Tài liệu Quản lý dự án nhà ở Mức phí, Khu vực chung ppt

Quảnlýdự

án

nhà

ở

Mức

phí, Khu

vực

chung

và

Hiệphộinhàở
Ngày

31/10/2008
Trình

bày:
Ô. Naim Khan-Turk, Giám

đốc, Công

ty

CBRE
Ô. Gerard Tan, Phó

Giám

đốc, Công

ty

CBRE
Ô. William Schein, Trưởng

phòng

Cao cấp, Công

ty

CBRE
Bà

Fiona Saunders, Trưởng

phòng

Cao cấp, Công

ty

CBRE

CB Richard Ellis | Page 2
Client Logo
Goes Here
Nội

dung hộithảo
 Các định nghĩa
 Hiệphộinhàở
 Các khu vực chung
 Các mứcphí
CB Richard Ellis | Page 3
Client Logo
Goes Here
Các

định

nghĩa
 Cănhộ Là nơi để ở có nhiều phòng được cách nhau bởi
những bứcvách. Những hộ này cùng ở trong một
tòa nhà, thường đượchiểu là “chung cư”, nhưng có
thể khác nhau về mặt pháp lý tùy theo vị trí địalýcủa
từng tòa nhà.
 Chung Cư Là mộtloạitòanhàđượcsở hữubởitấtcả các đồng
chủ sở hữu trong tòa nhà. Họ cùng sở hữunhững
khu vựccôngcộng ngoài phầnsở hữubêntrongcủa
từng hộ.
 Phí dịch vụ Là khoảnphíđược thu và giữ vào mộtquỹ nhằm
trang trảichocôngtácbảotrìvàvận hành các khu
vựccôngcộng trong tòa nhà. Phí dịch vụ củamỗi

nơisẽ khác nhau tùy theo loạidịch vụ phụcvụ cho
từng tòa nhà.
 Qũydự
phòng

Là

khoảnphíđược

thu

giữđểsử

dụng

cho

những

nhu

cầucầnthiếttrongtương

lai, chẳng

hạnsửachữalớn

hoặc

thay

thế

các

thiếtbị

quan

trọng

cho

các

khu

vực

công

cộng.
CB Richard Ellis | Page 4
Client Logo
Goes Here
Các

định

nghĩa

 Khu vực
chung

Là

những

phầntrongtòanhà, đấtvàcáctiệníchđượcsở

hữuhoặcquảnlýbởimộtHiệphội

nhà

ở

và

các

đồng

chủ

sở

hữucóthể

dùng

và

cùng

chịu

các

chi phí

chung

cho

công

tác

bảotrìvàvận

hành.
 Phân khu Một khu nhà do chủđầutư chia mộtlôđất thành nhiều
mảnh nhỏđểbán (có hoặc không có nhà) theo mứcgiá
tùy theo các tiệníchđượccungcấp cho toàn khu vực, và
có những qui định cụ thể về việcsử dụng như thế nào.
 Chủ hộ Là ngườisở hữubất động sản
 Chủđầutư Là chủ thể xây dựng nên các kếtcấukiến trúc, nhà, căn
hộ…
 Ngườisử
dụng

Là

ngườicóquyềnsử

dụng

khu

nhà

do đượcsở

hữu, thuê

hoặc

đượccấp

phép.
CB Richard Ellis | Page 5
Client Logo
Goes Here
Các

định

nghĩa
 Hiệphội
nhà

ở

Là

nhóm

chủ

hộ

có

tổ

chức

mà

các

thành

viên

đóqui định

và

chế

tài

các

qui định

và

tiêu

chuẩnvề

cộng

đồng

của

mình

và

quảnlýcộng

đồng

này.
Các

tổ

chức

này

có

tên

gọi

khác

nhau

và

có

những

nhiệm

vụ

cụ

thể

tại

nhiềunơitrênthế

giớinhư

là

Body Corporate
(New Zealand), Management Corporation (Singapore), Co-

owner Committee (Thái

Lan), Tenants Association (Anh),
Homeowner Association (Mỹ).
 Quyền
cầmcố

Thông

báo

đại

chúng

củachủ

nợ

khiếunạichủ

hộ

có

tài

sảncầmcố

cụ
CB Richard Ellis | Page 6
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan
 Các vấn đề về quảnlýdự án tạiTháiLan
CB Richard Ellis | Page 7
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Tổng

quan
 Tổng quan về Cănhộ bán
 Nội quy và quy định liên quan
 Cơ cấuquản lý chung cư

•

Ban thanh

tra

chung

cư
•

Trưởng

ban thanh

tra

chung

cư
•

Ban quảntrị

chung

cư
•

Bên

thứ

ba
 Phí dịch vụ và các quỹ khác
CB Richard Ellis | Page 8
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Tổng

quan

về

Cănhộ

chung

cư
 Cănhộ chung cư tại Thái Lan
•

Mọibất

động

sản

riêng

đượcxemlàcănhộ

chung

cư

có

quyềnsở

hữuvàđược

đăng

ký

tạiSở

Nhà

đất; ngoài

ra

sẽđượcxemlàbất

động

sản

chung
•

Khi

chủđầutưđăng

ký

khu

chung

cư, phải:
– thành

lập

Ban thanh

tra

chung

cư

(Hiệphộinhàở)
– đề

ra

bảnnội

quy

chung

và

đăng

ký

tạiSở

Nhà

đấtkhilàm

thủ

tục

đăng

ký

•

Luật

chung

cư

của

Thái

ra

đờinăm

1979 quy

định

về

việcquảnlývàđiều

hành

chung

cư

và

đã

được

chỉnh

sửabổ

sung gầnnhất

vào

tháng

7/2008
CB Richard Ellis | Page 9
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Nội

quy

& quy

định

liên

quan
 Theo Luật chung cư củaThái, bảnnộiquytrong
chung cư phải được đăng ký tạiSở Nhà đấtvàothời
điểm đăng ký dự án. Pháp luật quy định phảibao
gồm:
•

Tên

của

Ban thanh

tra

chung

cư
•

Mụctiêucủa

khu

chung

cư
•

Trụ

sở

văn

phòng

của

Ban thanh

tra

chung

cư
•

Các

chi phí

chủ

hộ

phảitrả

trước
•

Bất

động

sản

chung

–

Danh sách

chi tiết, kể

cả

các

mụcnằm

ngoài

quy

định

trong

Luật

chung

cư
•

Quảnlýviệcsử

dụng

bất

động

sản

chung
•

Sử

dụng

bất

động

sản

chung

và

riêng
•

Tỷ

lệ

sở

hữucủamỗichủ

hộ

tạikhuvực

chung
•

Triệutậpcáccuộchọpgiữacácchủ

hộ

và

thủ

tụchọp

hành
•

Tỷ

lệ

chi phí

mà

các

đồng

chủ

hộ

buộcphải

đóng

góp
•

Việcbổ

nhiệm, quyền

và

nghĩavụ, nhiệmkỳ

củaTrưởng

ban
thanh

tra

chung

cư
CB Richard Ellis | Page 10
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Cơ

cấuquản

lý

chung

cư
Chủ

hộ Chủ

hộ Chủ

hộ Chủ

hộ Chủ

hộ
Chủ

hộ
Chủđầutư
Ban thanh

tra

chung

cư

(CJP)
Ban quảntrị

(BQT)
chung

cư
Trưởng

ban thanh

tra

chung

cư

(CJPM)
Trưởng

ban quảnlý
Dự

án
CB Richard Ellis | Page 11
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Ban thanh

tra

chung

cư
 Ban thanh tra chung cư:
•

Mộtthể

nhân

phi lợi

nhuận

đượcthiếtlậpkhi

chuyểnnhượng

quyềnsở

hữucănhộ

lần

đầutiên

từ

chủđầutư

sang ngườimua
•

Miễnthuế

–

không

chịubấtkỳ

khoảnthuế

GTGT
hay thuế

thu nhập

doanh

nghiệp
•

Quản

lý

các

tài

khoản

ngân

hàng

đượclập

cho

các

khoản

phí

cũng

như

tài

khoảnchoQuỹ

dự

phòng
•

Có

quyềnthựcthi cácgiải

pháp

do các

chủ

hộđềra
•

Phảibổ

nhiệmmộtTrưởng

ban thanh

tra
CB Richard Ellis | Page 12
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Ban quảntrị

chung

cư
 Ban quảntrị chung cư
•

Không

bắtbuộcnhưng

cũng

được

đề

cập

trong

Luật

chung

cư

như

một

Thông

lệđiểnhìnhtích

cực
•

Gồm3 (tốithiểu) đến9 (tối

đa) thành

viên

đượcbầu

thông

qua
đại

đasố

phiếu
•

Sau

đó

Ban quảntrị

sẽ

bình

bầumộtChủ

tịch
•

Được

thành

lập

trong

Hội

nghị

nhà

chung

cư

thường

niên

lần

đầutiên
(theo

quy

định, phải

đượctổ

chức

sau

6 tháng

kể

từ

ngày

đăng

ký)

•

Chịutráchnhiệm

theo

dõi

việcquảnlýđiều

hành

khu

chung

cư

của

Ban thanh

tra

chung

cư
•

Việcquảnlýdự

án

được

báo

cáo

lên

BQT chung

cư

và

BQT
sẽ

giải

quyếttrongcácbuổihọp

định

kỳ
•

Một

ban quảntrị

năng

nổ

và

đoàn

kếtlàyếutố

quan

trọng

đối

với

khu

chung

cư!!
CB Richard Ellis | Page 13
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Trưởng

ban thanh

tra

chung

cư
 Trưởng ban thanh tra chung cư
•

Do Ban thanh

tra

chung

cư

chỉđịnh

(do Chủđầutư

chỉđịnh

trước

đó)
•

Đạidiện

cho

Ban thanh

tra

chung

cư
•

Đảmbảobảnnội

quy

chung

đượcchấp

hành

nghiêm

chỉnh

•

Trong các

trường

hợpkhẩncấp, có

quyềntự

chủ

động

giải

quyết
•

Có

thể

trao

quyền

cho

bên

thứ

ba, ví

dụ

như

một

công

ty

quảnlýbất

động

sản

(Công

ty

CBRE)
•

Có

quyềnthựcthi cácgiải

pháp

do các

chủ

hộđềra
CB Richard Ellis | Page 14
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Các

khu

vực

chung
 Khu vực chung được định nghĩakhiđăng ký bất động
sản; thông thường nếukhuvực nào không có quyền
sở hữuthìđólàkhuvực chung
 Phí dịch vụ hay còn đượcgọi là Phí quảnlýkhuvực
chung đượcthu từ các chủ hộ nhằmvận hành và duy
tu bảodưỡng các khu vực chung
•

Được

tính

theo

kích

thướccănhộ
•

Được

thanh

toán

trướcmỗi

quý/ mỗinửanămmột

lần
•

Phí

sẽđược

tính

kể

từ

khi

tòa

nhà

được

đăng

ký

và

chuyểnnhượng
 Chủđầutư chỉ phải thanh toán phí đốivớicáccănhộ
mình sở hữuhoặcchưa bán được.
CB Richard Ellis | Page 15
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Phí

dịch

vụ
 Phí dịch vụ chínhlànguồnNgânsáchhoạt động,
đượclậprađể vận hành và bảodưỡng các khu vực
chung
 Trưởng ban quảnlýthiếtlập ngân sách đầutiênvà
được BQT chung cư duyệt
 Thông lệđiểnhìnhlà Phí dịch vụ sẽđược thu hàng
năm, thu trước đốivớinăm đầutiênnhằm đảmbảo
nguồn tài chính cho các hoạt động khởi điểm
CB Richard Ellis | Page 16
Client Logo
Goes Here
TháiLan –Vídụ

về

Ngân

sách

hoạt

động
 Ngân sách hoạt động bao gồmnhưng không giớihạn:
•

Hoạt

động

quảnlývăn

phòng
•

Nhân

viên

quảnlý
•

An ninh
•

Lau dọn& cácdịch

vụ

liên

quan
•

Bảotrì
•

Sửachữa

hàng

ngày
•

Trang thiếtbị

khu

vực

chung
•

Dịch

vụ

vệ

sinh
•

Trang trí

cảnh

quan

•

Bảohiểm
•

Chi phí

kiểm

toán
•

Các

chi phí

khác
CB Richard Ellis | Page 17
Client Logo
Goes Here
Thái

Lan –

Quỹ

dự

phòng
 Đượcthiếtlậpvàothời điểmchuyểnnhượng quyềnsở

hữuvớimộtkhoản thanh toán ban đầudựatrêndiện
tích cănhộ
 Lậpmột tài khoản ngân hàng riêng cho Quỹ dự phòng
 Quỹ dự phòng có thể cần đượcbổ sung định kỳ nhưng
sẽ do BQT chung cư quyết định
 MỗinămTrưởng ban quản lý nên xem xét mọikhuvực
chung để đánh giá thờihạnsử dụng của các trang thiết
bị và lên chi phí thay thế – Thông lệđiểnhình
 Bấtkỳ nguồn nào trích từ Quỹ dự phòng nên đượcBQT
duyệttrongbuổihọp BQT chung cư
 Ban đầu nên lậpQuỹ dự phòng lớn–Thông lệđiểnhình
CB Richard Ellis | Page 18
Client Logo
Goes Here
Singapore
 Những vấn đề về quảnlýdự án tạiSingapore
CB Richard Ellis | Page 19
Client Logo
Goes Here
Lịch

sử

các

hội

-

Singapore

 Trước đây có 2 luật khác nhau: ĐiềuLệ Strata Land
và ĐiềuLệ BĐS Chung
 Năm 2005 luậtBảoTrìTòaNhàvàĐiềuLệ QuảnLý
Strata ra đời