Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.........................................................

ðÀO NGỌC TOÀN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.........................................................

ðÀO NGỌC TOÀN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn ðình Bồng

Hà Nội - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

ðào Ngọc Toàn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cơ giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè và ñồng
nghiệp. Nhân dịp này, tơi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng ñã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện ñề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn
các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo Sau ðại học trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội đã hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình học
tập tại trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị
ngành Tài ngun và Mơi trường thành phố Hà Nội, quận Hà ðông và các cán bộ

cơng tác tại các sàn giao dịch bất động sản địa phương đã giúp đỡ tơi hồn thành
luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

ðào Ngọc Tồn

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ......................................................................................................i
LỜI CÁM ƠN ...........................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................iii
PHỤ LỤC .................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... v
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH................................................................................................vii
1. MỞ ðẦU ............................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài.......................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của ñề tài ............................................................................................ 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU ................................................. 5
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch bất
ñộng sản ………………………………………………………………………….5
2.2 Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản .......................14

2.3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS .......................24
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .........................................................................................................................39
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................39
3.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................39
3.3. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................42
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðơng.......................................42
4.2 Tình hình quản lý đất đai ................................................................................53
4.3. Tình hình thị trường bất động sản quận Hà ðông .........................................58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


4.4. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa
bàn quận Hà ðơng ................................................................................................61
4.4.1. Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản .........................61
4.4.2. Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản.............62
4.4.2.1. Sàn GDBðS do cơng ty kinh doanh đầu tư BðS thành lập (Mơ hình
sàn giao dịch bất động sản Nam Cường) ......................................................62
4.4.2.2. Sàn giao dịch bất ñộng sản do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
động sản thành lập (Mơ hình sàn giao dịch bất động sản BIC - Cơng ty cổ
phần BIC Việt Nam).......................................................................................69
4.4.2.3. Sàn giao dịch bất ñộng sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
bất ñộng sản thành lập (Mơ hình sàn giao dịch bất động sản Ngọc Lan) ....75
4.4.3. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hà ðơng. ............................................................................80
4.4.3.1. Thực trạng hình thành và phát triển sàn GDBðS ............................80
4.4.3.2. Những mặt tích cực đã ñạt ñược.......................................................84

4.4.3.3. Những mặt tồn tại thiếu sót...............................................................85
4.4.3.4. So sánh 03 loại hình sàn giao dịch bất động sản điển hình với sàn
giao dịch bất động sản do tổ chức nước ngoài thành lập .............................87
4.4.3.5. Nguyên nhân của những mặt tồn tại trong hoạt ñộng của sàn
GDBðS...........................................................................................................90
4.5. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng một số sàn giao dịch
bất động sản tại quận Hà ðơng - TP. Hà Nội .......................................................90
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................94
5.1. Kết luận..........................................................................................................94
5.2. Kiến nghị........................................................................................................96
TÀI LIỆU THAM KHẢO .....................................................................................98
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5

6

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

Bất ñộng sản
Bộ Tài nguyên và Môi trường
ðảng Cộng sản Việt Nam

BðS
Bộ TNMT
ðCSVN
Quốc hội nước
Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
CHXHCNVN
Sàn giao dịch bất ñộng sản
SGDBDS
Thị trường bất động sản
TTBðS

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC BẢNG
Số thứ tự

Tên bảng

Bảng 2.1

Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển

05

Bảng 2.2

Phân loại thị trường

09

Bảng 2.3

Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

14

Bảng 4.1

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)

44

Bảng 4.2

Các khu đơ thị và nhà ở

50

Bảng 4.3

Diện tích cơ cấu đất ñai năm 2011 của quận Hà ðông

53

Bảng 4.4

Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất quận Hà ðơng

55

Bảng 4.5

Bảng Cơ cấu diện tích đất đai theo đối tượng sử dụng ñất ñến 2011

56

Bảng 4.6

Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn quận Hà ðơng

60

Bảng 4.7

Cơ cấu các loại hình sàn giao dịch BðS quận Hà ðông năm 2011

61

Bảng 4.8

Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBDS 63

Bảng 4.9

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Nam Cường

Bảng 4.10

Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBðS 69

Bảng 4.11

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS BIC

71

Bảng 4.12

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành cơng/tháng của sàn giao dịch

72

Bảng 4.13

ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn giao dịch

73

Bảng 4.14

Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBDS 75

Bảng 4.15

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Ngọc Lan

76

Bảng 4.16

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

77

Bảng 4.17

ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn giao dịch

78

Bảng 4.18

Tình hình tn thủ quy định pháp luật …của sàn giao dịch BðS

81

Bảng 4.19

Số lượng giao dịch BðS tại các sàn GDBðS

82

Bảng 4.20

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Cleve Hà Nội

87

Bảng 4.21

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

Trang

64

vi


DANH MỤC HÌNH

Số thứ tự

Tên hình

Trang

Hình 2.1

Biểu đồ nội dung hoạt động của SGDBDS

19

Hình 2.2

Biểu đồ nội dung thơng tin về Bất động sản trên SGDBDS

20

Hình 4.1

Bản đồ hành chính quận Hà ðơng, thành phố Hà Nội

41

Hình 4.2

Sơ đồ ðịnh hướng phát triển đơ thị quận Hà ðơng

51

Hình 4.3

Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2011 của quận Hà ðơng

52

Hình 4.4

Sơ đồ tổ chức Sàn GDBðS Nam Cường

62

Hình 4.5

Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn GDBðS Nam Cường

65

Hình 4.6

Hình ảnh hoạt động của SGDBðS Nam Cường

67

Hình 4.7

Sơ đồ tổ chức Sàn GDBðS BIC

69

Hình 4.8

Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn GDBðS BIC

72

Hình 4.9

Hình ảnh hoạt động của SGDBðS BIC

74

Hình 4.10

Sơ đồ tổ chức Sàn GDBðS Ngọc Lan

75

Hình 4.11

Sơ ñồ quy trình giao dịch tại sàn GDBðS Ngọc Lan

77

Hình 4.12

Hình ảnh hoạt động của SGDBðS Ngọc Lan

79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Sau hơn 20 năm thực hiện ñường lối ñổi mới, Việt Nam ñã ñạt ñược những
thành tựu quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã hình thành và đang từng bước hồn thiện,
với thị trường hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường
khoa học cơng nghệ và thị trường bất động sản; mơi trường đầu tư ngày càng thơng
thống và thuận lợi cho cả các nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài.
Thị trường bất ñộng sản là một trong những thị trường có vai trị, vị trí quan
trọng và có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, có quan hệ
mật thiết với thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu, thị
trường lao ñộng. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan
trọng vào q trình thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các
nguồn vốn ñầu tư ñể xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,
phát triển đơ thị và nơng thơn bền vững, giải quyết việc làm cho người lao ñộng.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII
(1996) xác ñịnh: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng sản. ðất ñai
thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hóa, khơng cho phép mua bán ñất ñai; Thực
hiện ñúng Luật ðất ñai; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh
doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. [9]
Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX
tiếp tục khẳng định: “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản, bao gổm cả
quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị trường bất ñộng
sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đấu thầu”. [10]
Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
ñã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “Phát triển thị trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật
Kinh doanh bất động sản…”. [11]
Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất ñai của ðảng, Hiến Pháp CHXHCN
Việt Nam năm 1992 ñã quy định: ðất đai thuộc sở hữu tồn dân (ðiều 17); Nhà
nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18). [15]
Luật ðất ñai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa ñổ ñổi một số ñiều của Luật ðất
ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã cụ thể hóa các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ñất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai
thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp
luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo
vệ mơi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp
GCNQSDð, ñược hưởng thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao,
ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất,
ñược góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người
sử dụng ñất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ mơi trường, nộp thuế, lệ
phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi ñược nhà nước giao ñất, trả lại ñất khi nhà
nước có quyết định thu hồi. Bộ Luật; Bộ Luật Dân sự (2005) cũng quy ñịnh cụ thể
các quan hệ dân sự liên quan ñến quyền sử dụng ñất…
“Luật Kinh doanh bất động sản” đã được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua ngày 29/6/2006. Luật này
quy định về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất động sản có liên quan ñến
kinh doanh bất ñộng sản.(theo ðiều 1 Luật Kinh doanh bất động sản) [20]
Nghị định số 153/2007/Nð-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2007 quy ñịnh chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có quy ñịnh rõ

cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất động sản. [8]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


Quyết ñịnh 29/2007/Qð-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về mơi giới bất động sản, định giá
bất động sản và quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản. [4]
Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 21/5/2008 hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị ñịnh 153/2007/Nð-CP của Chính Phủ. [5]
Việc giao dịch bất động sản thơng qua sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt ñộng
của thị trường bất động sản trở nên thơng thống,minh bạch, tn thủ pháp pháp
luật, an toàn cho người bán, người mua và chống tham nhũng, tiêu cực và dảm bảo
thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất ñộng sản.
Thị trường bất động sản Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và sức phát
triển cao. Sau khi có Luật Kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn vị, tổ chức, cá nhân
ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất động sản, nhằm tìm kiếm đầu ra cho
các sảm phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng sản, công khai và minh
bạch. Tổ chức và hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản là một vấn đề cịn mới
cả về lý luận và thực tiễn; Nhằm ñánh giá thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch
bất ñộng sản và ñề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này
trên địa bàn một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật. Trong khn
khổ luận văn thạc sỹ, tơi nghiên cứu đề tài:
“ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa
bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích của đề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn
quận Hà ðông, thành phố Hà Nội;

- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðơng, thành phố Hà Nội;
1.3. Ý nghĩa của đề tài

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


- Góp phần đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðơng, thành phố Hà
Nội.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của ñịa
phương trong công tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối tượng khi
tham gia vào thị trường bất động sản thơng qua sàn giao dịch.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch bất
ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản (BðS)
2.1.1.1. Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại Bất ñộng
sản và ðộng sản.
- Bất động sản: là tài sản khơng di dời ñược. Tuy tiên chí phân loại bất ñộng

sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm ñất ñai
và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là dất ñai. ðất ñai ñược
phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Một ñơn vị bất động sản gồm có: một
cơng trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác ñược xây dựng
trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một cơng trình xây
dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và
các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá
đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nơng nghiệp có
thiết bị chăm sóc vật ni, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hịa,
quạt máy.[24]
Luật quản lý bất động sản đơ thị nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất ñộng sản gồm có ñất. Quyền sử dụng ñất ñối với đất thuộc sở hữu nhà
nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa ñể xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch
xây dựng đơ thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao dịch bất ñộng sản, thực thi việc
quản lý nhà ñất ñều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc
và cấu trúc có trên đất”.[21]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản khơng thể di
dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[16]
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. [12]
- ðộng sản: là những tài sản khơng phải là bất động sản.

2.1.1.2. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân
loại bất ñộng sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển

359.000

Giá trị
(1000 Triệu SEK)
350

BðS Nhà ở riêng biệt

2.285.000

1.400

BðS Nhà ở chung cư

115.000

1.000

BðS Công nghiệp

166.000

500

BðS Miễn thuế *

94.580

1.000

3.019.580

4.250

Loại bất động sản
BðS Nơng Lâm nghiệp

Tổng số
*

Số lượng

(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survery – National Land Survey 1997 [24]

2.1.1.3. Hàng hóa bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua bán
hàng hóa ñặc biệt - Hàng hóa bất động sản.
- Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của
đất đai mà các tài sản khác khơng có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- ðất đai là bất ñộng sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước
EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh
BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS, nhưng ñất ñai
thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng
ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách
trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Khơng phải mọi BðS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BðS là các cơng trình
cơng cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, cơng viên Quốc
gia, đường giao thơng, vườn hoa cơng cộng. [6]
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản (TTBðS)
2.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. Thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như:
thị trường hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao ñộng, thị trường khoa
học công nghệ.
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản
ñược trao ñổi. TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch bất ñộng sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng
sản; TTBðS theo nghĩa rộng khơng chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch bất ñộng sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng
sản. [6]
2.1.2.2. ðặc điểm
a) Thị trường bất động sản theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với 3
yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia quy định khơng hạn chế quyền
mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược mua, bán, cho
thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển
nhượng BðS, thế chấp BðS và cho th nhà.
b) Thị trường BðS có những đặc trưng:
- TTBðS khơng chỉ là giao dịch bản thân BðS mà điểm cơ bản là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBðS là thị trường khơng hồn hảo;
- TTBðS với cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- TTBðS ñưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- TTBðS xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- TTBðS phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- TTBðS phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.4. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên
thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BðS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị
trường hàng hóa, thị trường lao động;

- Lên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở. [23]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


2.1.2.5. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thơng tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua;
- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự
liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;
- Thỏa thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan
ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị trường BðS;
Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia khơng giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BðS;
Không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nơng nghiệp, cơng
nghiệp, thương mại, đất ở; Các đại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng
thơng tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thơng tin BðS là hệ thống mở cung cấp
thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BðS được định giá mua bán và
mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký

bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS. Pháp luật Trung Quốc
quy ñịnh người ñược Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; Khi chuyển nhượng, thế chấp BðS thì đồng
thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà
nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi
giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh
doanh nhà ñất. [6]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng
ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và người
mua ñều khơng phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán
quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử dụng
ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất [1] (Bảng 2.2)
Bảng 2.2: Phân loại thị trường
Cấp thị trường

ðặc ñiểm

Thị trường sơ cấp

(thị trường cấp I)

Người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất
cho người khác (Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân - Giao đất khơng thu tiền, giao đất
có thu tiền, cho th đất)
Người được cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
cho tặng, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất)
- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nơng thơn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp II)
Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng.
Nguồn: Lê Xuân Bá, 2006 [1]

2.1.3. Sàn giao dịch bất ñộng sản (SGDBðS)
2.1.3.1 Giao dịch bất ñộng sản

a) Khái niệm: Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các
quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản ñược chuyển từ chủ thể này
sang chủ thể khác
b) Các loại hình giao dịch bất động sản
- Các loại giao dich bất ñộng sản phổ biến
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác liên
quan ñến bất ñộng sản.
- Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:
+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasememt);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- Theo quy ñịnh pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất ñộng sản là việc
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ chức, cá nhân kinh

doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản; giữa tổ
chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản với nhau. [23]
2.1.3.2 Văn tự giao dịch
a) Khái niệm:
Văn tự giao dịch là bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập như các bản hợp
ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển giao
các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan đến BðS.
b) Bản chất của văn tự giao dịch:
Các văn tự này là bằng chứng về một giao dịch ñã ñược thực hiện (bên bán
ñã tự nguyện bán, bên mua ñã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán,
phương thức bàn giao tài sản ñã ñược thỏa thuận thống nhất… các bên khơng thể
phủ nhận các điều khoản mua bán đã ghi trong văn tự này); Tuy nhiên các văn tự
này không phải là một bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền mà các bên ñem
ra giao dịch.
Văn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Văn tự giao dịch không phải
là một bằng chứng pháp lý về bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối
với nhà ñất ñem ra bán.
c) Ý nghĩa của văn tự giao dịch
Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến
ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng ký
pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền).[22]
2.1.3.3 Sàn giao dịch bất ñộng sản
a) Khái niệm về Sàn giao dịch bất ñộng sản
Sàn giao dịch bất ñộng sản (SGDBðS) là nơi gặp gỡ giữa người mua và
người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

quan đến kinh doanh BðS. Sàn giao dịch là mơ hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung
cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BðS, hơn thế, là các dịch vụ
mang tính chuyên nghiệp, là nơi mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch,
chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt.
b) ðặc ñiểm của sàn giao dịch bất ñộng sản
- Sàn giao dịch bất động sản: BðS là loại hàng hóa đặc biệt của TTBðS; bất
ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thơng tin liên quan BðS đó về chủ quyền,
quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… Sàn giao dịch BðS cũng phải cung cấp
đầy đủ thơng tin liên quan đến BðS đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ
ñược các chuyên viên BðS tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết ñịnh giao
dịch. Các thông tin của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và
thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”.
- Sự khác biệt cơ bản của sàn giao dịch BðS với các sàn giao dịch khác chính là
ở SGDBðS khơng có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, ñồng thời các dịch vụ
liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và ña dạng hơn, do tính phức tạp
của hệ thống dịch vụ bất động sản…ví dụ Sàn giao dịch chứng khốn (SGDCK): cổ
phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khốn, khi giao dịch mua bán cổ
phiếu phải có điều kiện đi kèm; điều kiện đó là các Cơng ty cổ phần phải chấp hành
các quy ñịnh và phải cung cấp mọi thơng tin như: kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân
thật có quảng cáo minh bạch theo quy định của Ủy ban chứng khốn, mới được đưa
hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khốn và được mua
bán, giao dịch ở SGDCK. Người mua cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khốn muốn giao
dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở SGDCK, ở sàn này có đầy đủ mọi thơng tin của
các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà mơi giới chứng khốn chun nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro.
c) Vai trị của sàn giao dịch bất động sản
- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp, tư vấn
của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ khơng phải đi lại nhiều cơ quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


- SGDBðS thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chun
nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phịng cơng chứng… nhờ ñó khi ñến với SGDBðS, người tham gia
giao dịch sẽ ñược hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt ñộng
trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi
cho thực hiện và hồn thành các giao dịch, đồng thời cịn tạo cho người tham gia giao
dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu ñãi, thế chấp thuận lợi…
- SGDBðS có thơng tin về BðS cơng khai minh bạch, đảm bảo sự an tồn cho
các giao dịch BðS, tránh được các rủi ro. Thơng tin BðS được bảo đảm về mặt pháp
lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thơng tin đăng ký mua bán đều ñược sàng lọc.
Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thơng
tin về người bán, về người mua, về BðS ñăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần
phải thẩm định thơng tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ
rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh
những thơng tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác
thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của BðS tham gia giao dịch. Tính hợp pháp,
tính chuyên nghiệp của SGDBðS sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác
và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.
- SGDBðS có phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Mức phí
dịch vụ sẽ khơng ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BðS mà quy ñịnh theo loại hình
dịch vụ; Thơng qua hoạt động quản lý SGDBðS, Nhà nước tăng cường quản lý ñối
với thị trường BðS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng
BðS, thuế thu nhập.
2.2 Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản
2.2.1. Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
2.2.1.1. Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp

- Bộ Luật Dân sự (2005);
- Luật ðất đai (2003);
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


- Luật Nhà ở (2005);
- Luật Xây dựng (2003);
- Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006);
Bảng 2.3. Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
Luật

Phạm vi ñiều tiết

ðối tượng áp dụng

1. Bộ Luật Dân sự (2005) “Bộ Luật Dân sự quy ñịnh ñịa 1. Bộ Luật Dân sự ñược áp
[16]
vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý dụng ñối với quan hệ dân
Luật này ñã ñược Quốc hội cho cách ứng xử của cá nhân, sự ñược xác lập từ ngày
nước Cộng hòa xã hội chủ pháp nhân, chủ thể khác; Bộ luật này có hiệu lực,
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ quyền, nghĩa vụ của các chủ
họp thứ 7 thông qua theo thể về nhân thân và tài sản
Nghị quyết số 33/2005/QH11 trong các quan hệ dân sự, hơn
nhân, gia đình, kinh doanh,
ngày 14 tháng 6 năm 2005.

trừ trường hợp ñược Bộ
luật này hoặc nghị quyết

của Quốc hội có quy định
khác.

thương mại, lao động (sau đây 2. Bộ Luật Dân sự ñược áp
gọi chung là quan hệ dân sự). dụng trên lãnh thổ nước
Bộ Luật Dân sự có nhiệm vụ Cộng hịa xã hội chủ nghĩa
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Việt Nam.
của cá nhân, tổ chức, lợi ích 3. Bộ Luật Dân sự được áp
của Nhà nước, lợi ích cơng dụng đối với quan hệ dân
cộng; bảo đảm sự bình đẳng sự có yếu tố nước ngoài,
và an toàn pháp lý trong quan trừ trường hợp điều ước
hệ dân sự, góp phần tạo điều quốc tế mà nước Cộng hịa
kiện đáp ứng nhu cầu vật chất xã hội chủ nghĩa Việt Nam
và tinh thần của nhân dân, là thành viên có quy định
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - khác”. (Bộ Luật Dân sự
xã hội.” (Bộ Luật Dân sự 2005, ðiều 2)
2005, ðiều 1)
2. Luật ðất ñai (2003) [17]

“Luật này quy ñịnh về quyền 1. Cơ quan nhà nước thực

Luật này ñã ñược Quốc hội hạn và trách nhiệm của Nhà hiện quyền hạn và trách
nước Cộng hịa xã hội chủ nước đại diện chủ sở hữu tồn nhiện đại diện chủ sở hữu
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ dân về đất đai và thống nhất tồn dân về đất đai, thực
họp thứ 4 thơng qua ngày 26 quản lý về đất đai, chế độ hiện nhiệm vụ thống nhất
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15