Tiểu luận phân tích những yếu tố quan trọng của môi trường bên ngoài ảnh hưởng tác động đến giá đất ở tỉnh long an và những chiến lược để giảm tình trạng trên

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CƠNG NGHIỆP LONG AN

PHỊNG SAU ĐẠI HỌC VÀ LIÊN KẾT ĐÀO TẠO
--------------

TIỂU LUẬN
“PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG
CỦA MƠI TRƢỜNG BÊN NGỒI ẢNH HƢỞNG
- TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH LONG AN
VÀ NHỮNG CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM TÌNH
TRẠNG TRÊN”

MƠN: QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC
GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN
SINH VIÊN: PHẠM DUY - MSSV: 2081010024

Lớp: 20CHQT1

Long An, tháng 05 năm 2021


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

LỜI CẢM ƠN

Trong thực tế, trên con đƣờng học vấn không có sự thành cơng nào mà
khơng gắn liền với những hỗ trợ và giúp đỡ của Giảng viên môn học. Trong suốt
q trình học tập, trao đổi, thảo luận mơn Quản trị Chiến lƣợc, em và toàn thể
các bạn trong lớp 20CHQT1 đã nhận đƣợc rất nhiều sự quan tâm của Cô. Chúng

em cảm nhận đƣợc sự nhiệt huyết của Cô trong cách dạy và truyền đạt môn
Quản trị Chiến lƣợc cho tập thể lớp chúng em.
Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn Cô – TS. NGUYỄN
THÚC BỘI HUYÊN đã tận tâm truyền đạt kiến thức môn học cho chúng em qua
từng buổi học cũng nhƣ những thảo luận về môn Quản trị Chiến lƣợc. Nếu
không có những hƣớng dẫn, chỉ dẫn của cơ thì em nghĩ rất khó để em hồn
thành bài tiểu luận này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô.
Bài tiểu luận này đƣợc em thực hiện bằng các kiến thức đã học kết hợp
với vận dụng vào thức tế học q trình cơng tác của em. Tuy nhiên, vì một số
yếu tố chủ quan và khách quan trong quá trình viết tiểu luận do đó khơng tránh
khỏi những thiếu sót, em rất mong tiếp tục nhận đƣợc những ý kiến đóng góp
q báo của Cơ để bài tiểu luận này của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Trân trọng cảm ơn Cô./.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
1


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
……………………………………………………………………………………
….…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

Long An, ngày

tháng 5 năm 2021

GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
2


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

MỤC LỤC

CHƢƠNG I. MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG II. LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 2
1. Các thuật ngữ, từ ngữ về Đất đai .................................................................................... 2
2. Phân loại đất................................................................................................................... 4
2.1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: ............................................... 5
2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: ......................................... 5
2.3 Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng. .............. 6
3. Căn cứ để xác định loại đất ............................................................................................. 6
4. Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: .............................................. 6
4.1 Yếu tố tự nhiên: ........................................................................................................ 6
4.2 Yếu tố kinh tế ........................................................................................................... 8
4.3 Yếu tố thị trƣờng ...................................................................................................... 8
4.4 Yếu tố pháp lý .......................................................................................................... 8
5. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hƣởng đến Bất động sản .............................................. 9
5.1 Yếu tố chính trị pháp lý ............................................................................................ 9
5.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ................................................................................... 9
5.3 Yếu tố xã hội .......................................................................................................... 10
6. Các nguyên nhân khiến giá đất tăng trong những năm gần đây: .................................... 10
CHƢƠNG III. CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG
GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN........................................................... 13
CHƢƠNG IV. XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA 3 CÔNG TY BẤT ĐỘNG
SẢN. .................................................................................................................................... 17
1. Giới thiệu sơ lƣợc 3 công ty BĐS ................................................................................. 17
2. Ma trận cạnh tranh ....................................................................................................... 17
3. Xây dựng ma trận cạnh tranh giữa 3 công ty bất động sản. ........................................... 18
4. Nhận xét đánh giá......................................................................................................... 19
CHƢƠNG V. KẾT LUẬN ................................................................................................... 20
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................... 21

