Báo cáo thực tập: Tranh chấp Quyền sử dụng đất theo Pháp luật

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG
KHOA LUẬT

PHẠM TRẦN TÚ QUYÊN

TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN HÀNH

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG
KHOA LUẬT

TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Khố: K23
GV hướng dẫn: ThS. Vũ Bích Hải

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CẢM ƠN


Em xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Văn Lang, q thầy cơ tại khoa

Luật và Văn phịng Luật sư Đăng Thông đã tạo điều kiện cho em được thực tập
ngắn hạn tại Văn phịng Luật sư Đăng Thơng.
Qua hai tháng thực tập tại Văn phòng Luật sư Đăng Thông, em đã học hỏi
được rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm và đặc biệt là những kỹ năng giải quyết hồ sơ
thực tế, tuy thời gian không nhiều nhưng đây là sẽ cột mốc quan trọng mà giúp ích
cho bản thân em áp dụng vào học tập và công việc thực tiễn rất bổ ích cho em sau
này.
Để hồn thành bài báo cáo này, và đạt được kết quả như em mong muốn, em
xin chân thành cảm ơn cô Vũ Thị Bích Hải là giảng viên trực tiếp hướng dẫn đề tài
báo cáo và giúp em trong quá trình viết báo cáo thực tập những chỗ nào chưa rõ cô
luôn tận tình chỉ dạy để thuận lợi hồn thành bài báo cáo thực tập này.
Ngoài ra, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến Luật sư Nguyễn Đăng
Thông là người đại diện cho văn phòng Luật sư Đăng Thông đã cho phép em được
thực tập tại bộ phận văn phịng, và thật sự may mắn khi được chính Luật sư Nguyễn
Đăng Thông chỉ dạy, truyền đạt kiến thức, ln tạo điều kiện tốt nhất cho em trong
q trình thực tập, cung cấp những hồ sơ thực tiễn để em nghiên cứu, học hỏi thực
tế để mai sau áp dụng vào chính cơng việc vủa mình và hồn thành bài báo cáo này
tốt nhất.
Qua hai tháng thực tập, thời gian khơng q dài nên khơng tránh khỏi những
thiếu sót và có phần khơng tốt với đề tài là những điều không tránh khỏi. Rất mong
quý thầy cô xem xét và góp ý để bài báo cáo của em được hoàn chỉnh và tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn đến q thầy cơ và văn phịng luật sư Đăng Thông luôn
thành công và sức khỏe dồi dào!
Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC

MỤC LỤC ................................................................................................ 4
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................................................................................................5

CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 4
KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................................... 4
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............4
1.1.1
Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............4
1.1.1.1
1.1.1.2

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đấ t................................................................................4
Đặ c điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ..........................................................................5

1.1.2

Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..........................................................................................................................6

1.1.2.1
1.1.2.2

Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất..............................................................6
Đặ c điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t........................................................6

1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU
LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....ERROR! BOOKMARK
NOT DEFINED.

2

CHƯƠNG 2 .......................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .................. ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED.
2.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................. ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED.
2.1.1
Thực tiễn một số loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phổ biến.................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .... ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED.
2.2.1
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Error! Bookmark not defined.
2.2.2
Hoàn thiện pháp luật về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. Error! Bookmark not defined.
2.2.2.1
2.2.2.2

Hoà n thiện các quy định pháp l uật về s ự liên kết gi ữa các cơ qua n có thẩ m quyền trong hoạ t động gi ả i
quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân ............................................................. Error! Bookmark not defined.
Hoàn thiện cá c quy định pháp luậ t về hoạ t động giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân ............... Error!
Bookmark not defined.

2.2.2.3

Nâ ng ca o hiệu quả thi hành pháp l uật về giải quyết tra nh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng
đấ t của Tòa án Nhân dân ................................................................................... Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

LĐĐ

Luật đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

HGTCĐĐ

Hòa giải tranh chấp đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

TAND

Tòa án nhân dân

BLDS

Bộ luật Dân sự

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

CNQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử

HĐTP

Hội đồng Thẩm phán

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

Tố tụng dân sự



LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì
thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phịng.
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp
luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vướng mắc qua thực tiễn xét xử
là nội dung quan trọng để góp phần hồn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hiện nay
tại Tòa án. Đồng thời, tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hồn thiện các quy định
của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa
về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp
trong q trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời gian tới nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì thế, em chọn đề tài “Tranh chấp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành” để làm đề tài
báo cáo tốt nghiệp của mình.
2.

Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án, đánh giá thực trạng
pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó đề ra
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Báo cáo nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định pháp luật Việt Nam bên cạnh phân tích những hạn chế, bất cập thường
gặp. Từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án.


3. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu
Chương 1: Lấy phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật
lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài. Dùng phương pháp
này có thể xem xét đối tượng một cách đúng đắn, toàn diện; khắc phục tư tưởng bảo
thủ, trì trệ và thái độ định kiến với cái mới; tránh sự phỏng đoán thiếu cơ sở khoa học
và nguy cơ rơi vào ảo tưởng; nhìn nhận đối tượng một cách khách quan và khoa học
Chương 2: sử dụng phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch và
thống kê thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. phát huy tư duy, so sánh, phân tích, tìm ra các mối liên hệ giữa vụ án với
nhau, làm cho tác giả hiểu và nhớ lâu hơn.

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Báo cáo này phân tích thực trạng góp phần làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý
luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và những bất cập, vướng mắc trong quá trình
xét xử. Nhằm đưa ra giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ
và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp có
thể xảy ra.
Bên cạnh đó, báo cáo bổ sung và phát triển những lý luận để phục vụ yêu cầu thực tiễn
của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các
tranh chấp đất đai trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay.

4. Cơ cấu của báo cáo
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung của báo cáo gồm 2
chương:
Chương 1: Khái quát về quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số kiến nghị



CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP HỢPĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Mỗi bên trong quan hệ dân sự có
thể có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia. Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm
xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa

thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự
do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện,
bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu
lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng
lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao
dịch dân sự hoàn tồn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi
phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.1
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm này được
nêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên
nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển
nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 500 của
BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác

1

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức


theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp
đồng với người sử dụng đất. Theo quy định tại điều 116 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015
quy định: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ quy định tại điều luật này có
thể xác định: kết quả của việc xác lập giao dịch dân sự là làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao
dịch dân sự là một sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương – một

bên hoặc nhiều bên) làm phát sinh hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm
phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.2
1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do quyền sử dụng đất là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, sở hữu nhà nước cịn tư nhân chỉ có thể có quyền sử dụng đất nên hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự
cịn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở
các điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh
vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được
điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành
như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.3
Thứ hai, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng,
còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Thứ ba, về hình thức hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng hoặc chứng
thực . Điều này khác so với các hợp đồng dân sự thơng dụng khác có thể giao kết bằng
lời nói, xác lập hành vi ngồi quy định hình thức về văn bản. Nguyên nhân, là do tính
chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự
quản lý của Nhà nước, việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có cơng
2
3

Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Hà Nội.
PGS.TS. Đỗ Văn Đại (chủ biên) Bình luận khoa học Những điểm mới của BLDS 2015, NXB Hồng Đức


chứng, chứng thực, nó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất cũng

như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi có vi phạm về hợp đồng. Ngoài ra, việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thứ tư, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia
hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước. Đó là người chuyển nhượng
QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển
nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.4
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là "bất đồng, trái ngược nhau".
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là
một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc đơ ̣pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được
hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện
hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vu ̣ trong hợp đồng.5
Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện
các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển
nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp
đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo
nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ.
1.1.2.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng, nên luôn luôn thuộc quyền tự định đoạt
để giải quyết tranh chấp của các bên

4
5

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức
Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội

TẢI NHANH TRONG 5 PHÚT
LIÊN HỆ ZALO ĐỂ TẢI ĐỦ NỘI DUNG NÀY: 0917193864
XEM NHIỀU TÀI LIỆU KHÁC TẠI :
/>MÃ TÀI LIỆU: 700274
DỊCH VỤ VIẾT THUÊ BÁO CÁO, KHÓA LUẬN, CHUYÊN
ĐỀ, LUẬN VĂN,...
ZALO : 0917 193 864