Luận văn đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN HỒNG BẢO

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm
của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu
khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Hoàng Bảo.
Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được
thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015
Tác giả


MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................3
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................3
5. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan ..............................................................4
6. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4
6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích ...............4
6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa ......................................4
6.3. Nguồn số liệu ...................................................................................................5
6.4. Phương pháp trích dữ liệu ................................................................................6

6.5. Phương pháp phân tích .....................................................................................6
7. Kết cấu của luận văn ...........................................................................................7
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐƠ THỊ HĨA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI ................................... 8
1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai ............................................................8
1.1.1. Khái niệm về đơ thị hóa ................................................................................8
1.1.2. Khái niệm về đất đai ...................................................................................10
1.1.3. Khái niệm đất đô thị ....................................................................................10
1.1.4. Phân loại đất đô thị ......................................................................................11
1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị ................................................................11
1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai .................................................................12
1.2.1. Ý nghĩa của giá trị .......................................................................................12
1.2.2. Giá trị của đất đai ........................................................................................13
1.3. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................14


1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...................................................................15
1.3.2. Phương pháp thu nhập.................................................................................18
1.3.3. Phương pháp chiết trừ .................................................................................20
1.3.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ................................22
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .....................................................23
1.5. Giá trị tăng thêm của đất đai ..........................................................................24
1.6. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong
q trình đơ thị hóa. ..............................................................................................25
1.6.1. Vị trí tự nhiên ..............................................................................................25
1.6.2. Quy hoạch sử dụng đất ................................................................................26
1.6.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng....................................................................................28
1.6.4. Do yếu tố thị trường ....................................................................................28
1.6.5. Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án ...................................28
1.7. Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị

gia tăng của đất trong quá trình đơ thị hóa. ...........................................................29
1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong q trình đơ thị hóa .............................32
1.8.1. Tại Anh........................................................................................................32
1.8.2. Tại Hàn Quốc ..............................................................................................34
Kết luận chương 1 .................................................................................................35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐƠ THỊ HĨA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ ....... 37
2.1. Tổng quan về thành phố Cần Thơ ..................................................................37
2.2. Khái qt về đơ thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. ...........41
2.3. Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai
tại thành phố Cần Thơ. ..........................................................................................44
2.3.1. Mô tả mẫu khảo sát. ....................................................................................44
2.3.2. Thống kê mô tả............................................................................................46
2.3.3. Kết quả hồi quy mơ hình. ............................................................................49
2.3.4. Thảo luận kết quả mơ hình. .........................................................................53


Kết luận chương 2 .................................................................................................55
CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐƠ THỊ
HĨA...................................................................................................................... 55
3.1. Giải pháp tổng thể. .........................................................................................56
3.2. Đề xuất giải pháp cụ thể. ................................................................................57
3.2.1 . Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch. .........................................57
3.2.2. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng. .................................57
3.2.3. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng. ....................58
3.2.4. Mơ hình “Nơng dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. ..................58
3.2.5. Phát huy mơ hình Trung tâm Khai thác quỹ đất. ........................................59
3.3. Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai. ...........................................59
3.3.1. Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án. ......................59
3.3.2. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sử dụng

đất. .........................................................................................................................61
3.3.3. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu
nhập. ......................................................................................................................61
Kết luận chương 3 .................................................................................................62
PHẦN KẾT LUẬN ............................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC 4


DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU

Trang
Bảng 2.1. Tóm tắt giá trị của Z ................................................................................ 45
Bảng 2.2. Số mẫu trong vùng nghiên cứu ............................................................... 46
Bảng 2.3. Thống kê mô tả các biến .......................................................................... 47
Bảng 2.4. Kết quả hồi quy mơ hình ........................................................................ 50
Bảng 2.5. Tóm tắt mơ hình....................................................................................... 51
Bảng 2.6. Phân tích ANOVA ................................................................................... 51
Bảng 2.7. Kiểm định đa cộng tuyến ......................................................................... 52
Bảng 2.8. Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ........................................................ 53