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
1


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

CHƢƠNG I. MỞ ĐẦU
Đất đai tự nó khơng làm nên giá trị nhƣng khi con ngƣời tác động vào nó,
đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng
sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con ngƣời. Khi hoạt động của con ngƣời trong
sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày đƣợc nâng cao và việc trao
đổi mua bán đất diễn ra ngày một nhiều và đa dạng hơn làm cho thị trƣờng nhà
đất ở nƣớc ta ngày càng sôi động và giá nhà đất luôn biến động qua các năm.
Từ đầu năm 2021, giá đất tăng đột biến, có nơi tăng từ 150% đến 200% chỉ
trong vài tháng, không chỉ ở các thành phố lớn mà cả những vùng ven, nông
thôn. Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nƣớc và giá đất thực tế ngoài thị trƣờng
khá cao. Giá nhà đất thị trƣờng cao hơn giá nhà đất nhà nƣớc bởi nhiều sự tác
động của yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lơ đất, loại đơ
thị,…..nơi mà khu đất tọa lạc. Đứng trƣớc thực trạng này đòi hỏi phải có một
đề tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác tđộng của các yếu tố làm ảnh hƣởng đến
giá nhà đất.
Xuất phát từ những lý do trên, em đã quyết định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH
NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI ẢNH
HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ
GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận của mình. Nhằm tập trung vào các
mục tiêu cụ thể sau:
- Xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến giá đất

- Xây dựng các chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng giá đất tăng đột biến

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
1


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

CHƢƠNG II. LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI
1. Các thuật ngữ, từ ngữ về Đất đai
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật
(ở một số nƣớc nhƣ Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao
gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ đƣợc xem
là dính liền vĩnh viễn nhƣ là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ
khống chất ở dƣới mảnh đất đó.[1] Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất nhƣ
nhà di động,lều, nhà tạm thì khơng đƣợc xem là bất động sản.
Người sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm
quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, hoặc để
yên bất động sản của mình. Thị trƣờng bất động sản có liên hệ mật thiết với thị
trƣờng vốn, thị trƣờng tài chính.
Theo Luật Đất đai đang đƣợc áp dụng, ban hành ngày 29/11/2013 thì các
từ ngữ dƣới đây đƣợc hiểu nhƣ sau:
Thửa đất là phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên
thực địa hoặc đƣợc mô tả trên hồ sơ.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh,

bảo vệ mơi trƣờng và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và
nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội
và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời
gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền xác nhận.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất
tại một thời điểm xác định, đƣợc lập theo từng đơn vị hành chính.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ đƣợc lập tại thời điểm đầu kỳ quy
hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nƣớc ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
2


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nƣớc quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc đƣợc Nhà

nƣớc giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời
này sang ngƣời khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất.
Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tƣ vào đất mà đến thời
điểm Nhà nƣớc thu hồi đất còn chƣa thu hồi đƣợc.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
Thống kê đất đai là việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai
giữa hai lần thống kê.
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nƣớc tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê
và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
3


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc
khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục đƣợc xây
dựng để thu thập, lƣu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thơng
tin đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai đƣợc sắp xếp, tổ chức
để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phƣơng tiện điện tử.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lƣợng
đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
đƣợc xác định.
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực

hiện các hoạt động dịch vụ cơng theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngồi.
Đất để xây dựng cơng trình ngầm là phần đất để xây dựng cơng trình
trong lịng đất mà cơng trình này khơng phải là phần ngầm của cơng trình xây
dựng trên mặt đất.
Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang
sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp là hộ gia đình, cá
nhân đã đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp và có nguồn thu nhập ổn
định từ sản xuất nơng nghiệp trên đất đó.
2. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đƣợc phân loại nhƣ sau:
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
4


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

2.1 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh;
2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng
sắt, hệ thống đƣờng bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lƣợng; đất cơng trình bƣu chính, viễn
thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngƣỡng;
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
5


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo
vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và
đất xây dựng cơng trình khác của ngƣời sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh
doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
2.3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
3. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở đã đƣợc cấp trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
b. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100
của Luật Đất đai đối với trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định
tại điểm a nêu trên;
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quy định tại khoản c;

d. Đối với trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định tại các khoản a, b và c nêu
trên thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
4. Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản:
4.1 Yếu tố tự nhiên:
Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm
6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trƣờng và thiên nhiên.
Thứ nhất - vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hƣởng trực tiếp đến
giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị
BĐS tƣơng ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn).
Nhìn chung vị trí đƣợc định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tƣơng đối và vị trí
tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trị vơ cùng quan trọng trong việc định
giá của BĐS.
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
6


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

+ Vị trí tƣơng đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung
đông dân cƣ, hay cụm công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ
có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
+ Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đƣờng giao
thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác.
→ Việc đánh giá ƣu thế yếu tố vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là
đối với việc xác định giá đất.

VD: Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tƣơng - tuyệt đối, nằm tại trung tâm
và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thơng lớn thì giá trị BĐS đƣợc định giá rất
cao.
Thứ hai - kích thƣớc, diện tích mảnh đất: kích thƣớc và diện tích mảnh
đất tối ƣu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số ngƣời
mua. Thông thƣờng mảnh đất diện tích vng vắn, có mặt tiền lớn đƣợc định giá
cao.
VD: tại Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để ở trong khu vực trung tâm thì
kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền (chiều rộng) thửa đất từ 4m-5m và
chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Giá các mảnh nhƣ trên tại Phú Quốc khơng
hề rẻ và cịn rất ít tại khu vực trung tâm.
Thứ ba - địa hình của BĐS: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp - vùng trũng, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng
thủy triều nhƣ BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của BĐS sẽ
cao hơn.
Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dƣỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị
cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).
Thứ tƣ - hình thức của BĐS (đối với BĐS là nhà hay là các cơng trình
xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS nào có hình thức - kiến
trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi,
địa phƣơng khác nhau thì hình thức của BĐS cũng sẽ khác nhau.
Thứ năm - đặc điểm trên mặt đất và trong lịng đất (độ dày của lớp bề
mặt, tính chất thổ nhƣỡng, vật lý...): Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc
điểm mặt đất, lịng đất sẽ ảnh hƣởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để
ở, để kinh doanh thƣơng mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ
màu mỡ của đất), điều này ngƣợc lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông
nghiệp.
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
7


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Thứ sáu - tình trạng mơi trƣờng: mơi trƣờng khu vực BĐS tọa lạc trong
lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hƣởng đến giá trị BĐS.
Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dƣỡng, cùng là khách sạn 5
sao nhƣng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì
tình trạng mơi trƣờng quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.
Thứ bảy - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các sản phẩm BĐS nằm ở
những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...)
thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.
4.2 Yếu tố kinh tế
Thứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá
trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của
BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng
của nó càng cao và ngƣợc lại. Điều này cũng giống nhƣ một mảnh đất bạn mua
và bán đƣợc với giá tốt, sau đó ngƣời kế tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản
phẩm BĐS đó tăng lên.
Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên
có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời
điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.
Thứ hai - sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo.
Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,...
Thứ ba - thị trƣờng kinh tế: sự tăng trƣởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng

sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tƣ Bất động sản thì bạn
phải rất quan tâm đến những tin tức thị trƣờng kinh tế để phần nào dự đoán đƣợc
nhịp độ của thị trƣờng.
4.3 Yếu tố thị trường
Thứ nhất - tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng đƣợc khai thác trong
thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ
thỏa mãn của ngƣời sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
Thứ hai - nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng: 2 phía cung cầu của loại sản
phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và
tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trƣờng. So giữa các loại BĐS với nhau nhƣ:
nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và
ngƣợc lại.
4.4 Yếu tố pháp lý
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
8


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Thứ nhất - tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh
khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
Thứ hai - quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế
quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông

nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thƣơng mại dịch vụ khơng đƣợc phép
xây nhà với mục đích ở,...).
5. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hƣởng đến Bất động sản
5.1 Yếu tố chính trị pháp lý
Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng
khu vực sẽ có ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS. Các chính sách về đầu tƣ, quy
hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định
giá khác biệt với nhau.
Thứ nhất - các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tƣ
bên ngồi vào địa phƣơng thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về
BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh.
Thứ hai - các chính sách tác động trực tiếp
Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
Chính sách cho phép những ngƣời khơng có hộ khẩu thành phố đƣợc mua
nhà tại thành phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất...
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS.
Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.
5.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Thứ nhất - các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực: khu vực có
đƣợc định hƣớng hay chú trọng đầu tƣ phát triển BĐS hay không. Điều này nằm
trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nƣớc sẽ định giá BĐS tăng hay
giảm trong thời gian tới.
Thứ hai - hiện trạng vùng lân cận: các cơng trình xây dựng, cơ sở hạ tầng
nhƣ đƣờng, hệ thống điện nƣớc, thông tin liên lạc...
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
9

TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Thứ ba - mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn
đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS đƣợc xem là một kênh đầu tƣ rất tiềm
năng vì đặc tính chun biệt của nó.
Tiền có thể hao mịn và đất khơng thể tự sinh thêm
Thứ tƣ - hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi
suất thấp thì ngƣời dân, nhà đầu tƣ và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều
này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trƣờng giá
thay đổi.
Thứ năm - tỷ lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ƣu đãi sẽ
thu hút vốn đầu tƣ và kéo theo thị trƣờng BĐS tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có
thể kể đến mơ hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với những ƣu đãi, đặc quyền vô cùng
tốt về môi trƣờng thuế suất.
Thứ sáu - ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS: thị trƣờng BĐS sẽ có những nhà
đầu tƣ, tập đồn rót vốn với những chiến lƣợc khác nhau. Đầu tƣ ngắn hạn hay
dài hạn sẽ ảnh hƣởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực.
5.3 Yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hƣởng, tác động đến giá trị BĐS.
Thứ nhất - mật độ dân số: tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao
do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lƣợng cầu
tăng đột biến.
Dân số cơ học đƣợc tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số
chuyển đi.
Thứ hai - yếu tố khác: chất lƣợng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh khu vực, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng sẽ ảnh hƣởng đến giá trị của

BĐS.
Ở những nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dƣỡng thì chất lƣợng y tế, bệnh
viện rất đƣợc chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hƣởng trực tiếp
tới quyết định có đến BĐS này hay không.
6. Các nguyên nhân khiến giá đất tăng trong những năm gần đây:
Từ 01/01/2020, nhu cầu về nhà ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trƣờng nhƣng
việc phê duyệt đầu tƣ các dự án BĐS, tạo nguồn cung vẫn chƣa có tín hiệu khả
quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trƣờng không đƣợc cải thiện, vẫn thiếu. Đặc
biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền. Đó
cũng là nguyên nhân khiến giá đất tăng.
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
10


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Có “Nhóm lợi ích” trong thực thi chính sách đất đai hiện nay:
+ Trong nền kinh tế thị trƣờng, dƣới tác động của các quy luật khách quan,
đất đai ngày càng trở nên có giá. Khi giá trị của đất tăng cao, vơ hình trung dẫn
đến tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai diễn ra ngày càng gay gắt và trở thành chủ
đề nóng.
+ Thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn rất nhiều yếu kém, tạo ra
những “kẽ hở”, lỗ hổng cho “nhóm lợi ích” tiêu cực hoạt động. Trong đánh giá
về quản trị đất đai ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) kết luận rằng, Việt
Nam là nƣớc thuộc nhóm tốt về xây dựng pháp luật, nhƣng lại thuộc nhóm yếu
kém về thực thi pháp luật. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

cịn thiếu khả thi, tình trạng quy hoạch “treo” xảy ra ở nhiều nơi. Cơ chế Nhà
nƣớc giao đất cho nhà đầu tƣ đang tạo nên tình trạng có đất, nhƣng không đƣa
vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ ở nhiều địa phƣơng. Các
trƣờng hợp này tạo nên tình trạng dự án “treo” gây bức xúc lớn trong xã hội.
+ Những năm qua, việc ồ ạt làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui
chơi giải trí…khiến nhiều “nhóm lợi ích” tiêu cực chiếm dụng đất đai một cách
dễ dàng. Mặc dù làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí…hiệu
quả kinh tế khơng cao, nhƣng nhiều nhà đầu tƣ vẫn làm với mục đích chủ yếu là
chiếm dụng đất
Khung giá đất đƣợc chính quyền các địa phƣơng đồng loạt điều chỉnh tăng
15-20%. Mặc dù việc tăng giá đất này chƣa ảnh hƣởng nhiều đến các giao dịch
bất động sản hiện nay bởi các sản phẩm này đã đƣợc giao đất và đầu tƣ từ giai
đoạn trƣớc đây, nhƣng chủ trƣơng tăng giá đất đã ảnh hƣởng đến tâm lý cả
ngƣời bán và mua. Điều này cũng khiến thị trƣờng bất động sản tăng giá.
Cung tiền ra lớn và chảy vào ngành tài chính. Một điều rất lạ lùng là trong
khi các ngành sản xuất, chế biến, nông, lâm, thuỷ sản, hàng không, dịch vụ du
lịch ... chết b p do Covid, thì ngân hàng, chứng khốn (cổ phiếu, trái phiếu,
phái sinh), tiền ảo đều báo lãi rất lớn.
Ngƣời dân hồ hởi đầu tƣ (F0) khi tìm ra nơi để kiếm tiền khác ngồi ngành
nghề chính của mình. Ngƣời ngƣời mở tài khoản chứng khốn, khí thế về đến cả
vùng quê. Sau khi có lãi, kênh găm tiền yêu thích và chắc chắn nhất lại là bất
động sản. Dựa vào suy luận này, chúng ta có thể thấy thị trƣờng bất động sản
khắp nơi đều đang có tín hiệu tốt.
Nguồn cung dự án không nhiều. Cả Hà Nội, Sài Gịn và các tỉnh thành phố
lớn năm 2020 có lẽ không quá 20 dự án đƣợc cấp chủ chƣơng đầu tƣ. Hàng mới
hầu nhƣ khơng có, hàng cũ vì vậy có cơ hội bán ra và tăng giá. Nhân cơ hội này,
bất động sản các tỉnh lẻ bắt đầu lên ngôi do giá thấp và đƣợc các chủ đầu tƣ lớn
chạy về bắt tay lập quy hoạch .
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
11


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

Hạ tầng giao thông tốt và phƣơng tiện cá nhân tăng mạnh. Trong 5 năm
qua, số lƣợng ô tô ở Việt Nam tăng bằng 1.000 năm trƣớc đó, tổng đạt gần 4
triệu xe. Cao tốc và nâng cấp quốc lộ khiến việc đi lại rất thuận tiện, là tiền đề
của phát triển kinh tế và kỳ vọng phát triển kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tƣ có cơ
hội tìm đƣợc những điểm trũng của thị trƣờng để đầu tƣ một cách nhanh chóng.
Thơng tin quy hoạch, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa
phƣơng cũng chƣa đƣợc công khai, minh bạch để định hƣớng kịp thời cho ngƣời
dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tƣ, kinh doanh bất
động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Đây là một trong những
nguyên nhân đẩy giá đất lên cao nhƣ thời gian qua.
Việc ngƣời dân đã quen và tự thiết lập trạng thái bình thƣờng mới với
Covid-19. Sự xuất hiện của Covid-19 khơng cịn gây trạng thái hoảng loạn cho
ngƣời dân.
Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tƣ, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tƣ
các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh.
Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tƣ ngắn hạn vào chứng
khốn và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tƣ nhanh chóng chốt lãi và găm giữ
bằng đất.
Nhƣ vậy, có thể nói, cầu đầu tƣ tăng trong khi lƣợng hàng khan hiếm khiến
giá đất tăng mạnh. Đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tƣợng đầu tƣ bất chấp quy
định pháp luật.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
12


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

CHƢƠNG III. CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT
TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN
Để góp phần ổn định giá đất, tránh tình trạng tăng giá đất đọt biến nhƣ hiện
nay cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phƣơng. Là một nhà quản
lý hành chính, tơi sẽ tham mƣu với UBND tỉnh Long An yêu cầu các Sở, ban,
ngành tỉnh Long An và UBND các huyện, thị xã triển khai thực hiện ngay một
số nội dung sau:
1. Giao Sở Xây dựng:
Chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tƣ, Sở Thơng tin và Truyền thơng, Sở
Nội vụ và chính quyền địa phƣơng trong việc công bố công khai thông tin về
quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản
đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành
chính...tại địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin
đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
2. Giao Sở Thông tin và Truyền thông:
- Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho các tổ
chức, cá nhân có liên quan; đồng thời, tổ chức kịp thời, nghiêm túc các quy định
của pháp luật có liên quan đến thị trƣờng bất động sản.
- Phối hợp với Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc), Sở Kế hoạch và
Đầu tƣ trong việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai

các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản; đặc biệt là các dự án lớn và
việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính... tại địa phƣơng để minh
bạch thơng tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để
trục lợi bất hợp pháp.
3. Giao Sở Tài nguyên và Môi trƣờng:
Tập trung, khẩn trƣơng thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tại
văn bản số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 30/3/2021, chỉ đạo của UBND Thành
phố tại văn bản số 3416/VP-ĐT ngày 16/4/2021 và một số nội dung cụ thể sau:
- Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều
kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt
động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản.
- Tiến hành kiểm tra, rà sốt các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của
Thủ tƣớng Chính phủ đƣợc ban hành, đặc biệt là các dự án bất động sản nhà ở
cao cấp để xử lý theo hƣớng: Đối với các dự án không triển khai, để đất hoang
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
13


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

hóa hoặc triển khai chậm thì kiên quyết thu hồi theo quy định của pháp luật về
đất đai trên phạm vi địa bàn.
- Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các dự án
chƣa nộp tiền sử dụng đất, các chủ đầu tƣ chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho ngƣời dân.
4. Giao Sở Tài chính:
- Phối hợp với Sở Tài ngun và Mơi trƣờng thực hiện quản lý, kiểm soát việc
tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa
bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản.
- Bố trí ngân sách hàng năm cho việc điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý,
vận hành hệ thống thơng tin và tính tốn các chỉ tiêu thống kê khác về nhà ở và
thị trƣờng bất động sản theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015
của Chính phủ.
5. Giao Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Long An:
- Tăng cƣờng công tác thanh tra, giám sát đối với hoạt động cấp tín dụng để đầu
tƣ, kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong lĩnh vực tiền
tệ, ngân hàng.
- Theo dõi chặt chẽ tình hình, tiếp tục điều hành các giải pháp chính sách tiền tệ
linh hoạt, kiểm sốt quy mơ tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đồng
thời kiểm sốt chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng đối với các dự án phát
triển nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại giá thấp, nhà ở cho thuê.
6. Giao Sở Kế hoạch và Đầu tƣ:
- Chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã
có quyết định hoặc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CTTTg ngày 23/4/2019 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị
trƣờng bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh đƣợc ban hành.
- Phối hợp với Sở Xây dựng và chính quyền địa phƣơng trong việc cơng bố cơng
khai kế hoạch đầu tƣ công xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng khung, thông tin
về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động
sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành
chính...tại địa phƣơng để minh bạch thơng tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin
đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
7. Giao Sở Xây dựng:
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
14


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

- Tổ chức kịp thời, nghiêm túc các quy định của pháp luật có liên quan đến thị
trƣờng bất động sản; theo dõi, nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến của thị
trƣờng, các sàn giao dịch bất động sản và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời
bình ổn thị trƣờng, khơng để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản
trên địa bàn; đánh giá, lập, điều chỉnh bổ sung Chƣơng trình, kế hoạch phát triển
nhà ở trên địa bàn tỉnh Long An.
- Chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan thu thập các thông tin liên quan đến
nhà ở và thị trƣờng bất động sản của thành phố; báo cáo, cung cấp thơng tin, dữ
liệu theo u cầu của cơ quan có thẩm quyền và tổ chức, cá nhân có nhu cầu
theo quy định pháp luật; định kỳ công bố thông tin, dữ liệu cơ bản về nhà ở và
thị trƣờng bất động sản theo quy định; xem xét, đánh giá sự phù hợp của các chỉ
tiêu do các tổ chức, cá nhân đƣợc thuê thực hiện với diễn biến thực tế trên địa
bàn Thành phố; tổ chức tập huấn hƣớng dẫn sử dụng và bàn giao tài khoản truy
cập phần mềm dùng chung của hệ thống thông tin về Nhà ở và Thị trƣờng bất
động sản cho các đơn vị, tổ chức có liên quan trên địa bàn theo Nghị định số
117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ về xây dựng, quản
lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm
trong thực hiện quy định về đầu tƣ kinh doanh bất động sản; kiểm tra, rà sốt,
cơng khai danh sách các dự án nhà ở chủ đầu tƣ đã thế chấp ngân hàng, các dự
án chậm tiến độ do có vƣớng mắc về vấn đề pháp lý, các dự án bất động sản có

vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh, các dự án chậm tiến
độ, các dự án chƣa nghiệm thu chất lƣợng cơng trình, chƣa nghiệm thu phòng
cháy chữa cháy đã đƣa vào sử dụng, các chủ đầu tƣ chậm trễ trong việc làm thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho ngƣời dân.
- Phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tƣ kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản
đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số
11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh được ban hành, đặc
biệt là các dự án bất động sản nhà ở cao cấp để xử lý theo hƣớng: đối với các dự
án bất động sản nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tƣ có nhu cầu
điều chỉnh quy mơ căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội thì
cần giải quyết ngay thủ tục cho phép chuyển đổi; có giải pháp tháo gỡ khó khăn,
vƣớng mắc đang tồn tại đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân
khúc bình dân, giá thấp đang gặp khó khăn trên phạm vi địa bàn.
- Phối hợp với các Sở, ngành tỉnh Long An và chính quyền địa phƣơng trong
cơng tác tăng cƣờng quản lý, kiểm sốt việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp
điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt
động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản; quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra
các Dự án phát triển nhà ở; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tƣợng
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
15


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

tung tin đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông,... gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh
hƣởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phƣơng và đời sống của ngƣời dân;
đồng thời xử lý nghiêm các trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án
bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý...vi phạm pháp luật về đất
đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
8. Giao UBND các quận, huyện, thị xã:
- Tăng cƣờng kiểm tra các Dự án phát triển nhà ở và yêu cầu chủ đầu tƣ các dự
án khu đô thị, phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đồng bộ các cơng trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy thuộc dự án và
kết nối với hạ tầng chung của khu vực trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời dân
theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên
quan; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu tƣ
theo tâm lý đám đông,... gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh
trật tự xã hội địa phƣơng và đời sống của ngƣời dân; đồng thời xử lý nghiêm các
trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng
đất, buông lỏng quản lý... vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động
sản và pháp luật có liên quan.
- Phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tƣ trong việc công bố công
khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các
dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng
cấp đơn vị hành chính...tại địa phƣơng để minh bạch thơng tin, ngăn chặn hiện
tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
- Có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động mơi giới của các tổ chức,
cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phƣơng.
- Phối hợp với các Sở, ngành trong việc quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất
nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh
hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
16


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

CHƢƠNG IV. XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA 3 CÔNG
TY BẤT ĐỘNG SẢN.
1. Giới thiệu sơ lƣợc 3 công ty BĐS
STT

1

2

Tên
cơng ty

Trụ sở chính

Một số dự
án tiêu
biểu

Logo

Khu dân cƣ
Đại Dƣơng

phƣờng 6 Tân An.

Công ty
TNHH
MTV Đại
Dƣơng
Long An

Số 116,
Đƣờng số 1,
Khu đô thị
Mekong
Riverside,
Phƣờng 6,
Tân An,
Long An
Công ty Cổ Cao ốc 63phần Địa
65
Điện
ốc Sài Gịn Biên
Phủ,
P.15, Q.Bình
Thạnh,
TP.HCM

CƠNG TY CP
ĐỊA ỐC ĐẠI
TÍN LAND

3

An Phú
Đơng,
Quận 12,
Cao ốc An
Lạc,….
DỰ
ÁN
KHU DÂN
CƢ
ĐẠI
HỌC TIỀN
GIANG, DỰ
ÁN
KHU
DÂN
CƢ
LONG
THẠNH
HƢNG….

105/5 Tết Mậu
Thân, Phƣờng 4,
Thành phố Mỹ
Tho, Tỉnh Tiền
Giang

2. Ma trận cạnh tranh
Ma trận hình ảnh cạnh tranh là một mơ hình xác định các đối thủ cạnh tranh chính của
cơng ty và các điểm mạnh và điểm yếu của chính cơng ty trong tƣơng quan với vị thế

chiến lƣợc của công ty cạnh tranh.
Các bƣớc xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh (CPM)
Để xây dựng một ma trận hình ảnh cạnh tranh cần thực hiện qua 5 bƣớc:
SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
17


GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

Bƣớc 1: Lập một danh sách khoảng 10 yếu tố chính có ảnh hƣởng quan trọng đến khả
năng cạnh tranh của công ty trong ngành.
Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (Không quan trọng) đến 1,0 (Rất quan trọng)
cho từng yếu tố. Tầm quan trọng của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hƣởng của
yếu tố đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành. Tổng điểm số tầm quan trọng
của tất cả các yếu tố phải bằng 1,0 .
Bƣớc 3: Xác định trọng số từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, trọng số của mỗi yếu tố tùy
thuộc vào khả năng của công ty với yếu tố, trong đó 4 là tốt, 3 là trên trung bình, 2 là
trung bình, 1 là yếu
Bƣớc 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với trọng số của nó để xác định điểm số
của các yếu tố.
Bƣớc 5: Cộng số điểm của tất cả các yếu tố để xác định tổng số điểm của ma trận
Đánh giá: So sánh tổng số điểm của công ty với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trong
ngành để đánh giá khả năng cạnh tranh của công ty.

3. Xây dựng ma trận cạnh tranh giữa 3 công ty bất động sản.
STT

Các yếu tố
thành công

Trọng
số

Công ty TNHH
MTV Đại
Dƣơng Long An

Công ty Cổ Cơng Ty Cp Địa
phần Địa ốc Ốc Đại Tín
Sài Gịn
Land

Xếp
hạng

Điểm

Xếp
hạng

Điểm

Xếp
hạng

Điểm

0,12

4

0,24

3

0,18

4

0,48

2

0,18

3

0,3

3

0,3

1

Khả năng tài chính

0,06

2

2

Sự đa dạng sản phẩm

0,09

3

3

Quan hệ với các cơ
quan chức năng

0,10

4

Nguồn nhân lực

0,09

3

0,27

4

5

Đào tạo huấn luyện

0,05

2

0,1

3

0,15

2

0,1

6

Chất lƣợng sản phẩm

0,11

3

0,33

3

0,33

2

0,22

7

Dịch vụ khách hàng

0,14

3

0,42

3

0,42

3

0,42

8

Uy tín thƣơng hiệu

0,06

3

0,18

3

0,18

2

0,12

9

Khả năng cạnh tranh về
giá

3

0,36

3

0,36

3

0,15

3

0,15

Khả năng Quảng cáo,
Marketing, IT, Sales
SVTH: PHẠM DUY
10

4

0,27
0,4

0,36

0,12
0,05

4
3

0,48
0,15

0,27

3

MSSV:2081010024
18


GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC
11

Tỷ suất lợi nhuận

12

Chƣơng trình khuyến
mãi, tri ân khách hàng
Tổng cộng

0,04
0,09

4
4

1

0,14
0,34

3,2

3

0,12

3

0,12

3

0,27

3

0,27

3,36

2,69

4. Nhận xét đánh giá
- Thiết lập ma trận hình ảnh cạnh tranh nhằm đƣa ra những đánh giá so sánh
công ty với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trong cùng ngành, sự so sánh dựa
trên các yếu tố ảnh hƣởng đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành.
- Qua đó, ma trận hình ảnh cạnh tranh cho nhà quản trị nhìn nhận đƣợc những
điểm mạnh và điểm yếu của công ty với đối thủ cạnh tranh, xác định lợi thế cạnh
tranh cho công ty và những điểm yếu cần đƣợc khắc phục.
- Muốn sử dụng phân tích điểm mạnh và điểm yếu của đối thủ thì trƣớc hết phải
biết đƣợc ma trận hình ảnh cạnh tranh là gì. Sau đó có thể tạo đƣợc lợi thể cho
doanh nghiệp của mình. Một ma trận cạnh tranh có thể đƣợc sử dụng để so sánh

một công ty với một công ty quan trọng để thành công và là một cơng cụ chiến
lƣợc có thể hữu ích trong việc giúp bạn xác định chiến lƣợc của bạn. Tổng số
điểm của một công ty cụ thể cho thấy mức độ cạnh tranh của cơng ty đó trên thị
trƣờng so với các công ty khác.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
19


TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

CHƢƠNG V. KẾT LUẬN
Qua các nội dung đã đƣợc đề cập ở trên, chúng ta nhận thấy đƣợc toàn cảnh
bức tranh về thị trƣờng bất động sản ở Long An nói riêng và ở Việt Nam nói
chung là Giá đất ln biến động và luôn luôn chịu sự chi phối của nhiều yếu tố,
giữa các yếu tố đó mức độ sẽ thay đổi tùy vào vị trí nơi thửa đất tọa lạc và mức
giá đất cũng thay đổi theo từng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố ảnh hƣởng đến
giá đất. Thực trạng cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh lợi, hoạt động của con ngƣời
làm tăng giá trị sử dụng đất.
Từ đó, chúng ta có đƣợc những chiến lƣợc, những chính sách phù hợp với
tình hình biến động của giá đất hiện nay.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
20

TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC

GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2013;
2. Tạp chí Cộng sản;
3. Báo nhân dân;
4. />5. />6. />7. TS. Nguyễn Thúc Bội Huyên – Tài liệu Quản trị Chiến lƣợc.

SVTH: PHẠM DUY

MSSV:2081010024
21