Luận văn thạc sĩ ứng dụng hệ thống thông tin địa lý GIS phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số phường thuộc quận hai bà trưng thành phố hà nội

...

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO

TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI
----------------------------

lê thị thu trang

ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ
công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số
phờng thuộc Quận Hai Bà Trng - Thành phố Hà Nội

luậN vĂn thạC sĩ nÔng nghiệP

Chuyên ngành : QUảN Lý ĐấT ĐAI
MÃ Số

: 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học

: PGS.TS. Hồ THị LAM TRà

Hà NộI - 2009


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
Luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ

một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
Luận văn này đà đợc cảm ơn và thông tin trích dẫn trong
Luận văn đều đợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2009
Tác giả luận văn

Lờ Th Thu Trang

Trng i hc Nụng nghip H Ni – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… i


Lời cảm ơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, Bộ
môn Quản lý, Khoa Tài nguyên và Môi trờng - là ngời hớng
dẫn khoa học đà tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi thực hiện Luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Viện Sau đại học - Trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đà tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân dân Quận Hai Bà
Trng, phòng Tài nguyên và Môi trờng Quận Hai Bà Trng, ủy
ban nhân dân phờng Quỳnh Mai, phờng Vĩnh Tuy đà tạo mọi
điều kiện thuận lợi, giúp đỡ và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, t liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu Luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các học viên trong lớp,
những ngời thân trong gia đình và bạn bè đà luôn giúp đỡ và động

viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận
văn này.
Tác giả Luận văn

Lờ Th Thu Trang

Trng i hc Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ tắt

v

Danh mục các bảng

vi

Danh mục các hình

vii

Danh mục sơ đồ

viii

1.

MỞ ðẦU

i

1.1.

ðặt vấn đề

1

1.2.

Mục đích, u cầu

3

TỔNG QUAN

4

2.1.

Khái qt về quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính đất đai

4

2.2.

Quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính về đất ñai ở một số nước

5

2.3.

Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam

12

2.4.

Khái qt về hệ thống thơng tin địa lý

28

2.

3.

ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

41

3.1.

ðối tượng nghiên cứu

41

3.2.

Phạm vi nghiên cứu

41

3.3.

Nội dung nghiên cứu

41

3.4.

Phương pháp nghiên cứu

42

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

44

4.
4.1.

Vị trí địa lý, tình hình phát triển kinh tế xã hội và sử dụng ñất của quận
Hai Bà Trưng

44

4.1.1. Vị trí địa lý

44

4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng

44

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iii


4.1.3. ðiều kiện giáo dục, y tế, dân số

47

4.1.4. Tình hình sử dụng đất đai

48

4.2.

Vị trí địa lý, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng ñất của khu
vực nghiên cứu

49

4.2.1. Khu vực nghiên cứu

49

4.2.2. Phường Quỳnh Mai

50

4.2.2. Phường Vĩnh Tuy

51

4.3.

Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai

52

4.3.1. Cơng tác cấp và trả giấy chứng nhận của Quận Hai Bà Trưng

52

4.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai ở khu vực nghiên cứu

55

4.3.2. Cơng tác thu thuế nhà đất ở khu vực nghiên cứu
4.5.

68

Xây dựng cơ sở dữ liệu

69

4.5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu cho từng phường

69

4.5.2. Liên kết các cơ sở dữ liệu

82

4.6.

Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất ñai

86

4.6.1. Quản lý thông tin

86

4.6.2. Cung cấp thông tin

86

4.6.3. Hướng dẫn tra cứu thơng tin

94

4.7.

Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu

96

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

99

1.

Kết luận

99

2.

ðề nghị

100

5.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

PHỤ LỤC

105

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iv


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT
Chữ viết tắt

Chữ thường

CHXHCN

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNH-HðH

Cơng nghiệp hố, hiện đại hố

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

CP

Chính phủ

FAO

Food and Agriculture Organization

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Geographic Information System

LPTB

Lệ phí trước bạ

Nð

Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

PL

Pháp lệnh

QH

Quốc hội

QSDð

Quyền sử dụng ñất

QSDðƠ

Quyền sử dụng ñất ở

SL

Sắc lệnh

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDð

Tiền sử dụng đất

TT-BTC

Thơng tư Bộ Tài chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNDCCH

Việt nam Dân chủ Cộng hoà

XPHC

Xử phạt hành chính

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… v


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

2.1

Biểu thuế ñiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra

15

2.2

Phân bổ các bậc thuế đất đơ thị theo vị trí của từng loại ñường phố

24

4.1

Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng

46

4.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 quận Hai Bà Trưng

49

4.3

Diện tích đất của khu vực nghiên cứu

50

4.4

Tổng hợp số liệu cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ của quận Hai Bà Trưng

53

4.5

Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 19982004 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng

4.6

Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 20052008 tại Phịng TN&MT quận Hai Bà Trưng

4.7

64

Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
đất đai phải thực hiện năm 2007, 2008

4.12

62

Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
đất đai phải thực hiện năm 2005, 2006

4.11

61

Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hồn thành khi nhận GCN năm
2002, 2003, 2004

4.10

59

Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
đất đai phải thực hiện năm 2002, 2003, 2004

4.9

57

Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
đất đai phải thực hiện năm 2000, 2001

4.8

56

66

Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm
2005, 2006, 2007, 2008

67

4.13

Tổng hợp thuế nhà ñất của hai phường từ 2005-2008

68

4.14

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất theo hệ thống hồ sơ ñịa chính

72

4.15

Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai

74

4.16

Thuộc tính của cơ sở dữ liệu giao thông

79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vi


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

2.1

Các hợp phần thiết yếu cho GIS

30

2.2

Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS

31

2.3

Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thơng tin địa lý

31

2.4

Các phần mềm HTTÐL ñược sử dụng ở Việt Nam[43]

39

4.1

Sơ ñồ ñịa giới hành chính quận Hai Bà Trưng - Thành phố Hà Nội

45

4.2

Diện tích các nhóm đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng

48

4.3

Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Quỳnh Mai

70

4.4

Cơ sở dữ liệu khơng gian về thửa ñất phường Vĩnh Tuy

70

4.5

Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Quỳnh Mai

71

4.6

Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Vĩnh Tuy

71

4.7

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Quỳnh Mai trên Excel

73

4.8

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Vĩnh Tuy trên Excel

73

4.9

Thuộc tính vị trí của thửa đất phường Vĩnh Tuy

76

4.10

Thuộc tính của thửa đất theo nội dung HSðC

77

4.11

Thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai

78

4.12

Sơ ñồ phố Minh Khai và ngõ 349 của phố Minh Khai, Phường
Vĩnh Tuy

4.13

Sơ ñồ phố Quỳnh Mai và ngõ C7A của phố Quỳnh Mai, Phường
Quỳnh Mai

4.14

83

Sơ đồ vị trí thửa đất của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi
ñã liên kết

4.17

83

Sơ ñồ phân loại ñường phố phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy - quận
Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội

4.16

81

Liên kết cơ sở dữ liệu khơng gian thửa đất phường Quỳnh Mai và
Vĩnh Tuy Quận Hai Bà Trưng

4.15

80

85

Sơ ñồ ñơn giá ñất quy ñịnh năm 2009 của phường Quỳnh Mai và
Vĩnh Tuy sau khi ñã liên kết

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vii

85


4.18

Kết quả tìm kiếm thơng tin thửa đất

87

4.19

Những thửa đất của phường Quỳnh Mai ñược cấp GCN năm 2008

88

4.20a Những thửa ñất của Phường Vĩnh Tuy ñược cấp GCN ñã thực hiện
NVTC

88

4.20b Những thửa ñất của Phường Vĩnh Tuy ñược cấp GCN cịn nợ
TSDð
4.21
4.22

89

Kết quả tìm kiếm những thửa đất chưa ñược cấp GCN ở hai
phường

89

Chỉnh lý biến ñộng tách, nhập thửa đất trên bản đồ

90

4.23a Tìm kiếm và tính thuế ñất hàng năm cho các thửa ñất

92

4.23b Thuế ñất năm 2009 của hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy

92

4.24a Tìm kiếm thơng tin thửa đất trong Mapinfo

93

4.24b Mẫu phiếu được tạo ra theo các thơng tin đã tìm kiếm

94

4.25a Tìm kiếm thửa đất theo 1 thơng tin cho trước

95

4.25b Kết quả tìm kiếm thửa đất theo 1 thơng tin cho trước

95

4.26a Tìm kiếm thửa đất theo nhiều thơng tin cho trước

96

4.26b Kết quả tìm kiếm thửa đất theo nhiều thơng tin cho trước

96

4.27

Một số mẫu sổ quản lý đất ñai theo cách ghi chép thủ công ở
phường Quỳnh Mai và Phịng TN&MT quận Hai Bà Trưng

4.28

97

Tìm kiếm thủ cơng hồ sơ theo ghi chép trong sổ sách ở Phòng

TN&MT quận Hai Bà Trưng

98

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ
STT

Tên sơ ñồ

Trang

2.1

Hệ thơng tin địa lý trong hệ thơng tin nói chung

29

2.2

Mơ hình cơ sở dữ liệu của GIS

32

2.3

Mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian

33

2.4

Sự liên kết giữa hai loại thông tin cơ bản trong hệ cơ sở dữ liệu GIS

33

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… viii


1. MỞ ðẦU
1.1. ðặt vấn ñề
ðiều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy định: ðất đai, rừng núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí
nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp
luật quy ñịnh của Nhà nước ñều thuộc sở hữu tồn dân.
ðiều 5, Luật ðất đai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao
nhất ñối với ñất ñai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết định
mục đích sử dụng ñất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất);
quy ñịnh hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho
thuê ñất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; ñịnh giá ñất.
Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất;
thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà khơng do đầu tư của người sử dụng ñất
mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua
hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng ñất ñối với người
ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý

tồn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích
và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
ñịnh và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác
hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 1


theo quy ñịnh của pháp luật".
Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là
nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng ñể chúng ta thực hiện chiến lược đẩy
mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố, xây dựng nền tảng ñể ñến năm 2020
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp. Nguồn thu ngân sách nhà
nước từ ñất ñai bao gồm: Tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có
thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ñược Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng ñất sang ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
ñất, chuyển từ hình thức th đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất; tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê; thuế sử
dụng ñất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tiền thu từ việc xử phạt
vi phạm pháp luật về ñất ñai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng ñất ñai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Ở các địa phương cơng tác tính tốn và thu nghĩa vụ tài chính về đất đai
cịn gặp nhiều bất cập như chưa ñồng bộ, chưa ñầy ñủ, chưa chính xác, do hệ
thống bản đồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa ñất và chủ sử dụng
đất cịn thiếu và chưa được lưu trữ quản lý một cách khoa học. Vì vậy, việc thu
các loại nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất gặp rất nhiều
khó khăn, mất nhiều thời gian, cơng đoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu cơng
bằng, minh bạch. Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và các
phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội thì hệ
thống thơng tin địa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng để xây dựng hệ thống
thơng tin đất khoa học. Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước xây dựng, hệ thống

hố, lưu trữ, cập nhật, xử lý tồn bộ thơng tin đất đai phục vụ nhu cầu nắm
chắc và quản chặt quỹ ñất và các nguồn lợi từ đất. Do vậy, để tính tốn, thu và
quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu
phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết. Về phía Nhà quản lý sẽ xác định
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 2


nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai;
về phía người sử dụng sẽ biết đầy đủ các thơng tin về thửa ñất và các khoản
nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải nộp khi ñược nhà nước trao quyền sử dụng
ñất cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Xuất phát từ lý luận và những địi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ
cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, ñược sự phân công
của Viện Sau ðại học, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà
chúng tôi tiến hành làm luận văn tốt nghiệp: "Ứng dụng hệ thống thông tin
địa lý (GIS) phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai tại một số phường
thuộc Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội".
1.2. Mục đích, u cầu
1.2.1. Mục đích
+ ðánh giá cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDð và thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng ñất ở Quận Hai Bà Trưng và khu vực nghiên cứu.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai
bằng phần mềm Mapinfo của hệ thống thơng tin địa lý GIS ở hai phường:
Quỳnh Mai, Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội.
+ Quản lý thông tin về nghĩa vụ tài chính của các chủ sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và biến động
đất đai.
1.2.2. u cầu
+ Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong cơng tác quản lý đất đai
nói chung và cơng tác quản lý tài chính về đất đai nói riêng ở cấp quận và

phường.
+ Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tra cứu, tính tốn, thu
và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai ở khu vực nghiên cứu,
ñánh giá những ưu ñiểm, hạn chế của hệ thống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 3


2. TỔNG QUAN
2.1. Khái quát về quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời. Ngay từ
xã hội nguyên thuỷ con người ñã tổ chức khai thác nguồn sống từ những vùng
ñất ñang sinh sống, tạo dựng chỗ ở và truyền lại cho ñời sau những kiến thức
đã tích luỹ được để diễn tả các lơ đất sở hữu. Khái niệm quản lý ban đầu chỉ
giới hạn trong nội dung phân chia ranh giới thửa ñể xác ñịnh quyền sở hữu và
từ ñó xác ñịnh nghĩa vụ nộp thuế trong thời phong kiến, nhưng ngày nay đã
tiến tới mục tiêu đảm bảo tính trật tự, cơng bằng trong hệ thống hành chính
của q trình sử dụng đất và kiểm sốt tình trạng mơi trường... Vì thế, quản lý
đất đai ngày càng có vai trị quan trọng và là một q trình mang tính liên tục
theo thời gian và khơng gian, đồng thời quản lý đất ñai cũng mang tính ñịa
phương và giai ñoạn. Nước ta trong một thời gian rất dài là một nước nông
nghiệp, với cơ chế quản lý ñất ñai và tư duy của một nền sản xuất nơng
nghiệp. Trong giai đoạn đổi mới nền kinh tế xã hội hiện nay, ñể ñáp ứng được
u cầu của cơng cuộc CNH-HðH đất nước, tư duy cũng như nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai cần phải ñược ñổi mới và hiện ñại hoá.
Với vị thế là cơng cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống
trị và trật tự xã hội, Nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác ñộng lên các
quan hệ kinh tế liên quan tới việc sử dụng ñất và sở hữu ñất. Ngay từ lúc sơ
khai của Nhà nước, việc sở hữu ñất ñai ñã từng là nguồn căn bản chủ yếu tạo
nên của cải và sự giàu có của mỗi cá nhân và mỗi tập thể nhỏ. Vì vậy, Nhà
nước đã thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này, từ đó thuế đất

đã trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia [16].
ðất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc. Ngày nay, ñất ñai là một nguồn lực vô cùng quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 4


trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội của bất kỳ một quốc gia nào.
Việc quản lý và sử dụng đất có khoa học và hiệu quả sẽ thúc ñẩy sự phát triển
mạnh mẽ của ñất nước. Nguồn lợi từ ñất mang lại là to lớn, nhưng ñể khai thác,
sử dụng đem lại lợi ích cho cộng đồng và cá nhân, trước mắt và lâu dài, mỗi
Nhà nước ñều quy ñịnh rõ nghĩa vụ tài chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai.
2.2. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước
2.2.1. Cộng hoà Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai bao gồm:
+ Thuế đất nơng nghiệp của Cộng hồ Pháp thực chất là thuế sử dụng
đất nơng nghiệp. ðối tượng chịu thuế đất nơng nghiệp bao gồm tất cả các loại
đất nơng nghiệp, khơng kể đất đó có canh tác hay khơng canh tác. Căn cứ tính
thuế là diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá ñất của từng hạng ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào thu nhập của từng
hạng ñất và quan hệ cung - cầu về ñất. Giá ñất do cơ quan thuế và hội ñồng xã
bàn bạc, ấn ñịnh. Giá ñất thường ñược ñiều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất làm
căn cứ tính thuế đất nơng nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay
xấu. Vì thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất.
Pháp chia đất nơng nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về
độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của ñất. Thuế suất ñối với từng hạng
ñất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng khơng được q mức tối ña là 20%.
Thuế suất hàng năm ñược quy ñịnh căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu
của ñịa phương, giá ñất, diện tích ñất.
+ Thuế ñất ở và ñất xây dựng: ðối tượng nộp thuế này là các chủ sở

hữu đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và ñã ñăng ký ghi tên vào sổ thuế.
Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính phường ñịa phương ấn ñịnh theo
khung thuế của Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 5


nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những
diện tích đất sử dụng vào mục đích cơng cộng như xây dựng các cơng trình
tơn giáo, giáo dục, y tế và các kho thóc, trại chăn ni của hợp tác xã... được
miễn thuế.
Ngồi hai sắc thuế cơ bản trên, tuy khơng hình thành sắc thuế riêng nhưng
khi chuyển QSDð, Pháp áp dụng thuế thu nhập ñối với khoản thu nhập không
thường xuyên ñối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc thuế
trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng ln hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường [14].
2.2.2. Thụy ðiển
Thuế trong lĩnh vực ñất ñai ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh trong ñạo luật
về thuế bất ñộng sản, thuế tài sản.
Thuế bất ñộng sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và ñất gồm: Khu xây
dựng, các loại ñất xây dựng và các loại ñất khác như: ñất ở, ñất bao quanh
nhà, ñất nhà nước, ñất lâm nghiệp, ñất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu.
Thụy ðiển khơng áp dụng thuế bất động sản đối với bất động sản sử dụng vào
mục đích cơng cộng. ðối tượng nộp thuế này là chủ sở hữu ñất và nhà. Căn
cứ tính thuế này là diện tích, giá nhà, đất tính thuế và thuế suất. Hàng năm
chủ sử hữu ñất phải ñăng ký bất ñộng sản tại cơ quan quản lý nhà ñất. Cơ
quan quản lý nhà ñất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan
thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá ñất... Cơ quan thuế ñịa phương lưu
giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính
thuế được xác định 6 năm/1 lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của
từng loại ñất trên thị trường của 2 năm trước và bằng 75% giá thị trường 2

năm trước. Giá ñất ñược xác ñịnh chủ yếu căn cứ vào hiệu quả kinh tế do ñất
mang lại. Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm.
Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất động sản, các hộ nơng dân,
chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 6


gửi ngân hàng). Thụy ðiển quy ñịnh nếu tài sản chung có giá trị từ
800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu
thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5% ñược áp dụng với tổng giá trị tài
sản từ 800.000 SEK ñến dưới 1.300.000 SEK; 2,6% ñược áp dụng với tổng giá
trị tài sản từ 1.300.000 ñến dưới 3.600.000 SEK; 3% áp dụng khi tổng giá trị
tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên.
Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy ðiển đã hồn toàn quản lý và tạo ra
hệ thống cân bằng, tự ñộng tác ñộng ñến việc bình ổn ñất ñai, bất ñộng sản [14].
2.2.3. Hoa Kỳ
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó
cũng là khoản tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh
sát, cứu hoả... Tuy nhiên tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương khơng giống
nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên
được tính tốn rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñi ñánh giá lại nhà ñất
ñể áp thuế cho ñúng giá thị trường [12].
2.2.4. ðài Loan
ðài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng
diện tích tự nhiên tồn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện
tích đất thuộc sở hữu tư nhân. Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị
trường ñất ñai của ðài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm q báu có thể
học tập để áp dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình qn địa quyền".
ðài Loan thực hiện chính sách "Bình quân ñịa quyền" ñể ñiều tiết thu nhập
của người chủ sở hữu khi họ bán đất.

"Bình qn địa quyền" được hiểu là: Q trình hình thành giá trị đất
bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa ñất ñó, do con người ñầu tư cải
tạo mà làm tăng giá trị ñất. Ai ñầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó
được hưởng. Nếu do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá
trị đó thuộc về Nhà nước. Như vậy trong q trình mua bán đất, trừ phần giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 7


trị ban đầu do chủ đất khai báo, cịn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo
giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dựng các cơng trình công cộng xã hội.
Từ năm 1956-1968, ðài Loan tiến hành việc tự khai báo giá ñất: người
sở hữu ñất tham khảo bảng giá cơng bố của CP để tự báo giá đất của mình,
lấy đó làm cơ sở để nộp thuế sử dụng ñất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán
đất. Khi khai báo có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố. CP cho
phép khai báo giá ñất ñược thấp hơn 20% so với giá của CP. Trường hợp chủ
đất đó khơng khai báo thì lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như
các chủ ñất khác [1], [22], [23].
Ở ðài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực ñất ñai bao gồm:
Thuế giá trị ñất: ðây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực ñất ñai.
Loại thuế này thu vào các loại ñất ñai. ðối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu
đất. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá ñất tính thuế, thuế suất. Về thuế suất, áp
dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường ñược dùng ñể tính
thuế cho ñất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5%. Ngoài thuế
suất thơng thường, ðài Loan cịn quy định một số thuế suất ñặc biệt ñối với
một số loại ñất như: ðất ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự
nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào cơng trình cơng cộng có thuế suất là
0,6%; đất đai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến.
Thuế giá trị ñất tăng thêm: ðây là sắc thuế thu trên phần giá trị ñất tăng
thêm tại thời ñiểm ñất ñược chuyển nhượng. ðối tượng nộp thuế là người chủ
cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao ñổi. Nhà

nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng khơng
bình thường. Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị ñất tăng thêm và
thuế suất. Giá trị ñất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá
của lần mua vào ngay trước đó. Việc xác định giá chuyển nhượng của ñất phụ
thuộc vào loại ñất. ðối với ñất thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 8


thời ñiểm chủ ñất kê khai chuyển nhượng. Trong trường hợp giá trị của CP
ñưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng
làm căn cứ để tính tốn. ðối với đất CP trưng mua, cơ sở tính tốn là giá đất
trúng đấu giá. Giá trị rịng tăng thêm được tính trên cơ sở giá tại thời điểm
cơng bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ ñược ñiều chỉnh
theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước cơng bố. Thuế suất thuế giá trị
tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:
+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá cơng bố ban đầu hoặc giá tại thời
điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá cơng bố ban ñầu
hoặc giá tại thời ñiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngồi mức thuế nêu trên,
đối với phần vượt q 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá cơng bố ban đầu hay giá tại
thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngồi các mức thuế nêu trên, ñối với
phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi mua bán ñất ñai, ñất ñó phải ñược ñăng ký tên chủ mới trước
khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần
chuyển nhượng sau [14].
"Bình qn địa quyền" ñược coi là quốc sách cơ bản của ðài Loan và
được quy định trong Hiến pháp. Mục đích chủ yếu là để đạt đến mục tiêu
cùng hưởng lợi ích về ñất ñai khi giá trị ñất ñai tăng lên do tăng dân số, do xã
hội phồn vinh, do kinh tế tiến bộ và do chính trị thành cơng làm cho tồn dân

đều được hưởng, mọi tiềm năng đất đai đều ñược tận dụng. Kết quả là Nhà
nước thu ñược tiền từ sự gia tăng giá trị ñất, sử dụng ñất hiệu quả và ngăn
chặn được tình trạng đầu cơ đất ñai [1].
2.2.5. Trung Quốc
Từ 01/07/1997, Trung Quốc ñược chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4
thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt (Hồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 9


Kơng). Theo luật quản lý bất động sản của Trung Quốc thì tương tự với việc
giao đất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao
QSDð thuộc sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là QSDð) trong một số năm
nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDð của người sử dụng ñất ñược
gọi là xuất chuyển nhượng QSDð.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
ñất tổng thể, quy hoạch đơ thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm.
Xuất chuyển nhượng QSDð của UBND cấp huyện trở nên ñể làm nhà ở là
phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với CP hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy ñịnh của CP.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải thực hiện theo kế hoạch và bước
ñi của UBND cấp huyện thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng ñất,
thời hạn sử dụng và các ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện
tỉnh về quy hoạch xây dựng và nhà ở phối hợp xây dựng phương án theo quy
định của Chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn,
sau đó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện thị mới tiến hành thực hiện, UBND
huyện thị trực thuộc trung ương quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hay thoả thuận song phương. ðối với đất để xây dựng cơng trình

thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
TSDð trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDð bằng thương
lượng song phương khơng được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Tồn bộ TSDð đều phải thuộc ngân sách, đưa vào dự tốn để dùng vào việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 10


xây dựng cơ sở hạ tầng và màu mỡ ñất ñai. CP quy ñịnh cụ thể việc nộp
TSDð và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất
ñược xuất phát phải ñúng mục ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau
một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ
hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDð; nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa
vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDð mà khơng được bồi thường; trừ trong
trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan
hay do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi cơng. ðối
với QSDð có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất
ñộng sản phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:
+ ðã thanh tốn hết quyền xuất nhượng QSDð theo đúng hợp đồng và
đã có giấy chứng nhận QSDð.
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDð để phát triển đất đai, đối với
cơng trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư >25% tổng ngạch, đối với dự án phát
triển đất thì đã có ñảm bảo sử dụng ñất công nghiệp hay ñất xây dựng khác.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu ñược giao cho trung tâm tư
vấn và ñịnh giá bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia
ñầu tiên về bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuyển hoá thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc [22], [23], [24].
2.2.6. Mailaysia

Những chính sách đất đơ thị nhìn chung thực sự thành cơng trong việc
thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của Malaysia. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế
Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng. Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là
tăng trưởng cùng với công lý và cơng bằng xã hội. Các chính sách đất đơ thị
đã ñược soạn thảo ñể giúp ñạt ñược mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm
nghèo. Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 11


ñịa, nên trong nhiều trường hợp CP phải thu hồi ñất tư khi muốn thực hiện
những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hồi đất đai rất mạnh
khơng những cho những dự án cơng cộng mà cịn ñể bán lại cho tư nhân. CP
can thiệp vào phát triển đất đai thơng qua việc kiểm sốt quy hoạch và đất đai.
Khơng ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu khơng được
sự cho phép của chính quyền địa phương. ðể ngăn chặn việc tích tụ đất của
những người mua được đất rẻ ñể xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy ñịnh là đất
phải được phát triển trong vịng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. ðể
ngăn chặn những người mua ñược ñất bán lại ñể thu lợi nhuận nhanh chóng,
các lơ nhà phải kèm theo điều kiện là chúng khơng thể được bán hoặc chuyển
nhượng nếu khơng được chính quyền tiểu bang cho phép.
Chính quyền bang ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất ñộng sản
ñược dùng ñể giảm thiểu sự ñầu cơ ñất và bất ñộng sản. Chính sách u cầu
chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tồ nhà mới xây cho một nhóm
người Malaysia nhất ñịnh. ðiều này dựa trên lý luận rằng nếu để mặc cho tác
động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên
thị trường ñất, Nhà nước yêu cầu các nhà ñầu tư ñất ñai tư nhân phải dành một
phần nhất ñịnh trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo,
chỉ tiêu này quy ñịnh cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5%
- 15%, Chính phủ cũng u cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ
lệ 30% nhất ñịnh những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ [12].

2.3. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam
2.3.1. Quản lý ñất ñai ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Các nhà nước phong kiến Việt Nam
Trải qua 4 thế kỷ dưới triều Lý - Trần - Hồ (năm 1010 ñến năm 1407)
do tình hình kinh tế xã hội tương đối ổn ñịnh trong thế phát triển ñi lên, với
dân số tăng nhanh, đời sống được nâng cao, nên có thể nói từ thế kỷ XI đến
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 12


thế kỷ XV là những thế kỷ mở rộng ruộng ñồng, gia tăng làng mạc ñể giải
quyết vấn ñề ruộng ñất cho một số lượng nông dân ngày càng ñông ñảo, ñồng
thời cũng ñể ñảm bảo sự phình ra mau chóng của số lượng các lãnh chúa q
tộc và địa chủ. ðặc điểm chung về chính sách ruộng đất của các triều ñại Lý Trần - Hồ là áp ñặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả các
loại ruộng đất cơng của làng xã và các loại hình ruộng đất tư hữu, coi đó là cơ
sở quan trọng nhất của chế ñộ phong kiến trung ương tập quyền. Tuy nhiên
mỗi một triều ñại ñều có các phương pháp xử lý các mối quan hệ ñất ñai theo
một cách riêng, phù hợp với từng giai ñoạn phát triển của nền kinh tế xã hội
và quyền lợi cụ thể của giai cấp và dòng họ nắm quyền.
- Nhà Lý: Với nền kinh tế nông nghiệp, tô thuế ruộng đất đóng một vai
trị hết sức quan trọng trong ngân sách của nhà nước phong kiến. Nhà Lý đã
có nhiều chính sách liên quan đến tơ thuế, một mặt nhằm khuyến khích sản
xuất, gia tăng quỹ đất nơng nghiệp mặt khác vẫn phải ñảm bảo ngân sách cho
triều đình. Một điểm yếu của nhà Lý là đã khơng tiến hành ñược việc ño ñạc
ruộng ñất và lập ñịa bạ cho nên việc thu thuế chủ yếu dựa vào lời khai của các
xã, không tránh khỏi tệ ẩn lậu và thất thu.
- Nhà Trần: ðể tận thu cho ngân sách triều đình trên cơ sở một chính
quyền mạnh, nhà Trần đã thi hành chính sách đối với cả hai nguồn lực chính
của nền sản xuất phong kiến là đinh và ñiền (lực lượng sản xuất và tư liệu sản
xuất). Năm 1242, Trần Thái Tơng định lệ thu tơ mỗi mẫu là 100 thăng thóc (1
thăng = 1,2-1,4 kg). ðây là mức thu thuế ruộng tư, cịn ruộng cơng làng xã

mức thuế cao hơn hẳn, ruộng thượng ñẳng mỗi mẫu là 680 thăng. Mức thuế
ruộng tư là 6%, mức thuế ruộng công là 40% sản lượng thu hoạch. Cũng từ
năm 1242, Trần Thái Tơng đặt thêm thuế thân nhưng vẫn dựa trên cơ sở
ruộng đất sở hữu "nhân đinh có ruộng đất thì nộp tiền thóc, người khơng có
ruộng đất thì được miễn cả".
- Nhà Hồ: Những chính sách về ñất ñai và nông nghiệp của nhà Hồ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 13


chứa ñựng những cải cách táo bạo và tương ñối triệt ñể, ghi lại dấu ấn sâu sắc
trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Nhà Hồ có chính sách giảm tơ thuế cho
các loại ruộng đất nói chung và mong muốn hướng tới sự cơng bằng hơn
trong việc đánh thuế.
- Thời Lê: Pháp luật về ruộng ñất ñược thể hiện qua các chiếu chỉ, các
luật lệ, các quy ñịnh của nhà nước ban hành trong nhiều ñời vua nhà Lê. Tuy
nhiên văn bản có giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất của nhà Lê là bộ
"Quốc triều hình luật" thường được gọi là "Luật Hồng ðức", ban hành năm
1483. Những quy ñịnh về ruộng ñất nằm trong quyển III, chương ðiền sản.
Luật quy ñịnh xử phạt nặng việc ẩn lậu ruộng đất cơng: "Giấu ruộng
đất, ao hồ, ñầm của công (không nộp thuế) từ 1 mẫu trở lên thì xử tội biếm,10
mẫu trở lên xử tội đồ, 50 mẫu trở lên thì xử tội lưu, tội chỉ ñến lưu châu xa là
cùng và phải bồi thường gấp 3 lần tiền thuế, nộp vào kho. Thưởng cho người
tố cáo". Luật cũng xử nghiêm khắc các trường hợp trốn thuế.
- Nhà Nguyễn: Từ 1805 - 1836, vua Gia Long, Minh Mạng đã hồn tất
xong cơng việc đo đạc và lập sổ ñịa bạ cho khoảng 15.000 - 18.000 xã thôn cả
nước với hơn 4.365.000 mẫu. Năm 1815, Bộ Quốc Triều Hình Luật gồm 22
quyển với 398 điều được ban hành. Thành quả lớn nhất của cơng tác quản lý
đất ñai triều Nguyễn là hoàn thiện hệ thống sổ ñịa bộ tồn quốc. Sổ địa bộ lập
theo làng xã; từng thửa đất ghi rõ diện tích, vị trí, loại ruộng ñất, người sở hữu
(công, tư...) lập thành 3 bộ nộp lên bộ hộ để đóng dấu kiềm và lưu 1 quyển,

chuyển về cấp tỉnh, xã lưu 1 quyển, cứ ñịnh kỳ 5 năm làm lại sổ ñịa bộ 1 lần.
Thuế ruộng đất vẫn là nguồn thu nhập chính của nhà Nguyễn. Các
khoản thuế ñiền thổ ở Việt Nam vào năm 1840 chiếm trên 58% thu nhập quốc
gia. Gia Long ñã chia cả nước thành 4 khu vực có biểu thuế khác nhau. Các
thứ thuế ñất tuỳ theo loại cây trồng mà ñịnh thuế. Năm 1836, Minh Mạng ñã
chia lại khu vực và ñịnh lại mức thuế chủ yếu theo xu hướng tăng thuế từ 10 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 14


20 thăng 1 mẫu. Từ năm 1875, khi mà tỷ lệ ruộng cơng chỉ cịn dưới 20% trên
phạm vi tồn quốc thì triều đình nhà Nguyễn đã quyết định thay ñổi luật thuế
ñiền thổ, ñánh thuế ruộng công và ruộng tư như nhau. Bảng 2.1 thể hiện mức
thuế ở miền Bắc trước và sau khi thay ñổi luật thuế.
Bảng 2.1. Biểu thuế ñiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra
(đơn vị: thăng/mẫu)
Cơng điền

Loại đất
Hạng đất
Nhất
Nhì
Ba

Tư điền

Trước 1875

Sau 1875

80
56

33

40
30
20

Trước 1875

Sau 1875

26
40
20
30
13
20
(Nguồn: Nguyễn Văn Khánh, 2000)

Như vậy, biểu thuế ñược thay ñổi theo hướng cân bằng giữa mức thuế
ruộng cơng và tư nghĩa là định suất thuế ruộng tư tăng lên cịn thuế ruộng
cơng giảm xuống, sau thời ñiểm năm 1875 [16].
2.3.1.2. Thời Pháp thuộc (1858 - 1954)
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng áp dụng thuế ñất với tên
gọi là thuế "ðiền thổ" thu vào ñất ở, ñất vườn của các chủ ñất. Chủ sở hữu
ruộng đất thu tơ của tá điền và nộp thuế nông nghiệp cho Nhà nước mức thuế
rất cao. Ngay cả quan chức người Pháp là Luro (1877) và Henry (1930) cũng
phải gửi văn bản khiếu nại chính quyền thuộc địa thu thuế quá nặng [16].
2.3.1.3. Thời Mỹ - Nguỵ ở Miền Nam (1954 - 1975)
Sau hội nghị Giơnevơ nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền
Nam - Bắc. Miền Nam đặt dưới sự kiểm sốt của Mỹ - Nguỵ. Thời kỳ đầu, ở

các tỉnh miền Nam cịn song song tồn tại ba chế ñộ ñiền thổ.
Nổi bật chính sách quản lý đất đai thời kỳ này là chính sách "Cải cách
điền địa" của chính quyền Ngơ ðình Diệm và "Luật người cày có ruộng" của
Nguyễn Văn Thiệu. Cải cách ñiền ñịa chia làm hai giai ñoạn: "Quy chế tá
điền" và "Tiểu điền chủ hố tá điền". Trong giai đoạn 1, mức tơ quy định từ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 15


15 - 25% ñối với khế ước tá ñiền loại A (ruộng thục ñang canh tác) và loại B
(ruộng bỏ hoang). ðối với khế ước loại C (ruộng hoang của ñịa chủ vắng mặt
hoặc cam kết không khai thác lại) được miễn tơ năm đầu, năm thứ hai phải
đóng 1/2 mức tơ và năm thứ 3 phải đóng 3/4 mức tơ. "Luật người cày có
ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu gồm 3 điều chủ chốt là: Hạn điền, hữu sản hố
nơng dân (cấp ruộng đất cho nơng dân), cấp chứng bằng khốn ruộng đất cho
nơng dân. Ngồi ra chính quyền Thiệu cịn thực hiện chính sách "Canh tân
hố nơng nghiệp" đưa hàng hố, máy móc, phân bón, giống lúa mới... về ñồng
ruộng [13], [25], [42].
2.3.1.4. Thời kỳ Nhà nước Việt nam Dân chủ Cộng hồ (1945-1975)
Cách mạng Tháng Tám thành cơng, nước VNDCCH được thành lập.
Ngành ðịa chính được duy trì ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu ruộng ñất và thu thuế
điền thổ. Ngày 26-10-1945 Chính phủ ra Nghị định giảm thuế ruộng đất 20%
và miễn thuế hồn tồn cho những vùng bị lụt. Tháng 1/1948, Hội nghị trung
ương ðảng ñưa ra hệ thống chính sách ruộng ñất của Nhà nước VNDCCH
trong kháng chiến là: Triệt ñể thực hiện giảm tơ 25%, bài trừ những thứ địa tơ
phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền đầu trâu...); bỏ chế độ q ñiền; ñưa ruộng
ñất và tài sản của bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại cơng điền
cho hợp lý; ñem ruộng ñất, ñồn ñiền của ñịch cấp cho dân cơng nghèo... Sau
khi Miền Bắc được hồn tồn giải phóng, đầu năm 1956, thủ tướng Chính phủ
đã ban hành chính sách thuế thổ trạch với thuế suất 0,8%/năm trên giá trị nhà
và 1,2%/năm trên giá trị ñất. Trong 3 năm khơi phục kinh tế (1955-1957),

Quốc hội đã ban hành chính sách khuyến khích khai hoang, phục hố, khai
hoang miễn thuế 5 năm, phục hóa miễn thuế 3 năm, phần sản phẩm tăng do
tăng vụ, tăng năng suất không phải ñóng thuế... [16].
2.3.1.5. Thời kỳ Nhà nước CHXHCH Việt Nam từ năm 1975 đến 1992
Ở Miền Nam, sau giải phóng, Nhà nước cho phép các tỉnh, thành phố
ñược tạm thời tiếp tục áp dụng thuế thổ trạch của chính quyền Sài Gịn cũ với
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 16