Lập hồ sơ dự thầu xây lắp chung cư thiên an

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

---------------o0o---------------

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ
THIÊN AN
NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG
HỆ: CHÍNH QUY

SVTH: Nguyễn Công Tuyền
MSSV: 7101140059

KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014

i


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

---------------o0o---------------

Dán ảnh, đặt
trong bìa lót.

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP CHUNG CƯ

THIÊN AN
NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG
HỆ: CHÍNH QUY

SVTH: Nguyễn Cơng Tuyền
MSSV: 7101140059
GVHD 1: TS. Đặng Văn Mỹ
GVHD 2: KS. Nguyễn Văn Linh

KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014

ii


LỜI CẢM ƠN
Kính thưa q Thầy cơ giáo !
Trải qua thời gian gần 5 năm học tập trên ghế giảng đường trường đại học
em không những đã được thầy cô truyền thụ những bài học, những kiến thức
chuyên môn, mà còn cả những kinh nghiệm quý báu và đạo lý làm người, giúp em
ngày một hoàn thiện bản thân. Những điều đó sẽ khơng có được nếu khơng có sự
quan tâm, ủng hộ của gia đình, sự sẻ chia của bè bạn và đặc biệt là những kiến
thức quý báu của các thầy cô Khoa Công nghệ - Kỹ thuật. Đó chính là nền móng để
em có thể tự tin bước tiếp trên con đường sự nghiệp trong tương lai.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:
TS. Đặng Văn Mỹ
: Giáo viên hướng dẫn kinh tế
KS. Nguyễn Văn Linh
: Giáo viên hướng dẫn kiến trúc
Dẫu những ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp đã cho em cơ hội để hiểu rõ và có
cái nhìn hồn thiện hơn về ngành học đang theo đuổi, bản thân em vẫn còn nhiều

hạn chế trong lần đầu vận dụng tất cả những kiến thức được học vào đồ án, nên khó
tránh khỏi những sai sót. Kính mong q thầy cơ góp ý và chỉ dẫn để em bổ sung
kiến thức của mình, làm hành trang có thể tiếp bước trên con đường sự nghiệp sau
này.
Một lần nữa, em xin kính gửi đến các Thầy cơ giáo lịng biết ơn và tơn kính sâu
sắc. Tình cảm ấy sẽ đọng mãi trong suốt chặng đường sự nghiệp sau này. Em xin
kính chúc các thầy cơ cùng gia đình sức khỏe, hạnh phúc và thành cơng.
Kon Tum, Ngày 05 tháng 12 năm 2014.
Sinh viên

NGUYỄN CÔNG TUYỀN

iii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................................i
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ix
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU....................................................................................x
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.....................................................................................xi
PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG .............................................................................................................1
1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng ............................................................1
1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng ..................................................1
PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH SẢN XUẤT
SẢN PHẨM HOẶC SẢN PHẨM DỊCH VỤ .................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ THÀNH PHỐ .............3
HỒ CHÍ MINH ................................................................................................................3
1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh: .............3

1.2 Tình hình nhà đất và thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh:
....................................................................................................................................3
CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ..6
2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án .......................................................6
2.1.1 Các văn bản định hướng .........................................................................................6
2.1.2 Các văn bản pháp quy.............................................................................................6
2.1.3 Văn bản địa phương: ..............................................................................................7
2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu của dự án .......................................8
2.3.1 Phân tích thực trạng về thị trường chung cư tại Tp. Hồ Chí Minh ........................8
1. Sunrise City ...............................................................................................................20
2. Riviera Point ..............................................................................................................21
3. Belleza Apartment .....................................................................................................22
4. The Era Town – khu căn hộ Kỷ Nguyên ...................................................................22
5. Him Lam Riverside ...................................................................................................23
6. Hoàng Anh Thanh Bình.............................................................................................24
iv


7. The Bridgeview – EHome 5 ......................................................................................24
8. La Casa ......................................................................................................................25
9. The Docklands ...........................................................................................................25
2.5 Kết luận về sự cần thiết đầu tư xây dựng Chung cư Thiên An ...............................28
CHƯƠNG 3:HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ
THIÊN AN ....................................................................................................................29
3.1 Phân tích hình thức đầu tư .......................................................................................29
3.2 Phân tích mơ hình quản lý khai thác dự án chung cư ..............................................29
3.2.2 Các mơ hình tổ chức quản lý – khai thác vận hành chung cư ..............................29
3.3 Lựa chọn hình thức cơng suất thích hợp .................................................................33
3.3.1. Căn cứ xác định quy mô xây dựng: .....................................................................33
3.3.2. Xác định quy mô dự án (Dự kiến) : .....................................................................33

3.3.3 Phân tích lựa chọn phương án cơng suất thích hợp .............................................33
3.4 Quy mơ, tiêu chuẩn và cấp cơng trình của dự án ....................................................34
3.4.1 Quy mơ của chung cư ...........................................................................................34
3.4.2 Tiêu chuẩn thiết kế của chung cư .........................................................................34
3.4.3 Cấp cơng trình ......................................................................................................34
CHƯƠNG 4: VỊ TRÍ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN ...................................35
4.1 Vị trí địa lý khu đất ..................................................................................................35
4.2 Phân tích các điều kiện cơ bản ................................................................................36
4.2.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 36
4.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội........................................................................................37
4.2.3 Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật ...............................................................................38
4.3 Phân tích lợi ích và ảnh hưởng tới xã hội ................................................................ 38
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG.......................................................................40
5.1 Xác định cấp cơng trình ...........................................................................................40
5.2 Phương án kiến trúc .................................................................................................40
5.2.1 Thực trạng môi trường..........................................................................................40
5.3 Ý tưởng kiến trúc của dự án ....................................................................................41
5.4 Dự kiến nội dung và quy mô thiết kế ......................................................................42
v


5.5 Giải pháp về vật liệu sử dụng cơng trình .................................................................45
5.5.1 Xu hướng sử dụng và phát triển vật liệu xây dựng hiện tại và tương lai .............45
5.5.2 Tác động của vật liệu xây dựng đến môi trường ..................................................47
5.5.3 Vật liệu sử dụng xây dựng ....................................................................................48
5.6 Phương án kết cấu ...................................................................................................56
5.6.1 Các tiêu chuẩn thiết kế .........................................................................................56
5.6.2 Các giải pháp kết cấu ............................................................................................56
5.7 Giải pháp hệ thống kỹ thuật.....................................................................................57
5.7.1 Hệ thống cung cấp điện ........................................................................................57

5.8 Giải pháp hệ thống cấp nước ...................................................................................59
5.8.1 Cơ sở thiết kế ........................................................................................................59
5.8.2 Nguồn cấp nước ....................................................................................................59
5.8.3 Giải pháp cấp nước ...............................................................................................60
5.8.4 Cơng suất tính tốn ...............................................................................................61
5.9 Giải pháp hệ thống thoát nước ................................................................................61
5.9.1 Cơ sở thiết kế ........................................................................................................61
5.9.2 Thoát nước mưa ....................................................................................................61
5.9.3 Thoát nước sinh hoạt ............................................................................................61
5.10 Hệ thống báo động, PCCC, chống nổ ...................................................................62
5.11 Hệ thống thoát hiểm ..............................................................................................62
5.12 Giải pháp về hệ thống nhiệt, điều hịa và thơng gió ..............................................63
5.13 Giải pháp chống sét ...............................................................................................64
CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MƠI TRƯỜNG ..........................65
6.1 Tác động của dự án đến mơi trường xã hội, cảnh quan và khu vực xung quanh ....65
6.1.1 Trong q trình thi cơng .......................................................................................65
6.1.2 Trong q trình vận hành khai thác ......................................................................66
6.1.3 Giải pháp xử lý .....................................................................................................68
CHƯƠNG 7:NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ
ÁN .................................................................................................................................71
7.1. Hình thức tổ chức quản lý dự án ............................................................................71
vi


7.1.1. Bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành khai thác dự án .................................71
7.2. Nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản lý dự án......................................................71
7.3. Tiến độ thực hiện dự án ..........................................................................................72
7.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư ....................................................................................72
7.3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư ..................................................................................73
7.3.3. Giai đoạn kết thúc đầu tư .....................................................................................73

7.4 Chính sách trả lương và các khoản theo lương .......................................................73
CHƯƠNG 8: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN ................77
8.1 Phân tích các nguồn vốn có khả năng huy động cho dự án.....................................77
8.2 Xác định quy mô nguồn vốn của dự án ...................................................................77
8.2.1 Cơ sở xác định quy mô vốn ..................................................................................77
8.2.2 Xác định tổng mức đầu tư ....................................................................................77
8.2.2.1 Căn cứ pháp lý lập tổng mức đầu tư ..................................................................77
8.3 Xác định cơ cấu và tỉ trọng nguồn vốn....................................................................81
8.5 Phân tích khả năng huy động của từng nguồn vốn..................................................82
CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ...............................................83
9.1 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án ....................................................................83
9.1.1 Xác định doanh thu ...............................................................................................83
9.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh hằng năm .....................................................84
9.2.1:Chi phí cố định ....................................................................................................84
9.2.2: Chi phí biến đổi ...................................................................................................84
9.2.3 Xác định tỷ suất chiết khấu ..................................................................................84
9.2.4 Lập báo cáo ngân lưu............................................................................................85
9.3 Phân tích an tồn về tài chính ..................................................................................88
9.4 Phân tích rủi ro dự án ..............................................................................................88
9.4.1 Phân tích độ nhạy một chiều ................................................................................89
9.4.2 Độ nhạy hai chiều .................................................................................................89
CHƯƠNG 10 : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN .............91
10.1. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cho dự án ........................................................91
vii


10.1.1. Gíá trị gia tăng thuần của dự án.........................................................................92
10.1.2. Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước ...........................................................92
10.1.3. Các hiệu quả kinh tế xã hội khác .......................................................................92
CHƯƠNG 11: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN

QUAN ............................................................................................................................93
11.1 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án ............................93
11.2 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư trong giai
đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) ...................................................................................93
11.3.Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực
hiện đầu tư .....................................................................................................................93
11.4. Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán đầu tư ................................ 94
11.5Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra trong giai đoạn vận hành .........................94
CHƯƠNG 12: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................95
12.1 KẾT LUẬN ...........................................................................................................95
12.2 KIẾN NGHỊ ...........................................................................................................95

viii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ý nghĩa

STT

Ký hiệu

1

NĐ

Nghị định

2

CP

Chính phủ

3

Tp

Thành phố

4

TT

Thơng tư

5

BXD

6

QĐ

7

TCXDVN

8

QCXD

9

TTg

Thủ tướng

10

QH

Quốc hội

11

BTC

Bộ tài chính

12

CSXD

Cơ sở xây dựng

13

TCDL

Tiêu chuẩn du lịch

14

UBND

Ủy ban nhân dân

15

CT

Bộ xây dựng
Quyết định
Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
Quy chuẩn xây dựng

Chỉ thị

ix


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 : Số liệu dân số trung bình của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006-2010 ...
..................................................................................................................................14
Bảng 1.3: Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2012-2022 ..........................19
Bảng 2.4: Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận 7 năm 2014 ..................................26
Bảng 5.1 : Quy mô thiết kế ............................................................................................42
Bảng 5.2: Danh mục vật liệu hồn thiện .......................................................................50
Bảng 5.4: Cơng suất tiêu thụ nước ................................................................................61

Bảng 6.1 Các tác động tiềm ẩn trong giai đoạn thi công...............................................65
Bảng 6.2: Dự báo thành phần rác thải sinh hoạt...........................................................67
Bảng 8.1: Cơ cấu nguồn vốn

..............................................................................81

Bảng 8.2:Kế hoạch huy động vốn .................................................................................82
Bảng 9.1: Đơn giá căn hộ chung cư ..............................................................................83
Bảng 9.1 Cơ cấu nguồn vốn ..........................................................................................85
Bảng 9.3: Giá trị NPV khi doanh thu thay đổi ...........................................................89

x


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 Nguồn cung căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ..............................11
Hình 2.2 Thị trường thứ cấp theo hạng .........................................................................12
Hình 2.3: Nguồn cung tương lai dự kiến .......................................................................13
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số liệu dự báo dân số ..........................................................16
Hình 2.5 : Biểu đồ GDP bình qn đầu người thành phố Hồ Chí Minh .......................17
Hình 2.6: Biểu đồ thể hiện nhu cầu chung cư từ năm 2014 đến năm 2023 ..................19
Hình 2.7 Dự án Sunrise City ........................................................................................20
Hình 2.8 Dự án Riviera Point .......................................................................................21
Hình 2.9 Dự án Belleza Apartment ..............................................................................22
Hinh 2.10 Dự án The Era Town ....................................................................................23
Hình 2.11 Dự án Him Lam Riverside ...........................................................................23
Hình 2.12 Dự án Hồng Anh Thanh Bình .....................................................................24
Hình 2.13 Dự án The Bridgeview – EHome 5 ..............................................................24
Hình 2.14 Dự án La Casa ..............................................................................................25
Hình 2.15 Dự án The Docklands ...................................................................................26

Hình 2.16: Biểu đồ số lượng các căn hộ ở quận 7 thành phố Hồ Chí Minh .................27
Hình3.1 . Tổ chức quản lý nhà chung cư, trong đó hơn 50% diện tích thuộc sở hữu tư
nhân và tiến hành tổ chức hội nghị đồng sở hữu nhà chung cư để lựa chọn phương
pháp quản lý...................................................................................................................31
Hình 4.1: Bản đồ địa điểm xây dựng dự án ...................................................................35
Hình 4.2: Sơ đồ vị trí địa diểm xây dựng dự án ............................................................36
Hình 5.1: Gạch bê tơng siêu nhẹ ...................................................................................48
Hình 5.2: Tấm EVG ......................................................................................................49
Hình 5.3 Cửa kính cường lực ........................................................................................52
Hình 5.4 Phịng khách ...................................................................................................53
Hình 5.5 Phịng ăn+ Bếp ...............................................................................................54
Hình 5.6 Phịng ngủ .......................................................................................................54
Hình 5.7 Phịng tắm .......................................................................................................55
xi


Hình 5.8 Ván sàn gỗ ngồi trời......................................................................................55
Hình 5.9: Hệ thống thang dây thốt hiểm......................................................................63
Hình 7.1: Sơ đồ bộ máy quản lý trong giai đoạn khai thác dự án .................................71
Hình 8.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn ...............................................................82

xii


NHÓM ĐỀ TÀI:
LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ THIÊN AN
PHẦN THỨ NHẤT
MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng
Xây dựng cơng trình là q trình sản xuất hàng hóa – nhưng hàng hóa ở đây là

cơng trình
xây dựng. Ngồi các đặc điểm của hàng hóa nói chung, nó có 1 số đặc
điểm riêng: có giá trị lớn, có thời gian mua sắm kéo dài; hầu hết phải mua sắm theo
hình thức đặt hàng; hàng mua rồi khơng thể di chuyển ( bất động sản); có cơng năng
riêng; phải sử dụng nhiều tài nguyên đặc biệt là tài nguyên đất, có tác động lớn đến
mơi trường, an sinh xã hội, an ninh quốc phịng;....
Đầu tư xây dựng cơng trình là việc nhà đầu tư bỏ vốn để mua sắm nhằm thỏa
mãn nhu cầu có mục đích của họ trong khuôn khổ pháp luật cho phép
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống
các hoạt động và các chi phí theo kế hoạch của một cơng cuộc đầu tư phát triển sản
xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu
trong tương lai.
Xuất phát từ những đặc điểm đặc trưng của cơng cuộc đầu tư phát triển thì việc
đầu tư theo dự án là cần thiết. Hoạt động đầu tư là một hoạt động kinh tế nhằm tái sản
xuất cho nền kinh tế xã hội, đây là một đặc điểm phức tạp và có những nổi bật.
Vì vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư phát triển được tiến hành thuận lợi,
đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ
vốn phải làm tốt cơng tác chuẩn bị. Có nghĩa là khi xem xét, tính tốn tồn diện các
khía cạnh có liên quan đến q trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và
hiệu quả đạt được của cơng cuộc đầu tư phải dự đốn các yếu tố bất định có ảnh hưởng
tới sự thành bại của công cuộc đầu tư. Thực chất của sự xem xét chuẩn bị này là phải
chuẩn bị nó trong một dự án đầu tư. Có thể nói một dự án đầu tư được soạn thảo tốt là
kim chỉ nam, là sự vững chắc, là tiền đề cho các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế
xã hội như mong muốn.
1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng
Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mơ và vĩ mơ,
quản lý và kỹ thuật. Những khía cạnh này ở các dự án của các ngành khác nhau đều có
những đặc thù riêng. Tuy nhiên việc xem xét các khía cạnh này đối với dự án cơng
nghiệp và xây dựng là phức tạp hơn cả. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư là xem xét
các vấn đề sau đây:

- Xem xét khía cạnh kinh tế:

1


+ Điều kiện về địa lý, tự nhiên (Địa hình, khí hậu, địa chất..) có lien quan đến việc lựa
chọn thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án này.
+ Điều kiện về dân số và lao động có lien quan đến nhu cầu và khuynh hướng tiêu thụ
sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án
+ Tình hình chính trị, các chính sách và luật lệ và các chính sách ưu tiên phát triển của
đất nước tạo điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn cho dự án đầu tư
+ Tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước của địa phương, tình hình phát triển
kinh doanh của nghành ( Tốc độ gia tăng GDP, tỷ lệ đầu tư so với GDP, quan hệ giữa
tích lũy và tiêu dùng, GDP trên đầu người, tỷ suất lợi nhuận sản xuất kinh doanh) có
ảnh hưởng đến quá trình thực hiện và vận hành dự án
-

Nghiên cứu thị trường
Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô dự án. Mục
tiêu nghiên cứu thị trường nhằm xác định các vấn đề:
+ Thị trường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ hiện tại của dự án, tiềm năng phát
triển của thị trường này trong tương lai
+ Dánh giá mức độ cạnh tranh , khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm so
với các sản phẩm cùng loại có sẵn hoặc các sản phẩm ra dời sau này.
+ Các chính sách tiếp thị và phân phối để có thể giúp việc tiêu thụ sản phẩm của
dự án
+ Ước tính giá bán và chất lượng sản phẩm
+ Dự kiến thị trường thay đổi khi cần thiết

2

PHẦN THỨ HAI
LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH SẢN XUẤT SẢN PHẨM
HOẶC SẢN PHẨM DỊCH VỤ
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh:
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ
độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đơng . Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây
Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh
Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Tổng diện tích
của thành phố Hồ Chí Minh là 2.056 km2.Vùng đơ thị với 140 km2 bao gồm 19
quận.Vùng nông thôn rộng lớn với 1.916 km2, bao gồm 5 huyện với 98 xã. Khoảng
cách từ trung tâm thành phố đến biển là 50 km theo đường chim bay và cách thủ đô Hà
Nội gần 1.730 km đường bộ.Độ cao trung bình cao hơn 6m so với mực nước biển. Bề
mặt địa hình cao ở vùng Bắc-Đơng và thấp ở vùng Nam-Tây Nam1

1.2 Tình hình nhà đất và thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh:
Trong những năm 2011-2012, ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của
Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất đang được giảm (bao gồm lĩnh vực
bất động sản), cùng với việc tăng giá điện và nhiên liệu dẫn đến sự gia tăng chi phí
nguyên liệu, đã ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới do chi phí đầu
vào ngày càng tăng. Thị trường nhà ở lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân
khúc của thị trường này bị “đóng băng”, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh
doanh, vốn bị tồn đọng khơng quay vịng được, tác động đến các ngành khác như xi
măng, sắt thép, trang trí nội thất,...
Trước tình khó khăn này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết
02/NQ-CP ngày 7/01/2013 để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị
trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường bất động sản. Để Nghị quyết 02/NQCP của Chính phủ đi vào cuộc sống, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trên

địa bàn thành phố, giải phóng hàng tồn kho bất động sản, góp phần giải quyết nợ xấu;
1



3


Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo các Sở - ban - ngành, các quận, huyện khẩn
trương xây dựng kế hoạch, chương trình hành động để triển khai thực hiện Nghị quyết
02/NQ-CP của Chính phủ. Quan điểm của thành phố là tháo gỡ khó khăn cho thị
trường bất động sản theo lộ trình “làm ấm” từng phần dựa vào đặc thù của phân khúc
thị trường, nhằm tạo sự tác động lan tỏa và có tác động tích cực đến nền kinh tế, chứ
không thể làm “tan băng” ngay thị trường bất động sản trong năm 2013. Việc này đòi
hỏi phải thực hiện đồng bộ các giải pháp từ Trung ương đến địa phương. Nhà nước hỗ
trợ, tạo điều kiện để thị trường tự tái cơ cấu; Nhà nước thực hiện vai trò quản lý và
điều tiết cung – cầu, hướng tới sự lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động
sản trong tương lai.
Trên tinh thần đó, Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính
sách của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của
Chính phủ; Thơng tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng,
Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước để
báo cáo, tham mưu Ủy ban nhân thành phố một số giải pháp nhằm giải quyết tồn kho
sản phẩm bất động sản nhà ở, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà
(Chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; triển khai thực hiện Chương trình
phát triển nhà ở xã hội; Điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện
tích nhỏ hoặc chuyển đổi công năng dự án nhà ở sang cơng trình dịch vụ; Kết nối đối
tượng thu nhập thấp - doanh nghiệp - ngân hàng cho vay ưu đãi theo Thông tư
11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước).
Về căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng và giá căn hộ chung cư:

Tính từ năm 2011 đến tháng 9 năm 2013, trên địa bàn thành phố có khoảng
19.195 căn hộ chung hoàn thành để đưa vào sử dụng (400 căn hộ hạng sang, 6.800 căn
hộ cao cấp, 3.426 căn hộ trung cấp và 8.569 căn hộ bình dân). Tính đến nay, trên địa
bàn thành phố có khoảng 53.424 căn hộ chung cư hồn thành để đưa vào sử dụng,
trong đó phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất 34% với 18.328 căn hộ, phân khúc
trung cấp chiếm 33% với 17.776 căn hộ, phần khúc cao cấp chiếm 31% với 16.353 căn
hộ, phân khúc hạng sang chiếm 2% với 967 căn hộ.
Trong tình hình thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, giá bán các phân khúc
chung cư đều giảm; trong đó, chung cư hạng sang giảm 12%, chung cư cao cấp giảm
10,1%, chung cư trung cấp giảm 9,5%, chung cư bình dân giảm 4,8% so với năm
2011. Giá căn hộ phân khúc bình dân là tương đối ổn định, ít biến động do nhu cầu cao
và khách hàng mua để ở (nhu cầu thực).
- Căn hộ dịch vụ cho thuê:
Tính đến tháng 9/2013, tổng số căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn thành phố
là 4.390 căn hộ (782 căn hạng A, 2.462 căn hạng B và 1.146 căn hạng C). Giá thuê
trung bình căn hộ dịch vụ hạng A và hạng B có xu hướng giảm. Giá thuê căn hộ dịch
vụ hạng C ổn định, ít biến động.
4


Tính đến tháng 9/2013, trên địa bàn thành phố có 327 tòa nhà văn phòng với
2.066.835 m2 sàn, bao gồm 10 tòa nhà hạng A, 53 tòa nhà hạng B và 264 tòa nhà hạng
C. Tỷ lệ văn phòng còn trống là khoảng 11,7%.
Trong giai đoạn 2011-2013, giá thuê văn phịng hạng A có xu hướng giảm khoảng 2%
do nguồn cung ngày càng dồi dào hơn; giá thuê văn phòng hạng B và C có xu hướng
ổn.2
Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, trong quý 1-2014, giao dịch của
thị trường căn hộ tại TP.HCM tăng 39% so với cùng kì năm 2013 với khoảng 1.600
căn hộ. Đây là mức tăng cao nhất cả về số lượng giao dịch và mức tăng trưởng trong
quý đầu năm trong vòng 3 năm trở lại đây.

Kết quả thống kê của Savills cho thấy, các dự án căn hộ bình dân chiếm khoảng
70% số lượng giao dịch trong quý 1, trong đó quận 2 và quận 7 chiếm khoảng 40%
tổng số lượng căn được giao dịch.Ngoài ra tại các địa bàn, như: Thủ Đức, Gị Vấp,
Tân Phú và Bình Tân cũng có lượng giao dịch khá tốt. Tính riêng bốn quận này đã
chiếm 36% tổng số lượng giao dịch của thị trường căn hộ trong quý 1-2014.
Theo nhận định của Savills, những dự án có tiến độ xây dựng tốt hoặc được
phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Ngoài
ra, các dự án gần hồn thành có phương thức thanh tốn linh hoạt cũng đang thu hút
được khá đơng khách hàng và góp phần không nhỏ làm tăng thanh khoản của thị
trường.3

2
3




5


CHƯƠNG 2:
NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án
2.1.1 Các văn bản định hướng
- Quyết định 2631/QĐ-TTg năm 2013 phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 do Thủ
tướng Chính phủ ban hành
- Quyết định 1065/QĐ-TTg năm 2014 phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây
dựng vùng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Thủ
tướng Chính phủ ban hành

- Quyết định 123/1998/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hồ
Chí Minh đến năm 2020 do Thủ tướng Chính phủ ban hành
2.1.2 Các văn bản pháp quy
- Căn cứ Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11năm 2005
- Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014
- Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Căn cứ Nghi định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Căn cứ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
-Căn cứ Thơng tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc hướng
dẫn về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng cơng trình và giám sát thi cơng
xây dựng cơng trình.
- Căn cứ Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa đổi
bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý đầu tư xây dựng cơng trình.
-Căn cứ nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất
lượng cơng trình xây dựng.
- Căn cứ Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về việc quản
lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày
13/06/2007 của Chính phủ về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
- Căn cứ Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của Chính phủ về hợp đồng
trong hoạt động xây dựng.
6

- Căn cứ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030.
- Căn cứ Thơng tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng về việc
quy đinh cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật nhà ở.
- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc
hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
- Căn cứ Cơng văn số 957/QĐ-BXD này 29 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng về
việc cơng bố định mức chi phí quản lý Dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình;
- Căn cứ luật số 31/2013/QH13 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế
GTGT, Luật số 32/2013/QH13 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế TNDN
và các văn bản dưới luật; Nghị Định số 04/2014/NĐ-CP sửa đổi Nghị định
51/2010/NĐ-CP về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ ngày 17 tháng 01 năm
2014.
-Căn cứ Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu
hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
- Căn cứ quyết định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
2.1.3 Văn bản địa phương:
- Căn cứ Nghị quyết số 06/2007/NQ-HĐND của HĐND TP Hồ Chí Minh : Về điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025
- Căn cứ Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh năm 2014.
- Căn cứ Quyết định số 238/2004/QĐ-UB của UBND TP Hồ Chí Minh : Về sửa đổi,
bổ sung một số Điều của Quy định tạm thời về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ban hành kèm theo
Quyết định số 31/2003/QĐ-UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 của ủy ban nhân dân thành
phố và dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài triển khai trên địa bàn thành phố.

- Căn cứ Quyết định số 48/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành
Quy định về trình tự, thủ tục thẩm định giá nhà, đất do Nhà nước quản lý theo giá thị
trường tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 64/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về ban
hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về hủy bỏ
một phần Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của Ủy ban
7


nhân dân thành phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 56/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về sửa đổi
khoản 7 Điều 12 Quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 15/2008/QĐ-UBND
ngày 12 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố.
- Căn cứ Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành
Quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 15/2008/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành
Quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Chỉ thị số 11/2005/CT-UB của UBND TP Hồ Chí Minh : Về đảm bảo chất
lượng cơng trình, chống tham nhũng, thất thoát trong xây dựng cơ bản.
- Căn cứ Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh năm 2014.
- Căn cứ Quyết định số 106/2007/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về mức
thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởvà quyền sử dụng đất ở, cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9
năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu của dự án
2.3.1 Phân tích thực trạng về thị trường chung cư tại Tp. Hồ Chí Minh
Dân số bình qn trên địa bàn thành phố năm 2013 ước hiện có 7.990,1 ngàn người,
tăng 2,5% so với năm 2012; khu vực thành thị là 6.591,9 ngàn người, chiếm 82,5%
trong tổng dân số, tăng 2,7% so năm trước. Tỷ lệ tăng dân số cơ học 15,42‰; tỷ lệ
tăng dân số tự nhiên 10,04‰.
Theo nhận định, với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh
sẽ đạt 8 triệu dân vào đầu năm 2014. Hiện thành phố có tỷ lệ tăng dân số cơ học hàng
năm từ 15,42‰. Số liệu dân cư là học sinh, sinh viên, công nhân, người lao động từ
các nơi khác đến sinh sống, làm việc phải thuê nhà trọ để ở là 178,2 nghìn người. Qui
mơ hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh đã thay đổi nhiều từ cuộc Tổng điều tra dân
số 1999 đến nay; nếu năm 1999, mỗi hộ gia đình có bình qn 4,7 người thì 10 năm
sau chỉ cịn 4,07 người; số hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 1,5 lần trong
10 năm qua4
Chính vì dân số tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng cho nên làm nhu cầu nhà ở
tại thành phố Hồ Chí Minh cũng càng ngày càng tăng. Trước tình hình đó các tập đồn
4

/>
8


bất động sản đã xây dựng thêm các dự án chung cư giá rẻ mới để giải quyết nhu cầu
nhà ở cho người dân thành phố, các dự án này đa số nằm ở các quận ngoại thành.
Tại thị trường Tp.HCM, nhiều chủ đầu tư đã công bố lượng giao dịch căn hộ ở mức
khả quan từ 80% đến 90% số lượng căn hộ chào bán. Chính sách hỗ trợ vay vốn từ
nguồn tín dụng của gói 30 nghìn tỷ đồng đã và đang tác động tích cực đến các dự án
phù hợp với tiêu chí cho vay.

Các dự án chào bán trong tháng chủ yếu nằm tại các quận ngoại thành. Có đến 33%
nguồn cung căn hộ đến từ quận 12 với hai dự án thuộc phân khúc bình dân, trong đó,
Hưng Ngân Garden là dự án mới vừa chính thức chào bán ra thị trường.
Năm 2013, nguồn cung hàng hóa nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh khá lớn và có
nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án
tạm ngừng trước đây thì hiện nay đang được mở bán trở lại. Tình hình giao dịch về
nửa cuối năm 2013 tốt hơn so với thời gian 6 tháng đầu năm.Lượng giao dịch Quý III
và Quý IV gấp hơn 4 lần lượng giao dịch Quý I và Quý II.
Sang năm 2014, Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tình hình giao dịch trên thị trường
bất động sản TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu khởi sắc ngay từ đầu năm, theo thống kê từ
một số doanh nghiệp đầu tư và một số sàn giao dịch bất động sản trong 2 tháng đầu
năm 2014 đã có gần 1.000 giao dịch thành công (tương đương cùng kỳ năm 2013).
Một số dự án triển khai xây dựng nhanh, mức giá từ 13 triệu đồng/m2 đến 21 triệu
đồng/m2, có diện tích nhỏ và vừa (từ dưới 70m2 đến 90m2 ) nên được nhiều khách
hàng tìm mua và có nhiều giao dịch thành cơng.
Đối với phân khúc nhà ở trung bình và giá thấp do có diện tích nhỏ và vừa, giá cả hợp
lý nên tình hình giao dịch khả quan hơn, giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án đã
xây xong hoặc gần hồn thiện. Có thể kể đến như dự án căn hộ tại Phan Huy Ích có
mức giá 16-17,5 triệu đồng/m2, trong Quý III/2013 bán được 92 căn, cả năm 2013 bán
được 190 căn.
Đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chương
trình bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút khách. Giá chào bán trung bình cho các dự án
này khoảng 35-40 triệu đồng/m2 cho phân khúc cao cấp, 25-30 triệu đồng/m2 cho
phân khúc trung cấp như án Sunrise City (quận 7).
Giá chung cư cao cấp có sự điều chỉnh giảm, điển hình nhất là đầu tháng 9/2013, hai
dự án lớn tại TP Hồ Chí Minh là Sunrise City - quận 7 (thuộc tập đoàn Novaland) và
dự án The EverRich 3 - quận 7 (công ty Phát Đạt) công bố đại hạ giá bán sản phẩm
của mình, mức giảm lên tới 50% so với giá ban đầu thời kỳ sốt giá. Những động thái
này cho thấy các chủ đầu tư đã chủ động giảm chi phí, giảm lợi nhuận để có thể bán
được nhà.

Đối với phân khúc nhà ở thu nhập thấp, hiện nay có nhiều dự án chung cư dành để tái
định cư trên địa bàn TP.HCM đang đề nghị chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội nhằm
phục vụ nhu cầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ công chức, người thu nhập thấp tại
9


đô thị. Số căn hộ tại các dự án đề nghị chuyển đổi này lên tới hàng nghìn căn, như khu
tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, dự án khu tái định cư Phú Mỹ 1, chung cư
Tân Mỹ (Q.7), dự án chung cư 481 Bến Ba Đình (Q.8), chung cư An Lạc (Q.Bình
Tân). Nguồn cung loại hình căn hộ này trong thời gian tới tăng mạnh, giá bán trên
dưới 10 triệu đồng/m2 hứa hẹn sẽ thu hút được đơng đảo nhu cầu của người mua nhà
đang có khó khăn về nhà ở.
Tại các vùng ven như Quận 8, Quận 9, Quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh và một số
tỉnh lân cận, đất nền nhà phố đang rao bán nhiều, lượng khách hàng quan tâm loại bất
động sản này cũng đang tăng lên rõ rệt.
Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, chỉ trong 6 tháng đầu năm
2014 thành phố đã giải quyết được 1.893 căn hộ tồn kho, giảm 7,34% so với cùng kỳ
năm
trước.
Đặc biệt, có 782 căn trong số 1.893 căn (chiếm 41%) bán được sau khi chủ đầu tư chia
nhỏ căn hộ. Số căn hộ chưa bán được chủ yếu có diện tích trên 70m2 hoặc dự án trùm
mền, chậm tiến độ. Hiện có nhiều dự án được các chủ đầu tư nộp hồ sơ xin chẻ nhỏ
cũng tăng từ 5.000 căn lên hơn 9.100 căn.
Tính đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã có 21 dự án nhà ở
thương mại xin chia nhỏ từ 10.242 căn lên 13.599 căn với tổng vốn đầu tư 16.693 tỉ
đồng.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, thành phố chỉ có 7 dự án đủ điều kiện chuyển đổi
từ 3.444 căn lên 7.541 căn.
Theo phân tích của các chuyên gia, thời gian qua để đẩy nhanh hàng tồn kho, nhiều
doanh nghiệp đã xin chẻ nhỏ căn hộ hoặc chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã

hội với mục tiêu nhằm hạ giá trị của từng căn hộ và có thể tiếp cận với lãi suất ưu đãi.
Việc chia nhỏ căn hộ cũng giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong giao dịch với khách
hàng. Tuy nhiên, không phải khu vực nào, hay dự án nào cũng được phép chẻ nhỏ vì
nhiều lý do khách quan .5
Mười dự án mới và các giai đoạn mới của bốn dự án hiện hữu chào bán vào Q3/2014,
thêm hơn 4.600 căn hộ, tăng mạnh 19% theo quý và 103% theo năm. Đây là mức tăng
trong 1 quý nhiều nhất kể từ Q2/2011. Tính đến Q3/2014, thị trường sơ cấp có khoảng
17.100 căn hộ, tăng 13% theo quý và 14% theo năm.
Tỷ lệ hấp thụ là 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 7 điểm phần trăm theo năm.
Trong Q3/2014, có khoảng 3.280 căn hộ được bán, tăng 29% theo quý và 85% theo
năm, đây là lượng giao dịch cao nhất kể từQ4/2010.Trong quý này, quận 2 và quận 7
tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch với 40%, theo sau là Tân Phú, Thủ Đức, quận 12
và Bình Tân chiếm tổng cộng 30%.
Lãi suất cho vay thấp và cạnh tranh, phương thức thanh toán linh hoạt cùng với những
tiến triển trong việc giải ngân gói kích cầu trị giá 1.440 triệu USD đã giúp người mua
5

/>
10


vững tâm hơn. Hình thức gửi tiết kiệm ngân hàng như một kênh đầu tư hiện nay trở
nên kém hấp dẫn bởi lãi suất thấp. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của thị trường căn hộduy
trì ổn định ở mức 4% đến 6% trong những quý gần đây; điều này sẽkhuyến khích
nhiều nhà đầu tư hơn.
Từ 2015 đến 2017, thị trường sẽ tiếp nhận 70.100 căn hộ từ 95 dự án tương lai cũng
như hiện hữu; trong đó 29% là từ các quận phía đơng. Dự kiến khoảng 19% nguồn
cung tương lai sẽđược hồn thành trong năm 2015; 81% cịn lại có thể kéo dài đến
năm 2016 hay lâu hơn.
Đến nửa đầu 2015, có thêm hơn 2.300 căn hộ dự kiến sẽ gia nhập thị

trườngcăn hộ Tp.HCM.

Trong quý I năm 2013 số nguồn cung căn hộ ở địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh như sau:
Hình 2.1 Nguồn cung căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Thứ tự của các quận dẫn đầu đã thay đổi khi quận Bình Tân thay thế
quận Thủ Đức ở vị trí dẫn đầu với 16% thị phần sơ cấp. Tương tự, quận 7
cũng khơng cịn đóng góp thị phần lớn nhất cho thị trường sơ cấp.

11


Thị trường thứ cấp theo hạng:

Hình 2.2 Thị trường thứ cấp theo hạng
Căn hộ hạng C vẫn chiếm ưu thế với 79% thị phần. Trong khoảng thời gian
Q1/2012 – Q1/2013, hạng B mất thị phần nhiều nhất, giảm 5 điểm phần trăm xuống
cịn 13% trong q này.
Tình hình hoạt động khơng có gì thay đổi gì đặc biệt trong xu hướng chung của
thị trường. Khoảng 900 căn hộ được bán dẫn đến tỷ lệ hấp thụ 7% không thay đổi so
với quý trước.
Nguồn cầu: trên thị trường hiện tại người mua quan tâm nhiều đến giá bán.
Triển vọng tương lai:

12


Nguồn : nghiên cứu & tư vấn Savills

Hình 2.3: Nguồn cung tương lai dự kiến

2.3.2.1 Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên kinh tế xã hội liên quan đến sự hình thành
và phát triển của dự án
a. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ
độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đơng . Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây
Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh
Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Tổng diện tích
của thành phố Hồ Chí Minh là 2.056 km2.Vùng đô thị với 140 km2 bao gồm 19
quận.Vùng nông thôn rộng lớn với 1.916 km2, bao gồm 5 huyện với 98 xã. Khoảng
cách từ trung tâm thành phố đến biển là 50 km theo đường chim bay và cách thủ đô Hà
Nội gần 1.730 km đường bộ.Độ cao trung bình cao hơn 6m so với mực nước biển. Bề
mặt địa hình cao ở vùng Bắc-Đơng và thấp ở vùng Nam-Tây Nam.
b. Tài nguyên kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước,
nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc
độ tăng trưởng kinh tế cao.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong
cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành
phố là 7,4 % thì đến năm 2005 tăng lên 12,2%. Phát triển kinh tế với tốc độ tăng
trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước. Tỷ trọng GDP của thành
phố chiếm 1/3 GDP của cả nước .

13