Cơ chế khai thác huy động nguồn lực cho cải tạo chỉnh trang đô thị - Trường hợp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

CƠ CHẾ KHAI THÁC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC CHO CẢI TẠO
CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ - TRƯỜNG HỢP CẢI TẠO CÁC KHU
CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt
Trong khuôn khổ đề tài cấp thành phố 01X-10/06-2016-3 “Nghiên cứu cơ chế khai
thác, huy động nguồn lực để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị trên địa bàn Hà Nội đến
năm 2025”, đề tài đã tiến hành nghiên cứu cơ sở khoa học về các nguồn lực trong cải
tạo chỉnh trang đô thị; đánh giá thực trạng khai thác, huy động nguồn lực trong cải tạo
đô thị, trường hợp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó
làm rõ thực trạng các cơ chế chính sách trong việc khai thác, huy động nguồn lực để cải
tạo các khu chung cư cũ; đánh giá những vướng mắc, khó khăn, bất cập trong cải tạo
chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội; đánh giá thực trạng các nguồn lực (ngoài
ngân sách) có thể khai thác, huy động trong cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội - Qua khảo sát nghiên cứu thí điểm dự án khu tập thể Nam Đồng. Trên
cơ cở đó, đề tài đề xuất cơ chế khai thác, huy động nguồn lực ngồi ngân sách để xây
dựng, cải tạo chỉnh trang đơ thị, vận dụng cho các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội. Bài viết tập trung trình bày phương hướng và cơ chế huy động, khai thác
nguồn lực để cải tạo chỉnh trang đô thị - trường hợp cải tạo chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình phát triển, các thành phố cũ luôn cần thiết phải tiến hành cải tạo,
chỉnh trang để tạo ra bộ mặt độ thị hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển. Cải tạo, chỉnh
trang đô thị là một nội dung quan trọng trong quá trình đơ thị hóa, q trình phát triển của
mỗi thành phố. Bản chất của việc cải tạo, chỉnh trang đô thị chính là những cơng việc làm
cho bộ mặt đơ thị trở nên hiện đại, khang trang trong một khu vực sẵn có.
Cải tạo, chỉnh trang đơ thị bao hàm nhiều nội dung, trong đó cải tạo các khu đơ thị
cũ, nhất là các khu chung cư nằm ở các vị trí trọng yếu thuộc các quận trung tâm Thủ đơ với
thiết kế, quy hoạch lạc hậu, cơng trình xây dựng xuống cấp, giao thơng chật hẹp, khơng có

khơng gian xanh, thiếu các cơng trình hạ tầng xã hội đang là vấn đề bức xúc đặt ra đối với
việc xây dựng Thủ đô hiện đại.
Trong những năm qua, các quy định khung và khuôn khổ pháp lý về cải tạo chung
cư cũ nói chung và huy động nguồn lực nói riêng cho xây dựng, cải tạo chỉnh trang các
khu chung cư cũ tại đô thị thời gian qua đã liên tục được ban hành, điều chỉnh và sửa đổi
bổ sung nhằm đẩy mạnh quá trình cải tạo các khu chung cư cũ. Trong đó, nội dung cơ
bản của khung chính sách trong huy động nguồn lực trong qua trình cải tạo là chung cư
305


cũ là phương thức xã hội hóa; khuyến khích chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu căn hộ
hợp pháp thỏa thuận thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh. Đáng chú ý
đó là nguồn lực từ ngân sách đóng vai trị định hướng làm “vốn ban đầu”, “vốn dẫn dắt”
cho giai đoạn đầu (đánh giá hiện trạng, lập phương án quy hoạch, đầu tư), xúc tiến, chuẩn
bị đầu tư cải tạo hoặc nguồn vốn dành cho các cơng trình hạ tầng giao thơng cơng cộng
tại các khu chung cư cũ sau cải tạo. Ngoài ra, nguồn vốn ngân sách đóng vai trị quan
trọng trong q trình đầu tư các cơng trình hạ tầng tại các khu chung cư cũ trong quá trình
cải tạo. Tuy nhiên, các cơ chế chính sách hiện hành chưa tạo điều kiện để có thể có thể
huy động được các nguồn lực ngoài ngân sách vào cải tạo chỉnh trang đơ thị nói chung
và cải tạo chung cư cũ nói riêng: (1) Chưa huy động, khai thác được nguồn lực từ chính
những tiềm năng lợi thế vị trí đất đai của các khu chung cư cũ, trong khi đây là nguồn lực
tiềm tàng lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ nếu có cơ chế phù hợp để khai thác và huy
động. Các cơ chế chính sách hiện hành chưa khai thơng giải phóng được nguồn lực từ đất
đai để thông qua quy hoạch và và đầu tư làm gia tăng giá trị khu vực tạo lợi ích thu hút
các nhà đầu tư, sự đồng thuận của người dân và cải tạo được bộ mặt đô thị; (2) Chưa huy
động được nguồn lực lớn nhất từ người dân có thể huy động và đóng góp cho cải tạo
chỉnh trang đơ thị, cải tạo các khu chung cư cũ, trong đó quan trọng nhất là chưa tạo được
sự đồng thuận của người dân trong việc thay đổi, chia sẻ các nguồn lực cơng cộng mà
mỗi người đang có một phần quyền chiếm giữ như cấu trúc cơng trình hoặc thay đổi các
điều kiện hạ tầng khu vực sinh sống; (3) Chưa huy động được nguồn lực từ doanh nghiệp,

các nhà đầu tư tham gia vào cải tạo chung cư cũ. Vì chưa có cơ chế để huy động, khai
thác được nguồn lực từ lợi thế vị trí đất đai của các khu chung cư cũ, chưa có cơ chế gắn
lợi ích của nhà đầu tư với mức độ phát triển của các khu đô thị sau cải tạo, nên doanh
nghiệp không có cơ chế để cân đối hiệu quả tài chính khi đầu tư dự án. Hơn nữa sự không
đồng thuận từ phía người dân khiến cho doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí
là khơng mặn mà với cải tạo các khu chung cư cũ.
2. Phương hướng huy động, khai thác nguồn lực để cải tạo chung cư cũ
 Huy động nguồn lực cải tạo chung cư cũ phải đủ nguồn lực để cải tạo tổng
thể cả khu chung cư cũ bao gồm tồn bộ các tịa nhà cao tầng trong cả khu chung cư
và các nhà thấp tầng đan xen (thay cho cải tạo từng tòa nhà chung cư riêng lẻ); Lập
quy hoạch tổng thể cải tạo từng khu chung cư, gắn kết với quy hoạch cải tạo các khu
chung cư khác trên địa bàn Thành phố để tạo thành một hệ thống kết nối đồng bộ giữa
từng khu với nhau và với quy hoạch phát triển chung của Thành phố.
Quy hoạch cải tạo chung cư cũ của Hà Nội phải được lập không chỉ cho một hoặc
một số dãy nhà chung cư mà phải lập thành một quy hoạch cải tạo tổng thể của cả khu
chung cư trong tổng thể các khu chung cư trong toàn thành phố. Do vị trí các khu chung
cư cũ ở Hà Nội phân bố rải rác ở các quận nội thành nên toàn bộ các khu này cần phải
nằm trong phương án quy hoạch phát triển chung của cả thành phố, do một cơ quan thuộc
UBND thành phố điều phối và quản lý chung. Quy hoạch các khu chung cư cũ vừa phải
tuân thủ định hướng quy hoạch chung phát triển đô thị trung tâm (quy hoạch chung, quy
hoạch phân khu, quy hoạch ngành), vừa phải được thiết kế với các đặc thù riêng phù hợp
306


