1 TIỂU LUẬN

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
---- ----

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
(Số hiệu đề: MH06/2021)

GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Môn thi

: Định Giá Tài Sản 1

Số thứ tự

: 38

Sinh viên thực hiện

: Võ Thị Nguyệt

Lớp tín chỉ

: CQ57/15.3LT2

ID phịng thi

: 5810580007

Ca thi

: 7h30

Hà Nội, ngày 08 tháng 06 năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.
Sinh viên thực hiện

Võ Thị Nguyệt


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1
I. Error! Bookmark not defined.

1

1. Error! Bookmark not defined.
2. Error! Bookmark not defined.

1
1

II. Error! Bookmark not defined.

1

1. Error! Bookmark not defined.

1

a. Error! Bookmark not defined.

1

b. Các bước tiến hành
2
2. Nội dung và trình tự các bước định giá của phương pháp chi phí
a. Error! Bookmark not defined.

4
4

b. Các bước tiến hành
5
III. Error! Bookmark not defined.

6

1. Error! Bookmark not defined.

6

a. Error! Bookmark not defined.

6

b. Điều kiện áp dụng
6
2. Error! Bookmark not defined.

6

a. Error! Bookmark not defined.
b. Error! Bookmark not defined.

7
7

IV. Error! Bookmark not defined.

7

1. Error! Bookmark not defined.

7

a. Error! Bookmark not defined.

7

b. Error! Bookmark not defined.
c. Error! Bookmark not defined.

8
8

2. Error! Bookmark not defined.

9

a. Error! Bookmark not defined.

9

b. Error! Bookmark not defined.

9

c. Error! Bookmark not defined.

9


KẾT LUẬN
10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
11


1

MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua đã đạt được sự tăng
trưởng và phát triển vượt bậc. Song song với đó, địi hỏi sự nâng cao về kiến thức
cũng như kinh nghiệm của các thẩm định viên. Đi kèm cũng yêu cầu các thẩm định

viên nắm rõ hơn các hạn chế trong quy trình thẩm định của từng phương pháp
thẩm định giá, để có thể sử dụng một cách linh hoạt đối với các loại hình bất động
sản trên thị trường. Vậy những hạn chế đó là gì? Với mong đợi nghiên cứu thành
cơng về những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí, tơi xin
chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương
pháp chi phí thơng qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” để làm bài
tiểu luận.
NỘI DUNG
I. Khái niệm của các phương pháp thẩm định giá
Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
1. Khái niệm phương pháp thu nhập
Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập (hay còn gọi phương pháp
đầu tư) là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong
tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư.
2. Khái niệm phương pháp chi phí
Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất
động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó, sau đó trừ đi hao mòn
thực tế của bất động sản cần định giá. Hao mòn thực tế của bất động sản là tổng
mức giảm giá của bất động sản.
II. Khái quát nội dung và trình tự các bước định giá:
1. Nội dung và trình tự các bước định giá của phương pháp thu nhập
a. Nội dung khái quát
Ở phương pháp này, về cơ sở lý luận được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo đó, người ta có thể hiểu rằng, về


2
lý thuyết giá thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện

tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Từ
đó, khi biết được thu nhập mà bất động sản đó tạo ra hàng năm, thì có thể tìm ra
được giá trị của bất động sản. Cũng có thể hiểu như là chi phí cơ hội để có thể tạo
ra các khoản thu nhập đó. Trong tính tốn, để thuận tiện, người ta thường đưa hết
dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại, thế nên giá trị bất
động sản có thể được xác định bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập
trong tương lai mà bất động sản ấy mang lại cho chủ thể.
Trong thực tế, có thể có rất nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản mà biết
trước được các khoản thu nhập do bất động sản ấy mang lại. Bên cạnh đó, cịn có
những trường hợp mặc dù bất động sản khơng được đầu tư, nhưng cũng thể dự báo
một cách khá chính xác các khoản thu nhập bằng cách đem so sánh với các bất
động sản tương tự đã được đầu tư. Như thế, có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán
vốn và địnhh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định được giá trị của bất động sản.
Về cách tiếp cận từ thu nhập, có hai phương pháp chính là phương pháp vốn
hóa trực tiếp và phương pháp dịng tiền chiết khấu. Thứ nhất, phương pháp vốn
hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản cần
thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự
kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn
hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng với nguồn thu nhập tương đối ổn
định. Thứ hai, phương pháp chiết khấu dòng tiền là phương pháp thẩm định giá trị
của bất động sản cần thẩm định bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của
dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố
lạm phát và không ổn định của thu nhập.
Về nguyên tắc của phương pháp thu nhập, qua tìm hiểu có thể thấy rằng,
phương pháp thu nhập dựa trên các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất,
nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
b. Các bước tiến hành
Như mục a đã đề cập, cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là
phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dịng tiền.

3
Thứ nhất, nghiên cứu các bước xác định giá trị bất động sản theo phương
pháp vốn hóa trực tiếp
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động rịng hàng năm do tài sản mang lại.
Ta có cơng thức:
Thu nhập
hoạt động
rịng

=

Tổng thu
nhập tiềm
năng

-

Thất thu do khơng
được th hết 100%
cơng suất cơng

-

Chi phí vận
hành, duy tu
bảo dưỡng

Trong đó: Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một bất động
sản với tỷ lệ thuê là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viện xác định tổng thu

nhập tiềm năng cần định giá thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho
thuê tương tự.
Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất, xác định bằng tỷ lệ
trống (khơng có khách th) nhân với tổng thu nhập tiềm năng. Thẩm định viên
xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê
tương tự.
Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián
tiếp. Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải
chi trả bất kể có khách thuê hay không, như: tiền thuê bất động sản, chi phí bảo
hiểm,…. Chi phí gián tiếp là những chi phí tỷ lệ thuận với lượng khách thuê bất
động sản nhiều hay ít, như: chi phí quản lý, điện, nước, vệ sinh,…. Thẩm định viên
cần xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản thơng qua điều tra từ
thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra
từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là bất động sản sử dụng phải tương đồng về rủi
ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí so với bất động sản thẩm định giá.
Có 3 phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu.
Phương pháp 1:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận khơng rủi ro + Phụ phí rủi ro

Với:


4
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu
Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, tài chính và rủi ro thanh khoản.
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất chiếu khấu căn cứ vào
bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư,

trong đó quyền số là tỷ trọng huy động vốn từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất
động
sản,
theo
cơng
thức:
M x Rm + (1-M) x Re = Ro
Trong đó: Ro: tỷ suất chiết khấu.
M: Tỷ trọng vốn vay.
(1-M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu.
Rm: tỷ suất thu hồi vốn vay.
Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu.
Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất chiết khấu áp dụng cho bất
động sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất
chiết khấu của các bất động sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất chiết khấu của
các bất động sản này được tính bằng cách lấy thu nhập rịng từ kinh doanh bất
động sản chia cho giá bán.
Bước 3: Chiết khấu dịng thu nhập ổn định trong tương lai theo cơng thức:
𝐼
𝑉=
ℎ𝑜ặ𝑐
𝑉 = 𝐼 𝑥 𝑌𝑃
𝑅
Trong đó: - I: thu nhập ròng hàng năm
- R: Tỷ suất chiết khấu.
- YP: Hệ số thu nhập.
Thứ hai, đối với phương pháp chiết khấu dịng tiền.
Trình tự các bước tiến hành xác định giá trị bất động sảncũng tương tự
phương pháp vốn hóa thu nhập. phương pháp này được áp dụng theo công thức:
𝑛

𝑉= ∑
𝑡=1

𝐶𝐹𝑡
𝑉𝑛
+
(1 + 𝑟)𝑡 (1 + 𝑟)𝑛

2. Nội dung và trình tự các bước định giá của phương pháp chi phí
a. Nội dung khái quát


5
Theo Byrl N. Boyce thì “phương pháp chi phí là phương pháp ước tính giá trị
bất động sản dựa trên giả thiết người mua khôn ngoan, thông thái sẽ không trả giá
một bất động sản cao hơn chi phí để có được một bất động sản tương tự, cùng cơng
năng, tác dụng như bất động sản cần ước tính giá trị đang xem xét.
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng giá trị của bất động sản mục tiêu tương
đương với chi phí làm ra một bất động sản giống như vậy và coi đây như một vật
thay thế. Lập luận phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ
thơng tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá một bất động sản cao hơn so với chi phí
bỏ ra để mua đất và xât dựng một cơng trình có cùng một lợi ích tương tự. Vậy
việc định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất
động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó.
Có hai loại chi phí là chi phí tái tạo và chi phí thay thế. Chi phí tái tạo là chi
phí hiện hành để xây dựng một cơng trình thay thế giống hệt cơng trình mục tiêu,
bao gồm những điểm đã lỗi thời. Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng
mới một cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp

và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã
bị lỗi.
Phương pháp chi phí cũng quan tâm đến hao mòn và sự giảm giá của bất động
sản. Hao mòn là hiện tượng mất giá và giảm sút các tính năng sử dụng sau một thời
gian nhất định, bao gồm hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình. Dựa vào ngun
nhân gây ra hao mịn, người ta phân chia hao mòn (hay còn gọi là giảm giá đối với
bất động sản) thành 3 loại: hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng và
hao mòn do tác động từ các yếu tố bên ngồi.
b. Các bước tiến hành
Phương pháp chi phí đã gián tiếp lấy cơ sở so sánh thị trường để ước tính giá
trị. Về trình tự có các bước:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các bên có liên quan.


6
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật. Các phương pháp chính để ước tính trong
bước này gồm: phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng và phương pháp
so sánh thị trường.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Có hai phương pháp chính để xác định mức độ hao mòn của bất động sản:
phương pháp đo mang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng

kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
III. Hạn chế và điều kiện áp dụng của các phương pháp
1. Hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
a. Hạn chế:
Phương pháp thu nhập tuy có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, có thể đạt được độ
chính xác cao, nhưng cũng khơng thể tránh khỏi được các hạn chế.
Thứ nhất, trong quá trình thẩm định, để phân tích giao dịch, cần phải điều
chỉnh nhiều mặt như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về
tiền cho thuê trong tương lai… dẫn đến khó thuyết phục khách hàng bởi những
thông tin đã điều chỉnh.
Thứ hai, ở nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai, hạn chế các thơng tin về những giả định dịng tiền trong tương lai.
Thứ ba, kết quả định giá sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan, có độ
nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn.
Thứ bốn, phương pháp này địi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ
bất động sản trong từng năm và phải dự đốn thu nhập trong tồn bộ thời gian tính
tốn cịn lại của bất động sản, vậy nên người thẩm định cần có nhiều kinh nghiệm.
b. Điều kiện áp dụng:


7
Phương pháp thu nhập được dùng khi cần định giá bất động sản có khả năng
mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các bất động sản, bất kì bất động sản
nào cũng được đưa vào kinh doanh và tạo thành thu nhập, có cơ sở tính dịng thu
nhập thì có thể áp dụng phương pháp này để tính giá trị. Đây cũng là phương pháp
dùng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
2. Hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí
a. Hạn chế
Phương pháp chi phí vẫn cịn một số hạn chế nhất định.

Thứ nhất, việc thẩm định giá theo phương pháp này phải dựa vào dữ liệu thị
trường nên cần có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực.
Thứ hai, chi phí nói chung khơng bằng với giá trị và khơng phải chi phí nào
cũng tạo ra giá trị, nên phương pháp này đòi hỏi phải sử dụng cách tiếp cận cộng
tới, song tổng nhiều bộ phận cũng chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Thứ ba, việc ước tính một số khoản giảm giá cỏ thể trở nên rất chủ quan và
khó thực hiện. Trên thực tế, chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào
được chấp nhận rộng rãi.
Thứ bốn, để áp dụng phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải có
nhiều kinh nghiệm, kiến thức thị trường và phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp. Vậy nên phương pháp này ít
khi được dùng trong các trường hợp quan trọng.
b. Điều kiện áp dụng
Có thể thấy phương pháp này cịn rất nhiều hạn chế, nhưng đó lại là phương
pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng
biệt hay những cơng trình cơng cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. Nó
cũng được dùng để thẩm định giá các bất động sản nhằm xác định mức bồi thường
khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. Phương pháp
chi phí cịn được dùng trong các trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là
yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất
động sản. Đây là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm


8
tra đấu thầu và cũng là phương pháp thường được dùng mang tính chất bổ sung
hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
IV. Hạn chế của các phương pháp thẩm định giá thơng qua các tình
huống thẩm định giá bất động sản
1. Hạn chế của phương pháp thu nhập thể hiện qua tình huống cụ thể
a. Tình huống cụ thể

Xác định giá trị của một thửa đất trồng lúa, dựa trên tài liệu tình hình sản xuất
và tiêu thụ của ba năm gần đây:
Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Năm N-2

Năm N-1

Năm N

Tổng sản lượng

Kg

25.000

25.800

26.100

Giá bán

Đồng/kg

13.800

14.200

15.000

Chi phí sản xuất

Đồng/kg

10.300

10.700

11.200

Thuế thu nhập

Đồng

1.350.000

1.530.000

1.720.000

Những giao dịch mua bán thửa đất tương tự tại địa phương cho thấy các nhà
đầu tư sẵn sàng chấp nhận phụ phí rủi ro 8%, cho biết tỷ suất lợi nhuận không rủi
ro hiện nay là 2,17%.
Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá giao dịch trong trường hợp nhà đầu tư
mua xong sẽ tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn.
b. Xử lý tình huống: (đơn vị tính: triệu đồng)
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập rịng:
Tổng thu nhập tiềm năng: 25x13,8 +25,8x14,2 + 26,1x15 = 1102,86 (triệu đồng)

Tổng chi phí sản xuất: 25x10,3 + 25,8x10,7 + 26,1x11,2 = 825,88 (triệu đồng)
Tổng thuế thu nhập: 1,35 + 1,53 + 1,72 = 4,6 (triệu đồng)
Thu nhập rịng bình qn: (1102,86 – 825,88 – 4,6) : 3 = 90,793 (triệu đồng)
Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu:
Tỷ suất chiết khấu = 8% + 2,17% = 10,17%
Bước 3: Ước tính giá trị của thửa đất:
Do thửa đất được canh tác vĩnh viễn nên áp dụng công thức: 𝑉 =
V= 90,793 : 10,17% = 892,75 (triệu đồng)
Vậy giá trị của thửa đất cần thẩm định là 892,75 triệu đồng.

𝐴
𝑖


9
c. Hạn chế của phương pháp thu nhập trong các bước của quy trình thẩm
định
Để ước tính giá trị của bất động sản, ngay từ bước 1, cần phải ước tính được
thu nhập rịng từ bất động sản mang lại. Việc này đòi hỏi người thẩm định cần xác
định được chính xác tổng thu nhập về lúa trong từng năm thông qua điều tra thị
trường những bất động sản tương tự. Tuy nhiên, trong thực tế để tìm được các bất
động sản tương tự trong cùng khu vực là rất khó, nếu thẩm định viên khơng kiếm
được các bất động sản tương tự để so sánh thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
Các thơng tin chứng từ thường mang tính chất lịch sử, nên sự biến động của
thị trường cũng làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Ở bước 2, việc xác định tỷ
lệ rủi ro dự kiến đòi hòi thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm của từng
vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương. Bên cạnh đó, thẩm định viên cần đạt yêu
cầu về kinh nghiệm, kiến thức thị trường và nắm rõ được các phương pháp xác
định tỷ suất chiết khấu dịng tiền mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Trong q trình chuyển hóa dịng tiền chú ý đến số tiền thực tế nhận được

hôm nay, nên thâm định viên cần vận dụng linh hoạt hai phương pháp là giá trị
ròng hiện tại và phương pháp suất lợi tức nội hoàn để áp dụng vào thực tế.Với bất
động sản có dự án đầu tư như tình huống trên, đòi hỏi thẩm định viên cần đánh giá
một cách kỹ càng việc lập dự toán, phân biệt rõ ràng các dòng tiền thu chi.
2. Hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống cụ thể
a. Tình huống cụ thể
Một khu đất có diện tích 100m2, tọa lạc trên đó là một ngơi nhà cổ hiện đang
xuống cấp, đã sử dụng 30 năm; tổng diện tích sàn xây dựng của tịa nhà là 160m 2.
Có thơng tin thị trường về mảnh đất trống tương tự với đơn giá 25 triệu đồng/m2,
đơn giá xây dựng thay thế mới ngôi nhà hiện hành là 9 triệu đồng/m 2. Yêu cầu:
Ước tính giá trị bất động sản trên, biết tuổi thọ ước tính của ngơi nhà là 50 năm.
b. Xử lý tình huống
Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất trong điều kiện được sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất:
Giá trị của mảnh đất mục tiêu là: 100 x 25 = 2500 (triệu đồng)
Bước 2: Ước tính chí phí để xây dựng thay thế mới ngơi nhà trên đất:


10
Chi phí thay thế mới của ngơi nhà: 160 x 9 = 1440 (triệu đồng)
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của ngơi nhà:
Mức giảm giá ước tính của ngôi nhà: (30:50) x 1440 = 864 (triệu đồng)
Bước 4:Ước tính giá trị của ngơi nhà:
Giá trị ước tính của ngôi nhà: 1440 – 864 = 576 (triệu đồng)
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu:
Giá trị ước tính của bất động sản: 2500 + 576 = 3076 (triệu đồng)
Vậy giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu là 3076 triệu đồng.
c. Hạn chế của phương pháp chi phí trong các bước của quy trình thẩm định
Cũng tương tự như phương pháp thu nhập hay phương pháp so sánh, ở bước 1
việc xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu trên đòi hỏi thẩm định viên nắm rõ

được các bất động sản tương tự trong thị trường. Để xác định được nguồn gốc các
giao dịch chứng cớ tương tự, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính
xác và kịp thời nhằm tạo điều kiện so sánh. Thẩm định viên cũng cần phải nắm rõ
các kiến thức thị trường, nắm rõ Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất
theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan.
Trong thực tế cịn thiếu những căn cứ hợp lý để có thể ước tính một cách
chính xác chi phí tái tạo ở bước 2. Ở tình huống trên, việc xác định chi phí thay thế
mới ngôi nhà dựa vào phương pháp so sánh để tìm được đơn giá thị trường. Tuy
nhiên, trong thực tế ít có các cơng trình giống nhau hồn tồn về kiến trúc và chất
lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy hơn, cần
tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn để làm cơ sở điều chỉnh
chi phí đối với ngơi nhà mục tiêu, như vậy sẽ tốn nhiều thời gian.
Để xác định mức độ giảm giá ước tính của ngơi nhà ở bước 3, xử lý tình
huống trên dựa vào tuổi đời của tài sản cần thẩm định. Áp dụng phương pháp đo
mang kỹ thuật để ước tính thời gian sử dụng của ngơi nhà dựa vào đặc tính vật lý
hay tuổi thọ kỹ thuật. Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng ngôi nhà lại chịu sự
quyết định bởi tính kinh tế của nó, tức là tùy thuộc vào thời gian ngôi nhà mang lại
hiệu quả kinh tế. Vậy nên, việc ước tính này chưa hồn tồn chính xác, trong q
trình ước tính cịn dễ gây nhầm lẫn, cịn có nhiều yếu tố khơng rõ ràng được gắn
với nhau. Điểm yếu nữa là phương pháp này không xem xét một cách độc lập các


11
hạng mục có thể sửa chữa được và cũng khơng thể xét thấy những hạng mục có
tuổi thọ ngắn hơn so với tuổi thọ của ngôi nhà.
KẾT LUẬN
Việc nghiên cứu hạn chế của phương pháp thu nhập và chi phí là một việc
làm cần thiết. Nó giúp cho các thẩm định viên hiểu rõ hơn về các phương pháp
thẩm định giá, giúp họ có thể khắc phục được các sai sót trong q trình thẩm định.
Kết quả của q trình thẩm định chính là một căn cứ để giúp cho nhà đầu tư có thể

đưa ra những quyết định đúng đắn trong hiện tại cũng như trong tương lai.
Qua tình huống cụ thể cũng như bài nghiên cứu này, có thể biết được quá
trình định giá một bất động sản còn gặp phải những hạn chế như thế nào và yêu
cầu đòi hỏi ra sao, giúp thẩm định viên biết cách lựa chọn phương pháp phù hợp
cho
từng
loại
hình
bất
động
sản
trên
thị
trường.


12

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu chuyên khảo
[1] TS. Phạm Văn Bình (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập Định giá tài sản, Nhà xuất
bản Tài Chính, Hà Nội.
[2] TS. Nguyễn minh Hồng và TS. Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình Định giá tài sản,
Nhà xuất bản Tài Chính, Hà Nội.
Tài liệu Internet
[1] Cổng thơng tin điện tử SỞ XÂY DỰNG Quảng Ninh (2020), “Nghiên cứu phương
pháp định giá bất động sản trong xu hướng tồn cầu hóa thị trường bất động sản ở Việt
Nam”, ngày 18/02.
[2] Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học Viện Tài Chính, Hà Nội,

2018.
[3] Thẩm định giá Thành Đơ (2019), “Phương pháp thẩm định giá bất động sản”, ngày
27/12.