Đề tài pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam thực trạng và giải pháp

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác đinh bất động sản, xác đinh quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản đã được triển khai tại Việt nam từ nhiều năm qua.
Trong những năm gần đây, chúng ta đã có nhiều cố gắng đáng kể nhằm hoàn thiện
pháp luật trong lĩnh vực này với việc ban hành một số đạo luật cơ bản như Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng.Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất
động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần
quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với các bất động sản và giao dịch về bất
động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, công tác đăng ký bất động sản vẫn còn bộc lộ những
hạn chế nhất định, cụ thể là:
Thứ nhất, việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn
bản quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng các quy đinh về đăng ký quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất lại tồn tại tách biệt nhau. Hệ quả là việc hình thành
những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt đối
với từng loại bất động sản, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai trên
thực tế các quy đinh pháp luật về đăng ký bất động sản.
Mặt khác, pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành chưa đồng bộ và cịn
thiếu, một số quy đinh khơng phù hợp, cần được kịp thời sửa đổi, bổ sung. Bên canh
đó, những quy đinh về bất động sản được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển
rừng, Bộ luật dân sự năm 2005 lại chưa có quy đinh cụ thể về trình tự, thủ tục đăng
ký.
Thứ hai, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản
bị phân tán do pháp luật quy đinh các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng,
lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng, trong
khi việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. Sự phân tán nêu trên
dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất
1

động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản
lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Thứ ba, tính khơng ổn đinh về tổ chức, sự không thống nhất về thẩm quyền
giữa các cơ quan đăng ký tại mỗi địa phương, sự phân tán về thẩm quyền đăng ký bất
động sản cũng như mô hình cơ quan đăng ký bất động sản khơng phù hợp với điều
kiện của nền kinh tế thị trường trong những năm qua đã dẫn đến hậu quả là việc quản
lý hồ sơ không thống nhất, thông tin về bất động sản không tập trung, bị gián đoạn,
cơ chế đăng ký và hệ thống đăng ký hiện nay chưa tạo ra được một “hồ sơ”, “lý lịch”
tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối với bất động sản — hàng hoá.
Thứ tư, hiệu quả hoạt động đăng ký bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu kém,
nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản đang
ngày càng phát triển dẫn đến tình trạng các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn
diễn ra và có tính phổ biến .
Thực trạng trên phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký
bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho người dân thông qua việc đảm
bảo quyền sở hữu tài sản là quyền cơ bản đã được Hiến pháp công nhận, đồng thời
tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản. Đặc biệt,
trước yêu cầu ổn đinh và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, thì những cải
cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết.
Với nhận thức như vậy, tôi chọn vấn đề:

Pháp luật về đăng ký bất động

sản ở Việt nam. Thực trạng và giải pháp làm đề tài nghiên cứu khoa học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, chưa có một cơng trình khoa học nào nghiên cứu cụ thể về vấn đề này.
Cho đến thời gian gần đây, do yêu cầu khách quan cần sớm ban hành Luật đăng ký
bất động sản nên đã có một số hội thảo, chuyên đề về vấn đề này, liên quan đến nội
dung đề tài như: “Chuyên đề về đăng ký bất động sản” đăng trên

tạp chí Dân chủ và pháp luật số tháng 10/2005 hay “Hội thảo về pháp luật đăng ký
bất động sản” được tổ chức từ ngày 17 đến ngày 19/4/2006 tại Hạ Long...
Tuy vậy, chưa có cơng trình nào nghiên cứu có hệ thống và tồn diện về pháp
luật đăng ký bất động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này là rất
cần thiết, có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
- Mục đích nghiên cứu chính của đề tài là:
+ Nghiên cứu nhằm nắm bắt những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về bất
động sản, đăng ký bất động sản.
+ Chỉ rõ thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta từ trước
đến nay, từ đó đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp
luật về đăng ký bất động sản.
+ Kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký bất
động sản, nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật về đăng ký bất
động sản ở nước ta.
- Để đạt được những mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đặt ra và thực hiện
các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:
+ Phân tích làm sáng tỏ khái niệm về tài sản, bất động sản, đãng ký bất động
sản theo quy định của pháp luật Việt nam và pháp luật của một sơ nước.
+ Phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật hiện hành hên quan đến
hoạt động đăng ký bất động sản ở nước ta.
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản và thực
trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây.
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng
ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu những vần đề lý luận cơ bản về bất động sản
và pháp luật về đăng ký bất động sản. Trên cở sở nghiên cứu quá trình phát triển,

3


thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như thực trạng áp dụng pháp
luật về đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về đãng ký bất động sản và nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp
luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Trong phạm vi một đề tài nghiên cứu khoa học, tác giả tập trung nghiên cứu
khái niệm về tài sản, bất động sản và đăng ký bất động sản ở Việt nam và một số
nước khác. Tác giả cũng tập trung phân tích những ưu, nhược điểm của pháp luật về
đăng ký bất động sản hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động
sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm góp phần xây dựng và hồn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản trong
thời gian tới ở Việt nam.
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của
Nhà nước tta về bất động sản và đăng ký bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu,
đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích tổng hợp, khảo
sát số liệu thực tế, đối chiếu so sánh, trao đổi toạ đàm, sử dụng các bảng biểu V.V..
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài
- Về mặt lý luận, thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về
bất động sản, đánh giá thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như
thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về bất động sản ở nước ta
trong những năm qua, đề tài đã góp phần làm phong phú thêm lý luận về bất động
sản và đăng ký bất động sản. Kết quả đó góp phần quan trọng vào q trình xây dựng
và hồn thiện Luật đăng ký bất động sản ở Việt nam — một cơ sở pháp lý quan trọng
cho việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp và những vi phạm đang ngày càng
phát triển hiện nay ở nước ta.
-

Vê' mặt thực tiễn, những phân tích, đánh giá cũng như những đề xuất cụ thể

mà tác giả đưa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bất động sản sẽ là tài

4


liệu quan trong giúp các nhà làm luật tham khảo, vận dụng vào quá trình xây dựng
Luật đăng ký bất động sản một cách phù hợp và hiệu quả đồng thời cũng là tài liệu
giúp các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết nhanh chóng, đúng đắn các tranh chấp
và vi phạm liên quan đến bất động sản.
7. Kết cấu của đề tài:
Đề tài được kết cấu gồm phần mở đầu, ba chương, phần kết luận và danh mục
tài liệu tham khảo. Cụ thể là:
Chương 1: Những lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký bất
động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng
ký bất động sản.

5


Chương 1

NHỮNG LÝ LUẬN cơ BẢN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
PHÁP LUẬT VỂ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SÀN
1.1.

Khái niệm về bất động sản và đăng ký bất động sản

1.1.1.

Khái niệm tài sản

Để duy trì cuộc sống và phát triển xã hội, con người luôn phải lao động để tạo ra
của cải vật chất. Dưới góc độ khoa học, tài sản là một dạng của cải vật chất. Khái
niệm tài sản trong khoa học pháp lý luôn gắn liền với khái niệm quyền sở hữu, là đối
tượng của quyền sở hữu và là khách thể của quan hệ pháp luật về sở hữu. Với vị trí
như vậy, tài sản ln có những đặc trưng riêng của mình.
Có thể nói, khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý có sự thay đổi qua từng thời
kỳ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ sở hữu, nền kinh tế và đặc điểm lịch sử - xã hội
của từng nước. Khi xã hội càng phát triển thì khái niệm tài sản càng thay đổi theo xu
hướng trìu tượng hơn, khái quát hơn.
Luật La Mã trước đây chỉ nhìn nhận khái niệm tài sản là các “đồ vật”. Theo
nghĩa rộng thì “đồ vật” là những gì tồn tại qua sự nhận thức được bằng vật thể. Theo
nghĩa hẹp, “đồ vật” là tất cả những gì có thể tồn tại như đối tượng của quan hệ pháp
luật nói chung. Theo nghĩa hẹp nhất, “đồ vật” là tất cả những gì được coi như vật thể
(khách thể) của quyền tài sản. Luật La Mã trước đây coi con người cũng có thể là tài
sản. Quan niệm này hiện nay đã tỏ ra vô cùng lạc hậu.
Ở Việt Nam, tại Điều 163 Bộ luật Dân sự(BLDS) năm 2005 quy đinh: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá tri và các quyền tài sản”. Khái niệm tài sản của pháp
luật Việt Nam về cơ bản là khái quát và hợp lý. Trong đó, “vật” muốn được coi là tài
sản phải thoả mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, mang lại lợi ích
cho con người và là vật con người có thể kiểm sốt được.
“Tiền” là một loại “hàng hố”đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại
diện cho giá tri thực của hàng hố. Do đó, tiền cũng coi là tài sản. Tuy nhiên, chúng
ta không nên nhầm lẫn giữa khái niệm “tài sản” và “hàng hoá”. Khái niệm
6

hàng hoá hẹp hơn khái niệm tài sản. Tiền vừa là tài sản vừa là một loại hàng hoá đặc
biệt. Khơng những thế, xét ở góc độ khác thì tiền còn là đại diện cho chủ quyền của
Quốc gia. Đồng tiền của mỗi nước phản ảnh tiềm lực kinh tế và khả năng cạnh tranh
của nước đó so với các nước khác.
“Các giấy tờ có giá trị” như cổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu, kỳ phiếu, sổ
tiết kiệm cũng được coi là tài sản. Quy định này của pháp luật Việt Nam về tài sản là
một quy định mở, làm cho tài sản khơng chỉ bó hẹp ở vật hoặc tiền; đáp ứng yêu cầu
của thực tiễn giao lưu dân sự đa dạng, phong phú hiện nay.
“Các quyền tài sản” cũng được coi là tài sản vì đáp ứng được yêu cầu trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Chẳng hạn, quyền
đòi nợ, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản vv
Khái niệm về tài sản ở một số nước trên thế giới thường được quy định khác
nhau. Chẳng hạn, BLDS Nhật Bản đưa ra khái niệm về tài sản khá hạn hẹp. Theo đó,
tại Điều 85 BLDS Nhật Bản quy đinh chỉ có “đồ vật” mới được coi là tài sản. “Đồ
vật” được hiểu là những gì hữu hình, có thể chiếm một khoảng khơng gian nhất đinh.
Các chất thuộc thể lỏng, khí, rắn, điện, nhiệt, ánh sáng không phải là đồ vật. Hơn thế
nữa, pháp luật Nhật bản chỉ coi các “đồ vật bên ngoài” là tài sản. Con người không
phải là tài sản mà là chủ thể của tài sản. Đồ vật là tài sản phải thuộc sự kiểm soát của
con người. Quy định này tỏ ra không phù hợp với thực tế cuộc sống. Trên thực tế, đối
tượng của các quyền sở hữu không giới hạn ở “đồ vật” mà rộng hơn rất nhiều.
“Tài sản” là khách thể của quan hệ dân sự - là cái mà chủ thể trong quan hệ pháp
luật luôn hướng tới. Nói cách khác, tài sản là đối tượng trong giao lưu dân sự và
tham gia vào hầu hết các giao lưu dân sự. Đây là một đặc điểm nổi bật của tài sản,
giúp chúng ta khơng có cách hiểu sai lệch về tài sản. Không những thế, tài sản ln
phải có đặc trưng giá trị, phải thoả mãn một nhu cầu nhất đinh của con người. Tính
giá trị của tài sản phải được hiểu một cách khái quát nhất, bao gồm giá trị vật chất và
giá trị tinh thần. Giá tri vật chất của tài sản giúp con người thoả mãn nhu cầu về sinh
sống như ăn, mặc, ở, đi lại, giao dịch ,còn giá trị tinh thần là giá trị trìu tượng của tài
sản. Nhu cầu của con người là vơ tận, một vật dù khơng có giá trị vật chất nhưng nếu

có giá trị tinh thần cũng là tài sản. Đơi khi, giá trị tinh thần của tài sản lại lớn hơn rất
nhiều so với giá tri vật chất, đặc biệt là trong xã hội hiện đại. Thực chất, sự phân tích
này chỉ mang tính lý luận và tương đối. Bởi vì, một tài sản thơng thường vừa có giá
trị vật chất vừa có giá trị tinh thần. Ngồi ra, chúng ta không nên nhầm lẫn giá tri của
tài sản với giá tri của hàng hoá. Giá trị của hàng hoá bao gồm giá trị và giá trị sử
dụng. Giá trị của hàng hoá là lượng lao động tiêu hao kết tinh trong hàng hố và nó
được biểu hiện ra bên ngồi bằng giá cả. Hàng hố có giá trị bởi vì nó thoả mãn nhu
cầu sử dụng của con người và còn bởi con người bỏ sức lao động ra để tạo ra hàng
hố. Trong khi đó, khái niệm giá tri của tài sản rộng hơn rất nhiều.
1.1.2.

Khái niệm bất động sản

Điều 174 BLDS năm 2005 đưa ra quy đinh về bất động sản khá rõ ràng: “ Bất
động sản là các tài sản, bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, đặc trưng đầu tiên để nhận biết được bất động sản là tính “khơng thể
di rời” hay hiểu một cách khác đó là tính cố định của tài sản. Đây là đặc điểm đầu
tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Tính “khơng thể di rời”
của bất động sản được hiểu rất đa dạng, có thể là do tính chất cố định của tài sản, cụ
thể như đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; hay cũng có thể do
mục đích sử dụng của tài sản là cố đinh hoặc gắn liền với vật cố định, chẳng hạn như
“các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó” hoặc “các tài sản khác gắn
liền với đất đai” (cây trồng trên đất đai).
Bên canh việc hệt kê những tài sản được coi là bất động sản như trên, pháp
luật cũng coi máy bay, tàu thuỷ là bất động sản. Mặc dù máy bay, tàu thuỷ không
phải là tài sản có tính chất cố đinh như đất đai, nhà ở nhưng do giá trị của chúng lớn

và việc sử dụng máy bay, tàu thuỷ có một số điểm đặc biệt nên chúng được coi như
bất động sản để có chế độ quản lý thích hợp. Chúng ta đều biết rằng, máy bay, tàu
thuỷ là những tài sản có mơi trường hoạt động đặc biệt (môi trường nước, trên không


trung), hơn nữa, phạm vi hoạt động của chúng liên quan đến biên giới lãnh thổ, phạm
vi chủ quyền giữa các quốc gia nên pháp luật nhất định phải có chế độ quản lý riêng.
Tuy nhiên, trong số các tài sản được coi là bất động sản theo quy định của
BLDS năm 2005 thì đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó là những bất động sản chủ yếu
và phổ biến. Chính vì thế, việc đưa các bất động sản này tham gia vào các giao dịch
dân sự địi hỏi phải có những quy đinh hết sức cụ thể nhằm kiểm soát và quản lý chặt
chẽ, bảo vệ lợi ích cho các bên tham gia giao dịch cũng như lợi ích chung của xã hội.
Đây cũng là lý do để pháp luật quy đinh chế đinh về đăng ký bất động sản.
Trong số các loại bất động sản, đất đai là tài sản có chế độ pháp lý khá đặc
biệt. Thực chất, đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia (thuộc chủ
quyền hoàn toàn và tuyệt đối của quốc gia), là nơi dân cư sinh sống và cũng là tài sản
có giá trị sử dụng cao, tạo ra phần lớn của cải vật chất cho xã hội. Chính vì tầm quan
trọng đặc biệt như vậy, pháp luật Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước trực tiếp quản lý” hay “Nhà nước là đại diện duy nhất cho chủ sở hữu
đối với đất đai”. Các cá nhân, tổ chức được giao đất khơng có quyền sở hữu mà chỉ
có quyền sử dụng đất đai. Điều này dẫn đến việc quy đinh chế độ pháp lý về quyền
đối với đất đai có những hạn chế nhất đinh. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích
chính đáng cho các cá nhân, tổ chức được giao đất, Nhà nước cũng trao cho các cá
nhân, tổ chức này một số quyền nhất định để phù hợp với thực tế hơn. Chẳng hạn,
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế... quyền
sử dụng đất.
Ngồi ra, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó cũng là các bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ
của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà cũng phải

tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác mà pháp luật quy định để bảo đảm
sự quản lý của nhà nước đối với loại bất động sản này.
Vấn đề đặt ra ở đây là, pháp luật cần có các quy định cụ thể điều chỉnh việc
đăng ký bất động sản, nhưng khơng có nghĩa là mọi bất động sản đều được đăng ký,


mà chỉ một số loại bất động sản nhất đinh, tuỳ thuộc vào sự quan trọng và mức độ
tham gia vào thị trường bất động sản của chúng. Trên thực tế, bất động sản là tài sản
có giá trị lớn và tham gia giao dịch trên thị trường với mức độ ngày càng thường
xuyên, liên tục. Khi tham gia vào giao dịch, các chủ thể không bao giờ phân biệt tách
rời bất động sản thành đất và tài sản trên đất. Ở Việt nam, mặc dù đất đai thuộc sở
hữu của nhà nước nhưng ngưịi dân có quyền sử dụng đất với 9 quyền năng đã được
Luật đất đai quy định. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đất đai có thể được lưu
chuyển trên thị trường bất động sản như là một loại hàng hoá.Tuy nhiên, để thị
trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thơng tin (mang tính chính thức) về
bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan với thủ tục đăng ký,
cung cấp thông tin đơn giản. Đây chính là chức năng cơ bản của hệ thống đăng ký
bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay .
1.1.3.

Khái niệm đăng ký bất động sản

Bất động sản là một lĩnh vực khá nhạy cảm bởi ảnh hưởng sâu rộng của vấn
đề tới đời sống chính trị, kinh tế và xã hội của mỗi nước. Tại các quốc gia mà hệ
thống đăng ký bất động sản đã được hình thành, tuy có những điểm khác biệt nhất
định nhưng xét về chức năng thì hệ thống đăng ký bất động sản đều nhằm bảo vệ các
giao dịch, tránh những xung đột có thể xảy ra trên thị trường bất động sản thông qua
cơ chế đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản. Việc đăng ký bất động sản là
hoạt động mang tính dịch vụ hành chính cơng, về bản chất, đăng ký chủ yếu và trước
tiên là phục vụ thị trường bất động sản. Nhà nước cung cấp thông tin về bất động sản

cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch mà khơng tác động đến các giao dịch
đó. Việc tác động của nhà nước được thể hiện thông qua việc ban hành chính sách,
pháp luật để các chủ thể thực hiện, mà không can thiệp trực tiếp vào các giao dịch
trên thị trường thơng qua các quyết đinh mang tính mệnh lệnh hành chính.
Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước, hiện
nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc đăng
ký bất động sản là nhằm cơng khai hố các quyền liên quan đến bất động sản, phục


vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất
động sản.
Hiện nay, trên thế giới, đăng ký bất động sản thông thường được thực hiện
theo hai hình thức là: đăng ký chứng thư (deeds registration) và đăng ký quyền
(rights registration), như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp
đất v.v tra cứu thông tin nhằm xác đinh rõ được quyền sở hữu đất của người bán hoặc
người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất. Tra cứu thông tin là một hoạt động
thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm
là đất, bất động sản gắn liền với đất.
Đăng ký chứng thư phát triển manh mẽ ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ, Italia, Tây ban
nha, Ấn độ và hầu hết các thuộc địa của Anh(trừ Atralia và Cannada), hầu hết các
Bang của Mỹ, các nước Nam mỹ, Scotland và Irlan, các quận của Anh quốc. Nhưng
hệ thống đăng ký chứng thư thể hiện một số điểm hạn chế nhất đinh. Đó là sự chẫm
trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư, đặc biệt là trong
các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến
rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để
khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các
quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này phát
triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada,
một số Bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales.
Ở Việt Nam, pháp luật hiện hành quy định cả hai hệ thống đăng ký trên. Theo

đó, việc đăng ký bất động sản để xác lập quyền là hình thức nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để thực hiện
mục đích này, pháp luật Việt nam đã quy định cụ thể như sau: “Quyền sử hữu đối với
bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất
động sản”(Điều 167 BLDS năm 2005).
Tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: “trường hợp có tài sản gắn
liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trcn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ
sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy đinh của pháp luật về đăng ký bất


động sản” hay Điều 692 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật
về đất đai”.
Theo quy đinh tại khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì đăng ký quyền
sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
đinh vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Khoản 7, 8 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 quy định: Đăng ký
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc “chủ rừng
đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ
rừng”.
Đối với hình thức thứ hai là đãng ký chứng thư là đăng ký nhằm minh bạch
hố và cung cấp thơng tin về bất động sản thực chất là việc đăng ký để được Nhà
nước công nhận hiệu lực của giao dịch và xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu,
quyền sử dụng đối với bất động sản đó. Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 BLDS
năm 2005 thì: “ Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo đó, tại
khoản 1 Điều 467 BLDS năm 2005 cũng quy định: “Tặng, cho bất động sản phải
được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy

định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”. Hay Điều 492 BLDS
năm 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn
thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật có quy đinh khác”.
Nhằm cụ thể hoá quy đinh trên của BLDS, tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số
181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm
2003 quy đinh: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng
đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn


phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến
quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Vãn phòng đãng ký quyền
sử dụng đất. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng
cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy đinh của pháp luật dân sự.”
Từ việc nghiên cứu các quy định cụ thể về đăng ký bất động sản trong các
Luật chuyên ngành nêu trên, có thể đưa ra một khái niệm về đãng ký bất động sản
như sau: “Đăng ký bất động sản là một thủ tục pháp lý do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền tiến hành nhằm xác nhận bất động sản, xác định quyền sở hữu, quyền sử
dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản đó .
Tóm lại, đăng ký bất động sản thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý của bất
động sản (tài sản nào, ở đâu, ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu gắn liền với đất, các
giao dịch về bất động sản). Từ đó, có sự phân biệt giữa đăng ký bất động sản với
quản lý chuyên ngành về bất động sản như quy hoạch, đo đạc, lập bản đồ địa chính,
cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra các điều kiện về an tồn, chất lượng và kỹ thuật
của cơng trình xây dựng do các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, công nghiệp, giao
thông và các cơ quan quản lý chuyên ngành khác về từng loại bất động sản thực hiện.
Như vậy, thông qua việc đăng ký bất động sản, Nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc đãng ký khơng chỉ
đơn thuần là cơng khai hố thơng tin về nội dung đã đăng ký. Do đó, khi xây dụng

Luật đăng ký bất động sản cũng cần thể hiện rõ quan điểm nêu trên trong các quy
định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản.
1.2.

Phạm vi đối tượng điều chỉnh của pháp luật về đăng ký bất động

sản
Đây là một trong các vấn đề quan trọng trong pháp luật về đăng ký bất động
sản. Theo pháp luật hiện hành của nước ta, hoạt động đăng ký bất động sản bao gồm:
Đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất (gồm có cơng trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây
lâu năm) và đăng ký các giao dịch về bất động sản, bao gồm:


Một là, quyền sử dụng đất, trong trường hợp được Nhà nước giao đất; cho
thuê đất; chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất mà bên nhận góp vốn là pháp nhân.
Hai là, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp trao đổi, mua
bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà bên góp vốn là pháp
nhân.
Ba là, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo bản án,
quyết đinh của Toà án, quyết đinh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác có hiệu
lực pháp luật.
Bốn là, việc thuê đất, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất; quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận.
Trong khi đó, Luật đăng ký bất động sản của Liên bang Nga và Nghị đinh
ngày 04/01/ 1955 về đãng ký bất động sản của Pháp có quy đinh khá rộng rãi về
phạm vi đăng ký.
Luật đãng ký bất động sản của Liên bang Nga(LĐKBĐS) điều chỉnh việc
đăng ký các quyền hên quan đến bất động sản nói chung, trừ các quyền liên quan đến

tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ (khoản 1 Điều 4 — LĐKBĐS Nga). Tại
Điều 1 LĐKBĐS Liên bang Nga cũng quy đinh cụ thể về các loại tài sản phải đăng
ký quyền. Theo đó, tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được
đăng ký theo quy đinh của Luật này là: “các thửa đất, vùng lịng đất, cơng trình độc
lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng
thì có thể gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, cơng
trình xây dựng, phịng ở, và phịng khơng để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung
cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất”.
Nghị định ngày 04/01/ 1955 của Pháp cũng chỉ điều chỉnh việc đăng ký để
công bố các quyền, giao dịch hên quan đến bất động sản nói chung.
Trong khi đó, LĐKBĐS của Hàn Quốc và LĐKBĐS của Nhật Bản quy đinh
hạn chế hơn về phạm vi đăng ký, cụ thể là chỉ điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên
quan đến hai loại tài sản là đất và cơng trình xây dựng. Khoản 1 Điều 14 LĐKBĐS


của Hàn Quốc quy định: “ Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng ký
cơng trình xây dựng”.
LĐKBĐS của Nhật Bản chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên
quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối
ổn định, có giá tri cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không thực
hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất
động sản của Hàn Quốc, Pháp và Nga hoàn toàn tách biệt với hệ thống cơ quan địa
chính chuyên hoạt động mang tính kỹ thuật như: Đo đạc, phân thửa đất, lập bản đồ
để quản lý đất và hệ thống quản lý cơng trình xây dựng. Cơ quan đăng ký bất động
sản chỉ thực hiện đãng ký các quyền hên quan đến bất động sản nhằm cơng khai hố
các quyền này.
Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ
quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó

xác đinh chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký. Do đó, cơ quan
đăng ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng bất động sản.
Theo quy đinh của LĐKBĐS Hàn Quốc, việc ghi nhận hiện trạng của bất động sản là
bắt buộc khi thực hiện đăng ký. Trong mỗi tờ đăng ký, đều có phần ghi nhận thông
tin về hiện trạng của bất động sản: “ Tờ đăng ký được chia thành mục, đánh số đăng
ký, mục xác nhận và hai phần: phần A và phần B. Trong mục xác nhận, chia thành
mục và cột đánh số mô tả hiện trạng. Trong phần A và phần B chia thành cột mô tả
những nội dung liên quan và cột đánh số nhập đăng ký. Tuy nhiên, có thể bỏ qua
phần B nếu khơng có nội dung nào được ghi nhận trong đó” (khoản 1 Điều 16
LĐKBĐS Hàn Quốc); “Trong cột mô tả hiện trạng, ghi những nội dung liên quan
đến hiện trạng vật lý của mỗi mảnh đất hoặc cơng trình xây dựng và các biến động
liên quan” (khoản 3 Điều 16); “Đơn yêu cầu đăng ký phải có thơng tin về địa điểm
nơi có bất động sản, số thửa, hạng đất và diện tích thửa” (khoản 1 Điều 41); “Trong
trường hợp đăng ký quyền đối với cơng trình xây dựng, đơn u cầu đăng ký cịn


phải có thơng tin về loại cơng trình, cấu trúc và diện tích cơng trình xây dựng; trong
trường hợp có nhiều cơng trình xây dựng trên một hoặc một số thửa, đơn yêu cầu
đăng ký phải ghi số lượng công trình xây dựng cùng với thơng tin về loại cơng trình,
cấu trúc và diện tích cơng trình xây dựng trên đất đó”(khoản 1 Điều 42).
Ngồi ra, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cịn có cơ chế trao đổi
thông tin hai chiều với các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý xây dựng: Cơ quan
đăng ký bất động sản liên hệ với cơ quan địa chính, cơ quan quản lý cơng trình xây
dựng để cập nhật các thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản. Ngược lại, cơ
quan đăng ký bất động sản cũng phải thơng báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản
lý cơng trình xây dựng những thơng tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, nếu có
sự thay đổi về hiện trạng vật lý của bất động sản cũng như thông tin hên quan đến
quyền sở hữu bất động sản, để những cơ quan này ln có thơng tin chính xác về chủ
sở hữu và tình hình sở hữu bất động sản. LĐKBĐS Hàn Quốc quy đinh: “Trong
những trường hợp đãng ký dưới đây, cơ quan đăng ký phải lập tức thơng báo cho cơ

quan địa chính, cơ quan quản lý cơng trình xây dựng để xác nhận đã hoàn tất việc
đãng ký:
- Bảo lưu hoặc chuyển giao quyền sở hữu;
- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót hên quan đến thơng tin về người đứng tên
thực hiện đăng ký;
- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến quyền sở hữu;
- Xoá đăng ký quyền sở hữu hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị xoá
bỏ” (khoản Điều 68).
LĐKBĐS của Liên bang Nga cũng quy định về việc ghi nhận hiện trạng bất
động sản khi thực hiện đăng ký: “Sổ đăng ký chứa các thông tin về các quyền đang
tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản và các
thông tin về những người có quyền” (khoản 2 Điều 12); “Trong mục I có sự mơ tả
ngắn gọn từng bất động sản: địa chí (vị trí phân bố), loại bất động sản (tên gọi), diện
tích (thực tế theo sổ địa chính hay theo giấy tờ), công dụng và các thông tin cần thiết
khác” (khoản 6 Điều 12).


1.3.

Thẩm quyền và trình tự đăng ký bất động sản

Hiện nay, mặc dù LĐKBĐS chưa được Quốc hội thông qua nhưng các văn bản
pháp luật hiện hành của nước ta đã có những quy đinh về thẩm quyền và trình tự của
các cơ quan nhà nước trong việc xác nhận quyền sở hữu đối với các loại đối tượng
bất động sản cho các chủ sở hữu. Cụ thể là:
1.3.1.

Đối với đất đai

Điều 26 Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền quyết đinh, xét duyệt

quy hoạch sử dụng đất như sau:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính
phủ trình.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ương.
- Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã


Đất đai khi đã có quy hoạch và được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng được quy đinh tại
khoản 1; 2; 3; 4; Điều 37 Luật đất đai năm 2003 và Thẩm quyền thu hồi đất quy đinh
tại Điều 44 Luật này.
Sau khi chủ thể có nhu cầu quy hoạch, sử dụng đất sẽ trình yêu cầu của mình
đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức đã có hồ sơ yêu cầu. Việc đăng ký quyền sử
dụng đất được quy đinh tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003.
Trình tự, thủ tục giao đất và sử dụng đất được quy đinh tại Chương V từ Điều
122 đến 131 của Luật đất đai năm 2003.
1.3.2.

Đối với rừng

Thẩm quyền giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử dụng
rừng được quy đinh tại Điều 28 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.
Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
được quy đinh tại Điều 31 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.
1.3.3.

Đối với nhà ở

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy đinh tại Điều 14
Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể là:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá
nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định cụ thể tại
Điều 16 Luật Nhà ở năm 2005.
1.3.4.

Đối với cơng trình xây dựng

Cơng trình xây dựng là một loại bất động sản và được Luật xây dựng năm
2003 quy định, theo đó thẩm quyền lập, thẩm đinh, phê duyệt quy hoạch xây
dựng vùng được quy định tại Điều 17 như sau:
18


- Bộ xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm,
vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các Bộ,
Ngành, Uỷ ban nhân tỉnh có liên quan.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng
vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân
cùng cấp quyết định.”
Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị được quy đinh
tại Điều 21; thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được quy đinh

tại Điều 25 và thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn được quy đinh tại Điều 30 Luật xây dựng năm 2003.
Sau khi tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình thoả mãn các
điều kiện quy đinh tại Điều 38 và được thẩm đinh theo Điều 39; Điều 59 thì sẽ được
cấp Giấy phép xây dựng theo Điều 62 theo thẩm quyền quy đinh định tại Điều 66
Luật xây dựng 2003.
Như vây, thẩm quyền và trình tự đăng ký các cơng trình xây dựng hiện nay do
nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm đinh, nếu đủ điều kiện pháp luật quy
đinh thì được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng là cơ sở pháp lý xác nhận
quyền của chủ sở hữu, chủ cơng trình xây dựng trong q trình sử dụng cũng như
trong giao dịch dân sự.
1.4.

Giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản

Theo pháp luật về đăng ký bất động sản, có trường hợp đăng ký là điều kiện
để xác lập hiệu lực của giao dịch (vĩ dụ: đăng ký quyền sử dụng đất), nhưng có
trường hợp đăng ký vừa để xác lập hiệu lực của giao dịch đồng thời để có giá trị
pháp lý đối với người thứ ba (đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất). Có thể nói, đây
là vấn đề chưa rõ ràng và có nhiều ý kiến khác nhau tại Việt Nam.
LĐKBĐS của Hàn Quốc không quy đinh cụ thể về giá trị pháp lý của việc
đăng ký, mà quy đinh gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên của các quyền đã đăng ký.
LĐKBĐS Hàn Quốc quy đinh: “ Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất


động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác” (khoản 1 Điều 5).
LĐKBĐS Nhật Bản cũng quy định tương tự: “ Trừ trường hợp có quy đinh
khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác đinh
theo thứ tự đăng ký các quyền đó”(Điều 6).

Nghị định ngày 04/01/ 1955 về đăng ký giao dịch hên quan đến bất động sản
của Pháp lại quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản. Điều
30 Nghị định quy định: “ Các văn bản và quyết định của Tồ án thuộc diện bắt buộc
phải cơng bố mà khơng được cơng bố thì khơng có hiệu lực với bên thứ ba có được
từ cùng một chủ sở hữu những quyền tương tự đối với cùng một số bất động sản nếu
bên thứ ba tiến hành công bố các văn bản và quyết đinh chứng minh quyền của mình.
Các văn bản khơng được cơng bố cũng khơng có hiệu lực đối với bên thứ ba trong
trường hợp bên thứ ba đăng ký bảo đảm hoặc thế chấp đối với bất động sản có liên
quan. Nếu được cơng bố sau khi bên thứ ba đã công bố các giấy tờ chứng minh
quyền của họ đối với bất động sản thì các văn bản cũng khơng có hiệu lực.”
Theo chúng tôi, pháp luật về đăng ký bất động sản nên phân biệt rõ ràng giá
trị pháp lý của các loại đăng ký, vì đây là vấn đề có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên.


Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỂ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG
SẢN ỏ VIỆT NAM
2.1.

Quá trình phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt

nam
2.1.1.

Thời pháp thuộc

Pháp luật thời kỳ này có quy định về việc đăng ký bất động sản, bao gồm
ruộng đất, những bất động sản khác và sổ địa bạ. Điều 506 Chương VI Bộ Dân luật

Bắc kỳ(DLBK) về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu quy đinh:” Chỗ nào có địa bạ thì sự thủ - đắc quyền sở hữu về điền địa phải có đăng ký vào sổ mới thành.
Người nào có tạo - mãi được một bất động sản thì tuy chưa đăng địa bạ mà cũng có
quyền sở hữu rồi, nhưng khi đăng địa bạ rồi mới có quyền sử dụng ở trong sổ.”
Điều 507 Bộ DLBK quy đinh: “Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào
địa bạ theo các cách thức của luật lệ đã đinh”.
Căn cứ vào các quy đinh nêu trên cho thấy, đối với đất đai, chủ sở hữu phải
đăng ký vào sổ địa bạ theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh mới được thủ đắc
quyền sở hữu. Riêng trong trường hợp mua bán bất động sản, thì người mua có
quyền sở hữu kể cả khi chưa đăng ký vào sổ địa bạ, nhưng chỉ có quyền sử dụng sau
khi đăng ký vào sổ đó.
Ngồi ra, Bộ DLBK cũng quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền ứng
dụng thu lợi, quyền để đương và địa dịch. Điều 572 Bộ DLBK quy đinh: “Thuộc về
bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ” và Điều 630 Bộ
DLBK quy đinh: “ Những địa dịch do người lập ra, phải có chứng chỉ mới thành.
Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó với đệ tam
nhân”.
Qua đó cho thấy, pháp luật thời Pháp thuộc đã có sự phân biệt hai loại giá trị
pháp lý của việc đăng ký bất động sản căn cứ vào từng nhóm sau đây:


Thứ nhất, quyền sở hữu bất động sản được xác lập thông qua đăng ký vào Sổ
địa bạ (ngày nay được gọi đăng ký để xác lập quyền).
Thứ hai, việc đăng ký quyền địa dịch, quyền để đương có giá trị đối dụng với
người đệ tam (ngày nay gọi là có giá tri pháp lý đối với người thứ ba).
2.1.2.

Từ năm 1945 đến 1975

Xuất phát từ đặc thù Việt Nam là nước có nền kinh tế nơng nghiệp, do vậy, đất
đai ln giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong các cuộc Cách mạng, trong đường lối,

chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Với ý nghĩa đó, sau ngày Cách
mạng tháng Tám thành công, với sự ra đời của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng
hoà, việc chia ruộng đất của Thực dân - Phong kiến cho nông dân và xác lập quyền
sở hữu ruộng đất là tư liệu sản xuất của nông dân được thể hiện trong chính sách
“người cày có ruộng”.
Hiến pháp năm 1946 khẳng đinh: “Quyền tư hữu tài sản của công dân được
đảm bảo”. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1946 và trước những đòi hỏi của sự nghiệp
Cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hồ đã thơng qua Luật cải cách
ruộng đất vào năm 1953. Trong đó, Điều 1 của Luật khẳng đinh nguyên tắc thủ tiêu
quyền chiếm hữu đất và xoá bỏ chế độ chiếm hữu đất của Đế quốc, của Địa chủ
Phong kiến, xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng
chia cho nông dân và người được chia ruộng đất khơng phải chia cho Địa chủ hay
chính quyền bất cứ một khoản nào. Điều 31 Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy
định:“ Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó Chính quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ.
Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia”. Quy đinh
trên chứng tỏ rằng, chính quyền Cách mạng đã nhận thấy sự cần thiết phải xác đinh
chế độ sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất đối với ruộng đất nhằm tịch thu “cơng cụ
bóc lột” của Thực dân - Phong kiến và thu hút sự ủng hộ của nơng dân trong sự
nghiệp cách mạng. Chính sự nhận thức đúng đắn, kịp thời đó đã góp phần tạo nên
sức manh cho cả dân tộc trong cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp. Đồng thời,
qua đó đã khẳng định những nền tảng ban đầu về tư duy lập pháp tiến bộ của Nhà


nước ta trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mặc dù
xác định mục tiêu trước hết và chủ yếu là nhằm đảm bảo “ người cày có ruộng”
nhưng qua những quy định trên, Nhà nước đã ghi nhận phạm vi quyền năng của
người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho ), mặc dù đó mới chỉ là những
quy đinh sơ khai, chưa có những quy phạm hướng dẫn cách thức thực hiện quyền
năng đó. Song, do hồn cảnh lịch sử, do sự nhận thức chưa đúng đắn nên trong quá

trình thực hiện Luật cải cách ruộng đất năm 1953, chúng ta đã “phạm” một số sai
lầm. Công tác tổ chức thực hiện còn hạn chế nên những quy đinh về đăng ký bất
động sản (ruộng đất) được triển khai chưa hiệu quả và triệt để. Hơn nữa, trong số các
loại bất động sản, theo quy đinh của Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mới chỉ có
duy nhất ruộng đất là được đăng ký.
Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ ba hình thức sở hữu đất đai, gồm: sở
hữu của Nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu
của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân). Trong
giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh
viện được coi như là cơng trình phúc lợi xã hội và được Nhà nước đầu tư ngân sách
để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung, cơng trình xây dựng nói
riêng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện và Nhà nước không quy
đinh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.
Trong khi đó, ở Miền Nam trước ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất được thực
hiện theo chính sách cải cách điền địa của Chính quyền Ngơ Đình Diệm và Nguyễn
Văn Thiệu với hai hình thức là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân, trong đó, sở hữu
tư nhân cũng chỉ nhằm phục vụ cho lợi ích của bọn tay sai bán nước. Thời kỳ này, ở
Miền Nam, chủ sở hữu bất động sản (gồm đất đai và cơng trình xây dựng) được cấp
Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp. Việc mua bán bất động sản thơng qua văn
dự Dỗn mại do phòng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan công chứng hiện nay).
Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và cơng
trình xây dựng được thể hiện trong Tờ lược giải.
2.1.3. Từ năm 1975 đến 1986


Ngày 5/3/1975, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam đã ban
hành Nghị định số 01 nhằm xác định và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân của người lao
động trên cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng. Nghị đinh điều chỉnh hạn mức
của người lao động có nhiều đất hơn mức trung bình nhằm đảm bảo tính cơng bằng.
Riêng ruộng đất trưng thu, tịch thu của Nguy quân, Nguy quyền, Địa chủ, Tư sản, Đế

quốc và trưng thu của người lao động có quá nhiều ruộng đất được dùng để chia cho
những người lao động chưa có ruộng đất hoặc có ít để đảm bảo cuộc sống. Trong giai
đoạn từ ngày 03/5/1975 đến 18/12/1980 (ngày Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực),
ruộng đất ở Miền Nam tồn tại dưới ba hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước, sở hữu
tập thể và sở hữu tư nhân. Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hồ Miền Nam Việt
Nam cũng đã thực hiện chính sách “người cày có ruộng, xố bỏ mọi hình thức bóc
lột của Thực dân - Phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Đồng
thời, trong giai đoạn này, Miền Nam đã tiến hành hợp tác hố nơng nghiệp. Chính
những tư tưởng tiến bộ của chính quyền Cách mạng đã đặt nền móng cho sự nghiệp
thống nhất quản lý nhà nước về ruộng đất ở Miền Nam sau ngày giải phóng.
Ngày 1/8/1980 Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: “Tổ chức cá
nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đãng ký các loại ruộng đất mình sở
hữu vào địa chính của Nhà nước. Uỷ ban nhân dân phải kiểm tra việc khai báo này.
Sau khi khai và đãng ký, tổ chức cá nhân nào được xác nhận là quản lý, sử dụng hợp
pháp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Với quyết định này, người
sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính và thống kê đăng ký đất đai
là một trong những nội dung của quản lý nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được coi như một chứng thư pháp lý có ý nghĩa trong việc xác định
quyền năng của người sử dụng đất và là chứng cứ để Nhà nước bảo vệ người sử dụng
đất trong trường hợp phát sinh tranh chấp về đất đai.
Trong thời kỳ này, nền kinh tế vẫn theo hình thái “kế hoạch hố tập trung”
như giai đoạn trước. Tuy nhiên, về đất đai, nhà ở đã có quy định cụ thể hon: “Đất đai,
rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và
thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp năm 1980) và “Những


tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao
động của mình theo quy đinh của pháp luật” (Điều 20 Hiến pháp năm 1980). Nhà
nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân và thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà
ở, tư liệu sinh hoạt Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân. Việc tạo lập

nhà ở được quy định: “Cơng dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây
dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở
theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích
nhà ở do Nhà nước quản lý phải cơng bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp năm 1980).
Như vậy, các bất động sản là cơng trình xây dựng, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện thời kỳ này vẫn chưa có thị trường mà
do Nhà nước đầu tư từ ngân sách, ngoại trừ nhà ở được mở rộng, theo hướng: khuyến
khích người dân, tập thể xây dựng nhà ở ngoài sự cố gắng của Nhà nước. Nhìn
chung, giai đoạn này pháp luật chưa cho phép việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
và thị trường bất động sản chưa có mơi trường pháp lý để hình thành. Các chính sách
về đất đai và nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng tính chất phân phối cho cán bộ, công
nhân viên chức nhà nước theo hệ thống tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp, đồng thời,
trong giai đoạn này, Nhà nước cũng chưa quy đinh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu
cơng trình xây dựng.
2.1.4.

Từ năm 1986 đến nay

Cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai
sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003. pháp luật về đăng
ký bất động sản của nước ta đã dần hình thành và phát triển.
Theo quy đinh của Luật đất đai năm 1987, người sử dụng đất phải xin đăng ký
tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử