Tài liệu Thực Trạng Và Giải Pháp Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Tai lieu, luan van1 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
−−−∗∗∗−−−

NGUYỄN VĂN HẢI

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010
khoa luan, tieu luan1 of 102.


Tai lieu, luan van2 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
−−−∗∗∗−−−

NGUYỄN VĂN HẢI

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Chun ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THỦY TIÊN

TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010
khoa luan, tieu luan2 of 102.


Tai lieu, luan van3 of 102.

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu............................................................................................... 1
3. Đối tượng và phạm vi:............................................................................................. 1
4. Phương pháp nghiên cứu:........................................................................................ 1
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 1
6. Bố cục của đề tài: .................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN...................................................................................................................... 3
1.1 Lý luận chung về bất động sản........................................................................... 3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của của bất động sản.................................................. 3
1.1.1.1 Khái niệm ................................................................................................ 3
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản..................................................................... 3
1.1.1.3 Phân loại bất động sản căn cứ vào công dụng....................................... 4

1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ................................... 5
1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản............................................................ 7
1.2.1 Khái niệm ........................................................................................................ 7
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân .................. 7
1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản............................................................. 8
1.2.3.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố và tài
chính hoá............................................................................................................. 8
1.2.3.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, q trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. .. 10
1.2.3.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. .................................. 10
1.2.3.4 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. ....................... 11
khoa luan, tieu luan3 of 102.


Tai lieu, luan van4 of 102.

1.2.3.5 Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin
khơng đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ........................................ 11
1.2.3.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế. .............................................................................................. 11
1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................. 12
1.2.4.1 Những yếu tố liên quan đến quản lý Nhà nước: ................................... 12
1.2.4.2 Các yếu tố đặc thù quốc gia.................................................................. 12
1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản .............................................. 13
1.2.5.1 Người mua: ........................................................................................... 13
1.2.5.2 Người bán: ............................................................................................ 13
1.2.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản............................. 13

1.2.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước). ............................ 16
1.3. Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường bất động sản ..... 17
1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hàn Quốc ....................... 17
1.3.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hồng Kông..................... 19
1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản ở Việt Nam:.................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................................................................................... 23
2.1. Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.......................... 23
2.1.1 Những thuận lợi của thị trường bất động sản TP.HCM. ............................... 23
2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 23
2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội. ..................................................................... 23
2.1.2 Những khó khăn của thị trường bất động sản tại TP.HCM........................... 24
2.1.2.1 Về cơ sở hạ tầng.................................................................................... 24
2.1.2.2 Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản........................................... 25
2.2 Thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2003-2009.................................................................................................................. 25
2.2.1 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2003 –
2006: ....................................................................................................................... 25
2.2.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 20072009 ........................................................................................................................ 28
khoa luan, tieu luan4 of 102.


Tai lieu, luan van5 of 102.

2.2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2007 – 2009....................................................................................................... 28
2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai
đoạn 2007 – 2009.............................................................................................. 39
2.2.2.3 Các chính sách quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động
sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009. ....................................... 47

2.3. Những thành tựu và một số tồn tại của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ
Chí Minh.................................................................................................................... 48
2.3.1 Những thành tựu đạt được ............................................................................. 49
2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại cần khắc phục của thị trường bất động sản
TP.HCM và nguyên nhân ....................................................................................... 50
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 55
3.1 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại thành
phố Hồ Chí Minh....................................................................................................... 55
3.1.1 Hồn thiện các chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản.................................................................................................................. 55
3.1.2. Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản ................................................ 57
3.1.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu
nhập thấp: ............................................................................................................... 58
3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. .............. 60
3.2.1 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài...................................................................... 60
3.2.2 Phát hành trái phiếu ....................................................................................... 60
3.2.3 Hình thành và phát triển các quỹ tín thác bất động sản................................. 60
3.3 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thi trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Minh .......................................................................................................................... 63
3.3.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh................. 63
3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: ........................................................... 65
3.4. Các giải pháp khác ............................................................................................. 65
3.4.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở. ............................................................................................................................. 66
3.4.2. Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. ....................... 67
khoa luan, tieu luan5 of 102.


Tai lieu, luan van6 of 102.

3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản
cơng khai, minh bạch.............................................................................................. 67
3.4.4. Hồn thiện các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản ................................ 69
3.4.5. Đổi mới và hồn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản. ................................................................................................ 70
3.4.6. Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác
thiết kế đơ thị. ......................................................................................................... 71
KẾT LUẬN CHUNG .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 75
PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT......................................... 77

khoa luan, tieu luan6 of 102.


Tai lieu, luan van7 of 102.

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

GDP

: Tổng sản phẩm nội địa

ODA

: Viện trợ khơng hồn lại

TW

: Trung ương

DN

: Doanh nghiệp

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TNCN

: Thu nhập cá nhân

NSNN

: Ngân sách Nhà nước

UBND

: Ủy ban nhân dân

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

khoa luan, tieu luan7 of 102.


Tai lieu, luan van8 of 102.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2003-2006...... 26
Bảng 2.2 Số dự án và số căn hộ được công bố qua các năm ........................................ 27
Bảng 2.3: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM .............................................. 29
Bảng 2.4: Thị trường căn hộ tại TP.HCM .................................................................... 33

khoa luan, tieu luan8 of 102.


Tai lieu, luan van9 of 102.

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Giá căn hộ tại thành phố HCM từ 2007 – 2009 ....................................... 29
Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng tại TP.HCM ..................................................... 30
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ tăng giảm giá phân khúc thị trường căn hộ cao cấp........................ 34
Biểu đồ 2.4: Nguồn cung căn hộ ước tính tại TP.HCM................................................ 37
Biểu đồ 2.5: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường ........................ 41
Biểu đồ 2.6: Tình hình lãi suất trong thời gian qua ...................................................... 43
Biểu đồ 2.7: Dư nợ cho vay vào thị trường bất động sản tại TP.HCM năm 2008 ....... 44

khoa luan, tieu luan9 of 102.


Tai lieu, luan van10 of 102.

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ
góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình
phát triển đơ thị và nơng thơn văn minh, hiện đại và bền vững theo hướng công nghiệp
hóa – hiện đại hóa.
Thị trường bất động sản tại TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng có
những đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của nền kinh tế thành phố, tuy nhiên
bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản cũng bộc lộ nhiều khuyết tật, thể
hiện trên các mặt như sau: phát triển một cách tự phát; giao dịch phi chính thức (giao
dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến
tình trạng “sốt” nhà đất diển ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ diễn ra nhiều nơi và phát
triển mạnh đã và đang gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính - tín
dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải
thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt đến sự tăng trưởng kinh tế của đất
nước cũng như phát triển đô thị, nông thôn văn minh, hiện đại và bền vững.
Với lý do trên tôi chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường
bất động sản tại TP.HCM” cho luận văn thạc sĩ của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại

TP.HCM” được tác giả thực hiện nhằm phân tích những thành tựu cũng như những
hạn chế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua từ đó đề xuất
những giải pháp chủ yếu để ổn định và phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi: Đối tượng nghiên cứu là thị trường Bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003 - 2009.
4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là tổng hợp, tìm
kiếm số liệu liên quan, đồng thời thông qua số liệu khảo sát để thống kê, phân tích, so
sánh trong suốt q trình nghiên cứu và trình bày của đề tài.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý thị
khoa luan, tieu luan10 of 102.


Tai lieu, luan van11 of 102.

2

trường bất động sản, nó khơng những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa về
mặt xã hội. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu
hút vốn đầu tư trong và ngoài nước ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng ngày càng được
hoàn thiện và đồng bộ… góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đồng thời, việc xây
dựng và phát triển thị trường bất động sản cũng có tác động rất lớn đến các thị trường
khác, đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản
càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lịng tin cho người dân đối với chính
quyền, làm cho người dân an tâm sinh sống và đầu tư vào bất động sản, giảm thiểu các
vụ khiếu kiện về đất đai.
6. Bố cục của đề tài: Luận văn của tơi được chia làm 3 phần chính như sau:
Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2003 2009
Chương 3: Giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM.

khoa luan, tieu luan11 of 102.


3

Tai lieu, luan van12 of 102.

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1 Lý luận chung về bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của của bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ
họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ.
Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong q trình sử
dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng

khoa luan, tieu luan12 of 102.


Tai lieu, luan van13 of 102.

4

thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố
thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài ngun của

quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai
khơng bị hao mịn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hố cịn có thể giao dịch
trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ
giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, và có tính khan hiếm khơng thể
tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản
trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản căn cứ vào cơng dụng
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn
phịng, nhà xưởng và cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường
bất động sản ở nước ta cũng như các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn quốc
khoa luan, tieu luan13 of 102.


Tai lieu, luan van14 of 102.

5

gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi

cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của
thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thơng, cấp và thốt
nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc,
áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà
ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như khơng muốn bán nhà đất do cha ơng để lại, hoặc khơng thích ở nhà
chung cư... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng
cũng như đối với bất động sản nói chung:
Các yếu tố trực tiếp
- Yếu tố tự nhiên:
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động
sản ở đâu, mơi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí
có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác động trực tiếp
đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả
mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngồi của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi
khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng
cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
-

Các yếu tố liên quan đến thị trường:

khoa luan, tieu luan14 of 102.


Tai lieu, luan van15 of 102.

6

* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dễ dàng cho thuê
hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai
đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang
tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ
lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
Các yếu tố gián tiếp
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình
trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.
Các yếu tố bên ngồi
- Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động
sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất
động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất
động sản tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành

phố được mua nhà tại thành phố; Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản; Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà
nước giao đất, cho thuê đất; Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân
hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống
tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì
giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
khoa luan, tieu luan15 of 102.


Tai lieu, luan van16 of 102.

7

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan
trọng, thơng qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác
định giá trị thực của bất động sản.
1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về
bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể chỉ

là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao
dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...
Tóm lại thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số
của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn
chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển là rất lớn
lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển
hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
khoa luan, tieu luan16 of 102.


Tai lieu, luan van17 of 102.

8

động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc

biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp
hố thì tỷ lệ đơ thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường
bất động sản để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan
trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng,
thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị
trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động
sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những
cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường bất
động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo
đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò
quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.
1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.3.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa.
Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà
khoa luan, tieu luan17 of 102.

Tai lieu, luan van18 of 102.

9

và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất
và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trị quyết định.
Cấp độ tập trung hố: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai
đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng
có thể hình thành và phát triển một tồ nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động
sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản
lý xây dựng đóng vai trị quyết định.
Cấp độ tiền tệ hố: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự
bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện
bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động
sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai
trị quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách
ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trị quyết
định.
Cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản
hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản
cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trị quyết định.
Có thể thấy rằng, khơng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất
động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết
các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không

nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới
chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua
cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã
được chứng khoán hố với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp
dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách
theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở
cấp độ tài chính hố. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính
khoa luan, tieu luan18 of 102.


Tai lieu, luan van19 of 102.

10

hoá thị trường bất động sản.
1.2.3.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình
vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường
khác.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi
động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần
lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1
thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;
thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ
khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II
đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm,
trung bình là 8-9 năm. Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu
nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có
chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy
sụp rất nhanh trong năm 1994.
Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh và có

tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng
giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một
số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
1.2.3.3 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
khơng tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này
cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính
chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa
các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hố - xã
hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác
nhau. Thị trường bất động sản ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế
khoa luan, tieu luan19 of 102.


Tai lieu, luan van20 of 102.

11

cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v..
1.2.3.4 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch
về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị

trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất
bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến
bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và
thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.2.3.5 Thị trường bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo
(thơng tin khơng đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
q trình sử dụng bất động sản.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng khơng hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị
trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện
các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế,
đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường
bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo
được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các
thị trường hàng hoá khác.
1.2.3.6 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
khoa luan, tieu luan20 of 102.


Tai lieu, luan van21 of 102.

12

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham
gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được
đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi
vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường
bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân (Theo thống
kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động
sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngồi ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
1.2.4.1 Những yếu tố liên quan đến quản lý Nhà nước:
- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản nói
riêng: Hệ thống pháp luật sẽ quy định về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các
quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp bằng bất động sản…và hướng dẫn các thủ tục giao
dịch dân sự bất động sản. Quy định và các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển
nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến
việc hình thành và phát triển của thi trường bất động sản. Bên cạnh đó, các chính sách
về thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần thúc sự phát triển thị trường bất động sản.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
Chính sách phát triển kinh tế và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền
các cấp cũng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Việc quy
hoạch và phát triển các vùng kinh tế trọng điểm kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ

tầng như đường sá, sân bay, bến cảng…Theo đó là việc đầu tư vào xây dựng nhà ở,
khu dân cư sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
1.2.4.2 Các yếu tố đặc thù quốc gia
- Sự phát triển kinh tế của quốc gia: là một trong những yếu tố quan trọng là gia
khoa luan, tieu luan21 of 102.


Tai lieu, luan van22 of 102.

13

tăng nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích xây dựng cơ sở kinh doanh, cơ sở hạ tầng,
các khu thương mại, khu dân cư. Điều đó làm gia tăng các giao dịch đất đai và các
loại bất động sản khác trong nền kinh tế. Sự phát triển của nền kinh tế làm gia tăng thu
nhập cho người lao động tạo ra nhu cầu về bất động sản trên thị trường.
- Sự gia tăng dân số của một quốc gia: làm tăng nhu cầu về bất động sản như:
nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh…
- Tập quán, thị hiếu của một quốc gia: là yếu tố nhân văn của thị trường bất động
sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp.
Thông thường yếu tố này sẽ đẩy nhanh hoặc kìm hãm các giao dịch trên thị trường bất
động sản.
1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
1.2.5.1 Người mua: là người tiêu thụ trực tiếp hàng hóa bất động sản, sự thỏa
mãn nhu cầu tiêu dùng của người mua là mục tiêu hàng đầu của các đối tượng cung
ứng hàng hóa bất động sản. Sự tham gia thị trường của họ đóng vai trị tích cực trong
q trình phát triển thị trường bất động sản. Trên thực tế, có ba loại người mua dựa
theo nhu cầu sử dụng: Nhu cầu tiêu dùng (nhà ở); Nhu cầu về sản xuất; Nhu cầu về
kinh doanh.
1.2.5.2 Người bán: là những người sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà
cửa …) tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người bán, cho thuê, thế chấp

hoặc góp vốn liên doanh. Thành phần tham gia bao gồm cá nhân, các doanh nghiệp tư
nhân, các doanh nghiệp Nhà nước.
1.2.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản
Hoạt động trong thị trường bất động sản khơng chỉ có người mua và người bán
bất động sản, mà giữa họ cịn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối.
Do bất động sản là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc
mua - bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể
trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp
hơn, người bán bất động sản có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần
phải được giới thiệu…
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức
tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch
khoa luan, tieu luan22 of 102.


Tai lieu, luan van23 of 102.

14

vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế,
thi công, lắp đặt…; chuyên gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính, tư vấn thuế;
chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định
mức giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau
giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được
mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về
luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư
vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư
vấn về bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức
tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chun mơn hố.
Từ những yêu cầu đó, thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều tổ chức

dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:
Tổ chức phát triển quỹ đất: Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình
đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ cơng ích do
ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu
cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã
thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.
Các tổ chức thông tin bất động sản: Các đối tượng cung cấp thơng tin trên thị
trường bất động sản chính là các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường này. Với
tư cách là cơ quan quản lý vĩ mơ, cơ quan cơng quyền có trách nhiệm cung cấp thơng
tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công
khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về bất động sản
dễ dàng tiếp cận với các thơng tin đó thơng qua các phương tiện thơng tin đại chúng
như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v… các dịch
vụ tư vấn cơng về thơng tin cho các đối tượng có nhu cầu.
Ngoài ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian, môi giới, tư
vấn về bất động sản là chủ thể cung cấp thông tin quan trọng và phong phú nhất trên
thị trường bất động sản.
khoa luan, tieu luan23 of 102.


Tai lieu, luan van24 of 102.

15

Các tổ chức môi giới bất động sản: Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức
năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên

mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các
căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.
Các tổ chức tư vấn pháp lý về bất động sản: Các tổ chức này có chức năng giúp
bên mua, bên bán bất động sản hiểu biết các vấn đề pháp lý có liên quan đến bất động
sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua - bán bất
động sản v.v..
Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt
động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển
khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ
khoa học để dự báo giá cả bất động sản (trong vùng), công bố giá cả bất động sản để
làm cơ sở cho các giao dịch mua - bán bất động sản trên địa bàn. Xác định giá bất
động sản và thẩm định giá bất động sản cho các đối tượng có nhu cầu. Ngồi các
phương pháp xác định giá bất động sản do Nhà nước quy định, có thể đề xuất các
phương pháp định giá bất động sản khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội của nước ta.
Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá bất động sản của các
tổ chức này bao gồm:
+ Cung cấp thông tin về giá các loại bất động sản và các thơng tin có liên quan
đến giá bất động sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
bất động sản và các thơng tin có liên quan đến sự hình thành giá bất động sản theo yêu
cầu của các tổ chức, cá nhân.
+ Phân tích, dự báo giá cả bất động sản (ngắn, trung và dài hạn)
Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua
hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường
được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối
cùng.
Các định chế tài chính: Kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn lớn.
Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn,
chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền, nên bất động sản
thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường bất

khoa luan, tieu luan24 of 102.


Tai lieu, luan van25 of 102.

16

động sản để định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khơng có khả
năng hồn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân
hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực
tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng
một bộ phận (cơng ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh bất động sản. Ngoài ngân
hàng, các định chế tài chính khác như các cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ
đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, đồng
thời cịn đảm nhiệm việc thanh tốn giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên
này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những
giao dịch nhỏ, lẻ về bất động sản, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua-bán
những bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có
thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ.
Hiệp hội bất động sản: Hiện tại, thị trường BĐS có nhiều vấn đề chưa ổn định,
gây nhiều khó khăn cho DN lẫn người có nhu cầu sử dụng. Trong khi đó chưa có tổ
chức nào đứng ra hỗ trợ hay giải quyết vấn đề này. Vì vậy, việc thành lập Hiệp hội bất
động sản là một việc rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Việc thành lập HoREA
trong giai đoạn này là đúng thời điểm, đáp ứng nhu cầu các DN và một thị trường
rộng lớn đang cần sự hỗ trợ. Phần việc đầu tiên sắp tới của HoREA sẽ là tập hợp ghi
nhận tồn bộ tình hình thị trường BĐS thành phố, đặc biệt chú trọng những vấn đề bất
cập trong cơng tác quản lý, những khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu
tư của các DN, sau đó sẽ đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh về cơ chế,
phương thức quản lý giải quyết. Mục tiêu là làm thế nào để nâng được vai trò, vị trí,
tầm của các DN, nhà đầu tư tương xứng với tầm phát triển và yêu cầu của một thị

trường BĐS hiện nay. Một trong những đặc điểm của HoREA là thành viên không chỉ
gồm các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, mà cịn có cả các nhà quản lý, nhà nghiên
cứu… trong lĩnh vực này, sẽ có nhiều góp ý về giải pháp hiệu quả. Với chức năng
nhiệm vụ của mình, HoREA góp phần cùng cơ quan quản lý giải quyết tốt những vấn
đề của thị trường BĐS thành phố lâu nay bức xúc.
1.2.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước).
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô
đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp,
tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà
khoa luan, tieu luan25 of 102.