(Luận văn thạc sĩ) thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của cá tổ chức tại huyện hoài đức, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG TUẤN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Tuấn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao
động hợp đồng tại phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Hồi Đức, các phịng, ban,
cơ quan đóng trên địa bàn huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Tuấn

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục............................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................... vi
Danh mục bảng...............................................................................................................vii
Danh mục hình...............................................................................................................viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract.................................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài..........................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức........................................ 3

2.1.1.

Một số khái niệm.................................................................................................3

2.1.2.

Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức.................... 7

2.2.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới......................... 7

2.2.1.

Trung Quốc..........................................................................................................7

2.2.2.

Thụy Điển............................................................................................................8

2.2.3.

Úc (Australia)....................................................................................................10

2.3.

Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở
Việt Nam và thành phố Hà Nội.........................................................................10

2.3.1.

Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ..............10

2.3.2.

Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất...............................................................................15

iii


2.3.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và thành phố Hà
Nội.....................................................................................................................23

Phần 3. Nội dung, phạm vi và phƣơng pháp nghiên cứu...........................................31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu........................................................................................ 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................31

3.4.

Nội dung nghiên cứu.........................................................................................31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hồi Đức.................................31

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Hoài Đức....................................31

3.4.3.

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Hoài Đức................................................................................................31

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức................................................... 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................31

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu...............................................................31

3.5.2.

Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, xử lý số liệu...................................32

Phần 4. Kết quả và thảo luận..........................................................................................34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Hoài Đức.........................................34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.............................................................................................34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.......................................46

4.2.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai...............................................48

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Hồi Đức giai đoạn 2013 - 2017...................48

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện hồi đức năm 2017............................... 53

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại huyện Hoài Đức......58

4.3.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội..............................................................................................59

4.3.1.

Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất.....................................................................................................59

4.3.2.

Tình hình cơng nhận quyền sử dụng đất........................................................... 62

4.3.3.

Hình thức sử dụng khác.....................................................................................64

4.3.4.

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Hoài Đức...........................................................................................................64

iv


4.3.5

Đánh giá chung về thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Hoài Đức................................................................................................70

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các
tổ chức trên địa bàn huyện Hoài Đức............................................................... 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.........................................................................................77
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 77

5.2.

Kiến nghị...........................................................................................................78

Tài liệu tham khảo...........................................................................................................79
Phụ lục.............................................................................................................................82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH và HĐH

Cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa

CCN

Cụm cơng nghiệp

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

ĐVT

Đơn vị tính

HTX

Hợp tác xã

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế - xã hội

TN và MT

Tài nguyên và môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thứ tự

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của Thành phố Hà Nội......28
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 - 2017 40
Bảng 4.2. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2013-2017.............41
Bảng 4.3. Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất ngành nông-lâm-thuỷ sản giai
đoạn 2013-2017............................................................................................ 42
Bảng 4.4. Giá trị sản xuất cơng nghiệp-xây dựng huyện Hồi Đức 2013-2017...........44
Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2013 - 2017...................................45
Bảng 4.6. Các khoản thu từ đất.....................................................................................51
Bảng 4.7. Tổng hợp diện tích các loại đất nơng nghiệp năm 2017 huyện Hồi
Đức............................................................................................................... 54
Bảng 4.8. Tổng hợp diện tích các loại đất phi nơng nghiệp năm 2017 huyện Hồi Đức
55
Bảng 4.9. Biến động các loại đất năm 2017 so với năm 2013......................................56
Bảng 4.10. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức phân
theo loại hình sử dụng.................................................................................. 60
Bảng 4.11. Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính..........................61
Bảng 4.12. Tình hình giao đất của các tổ chức............................................................... 62

Bảng 4.13. Tình hình thuê đất của các tổ chức............................................................... 62
Bảng 4.14. Tình hình cơng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức.............................63
Bảng 4.15. Diện tích đất để hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng của các tổ chức tại
huyện Hoài Đức............................................................................................66
Bảng 4.16. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng đúng quy định
của các tổ chức trên địa bàn huyện Hồi Đức..............................................67
Bảng 4.17. Tình hình bị lấn chiếm đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Hoài Đức...69
Bảng 4.18. Kết quả điều tra những khó khăn trong cơng tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức............................................................................................. 71
Bảng 4.19. Kết quả điều tra cán bộ về những khó khăn trong công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức...............................................................................72

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội............................................34
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 huyện Hồi Đức............................................ 53
Hình 4.3. Biến động sử dụng đất năm 2017 so với năm 2013 huyện Hồi...................57
Hình 4.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Hồi Đức..........59
Hình 4.5. Tình trạng để đất hoang hóa chậm đưa đất vào sử dụng của Khu Đơ thị
Lideco - Bắc Quốc lộ 32

67

Hình 4.6. Tình trạng bị lấn chiếm của Cơng ty cổ phần xây dựng và đầu tư Đức Thịnh
69

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Quang Tuấn
Tên luận văn: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các
tổ chức tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp nhằm quản lý sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả của các tổ
chức trên địa bàn huyện Hoài Đức thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
*

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Hồi Đức tại phịng Thống kê huyện Hồi Đức và Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Hồi Đức;
Thu thập các số liệu về số lượng tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng đất tại
huyện Hoài Đức được thu thập từ phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hà Nội;
-

Các số liệu về tình hình để đất hoang hóa, chậm đưa đất vào sử dụng; để đất bị

lấn, bị chiếm; chuyển nhượng trái phép… được thu thập từ kết quả thanh tra, kiểm tra tình
hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất của Phịng Tài ngun và Mơi trường
huyện Hồi Đức và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2017.

Thu thập các thông tin, số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất của 282 tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức về:
(1) diện tích, mục đích đất được giao, được thuê; (2) hình thức giao đất, cho thuê đất;
(3) hiện trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất; (4) giấy tờ về nguồn gốc
khu đất; (5) việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và mơi trường. Tại phịng
Tài ngun & Mơi trường huyện.
*

Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra, phỏng vấn đối với 18 tổ chức được giao đất, cho thuê đất có tình
trạng để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng (9 tổ chức), chuyển nhượng quyền sử

ix


dụng đất không đúng quy định (4 tổ chức), để đất bị lấn, bị chiếm, tranh chấp đất đai (5
tổ chức). Để tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hồi Đức. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức.
Điều tra 30 cán bộ có liên quan đến quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên
địa bàn huyện. Để phát hiện những khó khăn và nguyên nhân trong quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức trên đại bàn huyện từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với điều kiện
của huyên.

-

Phƣơng pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, xử lý số liệu.

Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành
thống kê, so sánh một số chỉ tiêu về cơ cấu các loại đất của các tổ chức được giao đất,
cho thuê đất.
Luận văn sử dụng phương pháp tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu
thập, tính tốn, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh.
Các số liệu thu thập được phân tích, xử lý, tính tốn và tiến hành so sánh, từ
đó đưa ra, làm rõ các vấn đề trong thực trạng sử dụng đất của các tổ chức. Các số liệu
trong luận văn được xử lý bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
1.
Huyện Hồi Đức có vị trí địa lý thuận lợi tạo điều kiện cho huyện Hoài Đức
phát triển về mọi mặt, thu hút nhiều dự án đầu tư vào khu đô thị, khu công nghiệp và
cụm công nghiệp. Trong những năm qua, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra theo
hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ cịn nơng, lâm, nghiệp có xu
hướng giảm dần nhưng vẫn cịn chậm so với lợi thế của huyện. Tốc độ tăng trưởng kinh
tế giai đoạn 2013 - 2017 bình qn đạt 15,2 %/năm.
2.
Huyện Hồi Đức có tổng diện tích tự nhiên là 8.493,2 ha, được phân bố
trên 20

