Tài liệu Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở doc

HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG
ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ
VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
Tác giả: Robert J. Shiller
Tháng 10-2007

1


HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở
Tác giả: Robert J. Shiller
Tháng 10-2007
Bài luận này xem xét một phạm vi rộng các luận cứ liên quan đến sự bùng nổ trong giá
nhà hiện nay và cân nhắc việc này có ý nghĩa như thế nào trong giá nhà tương lai và nền
kinh tế. Bài viết khơng giải thích sự bùng nổ dưới góc độ những điều cơ bản như việc
thuê mướn hay chi phí xây dựng. Một lí thuyết tâm lí học đặc trưng cho sự bùng nổ khi
nó diễn ra là bởi vì cơ chế phản hồi máy móc hay sự lan truyền xã hội khuyến khích quan
niệm nhà ở như một cơ hội đầu tư quan trọng, khớp với luận cứ hơn.
Robert J. Shiller
Quỹ Cowles tài trợ cho nghiên cứu kinh tế
30 đại lộ Hillhouse
New Haven CT 06520-8281
203 432-3708


2


Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở1
Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế kỉ, nhưng cơn sốt hiện nay thì độc

nhất vì sự lan tràn của nó. Bùng nổ giá nhà gây ấn tượng sâu sắc từ những năm cuối thập
kỉ 90 ở Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Quốc, Nga, Tây Ban Nha, Anh,
Mĩ và các quốc gia khác. 2 Ở đó dường như khơng có tiền lệ trước đó về những bùng nổ
ấn tượng xảy ra ở nhiều nơi cùng một lúc.
Trong phạm vi liên bang Mĩ, cuộc bùng nổ hiện tại khác những bùng nổ trước đó vì nó
mang tính quốc gia hơn địa phương. Trong cuộc bùng nổ hiện tại, những vòng khứ hồi
liên tiếp của bùng nổ giá nhà địa phương rốt cuộc trở thành bùng nổ quốc gia.
Cuộc bùng nổ đầu tiên bắt đầu vào năm 1998 với giá nhà thực (đã điều chỉnh lạm phát)
tăng vượt trội mười phần trăm trong một năm tại bờ biển tây, tại những thành phố quyến
rũ San Diego, Los Angeles, San Francisco và Settle. Cơn sốt chớm nở lúc ấy chỉ thu hút
sự chú ý vừa phải khi nó giới hạn ở bờ biển tây, và giá tích lũy đạt được khơng mấy ấn
tượng. Nhưng cơn sốt nhanh chóng lan sang miền đông, với 10% giá nhà thực tăng trong
1 năm ở Denver và sau đó là Boston năm 1999. Những thành phố đó tiếp tục được đánh
giá ở mức cao.
Nhiều năm đã trôi qua, những thành phố mới bắt đầu nhận thấy sự tăng giá nhà thực đáng
kể. Ngay cả năm suy thoái, Miami, Minneapolis, New York và Washington DC bắt đầu
thấy sự tăng giá nhà thực 10% năm 2001. Những nơi đó trở thành những người đến
muộn, họ phải trả giá cho sự chậm trễ trong sự bùng nổ giá nhà mãnh liệt của họ. Las
Vegas lần đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% hàng năm vào năm 2003, và giá nhà thực
tăng vọt lên 49% vào năm 2004. Phoenix lần đầu thấy sự tăng giá thực 10% vào năm
2004 và sau đó giá nhà thực tăng vọt lên 43% vào năm 2005. Và hơn thế, những ngày ấy,
hầu hết những thành phố khác vẫn có tốc độ tăng đáng kể. Kết quả của những cuộc bùng
nổ liên tiếp này, tại nhiều nơi có gia tăng qui mô lớn trong giá nhà quốc gia qua một giai
đoạn gần như cả thập kỉ. Cơn sốt được làm dịu phần nào bởi sự thật là vài thành phố chưa
hề trải qua bùng nổ. Tại Atlanta, Charlotte, Chicago, Cleverland, Dallas và Detroit không

3


có sự tăng giá nhà thực 10% một năm từ năm 1998, mặc dù những địa phương này cũng

có vài sự gia tăng.
Hình 1 dưới đây cho thấy, với đường đậm, bảng chú dẫn giá nhà quốc gia S&P/CaseShiller tại liên bang Mĩ, sử dụng chỉ số giá cả tiêu dùng để điều chỉnh lạm phát. Điều này
cho thấy tình trạng thị trường ở cấp độ quốc gia. Xét trên tồn quốc, giá nhà thực tăng
86% giữa cuối q tư năm 1996 và lên đỉnh 9.25 năm sau đó vào q đầu năm 2006.

Thật khó giải thích sự tăng vọt ấn tượng này khi những yếu tố kinh tế không xứng tầm
với sự tăng giá. Cũng được thể hiện trên hình là chỉ số thực những người đang thuê mướn
(đường nhỏ). Sự thuê mướn thực tế cực kì ổn định khi so sánh với giá cả.
Thuê mướn thực tế tăng chỉ 4% từ quí tư năm 1996 đến quí một năm 2006. Hình vẽ sự
thuê mướn chỉ ra rằng hầu như khơng có sự thay đổi trong thị trường dịch vụ nhà ở, chỉ
trong sự tư bản hóa giá trị của những dịch vụ đó thành giá cả.
Cơn sốt trong giá nhà thực từ q tư năm 1996 khơng thể giải thích bởi sự tăng chi phí
xây dựng, mặc dù xem ra ý kiến cộng đồng là có thể là như vậy. Dùng dữ liệu từ
Engineering News Record (2007), và điều chỉnh lạm phát với CPI-U, một người nào đó
tìm ra rằng trong khi giá thực ván lót tường thạch cao ½ inch tăng 41% từ vùng lõm trong
giá nhà thực q tư năm 1996 đến điểm đỉnh q mơt năm 2006, giá thực của gỗ dán tăng
chỉ 9% và giá thực của gỗ xẻ nói chung giảm 32%. Chi phí lao động là yếu tố quan trọng
đơn lẻ trong chi phí nghề xây dựng, việc này chỉ ra sự thay đổi nhỏ như thu nhập lao

4


động phổ thơng bị đình trệ. Chỉ số chi phí xây dựng bản tin khoa cơng trình đã điều chỉnh
lạm phát cho thấy sự thay đổi tương đối nhỏ trên khoảng thời gian này. Thật ra, chỉ số đã
điều chỉnh theo lạm phát chỉ số giá tiêu dùng nói lên sự sụt giá nhẹ từ quí tư năm 1996
đến quí một năm 2006, ta cũng thấy đường chấm trên Hình 1.
Chú ý rằng số lượng chủ sở hữu tương đương lượng thuê mướn và chi phí xây dựng,
chúng theo vết nhau khá sát. Nhưng không yếu tố nào đi theo giá nhà thực cả, giả thiết là
một vài yếu tố khác – tơi sẽ bàn về tâm lí thị trường – đóng vai trị quan trọng trong việc
xác định giá nhà ở.

Cuộc bùng nổ có thể đi đến kết thúc ở liên bang Mĩ nơi mà sự thay đổi hoàn tồn rõ nét
trong giá nhà có thể thấy trong đường in đậm ở hình 1, với giá nhà thực sụt 3.4% từ đỉnh
q một năm 2006. Những bản tin có tính chất giai thoại cũng xuất hiện trong năm ngối
làm yếu đi cơn sốt hay ngay cả sự rớt giá nhà ở những quốc gia khác cũng thế, nhưng
những dữ liệu đã có khơng nói lên điều này, trái lại, vài quốc gia dường như vẫn tăng giá
nhanh. Chỉ số giá nhà S&P/Case-Shiller mới nhất (trong 5-2007) cho thấy sự khá vững
mạnh của thị trường nhà ở một số thành phố.
Khi có sự giảm sút, ban đầu họ có thể im lặng, và ngụy trang bằng sự nhiễu. Những
người bán nhà có chiều hướng giữ giá cao khi giá bị giảm.

3

Sự suy giảm 17% trong

doanh thu bán nhà từ đỉnh cao doanh thu bán trong năm 2005 là bằng chứng điều này
đang xảy ra.
Thị trường nhà rõ ràng khơng có hiệu quả, và cho thấy sức đẩy to lớn từ năm này qua
năm khác, như Karl Case và tôi lần đầu minh họa năm 1988. Chúng tôi cho là sự khơng
hiệu quả của chi phí giao dịch cao thì có liên đới với thị trường này, tạo ra sự khai thác có
chi phí cao khơng hiệu quả. Vào tháng 5-2006, tổ chức trao đổi mậu dịch Chicago, hợp
tác với doanh nghiệp tôi đồng sáng lập, MacroMarkets LLC, tạo ra thị trường quyền lựa
chọn và hợp đồng hàng hóa giao sau cho các hộ gia đình Mĩ, những người dùng chỉ số
giá nhà S&P/Case-Siller. Một ngày nào đó, những thị trường đó có thể tác động hiệu quả
hơn lên việc tạo ra giá nhà, nhưng nó vẫn khơng đủ lớn để ảnh hưởng nhiều đến thì

5


trường tiền mặt. Dựa vào xu hướng dài hạn cho giá nhà, và dựa vào đà đi xuống trong giá
cả và sự đánh giá cao việc thuê mướn, có khả năng là chiều hướng đi xuống qua nhiều

năm của giá nhà trong tương lai cần được xem xét.
Hệ lụy của cuộc bùng nổ và khả năng đảo ngược của nó trong những năm tới tồn tại như
một vấn đề nghiêm trọng cho những nhà làm chính sách kinh tế. Thật khó ước đốn điều
gì sẽ xảy ra tiếp theo khi mà trong quá khứ chưa từng có kinh nghiệm về những cơn bùng
nổ như thế này. Những hệ lụy của sự bùng nổ đã tạo ra những vấn đề khó khăn cho các
cơ quan đánh giá, những người phải đánh giá sự tác động của bùng nổ lên sự thế chấp,
như nghĩa vụ trả nợ kí quỹ (CDOs) mà đã khơi nguồn ở Mĩ từ con số không vào lúc khởi
đầu bùng nổ nhà cho tới khoảng 375 tỉ USD năm 2006. Vấn đề tế nhị nhất những cơ quan
đánh giá gặp phải là định giá thế chấp trong mối quan hệ với rủi ro (rủi ro nhiều bất động
sản vỡ nợ cùng một lúc), một rủi ro kết nối trực tiếp với rủi ro của bất động sản vĩ mơ mà
có thể hoặc khơng thể tn theo tiền lệ.
Bài viết này, tôi sẽ xem xét, từ một viễn cảnh rộng, những khả năng gây ra cuộc bùng nổ,
với sự chú ý đặc biệt về tư duy đầu cơ giữa những nhà đầu tư. Tôi biện luận rằng yếu tố
quan trọng trong cuộc bùng nổ này là sự nhận thức rộng rãi rằng nhà là sự đầu tư tuyệt
vời, và tâm lí bùng nổ đã giúp nhân rộng suy nghĩ này. Để chứng minh, tôi chứng minh
trên vài lĩnh vực nổi bật của hành vi kinh tế. Những lĩnh vực này xuất hiện trong hai thập
kỉ như là một phản ứng chống lại định kiến mạnh mẽ trong giới học thuật, những người
mà làm sáng tỏ hành vi giá cả như là một yếu tố tâm lí. Những người trong nghề đi đến
đánh giá mọi thị trường là hiệu quả, và bác bỏ những ý kiến ngược lại. Hiện nay, hành vi
kinh tế được nhận thức rộng rãi, và phát triển một tài liệu được tích trữ đáng kể, chúng ta
có thể dùng để đưa ra ý kiến cụ thể về tâm lí học trong kinh tế.
Sự phản hồi và bong bóng đầu cơ
Cái đáng chú ý của bong bóng đầu cơ là q trình phản hồi máy móc thơng quan quan sát
của cộng đồng về gia tăng giá và kì vọng sự tăng giá trong tương lai. Sự phản hồi cũng
được mô tả như một sự lan truyền xã hội, nơi mà những khái niệm và ý kiến chung dẫn

6


tới ưa thích đầu cơ theo cảm xúc trong thị trường, và vì thế, dẫn tới giá tăng, và phục vụ

cho sự tái diễn những khái niệm chung đó trong nhiều người nữa. Nhưng sự phản hồi
không thể tiếp diễn mãi mãi, khi giá ngừng tăng,sở thích của cơng chúng trong đầu tư có
thể rớt thảm hại: bong bóng xà phòng vỡ.
Khái niệm cơ bản về nền tảng của bong bóng đầu cơ được truy vết ngược lại hàng trăm
năm trước, trong những bài viết của các nhà bình luận về thị trường đầu cơ. Thuật ngữ
khái niệm dường như quay ngược thời gian về thời kì nghiện hoa tulip ở Hà Lan năm
1630 (Shiller 2003). Nhưng những nhà kinh tế thờ ơ với ý kiến rằng sự phản hồi điều
khiển giá đâu cơ, và hiện nay vẫn sót lại nhiều nhà báo nhân dân ở nhiều địa phương có ý
kiến ấy. Các nhà kinh tế đã viết về chúng (Galbraith 1954, Kindleberger 1978) tìm ra
rằng giới học thuật với vài khía cạnh quan tâm trong cơng việc của họ, bản thân nó cách
xa quan điểm của họ. Mợt bợ phận của lí thuyết chống đối đối mặt với sự phân chia đầy
rủi ro: quan điểm về bong bóng đầu cơ vốn là xã hội học hay tâm lí xã hội học, và bản
thân nó không nghiên cứu với túi công cụ của nhà kinh tế học.
Trong cuốn sách của tôi, Irrational Exuberance (2000, 2005), được đặt tên theo lời bình
nổi tiếng Alan Greenspan, tôi phát triển quan niệm phổ biến về bong bóng. Tôi lập luận
rằng những nguyên tắc đa dạng của xã hội học và tâm lí học, cái mà gần đây tầm quan
trọng của nó tới nền kinh tế trở thành hữu hình với hầu hết các nhà kinh tế thông qua phát
triển các tài liệu về hành vi kinh tế, giúp chúng ta có thêm sự cụ thể về sự phản hồi máy
móc tạo ra bong bóng đầu cơ. Những nguyên tắc tâm lí học bao gồm bộ khung tâm lí học,
những khám phá điểm hình, tìm hiểu xã hội, ý thức chung, chú ý đến những điều bất
thường, sự mạo hiểm bất thường như ghét tật cận thị, lây truyền cảm xúc và tìm kiếm
cảm xúc.
Tôi nghĩ rằng sự phản hồi, cái tạo ra bong bóng, chịu sự tác động cơ bản của những câu
chuyện thổi phồng, tôi gọi chung là “những câu chuyện thời đại mới”. Nhưng câu chuyện
phải có tính sinh động nhất định đối với cơng chúng và làm cho họ thích thú với đầu tư
mạo hiểm. Sự lây truyền hoạt động thông qua truyền miệng và phương tiện thông tin đại
chúng. Nó có thể có hình thức của giá – đến – giá, khi mà giá tăng sinh ra giá tăng hơn
nữa.

7

Những nhà bình luận về hiện tượng bong bóng rõ ràng có ý kiến rằng sự lây truyền có
trong cơng việc nhưng thường xảy ra ở xa quan điểm xã hội về bong bóng đầu cơ. Họ
khơng nghe các chun gia kinh tế nói đến những phản hồi như thế, vì thế họ khơng tự
tin về những quan điểm đó. Họ có xu hướng trở lại quan niệm quen thuộc rằng thị trường
đầu cơ rốt cục đến từ những hành động quyền lực tiền tệ. Mơ hình lan truyền xã hội, với
nền tảng tâm lí học, xã hội học của nó được hiểu quá nghèo nàn bởi phần lớn nhà kinh tế,
để có thể đại diện cho một quan điểm có thẩm quyền trong các mơ tả truyền thống.
Tơi cho rằng câu chuyện thời đại mới đã được thổi phồng bởi sự bùng nổ nhà ở là vì thế
giới đang tiến tới kỷ nguyên vốn hóa vốn là nguyên nhân của hiện tượng tăng trưởng kinh
tế và làm xuất hiện đồng thời cả những kẻ thắng đậm và kẻ thua thảm hại. Hiện tượng
tăng trưởng gần đây ở Trung Quốc và Ấn Độ là một phần của câu chuyện cũng như
những người giàu càng giàu thêm và các CEO được trả những mức lương cao quá mức.
Câu chuyện thời đại mới cảnh báo con người rằng họ phải tham gia vào thế giới tư bản
mà mua nhà ở ngay bây giờ trước khi giá bị nâng vượt quá tầm với bởi những nhà đầu tư
giàu có mới nổi. Tơi cũng đã liệt kê một vài nguyên nhân một phần hoặc hồn tồn độc
lập của câu chuyện này góp phần tạo ra sự bùng nổ nhà ở.
Sự bùng nổ đầu cơ gần đây tạo ra kỳ vọng lớn về giá nhà chắc chắn sẽ tăng trong tương
lai. Karl Case và tôi đã lần đầu tiên phát hiện vai trò của kỳ vọng cao trong việc tạo ra
cơn sốt giá nhà ở California trong những năm cuối thập kỷ 80. Chúng tôi đã thực hiện
cuộc điều tra bằng câu hỏi vào năm 1988 với những người mua nhà ở L.A (cũng như ở
Boston và San Fransisco) và so sánh kết quả với một thành phố cơ sở, Milwaukee, nơi
chưa từng có cơn sốt nhà.
Những người mua nhà được hỏi “Bạn mong đợi giá căn nhà của bạn sẽ thay đổi bao
nhiêu trong 12 tháng tới?”. Ở L.A vào 1988, trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng là
15,3% và trung bình vị kỳ vọng giá sẽ tăng 11%. Trung bình cộng cao hơn trung bình vị
ở L.A khi khoảng 1/3 câu trả lời thể hiện sự kỳ vọng quá mức tạo thành một dãy dài phía
bên phải của bảng phân phối kết quả. Ở Milwaukee vào năm 1988, trung bình cộng kỳ
vọng giá sẽ tăng ở mức 6,1% và trung bình vị là 5%. Từ đây và từ các kết quả khác từ

8


cuộc điều tra chúng tơi có thể kết luận rằng sự bùng nổ những năm 1980 ở L.A trong mối
liên hệ với Milwaukee là do kỳ vọng.
Từ năm 2003 đến nay, Case và tôi đang thực hiện lại cuộc khảo sát hàng năm tại các
thành phố trên. Vào năm 2003, với cùng câu hỏi đã nêu, báo cáo kỳ vọng ở L.A vẫn cao
như năm 1988: trung bình cộng kỳ vọng của mức giá tăng là 9,4% và trung bình vị là
10%. Tuy nhiên vào thời gian này tại Milwaukee có một tỷ lệ khá cao những người có kỳ
vọng tăng lên gần với kỳ vọng tại L.A: trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng là 8,6%.
Trung bình vị kỳ vọng vẫn còn ở mức thấp ở 5%. Về cơ bản thị trường nhà ở tại
Milwaukee vẫn chưa bùng nổ vào năm 2003, ai đó có thể thắc mắc tại sao kỳ vọng của
nhóm người này lại giống với những người ở L.A. Kỳ vọng về tăng giá nhà ở của đa số
người dân thường hình thành trong phạm vi cả nước thay vì chỉ trong phạm vi địa
phương, nhất là trong thời kỳ các phương tiện truyền thông trong nước đang say sưa với
chủ đề bùng nổ bất động sản.
Vào năm 2006, khi thị trường nhà ở tại L.A vẫn đang tăng trưởng nhưng đã có dấu hiện
chắc chắn yếu đi, các câu trả lời cho cùng một câu hỏi cho thấy trung bình cộng kỳ vọng
giá tăng chỉ cịn là 6,1% và trung bình vị là 5%. Tại Milwaukee bằng cách nào đó mà
trung bình cộng tăng lên 6,8% trong khi trung bình vị vẫn giữ nguyên là 5%.
Năm 2007, sau khi thị trường nhà ở tại L.A rớt xuống 3,3% (từ giữa tháng 5 năm 2006
tới tháng 5 năm 2007 theo Chỉ số giá nhà ở của S&P/Case-Shiller), các câu trả lời cho
thấy trung bình cộng kỳ vọng giá tăng trong 1 năm là -0,7% và trung bình vị kỳ vọng giá
tăng trong 1 năm là 0%. Ở Milwaukee, chỉ số lần lượt là 6,5% và 3% 4
Như vậy, dữ liệu về các kỳ vọng chứng thực một điều đáng chú ý về yếu tố cơ bản của
hiện tượng bong bóng: các thời điểm và địa điểm có giá nhà tăng cao cho thấy mức kỳ
vọng cao về giá nhà tăng trong tương lai, và khi tỷ lệ tăng giá thay đổi thì kỳ vọng về giá
tăng trong tương lai cũng thay đổi theo cùng chiều.
Nhiều người có vẻ chấp nhận rằng giá nhà hiện nay là một phần kết quả của sự lan truyền

mang tính xã hội về triển vọng sáng sủa của bất động sản. Nhưng ý kiến cho rằng kỳ
vọng là nguyên nhân quan trọng duy nhất của sự bùng nổ giá nhà mà khơng phải là
những thứ mang tính hữu hình hơn như các chính sách của Ngân hàng trung ương sẽ
khơng bao giờ được chấp nhận bởi cơng chúng có lý trý. Người ta thích thay đổi các câu

9


chuyện về những người đầu tư điên cuồng hay các tài sản bốc hơi, nhưng hầu hết đều
không thể kết nối những câu chuyện đó vào xu thế vận động của thị trường và nền kinh
tế. Họ không chấp nhận thực tế đầu ra của thị trường là kết quả của quan điểm thế giới,
“Hệ tư tưởng thời đại”, được khuyến khích bởi những câu chuyện và lý thuyết lan truyền
như một chân lý được thổi phồng bởi sự hưng phấn xung quanh chuyện giá tăng.
Chúng ta cần cẩn thận với việc cường điệu hóa câu chuyện tăng giá bong bóng trong việc
giải thích sự vận động của thị trường. Có rất nhiều nhân tố khác cũng ảnh hưởng tới giá
cả. Chính sách tiền tệ là một yếu tố quan trọng, nó có khả năng ảnh hưởng tới lãi suất và
cả tỷ lệ chiết khấu. Tuy nhiên, ngồi chính sách tiền tệ thì cũng có nhiều tác nhân ảnh
hưởng tới quyết định mua các tài sản dài hạn như nhà cửa. Quyết định mua nhà là một
quyết định trọng đại trong đời của hầu hết mọi người và chịu tác động của tất cả các vấn
đề mà người ta cân nhắc mỗi khi quyết định tùy theo cách sống và mục đích của họ.
Quyết định là có thể trì hỗn vì vậy bất cứ thứ gì làm tăng hoặ giảm sự chú ý vào nhà cửa
đều gây ảnh hưởng lớn tới tình hình xây dựng.
Cho tới vài thập kỷ vừa qua, nhà ở thường không phải là dạng tài sản đầu cơ, ngoại trừ tại
một số nơi khơng có điều gì có thể khuyến khích mọi người nghĩ rằng nhà cửa có thể sẽ
rất khan hiếm. Theo quan điểm truyền thống của các nhà kinh tế thì giá nhà ảnh hưởng
chủ yếu bởi chi phí xây dựng. Điều này được thể hiện ở tác phẩm “Blank và Winnick”
của Grebler năm 1956.
Khơng có gì ngạc nhiên khi người ta khơng coi nhà cửa là tài sản đầu cơ: phần lớn giá trị
căn nhà nằm ở kết cấu, là hàng hóa nhân tạo. Theo quan điểm này thì khơng có lý gì có
thể kiếm tiền từ mua nhà rồi giữ để bán lại nhiều hơn là mua bàn ghế để bán lại. Mọi

người đều biết rằng giá nhà do cấu trúc quyết định. Cuộc bùng nổ bất động sản gần đây
đã thay đổi mọi thứ. Theo nghiên cứu gần dây của Davis và Heathcote tỷ lệ phần trăm giá
trị nhà so với đất ở Mỹ đã tăng từ 15% năm 1930 lên 47% năm 2006.
Tỷ lệ cao hơn này là một cân bằng ổn định hay chỉ là một hiện tượng nhất thời được tạo
ra bởi sự đầu cơ vẫn là một vấn đề cần xem xét. Ngày nay, đất nông nghiệp bán với giá
thấp hơn 2.000 USD/mẫu hoặc khoảng 300 USD/lô – một con số rất nhỏ so với chi phí

10


của cơng trình xây dựng trên đất. Dĩ nhiên đây là đất ở các vị trí xấu, xa các thành phố
công sở trường học mà người ta muốn sống. Nhưng cũng có những lý do để kỳ vọng rằng
giá đất ở thành phố sẽ trở nên quá đắt đỏ so với chi phí xây dựng cơng trình trên đất, thế
nên sẽ có động cơ rời bỏ đất ở đây, như thế tỷ lệ giá trị tham gia vào đất ở sẽ thay đổi. Sự
thay thế này cần nhiều thời gian.
Những khu vực thành phố mới có thể được xây dựng tại các địa điểm mà giá đất đang rẻ.
Thành phố có thể tiết kiệm đất bằng cách tăng mật độ dân số và xây dựng các nhà cao
tầng. Hiện nay cũng đã có một số thành phố ủng hộ xu hướng này, ví dụ như Mahattan
hay một số thành phố ở Châu Âu và Châu Á, phát triển giao thông cơng cộng và những
tịa nhà cao tầng cho một số lượng lớn người cùng sử dụng. Những thành phố này rất thu
hút vì có nhiều cơ hội kiếm tiền và giải trí và bởi vì tâm lý bị kích thích bởi số đông. Các
thành phố này sử dụng đất rất tiết kiệm. Rất nhiều thành phố như thế có thể được xây
dựng trong tương lai nhất là ở Mỹ, nó tạo ra sự trái ngược giữa những quan niệm truyền
thống về ngoại ơ và cuộc sống tự động hóa.
Christopher Leinberger (2007) cho biết đã có sự gia tăng về cầu với “khu vực trung tâm
có thể đi bộ” và giá không gian sống ở những khu vực này trung tâm này rất cao. Mức
giá cao này phản ánh thị hiếu thích ở trung tâm trong khu vực có thể đi bộ. Thị hiếu này
khơng dễ được đáp ứng nhanh chóng và đầy đủ vì giới hạn khu vực và vấn đề sắp xếp.
Tuy nhiên một vài nhà quy hoạch có thể giải quyết vấn đề này. Christopher Leinberger
đưa ra ví dụ về Khu trung tâm Reston Town xây dựng ở khu vực đất rẻ tiền xung quanh

Washington D.C. Dự kiến thực hiện vào năm 1961 do nhà thiết kế Robert E. Simon
người đặt tên cho thị trấn. Ông ta khởi xướng một chiến dịch để Ban giám sát Quận
Fairfax thông qua sắc lệnh cho phép xây dựng nhà ở với mật độ cao ở đây. Khu trung tâm
được thiết kế vào năm 1990. Tới nay đây là một khu vực những tòa nhà cao tầng như một
trung tâm thành phố. Giá trị một foot vuông ở đây gần như tương đương với các thành
phố lớn. Những ví dụ như thế khẳng định một điều là chất lượng cuộc sống ở các khu vực
kinh doanh sấm uất có thể được tạo ra chỉ khi sự phân vùng là không cố định 5. Sức ép
kinh tế địi hỏi có nhiều khơng gian hơn sẽ thúc đẩy phát triển các dự án xây dựng như
trên. Nguồn cung nhà sẽ tăng mà không bị ảnh hưởng bởi các vấn đề về khan hiếm đất.

11


Ơ nhiễm, những khoản phí lớn cho mơi trường và năng lượng cũng tạo ra động lực rời bỏ
những thành phố này. Tuy nhiên kỳ vọng về việc xây dựng những thành phố mới chưa
thực sự chắc chắn và có thể mất nhiều năm.
Vấn đề mất cân đối kinh tế vốn đã xảy ra trong vài thập kỷ gần đây ở hầu hết các nước
trên thế giới cũng có khả năng làm giảm bớt các chướng ngại trong việc tăng cường
nguồn cung nhà và từ đó giảm giá nhà. Ví dụ, một trong những động thái đầu tiên mà
Gordon Brown thực hiện khi trở thành Thủ tướng là đưa ra nhiều đề xuất khuyến khích
việc xây dựng hàng triệu căn nhà để giúp đỡ những người khơng có khả năng mua nhà
với giá cắt cổ.
Gyourko, Mayer và Sinai được chú ý nhờ một nghiên cứu bàn về tính hợp lý của giả
thuyết cho rằng các thành phố khổng lồ sẽ có thể tiêt kiệm tốt hơn rất nhiều. Họ phát hiện
ra “Các thành phố ngơi sao” có sự đánh giá dài hạn hơn mức trung bình cả nước là 50
năm. Nhưng nghiên cứu của họ chỉ tìm thấy mối liên hệ giữa small excess return với nhà
ở các thành phố này . Họ báo cáo những sự khác biệt giữa các thành phố ít hơn rất nhiều
so với kỳ vọng của công chúng. Nghiên cứu của họ cho thấy L.A tăng trưởng ở mức
2.46% hàng năm trong giai đoạn 1950-2000, nhưng số liệu này thấp hơn rất nhiều lần
mức kỳ vọng mà chúng ta vừa xem xét. Theo khảo sát của chúng tơi, vào năm 2003 trung

bình cộng kỳ vọng của người mua nhà ở L.A về mức tăng giá nhà danh nghĩa trong 10
năm tới là 9.4% và trung bình vị là 10%. Thêm vào đó, trong dữ liệu điều tra dân số 10
năm khơng có sự điều chỉnh theo chất lượng, và khi mà nhà ở trở nên lớn hơn ở các siêu
thành phố thì sự đánh giá thực tế về nhà ở hiện hữu sẽ thấp hơn 2.46% mỗi năm.
Xét về dài hạn, sẽ khó có căn cứ mà mong đợi tăng trưởng nhiều hơn 1% mỗi năm tại các
thành phố đã tồn tại qua nhiều thế kỷ. Nếu thành phố New York có cùng mức giá nhà ở
như các thành phố tương tự khác vào thời kỳ Cách mạng Hoa Kỳ và với mức tăng trưởng
là 2% mỗi năm bây giờ giá nhà ở New York sẽ tăng lên hàng trăm lần, cũng giống như
các thành phố khác – điều này thật vô lý.

12


Chỉ số so sánh giá nhà Coldwel-Banker so sánh giá của một dạng nhà tiêu chuẩn tại nhiều
thành phố khác nhau. Họ định giá “một mơ hình nhà ở gia đình với diện tích khoảng
2.200 fet vng, 4 phịng ngủ, 2 và 1/2 phòng tắm, phòng sinh hoạt chung (hoặc tương
đương) và garage cho 2 xe ô tô….tiêu biểu cho các công ty trung chuyển giao”. Họ báo
cáo Beverly Hill, California, nơi ở của các ngôi sao là nơi đắt đỏ nhất năm 2006, với giá
của một căn nhà tiêu chuẩn khoảng 1,8 triệu đơ la. Trong khi đó giá trung bình tại tất cả
các thành phố vào năm 2006 theo báo cáo của họ chỉ khoảng 423.950 đô la. Như vậy nhà
tại Beverly Hill chỉ đắt gấp 4 lần giá trung bình. Nếu chúng ta có thể thừa nhận rằng
Beverly Hill nổi tiếng là nhờ vào các ngôi sao trong suốt hàng trăm năm qua thì điều này
rốt cuộc cũng chỉ hơn 1% một năm một chút. Như thế lợi thế 1% một năm là một giới
hạn hợp lý. Đối với hầu hết nhà đầu tư trong môi trường đầu cơ hiện nay, tỷ lệ này thấp
hơn mong muốn của họ. Thêm vào đó, như Gyourko, Mayer và Sinai đã chỉ ra, ngay cả
một lợi thế nhỏ trong cách đánh giá mà họ tìm cho các thành phố ngơi sao cũng được bù
đắp bởi tỷ lệ giá thuê nhà thấp tại các thành phố này.
Sở hữu nhà đất và sử dụng nhà
Cơn sốt đầu cơ vào nhà đất là 1 điều khơng bình thường bởi vì mua nhà bao gồm quyết
định đầu tư và quyết định sử dụng. Hơn nữa, quyết định mua nhà thay vì thuê nhà là 1

quyết định không chỉ để sử dụng các quyền lợi mà nhà mang lại mà còn để định hướng
cuộc sống; sự khác biệt này có tính chính trị và do đó quyết định mua bước vào phạm vi
chính trị.
Ở US, việc sốt giá đất kể từ cuối thập niên 1990 được đồng hành bởi việc tăng lên đáng
kể tỉ lệ sở hữu nhà. Có thể thấy trong Hình 2 dưới đây, ở US, trong thế kỉ qua có 2 giai
đoạn mà tỉ lệ sở hữu nhà tăng lên đó là từ năm 1940 đến 1960 và từ giữa thập niên 1990
đến nay. Giữa 2 giai đoạn này thì tỉ lệ sở hữu nhà hầu như không đổi. Giai đoạn đầu của
quá trình tăng tỉ lệ sở hữu nhà từ năm 1940 đến 1960 đáng kể hơn so với giữa thâp niên
1990; sự tăng vọt này là kết quả của các chính sách mới của chính phủ khuyến khích sở
hữu nhà sau sự tăng lên của tài sản bị tịch thu trong suốt q trình của đại suy thối trong
thập niên 1930.

13


Sự tăng lên của việc sở hữu nhà kể từ năm 1994 phần lớn là do cơn sốt nhà. Tâm lí “sốt”
đã khuyến khích những người sở hữu nhà tiềm năng và cả những người cho vay. Người
mua nhà được khuyến khích bởi các khoản lãi từ việc đầu tư có tiềm năng. Những người
cho vay cầm cố được khuyến khích khi sốt đất làm giảm tỉ lệ nợ khơng trả được của tài
sản thế chấp có chất lượng thấp hơn. Thị trường cầm cố giá cao không tồn tại trước đó
cho đến giữa thập niên 1990, và đã tăng lên đến 1/5 của tất cả các thế chấp mới vào 2005.
Các tỉ lệ từ chối cho thế chấp đã giảm sau năm 2000. Các khoản vay mới đã chuyển qua
cho người có thu nhập thấp và các cộng đồng người thiểu số 1 cách không cân xứng.
Sự thay đổi là kết quả của sự thay đổi kì vọng của công chúng về thị trường nhà đất hơn
là sự thay đổi của chính sách nhà nước. Khơng giống như bùng nổ sở hữu nhà vào thập
niên 40 và 60, sự bùng nổ hiện tại là khơng rộng rãi bởi vì nỗ lực của chính phủ trong
việc tăng sở hữu nhà đất.
Việc sở hữu nhà là 1 điều nên được khuyến khích, và kết quả là các viên chức chính phủ
đã cố gắng làm điều đó.
Cuộc nội chiến 1860 -1865 ở US đã bị chỉ trích bởi người dân trong giai đoạn đó về việc

sở hữu nhà thấp ở miền Nam: “Việc sở hữu bất động sản của người dân đảm bảo cho 1
chính phủ bền vững. Ví như ở các bang ở miền Bắc, việc sở hữu bất động sản là phổ biến
và 1 cuôc cách mạng đã xảy ra lật đổ chính phủ để đảm bảo được quyền sở hữu. Có được
1 hệ thống sở hữu bđsản như ở miền Nam, dân chúng sẽ ko bị áp chế để xảy ra nổi loạn.

14


Hoạt động của các ngân hàng liên kết ở thế kỉ 19 và thế kỷ 20 được thúc đẩy bởi các yểu
tố tương tự như trên. Hoạt động này được tán dương vài năm 1889 vì hiệu quả của nó
đối với tầng lớp nghèo “hoạt động này đã đưa người dân ra khỏi nhà tập thể và xóa được
những ảnh hưởng xấu có khuynh hướng bùng nổ ra từ trong họ.
Có một số quan điểm ủng hộ cho vấn đề trên, Dipasquale, Forslid và Glaeser (2000) lập
luận rằng: những người sở hữu nhà có khuynh hướng tham gia nhiều hơn vào chính
quyền địa phương, nắm tình hình nhiều hơn về đảng phái chính trị của họ hơn là những
người thuê nhà, thậm chí sau đó họ cịn kiểm sốt những nhân tố khác. Bằng chứng cho
việc này đã dẫn đến việc lan truyền rộng rãi các ủng hộ cho chính sách sở hữu nhà trên
khắp thế giới.
Mặt khác, trái ngược với những mong đợi được nêu ra trong lí thuyết về sự sở hữu nhà, tỉ
lệ sở hữu nhà ở các nước khó được giải thích bằng sự thay đổi kinh tế hay nhân khẩu,
Fisher và Jaffe (2002) có thể giải thích được 50% sự biến đổi trên tồn quốc về tỉ lệ sở
hữu nhà. Họ tìm ra rằng trên toàn quốc, tỉ lệ sở hữu nhà tương quan ngược chiều với
GDP trên đầu người.
Tuy nhiên, có thể có giới hạn về vấn đề chính sách xã hội nên khuyến khích việc sở hữu
nhà tới mức nào. Có rất nhiều lí do nhạy cảm để người dân thuê nhà thay vì sở hữu nó
như là: những ngươì khơng thể quản lí được nhà ở thời điểm đóm những người có
khuynh hướng di chuyển nhiều hoặc là những người có những kế hoạch khác cho thời
gian của họ. Thuê nhà thay vì mua nhà khuyến khích tốt hơn sự đa dạng trong đầu tư; rất
nhiều người sở hữu nhà có danh mục đầu tư rất nghèo nàn và những khoản đầu tư này
thường phần lớn là tỷ phần vốn vay. Hơn nữa, quan tâm quá nhiều vào đầu tư nhà có khả

năng làm tăng những suy nghĩ mang tính suy luận và do đó làm cho thị trường nhà biến
động mạnh. Khuyến khích người dân đầu tư mạo hiểm vào nhà đất có thể gây ra hậu quả
xấu. Có thể ở 1 số nước đã vượt quá xa giới hạn trong việc ủng hộ việc sở hữu nhà.

15


1 số người có thể giả định rằng việc tăng sở hữu nhà đồng hành với việc tăng trưởng của
các hạng mục giành cho nhà ở. Tuy nhiên, có thể thấy từ tỉ lệ chi tiêu cá nhân dành cho
nhà ở từ năm 1929 cho đến 2007 trong bảng số liệu, phần chi tiêu dành cho nhà ở cố định
ở khoảng 15% trong 1 khoảng thời gian dài, ngoại trừ 1 lần giảm tạm thời trong khoảng
chiến tranh thế giới thứ 2. Chi tiêu về nhà bao gồm tiền thuê nhà và tiền thuê ko qui đổi
của người sở hữu nhà. Cục phân tích kinh tế US ước tính mới đây dựa trên các khoản
th nhà. Do đó, những tính toán của họ chỉ ra rằng lượng tiền chi tiêu cho nhà ko tăng,
sự tăng tỉ lệ sở hữu nhà đơn thuần chỉ phản ánh được sự chuyển dịch từ thuê sang sở hữu
tài sản có giá trị có thể so sánh được. Những con số này ko bị ảnh hưởng bởi sự bùng nổ
giá nhà vì những con số này được dựa trên giá nhà thuê, chứ ko phải giá nhà.
Đầu tư nhà ở
Đầu tư nhà ở là một thành phần biến động của GDP ở Mỹ. Và nó có 1 mối liên hệ chặt
chẽ với chu kì kinh doanh. Đầu tư nhà ở đại diện thiết yếu cho tất cả các hoạt động kinh
tế liên quan trực tiếp đến cơ cấu nhà đất và bao gồm 3 thành phần: xây dựng nhà ở cho
gia đình riêng rẽ, xây dựng nhà ở cho nhiều gia đình và các cơ cấu khác bao gồm chức
năng cải tiến và môi giới nhà ở.
Hình 3 dưới đây được tổng hợp bởi Edward Leamer trong bài phát biểu vào năm 2007 ở
hội nghị Jackson Hole, chỉ ra rằng đầu tư nhà ở là 1 phần của GDP. Chúng ta thấy rằng
đầu tư nhà ở đi qua 1 chu kì phù hợp với 10 đợt suy thối kể từ năm 1950 và có thể thấy
trong bảng số liệu được phân tích bởi NBER. Đáng chú ý nhất là đầu tư nhà ở là 1 phần
của GDP đã có 1 điểm nổi bật lên trước mỗi đợt suy thoái kể từ năm 1950, với sự dẫn đầu
thay đổi theo nhiều tháng hoặc nhiều năm. Chỉ co 1 vài ví dụ mà điểm nổi bật này khơng
đi cùng với các đợt suy thối. Điểm nổi bật nhất từ bảng số liệu là ở giai đoạn cuối của

các đợt suy thối ln được đánh dấu bởi các điểm tăng lên đáng kể trong đầu tư nhà đất
trong suốt những tháng cuối của đợt suy thoái. Đợt suy thoái gần đây nhất (2001) cho
thấy đầu tư nhà ở giảm ít nhất so với các đợt suy thối trước đó, điều này chỉ ra rằng mối
liên hệ giữa đầu tư nhà ở và chu kì kinh doanh là hồn tồn có thể thay đổi.

16


Hình 3 cũng cho thấy mức thưc tế của quỹ liên bang (cuối tháng, hàng tháng) được ước
tính = cách chia tỉ lệ tăng của của chỉ số CPI –U trong 12 tháng gần nhất. Cần chú ý rằng
ảnh hưởng giữa quĩ thực tế đến các đợt suy thoái là khá mờ nhạt so với ảnh hưởng của
đầu tư nhà đất đối với suy thoái.
Phản ứng của đầu tư nhà đất trong những năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2000 là rất rõ
nét, tăng đạt 6.3% của GDP trong quí 4/2005, mức cao nhất kể từ 1950. Dưới đây chúng
ta sẽ xem năm 1950 như là 1 ví dụ nhưng có thể thấy rằng đầu tiên nền kinh tế ở năm
1950 là rất bất thường vì đó là thời kì sau chiến tranh TG II, 1 giai đoạn mà hoạt động
xây dựng bị cắt giảm đáng kể để hỗ trợ cho chiến tranh. Sau ctranh là đợt bùng nổ dân số,
hiện tượng này đã đẩy cầu về nhà ở tăng cao so với cung. Không 1 cú sốc cơ bản nào =
cú sốc của thế chiến II diễn ra cho đến đợt bùng nổ đầu tư nhà đất sau năm 2000.
Phần lớn bên phải của bảng số liệu có thể được sử dụng để phân tích 1 tình huống về cơn
sốt giá nhà gần đây nhất, 1 tình huống xảy ra bởi FED; tỉ lệ dự trữ thực đã bị cắt giảm
đáng kể sau năm 2000 và cơn sốt nhà ở tăng lên chóng mặt. Sau đó, vào năm 2003, FED
bắt đầu tăng tỉ lệ lãi suất thực và tiếp theo đó với sự chậm trễ vài năm, đầu tư nhà ở đã
giảm đi đáng kể. Câu chuyện này được đổ mọi chỉ trích cho vấn đề sốt nhà ở và phá sản
vào FED. Độ chính xác của vấn đề này theo bảng số liệu tính từ năm 2000 có thể được
thấy trên biểu đồ ở chỗ đối xứng nhiều nhất của 2 dãy số liệu tính từ năm 2000.

17

Nhưng, câu chuyện rõ ràng là một trường hợp đơn giản thích hợp là một điển hình bởi vì
mối liên hệ tương tự giữa đầu tư nhà đất và tỉ lệ dự trữ chưa bao giờ được xem xét trong
toàn thời kỳ từ năm 1950. Thực ra, trước năm 2000, một trường hợp nhận thấy mối liên
hệ tích cực hơn là tiêu cực giữa tỉ lệ dự trữ thực và đầu tư nhà đất góp phần vào GDP. Từ
bảng số liệu, có vẻ như 1 động thái có ích cho rất nhiều cuộc suy thoái là việc FED cắt
giảm lãi suất để đối phó với tình trạng yếu đi của đầu tư nhà ở trước cơn suy thoái hơn là
làm giảm đầu tư nhà ở bằng cách tăng lãi suất.
Những so sánh lịch sử:
Có rất nhiều đợt bùng nổ địa ốc trong lịch sử và các chu kì địa ốc có thể được mơ tả 1
cách khác nhau như là những bùng nổ đầu cơ hoặc là chỉ là những cuộc bùng nổ xây
dựng đơn thuần mà ko có bất cứ ý đồ đầu cơ nào.
Hình 4 cho thấy rằng những bùng nổ bất bình thường trong viễn cảnh lịch sử sử dụng 3
loạt giá nhà, loạt giá nhà cho Hàlan, Nauy và US, những nước mà chỉ số giá cả lịch sử
cho thấy họ cố gắng kiểm soát độ lớn và chất lượng nhà ở. Loạt giá Hà lan được tạo ra
bởi Piet Ei – Đại học Maastricht và áp dụng chỉ ở Amsterdam. Loạt giá Nauy được tạo ra
bởi Oyvind và Solveig và áp dụng cho khu vực Bergen, Oslo và Kristiansand; và
Trondheim được áp dụng từ năm 1897 cho đến 2003. Những loạt giá này được cập nhật
cho đến năm 2006 và được hạ cấp bởi Harald – Ủy ban chứng khoán đặc biệt ở Nauy.
Trong cả 3 nước, những quan sát giống nhau đã lộ ra đó là: có 1 sự bùng nổ giá nhà
khổng lồ kể từ thập niên 1990 mà chưa bao giờ xảy ra trước đó.
Những minh họa của các đợt bùng nổ:
Ở đây có 3 minh chứng để minh họa các động lực của các cuộc bùng nổ nhà đất, với sự
quan tâm đặc biệt đến tâm lí của hoạt động. Chúng ta sẽ xem xét đợt bùng nổ về xây
dựng nhà ở vào năm 1950 nổi bật trong bảng số liệu ở trên, đợt bùng nổ nông trại ở US
vào thập niên 1970 và đợt đảo chiều bất thường của thị trường nhà đất ở Anh vào năm

18


2005 khi mà thị trường đầu cơ bị xem là đã kết thúc nhưng sau đó đảo chiều và bùng nổ

trở lại.
Bùng nổ xây dựng năm 1950
Vào năm 1950 là năm duy nhất các hoạt động xây dựng tại U.S. đã tạo ra GDP cao hơn
so với 2005, khi hoạt động đầu tư bất động sản đã làm tăng 7.3% GDP. Các hoạt động
xây dựng được mô tả tại thời điểm mà các mức kỷ lục được ghi lại trong tất cả các khu
vực chính của U.S. Tại sao? Sẽ là khơng đủ nếu nói sự bùng nổ này là để bù đắp sự khan
hiếm do chiến tranh thế giới thứ 2 gây ra, bởi chiến tranh đã kết thúc được 5 năm. Vào
1947, 2 năm sau chiến tranh, hoạt động xây dựng chỉ chiếp 4.3% GDP, thấp hơn so với
mức trung bình 4.8% của thời kỳ hậu chiến. Hơn thế nữa, những năm sau đó, 1951, việc
đầu tư cho bất động sản giảm xuống còn 5% GDP, chỉ khá hơn một chút so với mức
trung bình.
Trong năm 1950, khơng có sự bùng nổ trong giá cả sinh hoạt, như mơ tả trong Hình 4
dưới đây

Giá cả sinh hoạt tương đối ổn định, sau khi đã gia tăng nhiều vào cuối chiến tranh thế
giới thứ II. Dù khơng có sự mong đợi cho sự gia tăng của giá cả sinh hoạt nhưng nó cũng
đã xuất hiện vào đầu năm. Cuộc khảo sát của Washington Post thu thập ý kiến giới nhà
thầu, môi giới bất động sản, chủ ngân hàng trong khu vực Washington DC được xuất bản
vào 22 tháng 1 năm 1950 cho thấy 126 người cho rằng giá cả sẽ được duy trì ổn định vào
năm 1950, 46 người mong đợi giá tăng, và 38 người nghĩ rằng giá sẽ giảm. Sự mong đợi
giá tăng tương ứng với sự mong đợi cho giá giảm và thực thực tế là trong điều kiện lạm

19


phát, mọi người thực sự đã đang mong đợi cho giá cả thực giảm. Theo kết quả khảo sát
thì khơng có hiện tượng bong bóng đầu cơ nào, vì vậy tại sao doanh thu bán nhà lại lập
kỷ lục như vậy.
Áp lực năm 1950 đã đưa ra một số lý do cho sự bùng nổ. Trước hết là những lý do cụ thể
như là: hoạt động cho thuê nhà vào năm 1950 đã làm giảm lãi suất vay bảo lãnh FHA

khoảng 0.25% và gia tăng tiền vay bảo đảm VA từ 50% đến 70%. Sự “gia tăng sự cạnh
tranh” từ những khoản vay trợ cấp chính phủ đã làm cho giới cho vay tư nhân phải cải
thiện điều kiện cho vay của họ như: tăng thời gian thế chấp từ 20 lên 30 năm và cung cấp
khoản cho vay không cần trả bằng tiền mặt, các sản phẩm tín dụng mới gây tranh cãi cần
thiết để duy trỳ khả năng cạnh tranh.
Sự kích thích nhu cầu nhà ở đã xuất hiện trong các cuộc họp đại biểu quốc hội và những
nguời cho thế chấp chứ không xuất phát từ các chính sách tiền tệ. Các chính sách của
FED vào đầu năm 1950 được mơ tả như là sự trung hịa với những nỗi sợ hãi của các
mầm móng lạm phát xuất hiện trong tình hình kinh doanh yếu kém và tình trạng giá cả
tiêu dùng giảm sút.
Tuy nhiên, dựa trên các yếu tố cụ thể này, các bảng báo cáo nhật trình tham khảo từ các
yếu tố tâm lý đã kiến nghị một số thứ đã ảnh hưởng đến lối suy nghĩ chung của cộng
đồng và rất khó cho chúng ta nhớ sau này. Trước hết, mặc dù sự kỳ vọng về sự tăng giá
dường như không là một yếu tố quan trọng, mọi người khơng cịn chờ giá nhà ở giảm nữa
(ngay sau khi lạm phát hậu chiến) và tâm lý “ giá nhà ở sẽ không giảm nhiều nữa” đang
được lan rộng.
Các đường bay đến ngoại ô đang được vận động và đường bay này đang được kết hợp
với cách sống mới ở Mỹ và những quan điểm mới về cộng đồng: “không ai lo lắng về
việc giữ gìn với Joneses và mọi người đều trở thành hàng xóm tốt.” Cơn bùng nổ xây
dựng năm 1950 có liên quan đến sự thay đổi trong cảm nhận của khách hàng theo xu
hướng đời sống ở ngoại ô thay thế cho cuộc sống ở thành thị, từ đó khơng có lý do nào để
mong đợi một làn sóng nhu cầu làm đẩy mạnh giá nhà.

20


Khởi đầu cho chiến tranh thế giới tại Triều Tiên, với Bắc Triều Tiên ngạc nhiên với cuộc
xâm lược của Nam Triều Tiên vào 25 tháng sáu, và cuộc xung đột đầu tiên giữa Bắc
Triều Tiên và Mỹ vào 5 tháng bảy đã dẫn đến nhiều nỗi lo sợ chiến tranh, thậm chí mối lo
ngại cho việc hình thành “chiến tranh thế giới thứ 3”. Khả năng này là thực tế nên sự hạn

chế của chính phủ về giá cả và xây dựng có thể lại được thực hiện. Thực ra, tổng thống
Truman đã cảnh báo khả năng thực hiện chế độ phân phối sản phẩm và giá trần vào tháng
bảy, và yêu cầu hạn chế quyền lực để kiểm sốt sản xuất và tín dụng. Các cuộc tranh cãi
Quốc hội xem xét về việc định giá trần đối với các giao dịch bất động sản. Vào tháng 12,
khi lạm phát trở nên dốc đứng, quản lý xây dựng, giá cả và sản xuất là không thể tránh
được và việc bắt đầu kiểm soát giá cả phải được tiến hành. Rất khó để biết được chính
xác những gì mọi người cần, nhưng chúng ta biết rằng vào năm 1950, theo nhiều nhà
quan sát đương thời thì người mua “chấp nhận thực tế rằng nếu như họ có ý định mua nhà
thì họ sẽ khơng nên chờ lâu hơn nữa”
Cuộc chiến tranh chống lại những người cộng sản, cùng với việc sản xuất bom nguyên tử
ở Liên Xô cũng như khả năng tham gia vào chiến tranh của Liên Xô, đã dẫn đến một sự
hoảng sợ về chiến tranh hạt nhân. Drew Pearson, một biên tập báo đã viết:
“Tuy nhiên, trong năm 1950, một nửa chặng đường xuyên suốt qua thế kỷ hiện đại
và ngạc nhiên này, chúng ta thực sự đang trong tình trạng nguy hiểm của “thời kỳ
sợ hãi”. Đối mặt với tri thức tiêu cực như bom nguyên tử, bom hydro, chiến tranh
sinh học, tên lửa xuyên lục địa.
Nỗi sợ hãi đã dẫn đến các kế hoạch cho việc phòng thủ quốc phòng, xây dựng các
nơi trú bom, và đàm phán nhiều về nơi có thể xảy ra bom. Điều này cũng đã dẫn
đến sự bùng nổ trong xây dựng ở khu vực ngoại ô và nông thôn để mọi người có thể
trốn khỏi cuộc tấn cơng hạt nhân ở trung tâm thành phố, một lực lượng hùng mạnh
đã phục hồi lại hình dạng các vùng nơng thơn cách xa thành phố trung tâm. Một
người quan sát đương thời đã viết về nhưng người xây dựng khu ngoại ô như sau:
“Họ đang chi trả tiền mặt trong sự di tản các gia đình thành thị đến các khu ngoại
ơ, một khuynh hướng có lẽ nhận được từ nỗi sợ chiến tranh thế giới và bom hạt
nhân”.

21


Rất khó để giữ lấy sự suy nghĩ đã đi vào mọi người để quyết định mua một ngôi nhà năm

nay hơn những năm khác. Một nhận được ý thức từ những người vào năm 1950 đang có
những khó khăn trong những tư tưởng về bất động sản như chúng ta có vào ngày hơm
nay. Một người mơi giới được phỏng vấn vào năm 1950 đã bày tỏ một cách đơn giản
rằng “Tơi cũng tin có một yếu tố tâm lý trong việc mua nhà, điều mà bây giờ được diễn tả
là sự khao khát được mua nhà”
Nhân tố tâm lý trong năm 1950 này có lẽ sinh ra một số sự tương đồng đối với các yếu tố
tâm lý khác trong công việc vào đâu những năm 2000, ngay khi khơng có một sự bùng nổ
đầu cơ nào, và dường như chỉ có một chút sự hăm hở xem việc mua nhà như là “việc đầu
tư tốt nhất”. Vẫn có sự tương đồng với năm 1950, với niệm rằng giá bất động sản sẽ
khơng giảm, chính điều đó đã phải mua ngay bây giờ hoặc sẽ mất cơ hội để mua, do đó
một cuộc chiến tranh thế giới và cảm giác lo lắng chung về sự an toàn cá nhân.
Thập niên 1970, bùng nổ giá đất nông trại tại U.S.
Giá đất nông trại đã trải qua một sự bùng nổ khác thường vào thập niên 1970. Hình 5
dưới đây chỉ ra giá nông trại tại Mỹ từ năm 1900. Hai sự kiện nổi bật trong thế kỷ: sự
bùng nổ vào những năm 1970, sự sụp đổ vào những năm 1980, và sự bùng nổ mới trong
những năm 2000. Sự bùng nổ đất nông trại vào những năm 1970 là một trong những
nguyên nhân làm gia tăng giá cả thức ăn vào thời gian đó. Thực ra, thành phần sản phẩm
nông trại trong Chỉ số giá cả sản xuất Mỹ đã tăng tổng cộng 9% so với Chỉ số giá tiêu
dùng từ năm 1970 đến 1980 và sau đó khơng thay đổi. Những sự dịch chuyển này không
đủ lớn để điều chỉnh sự bùng nổ hoặc sụp đổ đất nông trại.

22


Quan trọng hơn giá lương thực có lẽ là “nỗi lo sợ sự bùng nổ dân số” vào những năm
1970. Vào năm 1972, một câu lạc bộ ở Rome đã nghiên cứu “Giới hạn sự phát triển”,
xuất bản bởi Donella H. Meadows và đồng nghiệp của cô ta tại MIT đã phỏng đoán rằng:
sự phát triển dân số sẽ dẫn đến cạn kiệt về tài nguyên và viễn cảnh xuất hiện theo phân
tích là nạn đói lớn trên thế giới. Quyển sách đã nhận được sự chú ý đặc biệt, ngay khi nó
bị chỉ trích bởi những xác minh về mặt kinh tế như là gây ra những hoang mang và khơng

có những bằng chứng xác thực. Những ảnh hưởng của sự lo sợ này đã bao phủ trên toàn
bộ thế giới. Ví dụ: Trung Quốc đã bắt đầu xây dựng chính sách một mẹ một con vào năm
1979.
Những thay đổi trong hoạt động của những tổ chức cũng là một phần cho sự bùng nổ hiện
tượng này. Cục thuế đã thay đổi trong định hướng cho sự hổ trợ bùng nổ. Luật thuế liên
bang US được thay đổi vào năm 1976 cho phép các điền chủ nông trại được trở thành
một thành viên để được định giá kinh doanh thuê mướn, hơn so với giá cả thị trường, cho
việc ước tính thuế đất, và được chi trả trên 15 năm. Vì vậy, đã xuất hiện sự bùn nổ kích
thích Quốc hội đặt các nơng trại tại các vi trí có quyền lợi đặc biệt cho mục đích thuế
đánh vào lợi nhuận.
Trong những năm có tỷ lệ lạm phát cao cuối thập kỷ 70, các tổ chức đầu tư bắt đầu coi
nông trại là hàng rào chống lạm phát tốt. Vào năm 1980, New York Times đã viết:
Các quỹ đầu tư đang bắt đầu chảy nhanh hơn vào trong nền nông nghiệp. Nhiều công ty
bảo hiểm lớn đã tăng tốc để theo đuổi nông trại trong hai năm qua và một số các hiệp hội
khác “đang bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới nơng trại”.
Trong lúc đó, các quỹ đầu tư chuyên về trang trại được thành lập như Tập đồn quản lý
đầu tư nơng nghiệp Mỹ và Cơng nghiệp Oppenheimer.
Báo chí bấy giờ đã mơ tả những năm 1970 như là một phần của đầu cơ nước ngoài:
“Mặc dù đa số lượng tiền nước ngồi là khó xác định, Trung tâm nghiên cứu đầu
tư Châu Au, một hãng tư vấn tư ở Brussels, ước tính rằng nhà đầu tư nước ngoài

23


đã đầu tư 800 triệu đô vào nông trại năm rồi. Thật ngạc nhiên khi con số đó chiếm
30% tồn bộ đầu tư trực tiếp nước ngoài vào U.S. Kenneth R. Krause, nhà kinh tế
lâu năm của bộ nông nghiệp nói “Những gì mà chúng ta đang chứng kiến là làn
sóng làn sóng đầu tư lớn nhất vào nơng trại Mỹ kể từ đầu thế kỷ”… . Công ty bất
động sản Amrex Inc., tại San Francisco đang tổ chức cuộc họp tại Zurich tuần sau
để giới thiệu đến người mua và bán đại diện cho giá trị nông trại Mỹ là 750 triệu

đô. Một số nhà quan sát cảnh báo nền cơng nghiệp đang thu hút cổ phần của nó về
hucksterism. Tờ báo tây Đức đang được tràn ngập với các quảng cáo về bất động
sản, với vẻ bên ngoài là nhà mơi giới chứng khốn nhỏ, thường cung cấp qua các
bưu điện ẩn danh.”
Giai đoạn bùng nổ liên quan đến các chủ đề chung trong các tờ báo vào thời điểm có liên
quan đến đất nơng trại đang thu hẹp nhanh chóng khi nó được chuyển thành nhà ở, trung
tâm mua sắm và bãi đậu xe, về sau không bao giờ trở thành nơi trồng trọt được. Xuất
hiện quan niệm hồn tồn mới: Có ai từng nghĩ rằng một khi đã chuyển đổi thì nơng trại
sẽ khơng bao giờ lại trở thành đất trồng trọt chăn nươi nữa? Rốt cuộc, một nghiên cứu
liên bang vào năm 1980 “nghiên cứu các vùng đất nông nghiệp quốc gia” đã đưa ra cảnh
báo này. Trong mô tả nghiên cứu này, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp Mỹ Bob Bergland đã
lưu ý rằng đất nông trại đã được sử dụng đã là một cái mới: “Câu hỏi này không bao giờ
nhắm vào một mục đích nghiêm trọng nào, vì tất cả chúng ta đã nghĩ rằng chúng ta đã có
đất thừa”. Sự bùng nổ này đã cho ra một bài hát liên quan đến nó, “taxi lớn màu vàng”
của Joni Mitchell, nó có giai điệu như sau:
They paved paradise
And put up a parking lot
With a pink hotel, a boutique
And a swinging hot spot.
Don’t it alwaý seem to go
That you don’t know what you’ve got
Till it’s gone
They paved paradise
And put up a parking lot.

24


Bài hát “Taxi lớn màu vàng” của Joni Mitchell đã gây chú ý lớn và tồn tại một thời gian
rất dài. Phát hành vào năm 1970, nó đứng vị trí thứ 24 trên Bảng tổng sắp Billboard năm

1975, ngay trước đợt tăng giá mạnh nhất của cuộc sự bùng nổ giá đất nông trại. Một bài
hát được ghi âm lại bởi Counting Crows vào năm 2003, gần thời điểm đỉnh của sự bùng
nổ đất nông trại gần đây, đạt thứ hạng 42 trên Bảng tổng sắp Billboard)
Sự bùng nổ kết thúc cùng với lệnh cấm vận ngũ ngỗ từ Liên Xô của Tổng thồng Carter đã
làm giảm giá ngũ cốc sản xuất trong nước cũng như sự gia tăng đột ngột lãi suất trong
suốt nhiệm kỳ của tổng thống Volcker, và cuộc suy thoái năm 1980, 1981 và 1982. Cuộc
bùng nổ giá đất nông trại thập niên 70 được miêu tả như một bong bóng đầu cơ khổng lồ.
Sự thay đổi hồn tồn giá nhà ở London trong năm 2005
Hình 6 dưới đây đưa ra một biểu đồ về giá nhà thực tế ở Luân Đôn trong giai đoạn 1980
– 2007. Trong một nghiên cứu thực tiễn liên quan đến sự tụt giảm giá bất động sản từ quí
2 năm 2004 đến quí 2 năm 2005. Sự tụt giảm này khơng chỉ là điều gây chú ý nhất trong
hình vẽ này, mà đáng chú ý hơn cả đó là việc giá nhà thực tế đã gia tăng hơn 2 lần từ năm
1983 đến năm 1988 và sau đó tụt giảm 47%, gần như là liên tục cho đến năm 1996 cho
chúng ta thấy một hình chữ V ngược trong biểu đồ về giá nhà trong suốt giai đoạn 13
năm này.

Cũng rất đáng kinh ngạc khi giá nhà đất lại bùng nổ từ năm 1996 đến nay, làm giá nhà
thực tế gần như tăng lên gấp đơi. Nhưng thay vào đó, chúng ta cần chú ý vào sự tụt giảm
nhỏ hơn 6% giá nhà thực tế từ quí II năm 2004 đến quí II năm 2005. Sự tụt giảm này đã

25