Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hoàng mai thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.22 MB, 107 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.............................................
VŨ QUỐC LONG
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Hà Nội - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.............................................
VŨ QUỐC LONG
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn ðình Bồng
Hà Nội - 2012
LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Vũ Quốc Long
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
i
LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này Tơi đã nhận được sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cơ giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè
và đồng nghiệp.
Nhân dịp này, tơi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn ðình Bồng đã trực
tiếp giúp đỡ tơi trong thời gian thực hiện đề tài. Tơi cũng xin chân thành cảm ơn
sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện
ðào tạo Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ cơng tác
tại các sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ Tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để Tơi hồn thành luận văn này.
Một lần nữa Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Vũ Quốc Long
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ............................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC ........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ .........................................................viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH................................................................................. ix
1. MỞ ðẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của ñề tài........................................................................................ 3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU…………………………………..…..………….4
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch bất
ñộng sản ............................................................................................................. 4
2.1.1. Bất ñộng sản............................................................................................. 4
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản............................................................................ 6
2.1.3. Giao dịch bất ñộng sản ............................................................................. 9
2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản ..................................................................... 10
2.2. Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản .................... 13
2.2.1. Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản............................... 13
2.2.2. Các quy ñịnh của pháp luật hiện hành về Kinh doanh BðS .................... 15
2.2.3. Các quy ñịnh của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt ñộng của sàn giao
dịch bất ñộng sản.............................................................................................. 17
2.3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS ..................... 22
2.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh dịch vụ BðS và GDBðS................ 22
2.3.2. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS Việt Nam............ 24
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ................................................ 32
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iii
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 32
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 32
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu ............................................................................. 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 32
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 32
3.2.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hồng Mai .............. 32
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai......................................................................... 32
3.2.3. Tình hình thị trường bất ñộng sản quận Hoàng Mai................................ 33
3.2.4. ðánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn
quận Hoàng Mai............................................................................................... 33
3.2.5. ðề xuất một giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
động sản tại quận Hồng Mai ........................................................................... 33
3.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 33
3.3.1. Phương pháp tiếp cận ............................................................................. 33
3.3.2. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể ....................................................... 34
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................. 35
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ................................ 35
4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên ................................................................... 35
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 37
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai............................................................................ 43
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất............................................................................ 43
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai......................................................................... 44
4.3. Tình hình thị trường bất động sản quận Hồng Mai................................... 55
4.3.1. Khái qt tình hình thị trường bất động sản quận Hồng Mai................. 55
4.3.2. Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ................. 56
4.3.3. Thực trạng quản lý thị trường bất ñộng sản ............................................ 57
4.4. Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất động sản
trên địa bàn quận Hồng Mai ........................................................................... 58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
4.4.1. Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản ............................. 58
4.4.2. Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản ................. 60
4.4.3. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Hồng Mai - TP. Hà Nội ................................................................... 78
4.4.4. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản ........................................................................................................... 87
4.5. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng một số sàn giao dịch
bất ñộng sản tại quận Hoàng Mai - TP. Hà Nội ................................................ 88
4.5.1. Về pháp luật ........................................................................................... 88
4.5.2. Về quản lý Nhà nước.............................................................................. 88
4.5.3. Phát triển nguồn nhân lực ....................................................................... 89
4.5.4. Về công tác tuyên truyền, giáo dục......................................................... 89
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 90
5.1. Kết luận..................................................................................................... 90
5.2. Kiến nghị................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa
BðS
Bất ñộng sản
GDBðS
Giao dịch bất ñộng sản
SGDCK
Sàn giao dịch bất ñộng sản
TTBðS
Thị trường bất động sản
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển ............................................... 5
Bảng 2.2: Phân loại thị trường............................................................................ 9
Bảng 2.3: Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản.................... 13
Bảng 4.1: Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm .......................... 38
Bảng 4.2 : Quy hoạch một số loại đất đơ thị quận Hồng Mai tới năm 2020 .... 46
Bảng 4.3: Kết quả giao ñất ở quận Hoàng Mai. ................................................ 48
Bảng 4.4: Kết quả thuê ñất của một số ñơn vị trên ñịa bàn Quận Hoàng Mai ... 49
Bảng 4.5: Tổng hợp số GCN ñã cấp theo các năm............................................ 51
Bảng 4.6: Tình hình chuyển dịch quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận giai ñoạn
2006 - 2011 ...................................................................................................... 54
Bảng 4.7: Kết quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng giai ñoạn 2006 - 2011 ..... 55
Bảng 4.8: Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn quận Hoàng Mai.................. 58
Bảng 4.9: Danh sách các sàn GDBðS ñã ñăng ký hoạt ñộng trên ñịa bàn quận
Hoàng Mai ....................................................................................................... 59
Bảng 4.10: Cơ cấu các loại hình sàn giao dịch bất động sản quận Hồng Mai
năm 2011 ......................................................................................................... 60
Bảng 4.11: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản Contana Group..................................................................... 62
Bảng 4.12: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Contana Group............... 64
Bảng 4.13: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản P&A..................................................................................... 69
Bảng 4.14: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS P&A............................... 71
Bảng 4.15: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản Vạn Xuân............................................................................. 74
Bảng 4.16: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Vạn Xuân....................... 76
Bảng 4.17: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng SGDBðS Vạn Xuân:.. 77
Bảng 4.18: Tình hình tn thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt
ñộng của sàn giao dịch BðS............................................................................. 80
Bảng 4.19: Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS ..................... 81
Bảng 4.20: Thông tin các sàn GDBðS ñiều tra bổ sung: .................................. 83
Bảng 4.21: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng tại sàn GDBðS EZ VN... 84
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ
Hình 4.1 Sơ đồ quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội ........................................ 35
Hình 4.2: Biểu ñồ Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của quận Hồng Mai....... 43
Hình 4.3: Sơ đồ tổ chức Sàn GDBðS Contana Group...................................... 62
Hình 4.4: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BðS Contana Group ............... 65
Hình 4.5: Sơ đồ tổ chức sàn GDBðS P&A ...................................................... 68
Hình 4.6: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn GDBðS P&A................................ 72
Hình 4.7: Sơ đồ tổ chức Sàn GDBðS Vạn Xn.............................................. 74
Hình 4.8: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BðS Vạn Xuân ....................... 76
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH
1. Cơng trình CT3 A1 – Khu ðTM Văn Quán – Hà Nội ................................. 67
2. CT-17 Green House – khu ðTM Việt Hưng – Long Biên – Hà Nội ............ 67
3. Hud Tower - Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội ..................................... 67
4. KðT mới Vĩnh Hoàng................................................................................. 73
5. Dự án Nam ðô Complex 609 Trương ðịnh................................................. 73
6. KðT Vĩnh Hoàng - Hoàng Mai ................................................................... 78
7. KðT La Khê - Hà ðông .............................................................................. 78
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ix
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa ñất nước. Cùng
với sự phát triển kinh tế, tốc ñộ đơ thị hóa ngày càng cao, kéo theo đó là nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày một tăng, phong phú và ña dạng. ðể ñáp ứng nhu cầu ñó,
trong nhưng năm gần ñây, hàng loạt các dự án về bất ñộng sản ñã ñược ñầu tư xây
dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng. Nhưng những người có nhu cầu thực sự vẫn
không thể mua trực tiếp từ chủ ñầu tư mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ đó giá
thành của bất động sản bị đội lên cao hơn nhiều so với giá gốc.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
X (2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát
triển thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản …; hồn thiện việc phân loại, đánh
giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng
đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn quan
trọng cho phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị
trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ mơ trên
cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế
việc giao dịch khơng theo quy ñịnh của pháp luật. Xây dựng hệ thống ñăng ký,
thơng tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất động sản của
ðảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ
9, ngày 29/6/2006 đã thơng qua “Luật kinh doanh bất động sản”,
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày
15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất ñộng sản,
trong ñó có quy ñịnh rõ cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sản giao dịch bất ñộng sản.
Việc giao dịch bất động sản thơng qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
ñộng của thị trường bất ñộng sản trở nên minh bạch, ngăn chặn ñầu cơ, tích trữ,
kích cầu ảo…tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “đóng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
băng” bất thường trên thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn
chế được tình trạng trốn thuế của các chủ ñầu tư cũng như những tiêu cực trong
hoạt ñộng mua bàn bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Quận Hồng Mai có vị trí cửa ngõ phía Nam của thành phố có tổng diện
tích tự nhiên xấp xỉ 4.032 ha với 14 phường. ðịa giới hành chính của quận tiếp
giáp với các quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Long Biên và các huyện Thanh
Trì, Gia Lâm.hiện nay Hồng Mai là khu vực phát triển đơ thị, là đầu mối giao
thơng quan trọng với vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội như: thị
trường tiêu thụ sản phẩm hàng hố rộng lớn; mạng lưới giao thơng thuỷ bộ thuận
tiện; có điều kiện thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tiếp thu những tiến
bộ khoa học kỹ thuật mới, trình độ quản lý tiên tiến... Thị trường bất động sản
thành phố Hà Nội nói chung và quận Hồng Mai nói riêng là một thị trường có
tiềm năng và sức phát triển cao. Thi hành Luật kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn
vị, tổ chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ñộng sản,
nhằm tìm kiếm ñầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng
sản, công khai và minh bạch.
Tuy nhiên sàn giao dịch bất ñộng sản trên địa bàn quận Hồng Mai vẫn
cịn là một vấn ñề mới ñối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt
ñộng và cơ quan Nhà nước về quản lý. Vì vậy hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản trên địa bàn quận khơng tránh khỏi những tồn tại cần khắc phục. Nhằm
ñánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp góp phần đưa Sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn nghiên cứu ñi vào nề nếp, hoạt ñộng chuyên nghiệp, lành mạnh
và tuân thủ pháp luật, trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ñề
tài: “ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hồng Mai - TP. Hà Nội”.
1.2. Mục đích của đề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất động sản
trên địa bàn quận Hồng Mai - TP. Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của các sàn giao dịch
bất động sản hiện nay.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần đánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hoàng
Mai - TP. Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan địa
phương trong cơng tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối tượng khi
tham gia vào thị trường bất ñộng sản thông qua các sàn giao dịch.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch
bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị ñược xác ñịnh bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại
Bất ñộng sản và ðộng sản.
- Bất ñộng sản: là tài sản khơng di dời được. Tuy tiên chí phân loại bất
động sản của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản bao
gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là dất ñai. ðất ñai
ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Một ñơn vị bất ñộng sản gồm có:
một cơng trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác ñược
xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một cơng
trình xây dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có
bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa
hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi;
cơ sở nơng nghiệp có thiết bị chăm sóc vật ni, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ
thống thiết bị, điều hịa, quạt máy.[30]
Luật quản lý bất động sản đơ thị nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất động sản gồm có ñất. Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu
nhà nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi
quy hoạch xây dựng đơ thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao dịch bất ñộng sản,
thực thi việc quản lý nhà ñất ñều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là
nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất”.[27]
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản khơng
thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.[22]
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất ñộng sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. [16]
- ðộng sản: là những tài sản khơng phải là bất động sản.
2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng
phân loại bất ñộng sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất động sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển
Loại bất động sản
Giá trị
(1000 Triệu SEK)
BðS Nơng Lâm nghiệp
359.000
350
BðS Nhà ở riêng biệt
2.285.000
1.400
BðS Nhà ở chung cư
115.000
1.000
BðS Công nghiệp
166.000
500
94.580
1.000
3.019.580
4.250
BðS Miễn thuế
Tổng số
*
Số lượng
*
(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survery - National Land Survey 1997 [31]
2.1.1.3. Hàng hóa bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua
bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản.
- Tính đặc biệt của hàng hóa bất ñộng sản ñược xác ñịnh bởi thuộc tính
của ñất ñai mà các tài sản khác khơng có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có
vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho
phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Dất đai là bất ñộng sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ,
các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS,
nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước khơng được mua bán mà chỉ được chuyển
quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà
nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
- Khơng phải mọi BðS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BðS là các cơng
trình cơng cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, cơng viên
Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng. [6]
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị
trường khoa học cơng nghệ.
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao ñổi. Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao
gồm các hoạt động có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: mua bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng
không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản mà bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản. [6]
2.1.2.2. ðặc ñiểm
- Thị trường bất động sản theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với
3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia quy định khơng hạn chế
quyền mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược mua,
bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm
chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
- Thị trường BðS có những đặc trưng:
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
+ Không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BðS;
+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
+ Chịu sự chi phối của pháp luật;
+ Là thị trường khơng hồn hảo;
+ Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.4. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BðS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị
trường hàng hóa, thị trường lao động;
- Lên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở. [29]
2.1.2.5. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thơng tin khách quan liên quan đến BðS cho người mua;
- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan
ñến BðS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự
liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
- Thỏa thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị
trường BðS;
Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia khơng giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BðS;
Khơng phân biệt trong việc giao dịch BðS đối với các loại đất nơng nghiệp,
cơng nghiệp, thương mại, đất ở; Các đại lý về BðS giúp người bán tìm người
mua bằng thơng tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống
mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BðS ñược
ñịnh giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS
quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký
BðS. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền
ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển
nhượng, thế chấp BðS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ
quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [6]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác; thị trường này hồn tồn do Nhà nước khống chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và người
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
mua đều khơng phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán
quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử
dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất [1] (Bảng 2.2)
Bảng 2.2: Phân loại thị trường
Cấp thị trường
ðặc ñiểm
Người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất cho
Thị trường sơ cấp
người khác (Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia đình,
(thị trường cấp I)
cá nhân - Giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền,
cho th ñất)
Người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng
Thị trường thứ cấp
quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
(thị trường cấp II)
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất)
- Thị trường quyền sử dụng đất nơng nghiệp.
Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)
- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nơng thơn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng.
Nguồn: Lê Xuân Bá, 2003 [1]
2.1.3. Giao dịch bất ñộng sản
- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích
và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác bao gồm:
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác
liên quan ñến bất ñộng sản.
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, đó có thể là:
+ Một thỏa thuận th nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasememt);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy ñịnh pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất ñộng sản là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động
sản; giữa tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản với nhau.[29]
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các bản
hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện
chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS.
Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến
ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng
ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền). [28]
2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản
2.1.4.1. Khái niệm
Sàn giao dịch BðS là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa
người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh
doanh BðS. Sàn giao dịch là mơ hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung cấp đầy
đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
tính chun nghiệp, là nơi mọi hoạt động đều phải ñảm bảo chính minh bạch,
chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt.
2.1.4.2. ðặc ñiểm của sàn giao dịch bất ñộng sản
a) Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa đặc biệt của TTBðS;
bất động sản khi giao dịch cũng phải đi kèm các thơng tin liên quan BðS đó về
chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… Sàn giao dịch BðS
cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký mua bán chính
xác, khách quan và sẽ được các chun viên BðS tư vấn khách hàng chọn lựa và
an tâm khi quyết định giao dịch. Các thơng tin của BðS giao dịch trên sàn một
phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư
thẩm ñịnh bất ñộng sản”.
b) Sự khác biệt cơ bản của sàn giao dịch BðS với các sàn giao dịch khác
chính là ở sàn giao dịch BðS khơng có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao
dịch, đồng thời các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp
và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản…
Ví dụ: Sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK) : Cổ phiếu là loại hàng hóa
đặc biệt của thị trường chứng khốn, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có
điều kiện đi kèm. ðiều kiện đó là các Cơng ty cổ phần phải chấp hành các quy
định và phải cung cấp mọi thơng tin như: kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân thật
có quảng cáo minh bạch theo quy ñịnh của Ủy ban chứng khốn, mới được đưa
hàng hóa là cổ phiếu của cơng ty phát hành lên thị trường chứng khốn và ñược
mua bán, giao dịch ở SGDCK. Người mua cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khốn
muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán giao dịch ở SGDCK, ở sàn này có đầy đủ
mọi thơng tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà mơi giới
chứng khốn chun nghiệp (Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán
chính xác, hạn chế rủi ro.
2.1.4.3. Vai trị của sàn giao dịch bất ñộng sản
- Sàn giao dịch BðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ
giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ khơng phải đi
lại nhiều cơ quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, cơng chứng, kho bạc…
Do tính hợp thức và với mơ hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch BðS
thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chun nghiệp được với
nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng,
kho bạc, các phịng cơng chứng… nhờ đó khi ñến với sàn, người tham gia giao
dịch sẽ ñược hỗ trợ và phục vụ đầy đủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt ñộng
trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện
thuận lợi cho thực hiện và hồn thành các giao dịch, đồng thời cịn tạo cho
người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất
ưu ñãi, thế chấp thuận lợi…
- Thông tin về BðS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, đảm bảo sự an
tồn cho các giao dịch BðS, tránh được các rủi ro. Thơng tin BðS được bảo
đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thơng tin đăng ký mua
bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định
tính chính xác của những thơng tin về người bán, về người mua, về BðS ñăng
ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thơng tin, sàn giao dịch là
tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có
thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thơng tin đầy đủ và chính
xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như
các đặc điểm của BðS tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp
của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin chính xác và kịp
thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Mức phí dịch vụ sẽ
khơng ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BðS mà quy ñịnh theo loại hình dịch
vụ; Thơng qua hoạt động quản lý sàn giao dịch BðS, Nhà nước tăng cường quản
lý ñối với thị trường BðS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển
nhượng BðS, thuế thu nhập.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
2.2. Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản
2.2.1. Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
2.2.1.1. Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp
- Bộ Luật Dân sự (2005);
- Luật ðất ñai (2003);
- Luật Nhà ở (2005);
- Luật Xây dựng (2003);
- Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006);
Chi tiết bảng 2.3
Bảng 2.3: Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
Luật
Phạm vi ñiều tiết
ðối tượng áp dụng
“Bộ Luật Dân sự quy ñịnh
1. Bộ Luật Dân sự ñược áp
ñịa vị pháp lý, chuẩn mực
dụng ñối với quan hệ dân
pháp lý cho cách ứng xử
sự ñược xác lập từ ngày Bộ
của cá nhân, pháp nhân,
luật này có hiệu lực, trừ
chủ thể khác; quyền, nghĩa
trường hợp ñược Bộ luật
vụ của các chủ thể về nhân
này hoặc nghị quyết của
1. Bộ Luật Dân sự (2005)
thân và tài sản trong các
Quốc hội có quy định
Luật này đã được Quốc hội
quan hệ dân sự, hơn nhân,
khác.
nước Cộng hịa xã hội chủ
gia đình, kinh doanh,
2. Bộ Luật Dân sự ñược áp
nghĩa Việt Nam khóa XI,
thương mại, lao động (sau
dụng trên lãnh thổ nước
kỳ họp thứ 7 thơng qua
đây gọi chung là quan hệ
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
theo Nghị quyết số
dân sự). Bộ Luật Dân sự
Việt Nam.
33/2005/QH11 ngày 14
có nhiệm vụ bảo vệ quyền,
3. Bộ Luật Dân sự ñược áp
tháng 6 năm 2005 [22]
lợi ích hợp pháp của cá
dụng đối với quan hệ dân
nhân, tổ chức, lợi ích của
sự có yếu tố nước ngồi,
Nhà nước, lợi ích cơng
trừ trường hợp điều ước
cộng; bảo đảm sự bình
quốc tế mà nước Cộng hịa
đẳng và an toàn pháp lý
xã hội chủ nghĩa Việt Nam
trong quan hệ dân sự, góp
là thành viên có quy định
phần tạo điều kiện ñáp ứng khác”. (Bộ Luật Dân sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
nhu cầu vật chất và tinh
2005, ðiều 2)
thần của nhân dân, thúc
ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội.” (Bộ Luật Dân sự
2005, ðiều 1)
1. Cơ quan nhà nước thực
2. Luật ðất ñai (2003)
Luật này ñã ñược Quốc hội
nước Cộng hịa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI,
kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26 tháng 11 năm
2003. [23]
“Luật này quy ñịnh về
hiện quyền hạn và trách
quyền hạn và trách nhiệm
nhiện ñại diện chủ sở hữu
của Nhà nước ñại diện chủ
toàn dân về đất đai, thực
sở hữu tồn dân về đất ñai
hiện nhiệm vụ thống nhất
và thống nhất quản lý về
quản lý nhà nước về ñất
ñất ñai, chế ñộ quản lý và
ñai.
sử dụng ñất ñai, quyền và
2. Người sử dụng ñất.
nghĩa vụ của người sử
3. Các đối tượng khác có
dụng đất”. (Luật ðất ñai
liên quan ñến việc quản lý,
2003, ðiều 1)
sử dụng ñất”. (Luật ñất ñai
2003, ðiều 2)
“Luật này quy ñịnh về sở
3. Luật Nhà ở (2005)
Luật này ñã ñược Quốc hội
nước Cộng hịa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI,
kỳ họp thứ 8 thông qua
theo Nghị quyết số
56/2005/QH11 ngày 29
tháng 11 năm 2005. [25]
hữu nhà ở, phát triển, quản
lý việc sử dụng, giao dịch
về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở. Nhà ở theo
ñịnh nghĩa của Luật này là
cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình, cá nhân”.
“Luật này áp dụng đối với
tổ chức, cá nhân có liên
quan ñến sở hữu nhà ở,
pháp triển, quản lý việc sử
dụng nhà ở, giao dịch về
nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở”. (Luật Nhà ở
2005, ðiều 2)
(Luật Nhà ở 2005, ðiều 1)
4. Luật Xây dựng (2003)
“Luật này quy ñịnh về hoạt “Luật này áp dụng với các
Luật này ñã ñược Quốc hội
ñộng xây dựng, quyền và
tổ chức, cá nhân trong
nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa vụ của tổ chức, cá
nước; tổ chức, cá nhân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
