Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng á châu chi nhánh thủ đức

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
----------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chun ngành: Tài chính – Ngân Hàng
Đề tài:

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂU - CHI NHÁNH THỦ ĐỨC
SVTH:
Lớp:
MSSV:
GVHD:

Hà Vũ
HQ03-GE06
030631150938
TS. Phan Ngọc Minh

TP. HCM, tháng 1/2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài báo cáo này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi và đƣợc
thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn của TS. Phan Ngọc Minh. Nội dung nghiên cứu, các số
liệu, kết quả và những kết luận nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn này hoàn toàn
trung thực, đƣợc tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu đáng tin cậy khác nhau.
Nếu báo cáo có bất kỳ sự gian lận nào, tơi xin chịu hồn toàn trách nhiệm.
Tp.HCM, Tháng 1 năm 2020
Ký tên

Hà Vũ

1


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành cơng trình nghiên cứu này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
quý thầy cô tại trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền
đạt kiến thức cho em trong quá trình học tập tại trƣờng. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm
ơn đến giảng viên hƣớng dẫn Thầy Phan Ngọc Minh đã hƣớng dẫn và giúp đỡ em hoàn
thành nội dung của bài báo cáo thực tập.
Em xin cảm ơn tất cả các anh chị làm việc tại Ngân hàng TMCP Á Châu – chi
nhánh Thủ Đức, đặc biệt là các anh chị tại phòng Khách hàng cá nhân đã giúp đỡ, tạo
điều kiện cho em học tập trong suốt thời gian học tập.
Với thời gian thực tập có hạn tại đơn vị và vốn kiến thức hạn hẹp, em khơng
tránh khỏi những thiếu sót trong bài khóa luận của mình. Em mong nhận đƣợc sự góp ý
và nhận xét từ quý Thầy, Cô.
Tp.HCM, Tháng 1 năm 2020
Ký Tên

Hà Vũ

2


NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHÓA LUẬN

............................................................................................................................................
............................................................................................................................................

............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 20…
Ngƣời hƣớng dẫn khóa luận

TS. Phan Ngọc Minh
3


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. 7
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU ................................................................................. 8
THESIS SUMMARY....................................................................................................... 9
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 13
Lý do chọn đề tài ........................................................................................................ 13

1. Lƣợc khảo nghiên cứu ......................................................................................... 13
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 15
2.1. Mục tiêu chung ................................................................................................. 15
2.2. Mục tiêu cụ thể. ................................................................................................ 15
3. Câu hỏi nghiên cứu. ............................................................................................. 15
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu........................................................................ 15
5. Phƣơng pháp nghiên cứu. .................................................................................... 16
6. Kết cấu đề tài........................................................................................................ 16
7. Đóng góp của đề tài. ............................................................................................ 19
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ
Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ....................................................................... 20
1.1. Tổng quan về cho vay mua Nhà ở. ...................................................................... 20
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của khách hàng vay mua Nhà ở. ............................. 20
1.1.2. Phân loại dịch vụ cho vay mua Nhà ở. .......................................................... 20
1.1.3. Vai trò của hoạt động cho vay mua Nhà ở. ................................................... 21
1.2. Phát triển cho vay mua Nhà ở. ............................................................................. 22
1.2.1. Khái niệm . .................................................................................................... 22

4


1.2.2. Các phƣơng thức cho vay mua Nhà ở. .......................................................... 22
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua Nhà ở..................................... 23
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển cho vay mua Nhà ở. .................................. 25
1.3.1. Yếu tố khách quan. ........................................................................................ 25
1.3.2. Yếu tổ chủ quan ............................................................................................. 26
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU – CN THỦ ĐỨC.................................................................... 29
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức. ................................... 29
2.1.1. Quá trình hình thành phát triển. .................................................................... 29

2.1.2. Cơ cấu tổ chức. .............................................................................................. 30
2.1.3. Các quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng
ACB – chi nhánh Thủ Đức. ..................................................................................... 31
2.1.4. Các quy định về sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu
– CN Thủ Đức. ........................................................................................................ 32
2.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng giai đoạn 2016 – 2018. ........ 33
2.2. Thực trạng phát triển cho vay mua Nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu – CN
Thủ Đức. ..................................................................................................................... 41
2.2.1. Thực trạng quy mô và cơ cấu cho vay mua Nhà ở. ....................................... 41
2.2.2. Chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua Nhà ở. .......................................... 43
2.3.1. Kết quả đạt đƣợc. .......................................................................................... 48
2.3.2. Những tồn tại hạn chế. .................................................................................. 50
2.3.3. Nguyên nhân hạn chế. ................................................................................... 51
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU – CN THỦ ĐỨC.................................................................... 54
5


3.1. Định hƣớng phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức............... 54
3.2. Dự báo về tình hình về hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2019. ................ 54
3.3. Giải pháp phát triển cho vay mua Nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ
Đức.............................................................................................................................. 55
3.3.1. Phát triển và hoàn thiện sản phẩm cho vay. .................................................. 55
3.3.2. Tăng cƣờng ứng dụng công nghệ Ngân hàng. .............................................. 56
3.3.3. Nâng cao trình độ chun mơn, đạo đức và phong cách phục vụ khách hàng
của nhân viên Ngân hàng. ....................................................................................... 57
3.3.4. Tăng cƣờng Marketing Ngân hàng................................................................ 58
3.3.5. Mở rộng quan hệ với các đơn vị có quan hệ với Ngân hàng. ....................... 59
3.4. Kiến nghị.............................................................................................................. 60
3.4.1. Kiến nghị đối với Chính phủ. ........................................................................ 60

3.4.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam. ...................................... 60
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 63

6


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

ACB

Asia Commercial Bank

BCKQKD

Báo cáo kết quả kinh doanh

CIC

Trung tâm tín dụng quốc gia

CN

Chi nhánh

HSTD

Hồ sơ tín dụng

KHCN

Khách hàng có nhân

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng nhà nƣớc

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

TMCP

Thƣơng mại cổ phần

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

7


DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
Hình 2. 1. Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Thủ Đức. ................ 30
Hình 2. 2 Chỉ số hiệu quả của các NHTM tại Việt Nam năm 2018. ............................. 44
Bảng 2. 1. Tình hình huy động vốn theo thành phần kinh tế tại CN Thủ Đức giai đoạn
2016 - 2018 .................................................................................................................... 34
Bảng 2. 2. Tình hình huy động vốn theo kỳ hạn tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018
........................................................................................................................................ 35
Bảng 2. 3. Doanh số cho vay, thu nợ, nợ quá hạn tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 2018 ................................................................................................................................ 36
Bảng 2. 4. Dƣ nợ cho vay theo thành phần kinh tế tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 2018 ................................................................................................................................ 37
Bảng 2. 5. Dƣ nợ cho vay theo kỳ hạn tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018 ............ 38
Bảng 2. 6. Kết quả hoạt động kinh doanh tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018 ....... 39
Bảng 2. 7. Dƣ nợ cho vay mua nhà theo kỳ hạn tại CN Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018
........................................................................................................................................ 41
Bảng 2. 8. Dƣ nợ cho vay theo loại tài sản đảm bảo CN Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018
........................................................................................................................................ 42
Bảng 2. 9. Tăng trƣởng thị phần và số lƣợng khách hàng tại CN Thủ Đức giai đoạn
2016 - 2018 .................................................................................................................... 47
Bảng 2. 10. Thu nhập từ cho vay mua nhà tại CN – Thủ Đức giai đoạn 2016 - 2018 .. 48

8


THESIS SUMMARY
CHAPTER 1. BASIC THEORETICAL BASIS ON DEVELOPMENT OF LOANS
FOR BUYING HOUSES OF COMMERCIAL BANKS.
Concepts and characteristics of Housing borrowers: Home loan is a type of

credit loan, customers who borrow this type of loan will receive an amount of money
on demand along with a contract to repay the principal and interest based on the
commitments that The two sides agreed. This money can only be used for house
purchase purposes.
The role of housing lending activities: Housing lending is a form of consumer
lending that helps commercial banks diversify credit to minimize risks and contribute
to the Bank's profits; Previously, for people with an average salary to have a solid, safe
and stable house, they had to work, save dozens of years living in temporary houses or
borrowing from family members. , close relatives. Therefore, home loan products were
created to help those in need but not yet able to pay completely. People can own a
house they want in the shortest time without having to wait until they have
accumulated enough money to buy it.
In this chapter, we have explored the theoretical basis of the lending business of
commercial banks and especially the home loan business. Specifically, we will
examine each part in terms of the concept, the role of commercial banks, commercial
banks' operations, lending activities of commercial banks and finally analyze the
factors affecting buying and buying lending activities. home.
We see that home loan is a potential activity of commercial banks, not only to help
customers get the dream home, but also to help banks solve large deposits, contributing
to promoting the market. real estate market. However, this lending activity is also
affected by many subjective factors that belong to the bank itself and external factors.
The study of the impact of these factors on the home loan activity of banks is
extremely important for the development orientation of this activity in the future.

