Các vướng mắc về tài sản bảo đảm tại các NHTM và giải pháp khắc phục

Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA NGÂN HÀNG



TIỂU LUẬN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Đề tài:
NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ
GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

TP. Hồ Chí Minh, năm 2013
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 6
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 1
GVHD : PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
Lớp : Ngân hàng Ngày 2 – K21
Thực hiện : Nhóm 6
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
NGÂN HÀNG NGÀY 2 – K21
STT Họ Tên Ngày sinh Ký tên
1 Nguyễn Ngọc Duy 17/01/1980
2 Nguyễn Thị Hà 12/03/1987
3 Nguyễn Hoàn Cẩm Lan 13/05/1987
4 Nguyễn Ngọc Phong Lan 02/07/1986
5 Trần Ngọc Thanh 14/01/1981
6 Nguyễn Thị Thành 01/02/1987
7 Nguyễn Thị Lệ Thu 10/08/1988

Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 2
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
MỤC LỤC
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 3
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
Từ ngữ viết tắt:
Tài sản bảo đảm – TSBĐ
Ngân hàng thương mại – NHTM
Tổ chức tín dụng – TCTD
Văn bản quy phạm pháp luật - VBQPPL
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 4
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
LỜI MỞ ĐẦU
Nghiệp vụ tín dụng là một trong những hoạt động chủ yếu đem lại
nguồn lợi nhuận cho các NHTM, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng là
các tổ chức, cá nhân dưới hình thức: cho vay, chiết khấu, tái chiết khấu công
cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, bao thanh toán, Việc cấp
tín dụng được dựa trên cơ sở lòng tin, sự uy tín, hiệu quả của phương án kinh
doanh. Thế nhưng, với sự thiếu hụt về thông tin trên thị trường kinh tế VN đã
gây không ít trở ngại cho các ngân hàng khi thực hiện quy trình tín dụng. Hiện
tượng thông tin bất cân xứng là một tất yếu, khó tránh khỏi trong các giao dịch
kinh tế và hiển nhiên có ảnh hưởng rất lớn đối với hoạt động tín dụng tại các
Ngân hàng thương mại (NHTM) VN. Do đó, để hạn chế một phần ảnh hưởng
của hiện tượng thông tin bất cân xứng, một phương pháp cổ điển đang được
áp dụng là: Tài sản đảm bảo.
Trên thực tế, tài sản đảm bảo hiện nay là một công cụ chủ yếu mà các
ngân hàng làm cơ sở trong việc cho vay, một công cụ có thể giúp giảm thiểu

rủi ro tín dụng tốt nhất ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, việc sử dụng công cụ
này cũng mang rất nhiều hạn chế, cũng như những vướng mắc mà chính bản
thân các ngân hàng vẫn chưa giải quyết tốt. Vì vậy, việc nghiên cứu về tài sản
đảm bảo cũng như các biện pháp để ứng dụng nó một cách hiệu quả là một
việc cần thiết mà các ngân hàng cần thực hiện.
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 5
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Cơ sở pháp lý:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29 tháng
12 năm 2006, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và thông tư 07/2003/TT-
NHNN ngày 19 tháng 5 năm 2003 Hướng dẫn thực hiện một số quy định về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
1.2. Khái niệm:
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm, là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.
Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm
phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ
đã cho khách hàng vay. Nói chung bất kỳ tài sản hoặc các quyền phát sinh từ
tài sản đã tạo ra ngân lưu đều có thể dùng làm bảo đảm tiền vay.
1.3. Tác dụng:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có một số tác dụng chủ yếu như sau:
T8ch cực:

- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 6
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
không thanh toán được nợ.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu
quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.Một số
đối tượng khách hàng khi vay vốn bằng những dự án với những con số ảo. Vì
thế TSDB giảm giúp giảm nguy cơ rủi ro cho ngân hàng.
Tiêu cực:
- Có tài sản đảm bảo cán bộ tín dụng lơ là trong việc thu thập thông tin
về khách hàng, thẩm định phương án sản xuất kinh doanh cũng như khả năng
sinh lời và nguồn thu nợ của khách hàng
- Xảy ra tiêu cực về tham những , hối lộ đối với cán bọ tín dụng. Vì
khoản lợi của khách hàng mang tới cho cán bộ tín dụng khiến họ định giá tài
sản đảm bảo cao hơn giá trị thật, gây thiệt hại cho ngân hàng.
1.4. Điều kiện của TSBĐ:
Tài sản dùng để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng phải thoả mãn
các điều kiện sau:
Trước hết, muốn dùng tài sản để cầm cố, thế chấp làm vật bảo đảm cho
khoản nợ thì khách hàng vay vốn phải có quyền sở hữu tài sản đó. Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Khách hàng phải chứng
minh quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ sở hữu hợp pháp theo đúng quy
định của pháp luật.
Thứ hai, tài sản đó phải được phép giao dịch, có nghĩa là tài sản mà
pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Đồng thời khi dùng
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 7
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm

tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
tài sản để cầm cố thế chấp, tài sản đó phải được đăng ký giao dịch bảo đảm.
Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận
bảo đảm hoặc người được uỷ quyền. Nội dung đơn yêu cầu phải có đầy đủ nội
dung về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và phải mô tả rõ về tài sản bảo đảm.
Thứ ba, tài sản dùng để bảo đảm phải không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết bằng văn bản với Ngân hàng
về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp tại thời điểm ký
hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của
mình.
Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.5. Các hình thức đảm bảo tiền vay:
1.5.1. Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay:
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại
đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi
cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký
quyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc
giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ.
Tài sản cầm cố có thể bao gồm các loại tài sản sau đây:
 Một là, tài sản tài chính:
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 8
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Tiền trên tài khoản / ký gởi / ký quỹ ….
 Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,

thương phiếu, các giấy tờ khác giá trị được bằng tiền, riêng đối với cổ phiếu
của chính TCTD phát hành thì TCTD không được nhận làm tài sản cầm cố.
Tóm lại, các tài sản tài chính này phải có các tính chất sau :
 Dễ cất giữ.
 Dễ định giá.
 Tính thanh khoản cao.
 Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ
hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
 Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài.
 Hai là, hàng hóa với điều kiện:
 Hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản không quá lớn.
 Kho cầm giữ do ngân hàng lựa chọn.
 Ngân hàng phải cử người quản lý, giám sát khi không giữ ở kho ngân hàng.
 Các chi phí phát sinh trong quản lý hàng hóa do khách hàng chịu nếu không
có thỏa thuận khác.
 Các loại tài sản khác.
1.5.2. Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 9
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp.
Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc
không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế
chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có

vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.5.3. Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba:
Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một số tổ chức/cá
nhân có đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay
cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ
trả nợ của mình.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo
lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình
để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đi
vay không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.5.4 .Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa
hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm
cố.
Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản
bảo đảm khoản vay được hình thành sau giải ngân.
Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
 Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời
sống.
 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 10
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành
trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:
 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
 Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
 Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
 Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn

vay vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó,
yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của
các dự án đầu tư.
1.6. Các nguyên tắc sử dụng tài sản bảo đảm nợ vay:
1.6.1 . Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay tại một hoặc
nhiều ngân hàng khác nhau.
Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị
các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác.
Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản
bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo
đảm phải được lập thành văn bản.
Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn
thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các
bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 11
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng
nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và
các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận
được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa
đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo
đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.

1.6.2. Một khoản vay có thể được bảo đảm bởi nhiều tài sản.
Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằng
một hoặc nhiều tài sản; bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm bằng tài sản,
với điều kiện tổng giá trị các tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ
được bảo đảm.
Trong trường hợp cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa
vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
Các bên cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa
vụ.
Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ
nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một
phần nghĩa vụ.
Trong trường hợp một nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng nhiều giao
dịch bảo đảm, mà khi đến hạn bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn giao dịch bảo
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 12
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không có
thoả thuận khác.
1.7. Quy trình tài sản bảo đảm:
 Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ
- Hướng dẫn khách hàng
- Đối chiếu danh mục TSBĐ do NH quy định.
- Kiểm tra bản chính hồ sơ TSBĐ: số lượng, tính hợp pháp hợp lệ, phù hợp về
nội dung giữa các tài liệu.
 Bước 2: Thẩm định TSBĐ
- Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ TSBĐ, khả năng chuyển nhượng, khả
năng quản lý TSBĐ.

- Định giá TSBĐ.
- Xác định mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị TSBĐ.
 Bước 3: Lập, ký kết Hợp đồng bảo đảm, thực hiện các thủ tục liên
quan
- Soạn thảo, lựa chọn mẫu HĐBĐ.
- Ký kết HĐBĐ.
- Thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.
 Bước 4: Nhập, kiểm soát dữ liệu vào hệ thống
 Bước 5: Nhập kho hồ sơ TSBĐ
 Bước 6: Quản lý hồ sơ TSBĐ
- Theo dõi, quản lý TSBĐ từ khi nhận bảo đảm đến khi chấm dứt bảo đảm.
- Thực hiện định giá lại TSBĐ
- Đăng ký thay đổi nội dung GDBĐ đã đăng ký
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 13
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Bước 7: Xử lý/ Giải chấp TSBĐ
1.8. Thẩm định TSBĐ, bên bảo đảm, bên bảo lãnh:
1.8.1. Thẩm định tài sản bảo đảm:
- TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất củ bên bảo
đảm.
- TSBĐ là tài sản được phép giao dịch.
- Tài sản không có tranh chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua
bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố.
- Tài sản có tính thanh khoản cao.
1.8.2. Thẩm định bên bảo đảm:
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay:
+ Thẩm định tính chính xác các thông tin trong hồ sơ bảo đảm tiền vay nếu có
sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay.

+ Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay.
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:
+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
+ Có tài sản hợp pháp.
+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố.
1.8.3. Thẩm định bên bảo lãnh:
- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luật.
- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín; năng lực tài chính tại thời điểm bảo
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 14
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
lãnh.
1.9. Định giá Tài sản bảo đảm:
1.9.1 Phương pháp thẩm định giá trị TSBĐ:
Phương pháp thẩm định giá là những phương pháp, cách thức để ước
tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản
- Trong từng thời kỳ, căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng
TSBĐ và diễn biến của nền kinh tế, NH quy định phương pháp thẩm định giá
trị TSBĐ phù hợp với quy định của pháp luật, Ngân hàng Nhà nước, an toàn
và hiệu quả.
- Trên cơ sở phương pháp thẩm định giá trị TSBĐ, NH xác định và thống nhất
với bên bảo đảm về giá trị TSBĐ trong phạm vi cho phép, phù hợp với tính
chất rủi ro của từng trường hợp cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý
TSBĐ thì thu hồi được nợ gốc và lãi.
- Khi thẩm định giá trị TSBĐ, NH phải lưu giữ các căn cứ, tài liệu trong hồ sơ
cấp tín dụng.
1.9.2. Việc thẩm định giá trị TSBĐ phải tính đến các yếu tố sau:
- Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng. Đối với tài sản cố định, NH phải tham
khảo tốc độ hao mòn vô hình và hữu hình của tài sản.
- Hiện trạng của tài sản, vị trí địa lý, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thương

mại.
- Khả năng bán, chuyển nhượng, khả năng sinh lời của tài sản, sự biến động
giá cả, tỷ giá.
- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ
1.9.3 Các phương pháp thẩm định giá
 Phương pháp so sánh trực tiếp:
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 15
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối quan hệ mật thiết với giá
trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị
trường.
- Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức
giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một
thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá.
- Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị
trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất.
 Phương pháp chi phí khấu trừ:
- Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài
sản tương tự như là một vật thay thế.
- Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc
tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá.
- Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc
thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình
xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng…
 Phương pháp thu nhập (đầu tư)
- Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả
các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
- Khái niệm: Chuyển một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số

vốn.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho
một số đối tượng tài sản (các bất động sản như nhà hàng, khách sạn…),
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 16
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và được dùng
như một phương pháp kiểm chứng.
1.9.4. Các thông tin làm căn cứ khi thẩm định giá trị TSBĐ:
- Kết quả định giá của cơ quan thẩm định giá; Kết quả khảo sát của NH.
- Giá quy định của Nhà nước (nếu có); giá mua, bán trên thị trường; giá trị còn
lại trên sổ sách kế toán; giá chuyển nhượng thực tế của TS tương tự; giá ghi
trên giấy báo giá, hoá đơn, hợp đồng mua bán liên quan đến TSBĐ.
- Các thông tin về giá cả từ cơ quan cấp GCN QSH tài sản, trên phương tiện
thông tin đại chúng; trung tâm giao dịch, mua bán TS; doanh nghiệp thẩm
định giá; trung tâm địa ốc; SGD chứng khoán
NH phải định giá TSBĐ chi tiết theo loại và tính chất của tài sản. Việc
định giá, định giá lại TSBĐ phải lập thành biên bản và là một bộ phận không
thể tách rời của Hợp đồng bảo đảm.TSBĐ phải được thẩm định giá trị tại thời
điểm ký kết HĐBĐ và thời điểm định giá lại theo quy định của NH. Việc thẩm
định giá trị tài sản tại các thời điểm này chỉ để làm căn cứ thẩm định mức cấp
tín dụng của NH, không áp dụng khi xử lý tài sản đề thu hồi nợ.
1.10. Đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch
bảo đảm:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng.
+ Thế chấp tàu bay, tàu biển.
+ Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.

+ Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 17
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:
+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
+ Cục Hàng Không Việt Nam.
+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia.
+ Trung tâm giao dịch chứng khoán.
1.11. Quy trình xử lý TSBĐ:
1.11.1. Các trường hợp xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ:
- Khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ khi
đến hạn.
- Khách hàng phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn do vi phạm nghĩa vụ
theo thỏa thuận, vi phạm Hợp đồng cấp tín dụng, Hợp đồng bảo đảm hoạc
theo quy định của pháp luật.
- Bên có TSBĐ là doanh nghiệp khi chia tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,
cổ phần hóa.
- Bên có TSBĐ bị giải thể, phá sản.
- TSBĐ phải được xử lý để bên có TSBĐ thực hiện nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật.
- Các trường hợp khác do Ngân hàng cấp tín dụng (NH) và bên có TSBĐ thỏa
thuận hoặc pháp luật quy định.
1.11.2. Nguyên tắc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:
- Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện khách quan, công khai, minh bạch,
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và phù hợp với các
quy định của pháp luật. Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt
động kinh doanh tài sản của NH.
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 18
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm

tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Bên xử lý TSBĐ là NH nhận bảo đảm hoặc bên được NH ủy quyền xử lý
TSBĐ.
- TSBĐ được xử lý theo thỏa thuận giữa NH và các bên cùng nhận bảo đảm
với bên có TSBĐ tại Hợp đồng bảo đảm (HĐBĐ) hoặc các văn bản thỏa thuận
khác (trừ TSBĐ mà pháp luật quy định phải được bán tại các tổ chức bán đấu
giá chuyên trách).
- Trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lý
TSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác
tuy chưa đến hạn cũng coi là đến hạn và NH được xử lý để thu hồi nợ.
- Trường hợp NH nhận nhiều tài sản thế chấp, cầm cố bào đảm cho một hoặc
nhiều nghĩa vụ trả nợ thì việc lựa chọn tài sản cụ thể để xử lý phải theo thỏa
thuận tại HĐBĐ hoặc các văn bản thỏa thuận khác. Nếu không có thỏa thuận
thì NH có quyền lựa chọn TSBĐ để xử lý hoặc xử lý tất cả các tài sản.
- Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận mới về việc xử
lý TSBĐ. Việc thỏa thuận này phải lập thành văn bản và không trái vớ quy
định của pháp luật.
- Quá trình xử lý TSBĐ để thu hồi nợ phải tuân thủ các quy định của NH và
các văn bản quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành có liên quan đến
việc xử lý TSBĐ.
1.11.3. Các phương thức xử lý TSBĐ theo thỏa thuận:
a/ Bán TSBĐ:
- Là việc NH hoặc bên có TSBĐ hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực
tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ 3 bán.
- Bên thứ 3 được ủy quyền bán tài sản có thể là Trung tâm bán đấu giá tài sản
hoặc tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.
b/ NH nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của khách
hàng:
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 19
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm

tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Là việc NH trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá trị TSBĐ được định giá khi xử lý
làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay trong hạn, lãi phạt quá hạn, phí (nếu
có) của khách hàng sau khi trừ đi các chi phí hợp lý khác (nếu có) và được
tiếp nhận tài sản đó.
- Việc nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm chỉ
áp dụng trong trường hợp đã áp dụng các phương thức khác mà vẫn chưa xử
lý được TSBĐ để thu hồi nợ, nếu không nhận TSBĐ thì không thu hồi được
nợ, hoặc trường hợp NH có phương án cần thiết sử dụng chính TSBĐ đó để
đáp ứng yêu cầu kinh doanh.
c/ NH nhận các khoản tiền, tài sản khác từ người thứ 3 trong trường hợp nhận
thế chấp quyền đòi nợ.
d/ Phương thức khác do NH và bên có TSBĐ thỏa thuận.
CHƯƠNG 2
NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
HIỆN NAY TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM
2.1. Vướng mắc liên quan đến thẩm định tài sản đảm bảo:
Ngoài những vướng mắc trong việc định giá TSĐB mà chúng tôi sẽ đề
cập trong phần 2.2 phía sau, còn có những vướng mắc liên quan đến thẩm
định TSĐB như sau:
- Sự thiếu hiểu biết về pháp luật sở hữu tài sản của cán bộ ngân hàng cùng với
rắc rối từ hệ thống quy phạm pháp luật về sở hữu tài sản dẫn đến việc nhận tài
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 20
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
sản đảm bảo không thẩm định được nguồn gốc rõ ràng, không xác định chính
xác đối tượng sở hữu TSĐB trong hợp đồng thế chấp, làm cho HĐTC vô hiệu
hoặc không thể tiến hành xử lý để thu hồi nợ.
- Do yếu kém về mặt chuyên môn nghiệp vụ hoặc do sơ suất mà cán bộ ngân
hàng không phát hiện được TSĐB không đủ điều kiện thế chấp như: tài sản là

BĐS thuộc diện quy hoạch, tài sản đang tranh chấp, kê biên, … dẫn đến tài
sản mất khả năng thanh khoản.
- Người thế chấp tài sản không đủ năng lực pháp lý.
2.2. Vướng mắc trong định giá tài sản đảm bảo:
2.2.1. Đối với tài sản là bất động sản:
- Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định
giá gặp nhiều khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống
nhất, chưa cụ thể, còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới
khó thực hiện.
Ví dụ, quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử
dụng đất ở hiện nay của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Ngân hàng cho
các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng
thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm
định giá thế chấp / định giá lại với mức:
Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên
thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND
tỉnh, thành phố nơi có đất.
Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị
trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi
có đất.
Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giá
trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 21
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
thuế chứ không quy định bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng
cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực
hiện do ột số tỉnh hiện nay chưa ban hành khung giá đất, các ngân hàng không
thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được.
Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do co những qui định ràng buộc bởi

trách nhiệm về cách đánh giá của họ.
- Các NHTM chưa có một khung giá với biên độ dao động thích hợp
trong việc định giá tài sản thế chấp. Vì vậy đã gây nên những khó khăn trong
công tác phát mại tài sản để thu hồi nợ của Ngân hàng. Chẳng hạn như khi
nhận tài sản thế chấp, Ngân hàng đã định giá của tài sản cao hơn giá trị thực
của nó hoặc vào thời điểm nhận tài sản thế chấp thì giá của tài sản đang tăng
cao, do vậy, khi nợ đến hạn, Ngân hàng không thu hồi được vì do giá tài sản
trên thị trường lúc đó hạ trong khi giá bán tài sản của Ngân hàng lại cao nên
người mua không thể mua được dẫn đến Ngân hàng không thể phát mại được
tài sản. Nếu bán được tài sản thì số tiền thu được cũng chưa chắc bù đủ tiền
vốn chứ chưa nói đến lãi.
- Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS.
Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền
dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS.
Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền
tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh
khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là
các khoản vay đầu cơ BĐS. Vì vậy việc định giá BĐS trong thời kỳ hưng
thịnh sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình nợ xấu của ngân hàng.
- Nhiều ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu buộc phải định giá tài
sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 22
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định
giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2
tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo
đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo
nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự
phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.

2.2.2. Đối với tài sản là động sản:
Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền
sản xuất đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm
định. Cụ thể:
+ Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp
thường là đã qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá những tài sản này khi
nhận cầm cố, thế chấp là khó khăn, đòi hỏi các TCTD phải kiểm tra, đánh giá
được tình trạng của tài sản đảm bảo, đồng thời phải có khả năng giám sát việc
sử dụng tài sản đảm bảo của khách hàng; phải có đội ngũ cán bộ có khả năng
chuyên môn về thẩm định giá, hoặc đôi khi phải thuê tổ chức tư vấn, tổ chức
chuyên môn xác định
Ngoài ra những máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất đều mang những
bí quyết công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu và nhanh chóng bị mất
giá trị, bởi sự phát triển của khoa học kỹ thuật, hơn nữa do quá trình cạnh
tranh nên máy móc, thiết bị dây chuyền sản xuất phải thường xuyên được
khách hàng nâng cấp, đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội
nhập kinh tế quốc tế.
+ Khi đã nhận cầm cố và đặc biệt phải bán thanh lý khi người vay
không trả được nợ là rất phức tạp và số tiền bán tài sản thường không thu hồi
đủ gốc, lãi vay, do ít người có nhu cầu mua lại máy móc, thiết bị, dây chuyền
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 23
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
sản xuất đã qua sử dụng, thời gian bán tài sản kéo dài làm cho tài sản hư hỏng,
xuống
cấp, mất giá trị…
2.2.3. Đối với tài sản là tài sản hình thành trong tương lai:
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, nếu trị giá quyền tài sản
được xác định trên toàn bộ căn hộ sẽ hình thành, trong khi bên thế chấp chưa
trả hết tiền thì có nghĩa là giá trị quyền tài sản của bên thế chấp được tính cả

trên phần quyền sở hữu của chủ đầu tư.
- Nếu trị giá quyền tài sản hình thành trong tương lai được xác định
tương ứng với phần tiền đã nộp để mua căn hộ chung cư thì không thể tính
trước được bởi vì trị giá thực của tài sản hình thành trong tương lai sẽ thay đổi
theo giá cả thị trường, có thể lên hoặc xuống.
- Và cho dù quyền mua căn hộ chung cư nói trên được tính theo phương
án nào đi nữa, thì lúc này giá trị của bản thân căn hộ cũng không có cơ sở để
xác định.
- Điều duy nhất có thể định lượng được lúc này là số tiền mà người mua
đã thực nộp để mua nhà.
- Nếu cho rằng tài sản hình thành trong tương lai gồm cả tài sản đã hiện
hữu thì cần phải giới hạn trong một số loại tài sản nhất định như các căn hộ dự
án đã xây xong nhưng chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu,
hàng hoá luân chuyển Không thể mở rộng sang cả các bất động sản hay
động sản đã tồn tại và được đưa vào sử dụng từ lâu nhưng vì lý do nào đó
chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu
2.3. Vướng mắc trong quá trình công chứng và đăng ký giao dịch bảo
đảm:
- Trường hợp tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đình thì cần phải làm rõ danh
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 24
Các vướng mắc về tài sản bảo đảm
tại các NHTM và giải pháp khắc phục GVHD: PGS-TS. Trầm Thị Xuân Hương
sách thành viên hộ gia đình có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình để yêu cầu tất cả các thành viên của hộ gia đình
từ đủ 15 tuổi trở lên phải ký vào hợp đồng thế chấp. Trên thực tế xảy ra một số bất
cập như:
+ Cán bộ ngân hàng và công chứng viên “để sót” thành viên hộ gia đình
không ký vào hợp đồng thế chấp, khi ngân hàng xử lý tài sản thì xuất hiện thành
viên này khởi kiện.
+ Cách xác định thành viên trong hộ theo “sổ hộ khẩu” hay theo giấy tờ nào

vẫn còn là đề tài tranh cãi trong quá trình thực hiện nghiệp vụ công chứng. Để tạo
điều kiện nhanh chóng và thuận lợi thì đa số các công chứng viên – phòng công
chứng vẫn sử dụng “sổ hộ khẩu” để xác định số thành viên của hộ. Nhưng nếu, có
người chứng minh được họ không có tên trong “sổ hộ khẩu” nhưng là thành viên
của hộ theo quy định của Điều 106 BLDS 2005 mà không “được ký hợp đồng thế
chấp” thì việc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, rủi ro cho ngân hàng là hoàn toàn có
thể xảy ra.
- Hợp đồng thế chấp không được ký trước mặt công chứng viên tại phòng công
chứng: nhiều trường hợp Cán bộ tín dụng đã đưa hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất cho khách hàng để họ mang về nhà cho các chủ thể khác (vợ,
chồng, con…) ký vào hợp đồng. Có cả trường hợp nhân viên phòng công chứng
mang hợp đồng này đưa cho bên thế chấp về nhà ký rồi mang đến cơ quan công
chứng để chứng nhận. Theo quy định tại Điều 41 Luật Công chứng thì bên thế chấp
tài sản và bên nhận thế chấp đều phải ký vào hợp đồng thế chấp trước mặt công
chứng viên trừ trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của TCTD, DN
khác đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể
ký trước vào hợp đồng. Việc để bên thế chấp mang hợp đồng thế chấp về nhà,
không ký tại cơ quan công chứng và trước mặt công chứng viên có thể gây hậu quả
khôn lường. Ví dụ QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nhưng một bên thế chấp là
vợ chồng đã giả chữ ký của vợ hoặc của chồng trong hợp đồng thế chấp. Khi thu hồi
nợ, TCTD đối mặt với rủi ro không xử lý được tài sản bảo đảm do tòa án xác định
Nhóm 6 – Ngân hàng Ngày 2 K21 Trang 25