Khoá luận tốt nghiệp đại học thực hiện công tác kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã khánh yên thượng, huyện văn bàn, tỉnh lào cai năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

PHẠM THỊ VÂN ANH
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI XÃ KHÁNH YÊN THƯỢNG, HUYỆN VĂN BÀN,
TỈNH LÀO CAI NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

:

Chính quy

Chuyên ngành

:

Quản lí đất đai

Khoa

:

Quản lí tài nguyên

Lớp

:

K47 – QLĐĐ – N01

Khóa học

:

2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn

:

TS: Nguyên Đức Nhuận

Thái Nguyên – 2019


i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập là khâu rất quan trọng của mỗi sinh viên trong quá trình học tập.
Đây là thời gian giúp cho sinh viên củng cố kiến thức đã học ở trong nhà trường,
ứng dụng kiến thức vào trong thực tế. Đồng thời nâng cao trình độ chun mơn, tạo
hành trang vững chắc cho sinh viên khi ra trường có thể làm tốt cơng việc được
giao.
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, các thầy cô giáo khoa Quản lý

Tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Ngun, sau khi hồn thành khóa
học ở trường em đã được nhà trường cho đi thực tập tốt nghiệp tại Công ty Land
365 với đề tài: “Thực Hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Khánh Yên
Thượng, huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai năm 2018”.
Qua đây em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các thầy cô giáo trong Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý tài nguyên, thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận đã dành nhiều thời gian
trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới Công ty Land 365 và UBND xã Khánh Yên
Thượng huyện Văn Bàn tỉnh Lào Cai đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong suốt quá
trình thực tập.
Em xin trân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã giúp đỡ em trong suốt thời gian qua.
Thái Nguyên, Ngày 16 tháng 05 năm 2019
Sinh viên

Phạm Thị Vân Anh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Khánh Yên Thượng ............30
năm 2017 ...................................................................................................................30
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp mới
GCNQSDĐ tại 03 bản, xã Khánh Yên Thượng năm 2018. ......................................39
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ..............40
Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ...41
Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ...........42
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp mới
GCNQSDĐ tại 03 bản, xã Khánh Yên Thượng năm 2018. ......................................43

Bảng 4.7. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ..............45
Bảng 4.8. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ...46


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................22


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

UBND

Uỷ ban nhân dân

NĐ – CP

Nghị định chính phủ

QĐ

Quyết định

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

TN và MT

Tài nguyên và Môi trường

BNV

Bộ nội vụ

CT – TTg

Chỉ thị của thủ tướng chính phủ

TCĐC

Tổng cục địa chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

TT

Thơng tư

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng kí thống kê


v

MỤC LỤC

PHẦN I MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 2
PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. ................................. 3
2.1.1. Đăng kí đất đai. ....................................................................................... 3
2.1.2. Quyền sử dụng đất. ................................................................................. 4
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 5
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. ........................................................................................ 5
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 6
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 7
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 10

2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............. 10
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 10
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 12
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. ........................................................................... 12
2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 13


vi

2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................... 13
2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................ 15
2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................ 18
2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 19
2.4.7. Mẫu GCN .............................................................................................. 21
PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 23
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23
3.1.1. Đối tượng: ............................................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi thực hiện: ................................................................................ 23
3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 23
3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 23
3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Khánh Yên
Thượng, huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. .......................................................... 23
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Khánh Yên Thượng. ................... 23

3.2.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất của xã Khánh Yên Thượng đến
tháng 9 năm 2018. ........................................................................................... 23
3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác cấp GCNQSD đất tại xã Khánh Yên Thượng. .......................................... 23
3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 23
3.4.1. Phương pháp điều tra ............................................................................ 23
3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 24
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 24


vii

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 25
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Khánh Yên
Thượng. .......................................................................................................... 25
4.1.1 Điều kiện tự nhiên: ................................................................................. 25
4.1.2.Điều kiện kinh tế- xã hội: ....................................................................... 27
4.2. Tình hình sử dụng đất tại xã Khánh Yên Thượng. .................................. 30
4.3. Thực hiện công tác kê khai lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tại 03
bản xã Khánh Yên Thượng, huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai năm 2018. .......... 32
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Lào Cai. .......................... 32
4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện công tác kê khai lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ trên
địa bàn 03 bản tại xã Khánh Yên Thượng đến tháng 9 năm 2018. ...................... 36
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất
tại xã Khánh Yên Thượng ............................................................................... 46
4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 46
4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 47
4.4.3Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Khánh
Yên Thượng. ................................................................................................... 47