với điều kiện khai thác các tiềm năng, lợi thế và nguồn lực cho đầu tư cải tạo phát triển
riêng của từng khu vực, không bị chi phối với các chỉ tiêu trong quy hoạch chung của Thủ
đô. Không nên áp đặt một quy chuẩn quy hoạch cho các dự án cải tạo các khu chung cư
cũ, mà nên xác định các nguyên tắc quy hoạch để các phương án quy hoạch riêng cho
từng dự án trên cơ sở vừa đảm bảo lợi ích cho các doanh nghiệp, đảm bảo cân đối các chỉ
tiêu phát triển đô thị và tạo sự kết nối giữa các khu sau cải tạo với các trung tâm của

Thành phố.
Cấu trúc khu chung cư sau cải tạo khơng nhất thiết phải lặp lại mơ hình đơn vị ở
phổ biến như cũ mà có thể trở thành một khu đô thị đa chức năng, theo mô hình đơ thị
hiện đại, có độ nén cao tạo khơng gian phát triển. Các khu chung cư cũ sau cải tạo phải
hình thành nên các khu phố ngầm trên tồn bộ diện tích khu vực để đưa tồn bộ các hoạt
động kinh doanh dịch vụ thương mại trên mặt đất xuống “khu phố ngầm” dưới mặt đất,
hình thành thêm các trung tâm thương mại dịch vụ mới phục vụ cho cộng đồng dân cư
sau cải tạo. Tồn bộ khơng gian mặt đất chuyển thành diện tích cơng viên, cây xanh và
hạ tầng giao thông để kết nối giao thông giữa các khu chung cư sau cải tạo với các khu
khác và các trục giao thông của thành phố.
Thành phố tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng một mặt thu
nhận ý kiến góp ý cho các phương án thiết kế, mặt khác tạo sự nhận thức mới về sự phát triển
và lợi ích của người dân được hưởng sau khi dự án cải tạo chung cư được thực hiện để tạo sự
đồng thuận, ủng hộ của người dân. Thành phố nên thực hiện xã hội hố việc lập quy hoạch
thiết kế các mơ hình phát triển cải tạo và dự án để thơng qua đó lựa chọn chủ đầu tư hoặc có
các dự án tốt đưa ra đấu thầu chọn chủ đầu tư. Thí điểm mơ hình "Doanh nghiệp cộng đồng"
với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp về xây dựng.
Các đồ án quy hoạch thiết kế và dự án đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng
đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị, tổ chức. Từ đó
thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hồ lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng
đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi tồn thành phố.
Thành phố cũng có thể giao nhà đầu tư đủ năng lực tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư
vấn có kinh nghiệm lập quy hoạch, khuyến khích mời, th tư vấn nước ngồi nghiên cứu
lập quy hoạch tổng thể cả khu chung cư cũ. Việc quy hoạch trên tổng thể cả khu chung
cư cũ thống nhất đồng bộ HTKT, HTXH cũng như khớp nối với hạ tầng chung của khu
vực; đảm bảo đủ tái định cư (TĐC) tại chỗ cho dân cư của khu chung cư cũ hiện hữu. Các
đồ án quy hoạch chi tiết sau khi hoàn thành, tập hợp toàn Thành phố tổ chức trưng bày
triển lãm, công bố công khai lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, đơn vị và cộng
đồng dân cư.
 Phương hướng khai thác các nguồn lực: Huy động nguồn lực từ khai thác hợp

lý lợi thế về vị trí của đất đai và bất động sản thông qua quy hoạch và đầu tư phát triển
đồng bộ hệ thống hạ tầng, tạo lập thành các trung tâm phát triển. Lấy lợi ích kinh tế thu
được từ khai thác nguồn lực về lợi thế phát triển là động lực thu hút các nhà đầu tư.
Bản thân các khu chung cư cũ đều nằm ở các khu vực lõi trung tâm của Thành phố
307


nhưng chưa được đầu tư để các nguồn lực từ lợi thế vị trí thành nguồn lực phát triển.
Thơng qua quy hoạch và đầu tư phát triển cơng trình hạ tầng tạo điều kiện tiếp cận, khai
thác, phát triển một khu vực đất đai và kết nối nó với các khu vực khác. Lợi ích đem lại
do thay đổi quy hoạch và đầu tư phát triển hạ tầng đem lại cho nền kinh tế được thể hiện
qua giá trị gia tăng của đất đai và bất động sản trong phạm vi khu vực chịu tác động.
Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị gia
tăng từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách
thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người
có đất bị thu hồi”. Việc huy động và tập trung nguồn lực tài chính từ đất đai chính là
phương thức tập trung phần giá trị gia tăng của đất đai và bất động sản để trang trải chi
phí đầu tư cho dự án hạ tầng cho đầu tư và xây dựng các nhà chung cư mới. Do vậy, ở
đây sử dụng cơ chế để biến nguồn lực tiềm tàng của các khu chung cư cũ thành nguồn lợi
được khai thác cho nhà đầu tư sau khi đầu tư cải tạo khu chung cư cũ để lấy đó làm động
lực kinh tế cho việc thu hút các nhà đầu tư.
Nhà nước cho phép áp dụng các cơ chế chính sách đặc thù trong sử dụng nguồn
ngân sách và các nguồn tài chính khác để tạo lợi thế để huy động, thu hút các nguồn đầu
tư ở trong nước và từ nước ngồi (đổi mới, đa dạng hóa cơ chế, chính sách và hình thức
thu hút vốn đầu tư; làm tốt công tác quy hoạch, chuẩn bị tốt dự án đầu tư và quỹ đất sạch;
đổi mới, cải cách thủ tục hành chính…). Huy động tối đa và sử dụng có hiệu quả các
nguồn vốn từ quỹ đất, từ tài sản công thuộc sở hữu nhà nước, các nguồn vốn tín dụng và
nguồn vốn từ dân; xây dựng cơ chế chính sách phù hợp để đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư
phát triển đô thị, phát triển hạ tầng đô thị, phát triển nhà ở trong các dự án cải tạo chung
cư cũ.

