Nghiên cứu chính sách tài chính về đất đai tác động đến thu ngân sách trên địa bàn tỉnh khánh hòa

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Bảo


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.
TS. Hồ Kiệt đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của q thầy, cơ giáo Khoa Tài nguyên
và Môi trường, Khoa đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế, các
chuyên gia trong ngành Quản lý Đất đai đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn, góp ý và tạo
mọi điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Sở Tài
chính tỉnh Khánh Hồ; Phân Viện quy hoạch và Nơng nghiệp Miền Trung, Phòng Tài
nguyên và Môi trường các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Khánh Hoà đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Bảo


iii

TĨM TẮT
Tỉnh Khánh Hồ là tỉnh dun hải Nam Trung Bộ, với chuỗi đô thị kéo dài từ
Bắc đến Nam, tiềm năng đất đai còn rất lớn; nguồn thu ngân sách từ đất đai chiếm tỷ
trọng tương đối lớn trong cơ cấu các nguồn thu ngân sách của tỉnh, tuy vậy để bảo đảm
thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi thế, tiềm năng và chủ trương phát
triển quỹ đất của tỉnh chúng ta cần xác định những yếu tố ảnh hưởng để có những
chính sách đất đai phù hợp.
Để tìm hiểu, đánh giá những vấn đề hợp lý, bất hợp lý của một số chính sách tài
chính về đất đai ảnh hưởng đến thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà
giai đoạn 2010 - 2015, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm mục đích ban hành,
thực hiện chính sách đất đai trong thời gian tới ngày càng chặt chẽ, nâng cao hiệu quả
thu Ngân sách bền vững từ đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hồ, tơi chọn đề tài:
“Nghiên cứu chính sách tài chính về đất đai tác đợng đến thu ngân sách trên địa
bàn tỉnh Khánh Hoà”
Đề tài thực hiện nhằm mục đích xác định ảnh hưởng của một số chính sách đất
đai tác động đến thu ngân sách trên địa bàn tỉnh Khánh Hồ. Qua đó, có đề xuất một
số giải pháp nhằm đảm bảo không thất thu ngân sách trong lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnh. Và đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu về thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan, các báo cáo, tài liệu, số
liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và các tài
liệu, luận văn các khoá trước đã thực hiện. Và thu thập số liệu sơ cấp điều tra thông tin
giá các thửa đất chuyển nhượng ở các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để đối chiếu
với bảng giá đất của tỉnh so với giá thị trường và hệ số điều chỉnh giá đất k trên địa
bàn. Qua nghiên cứu và thảo luận đề tại đã đạt được một số kết quả như sau:

+ Về chính sách thu tiền sử dụng đất: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh có
đóng góp khá trong thu ngân sách tỉnh đạt 3.484,57 tỷ đồng chiếm 5,22% tổng thu
ngân sách, và 54,25% tổng thu từ đất.
Tỷ lệ giá đất sản xuất kinh doanh và thương mại, dịch vụ tính chung một mức thu
tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh hiện nay khá thấp so với các tỉnh, thành phố trong
nước. Do vậy, cần phải điều chỉnh lại tỷ lệ này trong bảng giá đất của tỉnh Khánh Hoà
nhằm tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất.
Thủ tục xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất còn phức tạp, kéo dài thời gian,
chưa đáp ứng được nhu cầu cải cách hành chính, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng
trong xác định giá đất cụ thể, chủ đầu tư, người sử dụng đất có thể thơng đồng với đơn
vị tư vấn và cơ quan thẩm định giá đất trong quá trình xác định giá đất.


iv

+ Tiền thuê đất là nguồn thu ổn định trong thu ngân sách tỉnh chiếm tỷ trọng
0,76% thu ngân sách, số lượng các dự án, cơng trình th đất tăng dần theo tốc độ phát
triển kinh tế - xã hội, đơ thị hố, khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch tạo quỹ
đất của tỉnh.
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cũng là nguồn thu ổn định trong
thu ngân sách tỉnh chiếm 2,11% thu ngân sách. Thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh khá sôi động, nhưng chưa thực sự minh bạch, các bên nhận
chuyển nhượng và chuyển nhượng chủ yếu đang thoả thuận ngầm giá thực tế và giá
ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thường lấy từ bảng giá đất tỉnh nên thấp hơn nhiều
so với giá chuyển nhượng thực tế. Việc xác định mức thuế suất và giá vốn, chi phí liên
quan trong q trình chuyển nhượng còn gặp khó khăn.
+ Thuế sử dụng đất, trước bạ có đóng góp tỷ lệ nhỏ nhưng là nguồn thu ổn định
trong thu ngân sách 0,007%, 0,19% và 1,07%. Thuế sử dụng đất chưa thực sự là cơ sở
để điều chỉnh việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, hạn chế tình trạng đầu cơ trên
địa bàn thành phố… do mức thuế còn thấp và Nhà nước chưa có quy định các mức thu

luỹ tiến đối với các trường hợp đầu cơ, chuyển nhượng. Về thủ tục vẫn còn nhiều quy
định phức tạp, mẫu biểu khai nộp lệ phí còn dài, gây khó hiều cho người kê khai nộp
thuế, mức thu lệ phí trước bạ theo bảng giá đất do nhà nước ban hành hiện còn thấp
cũng là nguyên nhân làm giảm nguồn thu ngân sách.
+ Giá đất: kết quả điều tra thực tế giá đất của tỉnh rất thấp so với mặt bằng chung
cả nước và trên địa bàn còn chênh lệch khá lớn so với giá giao dịch trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đối với giá đất trong đô thị thành phố Nha Trang giá đất
trong bảng giá quy định chênh lệch khoảng 8,9 lần so với giá phổ biến trong thị
trường, trung bình quân chung 5,51 lần. Đối với các đô thị ở các địa phương khác mức
chênh lệch có thấp hơn nhưng cũng dao động trong mức từ 4,24 - 2,34 lần đã gây thất
thu ngân sách.
- Luận văn này đã đề xuất được một số giải pháp (về mặt chính sách pháp luật,
quy hoạch, về tổ chức bộ máy và phát triển nguồn nhân lực, cải cách hành chính, kỹ
thuật cơng nghệ và tài chính) nhằm góp phần hồn thiện một số chính sách, chống thất
thu ngân sách trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC .......................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..............................................................................................x
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................................xi
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .......................................................................................2

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
4. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................2
4.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................................2
4.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................4
1.1. TỔNG QUAN MỘT SỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP
ĐẾN NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI ........................................................4
1.1.1. Tiền sử dụng đất ....................................................................................................4
1.1.2. Tiền thuê đất ..........................................................................................................8
1.1.3. Thuế thu nhập từ thuế chuyển quyền sử dụng đất ...............................................11
1.1.4. Thuế sử dụng đất .................................................................................................11
1.1.5. Giá đất..................................................................................................................12
1.1.6. Đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................................16
1.2. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .. 19
1.2.1. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất ...........................................................19
1.2.2. Định giá đất .........................................................................................................20


vi

1.2.3. Quy định về công tác định giá đất của một số nước khác ...................................24
1.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ..........................................................36
Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............39
2.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................................39
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................39
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................39
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................39
2.3.2. Các phương pháp xử lý số liệu ............................................................................40

2.3.3. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ ..................................................................40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...........................................41
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA TỈNH ..................................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và mơi trường .....................................................42
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ....................................................................................44
3.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TỈNH KHÁNH HÒA ..............................49
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu quỹ đất của tỉnh năm 2014.............................49
3.2.2. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh giai đoạn
2010-2015 ............................................................................................................ 52
3.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA MỘT SỐ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
ĐẾN THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KHÁNH HỊA ......61
3.3.1. Tình hình thu ngân sách trên địa bàn tỉnh từ năm 2010-2015 ............................61
3.3.2. Chính sách thu tiền sử dụng đất ..........................................................................67
3.3.3. Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước ...............................................................78
3.3.4. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất .....................................94
3.3.5. Chính sách thu thuế sử dụng đất........................................................................101
3.3.6. Chính sách về giá đất .........................................................................................110
3.3.7. Chính sách phí, lệ phí trước bạ ..........................................................................120
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT
ĐAI ..............................................................................................................................123
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................................124
3.4.2. Giải pháp về quy hoạch .....................................................................................127


vii

3.4.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .....................128
3.4.4. Giải pháp về cải cách hành chính ......................................................................129
3.4.5. Giải pháp về cơng nghệ, kỹ thuật ......................................................................129
3.4.6. Giải pháp về tài chính ........................................................................................130

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................131
1. KẾT LUẬN .............................................................................................................131
2. KIẾN NGHỊ .............................................................................................................132
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................135


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Cụm từ và từ viết tắt

Cụm từ và từ đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

CCRĐ

Cải cách ruộng đất

3

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

4

CNXH

Chủ nghĩa xã hội;

5

CSDL

Cơ sở dữ liệu

6

DTTN

Diện tích tự nhiên

7

GPMB

Giải phóng mặt bằng

8

HTX

Hợp tác xã

9

HTXSXNN

Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

10

KHSD

Kế hoạch sử dụng

11

KTXH

Kinh tế xã hội

12

NSNN

Ngân sách nhà nước

13

QH

Quy hoạch

14

QSD

Quyền sử dụng

15

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

16

QSH

Quyền sở hữu

17

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

18

TĐC

Tái định cư

19

TNCN

Thuế thu nhập cá nhân

20

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

21

TSDĐNN

Thuế sử dụng đất nông nghiệp


ix

22

TSDĐPNN

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

23

TTĐ

Tiền thuê đất

24

TW

Trung ương

25

UBND

Ủy ban nhân dân

26

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


x

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Mục đích định giá đất ở một số nước trên thế giới .......................................21
Bảng 1.2. Hình thức xác định giá đất ở một số nước trên thế giới ................................22

Bảng 1.3. Cơ quan xác định giá đất ở một số nước trên thế giới .................................23
Bảng 1.4. Phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất ở một số nước trên thế giới ...24
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa 2014 ..............................................50
Bảng 3.2.Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất ..........................................................57
Bảng 3.3. Kết quả thu ngân sách, thu từ đất của tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2010 - 2015 ... 63
Bảng 3. 4. Tổng thu ngân sách, thu từ đất tỉnh Khánh Hoà, thành phố Đà Nẵng, thành
phố Hồ Chí Minh qua các năm. .....................................................................................66
Bảng 3.5. Kết quả giao đất cho tổ chức trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà giai đoạn
2010-2015 ............................................................................................................ 69
Bảng 3.6. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại tỉnh Khánh Hoà từ năm 2010-2015 ...........76
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đất, mặt nước cho tổ chức trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà
giai đoạn 2010-2015 ......................................................................................................90
Bảng 3.8. Kết quả thu tiền thuê đất tỉnh Khánh Hoà từ năm 2010-2015 ......................92
Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất tỉnh
Khánh Hoà từ năm 2010-2015 ......................................................................................99
Bảng 3.10. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp tỉnh Khánh Hoà giai đoạn
2010-2015 ....................................................................................................................104
Bảng 3.11. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tỉnh Khánh Hoà từ năm
2010-2015 ....................................................................................................................109
Bảng 3.12. Giá đất ở tỉnh tại thành phố Nha Trang giai đoạn 2010-2015 ..................115
Bảng 3.13. Giá đất SXKD tỉnh tại thành phố Nha Trang giai đoạn 2010-2015 .........115
Bảng 3.14a. Tổng hợp giá đất điều tra theo giá thị trường đất ở đô thị trong tỉnh ......117
Bảng 3.14b Tổng hợp giá đất điều tra theo giá thị trường đất ở đô thị trong tỉnh ......118
Bảng 3.14c. Tổng hợp giá đất điều tra theo giá thị trường đất ở đô thị trong tỉnh ......119
Bảng 3.15. Kết quả thu lệ phí trược bạ tỉnh Khánh Hồ gia đoạn 2010-2015 ............122


xi

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Khánh Hòa ................................................................41
Hình 3.2. Tỷ lệ đóng góp của nguồn thu từ đất trong thu ngân sách tỉnh Khánh Hồ
giai đoạn 2010 – 2015 ...................................................................................................64
Hình 3.3. Tỷ lệ đóng góp của các nguồn thu từ đất trong thu ngân sách tỉnh Khánh
Hồ giai đoạn 2010 – 2015 ............................................................................................65
Hình 3.4. Tỷ lệ đóng góp tiền sử dụng đất trong thu ngân sách tỉnh 2010-2015 ..........76
Hình 3.5. Tỷ lệ đóng góp tiền thuê đất, thuê mặt nước trong tổng thu ngân sách giai
đoạn 2010-2015 .............................................................................................................92
Hình 3.6.Tỷ lệ đóng góp của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất trong
thu ngân sách tỉnh 2010-2015......................................................................................100
Hình 3.7. Tỷ lệ đóng góp của Thuế SDĐ NN trong thu ngân sách tỉnh giai đoạn
2010-2015. ..................................................................................................................105
Hình 3.8.Tỷ lệ đóng góp của thuế SDĐPNN trong thu ngân sách tỉnh giai đoạn
2010-2015 ...................................................................................................................109
Hình 3.9. Tỷ lệ đóng góp của lệ phí trước bạ trong thu ngân sách tỉnh giai đoạn
2010-2015 ...................................................................................................................123


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt; Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sở hữu
tồn dân về đất đai có quyền phân phối, điều tiết lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho
các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của tồn xã hội qua các cơng cụ về chính sách tài
chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đối với mỡi quốc gia, địa phương đất đai có
đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt là ở những nước đang phát triển.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai với 15
nội dung, và để thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ chức thực
hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỡi chính sách đất đai sau khi ban hành, thực hiện ít
nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài ngun q già này, trong
đó chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng mang tính quyết định. Các chính sách
tài chính đất đai bao gồm, chính sách về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử phạt vi phạm
hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong thời gian qua, cùng với việc đổi mới các chính sách pháp luật về kinh tế
nói chung, chính sách pháp luật đất đai nói riêng, gần 30 năm kể từ khi có Luật Đất đai
năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai năm
2013 đến nay, chính sách đất đai đã góp phần quan trọng, tích cực thúc đẩy phát triển
kinh tế và ổn định chính trị xã hội, thu ngân sách từ đất đai đóng góp rất lớn vào GDP.
Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền
kinh tế, đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây
dựng phát triển đô thị, các khu đô thị mới, khu kinh tế tăng nhanh, tạo cơ chế để các
nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng, hoạt động kinh doanh bất động sản, đã góp phần
làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Việc thu ngân sách từ đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, trong đó chính
sách về đất đai có ảnh hưởng quyết định mà trực tiếp là chính sách về tài
chính đất đai. Mặc dù Nhà nước đã sửa đổi bổ sung nhiều lần nhưng hành lang pháp lý
vẫn chưa đủ mạnh để giải quyết những vấn đề hạn chế trong thu ngân sách từ đất đai.
Tỉnh Khánh Hoà là tỉnh duyên hải Nam Trung Bộ, với chuỗi đô thị kéo dài từ
Bắc đến Nam, tiềm năng đất đai còn rất lớn; nguồn thu ngân sách từ đất đai chiếm tỷ
trọng tương đối lớn trong cơ cấu các nguồn thu ngân sách của tỉnh, tuy vậy để bảo đảm
thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi thế, tiềm năng và chủ trương phát
triển quỹ đất của tỉnh chúng ta cần xác định những yếu tố ảnh hưởng để có những
chính sách đất đai phù hợp.

2

Để tìm hiểu, đánh giá những vấn đề hợp lý, bất hợp lý của một số chính sách tài
chính về đất đai ảnh hưởng đến thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà
giai đoạn 2010 - 2015, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm mục đích ban hành,
thực hiện chính sách đất đai trong thời gian tới ngày càng chặt chẽ, nâng cao hiệu quả
thu Ngân sách bền vững từ đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hồ, tơi chọn đề tài:
“Nghiên cứu chính sách tài chính về đất đai tác đợng đến thu ngân sách trên địa
bàn tỉnh Khánh Hoà”
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đề tài thực hiện nhằm mục đích xác định ảnh hưởng của một số chính sách đất
đai tác động đến thu ngân sách trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà. Qua đó, có đề xuất một
số giải pháp nhằm đảm bảo không thất thu ngân sách trong lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnh.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Qua phân tích, đánh giá các quy định một số chính sách tài chính về đất đai và
việc áp dụng vào thực tế trên địa bàn tỉnh Khánh Hồ, sẽ đóng góp cơ sở khoa học để
xác định những vấn đề hợp lý và bất hợp lý ở một số chính sách đất đai; đề xuất sửa
đổi bổ sung để hồn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỡ trợ chính quyền các
cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu
ngân sách từ đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Phân tích tình hình thực hiện các chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hồ,
áp dụng, vận dụng những quy định của pháp luật, đánh giá những mặt tích cực, tồn tại,
vướng mắc và nguyên nhân, rút ra những kinh nghiệm trong công tác ban hành cũng
như thực thi một số chính sách đất đai thuộc thẩm quyền của địa phương, qua đó có
những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh
Khánh Hoà.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị tham khảo trong công tác nghiên cứu

và áp dụng thực tiễn việc ban hành chính sách đất đai của các cơ quan hành chính
nhà nước.
4. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Tình hình thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà trong vòng 5
năm (2010-2015), trong đó tập trung việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu
nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất;


3

- Các tài liệu có liên quan;
- Người sử dụng đất có liên quan.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
Việc thực hiện một số chính sách về đất đai trên địa bàn tỉnh giai đoạn 20102015, trong đó tập trung các chính sách tài chính đất đai như giá đất, thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí.
* Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập từ năm 2010 đến 2015.


4

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. TỔNG QUAN MỘT SỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ẢNH HƯỞNG TRỰC
TIẾP ĐẾN NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI
1.1.1. Tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, khái niệm tiền sử dụng đất mới được
quy định rõ và Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất (TSDĐ) là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước
trong các trường hợp: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một
diện tích nhất định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải
nộp tiền sử dụng đất [50].
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất, trong đó đã
quy định trường hợp phải nộp TSDĐ, không phải nộp TSDĐ, căn cứ để tính tiền sử
dụng đất. TSDĐ được tính bằng diện tích đất (m2) được giao hoặc được phép chuyển
mục đích sử dụng x giá đất đ/m2 tại thời điểm thu tiền sử dụng đất x tỷ lệ được miễn
hoặc giảm theo pháp luật. Giá đất để tính tiền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quy định
theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành [20].
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh nhiều đối tượng được giao đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều hình thức
đầu tư dẫn đến các điều chỉnh pháp lý của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP không còn
phù hợp. Và sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 có
hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày
23/8/2000, trong đó đã quy định cụ thể hơn, tách bạch hơn theo từng nhóm đối tượng
phải nộp TSDĐ, khơng phải nộp TSDĐ, cách xác định tiền sử dụng đất. Cụ thể, phân
theo nhóm đối tượng giao đất, nhóm đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất, nhóm
đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thêm đối tượng người sử dụng
đất được mua nhà ở đang thuê, nhà thanh lý, nhà hoá giá thuộc sở hữu Nhà nước. Căn
cứ xác định TSDĐ là diện tích đất, giá đất, mức thu TSDĐ. Hạn mức đất ở để tính
mức thu TSDĐ quy định tại Nghị định này là hạn mức đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Giá tính TSDĐ trong trường hợp đấu giá
đất là giá đất trúng đấu giá. Mức thu TSDĐ tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) và được xác
định cho từng trường hợp tính TSDĐ. Điểm mới của Nghị định này giúp q trình
thực hiện chính sách thu TSDĐ chặt chẽ, có hiệu quả ở chổ đã quy định về hạn mức
giao đất, mức thu TSDĐ và giá đất trong từng trường hợp cụ thể [23].

5

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định đã mở rộng phạm vi điều chỉnh,
tiếp tục quy định cụ thể về nhóm đối tượng nộp TSDĐ, đối tượng không phải nộp
TSDĐ, mốc thời gian sử dụng đất gắn với mức thu TSDĐ. Phạm vi điều chỉnh đã bổ
sung thêm trường hợp chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu TSDĐ; xây dựng khu
cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đối tượng nộp TSDĐ được bổ sung
thêm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất
để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao
đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất được làm căn cứ thu TSDĐ chính là điểm mới của Nghị định, thời
hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Nghị định cũng đã quy định cụ thể về nguyên tắc miễn, giảm TSDĐ, đối tượng được
miễn, giảm TSDĐ và mức miễn, giảm TSDĐ cho từng đối tượng.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP cơ bản đã giải quyết những quyền lợi, nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cơng nhận quyền sử dụng đất, tiếp đến Nghị định đang có hiệu lực thi hành và
được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày
30/12/2010, quy định bổ sung một số nội dung về giá đất tính tiền sử dụng đất, mức
thu tiền sử dụng đất.
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định
về chính sách thu tiền sử dụng đất. Có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 và thay thế cho các
Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số
44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, Nghị định số

45/2014/NĐ-CP có một số điểm mới cơ bản như sau:
- Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ
chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho th, khơng có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngồi. Đồng thời,
xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003.


6

- Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các
phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được
giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể:
+ Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (công
nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện
tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là
giá đất quy định tại Bảng giá đất.
+ Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức khơng thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng
đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, được cơng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với
diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính
theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung
ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với
các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh
giá đất.
- Đối với các trường hợp có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường

hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình
thức đấu giá thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so
sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về
giá đất.
- Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng
đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài
chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia
đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất
cho tồn xã hội.
- Thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân được cơng nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở là thời
điểm có quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, sẽ khơng còn
việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin
cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân như hiện hành.
- Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động đủ nguồn vốn để
nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với những dự án có giá trị quyền sử dụng đất lớn, tại
Nghị định này quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần, người sử dụng


7

đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu
tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và phải nộp tiếp 50% trong vòng 60 ngày tiếp theo.
(theo quy định hiện hành, người được nhà nước giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất
trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan thuế).
- Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, tại
Nghị định này có quy định hỡ trợ một khoản tiền nếu thanh tốn nợ trước hạn
(2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước

hạn). Điều này, vừa có lợi cho người dân (sớm được hưởng đầy đủ quyền của người sử
dụng đất) vừa có lợi cho Nhà nước (sớm có kinh phí để đầu tư phát triển) và tránh tình
trạng nợ đọng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay.
- Ngồi ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày
15/10/1993, khơng có giấy tờ, đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) nhưng còn nợ tiền
sử dụng đất, nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong
hạn mức, nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
- Theo tinh thần của Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất "sạch" để giao đất cho nhà đầu tư chủ yếu
thơng qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các trường hợp giao đất không thông qua đấu
giá. UBND cấp tỉnh thành lập quỹ phát triển đất và Quỹ này có nhiệm vụ ứng vốn cho
tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Tuy nhiên, để
đảm bảo tính khả thi, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự
nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất
phải nộp theo phương án được phê duyệt trong một số trường hợp.
- Mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ
ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 không cấp GCN cho trường
hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để
ở trước ngày 01/7/2004;
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá cơng trình xây
dựng trên đất (khơng phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004.
- Tại Nghị định này quy định thu bổ sung đối với trường hợp đang sử dụng đất
đã hồn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị
điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu
có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

8

1.1.2. Tiền thuê đất
Từ khi đổi mới (1986), Luật Đầu tư nước ngồi 1987, Luật Đất đai 1987 có hiệu
lực thi hành, tiền thuê đất được quy định để thực hiện đối với các xí nghiệp liên doanh,
xí nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh
doanh(gọi tắt là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất [48].
Tiền thuê đất (TTĐ) là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước
trong các trường hợp: Nhà nước cho thuê đất; chuyển từ hình thức được Nhà nước
giao đất sang cho thuê đất.
Năm 1990, để điều chỉnh các quan hệ hợp tác, kêu gọi đầu tư các doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 210A-TC/VP ngày
01/4/1990 quy định về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình
thức đầu tư nước ngồi tại Việt Nam. Tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển được tính
hàng năm trên một đơn vị diện tích và tồn bộ diện tích theo hợp đồng th. Mức thu
tiền cho thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển trên một đơn vị diện tích. Quyết định này
quy định khung mức thu, mức thu cụ thể đối với từng hợp đồng tuỳ thuộc vào đặc
điểm ngành nghề, điều kiện địa lý, vị trí, mơi trường thuận lợi hay khó khăn trong việc
sử dụng mặt đất, mặt nước, mặt biển đã thuê. Căn cứ vào ý kiến đề nghị của Uỷ ban
nhân dân các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung ương, Uỷ ban Nhà nước về
hợp tác và đầu tư quyết định mức thu cụ thể để áp dụng trong từng thời gian tối đa
không quá 5 năm, hết thời hạn sẽ được xem xét quyết định lại [3].
Sau khi Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 có hiệu lực thi hành, Bộ
trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30 tháng 12 năm
1995 quy định khung giá cho thuê đất đối với tổ chức trong nước. Theo đó, các doanh
nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc
phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân,

tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (trừ những trường
hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quy định) được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho thuê đất đều phải nộp tiền thuê đất. Giá cho thuê đất được ổn định tối thiểu
là 5 năm, giá cho thuê đất được điều chỉnh trong trường hợp: UBND cấp tỉnh điều
chỉnh giá đất mà giá cho thuê đất đã được ổn định quá 5 năm. Mức điều chỉnh mỗi lần
không quá 15% theo giá trị hợp đồng thuê đất và chỉ điều chỉnh cho thời gian các kỳ
thanh toán còn lại [4].
Đến Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể, đầy đủ hơn đối tượng thuê đất, hình
thức cho thuê đất. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường
hợp: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng


9

thuỷ sản, làm muối. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất
nơng nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn
sử dụng đất đã hết theo quy định tại Điều 67 của Luật này [51]. Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trên diện tích đất do nhận chuyển quyền sử
dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh. Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng
cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: Người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động
khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 về thu TTĐ, thuê mặt nước. Nghị định đã quy định rõ về đối tượng phải
nộp TTĐ, đối tượng không thu TTĐ, đối tượng được miễn, giảm TTĐ và mức miễn,
giảm TTĐ [27].
Tiền thuê đất một năm được xác định bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê
đất. Đơn giá thuê đất được xác định bằng tỷ lệ % nhân với giá đất theo mục đích sử
dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi
chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
Khung đơn giá thuê đất của Chính phủ từ 0,25% đến 2%, tuỳ theo điều kiện cụ
thể, mức độ khó khăn, khả năng sinh lợi của từng vùng, từng khu vực, chủ tịch UBND
cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất để áp dụng ở địa phương cho phù hợp,
nhưng không vượt ra khỏi giới hạn khung đơn giá thuê đất của Chính phủ. Đơn giá
thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu
giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng
đấu giá.


10

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP cơ bản đã giải quyết những quyền lợi, nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi được nhà nước cho thuê đất. Đến nay,
Nghị định đang có hiệu lực thi hành và được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị

định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, quy định bổ sung về giá đất tính tiền thuê
đất, đơn giá thuê đất.
Tiếp theo, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định này ra đời đánh dấu việc tiếp tục hồn thiện một
bước chính sách thu tiền thuê đất hướng tới mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt
động sản xuất kinh doanh và bảo đảm an sinh xã hội.
- Hợp lý và minh bạch tỷ lệ % tính đơn giá th đất, theo đó, trong xác định tiền
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất là một trong hai yếu
tố có tính chất quyết định (cùng với giá đất) tới đơn giá thuê đất, có tác động trực tiếp
tới giá thành sản phẩm, dịch vụ. Nghị định số 46/2014/ NĐ-CP quy định mức tỷ lệ áp
dụng chung là 1% (giảm 1/3 so với mức tỷ lệ % quy định tại Nghị định
số121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ). Đối với đất thuộc đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh
lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,
thương mại và dịch vụ thì tỷ lệ tối đa không quá 3%. Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng
xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; Đất sử dụng làm mặt bằng sản
xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt
khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương,
UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu
khơng thấp hơn 0,5%.
- Đơn giản hóa xác định giá đất để tính tiền thuê đất: Nghị định 46/2014/NĐ-CP
quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất
trả tiền thuê đất. Hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh
ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm theo từng khu vực, tuyến đường tương
ứng với từng mục đích sử dụng đất.
- Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng: Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy
định đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền thuê đất thì việc hồn trả tiền bồi
thường, GPMB thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, người được nhà nước

cho thuê đất chỉ phải trả tiền thuê đất theo quy định. Trường hợp người được Nhà
nước cho thuê đất được miễn, giảm tiền th đất thì phải hồn trả tiền bồi thường,
GPMB cho Nhà nước và số tiền này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số
tiền bồi thường, GPMB còn lại chưa được trừ vào tiền th đất phải nộp (nếu có) thì
được tính vào vốn đầu tư của dự án.


11

- Nâng cao trách nhiệm của các đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất: Người
thuê đất, thuê mặt nước chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt
nước sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định. Trường hợp người
thuê đất, thuê mặt nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép miễn,
giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định nhưng trong quá trình quản lý, sử
dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước
có nguyên nhân từ phía người th đất hoặc sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được
ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị
thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hồn trả ngân sách
nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê
đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
1.1.3. Thuế thu nhập từ thuế chuyển quyền sử dụng đất
Sau khi Hiến pháp năm 1992 quy định tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử
dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 được ban hành nhằm điều chỉnh
các mối quan hệ liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất [52].
Thuế chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là khoản thuế mà người sử dụng đất
phải nộp khi thực hiện khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác
quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật. Căn cứ tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Trong đó, giá đất tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương.
Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế chuyển quyền
ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên trị giá
đất chuyển quyền sử dụng [32].
Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày
01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động
sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Thu nhập chịu thuế
liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước [53].
1.1.4. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Năm 1993, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành đã quy định tổ
chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất


12

nông nghiệp. Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng vẫn
phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đất sản xuất nông nghiệp chịu thuế sử dụng
đất nông nghiệp bao gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản, đất rừng
trồng. Căn cứ để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp gồm diện tích, hạng đất và định
suất thuế tính bằng kilơgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Để
khuyến khích phát triển, sử dụng đất nơng nghiệp có hiệu quả, bảo đảm an ninh lương
thực, trong quá trình thực hiện Nhà nước đã có nhiều chính sách miễn, giảm và năm
2010 Quốc hội ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp, theo đó hộ gia đình cá nhân sản xuất nơng nghiệp được miễn thuế sử
dụng đất nông nghiệp trong hạn mức đất được giao.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Năm 1992 Pháp lệnh thuế nhà đất được ban

hành, quy định thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng cơng
trình. Thời điểm đó, Nhà nước tạm thời chưa thu thuế đối với nhà và chưa quy định cụ thể
về thuế nhà. Căn cứ để thu thuế nhà đất là diện tích, hạng đất và mức thu. Mức thu thuế
được quy định cụ thể cho từng vùng đô thị, đồng bằng, trung du, miền núi và trên cơ sở
mức thu và hạng đất nông nghiệp ở từng vùng [59]. Đến năm 2010, Quốc hội đã ban hành
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất. Trong đó đã quy
định rõ hơn về đối tượng chịu thuế, đối tượng khơng chịu thuế; người nộp thuế; căn cứ
tính thuế; đăng ký, khai, tính và nộp thuế; miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp.
Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất; giá tính thuế đối với đất được xác định bằng
diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất (giá đất). Thuế suất được quy định từng
mức khác nhau đối với diện tích đất trong hạn mức, hay ngồi hạn mức quy định. Giá đất
được tính ổn định theo chu kỳ 5 năm. Điểm mới ở đây là căn cứ vào giá đất để tính thuế,
khơng còn căn cứ vào hạng đất như trước đây [54].
1.1.5. Giá đất
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên khái niệm giá đất được
chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt
hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng
và theo từng thời gian” [50].
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất do Nhà nước quy định trên
cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có
quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy
định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.


13

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này rất ít khi được
xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối
liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Theo đó quy định phương pháp xác
định giá đất gồm 4 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập,
phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư [11].
Ở nước ta, công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương.
Pháp luật quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về
phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Bộ Tài
ngun - Mơi trường, Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ xây dựng. Về phía
UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan: Sở Tài ngun - Mơi trường, Sở Tài chính và Sở
Xây dựng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thơng
qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Cơng tác định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước
theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian và khơng gian. Để phục vụ cho công tác quản lý của mình,
Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai 2003
quy định: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: thứ
nhất, sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; thứ ba, đất
tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện
tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [51].


14

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [5].
Tại khoản 2, Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: Căn cứ giá chuyển nhượng QSDĐ
thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong
giới hạn cho phép tăng thêm hoặc giảm không quá 20% so với mức giá tối đa và tối
thiểu của khung giá đất cùng loại.
Thông tư số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 quy định các tiêu chí cụ thể về
vị trí đất để xác định vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường
phố, phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi
đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định
giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh
có thể khơng xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất
cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất [11].

Ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định
bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT
ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đã quy định: trường hợp giá đất do UBND
cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng
xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và
không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất [32].
Tiếp theo, ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2015/NĐ-CP
thay thế các quy định liên quan tới xác định giá đất như Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/ 2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27
/7/2007; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số
189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013. Theo đó, Nghị định 44 đưa ra các quy định về
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.