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 49
5.1. Kết luận .................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 51


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng. Mỗi quốc
gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh
giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định
của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất
đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước
thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì
cơng tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện
nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo
đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các cơng trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề
được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên
xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng
với quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước như ngày nay đã làm cho thị
trường bất động sản trở nên sơi động, trong đó đất đai là hàng hố chủ yếu của thị
trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh
mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt

động công khai, minh bạch thì u cầu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải
được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng
đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Có thể thấy rằng cơng tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng
khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách
quan ở từng địa phương. Trên địa bàn tỉnh Lào Cai công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt.


2

Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu cần thiết của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài
ngun - trường Đại học Nơng lâm Thái Nguyên em tiến hành thực hiện đề tài:
"Thực hiện công tác kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Khánh Yên Thượng, huyện Văn
Bàn, tỉnh Lào Cai năm 2018”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại các bản thuộc xã Khánh Yên
Thượng, huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai.
- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện cơng tác cấp
GCNQSDĐ.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải pháp có
tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân.
Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của cơng tác kê khai
cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai

2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp
GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm
được và chưa làm được trong q trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm
và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy cơng tác thực
hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung
được tốt hơn.


3

PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.1. Đăng kí đất đai.
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất
đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng
đất đối với Nhà nước và xã hội.
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hồn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi

vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
* Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
cơng dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trị trung gian tiến hành cân bằng
lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách
để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của cơng
dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các
tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả
năng tranh chấp đất đai.
* Hình thức đăng ký đất đai:


4

Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai
được chia thành 2 giai đoạn.
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được

xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất"
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn
thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã
đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,
84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.


5

2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền
đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ

sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền
chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng
gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định
phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo
một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng
thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa
rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình
hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng
quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm


6

và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện
pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay.
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký,
cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt
mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.

- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần
lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất
đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký.
Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo
pháp luật nhằm đảm bảo sự cơng bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất.
Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc
chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin
đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong


7

phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp
GCN là điều cần thiết:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa
XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
các địa phương phải hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường
ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thơng tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp
đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa;
trong đó hướng dẫn cấp GCN cho cơng ty đã cổ phần hóa.
Thơng tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê,
kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi


8

trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014
của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng
nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa
chính.

- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.


9

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm
kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
* Các văn bản dưới luật ở các cấp tại tỉnh Lào Cai.
- Chỉ thị 20/2005/CT-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc thực hiện một
số nhiệm vụ, giải pháp hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và một
số nhiệm vụ trọng tâm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trên địa bàn tỉnh
Lào Cai.
- Quyết định 55/2008/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của UBND tỉnh Lào Cai
về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, đối với từng loại đất
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 1135-QD-UBND ngày 25-04-2018 của UBND tỉnh Lào Cai
phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của huyện Văn Bàn.
- Quyết định 08/2016/QĐ-UBND Ban hành Quy chế phối hợp và thời gian
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
tỉnh Lào Cai.
- Hướng dẫn số 67/HD-STNMT ngày 31/10/2011 của sở TN & MT về việc
thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất sau khi hồn thành cơng tác đo đạc, lập bản đồ địa chính.
- Quyết định 04/2018/QĐ-UBND Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định
một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Lào Cai ban hành kèm theo Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày
09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai.
Các văn bản trên đã góp phần không nhỏ trong công tác quản lý nhà nước về

đất đai được tốt hơn, bổ xung và hoàn thành hệ thống luật đất đai, làm cho cơng tác
đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất ở các cấp vừa chặt chẽ, vừa thể hiện tính khoa
học cao.
Cũng qua đây cho thấy chính sách đất đai ln được Đảng và nhà nước quan
tâm, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi nền kinh tế nước ta đang chuyển sang nền


