Luận văn thạc sĩ đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

....

bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội

Nguyễn Đức Danh

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
MÃ số : 60.62.16

Ngời hớng dÉn khoa häc: PGS.TS. Ngun Thanh trµ

Hµ Néi - 2011


LỜI CAM ðOAN
- Tơi xin cam đoan rằng đây là cơng trình nghiên cứu do tơi trực tiếp
thực hiện dưới sự hướng dẫn, chỉ ñạo của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ mơn quản lý đất đai, Khoa Tài ngun và Môi trường, Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội; những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sai tơi hồn tồn chịu trách nhiệm./.
Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Danh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

i


LỜI CẢM ƠN

Trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành Luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ mơn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại
học Nơng nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tơi trong suốt thời gian tơi
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Khoa Tài
ngun và Mơi trường, Viện đào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở, ngành tỉnh Hà Tĩnh: Sở Tài
nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Hà Tĩnh và các sở ngành liên quan;
lãnh ñạo UBND Thành phố Hà Tĩnh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất Thành phố
Hà Tĩnh, các phòng ban liên quan của UBND Thành phố và UBND các xã,
phường thuộc Thành phố Hà Tĩnh.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều
kiện giúp đỡ tơi trong suốt q trình tơi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Danh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

ii


MỤC LỤC
lời cam ñoan

i

lời cảm ơn

ii

mục lục

iii

danh mục các chữ viết tắt

v

danh mục bảng

vi

1.

MỞ ðẦU

1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

2

1.3.

Mục đích, yêu cầu của ñề tài.

3

2.

TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

4

2.1.

Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất

4

2.3.

Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số địa phương

32

2.4.

Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh

35

3.

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN

CỨU

36

3.1.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

36

3.2.

Nội dung nghiên cứu

36

3.3.

Phương pháp nghiên cứu

37

4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

39

4.1.

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội Thành phố Hà
Tĩnh

39

4.1.1

. ðiều kiện tự nhiên

39

4.1.2

. ðiều kiện kinh tế xã hội gây áp lực với ñất ñai

41

4.2.

Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ở ñịa bàn
Thành phố Hà Tĩnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

49

iii


4.2.1

Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hà Tĩnh

50

4.2.2. Kết quả ñấu giá ñất tại một số dự án ñiều tra trên ñịa bàn Thành
phố Hà Tĩnh

4.2.3

ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án

4.2.4. Một số hạn chế cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
4.3.

60
78
84

ðề xuất một số giải pháp đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng
ñất

86

5.

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

88

5.1.

Kết luận

88

5.2.

ðề nghị

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

92

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CNH- HðH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

ðG

ðấu giá

GCN

Giấy chứng nhận

QSD

Quyền sử dụng

TM

Thương Mại

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

XD

Xây dựng

BðS

Bất động sản

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

v


DANH MC BNG
STT

Tên bảng

Trang

4.1.

Bng c cu % giỏ tr sn xuất của các ngành qua các năm.

41

4.2.

Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh

45

4.3.

Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của tồn thành phố

46

4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đơ thị Bắc Thành phố
thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh

4.6.

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại dự án khu dân cư khối phố
Tân quý phường Thạch Quý Thành phố Hà Tĩnh

4.7.

65

73

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư khối
phố Hậu Thượng phường Thạch Quý

78

4.8.

Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá

79

4.9.

Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá

81

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

vi


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
“ðất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và
quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ñã tốn bao cơng sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn ñất ñai như ngày nay” ( Lời nói ñầu, Luật
ðất ñai 1993). Ngày nay, ñất ñai trở thành nguồn nội lực quan trọng ñể thực
hiện CNH-HðH ñất nước, với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước cơng
nghiệp vào năm 2020
Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IX đã xác định chủ trương:
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị
trường theo ñịnh hướng XHCN, ñặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan
trọng như: thị trường bất ñộng sản, thị trường lao động, thị trường chứng
khốn, thị trường khoa học và cơng nghệ” và định hướng cụ thể trong chiến

lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục
phát triển, hồn thiện các loại hình thị trường đi đơi với xây dựng khn khổ
pháp lý và thể chế để thị trường hoạt ñộng năng ñộng, có hiệu quả, có trật tự
kỷ cương trong mơi trường cạnh tranh lành mạnh”.
Nghị quyết đại hội IX ñã kế thừa và phát triển ñường lối ñổ mới, xây
dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát
triển thị trường bất ñộng sản của ðảng ta và mở ñường cho sự hình thành thị
trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn 2001-2010.
Từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương
sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế
ñã phát huy ñược nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

1


hiện đại hóa đất nước, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương. Tuy nhiên
trong q trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá
cho các khu ñất dùng ñể thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn
tiến hành khơng chặt chẽ …
ðể khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng ñấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Cơng tác đấu giá
quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng
sản ở nước ta; giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch
thành cơng trên thị trường, từ đó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy
ñịnh hiện hành. Tuy nhiên vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội
cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền…

Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, với mong muốn ñược mang kiến thức học
tập ở nhà trường , góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tơi tiến
hành nghiên cứu đề tài:
"ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất ở trên
ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh"
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Thơng qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật
của Nhà nước quy định về quyền sử dụng ñất ñể ñưa ra giá ñất của Nhà nước
sát với giá thị trường, các giao dịch thành cơng sẽ là những tài liệu, góp phần
đóng góp vào cơ sở khoa học cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất.
- Ý nghĩa thực tiến: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của cơng tác đấu
giá đất qua các dự án khác nhau, với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có
thể ñề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá
quyền sử dụng đất hồn thiện, đem lại hiệu quả cao.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

2


1.3. Mục đích, u cầu của đề tài.

1.3.1

Mục đích
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðề xuất giải pháp hồn thiện các quy định về ñấu giá ñể công tác ñấu

giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn.

1.3.2. Yêu cầu của ñề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với cơng tác đấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

3


2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.1.1. Khái niệm
2.1.1.1. Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BðS gồm đất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy định “BðS là các tài sản
khơng thể di dời được bao gồm: ðất đai; Nhà ở; Cơng trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [6]
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước

ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên đất) là hàng hố được giao dịch trên thị trường BðS;
Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, khơng phải tất cả các loại BðS đều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS khơng phải là BðS hàng hố (Ví dụ:
Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng
hố. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại
ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới được

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

4


coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng thị trường BðS. Thực chất hàng
hố trao đổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng
đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất ” [7]
2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;

Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hố với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường[6]
2.1.1.3. ðịnh giá, ñịnh giá ñất
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

5


đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. [3]
2.1.1.4. ðấu giá, ñấu thầu
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và
người trả giá cao nhất thì được mua.
- ðấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.

2.1.2. ðịnh giá ñất
2.1.2.1. Giá ñất
ðất ñai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do ñó
ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt
ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu
lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hịa
giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực
hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

6


nước ta khơng giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ
nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không
phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương đối
dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như

quyền sở hữu.
2.1.2.2. Cơ sở khoa học ñịnh giá ñất
a) ðịa tô:
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tơ gắn liền
với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Ðã từng tồn tại trong
các chế độ chiếm hữu nơ lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì
đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nơ lệ, địa tơ là do lao
động của nơ lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về
thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi
lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ.
Nguồn gốc của ñịa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao ñộng thặng dư của công
nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch,
địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất
thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

7


tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
ðịa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả
sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn khơng đủ đáp ứng nhu cầu
của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có
điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và khơng thuận lợi về vị trí.
Giá cả sản xuất xã hội của nơng phẩm lại được quy định trên những ruộng
đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên
ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình
qn bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá
biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó
được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Vậy địa tơ chênh
lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất.
Nguồn gốc của địa tơ chênh lệch do lao động nơng nghiệp tạo ra. Có hai loại
địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II. Ðịa tơ chênh
lệch I là địa tơ chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tơ chênh lệch II
là địa tơ chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tơ chênh lệch cịn tồn tại
cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nơng dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
Ðịa tơ tuyệt đối, người sở hữu đất ñai nhờ mượn quyền sở hữu ñất
mà thu ñược ñịa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