đơn vị hành chính (19 xã và 01 thị trấn. Trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 4.582,3
ha, chiếm 54,0 %, diện tích đất phi nơng nghiệp là 3.882,8 ha; chiếm 45,70 % tổng diện
tích tự nhiên, đất chưa sử dụng còn 28,1 ha; chiếm 0,30 % tổng diện tích tự nhiên.
3.
Trên tồn huyện có 282 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất với 323 khu đất với
tổng diện tích là 2.756,61 ha. Trong đó: số tổ chức kinh tế có số lượng lớn nhất (152 tổ

chức, chiếm 53,9% tổng số tổ chức) và sử dụng lượng diện tích nhiều nhất (1.809,26 ha,
chiếm 65,63 % tổng diện tích quỹ đất tổ chức sử dụng). Sau đó là tổ chức sự nghiệp
cơng (86 tổ chức chiếm 30,49% tổng số tổ chức); tổ chức chính trị với 02 tổ chức; tổ
chức cơ quan hành chính nhà nước là 7 tổ chức; tổ chức xã hội là 15 tổ chức và ủy ban
nhân dân xã là 20 tổ chức. Tình hình quản lý đất đai của huyện đã tuân thủ theo quy

x


định của Nhà nước, tuy nhiên có 9 tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng với diện tích
193,10 ha, chiếm 7,00% tổng diện tích do các tổ chức quản lý, sử dụng. 04 tổ chức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng đúng quy định dưới hình thức chuyển nhượng
tài sản gắn liền với đất chưa được đầu tư xây dựng và chưa được sự chấp thuận của cơ
quan có thẩm quyền với diện tích 0,35 ha. có 05 tổ chức bị lấn, bị chiếm đất, với tổng
diện tích lấn chiếm là 0,18 ha.
4.
Để tăng cường công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Hoài
Đức, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: thường xuyên tuyên truyền phổ biến pháp
luật đất đai; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; xác định năng lực tài chính khi
giao đất, cho thuê đất; kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng
đất; hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Quang Tuan
Thesis title: Situation and solutions to improve the effectiveness of land use
management of organizations in Hoai Duc district, Hanoi

Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
To evaluate the efficiency of land management and land use of organizations in
Hoai Duc district, Hanoi.
To propose solutions for organizations to manage and use land economically in
Hoai Duc district in accordance with the provisions of law.
Research Methods
The following methods were used:
-Method of data, document collection
Secondary data:
-

Collect data on natural and socio-economic conditions; Situation of land

management and use of Hoai Duc district from Hoai Duc district’s statistical office and
office of Natural resources and environment;
-

Collect data on the number of economic organizations that are managing and

using land in Hoai Duc district collected from the Hanoi Natural Resources and
Environment Department;
-

The data on the situation of fallow land, land delayed into use; encroached,

occupied land; illegal transfer ... from the results of inspection and examination of land
use management by organizations used land of Hoai Duc district’s Natural Resources
and Environment Department and Ha Noi Department of Natural Resources and
Environment in the period of 2013 - 2017.
-

Collect information and data on the land use management of 282 economic

organizations that have been allocated and leased land by the State in Hoai Duc district
on: (1) area and purpose of the land assigned, leased; (2) form of land allocation, land
lease; (3) land use status after land allocation or lease; (4) papers on the origin of the
site; (5) compliance with land and environmental laws, at the district’s Natural
Resources and Environment Department.

xii


* Primary data
Investigated and interviewed 18 organizations that have been allocated or
leased land with the condition of leaving the land unused and delayed to use (9
organizations), transferring the land use right in contravention oviolating the regulations
(4 organizations), leaving land encroached, occupied, disputed (5 organizations) to find
out difficulties and obstacles in the management and use land by economic
organizations in Hoai Duc district. From there, some solutions were proposed to
improve the efficiency of land use management by organizations.
-

Investigated 30 staff involved in land managment and use of organizations in the

district to find out difficulties and causes in land management and use of organizations in

the district, therefore solutions were proposed suitably with the district conditions.

-

Methods of statistics, data comparison, aggregation and processing

After using the method of surveying and collecting the existing data, do statistics
and comparison of some criteria on the structure of land categories of organizations
allocated or leased land.
The thesis used the aggregation method to present the results: data are collected,
calculated and analyzed according to the tables combined with explanations.
Collected data were analyzed, processed, calculated and compared so that the
problems in land use status of organizations are clarified. The data was processed by
Excel software.
Main results and conclusions
1.
Hoai Duc district has a favorable geographic location, facilitating Hoai Duc
district's development in all aspects, attracting many investment projects in urban areas,
industrial parks and industrial clusters. Over the past years, the economic structure has
shifted towards increasing the proportion of industry, construction and services while
the agriculture, forestry sectors have tended to decrease but still slow compared to the
district’s advantages. The economic growth rate in the period of 2013 - 2017 was 15.2%
per year on average.
2.
Hoai Duc district has a total natural area of 8,493.2 ha, distributed over 20
administrative units (19 communes and 01 town), of which agricultural land is 4,582.3
ha, accounting for 54, 0%, non-agricultural land area is 3,882.8 ha, accounting for
45.70% of the total natural area, unused land is 28.1 ha, accounting for 0.30% of the
total natural area.
3.

There are 282 organizations in the district which are managing and using land
with 323 land plots with a total area of 2,756.61 ha. Of which: the largest number of
organizations (152 organizations, accounting for 53.9% of the total number of
organizations) and using the largest area (1,809.26 ha, accounting for 65.63% of the

xiii


total area land fund which organizations use). The next were public organizations (86
organizations, accounted for 30.49% of total organizations); 02 politic organizations; 7
organizations of the state administrative agencies; 15 social organizations and 20
organizations of the People's Committee of the communes. Land management in the
district has been complied with the State. However, 9 organizations have delayed using
land with an area of 193.10 ha, accounting for 7.00% of the total area used and managed
by organizations. 04 organizations transfered land use rights violated regulations in the
form of transfer the assets attached to land which has not been invested construction and
has not been approved by the competent agency with an area of 0.35 hectares. 05
organizations leaving land encroached, occupied with a total encroachment area of 0.18
ha.
4.
In order to strengthen the management and use of land by organizations in
Hoai Duc district, the following solutions should be implemented synchronously:
regularly disseminate land law; intensify inspection and examination; determining
financial capacity when allocating or leasing land; To resolutely handle cases of law
violation in land use; To complete the work of land registration, issue of land use right
certificates and ownership of assets attached to land.

xiv

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam là thành viên thứ 150 của tổ chức thương mại thế giới (WTO).
Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực nhằm tiếp cận thị trường thương
mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường thương mại quốc tế,
tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế. Là 1 nước đang phát triển Việt nam
phải đối mặt với nhiều thách thức khi ra nhập môi trường cạnh tranh quốc tế. Từ
vấn đề này Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những chính sách đúng
đắn, phù hợp. Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do
chính phủ đưa ra nhằm thực hiện nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách đưa nền kinh tế phát
triển nhanh và bền vững khi Việt nam chính thức là thành viên của tổ chức
thương mại thế giới.
Chính phủ đã chỉ ra rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai
thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm
vụ quan trọng. Trong đó mỗi nhiệm vụ được cụ thể hố bằng các đề án, kế hoạch,
chính sách cần được xây dựng và thực hiện. Các công việc cụ thể này được đề
cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành.
Đối với lĩnh vực thị trường đất đai được triển khai thực hiện từ năm 2007
là cuộc tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan nhà
nước, các tổ chức chính trị xã hội.
Ở
nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất đai tồn quốc năm 2011 diện tích này là hơn
10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích đất tự nhiên của cả nước. Quỹ đất của
các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và
sử dụng nhìn chung cịn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn xảy ra nhiều tiêu cực
như: sử dụng đất khơng đúng diện tích, khơng đúng mục đích, bị lấn, chiếm,
chuyển nhượng, cho thuê trái phép…
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã

ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất
đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến
ngày 1/4/2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai

1


trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói
chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Xuất phát từ tình hình trên tơi thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội”, nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện, từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm sử dụng đất đúng mục đích,
tiết kiệm, hiệu quả.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất của
các tổ chức trên địa bàn huyện Hoài Đức.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa
bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Từ năm 2013-2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài.
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về cơng tác quản lý sử dụng đất của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý sử
dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Hoài Đức, đề xuất các giải pháp hợp
lý để quản lý, sử dụng đối với quỹ đất này.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để giúp cho địa phương có
những biện pháp quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức trên địa bàn huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội quản lý một cách hiệu quả nhất.
Đề tài là tài liệu tham khảo đối với các sinh viên, học viên tại các trường
Cao đẳng và Đại học đào tạo chuyên ngành về quản lý đất đai.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC

2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng
(Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đất đai là thành quả lao động của
nhiều thế hệ, là di sản của nhân loại. Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến
đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai cịn được coi là tài sản quốc gia vơ cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi

là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục
đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian
sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng,
nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác
sử dụng) không những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên.
Ngày nay quản lý, sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo
quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản
xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội là những mục đích có tính bao qt và là những u cầu thiết yếu để
phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất
-

Giao đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ
được quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3


phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các
đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích
chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, ... nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường
của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích cơng cộng
... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân
sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn
giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và
đất sử dụng có thời hạn.
Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất
dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 như sau: kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối
tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội
nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật Đất đai năm 2013 việc thuê
đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại
Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.

4

2.1.1.3. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được
sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển.
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích
sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được
xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí,
khai khống… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước đây quản
lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản lý đất đai
còn phải đối mặt với các vấn đề về cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo tồn, khai
khống.
Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác
định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
2.1.1.4. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý
đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai
trị quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và khơng gian. Quản lý đất đai
bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các
quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh
chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý đất
đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai
phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này, quản lý
đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại
mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các
ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất
một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với

phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ
đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong
phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này, quản lý đất đai là quá trình thu thập,

5


điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các
quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông
tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan
đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp
đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
2.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là
tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức
kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định
của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ
chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đơng (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm:
Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả

Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị
quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp
do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định
của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự
nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).
Tổ chức nước ngồi gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo

6


quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác
của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ
quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính
phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
2.1.2. Tầm quan trọng của cơng tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một
phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng,
quá trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất
đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì ln có xu hướng tăng lên.
Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa
các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.

Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác,
quản lý đất đai cịn có vai trị quan trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi
ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của cơng tác quản lý hành chính Nhà nước nói
chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
2.2. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƢỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978
và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm
1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,
1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ
Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý
đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế

7


tài xử lý. Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế
những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời
có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất
vi phạm pháp luật. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở
và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đơ thị giúp nâng cao hiệu
quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có
mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa

phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện.

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước
và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao
đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng
đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014):
-

Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát

triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư
và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu
công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản
xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các cơng trình kết cấu hạ
tầng. Trong trường hợp đặc biệt khơng thể bố trí trong khu, cụm cơng nghiệp
(CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu cơng nghiệp.
2.2.2. Thụy Điển
Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những cơng việc quản lý đó.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm
quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho
các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống
địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm
thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển

8


thành cở sở hạ tầng chung của cả nước cung cấp thơng tin về đất đai (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2014).
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là
các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng
không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không (Lê Gia Chinh và cs., 2014).
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất
là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng
đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thơng tin địa
chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp
luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội.
Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao
gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các
hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng
ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là
việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển.
Điều này có nghĩa là phát triển đơ thị khơng thể diễn ra mà khơng có kế hoạch đô
thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất khơng có quyền lập một kế hoạch như
vậy mà khơng có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ đất muốn phát
triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền
thành phố quy định thì chủ đất khơng có quyền được bồi thường cho các giá trị

phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ đất có quyền phát triển tài
sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu
một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các
chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất
có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất
đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ khơng
được bồi thường. Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng
một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép,

9


các chủ sở hữu đất khơng có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá
nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.3. Úc (Australia)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ
thống pháp luật Anh quốc (Common Law).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở
quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho
thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với
những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất
đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua
các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật)
rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các cơng ty phát triển đất (Land
Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng
nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước
đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai
cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an
toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết

chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về
đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư
vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an tồn và chi phí giao dịch thấp.
Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai
chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước.
Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.3. QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ
NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THÀNH PHỐ HÀ
NỘI
2.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

10