Thực trạng về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG TP.
HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
Chủ đề 10: Tìm hiểu quy định về hợp đồng trong
giao dịch bất động sản. Đánh giá những ưu điểm,
hạn chế. Đề xuất giải pháp.
Họ và tên sinh viên: Trần Quang Vịnh.
MSSV: 0750090149.
Lớp: 07_QTBĐ.
GV giảng dạy : . ThS.Vũ Thị Hạnh Thu
1


MỤC LỤC

Mục lục………………………………………………………………………..1
Phần mở đầu………………………………………………………………….3
1. Tính cấp thiết của đề tài…………………………………………………..3
2. Mục tiêu của đề tài………………………………………………………...4
3. Yêu cầu và nhiệm vụ của đề tài…………………………………………...4
4. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………….4
CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN……………………………………………..5
1.1 Khái niệm………………………………………………………………….6
1.1.1 Giao dịch bất động sản………………………………………………...6
1.1.2 Hợp đồng giao dịch bất động sản……………………………………...6
1.2 Bản chất của hợp đồng…………………………………………………….6
1.3 Tổng quan quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản………………6
1.3.1 Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản……………………..6
1.3.2 Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản………………….……7

1.3.3 Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản………………………..7

CHƯƠNG II. THỰC TIỄN VỀ QUY ĐỊNH TRONG HỢP ĐỒNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY…………………...8
2.1 Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản……….8
2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở và cơng trình xây dựng……………………..8
1


2.1.1.1 Khái niệm………………………………………………………….8
2.1.1.2 Các nội dung của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng…10
2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………...…………10
2.1.2.1 Khái niêm………………………………………………………...10
2.1.2.2 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất……..11
2.1.3 Hợp đồng thuê bất động sản…………………………………………..11
2.1.3.1 Khái niệm…...……………………………………………………11
2.1.3.2 Nội dung của hợp đồng thuê bất động sản………………………11
2.2 Đánh giá quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản…………...12
2.2.1 Đánh giá việc thực hiện các quy định trong hợp đồng kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam hiện nay...……………………………………………12
2.2.2 Ưu điểm của quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản………13
2.2.3 Nhược điểm của quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản…..13

CHƯƠNG III. KIẾN NGHỊ………………………………………………..14
3.1 Giải pháp góp phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả việc thực thi quy
định về hợp đồng kinh doanh bất động sản………………………………14
KẾT LUẬN…………………………………………………………………15
TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………16

2

I. Phần mở đầu.
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất.
Ngày nay, cùng với sự ra đời của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động
sản cũng đã phát triển nhanh chóng. Có thể nói, thị trường khoa học công
nghệ và thị trường bất động sản là những thị trường và đóng vai trị ngày càng
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội.
Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho…
trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu
rộng đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam. Pháp luật cũng đã kịp thời được ban
hành để điều chỉnh thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 ra đời cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn đã tạo khuôn khổ
pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự quản lí của Nhà nước.
Các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh
bất động sản nói riêng đang trong q trình xây dựng và hồn thiện nên khó
tránh khỏi những hạn chế, bất cập.
Với những lý do cơ bản trên, việc lựa chọn đề tài " Tìm hiểu quy định về hợp
đồng trong giao dịch bất động sản" với mong muốn lý giải, cung cấp cơ sở
khoa học góp phần hồn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung
và các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài.
Với đề tài: "Tìm hiểu quy định về hợp đồng trong giao dịch bất động sản",
hướng tới mục tiêu nghiên cứu một cách tổng quát về các dạng hợp đồng giao
dịch bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định. Từ đó, áp dụng vào thực tế
3

hoạt động kinh doanh bất động sản và hướng tới hoàn thiện quy định về hợp
đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Đánh giá thực trạng quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản ở nước ta
nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế.
Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về hợp đồng
giao dịch bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
3. Yêu cầu và nhiệm vụ của đề tài.
Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn vai trò của quy định về hợp đồng
trong giao dịch bất động sản, từ đó đề xuất phương hướng nhằm nâng cao hiệu
quả và tính thực thi quy định của người dân trong thời đại mới này.
Tìm hiểu và làm rõ các quy định trong hợp đồng giao dịch bất động sản
Nghiên cứu thực trạng và vai trò của các quy định trong hợp đồng giao dịch
bất động sản tại việt nam
Đề xuất phương hướng và một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao vai trò của
quy định trong hợp đồng giao dịch bất động sản
4. Ý nghĩa của đề tài.
Với đề tài "Tìm hiểu quy định trong hợp đồng giao dịch bất động sản " sẽ có
những đóng góp mới cơ bản cho khoa học pháp lý nước ta.
- Phân tích nội dung quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản ở
nước ta.
- Đánh giá thực trạng thi hành quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản ở
nước ta và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.

