(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (505.89 KB, 91 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
PHẠM THỊ LINH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH –
TỈNH BẮC NINH
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
8850103
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Đỗ Thị Đức Hạnh
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân, do tôi trực
tiếp thực hiện. Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng và
trung thực, chưa có người nào cơng bố trước đó./.
Bắc Ninh, ngày 6 tháng 4 năm 2018
Tác giả luận văn
Phạm Thị Linh
i
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và nghiên cứu, đến nay tơi đã hồn thành luận văn Thạc
sỹ chun ngành Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê
đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”.
Trước tiên, tôi xin được chân thành cảm ơn sâu sắc tớiTS. Đỗ Thị Đức Hạnh, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu đề tài và
hồn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến của các thầy giáo, cơ giáo khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tôi trân trọng cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Bắc
Ninh, phịng Tài ngun và mơi trường thành phố Bắc Ninh, Văn phịng Đăng ký đất
đai thành phố Bắc Ninh, Ban Quản lý Đào Tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn các cơ quan ban ngành, chính quyền và nhân dân địa phương,
nơi tơi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi để tơi hồn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả tập thể, người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Bắc Ninh, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
Phạm Thị Linh
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................. vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................... 1
1.2.
Mục đích nghiên cứu........................................................................................................ 2
1.3.
Những điểm mới, ý nghĩa khoa học, ý nghĩa thực tiễn............................................. 2
Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu............................................................................... 3
2.1.
Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất...................................................... 3
2.1.1.
Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê............................................ 3
2.1.2.
Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất................................................ 10
2.1.3.
Quy định chung về giao đất, cho thuê đất................................................................. 12
2.2.
Công tác giao đất, cho thuê đất trên thế giới............................................................. 25
2.2.1.
Công tác giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc......................................................... 25
2.2.2.
Công tác giao đất, cho thuê đất ở Thái Lan............................................................... 26
2.2.3.
Công tác giao đất, cho thuê đất ở Hợp chủng quốc Hoa Kỳ................................. 27
2.2.4.
Công tác giao đất, cho thuê đất ở Thụy Điển............................................................ 28
2.3.
Thực tiễn của công tác giao đất và cho thuê đất tại Việt Nam.............................. 29
2.3.1.
Thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn cả nước.....................29
2.3.2.
Thực tiễn công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh............31
Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu................................................................... 32
3.1.
Địa điểm nghiên cứu....................................................................................................... 32
3.2.
Thời gian nghiên cứu...................................................................................................... 32
3.3.
Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................... 32
3.4.
Nội dung nghiên cứu...................................................................................................... 32
iii
3.4.1.
Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố
3.4.2.
Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn T
Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2017 ...................
3.4.3.
Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thu
Bắc Ninh giai đoạn 2013-2017 .....................
3.4.4.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả c
trên địa bàn Thành Phố Bắc Ninh .................
3.5.
Phương pháp nghiên cứu ..............................
3.5.1.
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấ
3.5.2.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
3.5.3.
Phương pháp phân tích thống kê và xử lý số
3.5.4.
Phương pháp so sánh ....................................
Phần 4. Kết quả và thảo luận ......................................................................................
4.1.
Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên .........................................
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội ..............................
4.1.3.
Cơ cấu sử dụng đất thành phố Bắc năm 2017
4.2.
Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn th
2013-2017 .....................................................
4.2.1.
Trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất tại
4.2.2.
Kết quả giao đất trên địa bàn Thành phố Bắc
4.2.3.
Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắ
4.3.
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên
Ninh giai đoạn 2013-2017 .............................
4.3.1.
Đánh giá về công tác giao đất .......................
4.3.2.
Đánh giá về công tác thuê đất .......................
4.3.3.
Đánh giá chung .............................................
4.4.
Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ...................
4.4.1.
Giải pháp chính sách .....................................
4.4.2.
Giải pháp về tuyên truyền, giáo dục .............
4.4.3.
Giải pháp về quản lý .....................................
iv
Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 70
5.1.
Kết luận.............................................................................................................................. 70
5.2.
Kiến nghị........................................................................................................................... 71
Tài liệu tham khảo............................................................................................................................ 72
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CN
Cơng nghiệp
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CP
Chính phủ
CT
Chỉ thị
DV
Dịch vụ
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
KH
Kế hoạch
NQ
Nghị quyết
NN
Nhà nước
QH
Quốc hội
QĐ
Quyết định
SDĐ
Sử dụng đất
TC
Tổ chức
TCKT
Tổ chức kinh tế
TM
Thương mại
TT
Thông tư
UBND
Ủy ban nhân dân
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Giá trị sản xuất th
Bảng 4.2.
Dân số thành phố
Bảng 4.3.
Hiện trạng sử dụn
Bảng 4.4.
Biến động đất đai
Bảng 4.5.
Kết quả giao đất c
Phố Bắc Ninh gia
Bảng 4.6.
Kết quả giao đất c
theo các hình thức
Bảng 4.7.
Kết quả giao đất t
đoạn 2013 - 2017
Bảng 4.8.
Kết quả cho thuê
2013-2017 ..........
Bảng 4.9.
Kết quả cho thuê
giai đoạn 2013-20
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân trong quá trình giao đất cho hộ gia đình, cá
nhân ....................
Bảng 4.11. Đánh giá về một số tiêu chí riêng trong quá trình giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân của
Bảng 4.12. Đánh giá về một số tiêu chí trong quá trình cho thuê đất ............................
Bảng 4.13. Đánh giá về thời gian cho thuê đất ..............................................................
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý Thành Phố Bắc Ninh................................................................. 35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh năm 2013, 2017......................................... 38
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất Thành phố Bắc Ninh năm 2017.......................................... 47
Hình 4.4. Cơ cấu diện tích đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo thời gian giai
đoạn 2013- 2017
53
Hình 4.5. Số hộ hộ gia đình, cá nhân được thuê đất............................................................. 58
viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thị Linh
Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn Thành Phố
Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
Cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghıên cứu
Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn Thành Phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh.
Đề xuất giải pháp góp phần thực hiện tốt cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn Thành Phố Bắc Ninh
Phƣơng pháp nghıên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp phân tích thống kê và xử lý số liệu
Phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
Thành Phố Bắc Ninh là một đơn vị hành chính cấp thành phố trực thuộc tỉnh và
là tỉnh l của tỉnh Bắc N nh và là thành phố thuộc đô thị loạ 1. Thành phố Bắc N nh vớ vị
trí thuận lợ là đầu mố g ao thông của các tỉnh trong v ng k nh tế trọng đ ểm Bắc bộ,
có các tuyến g ao thông huyết mạch: đường bộ, đường sắt, đường thủy nộ
địa, có hệ
thống nú đồ tạo nên vị trí quốc phịng quan trọng, là lá chắn bảo vệ cửa ng phía Bắc của
thủ đơ Hà Nộ . Thành phố Bắc Ninh có q trình phát triển cơng nghiệp - dịch vụ và
hình thành các khu đơ thị đã và đang diễn ra mạnh mẽ, thu hút một lượng lao động lớn.
Bắc Ninh là thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong thời gian qua của tỉnh
Bắc Ninh. Đây cũng là nơi có sự chuyển dịch đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng
nghiệp (chủ yếu các cụm, điểm công nghiệp; thương mại dịch vụ).
Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Bắc Ninh năm
2017 là 8.260,88 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 3.745,16ha, chiếm 45,34%
tổng diện tích tự nhiên tồn Thành phố; diện tích đất phi nơng nghiệp là 4.459,76ha,
chiếm 53,98% tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố; diện tích đất chưa sử dụng là
55,96ha, chiếm 0.68% tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố. Thành phố có tiềm năng
đất đai, cho phát triển đơ thị, dịch vụ chất lượng tốt. Đất đai của thành phố đã được sử
dụng tương đối ổn định, việc giao đất, cho thuê đất, để làm nông nghiệp phát triển kinh
ix
tế ph hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh
tế xã hội của thành phố.
Kết quả nghiên cứu: Việc giao đất mới cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành
phố bắc Ninh tương đối ổn định với tổng số trường hợp được giao là 5877 trường hợp
với tổng diện tích đất là 469.380,2m². Số trường hợp được giao tập chung nhiều nhất
vào năm 2015 với 3088 trường hợp chiếm 50,52% tỷ lệ giao đất của tồn thành phố.
Trong đó theo 3 hình thức là: dân cư dịch vụ, tái đinh cư, giao đất đấu giá, chủ yếu tập
chung nhiều vào hình thức giao đất ở dân cư dịch vụ với 5116 trường hợp. Vị trí giao
đất tập trung nhiều ở phường Đại Phúc và phường V Cường. Công tác giao đất không
đồng đều ở các năm.
Trong giai đoạn 2013-2017 tổng diện tích cho th đất của tồn thành phố là
2
96.199,30m với 22 trường hợp, trong đó có 15 trường hợp là hộ gia đình, cá nhân và 7
trường hợp là tổ chức. Diện tích đất cho thuê chủ yếu tập trung vào 2 năm 2013 và 2015
với tổng số trường hợp cho thuê là 12 trường hợp chiếm gần 60% .Năm 2015 có số
trường hợp thuê đất lớn nhất 6 trường hợp thuê đất với tổng diện tích là 29.340,50
chiếm 30,52% . Năm 2017 có số trường hợp thuê đất ít nhất với 2 trường hợp với tổng
diện tích thuê đất là 976,6m² chiếm 10,15% tỷ lệ cho thuê đất của toàn thành phố.
Từ kết quả điều tra, để khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện công tác gia
đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền UBND thành phố Bắc Ninh cần thực hiện các giải
pháp sau: Giải pháp về chính sách , giải pháp về tuyên truyền giáo dục và giải pháp về
quản lý .
x
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Thi Linh
Thesis title: Assessment of land allocation and land lease in Bac Ninh city - Bac Ninh
province
Major: Land Management
Code: 8850103
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the actual status of land allocation and land lease in Bac Ninh city Bac Ninh province.
To propose solutions contributing to good implementation of land allocation and
land lease in Bac Ninh city.
Materials and Methods
Method of secondary data collection anh survey
Method of primary data survey and collection
Method of data statistical anaalysis anh processing
Comparative method;
Main findings and conclusions
Bac Ninh city is an administrative unit at the city level and is under Bac Ninh
province, the center of Bac Ninh province and of the 1 st grade city. Bac Ninh City is
conveniently located as the traffic hub of provinces in the northern key economic
region, which have main traffic routes: roads, railways, inland waterways and hilly and
mountainous systems, constitute an important defense position, is the shield to protect
Northern gateway of Hanoi capital. Bac Ninh city has a process of industrial
development - service and the urban areas formation has been going on strongly,
attracting a large number of labor. Bac Ninh city had high economic growth rate in the
past time of Bac Ninh province. This is also the place, where agricultural land is
converted into non-agricultural land (mainly industrial areas and points, trade and
service centers).
Land use status: The total natural area of Bac Ninh city in 2017 was 8,260.88
hectares, of which the agricultural land area was 3.745,16 hectares, accounted for
45,34% of the total natural area of the city. The non-agricultural land area was 4.459,76
ha, accounted for 53,98% of the total natural area of the city; Unused land area was
55,96ha, accounted for 0,68% of the total natural area of the city. The city has land
xi
potential for urban development, good quality services. The land of the city has been
used relatively stable, the land allocation and land lease for agricultural development
were in accordance with land use planning and met the requirements of socio-economic
development of the city.
Research results: The allocation of new land to households and individuals in Bac
Ninh city was relatively stable with a total number of 5877 land allocation cases with a total
land area of 469.380,2m². The number of land allocation cases was highest in 2015 with
3088 cases, accounted for 50,52% of the total land allocation cases of the city. There were 3
forms: residential - service, resettlement, and auctioning land, mainly in the form of
residential - service land allocation with 5116 cases. Land allocation was concentrated in
Dai Phuc and Vo Cuong wards. Land allocation activity was uneven in years.
In the period 2013-2017, the total land area for rent of the whole city was
2
96.199,30 m with 22 cases, of which 15 cases were households and individuals and 7
cases were organizations. The land area was leased mainly in year 2013 and 2015 with
total of 12 cases, accounted for nearly 60%. In 2015, the number of land lease cases was
2
6, with the total area of 29.340,50 m , accounts for 30,52%. In 2017, there were only
two cases (lowest) with a total land area of 976.6m², accounted for 10,15% of the city’s
total land rental.
Some solutions to improve the efficiency of land allocation and and land lease
such as: Improving the effectiveness of the land use planning establish and
management, strengthening the inspection and examination in land allocation, land
lease process and land use process after the inspection and examination of the land
management and land use of the objects that are allocated or leased land. In addition,
there should be training and upgrading of professional qualifications for ward officials
and establishment of land information system.
xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát
triển. Đất đai cịn chiếm vị trí quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức đặc biệt trong quá trình đổi mới nền kinh tế cùng với sự gia tăng
dân số đã tạo lên áp lực ngày càng lớn cho đất đai.
Luật đất đai 2013, đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai tiến hành
thực hiện việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
của các đối tượng cũng như phát triển kinh tế của đất nước. Đây là một trong 15 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2, điều 6 Luật đất đai
2013. Được coi là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, góp phần làm cho người sử dụng đất chủ
động, gắn bó với đất đai và yên tâm đầu tư và phát triển hiệu quả nó.
C ng với xu thế hội nhập thế giới, khi đất nước đổi mới nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế - xã hội phát triển
mạnh mẽ, c ng với sự b ng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và con
người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày càng tăng,
quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, cầm cố... Đề
nguồn tài nguyên quốc gia được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu
cầu của sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì cơng tác quản lý
đất đai là một nhiệm vụ cần thiết. Công tác giao đất và cho thuê đất là một trong
mười năm nội dung quản lý nhà nước về đất đai và là một trong những nội dung
mà trong lãnh đạo, điều hành và quản lý nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, vướng
mắc và tốn nhiều thời gian. Đánh giá kết quả của công tác này là rất cần thiết để
nắm bắt được tình hình giao đất và cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn tồn
tại để đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho việc quản lý đất đai được tốt nhất.
Thành Phố Bắc N nh là một đơn vị hành chính cấp thành phố trực thuộc
tỉnh và là tỉnh l của tỉnh Bắc N nh. Thành phố Bắc N nh vớ vị trí thuận lợ là đầu
mố g ao thông của các tỉnh trong v ng k nh tế trọng đ ểm Bắc bộ, có các tuyến g
ao thông huyết mạch: đường bộ, đường sắt, đường thủy nộ địa, có hệ
1
thống nú đồ tạo nên vị trí quốc phịng quan trọng, là lá chắn bảo vệ cửa ng phía
Bắc của thủ đơ Hà Nộ . Vớ vị trí cách trung tâm thủ đô Hà Nộ 30 Km, nằm trong
quy hoạch v ng thủ đô, cách thành phố Bắc G ang 20 km về phía Đơng Bắc, cách
sân bay quốc tế Nội Bài 45 km và cách Hải Phòng 110 km. Phía Bắc giáp huyện
Việt n, tỉnh Bắc Giang; phía Đơng giáp huyện Quế V , phía Nam giáp huyện
Tiên Du, phía Tây giáp huyện Yên Phong, là đầu mối giao thơng của
v ng kinh tế trọng điểm phía Bắc, có tiềm năng về thương mại dịch vụ, công
nghiệp - TTCN và truyền thống văn hoá lâu đời. Kinh tế thành phố phát triển khá
đa dạng: phát triển nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và phát triển các khu công
nghiệp. Do vậy, để việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo tính pháp lý
thì huyện cần phải thực hiện tốt các công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và cơng tác giao đất, cho th đất nói riêng. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn,
được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp
Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn
Thành Phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất giải pháp góp phần thực hiện tốt cơng tác giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
1.3. NHỮNG ĐIỂM MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
- Có những đánh giá về việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất cho các
đối tượng là hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2017.
* Về khoa học
- Kết quả nghiên cứu góp phần vào tài liệu tham khảo cơ sở khoa học
nghiên cứu về việc giao đất, cho thuê đất cho thành phố Bắc Ninh nói riêng và
tỉnh Bắc Ninh nói chung.
* Về thực tiễn
- Bổ sung cơ sở để góp phần hồn chỉnh chính sách về giao đất, cho thuê
đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê
2.1.1.1. Một số khái niệm
* Đất đai
Theo định nghĩa về đất đai của Luật đất đai 2003 thì: “Đất là tài sản quốc
gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm
lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh tái canh tác,
đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003).
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất đai bao gồm: các
yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật
tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành sản xuất nông – lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Nhưng
đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không
gian.
Về mặt địa lý, đất đai là một c ng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất
có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đốn trong khu vực sinh khí quyển
theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Khơng khí, đất và lớp địa
chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi
con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai (Trần
Quang Huy, 2013).
* Sử dụng đất đai
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của con
người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác
động lên chúng.
3
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các
điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái
quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau (Trần
Quang Huy, 2013).
Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngồi bề mặt khơng gian như
diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng...., cần chú ý đến việc thích ứng với điều
kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao
quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số,
lao động, thơng tin, các chính sách quản lý về mơi trường, chính sách đất đai, u
cầu về quốc phịng, sức sản xuất, các điều kiện về cơng nghiệp, nông nghiệp,
thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ
quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát
triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất
đi là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người. Đất
đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế
được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội.
Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và mơi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của
đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ q trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa.
* Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là q trình điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ,
cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trịnh, sử dụng đất
và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất
đai liên quan đến đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động
đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở
hạ tầng cho công tác quản lý (Nguyễn Quang Tuyến, 2004).
4
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc
xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai
c ng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu
thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất (Đặng H ng V và Nguyễn Đức Khả, 2007).
Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ
biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai, giá
trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong q trình
thực hiện các chính sách. Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là q trình cơng
nhận tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá
trị kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, cơng nhận mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước. Nội dung như vậy là quản lý nhà
nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy hoạch (Đặng H ng V và
Nguyễn Đức Khả, 2007).
2.1.1.2. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
* Giao đất
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước giao quyền sử
dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Giao đất được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử
dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua quyết định hành
chính, bao gồm cả việc thực hiện quyết định hành chính đó. Quyết định giao đất
của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một loại quyết định hành chính chứa
đựng yếu tố quyền lực của Nhà nước trong việc phân phối đất đai cho các đối
tượng sử dụng vào các mục đích khác nhau. Việc tổ chức thực hiện quyết định đó
sẽ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng trên thực tế.
* Cho thuê đất
Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà
nước đối với đất đai thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật. Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà
nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sửu dụng đất thơng
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
5
Hợp đồng thuê đất là hình thức văn bản hợp đồng giữa Cơ quan nhà nước
có thẩm quyền với đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, qua đó Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu; người sử dụng đất có các quyền về sử
dụng đất đối với diện tích đất được thuê; thực hiện nghĩa vụ tài chính và các
nghĩa vụ khác theo Hợp đồng và các quy định của pháp luật.
2.1.1.3. Bản chất của công tác giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất
đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện
chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất (Quốc hội, 2013).
Các khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình thành xuất phát từ nguyên
tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Một trong
các quyền quan trọng của chủ sở hữu đất đai là trao quyền sử dụng đất cho các
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất.
Bản chất của giao đất, cho thuê đất là hoạt động mang tính ý chí của các
chủ thể có liên quan nhằm thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất. Các chủ thể
tham gia bao gồm một bên là Nhà nước, chủ thể đại diện quyền sở hữu đất đai là
người giao và một bên là các đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức, cộng đồng dân cư… là người nhận (hay được giao) quyền sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức cũng là hoạt động giao đất, cho
thuê đất nói chung, chỉ khác ở chỗ đối tượng nhận quyền sử dụng đất là các tổ
chức: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập,
đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức kinh tế… T y theo loại hình tổ chức mà việc
giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo các hình thức khác nhau và việc thực
hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của tổ chức nhận đất đối với Nhà nước cũng khác
nhau.
Hình thức thể hiện chủ yếu của việc giao đất, cho thuê đất là quyết định
giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên
thực tế các hoạt động mang tính chất như giao đất, cho th đất cịn được thể
hiện thơng qua một số hình thức khác được pháp luật đất đai quy định như giao
lại đất, thuê lại đất, công nhận quyền sử dụng đất, giao để quản lý, đấu thầu, đấu
giá đất, giao đất tạm thời.
6
Việc quyết định giao đất, cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh
tế phải do 2 cơ quan có thẩm quyền quyết định mới đầy đủ khái niệm giao đất,
cho thuê đất. Cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất một lần tồn bộ diện
tích đất của khu công nghệ cao, khu kinh tế, sau đó Ban quản lý khu cơng nghệ
cao, Ban quản lý khu kinh tế (do Thủ tướng Chính phủ thành lập) giao cho từng
tổ chức, cá nhân cụ thể để sử dụng đất và được gọi là giao lại đất; hoặc Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh cho thuê đất một lần tồn bộ diện tích đất của khu cơng nghệ
cao, khu kinh tế, sau đó Ban quản lý khu cơng nghệ cao, Ban quản lý khu kinh tế
cho từng tổ chức, cá nhân cụ thể thuê đất để sử dụng đất và được gọi là cho thuê.
Đất, đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các đối
tượng có nhu cầu sử dụng thơng qua hình thức giao đất, cho th đất. Như vậy bản
chất của công tác giao đất, cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất thơng qua
quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất và tạo ràng buộc pháp lý thông qua
GCNQSDĐ. Người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu với mảnh đất được giao đất,
cho thuê đất mà chỉ có quyền sử dụng, khai thác tính năng cơng dụng, nguồn lợi của
mảnh đất. Quyền sử dụng đất (Điều 167,Luật Đất đai 2013) bao gồm: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.4. Vai trị của cơng tác giao đất, cho thuê đất
* Đối với Nhà nước
Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về
đất đai, thơng qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử
dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao quyền sở hữu và định đoạt
đối với đất đai.
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai phải đảm
bảo nguyên tắc sử dụng đất đai: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng
mục đích sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh (Điều 6, Luật
Đất Đai 2013). Thông qua công tác giao đất, cho thuê đất Nhà nước đã gián tiếp
đảm bảo nguyên tắc này được thực hiện. Đồng thời tạo ra ràng buộc pháp lý giữa
đối tượng sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc đối tượng sử dụng
đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
7
Thông qua giao đất, cho thuê đất Nhà nước đảm bảo lợi ích của mình và
lợi ích chung của tồn xã hội. Vì giao đất, cho thuê đất là một hình thức đáp ứng
đất đai cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng chính đáng. Từ đó góp phần tạo
ra cơng bằng cho tồn xã hội.
Cơng tác giao đất, cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước
quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Hạn chế tình trạng sử dụng đất
manh mún; đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Góp phần hoàn thiện, tạo mới cơ sở hạ tầng, tạo việc làm, giải quyết lao
động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
* Đối với các đối tượng sử dụng đất
Công tác giao đất, cho thuê đất là cơ sở tạo ra quyền sử dụng đất cho đối
tượng được giao đất, cho thuê đất. Từ đó đối tượng sử dụng đất có thể khai thác
các cơng năng, lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối tượng
sử dụng đất có thể yêu tâm đầu tư lâu dài và thực hiện các quyền đối với mảnh
đất theo quy định của pháp luật như: quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…
2.1.1.5. Các yếu tố tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất
* Yếu tố khách quan
Đất đai có vị trí cố định, sức sinh lợi khơng đều, khơng bị hao mịn theo thời
gian nếu biết sử dụng, cải tạo đất thì đất sẽ đem lại nguồn lợi cho đối tượng sử dụng.
Vị trí của đất đai càng đáp ứng được nhiều nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử
dụng đất thì giá đất càng cao, nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất càng nhiều.
Bên cạnh đó quỹ đất của từng địa phương cũng ảnh hưởng đến công tác
giao đất, cho thuê đất. Tùy theo quỹ đất của từng địa phương mà các cơ quan có
thẩm quyền quy định mức cấp đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hay t y vào quỹ đất
cơng ích mà UBND cấp xã quyết định cho thuê đất.
Sự gia tăng dân số cũng ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất.
Dân số ngày một tăng kéo theo các nhu cầu phát triển về vật chất lẫn tinh thần.
Chính điều này gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất của các đối tượng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất.
* Yếu tố chủ quan
Bên cạnh những yếu tố khách quan cịn có những yếu tố chủ quan tác
động đến công tác giao đất, cho thuê đất như:
8
Các chính sách về Đất đai của Nhà nước. Đây được coi là yếu tố then
chốt, kim chỉ nam tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất.
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, vùng; quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thơn.
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các đối tượng sử dụng
có đất bị thu hồi. Cơng tác này được tiến hành càng nhanh thì cơng tác giao đất,
cho thuê đất càng được tiến hành sớm.
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ chuyên trách cũng tác động
đến công tác giao đất, cho thuê đất. Nếu trình độ chun mơn của cán bộ chun
trách vững thì sẽ giúp cho công tác giao đất, cho thuê đất được tiến hành theo
đúng thủ tục, trình tự khơng có sai phạm trong quá trình thực hiện.
2.1.1.6. Ý nghĩa của công tác giao đất và cho thuê đất
Với tư cách là một nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai: giao đất và
cho thuê đất có ý nghĩa vô c ng quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lý
Nhà nước đối với đất đai mà với cả xã hội và từng người dân. Đối với từng chủ
thể khác nhau giao đất và cho thuê đất lại có một ý nghĩa khác nha u.
- Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã thực hiện hoá quyền quản lý
đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung
quản lý nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền… Việc luật hoá
các quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 của Luật
đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai và người sử dụng đất.
- Giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh
và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân
đối mức cung và cầu về đất đai.
- Giao đất, cho th đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Việc giao đất, cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tố
chính quyền sử dụng đất - một hàng hố đặc biệt của thị trường bất động sản.
- Đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Tăng cường, phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất đai;
9
- Tiết kiệm đất, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả;
- Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thực thi quyền quản lý của Nhà nước về đất đai;
- Tăng thu ngân sách khi giao đất, cho thuê đất;
- Phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng khi thu
hồi đất.
2.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất
2.1.2.1. Trước tháng 7/2014
Luật Đất đai 1993 ra đời đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội
được thuê đất thực hiện các dự án đầu tư cụ thể, góp phần đẩy mạnh công cuộc
đổi mới nền kinh tế đất nước phát triển theo cơ chế thị trường. Mặc d vậy để ph
hợp với sự phát triển mạnh mẽ của nước ta trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban
hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001.
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4, thơng qua ngày
26/11/2003 ban hành Luật đất đai năm 2003;
Tuy nhiên việc thu hồi đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất mới chỉ được
thực hiện đối với các dự án đã được phê duyệt cụ thể, do đó vẫn chưa ph hợp với
sự phát triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới.
* Các văn bản Luật
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7, thơng qua
ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 10, thông qua
ngày 29/11/2006, ban hành Luật quản lý thuế;
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7, thông qua
ngày 17/6/2010, ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
* Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 01/11/2004 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 19/3/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003;
10
- Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất
đai 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.1.2.2. Giai đoạn tháng 7/2014 đến nay
* Các văn bản Luật
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6, thông qua
ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013;
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thơng qua
ngày 29/11/2013 ban hành Luật đất đai 2013;
* Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014 /NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
11
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất.
2.1.3. Quy định chung về giao đất, cho thuê đất
2.1.3.1. Căn cứ giao đất và cho thuê đất
Giao đất và cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện
quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Theo Điều 52 Luật đất đai 2013, việc giao
đất và cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định cụ thể về giao đất và cho
thuê đất theo các căn cứ sau:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp Giấy chứng nhận
đầu tư;
Đối với các dự án khơng phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc khơng phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và
Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn
xin giao đất, thuê đất và phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về nhu
cầu sử dụng đất;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự
12
