Một số điểm mới Nghị định 148-2020 về luật đất đai 2021

Một số điểm mới Nghị định 148/2020
về đất đai từ 08/02/2021
Sau đây là một số điểm mới tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số
Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 08/02/2021:
•

>> Sửa quy định cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ trong
dự án phát triển nhà ở

•

>> Sửa quy định về hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp
1. Bổ sung các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai
Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 148 thì các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất
đai bao gồm:
- Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;
- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập
hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Tư vấn xác định giá đất;
- Đấu giá quyền sử dụng đất;
- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và
thông tin khác về đất đai (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định
43/2014/NĐ-CP không đề cập);
- Tiếp cận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo nhu cầu
về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ (quy định hiện hành
tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);

- Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ (quy định hiện hành tại Khoản 3
Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập).
2. Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước
quản lý
Các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy
định phải đáp ứng các tiêu chí sau:
- Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm
d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai;
- Có diện tích, hình dạng khơng đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được
phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nơng
thơn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, cơng trình đã được xác định trong
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố
công khai;
- Đất dự kiến giao, cho th khơng có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh
chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp
luật.
Việc giao đất, cho thuê đất; thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất; giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại
Khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020.
(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)
3. Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuế đất


Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án

đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm
quyền thực hiện giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, khơng thơng qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau
đây:
- Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của
dự án.
- Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)
4. Sửa quy định cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong dự án phát triển nhà ở: Xem chi tiết tại đây.
5. Sửa quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định: Xem
chi tiết tại đây.
6. Thêm 01 loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với hộ gia đình, cá
nhân trong nước: Xem chi tiết tại đây.
7. Bổ sung mới quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, gia hạn sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng tại Khoản 29
Điều 1 Nghị định 148/2020.
(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)
8. Hướng dẫn hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với
trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng mà người sử dụng đất không
được bồi thường về đất


Khi Nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất được
xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh như sau:
**Các hình thức hỗ trợ:
- Hỗ trợ để được thuê lại đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,

làng nghề trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp địa phương có điều
kiện về quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng.
**Điều kiện để được hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh:
- Người có đất thu hồi có nhu cầu tiếp tục được thuê đất để sản xuất, kinh doanh;
- Thời hạn sử dụng đất cịn lại tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu bằng 1/3 thời hạn thuê đất ghi trong hợp
đồng thuê đất;
- Việc thu hồi đất đó ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của nhiều lao động trực tiếp
sản xuất trong cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Tại thời điểm có thơng báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơ
sở sản xuất của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất đang | hoạt động
sản xuất ổn định;
- Người được Nhà nước cho thuê đất đáp ứng điều kiện theo quy định tại Khoản 3
Điều 58 của Luật Đất đai.
**Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3
Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
**Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể theo quy định tại Điểm c Khoản 4
Điều 114 của Luật Đất đai.
(Hiện hành tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP khơng có hướng dẫn)


Một số điểm mới Nghị định 148/2020 về luật đất đai 2021
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai bao
gồm một số nội dung chính sau đây:
1.Bổ sung các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai
Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 148 thì các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất
đai bao gồm:
a) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;

b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai,
đăng ký, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
d) Tư vấn xác định giá đất;
đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
g) Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và
thông tin khác về đất đai;
h) Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai theo nhu
cầu về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ;
i) Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ.”
Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và
thông tin khác về đất đai (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định
43/2014/NĐ-CP không đề cập);
Tiếp cận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo nhu cầu
về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ (quy định hiện hành
tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);


Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều
5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập).
2.Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước
quản lý
Các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy
định phải đáp ứng các tiêu chí sau:
Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất
chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm d
khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai;
Có diện tích, hình dạng khơng đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được

phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn
mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Khơng thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, cơng trình đã được xác định trong
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cơng bố
cơng khai;
Đất dự kiến giao, cho th khơng có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh
chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp
luật.
Việc giao đất, cho thuê đất; thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất; giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại
Khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020.
3.Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuế đất
Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án


đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm
quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, khơng thơng qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau
đây.
Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của
dự án.
Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
4.Sửa quy định cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong dự án phát triển nhà ở.
5.Sửa quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định.

a) Trường hợp Tịa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản
án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy
chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án,
quyết định đó;
b) Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp
không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng
nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy
định của pháp luật thì phải thơng báo lại cho cơ quan thanh tra;
c) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều
105 của Luật Đất đai và Điều 37 của Nghị định này phát hiện Giấy chứng nhận đã
cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thơng báo cho
người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
không đúng quy định;


d) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện
Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến
nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định
thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm a, b, c
và d khoản này là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu
hồi Giấy chứng nhận;
e) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận
đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;

g) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý
với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các điểm b, c
và d khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
6.Thêm 01 loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với hộ gia đình, cá
nhân trong nước : đó là “giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn”
7.Bổ sung mới quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
gia hạn sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng tại Khoản 29 Điều
1 Nghị định 148/2020.
8.Hướng dẫn hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với
trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh
tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng mà người sử dụng đất không được bồi
thường về đất


Khi Nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất được
xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh như sau:
Các hình thức hỗ trợ:
Hỗ trợ để được thuê lại đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,
làng nghề trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp địa phương có điều
kiện về quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng.
•

Điều kiện để được hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh:

Người có đất thu hồi có nhu cầu tiếp tục được thuê đất để sản xuất, kinh doanh;
Thời hạn sử dụng đất còn lại tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu bằng 1/3 thời hạn thuê đất ghi trong hợp

đồng thuê đất;
Việc thu hồi đất đó ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của nhiều lao động trực tiếp
sản xuất trong cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp;
Tại thời điểm có thơng báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơ sở
sản xuất của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất đang hoạt động sản
xuất ổn định;
Người được Nhà nước cho thuê đất đáp ứng điều kiện theo quy định tại Khoản 3
Điều 58 của Luật Đất đai.

Mua bán nhà đất 2021: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?
Mua bán nhà đất là thủ tục khá phức tạp mà không phải ai cũng có thể tự
thực hiện được, nhất là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Biết được những vướng mắc đó, LuatVietnam có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ,
thủ tục khi mua bán nhà đất.


Mục lục bài viết
•

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

•

2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

•

3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

•

4. Thời gian sang tên chỉ 10 ngày làm việc?

•

5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?

•

6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?

•

7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng

•

8. 9 điều cần biết để loại trừ rủi ro khi mua đất
* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp
luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện
quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.


- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.
2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này”.
Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc
chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển
nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
- Nơi công chứng:

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp
đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di


chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan
đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên cơng chứng tại phịng cơng chứng
hoặc văn phịng cơng chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
- Giấy tờ cần chuẩn bị:
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên nhận chuyển nhượng
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh

nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ

nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ

chiếu.

chiếu.

- Sổ hộ khẩu.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hơn nhân

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hơn nhân

(đăng ký kết hơn hoặc giấy xác nhận tình

(đăng ký kết hơn hoặc giấy xác nhận tình

trạng độc thân).

trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền
để thực hiện việc chuyển nhượng).
Lưu ý:
- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như
bản chính và khơng phải chứng thực.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức cơng
chứng.
- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng
yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).
- Thủ tục công chứng:
* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng


- Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Giấy tờ cần chuẩn bị:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước cơng dân hoặc hộ chiếu cịn giá trị
sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Thủ tục chứng thực:
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
(Nội dung này sẽ được trình bày cụ thể tại mục 3: Chi phí khi chuyển nhượng nhà
đất).
Bước 3: Đăng ký biến động
3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất
Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm
định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
3.1. Thuế thu nhập cá nhân
* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người
chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
* Mức thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển
nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc
giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng
giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá
chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:


- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng khơng có thỏa thuận bên mua là người nộp
thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời
điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho
bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
3.2. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thơng tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà
đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành khơng giống nhau.
3.3. Lệ phí trước bạ
* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu khơng có thỏa thuận thì
người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.
* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh
quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua
bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với
nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
4. Thời gian sang tên chỉ 10 ngày làm việc?
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký biến động
khi chuyển nhượng như sau:
“Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày”


Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; khơng tính thời gian
các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận
hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; khơng
tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật,

thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian
thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Như vậy, người dân cần hiểu đúng thời gian giải quyết là 10 ngày kể từ ngày nhận
được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy
định của pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện
nghĩa vụ tài chính. Điều đó đồng nghĩa với việc khơng phải nộp hồ sơ xong 10
ngày sau là có Giấy chứng nhận mới.
5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không
công chứng hoặc chứng thực) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước
ngày 01/7/2014.
Xem chi tiết: Thủ tục cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay
6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?
Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì
người sử dụng đất đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa
đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ
sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải đề
nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các


bước: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng
ký biến động (đăng ký sang tên).
7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013, mặc dù thửa đất
nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
- Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển
nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.
8. 9 điều cần biết để loại trừ rủi ro khi mua đất
Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, đất đai, LuatVietnam đã tổng hợp
những điều cần biết để không bị lừa hoặc loại trừ rủi ro khi nhận chuyển nhượng
nhà đất, gồm:
- Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận.
- Khơng trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
- Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người.
- Cách đặt cọc đúng Luật.
- Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ.
- Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
- Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.
- Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
Kết luận: Trên đây là quy định về hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất, đây là những
quy định cơ bản và những vấn đề người dân thường gặp phải khi mua bán nhà đất.
Nếu còn những vấn đề chưa rõ liên quan đến đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên
hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.