8

xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế ñộ chủ nghĩa tư bản,
người sở hữu ñất cho thuê ñất nhất loạt thu về số ñịa tô nhất ñịnh, nếu
khơng thà để đất hoang. Loại này khơng kể là ñất tốt hay xấu, ñều phải nộp
ñịa tô cho người sở hữu đất. Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt
quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa,
kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp,
cấu thành hữu cơ của tư bản nơng nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả
biến chiếm tỉ trọng lớn có thể th được nhiều công nhân, làm ra càng
nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong ñiều kiện ñầu tư giống nhau, tỉ suất
giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều
hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản
xuất, số chênh của nó chính là địa tơ tuyệt đối. Do sự ñộc quyền tư hữu ñất
ñai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nơng nghiệp, giá
trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nơng nghiệp sẽ khơng tham gia vào
q trình bình qn hóa lợi nhuận tồn xã hội, hàng nơng sản vẫn có thể
thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra
địa tơ tuyệt ñối cho người sở hữu ñất ñai. Giá trị thặng dư do công nhân
nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tơ tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu
đất đai là ngun nhân căn bản hình thành địa tơ tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ
của tư bản trong nơng nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình
qn xã hội là điều kiện hình thành địa tơ tuyệt ñối. Trong các nước tư bản
hiện ñại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ
của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong cơng
nghiệp, thậm chí cịn cao hơn trong cơng nghiệp, trong tình hình này, địa tơ
tuyệt ñối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nơng sản cao hơn giá cả sản
xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nơng sản.
Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

9


phải nộp cho ñịa chủ, do chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng đất trong nơng
nghiệp tư bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp
thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có
tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư ñược tạo ra trong
nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong cơng nghiệp. Chế độ độc quyền
tư hữu về ruộng đất ñã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành
khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của
nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của
nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tơ tuyệt đối. Nguồn
gốc của địa tơ tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động
khơng cơng của cơng nhân nơng nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa
tư bản, ñịa tơ tuyệt đối làm tăng giá cả nơng sản phẩm, ảnh hưởng xấu
ñến ñời sống của những người lao ñộng. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ
xóa bỏ chế độ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất và do ñó sẽ xóa bỏ địa tơ
tuyệt đối [24].
b) Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho
giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá
đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất
cịn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân
hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi
vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên
thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

10


suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất
đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài ñể loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất ngân hàng là như nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu
có chênh lệnh thì cũng khơng đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá
đất nơng nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến
các điều luật khơng nhất qn thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành
ñộng như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử
dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền th đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do
ñất mang lại.
Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng đất.
Hay: Tiền th đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng
đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá th đất đai. Cơng
thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh ñất ñai coi tiền thuê ñất là

một khoản chi phí. ðể có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất
nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một
khoản chi phí. Ngồi ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

11


thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của ñất ñai, các khoản này
cũng phải ñược xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người
kinh doanh ñất ñai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [24].
c) Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường
được quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. ðiều kiện hình thành là: (1) Người cung
cấp và người tiêu dùng ñều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2)
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến
ñộng giá cả. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo
ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương ñối mạnh,
cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể tiến
hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa

đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất
biến. Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố
cầu, như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập
bình qn của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông;
tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

12


loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi
đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một
thành phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích
này sang mục đích làm khu dân cư đơ thị. Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đơ thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng
liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng ñất
ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một
cao hơn. Bằng chứng là các lơ đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay
thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông
chưa phát triển, thị trường đất đơ thị phát triển chủ yếu ở những khu thương
mại - dịch vụ gần trung tâm. ðiều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá q
lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với ñất ñai vùng ngoại vi ñô thị. Ngày
nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời
gian để từ ngoại ơ vào trung tâm đơ thị ñã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu ñối với
ñất ñai vùng ngoại ơ tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên ñáng

kể. Sự chênh lệch giá giữa ñất ñai ở trung tâm và ñất ñai vùng ngoại ô thành
phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về
đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng
tăng liên tục.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực đơ thị và nơng thơn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị. Không một
hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói
chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay ñổi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

13


càng lớn theo vùng. ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng
nhiều hơn các hàng hố thơng thường khác, mặc dù giao thơng vận tải và
khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các
vùng[24].

2.1.3

. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử

dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:

2.1.3.1. Vị trí của khu đất :
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá ñất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
định giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
2.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

14


tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất.
2.1.3.3. ðiều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển

nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn ñến giá ñất giảm.
2.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau:
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng
giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
Ví dụ :
ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng
thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu
của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất
phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại
ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng
có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn,
như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nơng
nghiệp ra ven đơ thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện ñể trả
một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các vị
trí khác [24].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

15


2.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.2.1. Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua
2.2.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột [18]. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
2.2.1.2. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [15]; Trong đó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp khơng hồn
tồn nghiêm cấm việc mua bán đất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua
bán bị hạn chế theo q trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu
như khơng được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mơ nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự
kiểm sốt của pháp luật.
2.2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 ñến trước 1993:
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hố điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật ñất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: Nghiêm cấm
việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

16

có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở [24] (mặc
dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sơi động ở
hầu hết các đơ thị). Thị trường bất ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia
cắt: thị trường nhà ở và các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất khơng được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn
diễn ra bất hợp pháp
2.2.1.3. Giai ñoạn từ 1993 ñến 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước
xác ñịnh giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao
ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về ñất
khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật
ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về ñất ñai ( quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ñất ñai năm 1993).
2.2.1.4. Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
a) Thị trường sơ cấp
Tính đến 31/12/2010 Quỹ đất nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân sử dụng như sau:
- ðất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSD ñất.
- ðất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSD ñất cho hơn
515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng ñất.
- ðất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha ñất chuyên dùng (cả
ñất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, cơng trình, trong đó có trên 15.000
ha ñất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngồi.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

17


- Chuyển đổi 560.000 ha đất nơng, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở
hạ tầng, xây dựng các khu cơng nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đơ thị.
b) Thị trường thứ cấp
- Thị trường nhà ở ñất ở: Từ năm 2005 đến năm 2010, đất xây dựng
cơng trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đơ thị tăng 16.827 ha, đất ở
nơng thơn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, ñến cuối năm 2010, quỹ nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là
25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho
người ñang thuê nhà ở và cấp GCN – QSD ñất của 28 tỉnh, thành phố trực
thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước:
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay
về nhà ở và QSD ñất mà Nhà nước chưa kiểm sốt được (khoảng 60.000
trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay ñang là nhu cầu bức xúc trong ñời
sống xã hội, hoạt ñộng bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSD đất của các hộ
gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở ñể bán kèm theo chuyển nhượng QSD ñất
của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sơi ñộng, giá cả có biến ñộng lớn từ
10 - 15 triệu ñồng/m2 (năm 2008) tăng lên 20 -30 triệu ñồng/m2 (năm 2010).
Tính đến giữa năm 2010, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đơ
thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kê ñến năm 2010, cả nước có số hộ gia đình là 16,7
triệu hộ trong đó ở đơ thị có 4,0 triệu hộ, nơng thơn 12,7 triệu hộ và tăng
nhanh ở khu vực đơ thị, vấn ñề nhà ở trong năm 2010 ñã và ñang ñược cải
thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hố đời sống xã hội
đối với mọi tầng lớp dân cư.
Theo ñịnh hướng phát triển nhà ở trong cả nước đến năm 2012, dự tính
đến năm 2015, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m2, đến năm 2018 cần có

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ......................................

18