Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

....

Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội

Lê thành long

đánh giá thực trạng hoạt động của một số
sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
thành phố hà nội

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý ®Êt ®ai
M· sè

: 60.62.16

Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: CVCC. TS. Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội - 2010


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thành Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …..i


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này tơi đã nhận được sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cơ giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè
và ñồng nghiệp. Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn CVCC. TS
Nguyễn ðình Bồng đã trực tiếp giúp đỡ tơi trong thời gian thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ cơng tác
tại các sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã
khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất để tơi hồn thành luận văn này.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thành Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …..ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

Danh mục bản ñồ, sơ ñồ

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ðẦU

1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2.

Mục đích của đề tài

5

1.3.

Ý nghĩa của ñề tài

5

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

6

Cơ sở lý luận

6

1.

2.
2.1.
2.2.
2.3.

Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng
sản

16

Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn giao
dịch bất ñộng sản

24

ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

37

3.1.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

37

3.2.

Nội dung nghiên cứu

37

3.3.

Phương pháp nghiên cứu

38

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

40

4.1.

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội

40

4.2.

Tình hình thị trường bất ñộng sản thành phố Hà Nội

46

4.3.

Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn

3.

4.

GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

51

4.3.1

Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản

51

4.3.2.

Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch BðS

53

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..iii


4.3.2.1. Sàn GDBðS do cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản
thành lập (Mơ hình sàn GDBðS - Tập ñoàn Nam Cường)

53

4.3.2.2. Sàn GDBðS do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
động sản thành lập (Mơ hình sàn GDBðS - Tập đồn ðất
Việt)

61

4.3.2.3. Sàn GDBðS do ngân hàng thương mại thành lập (Mơ
hình sàn GDBðS - Ngân hàng ACB)

71

4.3.2.4. Sàn giao dịch bất động sản tư nhân (Mơ hình sàn giao
4.3.3.
4.4.

dịch bất ñộng sản FLC)

81

ðánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

87

ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng
một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội

95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

99

5.1.

Kết luận

99

5.2.

Kiến nghị

101

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

104

5.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

GDBðS

Giao dịch bất ñộng sản

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

2.1.

Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển

7

2.2.

Phân loại thị trường

12

2.3.

Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển ngành nơng nghiệp

Phụ
lục

4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 thành phố Hà Nội

Phụ
lục

4.3.

Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

52

4.4.

Cơ cấu các loại hình sàn GDBðS quận Thanh Xuân và quận
Cầu Giấy năm 2010

53

4.5.

Phụ
lục

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn

GDBðS Nam Cường

54

4.6.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS Nam Cường

56

4.7.

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS ðất Việt

63

4.8.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ðất Việt

65

4.9.

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

67

4.10.

ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn giao dịch BðS ðất Việt

68

4.11.

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS ACB - Hà Nội

72

4.12.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ACB - Hà Nội

75

4.13.

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

77

4.14.

ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS ACB - Hà Nội

77

4.15.

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS FLC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..vi

82


4.16.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS FLC

83

4.17.

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

85

4.18.

ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS FLC

85

4.19.

Tình hình tuân thủ quy ñịnh pháp luật về ñiều kiện thành lập

4.20.

và hoạt ñộng của sàn giao dịch BðS

89

Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS

90

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..vii


DANH MỤC BẢN ðỒ, SƠ ðỒ
STT

Tên bản ñồ, sơ ñồ
Bản đồ Hành chính thành phố Hà Nội

Trang
Sau
trang 40

4.1.

Mơ hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản Nam Cường

54

4.2.

Quy trình giao dịch tại sàn GDBðS Nam Cường

57

4.3.

Mơ hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản ðất Việt

62

4.4.

Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản ðất Việt

67

4.5.

Mơ hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản ACB - Hà Nội

71

4.6.

Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch BðS ACB - Hà Nội

76

4.7.

Mơ hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản FLC

81

4.8.

Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản FLC

84

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

4.1.

Khu đơ thị mới Dương Nội

59

4.2.

Khu đơ thị mới Cổ Nhuế

59

4.3.

Khu đơ thị mới Phùng Khoang

59

4.4.

Khơng gian hội thảo tại sàn GDBðS Nam Cường

60

4.5.

Khơng gian tiếp đón khách hàng tại sàn GDBðS Nam
Cường

60

4.6a.

Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường

60

4.6b.

Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường

60

4.7.

Khu đơ thị mới Kim Chung - Di Trạch

69

4.8.

Khu đơ thị Xala

69

4.9.

Khu đơ thị mới Quốc Oai

69

4.10.

Khu vực đón tiếp khách hàng tại sàn GDBðS ðất Việt

70

4.11a. Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt

70

4.11b. Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt

70

4.12.

Khu đơ thị mới Lê Trọng Tấn

79

4.13.

Khu ñô thị mới Văn Khê

79

4.14.

Khu ñô thị mới Chi ðông

79

4.15.

Không gian tiếp đón khách hàng tại Sàn giao dịch BðS ACB
- Hà Nội

80

Khơng gian giới thiệu thơng tin bất động sản tại Sàn giao
dịch BðS ACB - Hà Nội

80

4.16.
4.17.

Không gian khách hàng tìm hiểu thơng tin về bất động sản tại
Sàn giao dịch bất ñộng sản ACB - Hà Nội

80

4.18.

Hoạt động mơi giới BðS tại Sàn BðS ACB

80

4.19.

Tịa nhà FLC Landmark Tower

86

4.20.

Khu đơ thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City)

86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..ix


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
(1) Từ năm 1986 Việt Nam ñã ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế, chuyển
từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng
hố nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa.
ðường lối ñổi mới, đẩy mạnh Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước,
xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa đó được xác
định tại ðại hội ðại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khố VI (1986)
và ñược ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII
(1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX (2001, Khoá X (2006) tiếp tục phát triển.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ VIII xác ñịnh: “Tiếp tục ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá
bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa”;
“Tạo lập ñồng bộ các yếu tố của thị trường”. [10]
Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX xác ñịnh: “Tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường; ñổi mới và
nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc ñẩy sự hình thành,
phát triển và từng bước hồn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa, ñặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có
hoặc cịn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường
bất động sản, thị trường khoa học và cơng nghệ”. [11]

(2) Thể chế hố chủ trương, chính sách đất đai của ðảng, Hiến Pháp
CHXHCN Việt Nam năm 1992 ñã quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân
(ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18). [16]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..1


Luật ñất ñai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, ñã cụ thể hố các quy định
về đất đai của Hiến pháp. Luật ðất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và
sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu tồn dân, nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững;
Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp GCNQSDð, ñược hưởng thành
quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất:
sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ mơi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền
sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước
có quyết định thu hồi. Bộ Luật Dân sự cũng quy ñịnh cụ thể các quan hệ dân
sự liên quan ñến quyền sử dụng đất...
(3) Nghị Quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam
lần thứ VIII (1996) xác ñịnh: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất động
sản. ðất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hố, khơng cho phép mua
bán đất đai; Thực hiện ñúng Luật ðất ñai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp
luật và chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng ñất và cho thuê ñất
phải xác ñịnh ñúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển
quỹ đất, bảo đảm lợi ích của tồn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những
tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ñất. Tổ chức quản lý tốt thị
trường bất ñộng sản. Chăm lo giải quyết vấn ñề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở

các vùng đơ thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh
nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh
nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. [10]
- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX tiếp tục khẳng định “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản,

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..2


bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị
trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngồi
tham gia đấu thầu”. [11]
- Nghị quyết ðại hội đại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ X ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát triển
thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…; hồn thiện việc phân loại, ñánh
giá ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng
ñất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn
quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo ngun tắc
thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ
mơ trên cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai. Tăng cường biện pháp chống ñầu
cơ, hạn chế việc giao dịch khơng theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ
thống đăng ký, thơng tin bất ñộng sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường
bất ñộng sản”. [12]
(4) “Thị trường bất ñộng sản tuy còn sơ khai nhưng ñã thu hút ñược
một lượng vốn khá lớn vào ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñiều kiện về
mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ñiều kiện
nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đơ thị… tuy nhiên hoạt động của thị
trường bất động sản khơng lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất
động sản gắn liền với ñất rất nghiêm trọng, ñẩy giá ñất lên cao, đặc biệt là ở

đơ thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả ñầu tư phát triển và giải quyết nhà ở,
tạo ra những ñặc quyền, ñặc lợi, dẫn ñến tiêu cực và tham nhũng của một số
cá nhân và tổ chức… Quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, yếu
kém, quản lý thị trường bất động sản bị bng lỏng. Người sử dụng đất chưa
làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính đối với đất đai cịn
nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Một số nguyên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..3


nhân chủ yếu: “Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về
ñất ñai chưa ñược thể chế hố như: chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai; thị
trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng ñất...; văn bản pháp luật ñất
ñai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu ñồng bộ” [15]
Thực hiện Nghị quyết ðại Hội X, nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc
kinh doanh phát triển thị trường bất ñộng sản, ngày 29/6/2006 Quốc hội nước
Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua
“Luật Kinh doanh bất động sản”. [21]
“Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền,
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất động sản và giao dịch
bất động sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản”. (Luật Kinh doanh bất
động sản 2006, ðiều 1)

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày
15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng
sản, trong ñó có quy ñịnh rõ cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản.
Việc giao dịch bất động sản thơng qua sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
ñộng của thị trường bất ñộng sản trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích
trữ, kích cầu ảo... tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”,

“đóng băng” bất thường trên thị trường. Ngồi ra, việc giao dịch qua sàn góp
phần hạn chế được tình trạng chốn thuế của các chủ đầu tư, cũng như tiêu cực
trong hoạt ñộng mua bán bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
(5) Thị trường bất ñộng sản ở Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và
sức phát triển cao. Sau khi có Luật Kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn vị, tổ
chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất động sản, nhằm
tìm kiếm đầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất động
sản, cơng khai và minh bạch. Tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..4


ñộng sản là một vấn ñề còn mới cả về lý luận và thực tiễn; nhằm ñánh giá
thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản và ñề xuất những giải
pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật; trong khuôn khổ luận
văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của một số sàn
giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần đánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của
địa phương trong cơng tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối

tượng khi tham gia vào thị trường bất động sản thơng qua sàn giao dịch.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..5


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm
- Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định
bằng tiền và các quyền tài sản; trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành
2 loại Bất ñộng sản và ðộng sản.
+ Bất ñộng sản: là các tài sản khơng di dời được. Tuy tiêu chí phân loại
bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất ñộng sản
bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là ñất ñai. ðất ñai
ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Một đơn vị bất động sản gồm
có: một cơng trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác
ñược xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối.
Một cơng trình xây dựng tuỳ từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như
sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị
giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có
bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nơng nghiệp có thiết bị chăm sóc vật ni, máy vắt
sữa; các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hồ, quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đơ thị nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa
quy định: “Bất động sản gồm có đất”. Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở
hữu nhà nước của nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa
trong phạm vi quy hoạch xây dựng đơ thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao
dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật này.
Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất ” [22].

Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản khơng
thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..6


ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy định. [17]
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị BðS tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30 % GDP, Mỹ là 30 - 40 %. [7]
+ ðộng sản: là những tài sản khơng phải là bất động sản.
2.1.1.2. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng
phân loại bất động sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất động sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển
Loại bất động sản

Số lượng

BðS Nơng Lâm nghiệp

Giá trị
(1000 Triệu SEK)

359.000

350

BðS Nhà ở riêng biệt

2.285.000

1.400

BðS Nhà ở chung cư

115.000

1000

BðS Công nghiệp

166.000

500

BðS miễn thuế *

94.580

1000

3.019.580

4.250

Tổng số

* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)

Nguồn: Sweden Survey - National Land Survey 1997 [29]

2.1.1.3. Hàng hoá bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường
mua bán hàng hoá ñặc biệt - Hàng hố bất động sản.
- Tính đặc biệt của hàng hố BðS được xác định bởi thuộc tính của
đất đai mà các tài sản khác khơng có: Là loại hàng hố có giá trị lớn, cần

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..7


có vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hố mà việc giao dịch phải ñược pháp
luật cho phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ,
các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing ga - po quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc bất ñộng sản (ñất ñai + tài sản trên
đất) là hàng hố được giao dịch trên thị trường bất ñộng sản; Trung Quốc:
BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS, nhưng
ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu
Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hố, ví dụ: BðS là
các cơng trình cơng cộng như các di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng
cảnh, cơng viên Quốc gia, đường giao thơng, vườn hoa cơng cộng. [7]
2.1.2. Thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị
trường hàng hố, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa
học cơng nghệ.

Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BðS
được trao ñổi. Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng khơng chỉ
bao gồm các hoạt động liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản. [7]
2.1.2.2. ðặc điểm

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..8


- Thị trường bất động sản theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với
3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia quy định khơng hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao
gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho th nhà.
- Thị trường bất động sản có những ñặc trưng: (1) không chỉ là giao
dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong BðS, (2) mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, (3) chịu
sự chi phối của pháp luật, (4) là thị trường khơng hồn hảo, (5) cung về BðS
phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

2.1.2.4. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc
dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển bất ñộng sản;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..9


- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.2.5. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ.
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến bất ñộng sản
cho người mua;
- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan
đến BðS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như
sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu bất ñộng sản cho người mua
tại cơ quan ñăng ký BðS;

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị
trường bất động sản.
Ví dụ: Pháp luật Ơxtraylia khơng giới hạn quyền mua, bán thế chấp
BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nơng
nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BðS giúp người bán
tìm người mua bằng thơng tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thơng tin

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..10


BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu
cầu; BðS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do
các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt
buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký bất ñộng sản. Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền được quyền sử dụng đất và
được phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì
đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện
chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; tổ
chức phục vụ mơi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá
tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [7]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền
sử dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và

người mua đều khơng phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường
mua bán quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử
dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất (Bảng 2.2)

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..11


Bảng 2.2: Phân loại thị trường
ðặc ñiểm

Cấp thị trường
Thị trường sơ cấp
(thị trường cấp I)

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp II)

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)

Người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất cho
người khác (Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình
cá nhân - Giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền,
cho thuê ñất)
Người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất)

- Thị trường quyền sử dụng ñất nơng nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nơng thơn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng.

Nguồn: PGS TS Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương 2006 [1]

2.1.3. Giao dịch Bất ñộng sản
- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích
và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác bao gồm:
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và …(bất cứ sự bảo ñảm quyền nào
khác liên quan ñến bất ñộng sản).
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, đó có thể là:

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..12


+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);

+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasement);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành Việt Nam, giao dịch bất ñộng
sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh
bất động sản; giữa tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản với nhau.
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các
bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện
chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS. Các
văn tự này là bằng chứng về về một giao dịch ñã ñược thực hiện (bên bán ñã
tự nguyện bán, bên mua ñã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán,
phương thức bàn giao tài sản ñã ñược thỏa thuận thống nhất… các bên không
thể phủ nhận các ñiều khoản mua bán ñã ghi trong văn tự này); Tuy nhiên các
văn tự này không phải là một bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền mà
các bên đem ra giao dịch.
Văn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Văn tự giao dịch
không phải là một bằng chứng pháp lý về bên bán có quyền sở hữu hoặc sử
dụng hợp pháp ñối với nhà ñất ñem ra bán.
Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến
ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng
ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..13


2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản
2.1.4.1. Khái niệm

Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa
người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh
doanh BðS. Sàn giao dịch là mơ hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung cấp đầy
đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang
tính chuyên nghiệp, là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh
bạch, chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt.
2.1.4.2. So sánh “sàn giao dịch BðS” với “sàn giao dịch chứng khoán”
- Sàn giao dịch chứng khốn: Cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị
trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có điều kiện đi
kèm. ðiều kiện đó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy định và
phải cung cấp mọi thơng tin như: kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân thật, có
bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban chứng khốn, mới được đưa hàng
hóa là cổ phiếu của cơng ty phát hành lên thị trường chứng khốn và được
mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Người mua Cổ phiếu, nhà
đầu tư chứng khốn muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán giao dịch ở Sàn
giao dịch chứng khoán, ở sàn này có đầy đủ mọi thơng tin của các hàng hóa là
cổ phiếu, đồng thời được các nhà mơi giới chứng khốn chun nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro.
- Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa đặc biệt của
TTBðS; bất động sản khi giao dịch cũng phải đi kèm các thơng tin liên quan
BðS đó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường…
SGDBðS cũng phải cung cấp đầy đủ thơng tin liên quan đến BðS đăng ký
mua bán chính xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên bất ñộng sản tư
vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch. Các thơng tin

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..14


của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện
bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”.

- Sự khác biệt cơ bản của SGDBðS với các sàn giao dịch khác chính là
ở SGDBðS khơng có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, đồng thời,
các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng
hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản...
2.1.4.3. Vai trị của sàn giao dịch bất ñộng sản
- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp,
tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ khơng phải đi lại
nhiều cơ quan.
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, cơng chứng, kho
bạc... Do tính hợp thức và với mơ hình hoạt ñộng tổng hợp, các SGDBðS
thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chun nghiệp được
với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phịng cơng chứng... nhờ đó khi đến với sàn, người tham
gia giao dịch sẽ ñược sự hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ
chức hoạt ñộng trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều đó giúp rút ngắn thời
gian, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thực hiện và hồn thành các giao dịch, đồng
thời cịn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: ñược hỗ trợ vay
vốn với lãi suất ưu ñãi, thế chấp thuận lợi...
- Thông tin về BðS tại sàn giao dịch cơng khai minh bạch, đảm bảo sự
an tồn cho các giao dịch BðS, tránh được các rủi ro. Thơng tin BðS được
bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thơng tin đăng
ký mua bán ñều ñược sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra,
xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về
BðS ñăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thơng tin,
sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . …..15