9


Based on the above arguments, we will explore in-depth loans for buying a house at a
specific bank, the home loan operation of Asia Commercial Bank - Thu Duc Branch.
CHAPTER 2. CURRENT SITUATION OF DEVELOPMENT OF HOUSING

LEASING LOAN AT ASIA COMMERCIAL BANK - THU DUC BRANCH.
Capital raising activities: In general, capital mobilization activities of Asia
Commercial Bank - Thu Duc Branch grew steadily over the years from 2016 to 2018.
In 2017. Although the growth rate of total capital mobilization activities has gradually
increased over the years, this number has decreased in mobilized capital from
enterprises. The source of capital mobilized by commercial banks is usually short-term
because when depositing medium and long-term savings at the bank, customers will
bear more risks than short-term deposits. However, ACB Bank - Thu Duc Branch has
done well in mobilizing long-term capital to minimize risks to the Bank.
Lending volume of Asia Commercial Bank - Thu Duc Branch increased
gradually over the years from 2016 to 2018. While the growth rate of short-term loan
sales was higher and higher, the loan turnover of medium and the long term is showing
signs of slowing down. The total lending revenue of the Bank is increasing, resulting in
an increase in debt collection revenue. The ratio of overdue debts in short-term loans is
higher than the overdue debts in medium and long-term loans.
Debt: Credit lending activities of Asia Commercial Bank - Thu Duc Branch had
a good growth in the period 2016 - 2018 with an average rate of over 5% per year.
Banks have a higher corporate loan balance than individual loans. The bank is
balancing outstanding loans between short-term loans and medium and long-term
loans.
Business results: Business performance of Asia Commercial Joint Stock Bank Thu Duc Branch is quite good. The Bank's profit before tax increased steadily over the
years from 2016 to 2018. The main income source of Asia Commercial Bank - Thu
Duc Branch comes from credit lending activities. Because the capital mobilization

10


activities of Asia Commercial Bank - Thu Duc Branch are constantly expanding, this
has led to additional interest expenses in the period of 2016 - 2018.
Current situation of development of lending to buy houses at Asia Commercial

Bank - Thu Duc Branch. The outstanding balance of housing loan products of ACB
Bank - Thu Duc Branch increased steadily over the years from 2016 to 2018. Because
the characteristics of housing loan products are medium and long term, There is no
value of short-term debt. In general, the total loans for home loans of Asia Commercial
Bank - Thu Duc Branch increased steadily over the years from 2016 to 2018
Through the above analysis, we can see the business situation of the bank in
general and the situation of home loans in particular increased in 2016, 2017 and 2018.
The current bank still has some limitations. , the reason is that the Bank has not
collected and processed information effectively and other reasons related to the quality
of human resources, competitors, and legal. Therefore, in order to expand and develop
the bank's home loan activities, it is necessary to have effective solutions to limit the
shortcomings as well as make more use of the advantages and business opportunities
from the bank and from The external environment, which can better meet the housing
needs of the people, helps the bank increase its size and loan sales, contributing to
increasing the bank's income. From the reasons leading to the drawback of the Bank
that was drawn in chapter 2, I came up with a solution to help the branch's home loan
activities become more and more complete in the next chapter.
CHAPTER 3. DEVELOPMENT SOLUTIONS FOR LENDING LOAN FOR
HOUSING AT ASIA COMMERCIAL BANK - THU DUC BRANCH.
Development orientation of Asia Commercial Bank - Thu Duc Branch: ACB
Bank - Thu Duc Branch continues to improve and develop on the existing foundation
to further strengthen, enhance its position and build ACB to become a leading banking
and financial institution in Vietnam. , successfully carrying out the mission to be the
Bank of every home, an effective investment address for shareholders, a bank
dedicated to serving customers, providing customers with top quality products and
11


services, is a favorable place to develop the career and life of the staff, is a reliable
partner in the financial and banking community, and is a member with many

contributions to the social community.
Forecast on the situation of home loan activities in 2019: In 2019, in terms of
macroeconomic situation, despite the significant impact from the US-China trade war,
Vietnam's macroeconomic in 2019 is expected to be positive according to the positive
growth momentum of 2018. In addition, the integration process is becoming more and
more intensive, especially after Vietnam joined the Comprehensive and Progressive
Agreement for Trans-Pacific Partnership, along with the positive impact of the 4th
Industrial Revolution. special investment capital from foreign funds into our country,
including capital inflows into the real estate market. This may increase the likelihood
of demand stimulation resulting in oversupply scenario, creating pressure on real estate
prices.
Solution for developing a home loan at Asia Commercial Bank - Thu Duc
Branch: Developing and perfecting loan products, strengthen the application of
banking technology, improving professional qualifications, ethics and customer service
style of Bank staff, strengthen Banking Marketing, expanding relations with units
having relations with the Bank.
Recommendations to the Government: The real estate market is very complex,
involving many different fields, so the Government needs to develop and improve the
legal system, policies and mechanisms to manage and develop. The government should
have active and flexible credit policies for the real estate market.
Recommendations to the State Bank of Vietnam: The State Bank should set a
reasonable interest rate in line with the ability to pay interest of people having credit
relationship with commercial banks, especially in housing loans.

12


PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Việt Nam đã và đang đi vào thời kỳ hội nhập kinh tế với phần cịn lại của thế

giới, cũng từ đó mà kinh tế Việt Nam có những chuyển biến sâu sắc về nhiều ngành
nghề và các lĩnh vực khác nhau. Các nhà đầu tƣ thế giới nhận thấy điều này, họ mạnh
dạn hơn trong việc đầu xây dựng nhiều nhà máy tại Việt Nam. Đặc biệt là Nhật Bản,
xứ sở mặt trời mọc đã đầu tƣ hàng nghìn tỷ Việt Nam đồng dƣới dạng vốn tài trợ ODA.
Điều này tạo bƣớc ngoặt khiến nền kinh tế thị trƣờng của Việt Nam phát triển mạnh
mẽ, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho ngƣời dân, nâng cao cải thiện cuộc sống. Khi
ngƣời dân đƣợc cải thiện về mức sống, họ có nhiều nhu cầu tiêu dùng hơn. Điển hình
là mua nhà ở.
Tuy vậy việc mua một căn nhà trong thời gian ngắn và vừa túi tiền là một điều
không hề dễ dàng nhất là đối với những cá nhân có thu nhập ở mức trung bình. Nhận
thấy đƣợc điều này, Ngân hàng Á Châu nói chung, chi nhánh Thủ Đức nói riêng đã và
đang tung ra các sản phẩm để phù hợp với nhu cầu mua nhà ở của ngƣời dân. Mặc dù
sản phẩm vẫn đang hoạt động tốt và mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng, nhƣng vẫn còn
tồn tại một vài hạn chế trong chính sách cũng nhƣ chất lƣợng. Khiến cho Ngân hàng
không thể chiếm đƣợc phần lớn trong miếng bánh mà thị trƣờng này mang lại. Do đó,
việc cải thiện và nâng cao hiệu quả của gói sản phẩm cho vay mua nhà ở là hết sức cần
thiết nhằm tối ƣu hóa lợi nhuận mà sản phẩm có thể mang lại. Vì vậy, em quyết định
chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Á Châu chi nhánh
Thủ Đức” làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
1.

Lƣợc khảo nghiên cứu
Trong cuốn sách: “Mơ hình bán hàng tổng lực” của Trịnh Minh Thảo (2016),

Nhà xuất bản Trẻ, tác giả đã đƣa ra nội dung tổng quan trong việc phát triển hoạt động
cho vay mua nhà ở của các Ngân hàng thƣơng mại. Cũng trong cuốn sách này tác giả
cũng đƣa ra các bƣớc cần thiết để phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của các

13

Ngân hàng thƣơng mại, phân loại các dịch vụ của cho vay của từng loại hình nhà ở.
Trong cuốn sách này tác giả đi nghiên cứu sâu vào việc phát triển hoạt động cho vay
mua nhà ở áp dụng cho các Ngân hàng trực thuộc Ngân hàng nhà nƣớc, bên canh đó
tác giả cũng nêu nên sự cần thiết phải phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của các
Ngân hàng thƣơng mại.
Trong cuốn sách: “Ngân hàng thương mại” của Phan Thị Thu Hà, Giáo trình
trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân năm 2014, tác giả đã đƣa ra các lý luận chung về phát
triển cho vay tiêu dùng trong đó có hoạt động cho vay mua nhà ở hiện đại, các nhân tố
tác động ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà ở và cơ sở cho việc xây dựng và
phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở tại các Ngân hàng thƣơng mại. Tác giả cũng
đƣa ra các bƣớc cần thiết trong việc phát triển cách thức thu hút cho vay mua nhà ở
một cách chuyên nghiệp. Cũng trong cuốn sách này tác giả cũng chỉ rõ sự cần thiết và
vai trò của cho vay mua nhà ở đặc biệt là đối với hệ thống các Ngân hàng thƣơng mại
của Việt Nam.
Khóa luận tốt nghiệp “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội”
của tác giả Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014), Đại học Thăng Long. Trong khóa luận tác
giả đã tập trung nghiên cứu, phân tích thực trạng về hoạt động cho vay mua nhà ở của
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank – chi nhánh Hà
Nội. Đề tài đã chỉ ra những hạn chế và khó khăn vẫn cịn tồn tại trong việc mở rộng
hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội. Dựa
vào các số liệu mà ngƣời viết thu thập đƣợc, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng
mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng.
Khóa luận tốt nghiệp “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng VP
Bank – phòng giao dịch Phú Lam” của tác giả Lê Thị Thắm (2012), Đại học Nguyễn
Tất Thành. Trong khóa luận tác giả đã cho thấy những vấn đề, những nhân tố ảnh
hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng VP Bank – phòng giao dịch Phú
Lam. Tác giả cũng đã đánh giá thực trạng chỉ ra những điểm yếu trong hoạt động cho
14

vay mua nhà, để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm mở rộng, cũng nhƣ phát triền hoạt
động cho vay mua nhà tại Ngân hàng VP Bank – phòng giao dịch Phú Lam.
Các nghiên cứu trên đều đã bàn luận về tình hoạt động cho vay mua nhà ở,
nhƣng tại Ngân hàng TMCP Á Châu – chi nhánh Thủ Đức chƣa có cơng trình nghiên
cứu nào về phân tích hoạt động cho vay mua nhà ở. Do vậy, đề tài mà em lựa chọn
không trùng lặp với các đề tài đã đƣợc nghiên cứu.
2.

Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu chung
Đề tài hƣớng tới phân tích hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng TMCP
Á Châu trong 3 năm 2016-2018, tìm ra những thuận lợi và khó khăn. Từ đó đƣa ra
những giải pháp cho nhà quản trị nhằm nâng cao hiệu quả để mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà, giúp Ngân hàng phát triển.
2.2. Mục tiêu cụ thể.


Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về hoạt động tín dụng cho vay mua nhà ở tại Ngân

hàng TMCP Á Châu.


Tìm hiểu thực trạng hoạt động vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu –

chi nhánh Thủ Đức.


Đƣa ra một số giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại chi nhánh.

3.

Câu hỏi nghiên cứu.



Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng trong 3 năm qua nhƣ thế nào?



Tình trạng hoạt động trong lĩnh vực cho vay mua nhà của Ngân hàng nhƣ thế

nào? Kết quả đạt đƣợc và hạn chế?


Giải pháp nào cho Ngân hàng để cho Ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay

mua nhà ?
4.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.

4.1. Đối tƣợng nghiên cứu.

15


Về đối tƣợng nghiên cứu, đề tài tập trung nghiên cứu và quan sát tình hình kết

quả kinh doanh, hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Á Châu
trong 3 năm 2016 – 2018.
4.2. Phạm vi nghiên cứu.


Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc thực hiện tại Ngân hàng TMCP Á Châu –

chi nhánh Thủ Đức.


Phạm vi thời gian: Tất cả các số liệu từ hoạt động cho vay của Ngân hàng

trong 3 năm 2016 – 2018.
5.

Phƣơng pháp nghiên cứu.
Nhằm làm rõ nội dung cần nghiên cứu, đề tài chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp

nghiên cứu sau đây:
5.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu:
Thu thập số liệu trực tiếp từ Ngân hàng thông qua các báo cáo thƣờng niên tổng
hợp của Ngân hàng và phỏng vấn trực tiếp các nhà quản trị cũng nhƣ các cán bộ thuộc
các phong ban: Phịng tín dụng, Phịng quản trị rủi ro, Phịng kế tốn tài chính, để thu
thập đƣợc các số liệu, hoặc các nguồn khác nhƣ: báo, tạp chí, internet.
5.2. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu.
Tác giả tiến hành phân tích thống kê mô tả bằng kỹ thuật lập bảng, so sánh ngang, so
sánh chéo các số liệu thu đƣợc của Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức. Tác giả
tiến hành sắp xếp theo thứ tự các dữ liệu đã đƣợc thu thập, để từ đó rút ra mục đích và
ý nghĩa của nghiên cứu đã thực hiện và đƣa ra kết luận cho vấn đề nghiên cứu và các
phƣơng hƣớng làm cơ sở đƣa ra giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua Nhà ở tại

Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức.
6.

Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kết cấu của khóa luận tốt nghiệp bao gồm 3 chƣơng:
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ
Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

16


1.1. Tổng quan về cho vay mua Nhà ở
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của khách hàng vay mua Nhà ở
1.1.2. Phân loại dịch vụ cho vay mua Nhà ở


Theo thời hạn vay.



Theo hình thức đảm bảo

1.1.3. Vai trị của hoạt động cho vay mua Nhà ở


Đối với Ngân hàng.



Đối với ngƣời dân.



Đối với xã hội.

1.2. Phát triển cho vay mua Nhà ở
1.2.1. Khái niệm


Đối với khách hàng



Đối với Ngân hàng thƣơng mại



Đối với nền kinh tế.

1.2.2. Các phƣơng thức cho vay mua Nhà ở
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua Nhà ở


Các chỉ tiêu định tính.



Các chỉ tiêu định lƣợng

1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển cho vay mua Nhà ở
1.3.1. Yếu tố khách quan.


Môi trƣờng kinh tế.



Môi trƣờng pháp lý.



Đối thủ cạnh tranh.

1.3.2. Yếu tổ chủ quan


Chính sách của Ngân hàng trong việc cho vay mua nhà ở.



Nguồn vốn.



Chất lƣợng nguồn nhân lực.

17

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU – CN THỦ ĐỨC
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức.
2.1.1. Quá trình hình thành phát triển
2.1.2. Cơ cấu tổ chức.
2.1.3. Các quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng
ACB – chi nhánh Thủ Đức.
2.1.4. Các quy định về sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á
Châu – CN Thủ Đức.


Nguyên tắc cho vay



Đối tƣợng cho vay

2.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng giai đoạn 2016 – 2018


Hoạt động huy động vốn



Kết quả kinh doanh.

2.2. Thực trạng phát triển cho vay mua Nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ
Đức
2.2.1. Thực trạng quy mô và cơ cấu cho vay mua Nhà ở
2.2.2. Chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua Nhà ở



Chỉ tiêu định tính



Chỉ tiêu định lƣợng

2.3. Đánh giá thực trạng phát triển cho vay mua Nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á
Châu – CN Thủ Đức
2.3.1. Kết quả đạt đƣợc
2.3.2. Những tồn tại hạn chế.
2.3.3. Nguyên nhân hạn chế


Pháp lý



Đối thủ cạnh tranh



Chất lƣợng nguồn nhân lực
18




Thu thập thông tin và xử lý thông tin

CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU – CN THỦ ĐỨC
3.1. Định hƣớng phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức
Thủ Đức
3.2. Giải pháp phát triển cho vay mua Nhà ở tại Ngân hàng TMCP Á Châu – CN
3.2.1. Phát triển và hoàn thiện sản phẩm cho vay.


Đa dạng hóa sản phẩm



Tăng cƣờng và bổ sung giá trị của sản phẩm.



Phát triển danh mục sản phẩm.

3.2.2. Tăng cƣờng ứng dụng cơng nghệ Ngân hàng.
3.2.3. Nâng cao trình độ chun môn, đạo đức và phong cách phục vụ khách hàng
của nhân viên Ngân hàng.
3.2.4. Tăng cƣờng Marketing Ngân hàng.
3.2.5. Mở rộng quan hệ với các đơn vị có quan hệ với Ngân hàng.
3.3. Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam
KẾT LUẬN
7.

Đóng góp của đề tài.
Về mặt lý luận: Đề tài sẽ góp phần hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản

về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thƣơng mại.
Về mặt thực tiễn: Đề tài đánh giá và phân tích thực trạng phát triển hoạt động
cho vay mua Nhà ở của Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ Đức trong giai đoạn
2016 – 2018. Trên cơ sở đó, khóa luận đề xuất một số giải pháp để có thể tăng cƣờng
phát triển hoạt động cho vay mua Nhà ở của Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Thủ
Đức. Các nhà quản trị của Ngân hàng Á Châu – chi nhánh Thủ Đức có thể tham khảo
và sử dụng các giải pháp đƣợc nêu trong khóa luận.
19


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY
MUA NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về cho vay mua Nhà ở.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của khách hàng vay mua Nhà ở.
Cho vay mua nhà ờ là một loai hình cho vay tín dụng, khách hàng khi tham
gia vay loại hình này sẽ đƣợc nhận đƣợc một khoản tiền theo nhu cầu cùng với một bản
hợp đồng trả nợ gốc và lãi dựa theo những cam kết mà hai bên đã thỏa thuận. Khoản
tiền này khách hàng chỉ đƣợc sử dụng vào mục đích mua nhà ở.
1.1.2. Phân loại dịch vụ cho vay mua Nhà ở.
 Theo thời hạn vay.
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay đƣợc giải ngân lần đầu
tiên đến khi nợ gốc đƣợc hoàn trả lần cuối cùng. Thƣờng chia thành ba loại:
 Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến 1 năm.
 Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm.
 Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm.
 Theo hình thức đảm bảo.
Theo tiêu chí này thì tín dụng thƣờng đƣợc chia làm hai loại là:

Cho vay không cần bảo đảm bằng tài sản đảm bảo (tín chấp): Đây là hình thức
cho vay tín dụng mà khách hàng vay sử dụng uy tín, năng lực trả nợ và triển vọng khả
năng tài chính để bảo đảm.
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản đảm bảo: Đây là hình thức cho vay phổ biến,
khách hàng vay phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh bằng tài sản của ngƣời
thứ ba. Tài sản sau khi đƣợc định giá, nhân viên tín dụng có thể dựa vào đó để xác định
số tiền tối đa có thể cho khách hàng vay.

20


1.1.3. Vai trò của hoạt động cho vay mua Nhà ở.
 Đối với Ngân hàng.
Hoạt động cho vay mua nhà ở là một loại hình cho vay tiêu dùng góp phần giúp
các Ngân hàng thƣơng mại đa dạng hóa tín dụng nhằm giảm thiểu rủi ro và góp phần
mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng. Cho vay mua nhà ở là loại hình cho vay mới, có
tiềm năng mang lại lợi nhuận rất lớn. Sau khi Việt Nam hội nhập kinh tế với thế giới,
tốc độ tăng trƣởng kinh tế của cả nƣớc đang tăng nhanh trong những năm trở lại đây,
các khu đô thị, các trung tâm thƣơng mại đƣợc xây dựng, đời sống con ngƣời dần cải
thiện khiến cho họ có nhu cầu về nhà ở. Loại hình cho vay mua nhà ở góp phần đáp
ứng nhu cầu của ngƣời dân bên cạnh đó, loại hình cho vay này có lãi suất cao, chiếm tỷ
trọng lớn trong cho vay tiêu dùng mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho Ngân hàng. Thông
qua hoạt động cho vay mua nhà ở, Ngân hàng có thể tạo dựng mối quan hệ với khách
hàng nhằm hƣớng khách hàng tiếp cận với các sản phẩm dịch vụ liên kết nhƣ cho vay
trang trí nội thất, ô tô, xe máy…
 Đối với ngƣời dân.
Trƣớc đây đối với ngƣời dân có mức lƣơng trung bình để có một căn nhà vững
chắc, an tồn, ổn định thì họ phải lao động, tiêt kiệm hàng chục năm sống trong những
căn nhà tạm bợ hoặc đi vay mƣợn từ những ngƣời nhà, họ hàng thân thiết. Chính vì
thế, sản phẩm cho vay mua nhà ở ra đời để giúp cho những ngƣời có nhu cầu nhƣng

chƣa đủ khả năng chỉ trả hồn tồn. Ngƣời dân có thể sở hữu một căn nhà họ mong
muốn trong thời gian sớm nhất mà khơng cần phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền để
có thể mua nó.
 Đối với xã hội.
Nhờ vào hoạt động cho vay mua nhà ở, các Ngân hàng đang góp phần khơng
nhỏ vào việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân. Giúp ngƣời dân có thể yên tâm,
ổn định cuộc sống để tiếp tục làm việc và cải thiện nâng cao chất lƣợng cuộc sống. Mỗi
gia đình là một phần tế bào của xã hội, gia đình có ổn định thì xã hội mới có thể phát
triên, làm thay đổi bộ mặt của xã hội ngày càng đẹp hơn. Hơn nữa, hoạt đông này tác
21


động và làm cho nguồn vốn lƣu thông và quay nhanh hơn, kích thích phát triển, thúc
đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, đẩy nhanh q trình đơ thị hóa.
1.2. Phát triển cho vay mua Nhà ở.
1.2.1. Khái niệm .
 Đối với khách hàng.
Mở rộng cho vay mua nhà là đáp ứng đƣợc nhu cầu mua nhà ở của khách
hàng với số tiền Ngân hàng giải ngân cho vay và mức lãi suất mà khách hàng cho là
hợp lý. Khách hàng có thể nhận đƣợc thơng tin một cách thụ động thay vì họ tự tìm đến
Ngân hàng để tìm hiểu.
 Đối với Ngân hàng thƣơng mại.
Mở rộng cho vay mua nhà ở là việc Ngân hàng cân nhắc giữa việc đáp ứng
nhu cầu mua nhà của khách hàng sao cho dễ dàng, thuận tiện nhất để có thể thu hút
đƣợc một lƣợng khách hàng nhất định và các chính sách tín dụng sao cho hợp lý với
mục tiêu đã vạch ra.
 Đối với nền kinh tế.
Mở rộng cho vay mua nhà ở là việc không ngừng tăng cƣờng cƣờng nguồn
vốn, đáp ứng nhu cầu về vốn của thị trƣờng bất động sản. Là cầu nối quan trọng trong
việc thúc đẩy dịng tiền trong nền kinh tế, góp phần ổn định cũng nhu phát triển nền

kinh tế, cải thiện cũng nhƣ nâng cao chất lƣợng cuộc sống ngƣời dân.
1.2.2. Các phƣơng thức cho vay mua Nhà ở.
Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thƣơng mại có 2 hình thức cho
vay đó là:
Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho
khách hàng vay cũng nhƣ trực tiếp thu nợ từ ngƣời vay.
Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát
sinh do những cơng ty bán lẻ đã bán chịu hàng hố hay dịch vụ cho ngƣời có nhu cầu
mua nhà. Trong trƣờng hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ.
22


Trong hợp đồng, NH đƣa ra các điều kiện về đối tƣợng kỹ thƣơng đƣợc bán chịu số
tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó cơng ty nhà đất và khách hàng mua nhà
ký kết hợp đồng bán chịu hàng hố, thơng thƣờng ngƣời mua nhà phải trả trƣớc một
phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho ngƣời mua nhà và bán bộ chứng
từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh tốn tiền cho cơng ty nhà đất, cuối
cùng ngƣời mua nhà thanh toán định kỳ cho NH.
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua Nhà ở.
 Các chỉ tiêu định tính.
 Sự hài lòng của khách hàng.
Là mức độ trạng thái cảm giác của khách hàng bắt nguồn từ việc so sánh kết
quả thu đƣợc từ việc tiêu dùng sản phẩm/dịch vụ với những kỳ vọng của chính họ.
Mức độ hài lịng phụ thuộc sự khác biệt giữa kết quả nhận đƣợc và sự kỳ vọng, nếu kết
quả thực tế thấp hơn sự kỳ vọng thì khách hàng khơng hài lịng, nếu kết quả thực tế
tƣơng xứng với sự kỳ vọng thì khách hàng sẽ hài lòng, nếu kết quả thực tế cao hơn sự
kỳ vọng thì khách hàng rất hài lịng. Đối với Ngân hàng, Khác với sản phẩm vật chất,
khách hàng sử dụng dịch vụ Ngân hàng không thể cầm, nắm hay cất giữ mà chỉ có thể
trải nghiệm bằng cách sử dụng dịch vụ. Dựa vào đó, khách hàng sẽ đánh giá độ của
nhân viên, các chính sách của Ngân hàng, tiện ích và lợi ích đem lại, cũng nhƣ số tiền

mà ngân so với nhu cầu của họ.
 Uy tín của Ngân hàng.
Uy tín là một loại tài sản vơ hình của riêng mỗi Ngân hàng, nó đƣợc xây
dựng, hình thành và phát triển sau một thời gian dài hoạt động trên thị trƣờng. Uy tín
đƣợc đánh giá dựa trên những lợi ích cũng nhƣ mức độ thỏa mãn khách hàng mà Ngân
hàng mang lại. Ngân hàng đƣợc đánh giá uy tín cao khi Ngân hàng đó đáp ứng nhu
cầu, mang lại lợi ích cho khách hàng cũng nhƣ thực hiện đầy đủ trọn vẹn các cam kết
đã đề ra trong hợp đồng. Ngƣợc lại nếu Ngân hàng vi phạm, không thực hiện những
cam kết đã nêu trong hợp đồng, dịch vụ mà họ đã nói thì sẽ bị đánh giá uy tín thấp.

23


 Chất lƣợng dịch vụ.
Vì lý do đặc thù ngạnh nên trong mọi giao dịch của Ngân hàng đểu tồn tại rủi
ro. Do vậy trong quá trình hoạt động của mình, các NHTM ln quan tâm đặc biệt tới
quản trị rủi ro nhằm nâng cao chất lƣợng giảm thiểu thiệt hại và mất mát cũng nhƣ đem
lại lợi nhuận cho Ngân hàng để tiếp tục phát triển. Chất lƣợng dịch vụ của Ngân hàng
và cho vay mua nhà nói riêng đƣợc đánh giá dựa trên tính linh hoạt, độ nhanh chóng
trong xử lý cơng việc của mỗi giao dịch. Yếu tố công nghệ cũng đƣợc khách hàng cân
nhắc khi đánh giá chất lƣợn dịch vụ khi mà cả thế giới đang chạy đua với cách mạng
công nghiệp 4.0.
 Các chỉ tiêu định lƣợng.
 Thị phần cho vay mua nhà của Ngân hàng Á Châu – CN Thủ Đức.
Chỉ tiêu thị phần là một trong những nhân tố khách quan để có thể đánh giá
khả năng phát triển cho vay nhà ở. Khi Ngân hàng có sự gia tăng về dƣ nợ và doanh số
cho vay mua nhà, tăng trƣởng dƣ nợ hay số lƣợng khách hàng, nhƣng có thể thị phần
cho vay mua nhà chung của Ngân hàng đó lại khơng hề gia tăng hoặc có giảm thì đó
khơng phải là sự mở rộng cho vay mua nhà.
 Thu nhập ròng.

Chỉ tiêu này là thƣớc đo lợi nhuận của Ngân hàng từ sản phẩm cho vay mua
nhà bằng cách xác định mức chênh lệch giữa thu từ lãi và chi phí trả lãi. Nếu chỉ tiêu
này dƣơng và tăng chứng tỏ việc phát triển mở rộng cho vay mua nhà của Ngân hàng là
hiệu quả.
Thu nhập ròng = Thu nhập từ cho vay mua nhà – Chi phí cho vay mua nhà
 Doanh số và doanh thu từ sản phẩm cho vay mua nhà.
Doanh số cho vay mua nhà: là tổng số tiền mà NH cho vay mua nhà trong kỳ.
Nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của NH trong một thời
kỳ nhất định, thƣờng tính theo năm tài chính.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối.

24