 Phương hướng tạo lập mở rộng các nguồn lực bằng phát triển không gian dưới
mặt đất để “hạ ngầm” các hoạt động dịch vụ, dành không gian trên mặt đất cho phát triển
công viên, cây xanh và khu tổ chức các hoạt động, đi dạo ngoài trời cho cư dân
Các khu đô thị hiện đại trên thế giới đều tận dụng triệt để không gian ngầm tạo ra
làm nơi tổ chức các hoạt động dịch vụ, kinh doanh thương mại và bãi đỗ xe giao thông
tĩnh. Không gian ngầm không phải chỉ là tầng hầm cuả từng tịa nhà mà là tồn bộ khơng
gian của cả khu vực như một khu phố ngầm trong lòng đất. Tất cả các hoạt động dịch vụ
trên mặt đất được “hạ ngầm” dành không gian trên mặt đất làm sân chơi, vườn cây phục
vụ các hoạt động sinh hoạt công cộng. Việc “hạ ngầm” các hoạt động dịch vụ sẽ tạo lập
một bộ mặt đơ thị mới hiện đại, có diện tích cơng viên cây xanh, có mặt bằng sân chơi và
khu vực đi dạo bộ cho cư dân. Đồng thời, việc hạ ngầm các hoạt động kinh doanh dịch
vụ xuống tầng ngầm dưới mặt đất sẽ xóa bỏ được tình trạng kinh doanh hàng hóa lộn xộn,
mất mỹ quan, khơng kiểm soát được như các hoạt động kinh doanh tại các khu chung cư
cũ hiện nay.
Hầu hết các khu chung cư cũ hiện nay đều nằm ở các quận trung tâm với mật độ
dân cư tập trung rất cao. Hầu hết diện tích tầng 1 của các nhà chung cư đều đã cơi nới
thành diện tích kinh doanh dịch vụ phục vụ tiện ích cho người dân tại chỗ cũng như khách
vãng lai. Các hoạt động kinh doanh này được phát triển một cách tự phát không theo Quy
308


hoạch về không gian và sản phẩm dịch vụ, không có cơ chế kiểm sốt phát triển lộn xộn
khơng chỉ làm mất mĩ quan đơ thị mà cịn gây nhiêu hệ lụy cho đời sống, sinh hoạt, an
ninh và trật tự đô thị. Nếu sau khi cải tạo các khu chung cư cũ không tạo lập mới được
không gian để tổ chức và bố trí lại các hoạt động kinh doanh này thì khơng chỉ ảnh hưởng
đến việc đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt của người dân mà còn làm mất công ăn việc làm,
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống xã hội của một bộ phận không nhỏ của cư dân đang sinh
sống nhờ vào các hoạt động kinh doanh buôn bán.
Việc phát triển không gian ngầm, bao gồm tồn bộ diện tích của cả khu vực các
chung cư cũ sẽ khơng chỉ “hạ ngầm” được tồn bộ các hoạt động kinh doanh buôn bán

hiện hữu trên mặt đất tầng 1, mà quan trọng hơn còn quy hoạch lại mặt bằng kinh doanh
một cách hiện đại, đồng bộ; tổ chức sắp xếp các hoạt động kinh doanh dịch vụ theo các
tiêu chí phân khu để vừa thuận tiện cho người kinh doanh và khách hàng, vừa thuận tiện
cho công tác kiểm tra, giám sát và bảo đảm an ninh, an tồn. Diện tích khơng gian thương
mại ngầm rộng hơn nhiều lần so với không gian kinh doanh hiện hữu của các hộ dân ở
tầng 1, nên không gian ngầm sẽ là nơi thu hút thêm các hoạt động kinh doanh lớn, tập
trung thành một trung tâm thương mại ngầm trơng thành phố. Đây là mơ hình phát triển
khá phổ biến ở các khu đơ thị hiện đại, có độ nén cao, tập trung đông dân cư. Phát triển
không gian ngầm thành các trung tâm thương mại cũng là giải pháp tạo nguồn lực từ
nguồn thu mặt bằng thương mại để bù đắp cho chí phí xây dựng nhà TĐC mới. Việc phát
triển các trung tâm thương mại lớn tập trung sẽ tạo nguồn thu thường xuyên cho ngân
sách thành phố để phát triển các dịch vụ công cộng trên mặt đất.
 Phương hướng tạo nguồn lực cho phát triển không gian xanh và phát triển
các hoạt động công cộng trong cải tạo chỉnh trang đô thị thông qua việc nâng chiều
cao giảm mật độ xây dựng dành không gian trống để phát triển không gian xanh, sân
chơi và các hoạt động công cộng cho cộng đồng dân cư.
Khu đơ thị hiện đại văn minh phải có đủ khơng gian xanh, sân chơi, nơi đi bộ, thể
dục và tổ chức các hoạt động cơng cộng ngồi trời cho cư dân. Điểm hạn chế lớn nhất
của các khu chung cư cũ hiện nay là mật độ xây dựng các dãy nhà chung cư quá cao, thêm
vào đó các phần diện tích trống đều tận dụng làm nhà ở thấp tầng chật chội, chen chúc
khơng cịn khơng gian trống cho các hoạt động ngoài trời của cư dân. Việc cải tạo các
khu chung cư cũ phải đảm bảo nguyên tắc TĐC cho người dân ngay tại chỗ để đảm bảo
ổn định cuộc sống và các quan hệ xã hội gắn bó với cuộc sống và cộng đồng dân cư.
Muốn thỏa mãn được cả hai ràng buộc: giảm mật độ xây dựng để tăng diện tích khơng
gian đất trống, vừa có đủ diện tích xây dựng mới lớn hơn để TĐC, cải thiện mở rộng điều
kiện chỗ ở cho người dân, vừa có thêm diện tích kinh doanh cho nhà đầu tư thì chỉ có một
phương án duy nhất là nâng cao tầng các tòa nhà chung cư mới.
Việc nâng cao tầng các tòa nhà mới xây dựng sẽ giúp cho mật độ xây dựng giảm
xuống, chuyển các nhà thấp tầng chiếm nhiều diện tích khơng gian mặt đất thành các căn
hộ trên tầng cao để dành diện tích trống cho phát triển không gian xanh, không gian sinh

hoạt cộng đồng, nơi dạo chơi, đi bộ, thể dục và phát triển các cơng trình cơng cộng.
Việc nâng cao tầng khơng, phát triển không gian thương mại dưới tầng ngầm không
309


chỉ làm giảm mật độ xây dựng mà còn mang lại giá trị nhiều mặt cho các khu đô thị mới
sau cải tạo. Việc phát triển các trung tâm thương mại ngầm và tăng không gian trên mặt
đất sẽ làm cho các khu chung cư cũ được tái thiết trở nên đáng sống hơn khi mà các khu
chung cư đó được đặt trong một khu vực được đảm bảo về tính đa dạng. Về lý thuyết, đa
dạng hay cịn được gọi là “đa dụng”, “đa năng” hay “hỗn hợp”, đề cập tới khoảng cách
giữa các địa điểm cho các hoạt động khác nhau như nhà ở, thương mại, dịch vụ và cửa
hàng… Vì vậy một khu vực da dạng sẽ có nhiều nhà ở, nơi làm việc, trường học, dịch vụ,
cửa hàng, khơng gian cơng cộng ngồi trời … mà mọi người có thể dễ dàng tiếp cận bằng
cách đi bộ, xe đạp hoặc giao thông công cộng. Đối với những khu vực cùng có mật độ
cao nhưng đa dạng khác nhau, các nghiên cứu đều chỉ ra rằng mọi người sẽ đi bộ và đi xe
đạp nhiều hơn các khu vực đa dạng cao. Sử dụng đất đa dạng quan trọng ở cả xung quanh
các khu nhà ở cũng như khu làm việc, văn phòng. Khi mọi người đi làm, họ cũng sẽ tranh
thủ thời gian trong ngày cho các việc vặt quanh chỗ làm. Nhưng nếu quanh chỗ làm lại
khơng có các dịch vụ thì điều đó cũng hạn chế việc họ đi bộ hoặc xe đạp. Do đó đảm bảo
đa dạng các dịch vụ và tiện ích cho cả khu vực nhà ở và nơi làm việc là rất quan trọng.
Trong quá trình tái thiết các khu chung cư cũ thì việc xem xét tính đa dạng của các cơng
trình chức năng trong một khu vực nhất định là rất quan trọng và cần thiết.
Việc nâng cao tầng các tòa nhà mới xây dựng lại sau tái thiết sẽ tạo điều kiện tập
trung với mật độ cao hơn về dân số cư trú và khách vãng lai đến các trung tâm thương
mại tại tầng ngầm. Đây là điều kiện tốt để phát triển hệ thống giao thông công cộng hiện
đại của các đô thị lớn như tàu điện ngầm. Tàu điện ngầm chỉ phát huy hiệu quả khi tại
mỗi bến đỗ có số lượng dân cư tập trung đơng, người dân có thể dễ dàng di chuyển bằng
cách đi bộ, và đi bộ cũng là cách di chuyển phù hợp, hiệu quả nhất, từ nơi cư trú đến bến
tàu điện ngầm. Thường khoảng cách này được xác định đến bến gần nhất không quá 1
km. Do vậy, chính phát triển các điểm đơ thị nén sẽ là cơ sở để tổ chức tốt nhất giao thông

công cộng kết nối giữa các điểm tập trung đông dân cư đó, thay vì việc phân tán dân cư
với mật độ thấp buộc người dân phải di chuyển xa mới có thể tiếp cận được các phương
tiện công cộng. Do vậy, nâng cao tầng các tòa nhà sau tái thiết, phát triển mơ hình đơ thị
nén ở các khu chung cư cũ vừa là yêu cầu vừa là điều kiện để phát triển thành cơng có
hiệu quả hệ thống giao thơng cơng cộng.
Đi kèm với đó, việc thiết kế và xây dựng những khơng gian có chất lượng cho người
đi bộ cùng với phát triển giao thông công cộng là cơ sở để mọi người lựa chọn loại hình
giao thơng chủ động, thân thiện với các khu đô thị cũ sau cải tạo. Nhu cầu và mong muốn
di chuyển nhanh của một số người cần được cân bằng với quyền được đi lại an toàn của
những người khác, đặc biệt là người già và trẻ em.
Kèm theo đó là các chính sách phát triển khác như chính sách về thương mại, giáo
dục, giao thông, … cũng cần lưu ý tạo điều kiện và khuyến khích người dân đi lại bằng
phương thức giao thông chủ động và giao thông công cộng. Nếu khơng có các chính sách
khuyến khích như vậy thì việc quy hoạch tốt cũng sẽ khơng hồn tồn đạt kết quả như mong
đợi. Các chính sách có thể sẽ tạo ra những hạn chế về tiện lợi cho một số người nhưng quan
trọng là chúng sẽ đảm lại sức khỏe, chất lượng sống tốt hơn cho cả cộng đồng dân cư đô
310


thị và giảm chi phí xã hội nhiều mặt. Nếu thực hiện đồng bộ các vấn đề trên thì phát triển
các tòa chung cư cao tầng thay cho phát triển chung cư thấp tầng và nhà mặt đất là phương
hướng căn bản để biến các khu đô thị cũ lụp xụp, thiếu tiện nghi thành các khu đô thị mới
văn minh, tiện nghi và hiện đại.
3. Đề xuất một số cơ chế khai thác nguồn lực cải tạo khu chung cư cũ phát triển
thành trung tâm đô thị hiện đại
Nguồn lực chủ yếu cho cải tạo chung cư cũ phải được huy động, khai thác từ chính
những tiềm năng lợi thế vị trí đất đai của các khu chung cư đó. Do vậy, cơ chế tạo nguồn
lực đất đai khu chung cư vừa là tài nguyên có giá trị sử dụng để tái thiết chung cư, vừa là
tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào vị trí và mật độ xây dựng của từng lô đất.
 Cơ chế 1: Cho phép xây dựng các nhà cao tầng để dồn các nhà chung cư cũ

thấp tầng với mật độ xây dựng cao thành nhà cao tầng với mật độ xây dựng thấp,
tăng diện tích trống cho phát triển các cơng trình cơng cộng
Mật độ dân cư và việc làm tại một khu vực đô thị nhất định ảnh hưởng tới hành
vi đi lại của cư dân do khoảng cách giữa các điểm đến cũng như số lượng các điểm có
thể đi bộ hoặc xe đạp. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng khi mật độ tăng lên thì thời gian
và quãng đường di chuyển bằng phương tiện cơ giới giảm, trong khi đó đi bộ, xe đạp
và phương tiện cơng cộng lại tăng lên. Càng có nhiều người, nhiều việc làm, nhiều
dịch vụ và cửa hàng trong một khu vực nhất định, người dân càng dễ có khả năng sử
dụng các phương tiện giao thơng cơng cộng hoặc các hình thức đi lại chủ động để đi
đến các địa điểm họ cần.
Mật độ xây dựng quá cao nhưng độ nén dân số lại không tập trung vào từng điểm
đầu mối giao thông như tại các khu đô thị cũ của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gây ra các
hậu quả như tắc nghẽn, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, dịch vụ và các cửa hàng
không đáp ứng được nhu cầu, thiếu khơng gian cơng cộng ngồi trời dẫn tới làm giảm
chất lượng sống của người dân khá nhiều.
Mật độ xây dựng các nhà chung cư cũ thấp tầng hiện rất cao, khơng cịn nhiều
khoảng trống để phát triển các cơng trình cơng cộng, tạo lập khoảng khơng, cây xanh cho
các khu đô thị hiện đại. Việc dồn nhiều tòa nhà thấp tầng vào thành một tòa nhà cao tầng
sẽ tạo ra khoảng không gian trống cho phát triển các cơng trình cơng cộng và phát triển
khơng gian xanh cho người dân. Phần diện tích trống phải đạt tiêu chuẩn của các khu đô
thị hiện đại, như công viên cây xanh tạo khoảng không đi dạo cho người dân, không gian
phát triển giao thông công cộng đủ khả năng đáp ứng cho quy mô dân số tập trung sau
khi xây dựng lại và có khơng gian dự trữ có đủ khả năng kết nối với các trung tâm khác
bằng hệ thống tàu điện ngầm trong tương lai.
Cho phép phát triển cao tầng mới tăng thêm được diện tích thương mại để chủ đầu
tư thu hồi vốn sau khi đã đền bù cho người dân diện tích khơng thu tiền bằng diện tích
chung cư cũ. Phát triển nhà cao tầng còn tạo nên sự tập trung dân số đang phân bố phân
tán vào một khu vực (nén dân số vào một điểm) là điều kiện cốt yếu để phát triển các
311

phương tiện giao thông công cộng kết nối giữa các điểm dân cư với các trung tâm hành
chính, văn hóa và kinh tế. Các khu vực trung tâm dễ tiếp cận, có mật độ xây dựng càng
cao thì diện tích sàn tầng dưới của các tịa nhà trên lơ đất này, thậm chí cả khơng gian
ngầm đều thuận tiện cho mở cửa hàng kinh doanh thương mại và dịch vụ, đặt văn phòng
doanh nghiệp và các căn hộ cao cấp, vì vậy có giá trị rất cao.
Các khu chung cư cũ cần cải tạo hiện nay mặc dù nằm trong khu vực đô thị lõi
nhưng đều nằm xa trung tâm khu phố cổ cần bảo tồn không gian kiến trúc. Do vậy, việc
điều chỉnh cho phép xây dựng các nhà cao tầng mặc dù là vượt quá chiều cao trong Quy
hoạch đô thị Hà Nội đã được phê duyệt nhưng vẫn không làm phá vỡ kiến trúc tổng thể
đô thị Hà Nội, mà còn tạo được điểm nhấn về các trung tâm phát triển và tập trung dân
cư cho phát triển các phương tiện giao thông công cộng.
Cơ sở để đề xuất cơ chế nâng cao tầng xây dựng là dựa trên các căn cứ pháp lý có
thể cho phép áp dụng thực hiện các cơ chế đặc thù cho Hà Nội được quy định trong Luật
Thủ đô, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật về quy hoạch, xây dựng có liên quan25.
 Cơ chế 2: Thiết kế đa dạng quy mơ diện tích căn hộ phù hợp với yêu cầu và
khả năng trang trải của các hộ dân khi TĐC; Phát triển khơng gian ngầm trong tồn
bộ mặt bằng dự án làm không gian thương mại, dich vụ và hạ tầng giao thông tĩnh
của cả khu vực dự án
Để chủ đầu tư có phương án thiết kế các căn hộ phù hợp với nhu cầu TĐC và khả
năng thanh toán cho người dân TĐC tại chỗ, cần cho phép thiết kế các căn hộ có diện tích
căn hộ trong các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thành phố phải đảm
bảo không nhỏ hơn 30m2 đối với các căn hộ dành để bố trí TĐC tại chỗ và 45m2 đối với
các căn hộ kinh doanh thương mại (tính theo diện tích thơng thủy).
Việc đề xuất cơ chế thiết kế diện tích tối thiểu căn hộ như trên là hồn tồn có cơ
sở pháp lý cho phép vì mặc dù theo Luật Nhà ở 2005 (Điều 40) quy định: Đối với căn hộ
chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ khơng thấp
hơn 45m2 nhưng đến Luật Nhà ở 2014 (Điều 24) quy định: Đối với căn hộ chung cư thì
phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn,
quy chuẩn xây dựng (khơng quy định diện tích căn hộ tối thiểu). Nghị định số

101/2015/NĐ-CP khơng quy định diện tích căn hộ tối thiểu, trong khi Quyết định số
10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND Thành phố ban hành quy định các nội
dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố (điểm a khoản 2 Điều 7) có quy định điện tích
- Khoản 5 Điều 8 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định UBND cấp tỷnh quyết định việc cho phép
điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao cơng trình. Trường hợp nếu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất,
chiều cao cơng trình khi cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo
quy hoạch chung đã được phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển cơng trình cao tầng, giảm mật độ
xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
- Khoản 2 Điều 8 Luật Thủ đơ có quy định việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ do Thủ
trướng Chính phù phê duyệt sau khi có ý kiến của Quốc hội
25

312


căn hộ được bồi thường, TĐC không thấp hơn suất TĐC tối thiểu là 30m2.
Theo báo cáo khảo sát diện tích các căn hộ chung cư cũ trên địa bàn bàn Thành phố
hiện nay có nhiều căn hộ chung cư cũ có điện tích nhỏ hơn 30m2; điển hình như trường
hợp KTT Văn Chương, số lượng căn hộ chung cư cũ có diện tích nhỏ hơn 30m2 chiếm
70% số lượng căn hộ.
Do vậy, việc đề xuất diện tích căn hộ tối thiểu như trên là phù hợp với điều kiện
hiện trạng về diện tích nhà ở chung cư hiện có trên địa bàn Thành phố, phù hợp với Quy
định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về bồi thường, hỗ trợ và TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố đã được UBND Thành phố phê duyệt
tại Quyết định số 10/2017/QĐ- UBND ngày 29/3/2017.
Việc phát triển các tầng hầm là quy định bắt buộc đối với xây dựng các nhà chung
cư cao tầng và các cơng trình kinh doanh hỗn hợp. Tuy nhiên, quy định của pháp luật mới
chỉ dừng lại ở quy định số tầng hầm, chưa đề cập đến tổng diện tích không gian ngầm.
Đối với các dự án cải tạo chỉnh trang đơ thị nói chung và cải tạo cả khu vực chung cư cũ

thành một khu đô thị mới hiện đại như đề xuất của Đề tài, diện tích dành cho xây dựng
các tồ chung cư mới chỉ chiếm khơng q 30% diện tích mặt bằng, phần cịn lại đều là
khoảng khơng dành cho phát triển diện tích khơng gian xanh và các hoạt động dạo chơi
đi bộ của người dân cũng như các trục giao thông công cộng. Do vậy, tồn bộ các hoạt
động kinh doanh bn bán hiện hữu của các hộ dân đang kinh doanh trên mặt bằng tầng
1 của các khu chung cư cũ và các hộ dân có nhà ở thấp tầng sẽ phải dịch chuyển vào các
sàn kinh doanh thương mại hoặc hạ ngầm xuống dưới mặt đất. Do vậy, việc thiết kế tầng
hầm của các khu vực dự án không giới hạn trong phạm vi diện tích xây dựng của các tồ
chung cư mới mà phát triển mở rộng hầu hết diện tích của tồn khu vực (chiếm từ 8085% diện tích mặt bằng, dành khảng 15% cho các trục giao thông công cộng và cơng
trình ngầm kỹ thuật như đường điện ngầm, ống cấp thoát nước, và tương lai là xây dựng
đường tàu điện ngầm đô thị) để làm nơi đỗ xe và phát triển các khu thương mại dưới lòng
đất như các thành phố hiện đại trên thế giới.
 Cơ chế 3: Nhà nước trực tiếp thu hồi đất, giải phóng mặt bằng các nhà ở
thấp tầng trong phạm vi lập quy hoạch dự án, bao gồm cả nhà thấp tầng đan xen
trong khu chung cư cũ và nhà lân cận để đảm bảo tính trọn vẹn, đồng bộ của dự án.
Thành phố dành đất TĐC ngồi khu đơ thị trung tâm cho các hộ dân có nhà ở thấp
tầng bị thu hồi để tạo cơ chế đền bù thỏa đáng cho các hộ dân có đất bị thu hồi
Vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay là cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng
ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến việc dự án bị chững lại.
Ngồi ra, cịn một khó khăn khác, đó là việc một số chung cư cũ trong thời gian sử dụng
hầu hết đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, cơi nới trái phép
phần diện tích công cộng của các hộ dân tại tầng 1 do lấn chiếm không gian chung làm
nơi kinh doanh. Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu,
dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Việc này dẫn đến cơng tác giải phóng mặt bằng rất phức
313


tạp, chi phí bồi thường rất cao. Các hộ dân tại tầng 1 thường có những địi hỏi vượt q
mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý đồng nghĩa với việc họ khơng chịu

di dời, gây khó cho chủ đầu tư.
Hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội gặp vướng mắc đều do mẫu thuẫn
về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Đặc biệt là sự không đồng thuận của người
dân ở tầng một và các hộ dân có nhà thấp tầng đan xen giữa các nhà chung cư cao tầng.
Vì những khó khăn này nên hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ hiện nay do các doanh
nghiệp tự thỏa thuận với người dân đều phải chấp nhận phát triển các khu nhà ở thấp tầng
bên cạnh các toà chung cư mới được cải tạo để thoả mãn yêu cầu của các hộ dân cư đang
ở nhà thấp tầng trước khi cải tạo. Phương án quy hoạch này làm mất hoàn toàn giá trị các
khu chung cư sau cải tạo vẫn không đạt được tiêu chuẩn của các khu đô thị văn minh hiện
đại, không tạo lập được các giá trị mới cho cộng đồng và không tạo được luồng giá trị
mới cho cư dân sau khi triển khai dự án.
Do vậy, Nhà nước cần coi việc quy hoạch cải tạo chung cư cũ, cải tạo chỉnh trang
đô thị là dự án vì lợi ích và sự phát triển chung của cộng đồng nên việc thu hồi đất, đền
bù giải phóng mặt bằng khơng phải trách nhiệm của nhà đầu tư mà thuộc trách nhiệm của
Nhà nước trực tiếp đứng ra triển khai thực hiện thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng.
Nguồn kinh phí dành cho việc này nhà đầu tư sẽ ứng ra thay vì dùng ngân sách nhà nước.
Các hộ dân đang có nhà ở thấp tầng đan xen trong khu cao tầng cần cải tạo sẽ được
nhận chế độ đền bù và TĐC thỏa đáng. Về đền bù đất và tài sản trên đất sẽ thực hiện theo
đúng quy định về chế độ đền bù cho người dân khi bị thu hồi đất và tài sản trên đất cho
các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, các mục đích cơng cộng.
Ngồi ra, các hộ có nhà ở thấp tầng bị thu hồi để cải tạo chỉnh trang đô thị sẽ được
nhận bổ sung các chế độ bồi thưỡng để hỗ trợ TĐC theo mong muốn và đảm bảo các điều
kiện tái lập cuộc sống từ hoạt động kinh doanh tại chỗ ở cũ bằng các mặt bằng kinh doanh
thương mại mới, với những cơ chế như sau:
- Nhà nước cần dành một quỹ đất TĐC ở các khu vực đô thị mới phát triển mở rộng
để khuyến khích các hộ đang sinh sống ở khu vực trung tâm di chuyển ra các khu đô thị
mới sinh sống nếu muốn.
- chủ đầu tư dự án sẽ đảm bảo TĐC chỗ ở cho các hộ có nhà ở thấp tầng bằng diện
tích nhà ở chung cư cao tầng sau cải tạo bằng việc cấp khơng thu tiền diện tích chung cư
tương ứng với một tỷ lệ diện tích nhà ở cũ các hộ dân đang sinh sống. Việc đó sẽ đảm

bảo các hộ dân được TĐC tại chỗ không làm ảnh hưởng đến sự thay đổi địa điểm tiếp cận
đến các nơi người dân đang học tập sinh hoạt và làm việc.
- Người dân được ưu tiên mua mặt bằng sàn kinh doanh theo giá ưu đãi để các hộ có
nhu cầu tái lập cuộc sông bằng các hoạt động buôn bán kinh doanh tại chỗ.
314


Với cơ chế thu hồi, bồi thường và hỗ trợ ưu đãi như trên sẽ đảm bảo thoả mãn tất
cả các nhu cầu của người dân sau khi dự án được triển khai nên sẽ dễ dàng lôi kéo được
sự đồng tình của đơng đảo người dân.
 Cơ chế 4: Thành phố quy định thống nhất môt cơ chế đền bù áp dụng chung
cho tất cả các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố vừa đảm bảo cho
người dân có chỗ ở tốt hơn sau cải tạo, có điểm kinh doanh cho những hộ trước đây
sinh sống ở tầng 1 hoặc nhà riêng lẻ đồng thời đảm bảo cơng bằng giữa các hộ dân
Cần có quy định diện tích nhà mới được bồi thường tối thiểu “bằng hoặc lớn hơn
diện tích nhà ở cũ”, nhưng trong giới hạn “mức diện tích tối đa” mà người dân có nhu cầu
TĐC tại chỗ có thể được bồi thường để chủ đầu tư xây dựng các phương án thiết kế các
dạng quy mơ căn hộ và tính tốn phương án bồi thường TĐC. Điều này sẽ tạo điều kiện
thuận lợi hơn cho việc thương thảo giữa người dân và chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng phải
có cơ chế đảm bảo sự tham gia tích cực của người dân trong việc chia sẻ các lợi ích của
việc đóng góp quyền sử dụng nhà ở cho dự án. Họ không chỉ được hưởng mức đền bù
hợp lý mà phải có quyền thương lượng với nhà đầu tư theo những cách mới mẻ nhằm
chia sẻ lợi ích trong dự án sau khi cải tạo để người dân nhận thấy những lợi ích trực tiếp
cũng như những lợi ích gián tiếp sau khi dự án được triển khai.
Bên cạnh đó, ghi nhận sự góp ý từ người dân, sự linh hoạt của phương án bồi thường
nên được tăng cường các hình thức khuyến khích để tạo thêm cơ hội cho người dân được
lựa chọn và khuyến khích những hộ gia đình tham gia tích cực trong dự án như ưu tiên
quyền thuê mặt bằng thương mại đối với các hộ tầng 1, ưu tiên đối với các gia đình bàn
giao sớm, hỗ trợ di chuyển đối với các hộ gia đình neo đơn, các hộ gia đình quyết định
TĐC tại nơi ở khác.

Do vậy, Thành phố cần thống nhất một cơ chế đền bù như sau:
- Người dân được đền bù diện tích TĐC bằng với diện tích cũ trước khi cải tạo
không phải trả tiền cho chủ đầu tư. Phần diện tích tích căn mới sau khi cải tạo lớn hơn
diện trước khi cải tạo thì người dân phải thanh tốn cho nhà đầu tư bằng chi phí + 10%
lợi nhuận. Đối với các hộ dân sinh sống tại tầng 1, ngồi diện tích căn hộ được đền bù
như các hộ khác cịn được quyền mua diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ (tối đa
bằng diện tích căn hộ cũ sở hữu hợp pháp) với giá thành bằng giá thành đầu tư cộng thêm
10% lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Đối với người có nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực phát triển của dự án (bao gồm
cả các hộ dân trong khu chung cư cũ và các hộ dân liền kề) sẽ được TĐC bằng căn hộ do
chủ đầu tư thực hiện, được quyền mua diện tích mặt bằng kinh doanh, dịch vụ và được
nhà nước TĐC bằng đất thuộc quỹ đất TĐC của Thành phố. Phần diện tích nhà TĐC được
tính bằng tổng của diện tích nhà ở cũ từng tầng nhân với hệ số của từng tầng (hệ số tầng
được tính bằng 1 chia cho số thứ tự tầng: tầng 1 hệ số 1/1, tầng 2 hệ số ½, tầng 3 hệ số
1/3,... tầng 10 hệ số 1/10). Phần diện tích thương mại, dịch vụ được mua tối đa bằng diện
315


tích đất sử dụng hợp pháp được đền bù. Phần diện tích nhà tăng thêm và phần diện tích
thương mại, dịch vụ được mua theo giá thành xây đầu tư cộng thêm 10% lợi nhuận. Nếu
người dân tự nguyện nhận phần diện tích nhà TĐC ít hơn diện tích được TĐC (đã tính
theo hệ số), chủ đầu tư phải bù lại bằng tiền phần diện tích TĐC ít hơn (bằng giá thành
xây dựng cộng 10%).
- Trường hợp người dân không có tiền để thanh tốn phần diện tích căn hộ tăng
thêm và người dân ở tầng 1 hoặc người dân ở nhà thấp tầng khơng có tiền để mua diện
tích sàn thương mại thì sẽ được bố trí TĐC vào căn hộ có diện tích là 30 m2. Nhà nước
sẽ cho vay theo chính sách cho vay mua nhà ở đối với người thu nhập thấp để thanh toán
cho phần diện tích tăng thêm hoặc mua sàn thương mại, dịch vụ.
Với cơ chế như trên, phần đông người dân đã nhận thức rõ lợi ích được sống trong
căn hộ mới khang trang, sạch sẽ, được sống trong khu đô thị hiện đại với các tiện ích đầy

đủ và đồng bộ hơn.
 Cơ chế 5: Thành phố ưu tiên đầu tư nguồn ngân sách hỗ trợ các bên tham
gia, nhất là người dân trong q trình cải tạo, chỉnh trang đơ thị và ngân sách cho
việc đầu tư các cơng trình giao thông công cộng đồng bộ trong dự án và hệ thống
giao thơng kết nối từ bên ngồi vào khu vực dự án; đầu tư tái lập lại lại hoặc xây
dựng mới các cơng trình của nhà nước như trụ sở làm việc, trường học, cơ sở y tế
công lập trong khu vực dự án. Nguồn vốn đầu tư cho các hạng mục này chỉ chiếm
một tỷ trọng nhỏ trong tổng vốn đầu tư của dự án nhưng đóng vai trò hết sức quan
trọng như là vốn mồi, thể hiện sự cam kết của Nhà nước để người dân sẵn sàng chấp
nhận dự án cải tạo mới, doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư cho dự án
Các khu chung cư cũ sau cải tạo sẽ là các trung tâm đô thị có mức tập trung dân số
cao nên nhu cầu đi lại bằng phương tiện giao thông công cộng sẽ tăng lên nhiều so với
trước. Không gian trống dành cho phát triển giao thông công cộng sau cải tạo cũng tăng
lên vừa là điều kiện vừa đòi hỏi Thành phố phải có mức đầu tư thỏa đáng cho khai thác
khơng gian này đưa vào phát triển giao thông công cộng. Để khuyến khích người dân sinh
sống trong khu đơ thị mới sau khi cải tạo chuyển từ sử dụng phương tiện giao thông cá
nhân sang sử dụng các phương tiện giao thơng cơng cộng, thì việc kết nối giao thơng cơng
cộng giữa khu chung cư mới cải tạo với các khu vực khác của thành phố cần phải được
phát triển thuận lợi. Đầu tư phát triển giao thông công cộng là trách nhiệm của nhà nước
và thuộc phạm vi của đầu tư cơng.
Các cơng trình là trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước, trường học và cơ sở y
tế công lập sẽ phải xây dựng lại cho phù hợp với quy hoạch và sự phát triển đồng bộ của khu
đô thị mới hiện đại. Đây là các công trình thực hiện các dịch vụ cơng, là đối tượng của đầu
tư công từ ngân sách nhà nước. Do vậy, Thành phố phải bố trí ưu tiên nguồn ngân sách cải
tạo chỉnh trang đô thị cho đầu tư phát triển các cơng trình này đảm bảo hiện đại, đồng bộ với
các cơng trình do chủ đầu tư phát triển. Ngồi ra, ngân sách thành phố cần dành để cấp bù lãi
suất đối với các khoản vay ưu đãi đối với những người khơng có khả năng thanh tốn phần
chênh lệch diện tích nhà ở hoặc tiền mua diện tích thương mại, dịch vụ.
316

Việc thành phố dành quỹ đất TĐC tại các khu đơ thị mới phát triển bên ngồi các
khu đơ thị trung tâm cho các hộ dân có nhà thấp tầng lựa chọn di chuyển TĐC nếu muốn
sẽ mang lại tác động nhiều mặt: vừa giải quyết nhu cầu và tâm lý của người dân muốn
vẫn có đất nhà ở riêng như trước khi triển khai dự án, vừa khuyến khích lôi kéo người
dân từ các khu đô thị trung tâm dịch chuyển ra TĐC tại các khu đô thị mới phát triển.
Có thể thấy, các cơ chế, chính sách đặc thù về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội là hết sức cần thiết nhằm giải quyết, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc để
chính quyền, người dân và nhà đầu tư có cơ sở để triển khai thực hiện xây dựng mới các
chung cư cũ đã xuống cấp trên địa bàn thành phố, đảm bảo yêu cầu về nhà ở, điều kiện
sinh hoạt cho người dân, đồng thời cải tạo chỉnh trang đô thị, xây dựng hệ thống kết cấu
hạ tầng đô thị theo hướng văn minh hiện đại.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục tài liệu trong nước
1. Kỷ yếu Hội thảo quốc tế “Tái thiết chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt”
2. Nguyễn Thị Hải Yến và cộng sự (2019), Nghiên cứu cơ chế khai thác, huy động
nguồn lực để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị trên địa bàn Hà Nội đến năm
2025, Đề tài cấp thành phố.
Danh mục mục tài liệu ngoài nước:

1.

ADB (2008, 2012), Public private partnership (PPP) Hanbook.

2.

ADB (2008), Revitalization of Historic Inner-City Areas in Asia, The
Potential for Urban Renewal in Ha Noi, Jakarta, and Manila, Mandaluyong
City, Phil.: Asian Development Bank

3.

ADB (2007), Compensation and Valuation in Resettlement: Cambodia,
People’s Republic of China, and India, Rural Development Institute.

4.

André Sorensen (2000), Land readjustment and metropolitan growth: an
examination of suburban land development and urban sprawl in the Tokyo
metropolitan area, Progress in Planning 53 (2000) 217±330.

5.

Adrienne La Grange, Chi-Oh Chang và Ngai Ming Yip (2006),
Commodification and Urban Development: A Case Study of Taiwan,
Housing Studies, Volume 21, Issue 1, 2006, pp 53-76.

6.

Andri Supriatna (2011), The feasibility study of land readjustment for
Kampung upgrading in Jakarta, Thesis master of Science, Enschede, The
Netherlands.

7.

Anne-Marie Broudehoux (1994), Neighborhood Regeneration in Beijing: An
Overview Of Projects Implemented in the Inner City Since 1990, McGill
University.

317

8.

Aron Hendrix (2009), A case study on urban renewal through community
governance in two Berlin neighborhoods, Masters Thesis, Lund University.

9.

Brenda SA Yeoh (1999), The conservation-redevelopment dilemma in
Singapore: The case of the Kampong Glam historic district, Cities, Volume
13, Issue 6, December 1996, Pages 411–422.

10. Chetan Vaidya (2009), Urban issues, reforms and way forward in India,
Working Paper for the Economic Survey 2008-09.Shari Turitz và David
Winder (2003), Private Resources for public ends: Grantmakers in Brazil,
Ecuador and Mexico, in Cythia Sanborn and Felipe Portocareto (eds)
Philanthropy and Social change in Latin America, Harvar University Press.

11. C.K. Law, Joseph C.W. Chan, Ernest W.T. Chui, Y.C. Wong, K.M. Lee, Feon
L.Y. Chau (2009), Urban Renewal Policies in Asian Cities for the Urban
Renewal Strategy Review, University of Hong Kong

12. C.K. Law, Ernest W.T. Chui, Y.C. Wong,Y.C. Wong, L.S. Ho (2010), The
Achievements and Challenges of Urban Renewal in Hong Kong, The
Hongkong University.

13. Couch (1990), Urban Renewal: Theory and Practice, Macmillan
14. FAO (2008), Compulsory acquisition of land and compensation, Rome.
Available at: ftp://ftp.f

15. George E. Peterson và Vasudha Thwaka (2013), Capturing the Value of
Public Land for Urban Infrastructure Centrally Controlled Landholdings, The
World Bank Sustainable Development Network, Policy Research Working
Paper, Finance Economics and Urban Department

16. George E. Peterson (2008), Washington, Unlocking Land Values to Finance
Urban Infrastructure, Washington, DC, World Bank

17. George E. Peterson (2013), Unlocking Land Values for Urban Infrastructure
Finance: International Experience Considerations for Indian Policy, The
World Bank Sustainable Development.

18. Yau. Yung và Cheng. Ching Yin (2010), Applicability of land readjustment
in urban regeneration in Hong Kong, Journal of Urban Regeneration and
Renewal 04/2010; 4(1):19-32.

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH
THỬA ĐẤT CHUẨN TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI:
NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1,
QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

318