10

kinh tế thị trường trong khi đó đất đai lại có hạn. Việc đẩy mạnh và sớm hồn thành
đăng kí đất đai, nhất là cấp GCNQSD đất góp phần giúp người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào đất để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới
Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai
và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp
thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi
quốc gia là khác nhau.
- Tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng
một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả
năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ
đến từng thửa đất. Cơng tác cấp GCN tại Mỹ sớm hồn thiện, đó cũng là một trong
các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
- Tại Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất khơng có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần

xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất khơng có giấy tờ gì thì được cấp GCN là
bìa vàng.
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh
mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường
hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp
và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ


11

thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi người sử
dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và
quản lý chặt quỹ đất trong cả nước.
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình
hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật
chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến
độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ
mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai
trị của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động
lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là
nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta.
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy
chứng nhận thì cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt
kết quả như sau:
Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu
ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện

tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên
dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần
cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu,
trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hồn
thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt
51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát
huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh),
Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã).
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét
riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chun dùng
cịn 29 địa phương; đất ở đơ thị cịn 15 địa phương; đất sản xuất nơng nghiệp cịn 11


12

địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp cịn 12 địa phương; một số
địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm:
Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh
Thuận và Hải Dương.
*Tình hình cấp GCNQSD huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai.
UBND huyện tích cực chỉ đạo UBND các xã, thị trấn thực hiện tốt công tác
cấp đổi, cấp lần đầu GCNQSD đất tại các xã đã được đo đạc bản đồ địa chính trong
năm 2017, 2018 trên địa bàn huyện. Phịng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu
cho UBND huyện Kế hoạch cấp giấy CNQSD đất và các văn bản chỉ đạo, đơn đốc,
hướng dẫn cấp GCNQSD đất. Phịng Tài ngun và Môi trường đã phối hợp với
UBND các xã, thị trấn triển khai công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện theo Kế hoạch.
Huyện Văn Bàn có tổng diện tích tự nhiên 142.345,40 ha. Trong đó:

- Đất sản xuất nơng nghiệp 14,948.96 ha chiếm 10.50 %.
- Đất lâm nghiệp 91.027,80 ha chiếm 63,95 % .
- Đất nuôi trồng thủy sản 579,49 ha chiếm 0,41 %.
- Đất nông nghiệp khác 0,57 ha chiếm 0,0004%.
Tổng diện tích chưa cịn tương đối lớn 31.525,43 ha, chiếm 21,44 % so với
tổng diện tích tự nhiên.
Theo số liệu rà sốt của Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Văn Bàn,
trong năm 2017 huyện đã cấp được 4.546 GCNQSDĐ chủ yếu tại các xã: Hòa
Mạc, Khánh Yên Trung, Khánh n Hạ, Liêm Phú. Bên cạnh đó, Phịng Tài ngun
và Môi trường huyện cũng đã phối hợp với UBND các xã, thị trấn đôn đốc việc
triển khai lập hồ sơ và tiến hành cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ cho các xã cịn lại
trong đó có xã Khánh n Thượng.
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là chứng thư


13

pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá
trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan
đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất
với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ

hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử dụng đất,
loại đất, mục đích sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật đất
đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở


14

và tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng

đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng,
chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên


15

của vợ hoặc chồng thì được cấp đơi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.4.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;


16

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.4.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
2.4.4.3. Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở
Căn cứ Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng cơng trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Trường hợp cơng trình đã xây dựng khơng đúng với giấy phép xây dựng được
cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng
xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy phép khơng ảnh hưởng đến an tồn
cơng trình và này phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt;
b) Giấy tờ về sở hữu cơng trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua
các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế cơng trình xây dựng theo quy
định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho,
đổi, thừa kế cơng trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có chữ ký của các

bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp


17

mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế cơng trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa
kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
cơng trình xây dựng đó.
e) Trường hợp cá nhân trong nước khơng có một trong những giấy tờ quy định
tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
cơng trình đã hồn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và cơng trình
được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải
phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng.
2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập cơng trình xây dựng thơng qua đầu tư xây dựng mới
theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định
đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép
xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng
đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng cơng trình;
b) Trường hợp tạo lập cơng trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua
bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp
luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) Trường hợp khơng có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm
b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận cơng

trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với
quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Trường hợp cơng trình đã xây dựng khơng phù hợp với giấy tờ quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích cơng trình khơng phù hợp với giấy
tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích