Bài tập: Nghiên cứu thị trường bất động sản

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


I.SƠ LƯỢC VỀ VỊ TRÍ KHU VỰC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
1. VỊ TRÍ

-

Khu vực nghiên cứu thuộc PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Vị trí tiếp
giáp như sau:
Phía đơng giáp với đường đào trí
Phía nam giáp với đường gị ơ mơi
Phía tây giáp với dự án 263 gị ơ mơi
Phía bắc giáp với khu di tích gị ơ mơi

Về giao thơng:
Hai lối tiếp cận chính của khu đất là đường gị ơ mơi và đường đào trí
Hai trục đường giao thơng này dẫn ra các trục đường chính như đường huỳnh tấn phát và cầu phú mỹ liên
kết dẫn về quận 1, quận 8 và các khu vực phía đồng nai.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN


NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


LIÊN HỆ KHU VỰC VỚI KHU VỰC XUNG QUANH BÁN KÍNH 7KM
Với vị trí ngay khu trung tâm quận 7, khu vực nghiên cứu liền kề với khu đô thị kiểu mẫu bậc nhất phú mỹ

hưng. Từ vị trí của khu vực, chỉ cần mất vài phút để kết nối với các khu vực quận 1, quận 4, quận 5, quận 8
chỉ từ 5-10 phút.
Cách trung tâm tp.hcm: 7km
Cách khu đô thị mới phú mỹ hưng: 2km
Cách khu trung tâm hành chính quận 7: 1,4km
Cách quận 2 và khu đơ thị mới thủ thiêm: 3.5km
Cách khu chế xuất tân thuận 3km
Cách cảng tân thuận 2 :2km
Cách khu công nghiệp cát lái 2: 4km
Cách cảng cát lái: 4km
Cách nhà máy sản xuất dầu nhờn castrol bp petro: 5km
Không chỉ thế từ khu vực có thể dễ dàng giao thơng di chuyển tới các tỉnh lân cận như đồng nai, bà rịa –
vũng tàu qua hầm thủ thiêm. Hoặc về các tỉnh miền tây nam bộ qua đại lộ võ văn kiệt,…
2.

-

Vị trí của khu vực trong phạm vi quận 7

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


Các cơng trình tiện ích tác động đến khu vực nghiên cứu

II.PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU VỰC
NGHIÊN CỨU
A.LOẠI HÌNH BĐS KHU PHỨC HỢP
1/Dự Án Dragon
-Cơng ty địa ốc phú long làm chủ đầu tư
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

-Dự án nằm mặt tiền đường nguyễn hữu thọ thuộc xã phước kiển, nhà bè.
- Dự án với các dòng sản phẩm cao cấp, đa dạng công năng sử dụng, phục vụ mọi nhu cầu sinh hoạt.
-Giá bán: từ 60 – 65 Triệu/m2 sàn
2/Dự Án Kenton Node Hotel Complex
Công ty cổ phần xây dựng tài nguyên
-Vị Trí:116a Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí
Minh
-Quy Mơ Dự Án Kenton Node Hotel Complex
+Tổng số tịa tháp: 9 tịa
+Diện tích quy hoạch: 10,8 ha
-Loại hình căn hộ kenton quận 7
+Khu căn hộ cao cấp
+Khu hotel – condotel
+Văn phòng cho thuê…
-Giá dự kiến 39 triệu/m2 sàn
3/Saigon Peninsual
-Chủ đầu tư tập đoàn vạn thịnh phát
-Nằm tiếp giáp sơng sài gịn và sơng nhà bè
- Tổng diện tích hơn 117ha
-Đặc biệt dự án saigon peninsula cịn có các biệt thự với bến du
thuyền riêng, cảng tàu khách quốc tế, cơng viên chun đề,… đón
khách trong nước và khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới đến
tham quan vui chơi, tận hưởng tiện ích và nghỉ dưỡng.
-Dự kiến giá bán căn đưa ra là 31-36 triệu/m2
- Căn 01 phòng ngủ 54m2 giá từ 1,7 tỷ/căn.
- Căn 02 phòng ngủ: từ 67m2 giá từ 2,1tỷ/căn.
- Căn 03 phòng ngủ: 98m2 giá từ 3 tỷ/căn.
4/Dự Án Kenton Node Hotel Complex

-VỊ TRÍ:116A Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh
-Quy mơ dự án Kenton Node Hotel Complex
+Tổng số tịa tháp: 9 tịa
+Diện tích quy hoạch: 10,8 ha
+3336 căn hộ
+800 phòng khách sạn
+Phân khúc chung cư hạng A
-Loại hình căn hộ Kenton Quận 7: Khu căn hộ cao cấp, Khu Hotel – Condotel, Văn phòng cho thuê…
-Giá bán khoảng 35 đến 43 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch giá cịn dựa vào diện tích, vị trí.
Nhận xét:
-Trên địa bàn nam sài gịn loại hình bđs khu phức hợp rất nhiều
-Diện tích xây dựng tương đối lớn
-Cạnh tranh nhau về vị trí và loại hình của các chức năng phức hợp

B. LOẠI HÌNH BĐS OFFICE-TEL
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


1/Dự Án Sunrise Cityview
Có căn hộ mơ hình office-tel.
-tiện ích của cư dân căn hộ như hồ bơi tràn, phòng gym, khu bbq…, khơng gian sống tiện ích văn phịng tiêu
chuẩn quốc tế, kiểm soát an ninh, và quản lý tòa nhà chuyên nghiệp
Giá bán:
-Căn hộ 2 PN: giá từ 2.2 tỷ( 30 triệu/m2, căn 74m2)
-Căn hộ 3 PN: giá từ: 3.1 tỷ.(31.6 triệu/m2, căn 98m2)

2/ Oficetel Saigon Mia: Oficetel Saigon Mia
-địa điểm: khu trung sơn, nam sài gòn
-dự án hạng mục officetel của saigon mia được xây dựng tại tầng
3-4 block

southern, northern, tầng 4 block central. Các văn phòng theo
dạng officetel có
diện tích rất đa dạng như 33.2 m2, 63.44m2, 69.93m2,.. Giúp
người mua có thể
dễ dàng tìm được diện tích mong muốn, hỗ trợ đầy đủ nhu cầu làm văn phòng làm việc, nghiên cứu, văn
phòng giao dịch hay đón tiếp đối tác, phịng họp,…
-Giá bán: 39 triệu/m2
3/Officetel M One Nam Sài Gòn
-địa điểm: 35/12 bế văn cấm, phường tân kiểng, quận 7, tp.hcm
- mơ hình officetel m-one nam sài gịn này là vừa có thể làm nơi
làm việc khơng giới
hạn thời gian, nhiều tiện ích văn phịng kết hợp công năng sử dụng
như một nơi nghỉ
ngơi qua đêm, lại nằm trong khu căn hộ hiện đại với nhiều tiện
ích ngay tại trung
tâm thành phố.
-mơ hình căn hộ officetel đang rất được phổ biến và được ưa chuộng, vì nó vừa đáp ứng được nhu cầu làm
việc, vừa đáp ứng được nhu cầu nghỉ ngơi mà giá thành lại rẻ, vì vậy khả năng cho thuê của officetel m-one
nam sài gịn cũng theo đó mà đi lên.
- Giá bán 36.6 triệu/ m2) diện tích mỗi căn từ 30m2- 50m2
NHẬN XÉT:
-Loại hình office- tel là thể loại bđs đang trên đà phát triển
-Sự tiện dụng kết hợp giữa nơi làm việc và nơi ở là ưu điểm của offcie-tel

C. LOẠI HÌNH BĐS VĂN PHỊNG CHO TH
Dự án điển hình:
1/Tịa nhà Gosto Building:
- Địa chỉ: nguyễn khắc viện - quận 7
- Là một trong những tồn văn phịng cho th gần trung tâm quận 7, loại hình này ít được thị trường ưu
chuộng hơn những loại hình bđs khác.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


-Giá Thuê :
+ Diện tích: 100-150-200...400 m2
+ Giá: 20-25 USD /m2 ( 450.000đ-550.000đ/m2)
2/ Cao ốc văn phòng the Crescent Plaza
Địa chỉ: Khu Phú Mỹ Hưng, đường Tôn Dật Tiên, phường Tân Phú, quận 7, tp. HCM gần hồ bán nguyệt
- Crescent Plaza thuộc khu phức hợp Crescent, đây được xem là cơng trình mang tính biểu tượng của Phú
Mỹ Hưng và Q7.
-Giá thuê 16 USD/m2/ tháng ( 360.000đ/m2/tháng)

NHẬN XÉT
-Loại hình văn phòng cho thuê đa số tập trung ở khu TRUNG TÂM NAM SG( khu vực gần hồ bán nguyệt)
- Tại các vị trí khu phức hợp thì loại hình bđs văn phòng này chiếm ưu thế hơn các loại hình bđs khác
-Tuy nhiên, loại hình này ở Q7 ít được ưu chuộng do tính đơn năng

D. LOẠI HÌNH BĐS NHÀ Ở
Dự án điển hình:
1/Happy Residence Premier Quận 7
- Vị trí : lơ s1821, Khu a Phú Mỹ Hưng, đường Nguyễn Lương
Bằng
-Diện tích: gần 5.000m2
Là BĐS loại chung cư cung cấp 192 căn hộ
-72,5 triệu/m2 ( 5 tỷ / căn 69m20

2/Biệt Thự Galleria Nam Sài Gịn
Vị trí : Khu 18a Nguyễn Hữu Thọ, Phường Phước Kiểng, Nhà Bè
-Giá 43,2 triệu/m2 ( 6 tỷ /căn 139m2)
3/Dự Án Dragon Land

-Công ty Địa ốc Phú Long làm chủ đầu tư
-Dự án nằm mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc xã Phước Kiển, Nhà Bè.
- Dự án với các dòng sản phẩm cao cấp, đa dạng công năng sử dụng, phục vụ mọi nhu cầu sinh hoạt.
-Dự án cung cấp 4000 căn hộ.
- Giá bán bán từ 35tr/m2
- Diện tích nỗi căn từ 74m2 – 112m2
4/Saigon Peninsual
-Chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Thịnh Phát
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


-Nằm tiếp giáp sơng Sài Gịn và sơng Nhà Bè
- Tổng diện tích hơn 117ha
-Khoảng 8000 căn hộ
-Phân khúc hạng A&B
- Giá bán từ 45- 50 triệu đồng /m2 tùy vị trí
5/The Green Star
- Tổng diện tích hơn 117ha
-924 căn hộ hạng a
-111 biệt thự
- Giá bán 33 triệu / m2
- Mỗi căn từ 65m2, 67, 71,74, 85 – 110m2
7/Saigon Riverside Complex
-Vị trí: Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM
-Diện tích tồn khu đất: 75.224,5m2
-Số Block: 05 Block
-Số tầng: 34 tầng
-Số căn hộ: 3.580 căn hộ
-Diện tích căn hộ: từ 53,2 – 86,68m2 (1 – 3 phòng ngủ)
- Giá bán 26 triệu/m2

NHẬN XÉT:
+ So với các loại hình Bđs khác ở Nam Sài Gịn thì BĐS nhà ở (chung cư và biệt thự, nhà phố) phổ biến và
được phần lớn thị trường quan tâm và có nhiều phân khúc, tuy nhiên chủ yếu vẫn là ở phân khúc cao cấp.
+ Hiện Tại, bđs loại căn hộ trong chung cư đang là yếu tố chính ở khu vực nam sài gòn
+ Tuy nhiên với vị thế của khu đất đã chọn, vẫn có nhiều thế mạnh để cạnh tranh về loại hình BĐS nhà ở với
nhiều phân khúc khác nhau

III.PHÂN TÍCH NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC
NGHIÊN CỨU
1. ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG
a. Đặc điểm dân cư
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


Theo số liệu Niên giám thống kê năm 2015, dân số khu vực Nam Sài Gòn (gồm quận 7, một phần quận 8,
huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè và Huyện Cần Giờ) có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định. Quận 8 có số
dân đã đạt đến ngưỡng phát triển của mình. Huyện Bình Chánh có tốc độ gia tăng dân số rất cao trong
những năm gần đây (7,6%). Các huyện cịn lại có tăng trưởng nhưng ổn định chứ khơng nổi bật như Bình
Chánh. Quận 7 có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định nhất (trung bình 4,5%/ năm).
Với những trục đường lớn được mở ở khu Nam cũng như các cảng lớn của TpHCM được chuyển về đây thì
lượng việc làm và sức hút đầu tư cho khu vực là rất lớn. Tốc độ tăng trưởng dân số ở đây đi kèm với tiềm
năng phát triển kinh tế đang lên. Lượng dân số phát triển ổn định và tích cực như vậy là một nguồn cầu lớn
của bất động sản nhà ở khu Nam Sài Gòn
Tốc độ dân số quận 7 cũng tăng, nhưng ổn định do giá cả đất đai và nhà ở tại đây cao hơn so với mặt bằng
toàn khu Nam. Dân cư ở đây đa phần là những người trung lưu/ tri thức có thu nhập khá ổn. Tuy vậy vẫn có
một lượng lớn nhu cầu nhà ở giá bình dân cho những người cơng nhân ở các khu cảng phía đơng quận 7. Dù
là một vị trí có giá trị khơng phải cao nhất trong toàn quận, nhưng vẫn là một nơi có giá đất trị đất đai cao và
tiềm năng sinh lợi cao trong thành phố.

2.PHÂN KHÚC TIỀM NĂNG
a. Loại hình

Có thể thấy được rằng, đa phần các nguồn cung sắp được tung ra thị trường tập trung ở phân khúc
hạng trung là chủ yếu nên với một tỉ lệ càng lớn các căn hộ ở phân khúc hạng trung dù sinh lợi cao nhưng
cạnh tranh càng nhiều hơn. Ngược lại, với một tỉ lệ căn hộ phân khúc bình dân hơn thì khả năng bán ra sẽ
nhanh hơn vì ít cạnh tranh hơn. Tính cạnh tranh sẽ cịn có thể tăng cao do khu nam về sức hấp dẫn đã khơng
cịn là duy nhất bởi sự lên ngơi của khu Đơng Sài Gịn (Quận 9, Quận 2, Thủ Đức) và khu Tây Sài Gịn.
Chính vì tiềm năng cầu nhà ở cao cả ở phân khúc căn hộ hạng trung lẫn phân khúc căn hộ bình
dân, nên phân khúc đầu tư có thể được tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung hoặc dàn trải trong cả hai
khu vực.

b. Ảnh hưởng của yếu tố xung quanh

Các nhà máy trong bán kính 4km:
1. Nhà máy vocar
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN


2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Cơng ty cán Thép
Cơng ty Phú Mỹ
Xưởng đóng tàu Đồng Tiến

Kho lanh konoike
Xí nghiệp đơng lạnh SG
Nhà máy giấy Xn Mai
Nhiệt điện Hiệp Phước

Cảng trong bán kính 4km
1. Cảng bến nghé
2. Cảng Cát Lái
3. Cảng Tân Thuận 2
4. Cảng container quốc tế Việt Nam

Đánh giá: Vị trí khu vực lập nghiên cứu thị trường BĐS thuận lợi là trong vòng bán kính 4 km có rất nhiều
các nhà máy khu cơng nghiệp và cảng xung quanh vì vậy có tiềm năng thu hút lao động, tạo công ăn việc
làm cho người dân trong khu vực cũng như thu hút đầu tư trong và ngoài nước .Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
trong khu vực.
Xét trong bán kính 4 km so với vị trí nghiên cứu thị trường bất động sản bao gồm 8 nhà máy và 4 cảng :
- Nếu bình quân 1 ha đất khu công nghiệp thu hút được bình quân 90 lao động thì với con số là 8 nhà
máy và 4 cảng thì tạo cơng ăn việc cho người lao động là rất lớn ( >1080 người lao động )
- Các kho tàng, bến bãi cần phải đảm bảo đủ cho việc vận chuyển cũng như lưu trữ, xuất và nhập
hàng hóa
 Vấn đề cần đặt ra là cần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong khu vực và góp phần thúc đẩy sự
phát triển theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững.
c. Các yếu tố về nhà ở
• Mục đích mua nhà

Hiện nay, TP Hồ Chí Minh hiện có gần 13 triệu dân, trong đó đa số là người nhập cư, có dao động
274.600 công nhân, lao động (69% là người ngoại tỉnh). Tuy nhiên, hiện chỉ có dao động 16.190
người (chiếm tỷ lệ 8,5%) có chỗ ở ở những nhà lưu trú công nhân do công ty đầu tư thi công, chủ
yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Phần lớn cơng nhân phải th phịng trọ, nhà trọ dân
lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an tồn. Măc khác, TP Hồ Chí Minh hiện cũng có dao động 500.000

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


sinh viên (sinh viên ngoại tỉnh chiếm 80%), nhưng không phải trường đại học nào cũng cung cấp đủ
chỗ cho sinh viên ở ký túc xá. Vì vậy nhu cầu mua nhà để ở là tất yếu ( chiếm 70%)
•

Số người dự định ở

•

Diện tích lựa chọn

•

Các yếu tố quan tâm nhất
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


•

•

d. Yếu tố về tài chính

Giá

Hình thức thanh tốn
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

•

Thời hạn vay ngân hang

•

Khả năng chi trả hang tháng

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


•

•

e. Các yếu tố liên quan đến đầu tư và thông tin dự án

Thông tin đầu tư

Lựa chọn dự án
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN


KẾT LUẬN : Khu vực nghiên cứu có nhu cầu nhà ở cao cả ở phân khúc căn hộ hạng trung lẫn phân
khúc căn hộ bình dân, nên phân khúc đầu tư có thể được tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung
hoặc dàn trải trong cả hai khu vực.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN