................................................................... 10
1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận .................................. 13
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 27
1.3.1. Tình hình cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN của cả nước.................. 27
1.3.2. Tình hình cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn
Tỉnh Thanh Hóa .............................................................................................. 28
CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 30
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................ 31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: từ năm 2016 – hết năm 2018 ............................ 31
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 32
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 33
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, biểu đạt số liệu ............................... 33
CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 34
3.1. Công tác quản lý đất đai của Thành phố Thanh Hóa – Tỉnh Thanh Hóa34
3.1.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn TP Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ....... 34
3.2. Đánh giá cơng tác lập và quản lí hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ....................... 38
3.2.1. Cơng tác quản lí hồ sơ địa chính về đất đai trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố .................. 39
3.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa ................................................................................................ 44
3.3. Đánh giá hiểu biết của người dân và ý kiến của cán bộ chuyên môn về
việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 59
3.4. Những tồn tại, khó khăn và giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ............................................................................ 64
3.4.1 Những thuận lợi...................................................................................... 64
3.4.2 Tồn tại, Khó khăn ................................................................................... 65
3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa,
tỉnh Thanh Hóa. ............................................................................................... 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 70
1. Kết luận ....................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Kết quả cấp GCN của cả nước tính đến tháng 6 năm 2017 ........... 27
Bảng 3.1: Tổng hợp diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính ............................ 35
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thanh Hóa năm 2018....... 38
Bảng 3.3: Tổng hợp bản đồ địa chính qua các thời kỳ ................................... 39
Bảng 3.4: Tổng hợp hồ sơ địa chính qua các thời kỳ...................................... 41
Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN lần đầu trên địa bàn TP Thanh Hóa theo đối
tượng sử dụng (tính đến 31/12/2018) ........................................... 44
Bảng 3.6: Kết quả cấp GCN lần đầu với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
tính (đến 31/12/2018).................................................................... 45
Bảng 3.7: Kết quả cấp GCN lần đầu với đất nơng nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân tính đến 31/12/2018 ................................................ 47
Bảng 3.8: Kết quả các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện
cấp GCN lần đầu tính đến ngày 31/12/2018................................. 49
Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2016 ......... 50
Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2017 ....... 52
Bảng 3.11: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2018 ....... 53
Bảng 3.12. Tổng số hộ chưa đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục cấp
GCNQSD đất - Giai đoạn 2016- 2018.......................................... 57
Bảng 3.13. Kết quả cấp CGN cho tổ chức tại TP Thanh Hóa tính đến 31/12/2018 ...... 58
Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 59
Bảng 3.15: Tổng hợp phiếu điều tra ý kiến cán bộ chuyên môn về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nội dung chữ viết tắt
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
ĐK-GCN
Đăng ký cấp giấy chứng nhận
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
KK-TNCN
Kê khai thuế thu nhập cá nhân
LPTB
Lệ phí trước bạ
NĐ-CP
Nghị định của chính phủ
NQ-HĐND
Nghị quyết của Hội đồng nhân dân
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
QĐ-TTg
Quyết định của Thủ tướng
QĐ-UBND
Quyết định của Ủy ban nhân dân
STNMT
Sở Tài nguyên và Môi trường
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TSDĐ
Tiền sử dụng đất
TT-BTC
Thơng tư của bộ Tài chính
TTLT/BTC-
Thơng tư liên tịch của bộ Tài chính, bộ Tài ngun và
BTNMT
Mơi trường
TTLT/BTNMT-
Thơng tư liên tịch của bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ
BNV
Nội vụ
TTLT/BTP-
Thông tư liên tịch bộ Tư pháp, bộ Tài nguyên và Mơi
BTNMT
trường
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phịng đăng ký
VPĐKQSDĐ
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi
sản phẩm hàng hoá xã hội. Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành
phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, khơng chỉ là nơi để con
người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai
còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình. Ngày nay,
khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất
đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đó. Vì vậy việc quản lý
đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
là một cơng việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra
những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể
trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong
những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hết sức quan trọng là đăng ký
đất đai và cấp GCN.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắnliền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
chongười sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với
đất.Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có
nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, cơng tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cịn rất nhiều trì trệ, cơng tác quản lý đất
đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản
lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp
GCN, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc
độ CNH-HĐH đất nước.
Thành phố Thanh Hóa cùng với q trình CNH-HĐH đất nước thì nền
kinh tế - xã hội của Thành phố đang từng ngày phát triển. Do đó việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy
nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Xong hiện nay, cơng tác cấp
GCN trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong
việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Xuất phát từ
những vấn đề thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của nghiên cứu
- Đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất trên đại bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2016 – 2018.
- Đánh giá được công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
cập nhập và chỉnh lý hồ sơ địa chính, những thuận lợi và khó khăn trên địa
bàn thành phố thành phố Thanh Hóa.
- Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Nắm được hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản có liên quan đến cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiểu rõ hơn quy trình, trình tự cấp GCN.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý của Nhà nước
về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đăng ký thực
hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ sở đó đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong cơng tác đăng kí đất đai của thành
phố. Nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn động trong công tác cấp giấy
chúng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. Từ đó đề xuất các giải
pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà
nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt
- Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi
quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở
hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng
phải đăng ký để chịu sự quản lý thống;
- Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp,
do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chỉ có ngành Địa
chính với lực lượng chun mơn đơng đảo, nắm vững mục đích, u cầu đăng
ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện
đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời
Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ
sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ
đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ,
chính xác các thơng tin theo u cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
1.1.2.2. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử
dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất
được giao. Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký
quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện
việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình
thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử
dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục
đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc
đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác
định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất
đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với các loại tài sản cố định
trên đất như: nhà cửa và các loại cơng trình trên đất, cây lâu năm... Các loại
tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều
trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc
quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của
người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi
đăng ký đất chúng ta không thể khơng tính đến đặc điểm này.
1.1.2.3. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn
Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước
với nhân dân, trực tiếp quản lý tồn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký
đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà
nước của dân, do dân, vì dân”;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
6
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất.
1.1.3. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
- GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và
người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất;
- Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản
lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm
năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất
cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản
lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai
1.1.4.1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
1.1.4.2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
7
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ th
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.5. Mục đích, u cầu của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm
phạm. Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng
như thế nên Luật đất đai, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước có đầy đủ
3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
nhân thuê đất. Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự
quản lý của Nhà nước.
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ
sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở
hữu đất đai, do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng
đất đai, nhất là đất cho xây dựng các cơng trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan
trọng. Một mục tiêu trong chính sách đơ thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự
công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai.
Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có
thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản
xuất và kinh doanh.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong
quản lý đất đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ
tồn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Như vậy, đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng
trong quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận,
người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước. Để
thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận địi hỏi phải có sự phối hợp chặt
chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp là chứng thư pháp lý
xác lập mối quan hệ giữa nhà nước đối với người được nhà nước giao quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
9
đối với cả nước, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCN hiện nay ở nước ta đang tồn tại ở 5 loại:
+ Loại thứ nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo luật đất
đai 1988 do Tổng Cục quản lý ruộng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát
hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của
Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở
nơng thơn có màu đỏ;
+ Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho khu
vực ngồi đơ thị (nơng thơn). Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm:
Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất
làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng do Tổng cục quản lý ruộng đất
(nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định của Nghị
định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và Thơng tư số 346/1998/TTTCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất;
+ Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của
luật đất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004–BTNMT ngày
01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi
quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử
dụng đất, màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;
+ Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2003
sửa đổi bổ sung năm 2009, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
chính phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy ban hành theo thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
10
+ Loại thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tải sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2013.
Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Văn bản pháp lý
- Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành
ngày 1/7/2004;
- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009;
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
thi hành Luật đất đai;
- Quyết định số 03/2011/QĐ-UBND ngày 24/01/2011 về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Quyết định số 1844/2007/QĐ-UBND ngày
29/10/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa ban hành Quy định về cấp
GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 24/01/2011 về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Quy định về về chính sách, trình tự thủ tục thực hiện
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số
02/2010/QĐ-UBND ngày 21/01/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 08/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 về việc điều
chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết
định của Hội đồng nhân dân tỉnh Thanh Hóa;
- Thơng tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
- Chỉ thị 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ
về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 đã được Quốc hội
nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua
ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT 05/07/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi
trường về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thanh Hóa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản
của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
- Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thanh Hóa Ban hành quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật
Đất đai ngày 29/11/2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 134/2015/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của Quyết
định số 11/2015/QĐ – TTg ngày 03 tháng 4 năm 2015 của Thủ tướng Chính
phủ quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao (cấp) không đúng thẩm quyền
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn,
đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
- Thơng tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016
quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi một số
điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và
môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của
chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
và sửa đổi một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Trên đây là một số văn bản đều nhằm giúp cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai ở các cấp được chặt chẽ, toàn diện và hiệu quả, đẩy mạnh
công tác cấp GCN trong cả nước nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia,
đồng thời góp phần làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và
thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình đối với nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận
1.2.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.2. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận
Các trường hợp được cấp GCN quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
a) Chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 99 của Luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
14
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
b) Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Theo điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: Chủ sở hữu
nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà
ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng
nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng
được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp
phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy phép khơng ảnh
hưởng đến an tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
+ Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại
Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đồn kết;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ
mà nhà đất đó khơng thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy
định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc
hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong q trình
thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQUBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy
định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong q
trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế
nhà ở đã có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày
01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì
phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực
pháp luật;
+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một
trong những giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì
phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và
phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận
tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà khơng
có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong
những giấy tờ quy định tại các trường hợp trên mà hiện trạng nhà ở không
phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở khơng phù hợp với giấy tờ phải được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận theo quy định;
+ Trường hợp cá nhân trong nước khơng có một trong những giấy tờ
theo quy định thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà
ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng
trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp
quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo
quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01
tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và
đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày
01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây
dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng
cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải
có các giấy tờ sau:
+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc
được sở hữu nhà ở thơng qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền theo quy định;
- Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi phải có giấy tờ theo
quy định sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
17
+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một
trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê
duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng
nhận đầu tư);
+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu
nhà ở thơng qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy
tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Trường hợp nhà ở đã xây dựng khơng phù hợp với giấy tờ theo quy
định thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây
dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy tờ khơng ảnh hưởng đến
an tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở khơng đồng thời là người sử dụng đất ở
thì ngồi giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định thì phải có
hợp đồng th đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao
giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.2.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Theo điều 98 Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy
định cụ thể như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