4


CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN.
1.1 Khái niệm
1.1.2 Giao dịch bất động sản.
Giao dịch bất động sản là việc thực hiện các hành vi như mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa cá nhân với cá
nhân, cá nhân với tổ chức, tổ chức với tổ chức,…
1.1.3 Hợp đồng giao dịch bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh hàng hóa Bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản
giữa các bên về mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, cơng trình xây dựng nhằm mục đích kiếm lời.
Hợp đồng giao dịch bất động sản là văn bản quan trọng khi thực hiện các
giao dịch mua bán, cho, cho thuê và chuyển nhượng. Vấn đề này đã được quy
định trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã được Quốc hội thông qua.
1.2 Bản chất của hợp đồng.
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một giao dịch có nhiều
bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết,
thỏa thuận. Một sự thỏa thuận không phải là hợp đồng, nếu không tạo nên hiệu
lực ràng buộc giữa các bên.
Tóm lại, "sự thỏa thuận" và "sự tạo ra một ràng buộc pháp lý" là hai đặc
điểm cơ bản tạo nên bản chất của hợp đồng. Thiếu một trong hai đặc điểm trên
thì khơng thể hình thành nên hợp đồng.
1.2 Tổng quan quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.2.1 Đặc điểm của hợp đồng giao dịch bất động sản.

5


Xét một cách tổng quát có thể thấy hợp đồng kinh giao dịch bất động sản có
những đặc điểm sau:
Thứ nhất: khơng phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân
sự nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chủ
thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất
định tùy vào loại hợp đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ
thể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất

động sản.
Thứ hai: Đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất
động sản có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống dân sinh. Đó chính là
nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Những bất động sản này chỉ
có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khi đáp ứng
những điều kiện nhất định để được đưa vào kinh doanh, tham gia các giao
dịch kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Thứ ba: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản
và đa số các hợp đồng đó phải được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy
định của pháp luật, lý do để hạn chế những rủi do có thể xảy ra cho các bên
hoặc để có cơ sở pháp lý tương đối rõ ràng cho việc giải quyết các tranh chấp
có thể phát sinh Nhà nước buộc phải can thiệp để quy định về hình thức của
hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Thứ tư: Hợp đồng kinh doanh bất động sản ln được hình thành vì mục
đích lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác. Đặc điểm này cũng xuất
phát từ đặc điểm ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng là chủ thể kinh doanh
bất động sản.
1.2.2 Quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản.
Về nội dung của hợp đồng: Phải có đầy đủ ít nhất các mục như:
6


Tên địa chỉ của các bên: bên bán (phải có tên Doanh nghiệp, mã số Doanh
nghiệp. người đại diện, chức vụ của người đại diện, địa chỉ công ty, văn phòng
giao dịch, số điện thoại và số tài khoản), bên mua (người đại diện phải có văn
bản ủy quyền, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú, địa chỉ, số điện
thoại, số tài khoản, mã số thuế. Các thông tin về bất động sản như giá mua,
bán, cho thuê. Phương thức thanh toán, thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ
sơ kèm theo, thời gian bảo hành, quyền và nghĩa vụ các bên, trách nhiệm do vi
phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, các trường hợp chấm dứt hay huỷ bỏ

hợp đồng và các biện pháp xử lý, giải quyết tranh chấp, thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ bên thứ ba ( nếu có).
Về điều kiện:
Đối với bên bán: nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phụ thuộc vào
hình thức sử dụng đất; cần xem xét đến yếu tố đáp ứng yêu cầu về vốn; nếu
chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải được nhà nước cho phép; khơng
được ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp
tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Đối với bên mua: Về chủ thể được thực hiện giao dịch, quy định tại Điều 69
Luật Đất đai 2013)
Đối với cá nhân: phải đáp ứng đủ năng lực, độ tuổi quy định tại Điều 19 Bộ
luật Dân sự
Ngoài ra cần quan tâm đến thời hạn ủy quyền, phạm vi ủy quyền. (Điều 212,
563 Bộ luật Dân sự )
1.2.3 Vai trò của hợp đồng giao dịch bất động sản.

7


Tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nó có vai trị quan
trọng trong đời sống xã hội, thể hiện ở những khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất: Hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện
một cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác. Bởi nó là
văn bản ghi nhận sự thể hiện ý chí của các bên khi tham gia vào các giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Thứ hai: Ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sản
nói riêng thì hợp đồng là cơng cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ và cơng
khai nhất mục đích, u cầu, quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng chính
là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khi phát sinh mâu

thuẫn giữa các bên trong hợp đồng.
Thứ ba: Thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước sẽ dễ dàng
quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong thị trường bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để Nhà nước kiểm soát tốt hơn các
giao dịch về bất động sản trên thực tế, đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để
Nhà nước có thể giải quyết tranh chấp khi có phát sinh.

CHƯƠNG II. THỰC TIỄN VỀ QUY ĐỊNH TRONG HỢP ĐỒNG GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.
2.1 Nội dung các quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản.
2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở và cơng trình xây dựng.
2.1.1.1 Khái niệm.
Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng là giao dịch bằng văn bản thể
hiện sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng.
8


Khi thiết lập một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng thì trước tiên
các bên phải tuân thủ các quy định cụ thể tại điều luật 450 đến 455 trong bộ
luật dân sự và điều 70 trong luật kinh doanh bất động sản. Trong các giao dịch
về mua bán nhà, cơng trình xây dựng, bên bán phải là người sở hữu hợp pháp
của đối tượng được đem giao dịch hoặc người được ủy quyền hợp pháp của
những người sở hữu hợp pháp. Bên bán có thể là cá nhân, tổ chức đang sở hữu
nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, nhưng cũng có thể là những nhà đầu tư đang
đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán.
2.1.1.2 Các nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây
dựng.
Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng mua bán
nhà, cơng trình xây dựng phải bao gồm các điều khoản sau:

- Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua Trong nội dung này các bên cần nêu
được họ tên, số chứng minh thư nhân dân, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường
trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên.
- Điều khoản về đối tượng của hợp đồng: Điều khoản này phải nêu được đối
tượng của hợp đồng là tồn bộ ngơi nhà, căn hộ, cơng trình xây dựng hay một
phần; địa chỉ, vị trí nhà, cơng trình xây dựng; thơng tin quy hoạch liên quan
đến nhà, cơng trình xây dựng; quy mơ, diện tích của nhà, cơng trình xây dựng;
đặc điểm, tính chất, thực trạng, cơng năng sử dụng, chất lượng của nhà, cơng
trình xây dựng, các giấy tờ liên quan đến nhà ở, cơng trình xây dựng.
- Điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán: Tại điều khoản này, các
bên thỏa thuận về giá nhà, cơng trình xây dựng và ghi cả bằng chữ và bằng số.
Giá cả của nhà và công trình xây dựng có thể do các bên tự thỏa thuận hoặc
các bên có thể nhờ bên thứ ba xác định giá làm căn cứ cho giao dịch.
9


- Điều khoản về giao nhận nhà, cơng trình xây dựng: Tại điều khoản này,
các bên cần thỏa thuận và ghi rõ về thời gian giao nhận nhà, cơng trình xây
dựng cụ thể.
- Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, cơng trình
xây dựng: Trong giao dịch mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng có thể có các
loại thuế và lệ phí sau: Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sở hữu nhà ở,
cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí cơng
chứng. Việc chịu các loại phí này do hai bên tự thoả thuận.
- Điều khoản về bảo hành: Theo quy định của pháp luật, bên bán phải bảo
hành, sửa chữa nhà cho bên mua nếu có hư hỏng trong thời gian bảo hành.
- Điều khoản về đăng kí, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng
trình xây dựng: Tại điều khoản này, thơng thường các bên thỏa thuận bên
mua có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình
xây dựng theo quy định của pháp luật, bên bán có trách nhiệm hỗ trợ bên mua

hồn thành các thủ tục trên.
- Điều khoản về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
- Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng: Tại điều khoản này, các
bên thường thỏa thuận việc giải quyết tranh chấp trước tiên là thông qua
thương lượng, hòa giải, sau cùng là nhờ vào sự can thiệp của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nếu các bên không tự giải quyết được.
- Điều khoản về cam kết của các bên: Điều khoản này thường được các bên
đưa vào hợp đồng để khẳng định lại niềm tin lẫn nhau của các bên về sự chính
xác của đối tượng giao dịch.
2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1.2.1 Khái niệm.
10


Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng trả tiền
cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
2.1.2.2 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Gần giống với hợp đồng mua bán nhà ở cơng trình xây dựng. hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các điều khoản sau đây: Tên và địa chỉ
các bên, các thông tin về quyển sử dụng đất, giá chuyển nhượng và phương
thức, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên, thời gian giao nhận đất
và hồ sơ kèm theo, bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng, giải quyết tranh
chấp, các điều khoản khác.
2.1.3 Hợp đồng thuê bất động sản.
2.1.3.1 Khái niệm.
Hợp đồng thuê bất động sản là thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê
chuyển giao bất động sản cho bên thuê khai thác, sử dụng trong một khoảng
thời gian nhất định nhằm thu về một lợi ích xác định, bên thuê phải trả tiền

thuê theo thỏa thuận và trả lại bất động sản khi hết thời hạn thuê.
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng thuê bất động sản.
Có thể nói, về cơ bản nội dung của hợp đồng thuê bất động sản có các điều
khoản tương tự như hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Tuy nhiên, có sự khác nhau cơ bản giữa
hợp đồng thuê bất động sản và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động
sản chính là sự dịch chuyển về quyền sở hữu bất động sản. Ở hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng bất động sản quyền sở hữu bất động sản được chuyển
giao cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng. Sự chuyển giao này không được
11


thực hiện trong hợp đồng thuê bất động sản. Chính điều này làm nên sự khác
biệt cơ bản trong nội dung của các điều khoản trong hợp đồng thuê bất động
sản với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
2.2 Đánh giá quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản.
2.2.1 Đánh giá việc thực hiện các quy định trong hợp đồng giao dịch bất
động sản tại Việt Nam hiện nay.
Việc thực hiện các quy định trong hợp đồng giao dịch bất động sản ở Việt
Nam hiện nay chưa được người dân thực hiện một cách chủ động, trung thực
và nhà nước chưa thể kiểm sốt hồn tồn được do người dân chưa đủ sự tự
giác, dẫn đến phát sinh rất nhiều các tranh chấp, thiệt hại trong các giao dịch
về mua bán nhà, cơng trình xây dựng, giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Các trường hợp như:
- Các chủ thể giao dịch một hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng một tờ giấy viết tay thiếu
hẳn các điều khoản cơ bản, thậm chí có thể khơng có hợp đồng bằng văn bản
khi các bên trong giao dịch có quan hệ thân thuộc.
- Các bên chủ thể giao dịch không đưa ra công chứng, chứng thực để trốn
thuế, hoặc do đất đai khơng có giấy tờ.

Nhìn chung, có thể do nhiều nguyên nhân mà các chủ thể không giao kết hợp
đồng kinh doanh bất động sản tuân thủ điều kiện hình thức do pháp luật quy
định. Pháp luật nước ta hiện nay cũng có các quy định nhằm giảm thiểu các
thủ tục liên quan đến việc giao kết các hợp đồng. Tuy nhiên, vì các hợp đồng
liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên đòi hỏi các chủ thể muốn
bảo đảm lợi ích của chính mình thì trước tiên cần tự giác tuân thủ các quy định
của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng
12


2.2.2 Ưu điểm của quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Pháp luật đã có những liệt kê và quy định chi tiết về một số hành vi trong các
hợp đồng kinh doanh điển hình, việc đưa ra khái niệm như vậy giúp phân biệt
hợp đồng giao dịch bất động sản một cách dễ dàng,… là cơ sở để các bên
chọn đúng quy định pháp luật điều chỉnh.
Pháp luật hiện nay có khá nhiều quy định để điều chỉnh về các quy định
trong hợp đồng giao dịch bất động sản ,cụ thể là các quy định về điều kiện
giao kết, nguyên tắc giao kết,…đảm bảo sự công bằng, đảm bảo quyền và lợi
ích của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng.
Có thể thấy, trải qua một thời gian rất dài , pháp luật về hợp đồng giao dịch
bất động sản có vai trị quan trọng trong việc điều chỉnh mối quan hệ các bên
tham gia hợp đồng, thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế- xã hội,…
2.2.2 Nhược điểm của quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
+ Mặc dù đã có những quy định về hợp đồng giao dịch bất động sản, tuy nhiên
có nhiều quy định chưa rõ ràng, và quy định còn khá rải rác trong nhiều văn
bản khác nhau, khiến việc áp dụng những quy định đó cịn khó khăn và hiệu
quả áp dụng chưa thực sự có hiệu quả.
+ Cùng với sự phát triển của xu thế hội nhập, việc tham gia hợp đồng giao
dịch bất động sản ngày càng nhiều, tuy nhiên có vấn đề hiện nay vẫn chưa có

những quy định cụ thể để điều chỉnh, đặc biệt là các quy định trong hợp đồng
giao dịch có yếu tố nước ngồi. Dẫn tới việc khi có những tranh chấp sảy ra
thì gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết, và có thể gây ra những thiệt hại
đáng kể.

13


CHƯƠNG III. KIẾN NGHỊ
3.1 Giải pháp góp phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả việc thực thi quy
định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng về bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật, tuỳ đối
tượng khác nhau, như khi đối tượng giao dịch là nhà ở thơng thường thì hợp
đồng này chịu sự điều chỉnh của bộ luật dân sự và luật nhà ở, nếu là quyền sử
dụng đất thì chịu sự điều chỉnh của luật đất đai, nếu là các cơng trình xây dựng
thì chịu sự điều chỉnh của luật xây dựng,… Chính vì tính chất giao thoa của nó
mà việc chọn luật áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng khiến người dân
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Nên có sự thống nhất trong việc áp dụng luật
pháp giải quyết các vấn đề về hợp đồng giao dịch bất động sản, đồng thời quy
định chỉ thị chỉ dẫn áp dụng các luật khác nếu luật kinh doanh bất động sản
không trực tiếp quy định.
Cân nhắc bổ sung các hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
kinh doanh bất động sản để tránh những trường hợp lẩn tránh pháp luật, lập
nhiều dự án để làm bình phong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng trái
pháp luật.
Quy định về điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh vẫn còn
nhiều bất cập, tại quy định tại điều 7 trong luật kinh doanh bất động sản, cho
thấy nó ít được quan tâm và đầu tư. Bởi lẽ, một bất động sản muốn được đưa
và kinh doanh thì cần phải đáp ứng được những tiêu chí nhất định, do đó, quy
định về tiêu chí này cần cụ thể, rõ rang, dễ hiểu.

Theo quy định, các giao dịch, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được
thực hiện qua các sàn giao dịch, quy định này mang tính hình thức, gây hệ luỵ
tiêu cực, tang chi phí giao dịch, và đặc biệt thiếu chế tài xử lý minh bạch khi
các hợp đồng không tuân thủ quy định này.
14


KẾT LUẬN

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng đóng vai trị
quan trọng trong các giao dịch về bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất
động sản là hình thức pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận của các chủ thể trong
quan hệ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đảm
bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên một cách nghiêm túc.
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các đô thị lớn vẫn rất cao so với
mức cung trên thị trường. Mặt khác, do thị trường bất động sản là thị trường
đặc biệt, lợi nhuận cao nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Vì thế vai
trị của hợp đồng kinh doanh bất động sản càng quan trọng. Pháp luật về hợp
đồng kinh doanh bất động sản của nước ta cũng đang dần được hoàn thiện.
Tuy nhiên, trong thời gian qua các giao dịch về kinh doanh bất động sản vẫn
chưa tuân thủ triệt để các qui định của pháp luật về hình thức pháp lý, về thời
điểm giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng, về chủ thể hợp đồng...
gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cả nhà đầu tư và người mua, người thuê,
người thuê mua bất động sản... Nguyên nhân của tình trạng này là do ý thức
tuân thủ pháp luật của người dân chưa cao, do bất động sản là tài sản có giá trị
lớn nên sự bội tín và vi phạm trách nhiệm giữa các bên chiếm tỉ lệ cao, đặc
biệt là pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn có những kẽ hở để
chủ đầu tư, người mua có thể "lách luật".... Hoàn thiện pháp luật cũng như
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản là
yêu cầu khách quan để có thể nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động

sản Việt Nam hiện nay.

15


TÀI LIỆU THAM KHẢO.
/>oid=a896279a-6df1-4c9d-9728-c2c07b5835d9
Hồ Đức Anh (2006), "Các qui định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại năm
2005", Kiểm sát,.
Bảo Anh (2012), "Bất động sản khó khăn có phần do quản trị yếu kém", , ngày
10/8/2012.
Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

/>Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết Luật Kinh
doanh bất động sản, Hà Nội.

16