Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thu tiền thuê đất tại cục thuế tỉnh khánh hoà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU

TRẦN THANH TUẤN

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN THUÊ ĐẤT
TẠI CỤC THUẾ TỈNH KHÁNH HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 8340101
Mã số sinh viên: 18110162

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN HỮU HUY NHỰT

Bà Rịa - Vũng Tàu, năm 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi và được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Người hướng
dẫn khoa học.
Kết quả nghiên cứu tại luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công
bố ở bất kỳ công trình nào.
Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm hồn tồn về tính pháp lý trong q trình
thực hiện luận văn này.

Bà Rịa - Vũng Tàu, tháng 01 năm 2021
Người thực hiện

Trần Thanh Tuấn


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý
thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa” là cơng trình nghiên cứu của
riêng tơi dưới sự hướng dẫn tận tình, chu đáo, có tâm và có tầm từ những Người
hướng dẫn khoa học.
Trước hết, tơi xin bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc nhất đến
PGS.TS. Nguyễn Hữu Huy Nhựt đã tận tâm hướng dẫn tôi thực hiện và hồn
thành luận văn trong suốt thời gian qua.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến các Thầy, Cô tại Viện Đào tạo
quốc tế & sau đại học - trường Đại học Bà Rịa - Vũng Tàu đã tận tình giảng dạy
và hướng dẫn tơi hồn thành chương trình học.
Tơi cũng xin được tri ân gia đình và những người thân, bằng cách đặc biệt,
đã luôn động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi có đủ nghị lực hồn
thành luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Bà Rịa - Vũng Tàu, tháng 01 năm 2021
Người thực hiện

Trần Thanh Tuấn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................ viii
DANH MỤC HÌNH VẼ ................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 ..................................................................................................................... 7
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN THUÊ ĐẤT .................... 7
1.1.Những vấn đề chung về công tác quản lý đối với tiền thuê đất ................................ 7
1.1.1.Khái niệm về thuế ................................................................................................... 7
1.1.2.Khái niệm tiền thuê đất........................................................................................... 8
1.2.Đặc điểm của thuê đất ............................................................................................... 9
1.3. Nội dung quản lý thu tiền thuê đất ......................................................................... 10
1.3.1. Nội dung quản lý thu thuế ................................................................................... 10
1.3.2. Nội dung quản lý thu tiền thuê đất ...................................................................... 10
1.3.2.1. Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ...................................................... 10
1.3.2.2.Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước ........................................................... 12
1.3.3. Thời điểm tính tiền thuê đất, thuê mặt nước ....................................................... 13
1.3.4. Đơn giá thuê đất .................................................................................................. 13
1.3.5. Phương pháp xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp: ........................... 15
1.3.5.1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: ................................. 15
1.3.5.2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: .. 15


iv
1.3.6. Tiền thuê đất trong đường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết:................... 16
1.3.7. Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng ứng trước vào tiền thuê đất phải

nộp: ................................................................................................................................ 16
1.3.8. Miễn, giảm tiền thuê đất: ..................................................................................... 16
1.3.8.1. Nguyên tắc miễn, giảm tiền thuê đất: ............................................................... 16
1.3.8.2. Mức miễn, giảm tiền thuê đất: .......................................................................... 17
1.3.9. Chuyển đổi hình thức th đất: ........................................................................... 18
1.4. Các tiêu chí để đánh giá công tác quản lý thu tiền thuê đất ................................... 18
1.4.1. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý thu tiền thuê đất .......................................... 18
1.4.2.Nhân lực thực hiện công tác thu tiền thuê đất ...................................................... 20
1.4.3.Các bước trong quy trình quản lý thu tiền th đất: ............................................. 20
1.4.4.Cơng tác lập dự toán thu tiền thuê đất .................................................................. 22
1.4.5. Công tác thực hiện thu tiền thuê đất .................................................................... 23
1.4.6. Quyết tốn tiền th đất ....................................................................................... 23
1.4.7. Cơng tác kiểm tra việc thực hiện quản lý thu tiền thuê đất ................................. 24
1.5.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thu tiền thuê đất ............................... 25
1.5.1. Công tác phối hợp giữa cơ quan thuế và các cấp, các ngành .............................. 25
1.5.2. Tổ chức, cá nhân thuê đất .................................................................................... 25
CHƯƠNG 2 ................................................................................................................... 27
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN THUÊ ĐẤT............................. 27
TẠI CỤC THUẾ TỈNH KHÁNH HÒA ........................................................................ 27
2.1. Giới thiệu chung về Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ..................................................... 27
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ....................................................................... 27
2.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý thuế tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ................................ 28


v
2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa.
....................................................................................................................................... 32
2.2.1. Đánh giá cơ sở pháp lý công tác quản lý thu tiền thuê đất .................................. 32
2.2.2. Đánh giá nhân lực thực hiện công tác thu tiền thuê đất ...................................... 37
2.2.3. Đánh giá quy trình thực hiện cơng tác thu tiền th đất...................................... 39

2.2.4. Đánh giá cơng tác lập dự tốn thu tiền thuê đất .................................................. 42
2.2.5. Đánh giá công tác thực hiện thu tiền thuê đất ..................................................... 45
2.2.6. Đánh giá cơng tác quyết tốn thu tiền th đất ................................................... 48
2.2.7. Đánh giá công tác kiểm tra thực hiện quản lý thu tiền thuê đất .......................... 52
2.3. Hạn chế và nguyên nhân......................................................................................... 52
2.3.1. Hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế ảnh hưởng tới công tác quản lý tiền
thuê đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa ............................................................................ 52
2.3.1.1. Hạn chế trong cơ sở pháp lý của công tác quản lý thu tiền thuê đất ................ 52
2.3.1.2. Hạn chế từ nhân lực thực hiện công tác thu tiền thuê đất ................................ 53
2.3.1.3. Hạn chế trong quy trình thực hiện cơng tác thu tiền thuê đất .......................... 53
2.3.1.4. Hạn chế trong công tác lập dự toán thu tiền thuê đất ....................................... 54
2.3.1.5. Hạn chế trong công tác thực hiện thu tiền thuê đất .......................................... 54
2.3.1.6. Hạn chế trong công tác thực hiện quyết tốn th đất ..................................... 56
2.3.1.7. Hạn chế trong cơng tác kiểm tra thực hiện quản lý thu tiền thuê đất ...................... 57
2.3.2. Nguyên nhân của những hạn chế công tác quản lý tiền thuê đất. ....................... 57
CHƯƠNG 3 ................................................................................................................... 59
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TIỀN
THUÊ ĐẤT TẠI CỤC THUẾ TỈNH KHÁNH HÒA ................................................... 59
3.1. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020. ................... 59
3.1.1. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Khánh Hòa. ..................................... 59


vi
3.1.2. Định hướng quản lý thu thuế của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa. ............................ 61
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thu tiền th đất trên địa
bàn tỉnh Khánh Hịa. ...................................................................................................... 63
3.2.1.Hồn thiện chính sách thu tiền thuê đất. .............................................................. 63
3.2.2.Tăng cường nhân lực thực hiện cơng tác thu tiền th đất................................... 65
3.2.3.Hồn thiện quy trình thực hiện cơng tác thu tiền th đất ................................... 66
3.2.4.Cải tiến cơng tác lập dự tốn thu tiền thuê đất ..................................................... 67

3.2.5.Đổi mới công tác thực hiện thu tiền thuê đất ....................................................... 67
3.2.6.Tổ chức và thực hiện có hiệu quả cơng tác quyết tốn th đất........................... 68
3.2.7.Giải pháp khác nhằm hồn thiện cơng tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế
tỉnh Khánh Hòa. ............................................................................................................. 68
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.......................................................................................... 72
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 72
KIẾN NGHỊ ................................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 75


vii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Nghĩa đầy đủ

Tên viết tắt

1

NNT

Người nộp thuế

2

TMDV

Thương mại dịch vụ

3

Phòng QLHCNTK

Phòng Quản lý hộ kinh doanh, cá nhân và
thu khác.

4

NSNN

Ngân sách nhà nước

5

UBND

Ủy ban nhân dân

6

TTHC

Thủ tục hành chính

7

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

8

QLN

Quản lý nợ

9

LPTB

Lệ phí trước bạ

10

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

11

HTX

Hợp tác xã

12

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Tổng hợp thực hiện thu thuế thực tế trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa năm 2015 2019 ............................................................................................................................... 29
Bảng 2.2a : Cơ sở pháp lý của công tác quản lý thu tiền thuê đất................................. 33
Bảng 2.2b : Cơ sở pháp lý của công tác quản lý thu tiền thuê đất ................................ 34
Bảng 2.2c: Đánh giá về cơ sở pháp lý của công tác quản lý thu tiền thuê đất ..................... 35
Bảng 2.3: Đánh giá nhân lực thực hiện công tác thu tiền thuê đất theo trình độ chun
mơn tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa ................................................................................ 37
Bảng 2.4: Đánh giá nhân lực thực hiện công tác thu tiền thuê đất theo độ tuổi tại Cục
Thuế tỉnh Khánh Hòa .................................................................................................... 38
Bảng 2.5: Bảng đánh giá thực hiện cơng tác lập dự tốn thu tiền th đất tại Cục Thuế tỉnh
Khánh Hòa giai đoạn 2015-2019. .................................................................................... 43
Bảng 2.6: Đánh giá công tác thực hiện thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa
giai đoạn 2015-2019 ...................................................................................................... 47
Bảng 2.7: Đánh giá cơng tác quyết tốn thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa
giai đoạn 2015-2019 ...................................................................................................... 50


ix

DANH MỤC HÌNH VẼ
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa .................................. 28
Biểu đồ 2.1 Kết quả thu thuế năm 2015-2019 tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa. ............. 30
Hình 2.1: Quy trình thực hiện công tác quản lý thu tiền thuê đất ................................. 40
Biểu đồ 2.2: Đánh giá thực hiện thu tiền thuê đất năm 2015-2019 ............................... 44

Biểu đồ 2.3: Đánh giá thực hiện thu tiền thuê đất giai đoạn 2015-2019 ....................... 48
Biểu đồ 2.4: Đánh giá thực trạng cơng tác quyết tốn thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh
Khánh Hòa giai đoạn 2015-2019 ................................................................................... 51


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay đất nước ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới; với một
loạt các hiệp định hợp tác thế hệ mới vừa được ký kết, kinh tế Việt Nam hội
nhập ngày càng sâu, rộng vào nền kinh tế khu vực và thế giới. Với lợi thế địa
lý, chính trị ổn định, một số biến động của thế giới,…làm cho Việt Nam trở
thành một điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư, tập đoàn lớn trên thế giới.
Đối với mọi quốc gia thì đất đai ln là nguồn tài ngun mang lại nhiều
lợi ích trên tất cả các phương diện của đời sống. Đất không chỉ là nguồn tài
nguyên quý hay tư liệu sản xuất quan trọng mà nó cịn là tài sản vô cùng giá trị
mà các quốc gia, tổ chức, cá nhân đều mong muốn sở hữu, chiếm đoạt. Đặc
biệt hiện nay trong nền kinh tế thị trường với bối cảnh các dự án đầu tư nước
ngoài, đầu tư trong nước ngày càng tăng về số lượng, quy mơ thì đất được ví
như “tấc đất tấc vàng”, nguồn thu từ đất đã và đang đóng góp đáng kể cho sự
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vai trị của Nhà nước về sở hữu đất đai
khơng những thể hiện qua sự quản lý, phát huy nguồn lực đất đai như là tư liệu
sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn thu từ đất để
phục vụ sự phát triển của đất nước.
Đối với tỉnh Khánh Hòa: Khánh Hòa là một tỉnh duyên hải Nam Trung bộ
của Việt Nam, có đủ các dạng địa hình cơ bản: vùng núi bán sơn địa, đồng bằng
duyên hải, bờ biển, biển và các đảo, quần đảo, như hình ảnh của đất nước Việt
Nam thu nhỏ, có rừng núi, đồng bằng, miền ven biển, hải đảo. Tỉnh Khánh Hịa
có các đầu mối giao thơng quan trọng của cả nước cũng như khu vực và thế

giới. Có Quốc lộ 1 và đường sắt thống nhất đi qua suốt các huyện, thị xã, thành
phố của Tỉnh, nối liền Khánh Hịa với các tỉnh phía Bắc, phía Nam. Quốc lộ 26
nối Khánh Hòa với Tây Nguyên. Sân bay quốc tế Cam Ranh và các Cảng quốc


2

tế Cam Ranh, cảng Ba Ngịi, Vân Phong, Hịn Khói nối liền Khánh Hòa với cả
nước và quốc tế. Đặc điểm này tạo điều kiện cho Khánh Hòa phát triển kinh tế
toàn diện và quan trọng nhất là phát huy lợi thế kinh tế biển, du lịch, thương
mại dịch vụ.
Khánh Hịa cịn là tỉnh được thiên nhiên ban tặng khí hậu ơn hịa, ít bị bão lũ,
nhiệt độ bình qn hàng năm là 26,5oC, mùa nắng kéo dài từ tháng 01 đến tháng 09
và tháng 12; mùa mưa chỉ trong tháng 10 và tháng 11; đường bờ biển kéo dài 385km
với hơn 200 hịn đảo lớn nhỏ, do đó việc khai thác các cơ sở lưu trú du lịch quanh
năm, là điều kiện lý tưởng để phát triển ngành du lịch.
Vì vậy, phát huy nguồn lực về đất đai để phục vụ cho cơng cuộc phát triển
kinh tế có một vị trí quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nước. Nguồn lực đất
đai, cụ thể khơng gì khác là tài chính đất đai, trong đó có tiền cho th đất.
Thời gian qua, cơng tác quản lý thu thuế nói chung đã đạt được nhiều kết
quả quan trọng như ý thức tuân thủ pháp luật của người nộp thuế ngày càng
được nâng cao, nguồn thu từ thuế nội địa ngày càng gia tăng tỷ trọng trong cơ
cấu nguồn thu ngân sách Nhà nước, khẳng định sức khỏe, tính chống chịu của
nền kinh tế. Tuy nhiên trên thực tế tiềm năng thu thuế vẫn cịn và có thể khai
thác các nguồn thu khác nhau để đạt mức huy động thuế cao hơn nữa. Tình
trạng thất thu thuế hàng năm tuy có giảm nhưng vẫn cịn xảy ra tình trạng quản
lý khơng hết đối tượng nộp thuế, doanh thu tính thuế chưa sát với thực tế, tình
trạng nợ đọng tiền thuế cịn xảy ra nhiều. Vậy nên, vấn đề cấp thiết được đặt ra
là phải tìm các biện pháp nhằm tăng cường cơng tác quản lý thu thuế nói chung
và cơng tác thu các khoản thu từ đất nói riêng. Tình hình quản lý thu tiền thuê

đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa cũng nằm trong tình trạng chung đó.
Xuất phát từ những vấn đề trên, qua thực tiễn công tác tại Cục Thuế tỉnh
Khánh Hòa, tác giả xin chọn đề tài nghiên cứu: “Một số giải pháp nhằm nâng


3

cao hiệu quả công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh
Hòa”. Đề tài này tập trung đánh giá thực trạng công tác quản lý thu tiền thuê
đất, trên cơ sở phân tích, đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn
tại để nêu ra các nguyên nhân, đề xuất các biện pháp giải quyết.
2. Tình hình nghiên cứu
Để tiến hành hồn thiện luận văn “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa”, tác giả
đã tiến hành nghiên cứu văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, tài chính đất
đai có hiệu lực thi hành trong giai đoạn 2015-2019; nghiên cứu một số đề tài,
luận văn có liên quan, cụ thể như sau:
Đào Thị Thanh Lam và cộng sự (2013), Nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng
của quá trình đơ thị hóa liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất”, Đề tài
khoa học, Tổng cục quản lý đất đai.
Võ Thế Dũng (2016), Nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế đặc thù chính sách
đất đai để thúc đẩy phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2016-2020,
Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai.Luận văn đã hệ thống hóa cơ
sở lý luận về quản lý đất đai, trong đó có quản lý tài chính đất đai.Hồn thiện
và đề xuất cơ chế quản lý của nhà nước về đất đai; Đề xuất cơ chế đặc thù về
chính sách đất đai đối với loại hình sử dụng đất trong khu phát triển du lịch giai
đoạn năm 2016-2020 bền vững. Tuy nhiên, nội dung về quản lý tài chính đất
đai, trong đó có tiền thuê đất chưa được phân tích đầy đủ, mặt khác, Luận văn
nghiên cứu và đề xuất cơ chế quản lý đối với đối tượng “đất ở khơng hình thành
đơn vị ở” trong các khu du lịch là loại đất chưa được pháp luật đất đai quy định

nên nên thiếu căn cứ pháp lý và tính thực tế chưa cao.
Đường Thị Hải Yến (2019),Một số biện pháp tăng cường công tác quản
lý thu tiền thuê đất tại Chi cục Thuế huyện Thủy Nguyên, TP Hải Phòng. Luận


4

văn thạc sĩ quản trị kinh doanh. Luận văn có mục tiêu hệ thống hóa chính sách
thu tiền th đất; đánh giá công tác quản lý thu tiền thuê đất giai đoạn 20152019 tại Chi cục Thuế huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng. Tuy nhiên,
phần cơ sở lý luận có sự lẫn lộn về hiệu lực thi hành của văn bản pháp luật giữa
giai đoạn trước và sau Luật Đất đai 2013; không gian nghiên cứu chỉ tập trung
ở phạm vi Chi cục Thuế huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phịng; các nhận
đánh giá cịn mang tính chủ quan.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác quản lý thu tiền thuê đất.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh
Khánh Hịa trong giai đoạn 2015-2019.
Tìm các ngun nhân cịn tồn tại cần khắc phục: Tính pháp lý của quyết
định cho thuê đất; Xác định giá đất chưa kịp thời, đúng quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng chi tiết; Chuyển thơng tin địa chính để xác định đơn giá
thuê đất, tiền thuê đất phải nộp kịp thời, đầy đủ, chính xác; Chuyển thơng tin
các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; Giải quyết miễn, giảm tiền thuê
đất đúng quy định của pháp luật; Tình trạng nợ đọng tiền thuê đất,...
Đề xuất các biện pháp tăng cường công tác thu tiền thuê đất trên địa bàn
tỉnh Khánh Hịa, hạn chế tình trạng thất thu tiền thuê đất để tăng thu ngân sách
nhà nước trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt
động quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa.

4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Công tác quản lý thu tiền thuê đất quản
lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa


5

Phạm vi về không gian nghiên cứu: quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế
tỉnh Khánh Hòa và tại một số cơ quan có nội dung quản lý nhà nước liên quan
của tỉnh Khánh Hòa.
Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Giai đoạn từ năm 2015-2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện luận văn, tác giả sử dụng đã sử dụng phương pháp nghiên
cứu định tính, cụ thể:
5.1. Phương pháp thu thập số liệu
+ Số liệu thứ cấp: Thu thập tại các bảng, biểu thống kê, báo cáo hàng
năm tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa, các tài liệu có liên quan đến công tác quản
lý thu tiền thuê đất trên các bài báo, sách, tạp chí, internet...).
+ Số liệu sơ cấp: Dự kiến xây dựng 20 phiếu hỏi để điều tra khảo sát lấy
ý kiến củalãnh đạo, chuyên viên một số Sở, Ngành có liên quan tại tỉnh Khánh
Hịa và của lãnh đạo Cục Thuế tỉnh Khánh Hịa; cơng chức trực tiếp quản lý
thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa; các tổ chức thuê đất tại tỉnh
Khánh Hịa.
5.2. Phương pháp xử lý, tởng hợp, trình bày thông tin
Tập hợp số liệu thu thập được, thống kê, tổng hợp, mô tả thành các bảng
số liệu, các biểu đồ... Đồng thời sử dụng phương pháp so sánh, tiến hành so
sánh các nội dung trong bảng hỏi với nhau theo tỷ lệ các câu trả lời, để từ đó
đưa ra các ưu, nhược điểm trong các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản
lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa.
5.3. Phương pháp phân tích, đánh giá, dự báo và ra quyết định

Tổng hợp, phân tích một cách có hệ thống các dữ liệu thống kê, kế thừa
những kết quả nghiên cứu của các cơng trình nghiên cứu khoa học đã có.
6. Kết cấu của đề tài


6

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các từ viết tắt, danh mục các
hình, bảng biểu luận văn được cấu trúc thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý thu tiền thuê đất.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thu tiền thuê đất tại Cục Thuế
tỉnh Khánh Hòa.
Chương 3:Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thu
tiền thuê đất tại Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa.


7

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN THUÊ ĐẤT
1.1.Những vấn đề chung về công tác quản lý đối với tiền thuê đất
1.1.1.Khái niệm về thuế
Cùng với sự ra đời của Nhà nước thì địi hỏi cần phải có nguồn ngân sách
cần thiết để thực hiện các hoạt động thường xuyên của hệ thống bộ máy Nhà
nước nhằm đảm bảo cho Nhà nước tồn tại, duy trì quyền lực và thực hiện các
chức năng quản lý của mình. Do vậy, chính sách thuế được đặt ra để hình thành
nguồn thu ngân sách của Nhà nước, huy động từ nguồn đóng góp của nhân dân.
Tất cả các hoạt động của các cấp chính quyền trong bộ máy Nhà nước cần phải
có nguồn tài chính để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình, nguồn thu chủ
yếu của ngân sách Nhà nước đó là các khoản thu từ thuế.

Thuế luôn gắn liền với sự tồn tại, phát triển của Nhà nước, là một công cụ
quản lý quan trọng mà bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng phải sử dụng để thực
hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Quản lý thuế là một trong những hoạt
động thuộc quản lý hành chính Nhà nước nhằm thực hiện các mục tiêu Nhà nước
đặt ra. Mơ hình quản lý thuế được xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã
hội, thực hiện bằng các quy trình nghiệp vụ cụ thể theo các nguyên tắc được xây
dựng trên cơ sở thơng tin tổng hợp khoa học, có chọn lọc từ hệ thống cơ sở dữ liệu
quản lý thuế nhằm phát huy tối đa hiệu quả.
Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước không chỉ ở Việt Nam
mà ở hầu hết các nước trên thế giới. Chính sách thuế được Nhà nước sử dụng
như một công cụ để phục vụ cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của
Nhà nước. Theo thời gian, hệ thống thuế, các hình thức thuế và pháp luật về
thuế ngày càng hồn thiện và đầy đủ tương thích với sự phát triển của kinh tế
thị trường.


8

Nộp thuế là quyền của mọi tổ chức, cá nhân để thể hiện trách nhiệm của
mình trong việc đóng góp xây dựng, phát triển đất nước; đồng thời, nộp thuế
cũng là nghĩa vụ mang tính bắt buộc phải thực hiện của mỗi tổ chức, cá nhân
trong toàn xã hội đối với Nhà nước.
Từ đó, dẫn đến định nghĩa: “Thuế là một khoản trích nộp bằng tiền bắt
buộc phải đóng góp khi phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà nước
ban hành mà mỗi cơng dân có nghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước”.
1.1.2.Khái niệm tiền thuê đất
Luật Đất đai 45/2013/QH 13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội quy định:
“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)
là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.” (khoản 8 Điều

3).
Tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu Ngân sách nhà
nước đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho
thuê đất, thuê mặt nước hoặc sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền thuê đất
nhưng chưa có quyết định, hợp đồng thuê đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện thủ tục
trao quyền sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê
đất với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt
nước là số tiền mà người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất,
thuê mặt nước được xác định theo quy định, trong một thời gian nhất định.
Tiền thuê đất là một trong các khoản thu được hình thành khi người nộp
thuế được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước theo quy định của Luật Đất
đai để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, tiền thuê đất phải nộp hàng
năm theo quy định của pháp luật.


9

Tiền thuê đất là tiền mà tổ chức, cá nhân thuê đất, thuê mặt nước phải trả
trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất đối với diện tích đất xác định.
1.2.Đặc điểm của thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia;các tổ chức,
cá nhân được sử dụng đất thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
hoạt động cho thuê đất của Nhà nước có một số đặc điểm sau:
Về giá trị pháp lý:
Hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quyền sử dụng đất thuê dựa trên
Hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và người thuê đất. Hợp đồng thuê đất là một
khế ước giữa Nhà nước và người thuê đất. Do đó, quan hệ giữa Nhà nước và
người th đất được thể hiện tính bình đẳng trong hoạt động thuê đất.
Tuy nhiên, do vai trò đặc biệt của Nhà nước, việc cho thuê đất của Nhà

nước vẫn mang tính quyền lực của nó.
Đối tượng th đất:
Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngồi
có nhu cầu sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định mở rộng đối tượng cho thuê đất so với hình
thức Nhà nước giao đất, cho thấy với hình thức thuê đất thì mọi đối tượng sử
dụng đất có cơ hội bình đẳng khi có nhu cầu sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính đất đai:
Nếu hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và
những đối tượng khơng phải nộp tiền sử dụng đất thì hoạt động cho thuê đất
luôn phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho Nhà nước với 02 hình thức:
+ Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.


10

1.3. Nội dung quản lý thu tiền thuê đất
1.3.1. Nội dung quản lý thu thuế
Quản lý thu thuế là một trong những hoạt động mà cơ quan thuế các cấp
phải thực hiện trong quá trình thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh
vực thuế theo quy định của pháp luật.
Nội dung quản lý thu thuế bao gồm:
(i) Quản lý các thủ tục hành chính về thuế: Là các hoạt động quản lý của
cơ quan thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế thực hiện đăng
ký thuế, kê khai thuế, khấu trừ thuế và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế vào ngân
sách nhà nước. Các thủ tục hành chính thuế bao gồm các thủ tục: đăng ký thuế,
khai thuế, ấn định thuế, hoàn thuế, miễn thuế, giảm thuế, khấu trừ thuế, gia hạn

nộp thuế, nộp thuế, quyết tốn thuế, xóa nợ nợ thuế và xử lý hành vi vi phạm
pháp luật về thuế theo quy định.
(ii) Giám sát việc tuân thủ pháp luật về thuế: là quá trình mà cơ quan quản
lý thuế các cấp thực hiện từ công tác quản lý đăng ký thuế, kê khai thuế đến xử
lý các cơ sở dữ liệu của người nộp thuế. Đồng thời, cơ quan thuế tổ chức thực
hiện công tác kiểm tra thuế, thanh tra thuế tại trụ sở của người nộp thuế hoặc
kiểm tra thuế tại trụ sở của cơ quan thuế nhằm giám sát hoạt động tuân thủ pháp
luật về thuế của người nộp thuế.
(iii) Quản lý quy trình thu thuế: là quy trình quản lý thuế mà cơ quan thuế
thực hiện dựa theo các quy trình được ban hành theo quy định của pháp luật
bao gồm việc lập dự toán thu thuế hàng năm; kê khai thuế; tuyên truyền, hỗ trợ
người nộp thuế; kiểm tra thuế, tổ chức công tác quản lý thu thuế; quản lý nợ
thuế...
1.3.2. Nội dung quản lý thu tiền thuê đất
1.3.2.1. Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước


11

Nhà nước cho thuê đất với hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất đối với các đối tượng:
- Hộ gia đình, cá nhân;
+ Sử dụng đất vào hoạt động sản xuất nôngnghiệp - lâm nghiệp, làm muối,
nuôi trồng thủy sản.
+ Sử dụng đất nơng nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao.
+ Sử dụng đất vào hoạt động TMDV; sử dụng vào hoạt động khoáng sản;
làm đồ gốm,sản xuất vật liệu xây dựng; sử dụng đất làm cơ sở sản xuất phi
nơng nghiệp.
+ Sử dụng đất vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích

kinh doanh.
+ Sử dụng đất sản xuất muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương và tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi sử dụng đất vào mục đích thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối.
+ Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối được giao đất không thu TSDĐ nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế
trang trại phải chuyển sang thuê đất; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm
kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển
sang thuê đất.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi:
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất
xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án
đầu tư nhà ở để cho thuê.
+ Đầu tư xây dựng cơng trình ngầm.


12

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng
trụ sở làm việc.
Riêng các trường hợp sau đây chỉ được Nhà nước cho thuê đất với hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
- Đơn vị LLVT sử dụng đất vào hoạt động sản xuất nông -lâm - diêm
nghiệp kết hợp với nhiệm vụ ANQP.
- Tổ chức, cá nhân sử dụng đất để hoạt động nuôi trồng thủy sản.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sảntrên đất sông, ngịi, ….
1.3.2.2.Căn cứ tính tiền th đất, th mặt nước
- Căn cứ tính tiền cho thuê đất, gồm:
+Diện tích đất: Diện tích đất cho thuê là diện tích đất được quy định tại
quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất.
Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất
nhưng tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất vào các mục đích thuộc đối tượng
phải thuê đất được Luật Đất đai quy định thì diện tích tính thu tiền thuê đất là
diện tích thực tế tổ chức, cá nhânđang sử dụng.
+Thời hạn cho thuê đất: Căn cứ thời hạn cho thuê đất quy định tại quyết
định cho thuê đất, …
+ Đơn giá thuê đất (nếu là trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá
thuê đất là đơn giá trúng đấu giá);
+ Hình thức thuê đất: thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê thuê đất.
- Tiền cho thuê mặt nước được tính căn cứ vào:


13

+ Diện tích mặt nước cho thuê;
+ Mục đích sử dụng mặt nước;
+ Đơn giá thuê mặt nước;
+ Hình thức thuê mặt nước (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần
cho cả thời gian thuê).
1.3.3. Thời điểm tính tiền thuê đất, thuê mặt nước
Theo Luật Đất đai 2013, thời điểm tính tiền thuê đất, thuê mặt nước là thời
điểm có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền (khác với quy định của Luật Đất đai trước đó).

1.3.4. Đơn giá thuê đất
- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất):
Đơn giá thuê đất hàng năm = Giá đất tính đơn giá thuê đất nhân (x) Tỷ lệ
phần trăm (%). Trong đó:
+ Giá đất để tính đơn giá thuê đất:
++ Giá đất cụ thể được xác định theo bốn phương pháp gồm phương pháp
so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư do Chính phủ quy định, trong
trường hợp xác định: đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn
định đơn giá thuê đất 05 năm đầu tiên (sử dụng vào mục đích kinh doanh
TMDV, bất động sản, khai thác khoáng sản);đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (không thơng qua hình thức đấu giá); đơn giá th
đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê đất; … được áp dụng trong trường hợp diện
tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất
trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung
ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng
trở lên đối với các tỉnh cịn lại, trong đó có tỉnh Khánh Hịa.


14

++ Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất do Chính phủ quy định được áp dụng trong các trường hợp xác định: đơn
giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thuê đất sử dụng vào mục
đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản khai thác khoáng sản); đơn
giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian th khơng thơng qua hình thức
đấu giá;đơn giá th đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đơn giá thuê đất khi
nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê;… được áp trường hợp diện

tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất
trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng (đối với tỉnh Khánh Hòa); Đơn giá thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định tiếp theo đối với thửa đất
hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương
mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khống sản có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên
(đối với tỉnh Khánh Hòa); Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không
bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh TMDV, bất
động sản, khai thác khống sản); …
+ Quy định chung, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là
1%. Những trường hợp có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử
dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ như đất
thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thơng, … thì
UBNDcấp tỉnh quyết định tỷ lệ riêng nhưng tối đa khơng q 3%. Những
trường hợp thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó
khăn; khuyến khích đầu tư, …quy định thấp hơn nhưng tối thiểu không thấp
hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ phần trăm (%) đượcquy định cụ thể cho từng khu vực, tuyến
đường …được cơng bố và cơng khai trong q trình triển khai thực hiện.


15

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th khơng
thơng qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê
là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo các phương pháp như
quy định đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng thơng
qua hình thức đấu giá.
1.3.5. Phương pháp xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp:
1.3.5.1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
Tiền thuê đất phải nộp một năm bằng (=) diện tích đất phải nộp tiền thuê

đất nhân (x) với đơn giá thuê đất.
Đơn giá thuê đất, đơn giá th đất xây dựng cơng trình ngầm, đơn giá th
đất có mặt nước trả tiền hàng năm của mỗi dự án được ổn định 05 năm tính từ
thời điểm được nhà nước quyết định cho thuê đất.
Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định
theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực
hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với
trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu
giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc
đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.
1.3.5.2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê:
Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng (=) diện tích đất phải
nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê.