Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2012 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu
và tìm hiểu của riêng cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.
Huỳnh Văn Chương và sự đồng ý của Hội đồng bảo vệ đề cương luận văn thạc
sĩ ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế.
Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là
của cá nhân tơi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả tài liệu
tham khảo đều có xuất xứ và trích dẫn rõ ràng, hợp pháp.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.
Xin chân thành cám ơn.

Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018
Học viên

Dương Kim Phong


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành chương trình học tập và thực hiện luận văn này, tơi xin
được bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu; Phòng đào tạo Sau đại học
trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất
& MTNN đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia học Cao học Quản
lý đất đai khóa K22B.
Tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, người đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tơi trong suốt q trình thực hiện và hồn
thành luận văn.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, UBND thành phố Hà Tĩnh đã tạo điều

kiện, cung cấp nguồn tài liệu, số liệu giúp tơi hồn thiện nghiên cứu của mình.
Xin tỏ lịng biết ơn đến gia đình và bạn bè, những người đã ln bên cạnh
giúp đỡ và động viên tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.!

Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018
Học viên

Dương Kim Phong


iii
TÓM TẮT

Luận văn “Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 bằng
công nghệ viễn thám và GIS tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” được thực
hiện trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian từ tháng 9/2015 đến tháng
6/2016, trên cơ sở ứng dụng công nghệ viễn thám và hệ thống thông tin địa lý
(GIS) để xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất qua các thời kỳ và bản đồ biến
động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016.
Trên cơ sở ảnh viễn thám Landsat 7, 8 năm 2000, 2005, 2010 và 2016 của
thành phố Hà Tĩnh, với 3 nhóm sử dụng đất gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp và đất chưa sử dụng, tác giả đã xây dựng bộ khóa giải đốn và tiến hành
phân loại bằng phần mềm ENVI. Ngoài ra, việc kết hợp với khả năng phân tích
khơng gian của GIS thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu
năm 2000, 2005, 2010 và năm 2016, từ đó thành lập bản đồ biến động sử dụng
đất giai đoạn 2000 - 2016 ở khu vực thành phố Hà Tĩnh.
Dựa vào kết quả xây dựng bản đồ biến động sử dụng đất có thể nhận thấy
rằng, các khu vực ít chịu sự biến động là khu vực trung tâm thành phố, khu vực ở
phường Nam Hà, Bắc Hà, Tân Giang. Biến động mạnh nhất tập trung chủ yếu là

các khu vực ở phía Bắc (phường Thạch Linh) và phía Đơng Bắc (xã Thạch
Trung), phù hợp với sự lan tỏa ranh giới đô thị ra các vùng ngoại ơ thành phố, nơi
có các dự án tái định cư, khu đô thị mới và các hoạt động kinh tế khác. Trong q
trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế đã làm thay
đổi hiện trạng sử dụng đất và là nguyên nhân chính của biến động sử dụng đất.
Để khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất có hiệu quả tại địa phương,
cần thực hiện đồng bộ các giải pháp bao gồm tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng
đất, tổ chức quản lý của các đơn vị có thẩm quyền, giải pháp về vốn, giải pháp bảo
vệ cải tạo đất.


iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ...........................................................................viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ....................................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất.............................................. 3
1.1.3. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 4

1.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 6
1.1.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................ 8
1.1.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 9
1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 10
1.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới ... 10
1.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua 17
1.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh những
năm qua............................................................................................................. 18
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 19
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 22


v
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 22
2.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................... 22
2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 24
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ............................ 24
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp .............................. 24
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ....................................................................... 24
2.3.4. Phương pháp chuyên khảo ....................................................................... 25
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 26
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh ................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................... 32
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh ................................................................................................................... 36
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố

Hà Tĩnh ................................................................................................................. 44
3.2.1. Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng chung ................................................ 44
3.2.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai ................................................................. 47
3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh .... 52
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo
đơn vị hành chính .............................................................................................. 52
3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Hà Tĩnh .................................................................................. 56
3.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo
khu vực và mục đích sử dụng đất....................................................................... 57
3.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo
đối tượng sử dụng.............................................................................................. 61
3.3.5. Đánh giá tình hình hiểu biết phát luật của người dân đối với các vấn đề liên
quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................... 62


vi
3.3.6. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà
Tĩnh của các hộ điều tra..................................................................................... 63
3.4. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Hà Tĩnh ................................................................................................. 65
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................ 65
3.4.2. Đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Hà Tĩnh .................................................................................. 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 70
1. Kết luận ............................................................................................................. 70
2. Kiến nghị ........................................................................................................... 71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................... 72

PHẦN PHỤ LỤC ...................................................................................................... 74


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Biến trình nhiệt độ các năm ....................................................................... 28
Bảng 3.2. Đặc trưng độ ẩm khơng khí qua các năm ................................................... 28
Bảng 3.3. Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm................................................ 29
Bảng 3.4. Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016 .................... 29
Bảng 3.5. Diện tích đất đai phân theo đơn vị hành chính năm 2016 của thành phố
Hà Tĩnh ..................................................................................................................... 41
Bảng 3.6. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của năm 2016 so với năm
2015 trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ......................................................................... 43
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính
giai đoạn 2012-2016 .................................................................................................. 52
Bảng 3.8. Diện tích thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính
giai đoạn 2012-2016 .................................................................................................. 55
Bảng 3.9. Kết quả thu tài chính từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 57
Bảng 3.10. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực
nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................................................. 58
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử
dụng đất ..................................................................................................................... 59
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp
của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.......... 61
Bảng 3.13. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hộ khẩu của đối tượng
nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................ 62
Bảng 3.14. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan
đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ................................... 63

Bảng 3.15. Đánh giá về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Tĩnh ..................................................................................................................... 64


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh .................................... 26
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Hà
Tĩnh ........................................................................................................................... 50
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật đất đai.................................................................................................. 50

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu đất đai thành phố Hà Tĩnh năm 2016.......................................... 40
Biểu đồ 3.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng tại thành phố Hà Tĩnh năm 201642
Biểu đồ 3.3. Diễn biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................... 54
Biểu đồ 3.4. Diễn biến tổng diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 56
Biểu đồ 3.5. Tỷ lệ % về số hồ sơ và diện tích đất chuyển nhượng phân theo khu vực 58
Biểu đồ 3.6. Tỷ lệ % số hồ sơ chuyển nhượng đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................... 60


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã ban
tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế

được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung
tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phịng.
Trong q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo
chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở
hạ tầng, các cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến
động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
một cách rất phổ biến và sôi động.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước cơng nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền
sử dụng đất cho chủ thể mới. Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngồi việc khai
thác sử dụng cịn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về
một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Do vậy đất đai trở thành tài sản có giá và
đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá
phổ biến, gây không ít khó khăn trong cơng tác quản lý về đất đai. Điều này làm ảnh
hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, cơng tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất cả những
người dân và các cơ quan ban ngành và thành phố Hà Tĩnh cũng không ngoại lệ.
Do vậy, việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện
cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh là hết sức cần thiết.
Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng
đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này,
tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy
định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất
một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ
của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những

giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người


2
dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài:
"Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh giai đoạn 2012 – 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
a. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà
Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề
xuất giải pháp hồn thiện nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai.
b. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Mô tả được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Tĩnh.
- Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
giai đoạn 2012-2016 thông qua kết quả và ý kiến của các bên liên quan;
- Đề xuất được các giải pháp hồn thiện nâng cao hiệu quả cơng tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh.
3. Ý nghĩa của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và các văn bản dưới luật,
đồng thời làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu liên quan.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn
cũng như hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hà Tĩnh. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng lực
quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản

và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn.


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới,
nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo
quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất [4], [21], [22].
Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất,
mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành
vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là
hành vi trái pháp luật.[4], [21], [22].
1.1.2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển
quyền sử dụng đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các
quyền này lại diễn ra khá sơi động và trốn tránh được sự kiểm sốt của Nhà nước [13],
[22], [21].
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất
đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm


4
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần
to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền
kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kỳ cơng nghiệp hố - hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thơng qua Luật đất đai 2003. Qua 10 năm thi hành, Luật đất
đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó
cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai
mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay. Ngày
29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ
01/7/2014.
Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016”. Do vậy, luận văn sẽ đề cập
đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật
đất đai năm 2013.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền

được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng
cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác liên quan [22].
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ khơng cho phép chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp;
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng;
Đất đang có tranh chấp.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản Luật Đất đai:
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014.


5
* Các văn bản Luật liên quan:
- Bộ luật Dân sự năm1995.
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009.
- Luật Khiếu nại năm 2012.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và
có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013.
* Các văn bản dưới luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài
chính và Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định
của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.


6
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
1.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất,
bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất.
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất [9].
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương
ứng với giá trị đất [9].
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [9].

7
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th cịn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra
với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định,
cịn trong Luật Đất đai 2003 thì khơng cấm việc này [7].
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người

khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối
tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao
động, cơng nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có
thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức
chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm:


8
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
1.1.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và
thuế suất:
- Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi
trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính
của xã, phường. [4], [9]
Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo quy định tại
Khoản 4, Điều 12 trong Thơng tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, như sau:
Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải
nộp = (bằng) thu nhập tính thuế x (nhân) thuế suất 25%.
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc khơng có hồ sơ để xác định
giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt
động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu
nhập cá nhân được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) giá
chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được
xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác
định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc
quyết định phân chia của tịa án,... Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ
thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Trường hợp cá nhân
chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN.
Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 7 trong Nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy
định về mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Và theo quy định tại Thông số tư
34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính thì cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = (bằng) giá trị tài sản tính lệ phí trước
bạ (đồng) x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
+ Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) khơng có hố đơn,
chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng
thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.


9
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc
ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ là do UBND cấp
tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh
quy định.
Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cá
nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập.
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được
miễn thuế bao gồm:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở
của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao để sản xuất.
1.1.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm: [4],

[9]
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: [4], [9]
- Trong thời gian trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng ĐKQSD đất có trách nhiệm: thẩm tra hồ sơ, nếu phù
hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;


10
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông
báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách
nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa
vụ tài chính;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển

nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng
ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 79 và
Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác
định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo
quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.
1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của tồn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2
(chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Tồn bộ
quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm
khoảng 22% tổng diện tích đất liền). Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân
bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu
Phi chiếm 6%. Bình qn đất nơng nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt
toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có
khả năng sản xuất nơng nghiệp như vậy cịn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa

được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích


11
tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung
bình 28% và thấp: 28% [2], [6].
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người
đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm
sống. Và q trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các
nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được
chuyển mục đích hàng năm. Q trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn
với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ,
Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đơ thị hóa nhanh đã làm q trình
chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nơng nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy
nhiên, chính q trình đơ thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã
giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [6].
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu
đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trị quản lí của
Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của
các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi
quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng
cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy
định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư
giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ
được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
a. Ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu
người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9 % diện tích tự nhiên. Là một quốc gia
phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh
được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công

nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật
bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy,
các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước,
trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu
quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân,
nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng 19 lớn và mang tính quyết
định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm:
Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy
hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng
đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định
về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng
cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi [2], [6].


12
Mỹ là quốc gia thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị
trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can
thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tn theo luật chơi chung như mọi
thành phần tham gia thị trường này. Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện
trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất,
ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật
độ). Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế
độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất,
nhân viên định giá nhà đất. Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở
theo luật. Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm sốt việc
chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều
đất. Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động
sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định. Ngoài ra nhà nước thực thi
quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng. Chính quyền khơng thẩm tra
tư cách các cơng ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu

nhà đất. Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích cơng, nhà nước phải thỏa
thuận với chủ đất. Nếu khơng thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tịa án
xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain). Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào
tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước
ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất [6].
Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới
BĐS, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư. Tại các thành
phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động 20
sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS cung cấp
đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán bất động sản trong khu vực. Khi
những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một
phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc. Hầu hết tất cả các giao dịch bắt
đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức
giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thơng tin về bất
động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại
lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với
những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu [6].
b. Ở Australia
Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật
của Anh, theo Luật Chung. Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở
hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt tâm vào quan điểm chiếm hữu và chứng nhận
quyền được xác định ngay từ thời gian đầu.


13
Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là
đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) [6].

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà
nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình cơng cộng
phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được
Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Australia- DOLA) [2], [6].
Chính quyền Liên bang Australia thu thuế vốn gia tăng đánh vào khoản 21
chênh lệch về giá khi thực hiện các giao dịch và chỉ áp dụng đối với bất động sản
thương mại, không áp dụng với nhà ở của dân cư. Chính quyền bang đánh thuế đất
(land tax – chỉ tính theo giá trị đất được tính bằng cách lấy giá của bất động sản trừ đi
tồn bộ chi phí đầu tư phát triển) và thuế trước bạ (Stamp duty – mức cao nhất là 5.5%
giá trị chuyển nhượng).
c. Ở Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang nằm trong khu vực Đông Nam Á, có
diện tích gần 330.307 km2, dân số 28,9 triệu người. Theo Bộ Luật Đất đai của
Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng
khốn. Văn bản bằng khốn điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ
chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn [6].
Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch
(chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp
đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho
đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn hồn
chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hồn chỉnh
sẽ có những quyền sau: Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc
hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng

tiền...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để


14
có được các bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà; Có quyền
để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh giới
thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế (QT) có những
quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất cịn là tạm thời; chủ sở
hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi
nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt
buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ
thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về
việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù.
Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan
quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau khi trả
tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù cịn có các phản đối.
Để quản lý bất động sản hệ thống cơ quan định giá của Malaysia về bất động
sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện). Tại trung ương
(Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi
tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ
trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các
hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một
chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và
chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình; tại cấp
Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu
hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý
Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất
định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.

Cơ quan định giá bất động sản của Malaysia có chức năng thực hiện quản lý
Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước và một số dịch vụ liên quan
tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
d. Ở Singapore
Singapore là một quốc đảo ở Đơng Nam Á với diện tích 682 km2 và thủ đô là
thành phố Singapore. Dân số Singapore vào khoảng 4 triệu người với 77% là người
Trung Hoa, 14% là người Mã Lai, 8% là người Ấn Độ và 1% là người lai Âu 23 Á và
người có nguồn gốc khác. Với quy mơ quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù,
Singapore khá thành cơng trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.


15
Hệ thống pháp luật của Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp
luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ
giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo và phong
tục của người Hoa. Luật Đất đai của Singapore đồng thời dựa trên pháp luật Anh và
pháp luật Australia về đăng ký bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê
của Nhà nước trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để xây nhà ở thời hạn 99 năm, đất sử
dụng cho mục đích thương mại thời hạn sử dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích
cơng nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm, đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử
dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích tơn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng
cho mục đích phúc lợi xã hội thời hạn sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử
dụng từ 10 đến 20 năm. Ở Singapore để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển
bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu [6]:
- Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư

nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người
mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội
dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện
thơng tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu
giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế
giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value - thuộc Bộ Tài
chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.
- Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB
hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan 24
Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng
quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán
cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực
tiếp cho tư nhân cịn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển
phải nối kết với miếng đất khác liền kề.
- Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa
các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh. Các mục đích sử
dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công
nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá


16
Trưởng quy định. Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng
cơng trình trên mảnh đất đó. Nhà nước khơng cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại
mảnh đất đã mua và điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù
hợp, do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt
trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên khơng có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất
Pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore quy định chỉ có luật sư có chứng chỉ
hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật sư là
người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà. Chủ sở hữu tài sản phải tham

khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và
hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở
hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư. Do đó trong giao dịch liên quan
đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm
hiểu các thơng tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan
đến một số cơ quan Chính phủ, hồn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động
sản khác.
e. Ở Trung Quốc
Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ cơng hữu XHCN về đất
đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Đất đai thuộc sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất
thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và trung ương, nên có thể diễn giải rằng, quyền sở hữu đối với toàn
bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của nhà nước Trung Quốc [1].
Đất đai của Trung Quốc được chia làm 3 nhóm chính: Đất nơng nghiệp, đất xây
dựng, đất chưa sử dụng. Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ
chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người
SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng
một cách khơng hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại
với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao
đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức”
cịn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho th đất của mình cho
các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q trình thực hiện cải
cách chính sách đất đai ở nước này [1].

17
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất ở
Trung Quốc nhìn chung khơng ngừng tăng. Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập
hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng
đất“giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất
giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử
dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua
bán này có thể được thực hiện thơng qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành 02 loại: loại 1 (Class I) là
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể tư (private
party); loại 2 (Class II) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể tư
với nhau [1].
Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để
được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất;
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng
theo dự án. Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 nêu trên có
điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam
ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng
và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai. Theo
pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết
phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng,
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Thơng thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không có quy
định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả

chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có
quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh
những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất [1].
1.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao
quyền sử dụng bằng hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia
đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã,