Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh ( luận văn thạc sĩ chuyên ngành kinh tế nông nghiệp)

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THỊ HẢI DÂN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ TỪ SƠN - TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Kinh tế nông nghiệp

Mã ngành:

8620115

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Tất Thắng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP- 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2019
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hải Dân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc TS. Nguyễn Tất Thắng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn: Kinh Tế; Khoa: Kinh tế và phát triển nông thôn - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND thị xã Từ
Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2019
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hải Dân

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình, đồ thị ............................................................................................... viii
Danh mục hộp ............................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn .........................................................................................................x
Thesis abstract ............................................................................................................ xii
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................2

1.2.1.

Mục tiêu chung ................................................................................................2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể ................................................................................................2

1.3.

Câu hỏi nghiên cứu ..........................................................................................3

1.4.

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ..................................................3

1.4.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................3

1.4.2.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3

1.5.

Đóng góp mới của luận văn .............................................................................4

1.5.1.

Về lý luận ........................................................................................................4

1.5.2.

Về thực tiễn .....................................................................................................4

1.6.

Bố cục của luận văn .........................................................................................5

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.........6
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở ........................................................................................................6

2.1.1.

Một số khái niệm có liên quan .........................................................................6

2.1.2.

Vai trị và ý nghĩa của quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở .................................................................................................15

2.1.3.

Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở .......16

2.1.4.

Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........19

iii


2.1.5.

Nội dung nghiên cứu quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở ......................................................................................................25

2.2.

Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....28

2.2.1.

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất .................................................................................28

2.2.2.

Kinh nghiệm của một số địa phương về quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................29

2.2.3.

Bài học kinh nghiệm rút ra cho thị xã Từ Sơn ................................................33

Phần 3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................35
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu .........................................................................35

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn ......................................35

3.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................41

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................45

3.2.1.

Chọn điểm nghiên cứu ...................................................................................45

3.2.2.

Phương pháp thu thập thông tin .....................................................................45

3.2.3.

Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu ..........................................................46

3.2.4.

Phương pháp phân tích thơng tin ....................................................................46

3.2.5.

Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu .........................................................................47

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................49
4.1.

Thực trạng quản lý nhà nước về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .....................................49

4.4.1.

Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ....................................................................................................49

4.1.2.

Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn...............51

4.1.3.

Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................52

4.1.4.

Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn.............................................................59

4.1.5.

Đánh giá chung trong công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ......................61

4.2.

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ..............65

4.2.1.

Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn...................................65

iv


4.2.2.

Năng lực của cán bộ địa chính .......................................................................69

4.2.3.

Cơ sở vật chất kĩ thuật ...................................................................................70

4.2.4.

Sự phối hợp của các cấp, ngành trong quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất..........................................................................................71

4.2.5.

Trình độ nhận thức, sự hiểu biết của người dân ..............................................73

4.2.6.

Nguồn gốc đất ...............................................................................................75

4.3.

Giải pháp nâng cao quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .....................................76

4.3.1.

Công tác quy hoạch, kế hoạch phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn .........76

4.3.2.

Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ....................................................................................................77

4.3.3.

Nâng cao năng lực trình độ cán bộ địa chính xã và cán bộ Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai ...................................................................................79

4.3.4.

Tăng cường sự phối hợp giữa các cấp các ngành trong quản lý nhà nước
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................80

4.3.5.

Nâng cao nhận thức, sự hiểu biết của người dân về pháp luật về đất đai .........82

4.3.6.

Ứng dụng công nghệ thông tin trong quả n lý đất đai ...................................82

4.3.7.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm..............................84

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................85
5.1.

Kết luận .........................................................................................................85

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................86

5.2.1.

Đối với Nhà nước ..........................................................................................86

5.2.2.

Đối với tỉnh Bắc Ninh ....................................................................................86

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................87
Phụ lục ......................................................................................................................91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CMND

Chứng minh nhân dân

CNVPĐK

Chi nhánh văn phòng đăng ký

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

ĐBSH

Đồng bằng Sông Hồng

GCN

GCN

GCNQSDĐ

GCNQSDĐ

GTSX

Giá trị sản xuất

KT - XH

Kinh tế xã hội

LĐ

Lao động

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

QLNN

Quản lý nhà nước

QSD

Quyền sử dụng

TNMT

Tài nguyên Mơi trường

UBND

UBND

VP

Văn phịng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018 ........................................38
Bảng 3.2. Thực trạng sản xuất nông nghiệp thị xã Từ Sơn giai đoạn 2015 – 2017 .....42
Bảng 3.3. Dân số và lao động thị xã Từ Sơn giai đoạn 2015 - 2017 ...........................44
Bảng 3.4. Các thông tin thứ cấp cần thu thập và nguồn thu thập thông tin .................45
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về công tác lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn ......................................................52
Bảng 4.2. Kết quả công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Từ Sơn..........53
Bảng 4.3.

Đánh giá của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính .............56

Bảng 4.4. Kết quả cơng tác quản lý hồ sơ địa chính năm 2018 trên địa bàn thị xã
Từ Sơn ......................................................................................................57
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ở cho các hộ gia đình
trên địa bàn thị xã Từ Sơn năm 2018 .........................................................58
Bảng 4.6. Các vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018.........................................60
Bảng 4.7. Đánh giá về công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại về quản lý cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn..................61
Bảng 4.8. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .....................................................................66
Bảng 4.9. Đánh giá về năng lực chuyên môn của cán bộ, công chức địa chính
cấp xã, phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn .................................................69

Bảng 4.10. Tình hình cơ sở vật chất, cơng tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
thị xã Từ Sơn ............................................................................................71
Bảng 4.11. Đánh giá sự phối hợp giữa các cấp, ngành trong công tác quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn ......................................................................................................73
Bảng 4.12. Đánh giá nhận thức và sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai ......74

vii


DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ...................................................35
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018 theo đối tượng sử
dụng và quản lý .........................................................................................40
Đồ thị 4.1. Nguyên nhân các hộ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn .................................................................58
Đồ thị 4.2. Ảnh hưởng của hệ thống văn bản pháp luật đến quản lý Nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn ........68

viii


DANH MỤC HỘP
Hộp 4.1.

Văn bản pháp luật về quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn
chồng chéo ................................................................................................69

Hộp 4.2.

Năng lực, chuyên môn của các cán bộ, công chức địa chính cấp xã,
phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn.............................................................70

Hộp 4.3.

Nhận thức và hiểu biết của người dân về Pháp luật đất đai ........................75

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ Thị Hải Dân
Tên luận văn: Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Kinh tế nông nghiệp

Mã số: 8620115

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động quan trọng trong quản lý
nhà nước về đất đai và có liên quan trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất. Trên
thực tế, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất phức tạp, tốn nhiều thời gian
vì vậy địi hỏi cần có nhiều giải pháp nhằm giảm chi phí về thời gian cũng như về kinh
tế và đảm bảo trao quyền sử dụng đất đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Địa bàn thị xã nằm Từ Sơn ở cửa ngõ phía Bắc của thủ đơ Hà Nội, có tuyến quốc lộ
1A, 1B, đường sắt huyết mạch giao thông từ Hà Nội lên biên giới Lạng Sơn chạy qua.
Trong thời gian qua, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã có những thành cơng trong cơng tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người dân. Tuy nhiên vẫn tồn tại một số
vấn đề khiếu nại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quá trình giải quyết các khiếu

nại vẫn cịn nhiều bất cập, chưa được khắc phục, hiệu quả giải quyết chưa cao.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong những năm tới.
Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý Nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên các khía cạnh, làm rõ các khái niệm liên
quan, khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, tổng quan về vai trò, đặc điểm của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, nhất là đưa ra các nội dung và yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để qua đó làm cơ sở cho việc phân tích thực
trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở địa bàn nghiên cứu. Nghiên cứu cũng khái quát cơ sở thực tiễn quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới cũng
như ở một số địa phương của Việt Nam mang tính tương đồng. Qua đó nhằm rút ra
những bài học kinh nghiệm từ thực tế giúp cho thị xã Từ Sơn học hỏi đúc rút kinh
nghiệm cho mình

x


Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Chọn điểm nghiên cứu; Phương
pháp thu thập thông tin; Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu; Phương pháp phân
tích thơng tin; Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu gồm: Nhóm chỉ tiêu thể hiện thực trạng sử
dụng đất đai, Nhóm chỉ tiêu thể hiện tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Nhóm chỉ tiêu thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Nhóm chỉ tiêu đánh giá của đối tượng sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến việc
cấp giấy chứng nhận..
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn đã đạt được
những thành tựu cơ bản: Trên 98% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê

khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 90,5% số xã, phường; lập sổ địa
chính cho 82,3% số xã, phường. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ
quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được triển khai từ năm 1996. Năm 2018 CNVPĐKĐĐ đã tiếp nhận 4329 hồ sơ liên
quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thực tế đã giải quyết được
3669 hồ sơ chiếm 84,75%; số hồ sơ đang giải quyết là 425 hồ sơ chiếm 10,0%. Số hồ sơ
trả lại là 235 chiếm 5,42%. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn bao gồm: Hệ thống văn
bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn chưa đồng bộ; Năng lực của cán bộ địa chính;
Cơ sở vật chất kỹ thuật và các yếu tố ảnh hưởng khác như nguồn gốc đất, trình độ nhận
thức của người dân...
Qua phân tích khó khăn, hạn chế và các yếu tố ảnh hưởng công tác quản lý nhà
nước về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
tơi có đề xuất các giải pháp để nâng cao việc công tác quản lý nhà nước về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn cụ thể: (1) Công tác quy hoạch, kế
hoạch phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn; (2) Cải cách thủ tục hành chính liên
quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (3) Nâng cao năng lực trình độ cán
bộ địa chính xã, phường và cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Ứng
dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai; (5) Tăng cường công tác thanh tra, kiểm
tra và xử lý vi phạm.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Thi Hai Dan
Thesis title: State management on land use rights certificate issuance in Tu Son town,
Bac Ninh province
Major: Agricultural Economics

Code: 8620115

Educational institution: Vietnam National Univeristy of Agriculture
LURCs are important activities in state management of land and are directly
related to the interests of land users. In fact, the procedures for granting LURCs are
complicated and time-consuming so it requires a lot of solutions to reduce time and cost
and to ensure the allocation of land use rights to the right people during the LURCs
granting procedure.
The Tu Son town is located at the northern gateway of Hanoi capital, with
national highway 1A, 1B, and arterial railway from Hanoi to the border of Lang Son
province running through. In recent years, Tu Son town, Bac Ninh province has had
success in registration, granting the right to use for provincial people. However, there
are still some issues of complaints about LURC issuance, the process of resolving
complaints is still inadequate, not yet completely resolved, and the settlement efficiency
is not high.
Research objectives of the thesis is Assessing the state management of LURC
issuance in Tu Son town, Bac Ninh province and proposing solutions to improve the
effectiveness of state management on LURCs issuance in Tu Son town, Bac Ninh
province in the coming years.
The study clarifies the theoretical and practical issues of state management on
LURCs, clarifying related concepts and definitions of state management of land,
issuance of LURCs, an overview of the role and characteristics of state management on
LURC issuance, especially given the contents and key factors affecting the state
management of LURC issuance to serve as a basis for the analysis of current status and
key factors affecting state management on LURC issuance in the study area. The study
also generalized the practical basis of state management on LURC issuance in several
countries in the world as well as in some similar areas of Vietnam. Based on that, the
research has drawed lessons from reality to help Tu Son town learn for its experience.
The research has utilized the research methods: site selecting; information

collection; data processing and synthesizing; information analysis. The system of
research indicators includes: indicator group showing the status of land use, indicators

xii


group showing the status of registration of LURC issuance, indicator group showing
results of LURC issuance and evaluation criteria group of land users on issues related to
GCN issuance.
The issuance of LURCs in the area has achieved fundamental achievements:
Over 98% of households, individuals and land use organizations have declared their
LURCs; establish land inventory book for 90.5% of communes and wards; making
cadastral books for 82.3% of communes and wards. The establishment of a cadastral file
system with all necessary information on the natural, economic, social and legal aspects
is an important progress in land management. The issuance of LURCs has been
implemented since 1996. In 2018, the Land Registration Office received 4329
documents related to the issuance of LURCs, in fact solved 3669 records, accounting
for 84.75%; The number of files being processed is 425 records accounting for 10.0%.
The number of returned records is 235 accounting for 5.42%. Key factors affecting the
state management on LURCs issuance in Tu Son town include: system of legal
documents and guiding documents are not synchronized; capacity and competence of
cadastral officials; material and technical bases and other influencing factors such as
land origin, people's awareness level, etc
Through the analysis of difficulties, limitations and key factors affecting the
state management on LURC issuance in Tu Son town, Bac Ninh province, I proposed
several solutions to improve the state management on LURC issuance in Tu Son town,
particularly: (1) Planning work must ensure scientific and practicality; (2) Reform of
administrative procedures related to LURCs issuance; (3) Improve the capacity and
competence of cadastral cadres of communes and wards and officers of Land
Registration Office; (4) Application of information technology in land management; (5)

Strengthen inspection, monitoring and handling of violations.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, không chỉ
là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức mà còn cả cá nhân để tiến hành
các hoạt động của con người. Đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, có vị trí cố định trong khơng gian.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. Đây thực chất là thủ
tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa
Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn
bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đai theo pháp luật. Thông qua
việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử
dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất
đai và có liên quan trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất. Trên thực tế, thủ
tục cấp GCNQSDĐ rất phức tạp, tốn nhiều thời gian vì vậy địi hỏi cần có nhiều
giải pháp nhằm giảm chi phí về thời gian cũng như về kinh tế và đảm bảo trao
QSDĐ đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp GCNQSDĐ.
Địa bàn thị xã nằm Từ Sơn ở cửa ngõ phía Bắc của thủ đơ Hà Nội, có
tuyến quốc lộ 1A, 1B, đường sắt huyết mạch giao thông từ Hà Nội lên biên giới
Lạng Sơn chạy qua. Từ trung tâm thị xã cịn có nhiều đường bộ nối liền các vùng
kinh tế trong và ngoài tỉnh. Do vậy, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn làm
cho đất đai ở đây có giá trị. Chính vì vậy, địi hỏi thị xã Từ Sơn cần phải quan
tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai cấp

GCNQSDĐ ở.
Trong thời gian qua, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã có những thành công
trong công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng cho người dân. Tuy nhiên, bên
cạnh đó cơng tác quản lý cấp GCNQSDĐ ở tại thị xã Từ Sơn còn gặp nhiều khó
khăn. Việc kê khai đăng ký cấp GCN cịn chậm, hồ sơ địa chính lập cịn nhiều
vấn đề bấp cập, do đó hiện nay vẫn cịn một số hộ gia đình trên địa bàn thị xã vẫn
chưa được cấp GCN. Bài tốn đặt ra cần làm gì để tháo gỡ những vấn đề khó

1


khăn hiện nay để giải quyết hiệu quả vấn cấp GCNQSDĐ để người dân yên tâm
sử dụng và khai thác đất đai có hiệu quả nhất.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và nhất là Luật Đất đai năm 2013 có hiệu
lực và đi vào cuộc sống, giá trị sử dụng đất nâng cao, thị trường chuyển nhượng
đất sôi động, thế chấp vay vốn, góp vốn phát triển mạnh làm cho nhu cầu cấp
GCNQSDĐ trong nhân dân cấp thiết hơn bao giờ hết, kèm theo đó cũng có rất
nhiều tồn tại, hạn chế ở công tác này, là nguyên nhân làm phát sinh các khiếu nại,
khiếu kiện ở lĩnh vực này tại địa phương nói riêng. Mặc dù việc giải quyết khiếu
nại về đất đai ở thị xã Từ Sơn đã có nhiều chuyển biến tích cực, đi vào nề nếp,
các vụ việc được tập trung giải quyết dứt điểm, những vụ việc khiếu nại kéo dài
giảm rõ rệt, tỉ lệ cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn đạt kết quả tương đối cao,
nhưng vấn đề khiếu nại về cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này vẫn là nổi cộm và
quá trình giải quyết các khiếu nại vẫn cịn nhiều bất cập, chưa được khắc phục,
hiệu quả giải quyết chưa cao, nhiều vụ việc vẫn còn tồn đọng,...
Cho đến nay, đã có nhiều nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào về quản lý cấp
GCNQSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn. Đứng trước vấn đề đó tơi lựa chọn đề
tài: “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn của mình.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
trong những năm tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý Nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy

2


chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về cấp
GCNQSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Đề tài “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” nhằm luận giải một số câu hỏi nghiên cứu
sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trị gì trong quản lý đất đai?
- Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh được thực hiện như thế nào?
- Kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn là gì?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên địa bàn nghiên cứu?
- Những giải pháp nào để tăng cường quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh?
1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Các giải pháp nâng cao quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đát ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
1.4.2.1. Phạm vi về nội dung
Đề tài tập trung phân tích thực trạng công tác quản lý Nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
trong giai đoạn 2016-2018
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở từ đó đề xuất giải pháp nâng cao quản lý Nhà

3


nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
1.4.2.2. Phạm vi về không gian
Đề tài nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Trong đó tập
trung vào 3 xã, phường gồm phường Đồng Kỵ, Đình Bảng và xã Phù Khê
1.4.2.3. Phạm vi về thời gian
+ Số liệu sơ cấp được thu nhập theo 2 thời điểm: năm 2018 - 2019, tùy theo
từng tiêu chí cụ thế thời gian thu thập thơng tin sẽ có điều chỉnh phù hợp

+ Số liệu thứ cấp được được thu thập theo các năm từ năm 2016 - 2018,
dựa trên thời hiệu thực hiện của các văn bản chính sách.
+ Thời gian nghiên cứu đề tài từ tháng 3/2019 – 12/2019.
1.5. ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN
1.5.1. Về lý luận
Luận văn hệ thống và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như khái niệm, vai trò, đặc điểm
và yêu cầu của quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vận dụng
vào công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân khi thực
hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.
1.5.2. Về thực tiễn
Luận văn trình bày với nhiều dẫn liệu và minh chứng về các nội dung quản
lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh. Từ những nội dung đó luận văn nghiên cứu và phân tích các yếu
tố ảnh hưởng. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh trong thời gian tới.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho sinh viên, học viên... quan tâm đến việc thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, một số giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể

4


giúp các cơ quan, đơn vị trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh áp dụng nhằm
hoàn thiện hơn nữa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.6. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN
Báo cáo đề tài được trình bày theo 5 phần:
+ Phần I: Mở đầu.
+ Phần II: Cơ sở lý luận và thực tiễn.
+ Phần III: Phương pháp nghiên cứu.
+ Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.
+ Phần V: Kết luận và khuyến nghị.

5


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi quốc
gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của
con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp. Thứ hai, đất
đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật (Nguyễn
Đức Khả, 2003).
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn
thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thốt nước, đường sá, nhà cửa,...)” (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).

Theo Luật đất đai năm 1993. Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ
yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật
mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để
phát triển nền kinh tế quốc dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
2.1.1.2. Phân loại đất đai
Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành nhóm
đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể
như sau:
* Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng
năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm;
Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy
sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính
và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt

6


không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng
thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con
giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
* Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh; Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng
trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự
nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng

(gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống
đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di
tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thông;
đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác; Đất cơ sở
tơn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất
sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác
gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây
dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc,
cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của
người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn
liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
* Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013).
* Đối tượng sử dụng đất gồm: Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử
dụng; Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước,
tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng; Đất do tổ chức nước ngồi
(Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng; Đất do
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng; Đất do cộng đồng dân cư và cơ
sở tôn giáo sử dụng

7


* Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại: Đất do UBND cấp xã quản lý;
Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức
khác quản lý.
2.1.1.3. Đăng ký đất đai
a. Khái niệm

Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản
gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Lê Đình Thắng, 2005).
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
b. Vai trị của đăng ký đất đai
Đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và các chủ thể liên quan, đăng ký
đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo
pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho công tác
quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đối với xã hội, với
những thông tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong việc bình ổn
xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô
nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia
(Đặng Anh Quân, 2011).
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo
Luật Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp
pháp, quyền sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để quản lý
đất đai thường xun. Bên cạnh đó thơng qua cơng tác này người dân cũng yên
tâm đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
c. Phân loại đăng ký đất đai

8

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động.
- Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên
đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm
kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,
người sở hữu tài sản trên đất để thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính. Đăng ký
đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp sau đây: Thửa đất được
giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất
được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về
một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc
công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Đăng ký biến động được thực hiện cụ
thể trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện
tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội
dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình
thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của
chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và
chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm

người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm

9


quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp
với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
d. Đối tượng đăng ký đất đai
Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu”. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai
năm 2013 bao gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng
đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thơn, làng,
ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục,
tập qn hoặc có chung dịng họ; cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện,
thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn
giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo; tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại
diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa
nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên
chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên
doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
e. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó. Bao gồm
người đứng đầu các tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình; chủ
tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử
dụng đất nơng nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho
UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và
các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể

10


thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng
khác của địa phương; người đại diện cho cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ
sở tơn giáo; chủ hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá
nhân nước ngoài; người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất,
người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.
2.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Khái niệm GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (Khoản 20,
Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
GCNQSDĐ cũng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3,
Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy về cơ bản khái niệm GCNQSDĐ quy định trong Luật Đất đai năm
2003 và Luật đất đai năm 2013 giống nhau về nội dung, tuy nhiên thuật ngữ dùng
khác nhau, trong Luật Đất đai năm 2013, GCN đã được thay thế bằng chứng thư
pháp lý.
Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khốn
điền thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng
tên trên Bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể
đảo ngược” (Nguyễn Văn Xương, 1971). Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa
chính thời Pháp thuộc lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975.
Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 tuy có đề cập đến việc “ cấp
GCNQSDĐ” nhưng lại không được quy định rõ tại Luật. Quy định cụ thể về
GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/7/1989 của Tổng
cục Quản lý ruộng đất.
Những thay đổi của mẫu GCN từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay:
- Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất
đã ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy
định cấp GCNQSDĐ được gọi là “sổ đỏ”. Tuy nhiên, “sổ đỏ” chỉ áp dụng cấp
cho QSDĐ mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đơ thị.

11