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

CLN

Cây lâu năm

3

CHN

Cây hằng năm

4 TP.Cần Thơ

Thành phố Cần Thơ

5

QHXD

Quy hoạch xây dựng

6

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

7

BĐS

Bất động sản

8

ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửu Long


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất
quan trọng để tạo ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý,
sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề mà toàn xã hội quan tâm và được bảo vệ chặt
chẽ bằng pháp luật.
Q trình đơ thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng trên cả nước như
hiện nay. Đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ở gần các thành phố lớn: Diện tích
đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều
mục đích khác tăng lên mạnh mẽ. Q trình đơ thị hóa tất yếu dẫn đến sự thay đổi
mục đích sử dụng đất, do đó đã làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai, nhất là đất ở
vùng ven đô, đất nông nghiệp.
Cần Thơ là một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của
Đồng bằng sông Cửu Long, được thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ

nhưỡng, làm nên sự nổi tiếng ở Đông Nam Á và thế giới nhờ vị trí địa lý có nhiều
ưu ái. Cần Thơ đã hội tụ những tiềm năng nổi trội của cả miền Tây Nam Bộ và là
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của khu vực, là động lực
phát triển của vùng Đồng bằng sơng Cửu Long. Do đó, tốc độ đơ thị hóa ở Cần Thơ
diễn ra nhanh chóng, giá trị đất của các khu vực đơ thị hóa gia tăng khơng ngừng.
Tại Cần Thơ cũng như tình hình chung của cả nước, giá đất khu vực đơ thị
hóa và ven đơ thị khi chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa
thì việc giá đất do nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường là
điều không thể tránh khỏi. Hiện tượng này không chỉ làm hạn chế sự phát triển ổn
định, bền vững, minh bạch, công khai của thị trường đất đai mà còn ảnh hưởng tiêu
cực đến triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập
toàn cầu đồng thời đẩy nhanh quá trình cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Bên cạnh đó, giá đất khơng sát giá thị trường cịn gây ra tình trạng khiếu kiện về đất


2
đai của người dân ngày càng gia tăng và kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh
xã hội. Nhận thức được vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành
lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho
nhóm đất nơng nghiệp và phi nơng nghiệp.
Cùng sự quan tâm của Nhà nước và với góc độ là người công tác trong
ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng của việc xác định giá trị tăng
thêm của đất đai khi đơ thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển
ổn định, bền vững, minh bạch và cơng khai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng. Luận
văn “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ”
là nổ lực của tác giả trong việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá
đất đai và tìm ra những nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi
đơ thị hóa tại thành phố Cần Thơ. Tác giả nghiên cứu vấn đề này hy vọng sẽ là cơ
sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất
phù hợp với giá thị trường và hoạch định, lựa chọn chính sách quy hoạch phù hợp.

Đồng thời cũng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất
động sản để có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu
của đề tài;
Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
Thứ ba, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất
đai do đơ thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi
và chính xác. Góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để
định giá đất thích hợp, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn,
bằng việc phát huy các yếu tố tác động tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất các
yếu tố tiêu cực;


3
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở cho việc dự báo trong q trình đơ thị
hóa cùng với việc quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản phát triển
bền vững đúng hướng, tiến tới từng bước Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn tiến hành trả lời các câu hỏi
nghiên cứu sau:
Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá
tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ?
Tình hình biến động giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần
Thơ trong thời gian gần đây như thế nào? Và sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa
khung giá đất do nhà nước qui định và giá đất thị trường là gì?
Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong q trình đơ

thị hóa. Trong các yếu tố tác động này thì yếu tố nào giữ vai trị quan trọng nhất. Có
những giải pháp gì về việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai?
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị
hóa, xác định các ngun nhân dẫn đến gia tăng giá đất đai khi đơ thị hóa.
Thực trạng về giá đất thị trường hiện nay tại Cần Thơ được phản ánh qua các
phiếu phỏng vấn, điều tra, khảo sát tại các thị trấn, phường, xã, quận, huyện trên địa
bàn thành phố Cần Thơ.
Đơ thị hóa kèm theo các yếu tố quy hoạch sử dụng đất, chính sách nhà nước,
vấn đề gia tăng dân số, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế - thu nhập, sự đầu cơ và các yếu tố
khác là các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng thêm của giá trị đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về không gian: Chọn các hộ gia đình trong khu vực của 09 quận
huyện, 64 thị trấn, phường, xã trên địa bàn thành phố Cần.
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu dựa trên bộ dữ liệu điều tra, khảo sát giá
đất thị trường từ năm 2012 - 2014.


4
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, phân tích những
nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa tại thành phố
Cần Thơ. Do thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu trong phạm vi đơ thị
hóa và giá đất đai, các yếu tố xã hội, lao động, việc làm được đề cập đến trong luận
văn nhưng không chuyên sâu. Tuy nhiên, hạn chế này không làm ảnh hưởng lớn
đến giá trị của chủ đề nghiên cứu.
5. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Mặc dù những vấn đề lý luận về đơ thị hóa, giá đất đai đã có một số cơng
trình nghiên cứu trong những năm qua, nhưng do chủ đề nghiên cứu của luận văn
còn khá mới. Ở nước ta cho đến thời điểm hiện tại tác giả chưa tìm thấy cơng trình
nghiên cứu nào có liên quan đến đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất

đai được nghiên cứu. Trong q trình hồn thành đề tài, việc thu thập số liệu phục
vụ cho công việc nghiên cứu gặp không ít khó khăn, do đó có thể luận văn khơng
tránh khỏi những hạn chế.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích
Khung giá đất do UBND thành phố Cần Thơ ban hành theo quyết định số
32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc Ban hành Bảng giá các
loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2014.
6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa
Với mục đích của nghiên cứu là xác định rõ các yếu tố làm gia tăng giá trị
của đất đai, tác giả sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm
đất như sau: Đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị.


5
6.3. Nguồn số liệu
Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 2014.
Do đối tượng nghiên cứu là các hộ dân ở 09 quận, huyện và 64 thị trấn,
phường, xã có phạm vi phân bổ rộng nên tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu
phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kích thước mẫu cụ thể
như sau:
Quận, huyện

Thị trấn, Phường, Xã

Số mẫu

Ghi chú

Ninh Kiều

An Bình, An Hịa, An Khánh, Xuân
Khánh, Cái Khế, An Nghiệp, An Phú,
An Lạc, Hưng Lợi, An Cư, Tân An

73

Quận trung
tâm

Bình Thủy

An Thới, Bình Thủy, Trà Nóc, Long
Hịa, Long Tuyền, Thới An Đơng

70

Quận ven
trung tâm

Cái Răng

Lê Bình, Ba Láng, Thường Thạnh, Hưng
Thạnh, Phú Thứ

119

Quận ven
trung tâm

Ơ Mơn

Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Long
Hưng, Phước Thới, Thới An

31

Quận ven đô

Thốt Nốt

Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt
Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung
Nhứt

34

Quận ven đô

Phong Điền

Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa,
Trường Long, Giai Xuân

32

Huyện ven
đô

Thới Lai

Thới Lai, Trường Xuân, Trường Thạnh,
Trường Thắng, Thới Thạnh, Tân Thạnh,
Đinh Môn, Đơng Bình, Đơng Thuận,
Trường Xn B

40

Huyện ven
đơ

Cờ Đỏ

Cờ Đỏ, Đơng Hiệp, Thới Đông, Thạnh
Phú, Trung Hưng, Trung An, Trung
Thành,

32

Huyện ven
đô

34

Huyện ven
đơ

Thạnh Thắng, Vĩnh Bình, Vĩnh Thạnh,
Vĩnh Thạnh Thạnh An, Vĩnh Trinh, Thạnh Lộc,
Thạnh Quới, Thạnh Tiến
9
64

465

Nguồn: nghiên cứu của tác giả


6
6.4. Phương pháp trích dữ liệu
Khung giá đất do nhà nước qui định dùng để so sánh với giá thị trường của
các loại đất: đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị. Sau khi tính tốn giá đất theo thị trường cần thẩm
định về giá trị thực để có thể so sánh với các yếu tố khi đơ thị hóa làm tăng giá trị
tăng thêm của đất đai.
6.5. Phương pháp phân tích
Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ được sử dụng để phân tích như
sau: Thống kê mơ tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mơ hình, phân tích
hồi qui bội.
Thống kê mơ tả (Descriptive Statistics): dùng để thống kê các giá trị như số
trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và
các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS): dùng để

ước lượng các tham số hồi quy của mơ hình hồi quy.
Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mơ hình có độ tin cậy cao, sau khi hồi quy
mơ hình, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết như: kiểm định hiện tượng đa
cộng tuyến, kiểm định hiện tượng tự tương quan, kiểm định hiện tượng phương sai
thay đổi.
Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện
tượng phương sai sai số thay đổi.
Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy.
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thơng qua hệ số phóng
đại phương sai VIF.


7
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn được trình bày trong năm phần, phần mở đầu tác giả giới thiệu về
vấn đề đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ,
sự cần thiết của chủ đề nghiên cứu, từ kết quả nghiên cứu có được hy vọng luận văn
sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng khung
giá đất phù hợp với giá thị trường. Trong chương 1 tác giả trình bày cơ sở lý thuyết
về đơ thị hóa, đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá đất đai và
những nhân tố tác động giá trị tăng thêm của đất đai. Tại chương 2 tác giả đi sâu
vào thực trạng về đơ thị hóa, thị trường đất đai và kết quả nghiên cứu thực nghiệm
tại thành phố Cần Thơ. Chương 3 tác giả nêu giải pháp xây dựng khung giá đất khi
đơ thị hóa, các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai. Với phần kết luận,
tác giả hy vọng giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác,
góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu về vấn xây dựng
khung giá đất thích hợp sau đơ thị hóa, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai
hiệu quả hơn.

8
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐƠ THỊ HĨA, ĐẤT ĐAI,
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
của luận văn. Về cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày các khái niệm về đơ thị hóa và đất
đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá trị đất đai, cơ sở lý luận về giá
trị tăng thêm của đất đai, các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai. Dựa
trên cơ sở lý thuyết, tác giả đề xuất mơ hình nghiên cứu, các biến ảnh hưởng đến giá
trị tăng thêm của đất đai. Tiếp theo là trình bày kinh nghiệm của các nước trên thế
giới liên quan đến giá trị đất đai trong q trình đơ thị hóa.
1.1. Lý luận chung về đơ thị hóa và đất đai
1.1.1. Khái niệm về đơ thị hóa
Ở Việt Nam, đơ thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực
thuộc trung ương và thủ đơ Hà Nội. Q trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử
nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đơ thị hóa càng
về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đơ thị hóa chưa thực sự quan tâm
đúng mức. Trong những cơng trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số
mô tả, tổng kết thực trạng đơ thị hóa ở một số thành phố.
Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đơ thị hóa là q trình chuyển dịch hoạt
động nơng nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số
địa bàn thích hợp. Mặt khác, cũng theo tác giả này, đơ thị hóa cũng bao gồm q
trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những
vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị. Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy
(2007) làm rõ thực chất đơ thị hóa là một q trình thay đổi hình thức cư trú của con
người, từ hình thức sống ở nơng thơn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu
cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu
quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội

9
Hà Nội, q trình đơ thị hóa được nhìn từ hai góc độ, một mặt đó là q trình hình
thành và phát triển các điểm dân cư được tập hợp lại và phổ biến lối sống thành thị,
đồng thời phát triển các hoạt động khác nhau để phục vụ sự tồn tại và phát triển
trong cộng đồng đó. Mặt khác, đơ thị hóa cũng là q trình mở rộng biên giới lãnh
thổ đơ thị do nhu cầu cơng nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế - là
sự tăng trưởng về không gian đô thị từ phát triển dân số và phát triển sản xuất.
Tham khảo các nghiên cứu trong và ngồi nước, khái niệm đơ thị hóa được
đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai yếu tố ln được
nhắc đến.
Một là, đơ thị hóa là sự tăng lên của cư dân đơ thị. Sự tăng lên này theo 3
dịng chính: Sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dịng di dân từ nơng thơn ra
thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đơ thị. Ba dịng này có
vai trị và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Hai là, đơ thị hóa mở rộng khơng gian đơ thị, không gian kiến trúc. Mở rộng
không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong q trình đơ
thị hóa. Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đơ thị ra
ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng khơng gian đơ thị cũng mang tính lịch sử, tùy
từng quan niệm của mỗi quốc gia.
Từ những lập ln trên, có thể khái niệm đơ thị hóa như sau: Đơ thị hóa là
q trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ chưa đơ thị thành đơ thị.
Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đơ thị hay ngoại thành, có thể thị trấn, thị
tứ khi có cơ hội đơ thị hóa, từ đơ thị mở rộng khơng gian và diện tích cũng như thu
hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng khác
nhất là nông thơn trong cả nước.
Như vậy, đơ thị hóa biểu hiện dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị,
không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo
nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đơ thị hóa

trước hết là cư dân vùng được đơ thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra
vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế.


10
Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thơn tất cả các vùng trong cả nước. Do
đó, về mặt dân cư có thể xem đơ thị hóa là một q trình phức tạp bố trí lại dân cư,
sắp xếp lại lao động. Đơ thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải
tiếp tục mở rộng khơng gian ra vùng ven. Đó là một q trình liên tục, q trình này
chỉ kết thúc khi đơ thị đã đi vào ổn định.
1.1.2. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng.
Theo Hội nghị quốc tế về Mơi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản
trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…).
Đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất cịn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất
và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa
hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
người có thể chiếm với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.3. Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy
hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất,
kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phịng an ninh và các
mục đích khác.


11
“Đất nông thôn” và “đất đô thị” là cặp phạm trù liên quan đến phương thức
cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” là cặp
phạm trù liên quan đến mục đích sử dụng. Giữa hai cặp phạm trù này có sự khác
nhau nên việc nhầm lẫn hai cặp phạm trù này tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm
trọng trong quản lý. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.4. Phân loại đất đô thị
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đơ thị được phân chia thành các loại đất:
Đất dành cho các công trình cơng cộng: như đường giao thơng, các cơng
trình giao thơng tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các cơng trình cấp thóat nước, các đường
dây tải điện, thơng tin liên lạc.
Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phịng, các cơ quan ngoại giao và
các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất ở dân cư tại đô thị: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các
cơng trình phục vụ sinh hoạt và khoảng khơng gian theo quy định về xây dựng và
thiết kế nhà ở.
Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa
vui chơi giải trí, các cơng sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương, bn
bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh.
Đất nông lâm, ngư nghiệp đơ thị: gồm diện tích các hồ ni trồng thủy sản,
các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn.
Đất chưa sử dụng: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử
dụng. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị

Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng
trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp
với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nguồn gốc đất ở dân cư tại đơ thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với
quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy
sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà


12
nước giao, cấp, cho thuê. Đất ở dân cư tại đơ thị thường gắn liền với mục đích xây
dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình.
Đất ở tại đơ thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và
cảnh quan đô thị hiện đại. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở
tại đơ thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
Diện tích đất ở tại đơ thị bao gồm phần diện tích thuộc hạng mức (là diện
tích nằm trong giới hạn quy định phù hợp quy hoạch xây dựng do UBND cấp
tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành cho từng khu vực nhất định) và phần
diện tích đất ngồi hạng mức (là diện tích nằm ngồi hạng mức quy định của nhà
nước). UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy
định về trật tự, an tồn, bảo vệ mơi trường đơ thị. (Hay Sinh và cộng sự, 2013).
1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai
1.2.1. Ý nghĩa của giá trị
Trong cuộc sống hàng ngày, từ giá trị được dùng với nhiều biểu hiện như giá
trị thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư,

giá trị thanh lý, giá trị tính thuế... Tất cả đều bao hàm ý nghĩa là giá trị thực, quy về
hiện tại của những lợi ích trong tương lai đối với những người sử dụng điển hình
hay những nhà đầu tư sử dụng điển hình. Tuy nhiên mỗi khái niệm trên lại có những
ý nghĩa chun mơn, khác biệt nhất định. Thuật ngữ giá trị chưa được chuẩn hóa
nên khi sử dụng nó phải hết sức thận trọng. Một số thuật ngữ khơng có mối quan hệ
với lĩnh vực giá trị đất đai như: giá trị sổ sách, giá trị biểu hiện bề mặt, giá trị dài
hạn, giá trị khoản vay, giá trị ổn định hóa... Thuật ngữ thông dụng nhất trong lĩnh
vực đất đai là giá trị thị trường. (Nguyễn Duy Thiện và cộng sự, 2011)