Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án khu liên hợp gang thép và cảng sơn dương formosa huyện kỳ anh, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2009 2014

333.3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUN

NGUYỄN THỊ TRANG

THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP
GANG THÉP VÀ CẢNG SƠN DƯƠNG FORMOSA
TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG HUYỆN KỲ ANH TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2009 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VINH, 5/2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUN
=== ===

NGUYỄN THỊ TRANG

THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP
GANG THÉP VÀ CẢNG SƠN DƯƠNG FORMOSA
TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG HUYỆN KỲ ANH TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2009 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Ngành: Quản lý đất đai

Lớp: 52K3 QLĐĐ - Khóa: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ HOÀI

VINH, 5/2015


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài “Thực trạng cơng tác giải
phóng mặt bằng tại dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương formosa
huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2009- 2014” tơi đã nhận được sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cơ quan, cá nhân.
Trước hết tôi xin cảm ơn Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa và các thầy cô
giáo khoa Địa Lý- Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Vinh - những người đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt q trình học tập. Đặc biệt, tơi xin trân trọng
cảm ơn TS. Nguyễn Thị Hồi - người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ tơi
trong suốt q trình nghiên cứu và thực hiện bài khóa luận này.
Ngồi ra, tơi cũng nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự động viên và tạo điều
kiện về thời gian và tinh thần của lãnh đạo, bạn bè, đồng nghiệp đơn vị nơi tơi cơng
tác.
Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó./.
Kỳ Anh, tháng 5 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Thị Trang


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................................... 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 2
5. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 2
6. Cấu trúc của khóa luận ........................................................................................ 4
PHẦN 2: NỘI DUNG ................................................................................................ 5
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH ................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 5
1.1.1. Một số khái niệm ....................................................................................... 5
1.1.2. Đặc điểm, bản chất .................................................................................... 6
1.1.3. Vai trò trong việc phát triển kinh tế - xã hội ............................................. 7
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới GPMB ............................................................ 8
1.1.5. Tác động của bồi thường GPMB đến phát triển kinh tế xã hội và
môi trường ............................................................................................... 10
1.1.6. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt .......................................... 10
1.1.7. Chính sách hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ...................... 23
1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 34
1.2.1. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ........................... 34
1.2.2. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh ....................... 36
1.2.3. Bài học kinh nghiệm từ thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng .......... 36
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC GPMB CỦA DỰ ÁN KHU
LIÊN HỢP GANG THÉP- CẢNG SƠN DƯƠNG FORMOSA HUYỆN
KỲ ANH GIAI ĐOẠN 2009 - 2014........................................................................ 38
2.1. Khái quát chung về huyện Kỳ Anh................................................................. 38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 38
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 39
2.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kỳ
Anh, tỉnh Hà Tĩnh .................................................................................... 41

2.2. Thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh giai đoạn
2009- 2014 ............................................................................................................. 43


2.2.1. Thực trạng chung về giải phóng mặt bằng tại huyện Kỳ Anh ................ 43
2.2.2. Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn
huyện Kỳ Anh, tĩnh Hà Tĩnh giai đoạn 2009 - 2014 ............................... 45
2.3.3. Xác định giá đền bù về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ...... 50
2.3.4. Chính sách hỗ trợ ..................................................................................... 54
2.3.5. Đánh giá dự án ......................................................................................... 60
2.4. Đánh giá chung về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ
Anh giai đoạn 2009- 2014 ..................................................................................... 64
2.4.1. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến kinh tế - xã hội và
mơi trường ............................................................................................... 64
2.4.2. Mức độ hài lịng của người dân trên địa bàn huyện Kỳ Anh .................. 67
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH CÔNG TÁC
GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH ........................................................ 70
3.1. Định hướng trong thời gian tới ....................................................................... 70
3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định về thu hồi đất ........................ 70
3.1.2. Hoàn thiện các quy định về bồi thường khi thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng .................................................................................................. 70
3.1.3. Hồn thiện quy định về hỗ trợ, tái định cư .............................................. 71
3.2. Một số giải pháp chủ yếu ................................................................................ 71
3.2.1. Đẩy mạnh cải cách hành chính ................................................................ 71
3.2.2. Giải pháp về chính sách, giá bồi thường đất đai, tài sản ......................... 71
3.2.3. Giải pháp về công tác chỉ đạo thực hiện trong công tác bồi thường
GPMB ...................................................................................................... 72
3.2.4. Giải pháp về công tác tuyên truyền ......................................................... 72
3.2.5. Kiện toàn bộ máy quản lý và cán bộ ....................................................... 72
3.2.6. Tăng cường các biện pháp tổ chức, thực hiện ......................................... 73

3.2.7. Các giải pháp khác................................................................................... 73
PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................ 74
1. Kết luận .............................................................................................................. 74
2. Đề nghị ............................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 77
PHỤ LỤC


DANH MỤC VIẾT TẮT
Cảng VA

:

Cảng Vũng Áng

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

Hội đồng BT- HT- TĐC :

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

KKT

:

Khu kinh tế

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng:
Bảng 2.1. Tổng hợp tình hình thu hồi đất và các dự án khác theo xã .................. 46
Bảng 2.2. Tổng hợp các dự án do hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư,
giải phóng mặt bằng các dự án thực hiện năm 2009 ........................... 46
Bảng 2.3. Giá đất bồi thường của dự án so với giá thị trường ............................. 51
Bảng 2.4. Giá bồi thường đất nông nghiệp hạng 3 .............................................. 52
Bảng 2.5. Tổng hợp ý kiến của người dân bị thu hồi đất về giá bồi thường
của dự án .............................................................................................. 54
Bảng 2.6. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ dân tại xã Kỳ Thịnh phục vụ
cho dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa ........ 57
Bảng 2.7. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ dân tại xã Kỳ Lợi phục vụ
cho dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa ........ 58
Bảng 2.8. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ dân tại xã Kỳ Long phục vụ
cho dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa ........ 58

Bảng 2.9. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ dân tại xã Kỳ Liên phục vụ
cho dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa ........ 59
Bảng 2.10. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ dân tại xã Kỳ Phương phục
vụ cho dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa....... 59
Bảng 2.11. Kết quả giải phóng mặt bằng của các khu tái định cư và các khu
nghĩa trang ........................................................................................... 60
Bảng 2.12. Kiểm kê đất đai, nhà cửa, cơng trình của các hộ dân di dời ................ 62
Bảng 2.13. Thu nhập bình quân của người dân tại dự án khu liên hợp gang
thép và cảng Sơn Dương Formosa....................................................... 65
Bảng 2.14. Tình hình cơng tác môi trường sau khi thu hồi đất.............................. 66
Bảng 2.15. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không
được bồi thường ................................................................................... 67
Bảng 2.16. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và điều kiện được bồi thường .............................................................. 68
Biểu đồ:
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ thể hiện ý kiến của người dân bị thu hồi đất về giá bồi
thường của dự án ................................................................................. 54


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài ngun Quốc gia vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh và quốc phịng. Trong
công cuộc đổi mới đất nước việc phát triển kinh tế theo nền kinh tế thị trường nhiều
thành phần có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã và
đang được triển khai, tổ chức thực hiện ở tất cả các địa phương, các ngành, các lĩnh
vực của đời sống xã hội. Định hướng đó đã góp phần quan trọng vào việc đẩy
nhanh tốc độ phát triển kinh tế, tạo năng suất và sản phẩm hàng hoá ngày càng
nhiều, là tiền đề để nâng cao mức sống của nhân dân, đó là việc làm thiết thực để có

một xã hội dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai,
giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà nước phải
đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn
đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị xã hội.
Tỉnh Hà Tĩnh, hiện nay q trình Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị
hóa đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát
triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hóa. Vấn đề
chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra
nhanh. Đặc biệt huyện Kỳ Anh là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ
sở hạ tầng, các khu công nghiệp phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư để phát triển kinh
tế, xã hội. Từ năm 2009 đến nay Kỳ Anh đã thực hiện bồi thường thiệt hại, giải
phóng mặt bằng và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, về
cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy nhiên trong quá trình thực hiện cịn nhiều
bất cập, chính sách thường xun thay đổi, giá bồi thường không sát giá thị trường
dẫn đến tình trạng nhiều hộ dân cịn chưa đồng tình với một số cơ chế chính sách
bồi thường của Nhà nước, phương án bồi thường đã được phê duyệt nhiều năm
nhưng đến nay vẫn chưa nhận tiền và chưa bàn giao mặt bằng, một số trường hợp
phải cưỡng chế thu hồi đất.
1


Để góp phần hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư của huyện Kỳ Anh trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đang đặt ra
nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đưa ra các giải pháp đúng và
toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
Là sinh viên ngành quản lý đất đai em thấy mình phải có trách nhiệm trong
việc bảo vệ, làm giàu và góp phần đưa huyện Kỳ Anh trở thành khu kinh tế trọng
điểm. Vì những lý do trên em quyết định chọn đề tài tài “Thực trạng cơng tác giải
phóng mặt bằng tại dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương formosa

huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2009 - 2014”.
2. Mục đích nghiên cứu
Góp phần đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh đến năm 2020.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác giải phóng
mặt bằng huyện Kỳ Anh.
Phân tích thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng huyện Kỳ Anh từ đó chỉ
ra những thành quả đạt được, một số tồn tại và lý giải nguyên nhân.
Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả cơng
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng giải phóng mặt bằng
Phạm vi khơng gian: Dự án khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương
Formosa trong khu kinh tế(KKT) Vũng Áng, huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh được
triển khai trên địa bàn 5 xã: Kỳ Liên, Kỳ Long, Kỳ Lợi, Kỳ Phương, Kỳ Thịnh.
Phạm vi thời gian: giai đoạn 2009- 2014
5. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1 Quan điểm nghiên cứu
a. Quan điểm hệ thống
Tất cả các bộ phận trong bất kì một cơ thể nào cũng không đứng độc lập,
tách rời nhau mà giữa chúng thường xuyên có mối quan chặt chẽ với nhau cùng
nhau hỗ trợ cho nhau. Mỗi bộ phận đều vận động phát triển không ngừng theo quy
luật riêng để phát triển và đảm bảo cân bằng nội bộ của chúng. Cho nên vấn đề sử
2


dụng đất đai cũng khơng nằm ngồi quy luật đó, đều chịu ảnh hưởng của điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội từng vùng.
b. Quan điểm phát triển bền vững

Phát triển bền vững là khai thác, sử dụng các nguồn lực tự nhiên đáp ứng nhu
cầu phát triển xã hội hiện tại nhưng không làm tổn hại và ảnh hưởng đến tương lai.
Do vậy khi xem xét công tác giải phóng mặt bằng ở huyện Kỳ Anh cũng như đề ra
các giải pháp phải nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh đến năm 2020 đáp ứng được sự phát triển kinh tế xã hội nhýng không làm ảnh hýởng ðến sự phát triển của xã hội
c. Quan điểm thực tiễn
Đây là quan điểm không thể thiếu được đối với quá trình nghiên cứu đề tài.
Thực tiễn là tiêu chuẩn, là cơ sở nghiên cứu của đề tài và kết quả nghiên cứu lại được
áp ụng vào thực tiễn. Quan điểm thực tiễn được vận dụng trong đề tài này nhằm giúp
việc đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng được nhanh chóng
và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tê - xã hội của huyện Kỳ Anh.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra khảo sát
- Điều tra thu thập số liệu thứ cấp:
+ Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp đã có tại các cơ quan chức năng trong
tỉnh, huyện và địa phương.
+ Điều tra thu thập số liệu, tài liệu trong và ngồi nước có liên quan đến cơng
tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về tình hình kinh tế, xã hội, kinh tế của
các ngành sản xuất, đời sống của các hộ nông nghiệp nằm trong khu vực dự án…
các số liệu này thu thập từ UBND huyện, Chi cục Thống kê huyện, Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện, phịng Nơng nghiệp và phát triển nơng thơn, Phịng
Lao động thương binh và xã hội huyện, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện và Sở
Tài nguyên Môi trường tỉnh Hà Tĩnh.
- Điều tra thu thập số liệu sơ cấp:
+ Điều tra các hộ gia đình, cá nhân bị giải toả để thực hiện dự án thơng qua
phiếu điều tra (ở phụ lục đính kèm), phóng vấn trực tiếp các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Lựa chọn các các hộ điển hình bị
3

thu hồi theo các loại đất bị thu hồi như: đất ở, đất nông nghiệp, những hộ giàu sau
khi được bồi thường tái định cư và những hộ nghèo sau khi giải phóng mặt bằng,
những hộ có việc làm và những hộ khơng có việc làm sau khi GPM. Số lượng dự án
từ 15 phiếu để điều tra về các nội dung như: xác định đối tượng và điều kiện bồi
thường; giá bồi thường về đất, tài sản, chính sách hỗ trợ; thu nhập trước và sau thu
hồi đất; tình hình an ninh trật tự, mơi trường, quan hệ gia đình sau thu hồi đất...
+ Điều tra quá trình thực hiện và kết quả dự án nghiên cứu.
+ Phỏng vấn trực tiếp Trung tâm phát triển quỹ đất huyện, phòng Tài
nguyên và Môi trường, Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư huyện Kỳ Anh,
tỉnh Hà Tĩnh
b. Phương pháp xử lý số liệu điều tra
- Xử lý số liệu điều tra bằng phương pháp thống kê và sử dụng phần mềm Excel.
c. Phương pháp chuyên gia
Sử dụng ý kiến của các nhà quản lý về lĩnh vực quy hoạch và quản lý sử
dụng đất các nhà địa chất và những trung tâm nghiên cứu địa chất, của lãnh đạo
UBND huyện Kỳ Anh.
d. Phương pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra
- So sánh, đối chiếu kết quả điều tra thực tế theo thời gian và không gian,
theo mẫu phiếu điều tra hộ gia đình và mẫu phiếu điều tra cán bộ thực hiện
- So sánh, đối chiếu kết quả điều tra thực tế với chính sách hiện hành
e. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài
- Tham khảo, vận dụng có chọn lọc các tài liệu có sẵn liên quan nhằm bổ
sung nguồn dữ liệu cho hoạt động nghiên cứu.
6. Cấu trúc của khóa luận
Ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt và
tài liệu tham khảo, khóa luận có kết cấu nội dung như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về cơng tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện Kỳ Anh.
Chương 2: Thực trạng về công tác GPMB của dự án khu liên hợp gang thépcảng sơn dương Formosa huyện Kỳ Anh giai đoạn 2009- 2014

Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả
cơng tác giải phóng mặt bằng huyện Kỳ Anh.
4


PHẦN 2: NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích
đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác
Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai. (Điều 3 LĐĐ 2013).
1.1.1.2. Đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là
việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo
nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự
án - là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần
cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà
đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế - xã hội.
1.1.1.3. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố

trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh
hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập
trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng và các
5


chương trình nhằm khơi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư bao hàm cả
việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo
nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát
triển trong những trường hợp điển hình như xây đập, làm đường, phát triển đơ thị
1.1.1.5. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một q trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một cơng trình mới trên đó. Cơng tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi
thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giao
mặt bằng cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm, bản chất
1.1.2.1. Đặc điểm
Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức tạp nó thể hiện khác nhau
đối với mỗi dự án, nó liên qua đến lợi ích bên tham gia và lợi ích tồn xã hội.
- Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với các điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau và trình độ dân trí khác nhau. Do đó
cơng tác tổ chức bồi thường cũng có những đặc trưng nhất định với từng vùng đất
từng điều kiện sống khác nhau trên khu đất đó, như: Khu vực nội thành dân số cao,
đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng khơng phải là điều dễ
dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đơ hay ngoại thành thì cơng việc thực

hiện có đơn giản hơn.
Các tài sản gắn trên đất cũng mang tính đa dạng cao, đa dạng về mục đích sử
dụng đa dạng về hình thức sở hữu các tài sản đó nên cơng tác định giá trong cơng
tác đền bù cũng mang tính đa dạng cao.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao có vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế- xã hội với mọi người dân. Ở các khu vực nông thôn
dân cư sống chủ yếu nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp mà
đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất người dân thấp
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lí của người dân ta là giữ
đất để sản xuất.
6


Đất đai nhà ở có vai trị đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng mặt bằng
cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đơ thị lớn do đất có giá trị kinh tế cao
phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một
số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời
của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc
điểm của từng thửa đất rất khó cho cơng tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng
bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong cơng tác giải phóng mặt
bằng từ trước khơng được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không
thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây
lì khơng chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu
vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như khơng
có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở
các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ
không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một cơng
việc khác cho thích hợp với nơi ở mới.
1.1.2.2. Bản chất
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua

bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực
chất nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn
định và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường
thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không
phải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức
thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại,
nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy
định mà nhà nước đã ban hành.
1.1.3. Vai trò trong việc phát triển kinh tế - xã hội
Cơng việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề
nhất của các dự án đầu tư. Vì vậy, cơng việc bồi thường giải phóng mặt bằng có vai
trị to lớn trong phát triển kinh tế xã hội.
- Quá trình tái định cư theo nhu cầu phát triển kinh tế theo cơng nghiệp hóa
hiện đại hóa vì vậy ngồi việc di dân vào đơ thị để làm tăng mức độ đơ thị hóa thì
việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng
7


trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ
môi trường sinh thái.
- Quá trình tái định cư là quá trình phát triển đơ thị. Cơng việc đó là tạo thêm
cơng ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày một đông
hơn của đô thị. Đó là q trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới
các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đơ thị hóa.
- Việc phát triển các khu đô thị mới, phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành
kinh tế phát triển
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới GPMB
1.1.4.1. Giá cả đất đai
- Một khu đất ban đầu có thể giá trị khơng q lớn nhưng khi có thơng tin về
việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá sẽ làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và

làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bắng. Đó là yếu tố tâm lí của con
người và rất khó để nhận biết và xác định giá trị.
- Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Nếu cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống;
còn nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên. Trong thực
tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị, giá đất
tăng lên rất cao có nơi giá đất lên tới 15- 23cây/m2 do diện tích đất đai có hạn mà
cầu về đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất. - Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai
nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất hàng năm (địa tơ chênh lệch I do độ
phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch II do khả năng đầu tư cải tạo trên
từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra ). Giá đất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức
tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm.
1.1.4.2. Tính chất của đất đai
- Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục
đích như đất nơng nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thơng,
gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp
ứng được nhiều nhu cầu khác nhau… làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất
được nâng lên.
1.1.4.3. Khả năng sinh lợi của đất đai:
- Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do
8


tâm lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao
mà ngày nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà
đầu cơ đất đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sơi động, đẩy
mức giá lên cao và cịn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài.
1.1.4.4. Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng
- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn
chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ

điện sinh hoạt và chiếu sáng được sắp đặt quy mơ loại gì ? Hệ thống thơng tin
liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp
của nhiều giá trị sử dụng của vị trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên
hoặc giảm xuống.
1.1.4.5. Yếu tố chính trị
- Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước
đây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh
hoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do
thu nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái
đang là một nhu cầu bức thiết đặc biệt trong q trình đơ thị hố chóng mặt, người
dân ồ ạt đổ ra các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đơ thị nói riêng
có giá rất cao. Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m2
Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch rộng rãi;
mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ của
cơng tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và đường lối lãnh đạo của
Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên
cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định.
1.1.4.6. Những quy định của pháp luật
- Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến
cơng tác giải phóng mặt bằng, có thể tại 1 thời điểm trước đó các tiêu chí áp dụng
cho việc giải phóng mặt bằng cho 1 khu vực cụ thể là hợp lí nhưng ở 1 thời điểm
khác hoặc 1 khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá đó lại ko hợp lí và khơng phù
hợp với quy định của pháp luật. Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quy
phạm pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp lí nhất.
9


1.1.4.7. Trình độ đội ngũ thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng
Một nhân tố khả chủ quan trong cơng tác giải phóng mặt bằng đó chính là

trình độ của đội ngũ quản lí và thực hiên cơng tác giải phóng mặt bằng.Việc giải
phóng diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng
lực vận động cũng như thực hiện của cá nhân những người quản lí.
1.1.5. Tác động của bồi thường GPMB đến phát triển kinh tế xã hội và
môi trường
- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng.
Các khu dân cư mới được hình thành đồng bộ từ điện, đường, trường, trạm.
- Về tài chính đơ thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng
đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị
(đầu tư của cộng đồng) quá thiếu.
- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở
sau. Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại.
- Cơng tác đảm bảo các điều kiện sống của người dân được quan tâm: giải
quyết việc làm.
- Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào quá trình cải tạo
và hát triển đơ thị. Việc tun truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn
lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
1.1.6. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt
1.1.6.1. Cơ sở pháp lý và các văn bản pháp lý
a. Cơ sở pháp lý
- Thu hồi đất - quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với
đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng
đất.. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:.
Nhìn chung có 3 nhóm:
Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao
10


hoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53 Luật
Đất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện
xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp phải giải phóng mặt bằng.”
Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai
Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc khơng có hiệu quả; cố ý hủy hoại
đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý khơng thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định
(12 tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với
đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12
tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
Nhóm 3: Thu hồi đất của những người khơng cịn nhu cầu sử dụng
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử
dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, khơng cịn nhu cầu sử dụng
Cá nhân sử dụng đất đã chết mà khơng có người thừa kế
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất
- Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ
trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các mục
đích sau:
+ Quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng

+ Phát triển kinh tế
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước
xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
11


quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theo
thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
b. Các văn bản pháp lý
- Luật Đất đai 2003;
- Đền bù GPMB được căn cứ theo Nghị định Số: 22/1998/NĐ- CP của Chính
phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng;
- Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 của Tài nguyên - Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất;
- Thông tư số 57/2010/TT- BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quy định

việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 37/2014/NĐ- CP ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.6.2. Đối tượng được bồi thường
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là
người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phải là
người có đủ điều kiện theo quy định tại Nghị định 69/2009 NĐ- CP ngày
13/08/2009.
12


2. Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là
người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
3. Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ
chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướng Chính phủ.
4. Việc sử dụng đất phục vụ cho các cơng trình cơng ích của làng, xã bằng
hình thức huy động sự đóng góp của dân thì khơng áp dụng những quy định của
Nghị định này.
1.1.6.3. Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại điều 74
của luật đất đai 2013:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng

tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
1.1.6.4. Điều kiện để được bồi thường
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận khơng có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
13


b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đất khơng có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng
có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó khơng có
tranh chấp.
7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
8. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm
quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các cơng trình, được cấp có thẩm
14


quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái
phép và được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó khơng
có tranh chấp.
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng

trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng khơng có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
1.1.6.5. Giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
1. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định
của Chính phủ; khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra
mà giá đất tại thời điểm bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn
giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm
trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định
thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm
bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo
giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi.
3. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã
đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất
15

trả trước cịn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp
có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất
còn chưa thu hồi được.
1.1.6.6. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải
phóng mặt bằng
a. Bồi thường với nhóm đất phi nơng nghiệp
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nơng nghiệp không phải là đất
ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều
75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường
hợp khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử
dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều
75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất, cụ thể như sau:
a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục
đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử
dụng còn lại của đất thu hồi; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền và được xác định như sau:
Tbt 

GS
 T2
T1

Trong đó:
Tbt: Số tiền được bồi thường;
G:

Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất
cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền
thuê đất;

S:

Diện tích đất thu hồi;

T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất cịn lại;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu
sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng cịn lại của đất thu hồi thì được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải
16


thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật
về đất đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu
hồi đất thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất cịn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách
đối với người có cơng với cách mạng.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy
định tại Khoản 3 Điều này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi
thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại (nếu có)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng
được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có cơng với cách
mạng thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất tại địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường.
Lưu ý:
1/ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài
mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu
hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.
2/. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu khơng có
chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán
nhà ở tái định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
b. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đặc thù
* Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao
không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để
được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
17


Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực
hiện theo quy định sau:
1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang
sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nơng
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất quy
định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;
b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn
mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai
năm 2003 nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
3. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất thu hồi thực hiện theo quy định
của Luật Đất đai và Nghị định này.
* Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện
tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của
Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ- CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai
đăng ký trước đây người sử dụng đất khơng kê khai hết diện tích nhưng tồn bộ
ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, khơng có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề, khơng do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện
tích đo đạc thực tế.
18