Tiểu luận tình huống giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố hà nội

TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG


TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
LỚP BỒI DƢỠNG TIÊU CHUẨN NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A2015.

TÊN ĐỀ TÀI
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG VƢỚNG MẮC TRONG CƠ
CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ
NHÀ CHUNG CƢ TÁI ĐỊNH CƢ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Họ và tên

: Nguyễn Thùy Linh

Chức vụ

: Chuyên viên

Đơn vị công tác

: Sở Tài chính Hà Nội

Hà Nội - 2015


LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, nhà chung cư tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần giải quyết chỗ ở
cho người dân khi bị nhà nước thu hồi đất để phục vụ đầu tư xây dựng các

dự án trọng điểm của Thành phố.
Hiện nay, thành phố Hà Nội đang có khoảng 149 tòa nhà chung cư
tái định cư, với hơn 12.585 căn hộ. Việc hình thành các khu nhà ở tái định
cư được thực hiện dưới các mô hình đầu tư như sau: Xây dựng đồng bộ các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình nhà ở tái định
cư theo quy mô khu nhà ở, khu đô thị mới như: khu đô thị tái định cư Nam
Trung Yên (quận Cầu Giấy), khu tái định cư phường Trần Phú (quận
Hoàng Mai)…, Xây dựng công trình nhà ở tái định cư cao tầng tại các ô
đất nhỏ lẻ, quỹ đất 20% các chủ đầu tư khu đô thị mới phải bàn giao lại
Thành phố theo Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của
UBND Thành phố như: Nhà ở CT1 khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, Nhà ở
CT1-CT2 khu nhà ở Hoàng Văn Thụ… , Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ
thuật và phân lô đất theo quy hoạch, bàn giao cho các hộ dân tái định cư tự
xây dựng nhà đối với các trường hợp tái định cư bằng đất tại khu vực các
huyện ngoại thành như: Dự án tại Phú Diễn (huyện Từ Liêm), Khu đồng
Láng - Xuân Khanh (Thị xã Sơn Tây)…
Tuy nhiên, việc xây dựng nhà tái định cư hiện nay chưa có quy định
cụ thể như một sản phẩm xây dựng với các tiêu chuẩn, tiêu chí về chất
lượng, diện tích, đơn giá. Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay, có thể

1


nhận thấy sự đối lập rõ ràng về diện mạo kiến trúc, mỹ quan đô thị và chất
lượng công trình giữa các khu nhà ở chung cư thương mại và khu chung cư
tái định cư.
Đồng thời, trong quá trình quản lý nhà chung cư nói chung, nhà
chung cư tái định cư nói riêng đang bộc lộ khá nhiều bất cập và vướng
mắc. Cụ thể như: Các quận, huyện yêu cầu có hướng dẫn chi tiết thành lập,
tổ chức hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư; trong đó đặc biệt là

quản lý phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được luật quy định là
khoản thu 2% từ tiền bán nhà. Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 trở về
trước, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư (theo mẫu của
UBND Thành phố) chưa có quy định cụ thể việc ghi tách riêng giá bán nhà
và 2% kinh phí bảo trì và cũng chưa có văn bản hướng dẫn việc quản lý, sử
dụng khoản 2% kinh phí bảo trì này, hiện tại việc bảo trì nhà chung cư tái
định cư do ngân sách nhà nước cấp. Đến nay các sở, ngành tham mưu vẫn
lúng túng, chưa đề xuất hướng giải quyết phù hợp. Nhiều cơ chế, chính
sách được áp dụng thí điểm trong thời gian dài (như cơ chế đặt hàng mua
nhà phục vụ GPMB, mô hình đầu tư xây dựng khu tái định cư tập trung…)
mà không có tổng kết, đề xuất giải pháp đã dẫn đến nhiều bất cập, bức xúc
không kịp thời được xem xét, tháo gỡ. Đặc biệt là các văn bản quy phạm
pháp luật hướng dẫn quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư còn
chưa thống nhất.
Với trách nhiệm là một chuyên viên tham mưu chỉ đạo công tác
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội, xuất phát từ bối cảnh thực tế hiện nay, tôi chọn đề tài
2


“Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” để
làm tiểu luận cuối khóa học bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước chương
trình chuyên viên.
Để hoàn thành được bản tiểu luận cuối khóa với đề tài này, từ những
kiến thức lý luận đã được trang bị và kinh nghiệm thực tế trong quá trình
công tác, đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy của đội ngũ các thầy giáo, cô
giáo Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong trực tiếp giảng dậy trong suốt
khóa học. Hy vọng bài viết sẽ có tác dụng thiết thực trong công tác quản
lý, trong hoạt động chuyên môn của mình cũng như là một tài liệu tham

khảo đối với các bạn và đồng nghiệp có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu
của tiểu luận. Tuy nhiên, xử lý tình huống trong quản lý nhà nước là một
công việc khó, vì thế không tránh khỏi những hạn chế, khuyết điểm. Do
vậy, tôi mong các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp góp ý để bài viết hoàn
thiện hơn, vận dụng có hiệu quả trong quản lý nhà nước.

3


NỘI DUNG

I. MÔ TẢ TÌNH HUỐNG

Theo quy định tại Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở thì 2% kinh phí bảo trì được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác
mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
Khoản kinh phí này được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị
nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung
theo quy định.
Tuy nhiên, trong những năm qua, việc bán nhà tái định cư cho các
đối tượng bị thu hồi đất để thực hiện giải phóng mặt bằng, UBND Thành
phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển Nhà Hà Nội thực hiện
bán nhà theo giá bán nhà do UBND Thành phố quyết định. Theo đó, trong
giá bán nhà tái định cư có 2% kinh phí bảo trì. Khi bán nhà tái định cư,
Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã nộp toàn bộ số
tiền bán nhà (bao gồm 2% kinh phí bảo trì) vào ngân sách Thành phố.
Vì vậy, các tòa nhà chung cư tái định cư không có nguồn kinh phí
bảo trì nên hạ tầng kỹ thuật trong phần diện tích dùng chung bị hư hỏng,
xuống cấp gây bức xúc cho các hộ dân sống tại các tòa nhà chung cư tái

định cư. Trước thực trạng trên, được sự chấp thuận của UBND Thành phố,
từ năm 2010 việc sửa chữa, bảo trì các tòa chung cư nhà tái định cư, Công
ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội lập kế hoạch danh mục
4


sửa chữa, bảo trì báo cáo Sở Xây dựng, Sở Tài chính trình Thành phố cấp
kinh phí bằng nguồn ngân sách Thành phố để thực hiện.
Mặt khác, đối với nhà chung cư tái định cư do Thành phố đầu tư xây
dựng nhưng với quan điểm khi người dân đã mua thì thuộc sở hữu của
người dân, do đó về nguyên tắc việc bảo trì phần diện tích sở hữu chung
của tòa nhà phải do các hộ dân tổ chức thực hiện theo đúng các quy định
của Trung ương và Thành phố. Đồng thời, người dân có quyền quản lý và
sử dụng hiệu quả, minh bạch khoản kinh phí bảo trì do chính họ đóng góp
ngay từ ban đầu khi nộp tiền mua nhà.
Xuất phát từ những lý do trên, Sở Tài chính đã tham mưu trình
UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày
24/6/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử
dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội,
trong đó quy định về việc ngân sách Thành phố chuyển trả toàn bộ 2%
kinh phí bảo trì mà Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội
đã nộp vào ngân sách Thành phố cùng với tiền bán nhà tái định cư đến
trước thời điểm 1/7/2013 trở về trước cho các Ban Quản trị (đối với các tòa
nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị) hoặc Công ty TNHH
MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (đối với các tòa nhà chưa thành lập
Ban Quản trị) để các đơn vị này quản lý, sử dụng theo đúng quy định tại
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đồng thời, tại Quyết định số
19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 quy định: “Ban Quản trị có trách
nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì

5


theo quy định. Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình
thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành viên do
Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy
định của pháp luật về tài chính”.
Tuy nhiên, trước đó, Sở Xây dựng đã tham mưu trình UBND Thành
phố ban hành Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 về quy
chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó
quy định: Sau khi Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai
cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản
lý, sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và
phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó
cho doanh nghiệp được Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà
chung cư.
Do cùng một nội dung về quản lý, sử dụng tài khoản kinh phí bảo trì
sau khi tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị quy định tại
hai Quyết định của UBND Thành phố nêu trên chưa thống nhất nên Công
ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội được UBND Thành phố
giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư gặp vướng mắc trong việc
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư đối với các tòa
nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị. Cụ thể: Ban Quản trị
là đơn vị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thông qua việc làm chủ tài
khoản kinh phí bảo trì hay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà
Hà Nội làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì, quản lý và sử dụng kinh phí bảo

6

trì sau đó thông báo cho Ban Quản trị và người dân biết thông qua Hội
nghị nhà chung cư.
Vì vậy, hiện nay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà
Nội đã có văn bản gửi các cơ quan quản lý nhà nước để được hướng dẫn
nội dung này. Với vai trò là Chuyên viên - Phòng Giao thông đô thị, phụ
trách trực tiếp mảng công việc liên quan đến quỹ nhà thuộc sở hữu nhà
nước, đặc biệt là về quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư, tôi chọn
tình huống “Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử
dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội”.
Để đề xuất được các giải pháp phù hợp, hiệu quả nhằm giải quyết
vướng mắc trong tình huống này cần phải phân tích cụ thể các chính sách,
chế độ quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định
cư tại các văn bản quy phạm pháp luật và xác định được hậu quả của tình
huống mang lại; có như vậy mới xác định được mục tiêu và phương án để
giải quyết tình huống một cách hiệu quả nhất.

II. PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

1. Nguyên nhân dẫn đến tình huống vƣớng mắc trong cơ chế
quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cƣ tái định cƣ trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật do UBND Thành phố
quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa thống

7


nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành. Cụ
thể:

- Tại tiết b, khoản 1, Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở quy định“Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được
trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí
này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư
quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định
về quản lý sử dụng nhà chung cư”;
- Tại Điều 20 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư quy định “Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với
hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành
viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo
quy định của pháp luật về tài chính”.
- Tiết b, khoản 3, Điều 7 Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày
24/6/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử
dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội
quy định “Trường hợp tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị: Ban Quản trị
có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí
bảo trì theo quy định. Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với
hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành
viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo
quy định của pháp luật về tài chính”.
8


- Tại Khoản 1 Điều 21 Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày
4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó quy định: Sau khi Ban
Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban Quản trị biết
tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh

phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối hợp với Ban Quản
trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp được
Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư.
Các văn bản quy phạm pháp luật: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND
ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố đều quy định kinh phí bảo trì nhà
chung cư do Ban Quản trị quản lý và sử dụng thông qua việc mở tài khoản
tiền gửi tại các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 của
UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên
địa bàn thành phố Hà Nội lại quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư do
đơn vị quản lý vận hành mở tài khoản tại các ngân hàng thương mại để
quản lý, sử dụng và thông báo cho Ban Quản trị toàn nhà chung cư biết,
theo dõi. Nội dung quy định tại Quyết định này chưa phù hợp với các văn
bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao hơn, đó là Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

9


Thứ hai, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội đơn vị được UBND Thành phố giao quản lý vận hành nhà chung cư tái
định cư chưa thực hiện theo các nguyên tắc chung về việc áp dụng các quy
định tại các văn bản quy phạm pháp luật.
Trong thực tế, khi triển khai thực hiện thường xuất hiện trường hợp
có xung đột về pháp luật, có nghĩa là một số văn bản quy phạm pháp luật
quy định về cùng một nội dung nhưng cách thức thực hiện có sự khác
nhau, chưa đồng nhất. Trong trường hợp này, nguyên tắc pháp lý cần được
áp dụng như sau:

- Ưu tiên áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn;
- Nếu văn bản do cùng một cơ quan ban hành thì ưu tiên áp dụng
văn bản ban hành sau.
Tuy nhiên, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội
chưa chủ động trong việc áp dụng các nguyên tắc pháp lý chung nêu trên
để triển khai thực hiện. Vì vậy, việc hướng dẫn, giải thích với các Ban
Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư chưa rõ ràng dẫn đến những tranh cãi
trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư đối
với các tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị.
Từ tình hình thực tế nêu trên, hiện nay còn nhiều tranh cãi và khiếu
kiện của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc các doanh nghiệp quản lý,
vận hành nhà chung cư chưa thực hiện bàn giao khoản kinh phí bảo trì do
người dân đóng góp khi mua nhà cho Ban Quản trị để Ban Quản trị chủ
động trong việc quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này. Các doanh nghiệp
quản lý, vận hành nhà chung cư còn nêu lý do vướng mắc về hướng dẫn tại
10


các văn bản pháp quy của nhà nước nên chưa bàn giao nguồn kinh phí bảo
trì cho Ban Quản trị, một mặt nhằm chiếm dụng nguồn kinh phí bảo trì này
để sử dụng vào các mục đích khác của doanh nghiệp, mặt khác, các doanh
nghiệp này chưa thực sự công khai cho các chủ sở hữu nhà chung cư và
Ban Quản trị tòa nhà biết về số liệu, tình hình sử dụng và quản lý nguồn
kinh phí này theo đúng quy định hiện hành. Do đó, dẫn đến những tranh
chấp, khiếu kiện xảy ra tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn Thành phố
trong thời gian vừa qua.
2. Những tồn tại, vƣớng mắc do các nguyên nhân trên:
Thứ nhất, thực tế hiện nay, việc tổ chức họp để thành lập Ban Quản
trị của các tòa nhà chung cư giữa chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư tái định cư cùng với người dân tại các tòa nhà triển khai còn

chậm, nhiều tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được Ban Quản
trị mặc dù đã được đưa vào sử dụng trong thời gian dài nên không có Ban
Quản trị thay mặt người dân để thực hiện tiếp nhận khoản kinh phí bảo trì
nhà chung cư tái định cư.
Thứ hai, mặc dù đã có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định Ban quản trị quản lý, sử
dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nhưng các chủ đầu tư vẫn chưa triển
khai thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì cho các Ban Quản trị với lý do Ban
Quản trị không đủ năng lực, tư cách pháp nhân để quản lý khoản kinh phí
bảo trì. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư chưa muốn bàn giao khoản 2%
kinh phí bảo trì vì đối với nhiều tòa nhà chung cư khoản 2% kinh phí bảo
11


trì là rất lớn, chủ đầu tư muốn sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích
khác khi chưa cần thiết phải sử dụng cho mục đích bảo trì nhà chung cư.
Thứ ba, thời gian vừa qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã xảy ra
các trường hợp khiếu kiện, tranh chấp trong việc quản lý sử dụng nhà
chung cư như : tranh chấp về phần sở hữu chung , phầ n sở hữu riêng , về
quản lý kinh phí bảo trì, về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư, về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư… giữa người
dân tại các tòa nhà chung cư và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành
làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương và tạo dư luận
không tốt trong nhân dân.

III. ĐỀ XUẤT PHƢƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1. Mục tiêu giải quyết tình huống:
Từ những phân tích nguyên nhân, tồn tại và vướng mắc của tình

huống nêu trên, việc xác định mục tiêu giải quyết tình huống là vấn đề rất
quan trọng để từ đó đưa ra các phương án và lựa chọn được phương án giải
quyết tối ưu.
Để giải quyết tình huống trên, cần tập trung vào một số mục tiêu chủ
yếu sau:
Thứ nhất, xác định rõ cơ sở pháp lý để triển khai thực hiện trong
việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư
Thứ hai, căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, các cơ quản quản
lý chuyên ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao có văn bản hướng

12


dẫn Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội và người dân
chủ thể quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư.
Thứ ba, giải quyết tình huống trên phải đảm bảo đúng theo các quy
định của pháp luật; đúng chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà
nước. Đồng thời, đảm bảo hướng dẫn công khai, minh bạch, rõ ràng dễ
hiểu về các chế độ, chính sách liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư
tái định cư.
2. Cơ sở giải quyết tình huống:
2.1. Cơ sở pháp lý để giải quyết tình huống:
- Luật số 31/2004/QH11 ngày 3/12/2004 về việc ban hành văn bản
quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân;
- Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 16/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về rà
soát, hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật;
- Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
2.2. Quan điểm giải quyết tình huống:
- Giải quyết tình huống phải đảm bảo trên nguyên tắc đúng quy định
của các văn bản quy phạm pháp luật.
- Trên cơ sở thực tiễn, việc giải quyết tình huống phải phù hợp với
thực tế và có tính khả thi cao trong công tác quản lý và triển khai thực
hiện.
13


3. Đề xuất phƣơng án xử lý tình huống:
Phƣơng án 1: Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các
văn bản pháp lý có liên quan đề nghị thực hiện theo hướng dẫn tại Quyết
định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố về
việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình
huống như sau:
Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản
lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định. Ban Quản trị quản lý tài khoản
kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản
trị và một thành viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản
kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính.
Ưu điểm: Với phương án này, việc Ban Quản trị mở tài khoản để
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư là phù hợp và theo đúng các
quy định của Trung ương và hướng dẫn của Thành phố. Đặc biệt, phạm vi
điều chỉnh của Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND chỉ đối với nhà chung
cư tái định cư và đảm bảo nguyên tắc “tiền của dân do dân quản lý, sử
dụng”.
Ngoài ra, việc quy định hình thức đồng chủ tài khoản gồm Trưởng

Ban Quản trị và một thành viên của Ban Quản trị nhằm hạn chế việc quản
lý, chi tiêu kinh phí bảo trì mang tính cá nhân.
Nhược điểm: Thực hiện phương án này phù hợp với các quy định
của Nhà nước nhưng trên thực tế còn gặp khó khăn. Các Ban Quản trị
14


không có tư cách pháp nhân, không có đăng ký kinh doanh và trình độ
chuyên môn về tài chính còn hạn chế nên việc các Ban Quản trị mở tài
khoản, theo dõi, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì gặp nhiều khó khăn.
Để lựa chọn ra các thành viên Ban Quản trị có năng lực để thực hiện công
việc này không đơn giản, cần có nhiều thời gian để họp Hội nghị nhà
chung cư, để lựa chọn và thành lập Ban Quản trị có đủ năng lực.
Phƣơng án 2: Căn cứ Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày
4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình
huống như sau:
Sau khi Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho
Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử
dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối
hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho
doanh nghiệp được Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư.
Ưu điểm: Với phương án trên, doanh nghiệp quản lý vận hành có tư
cách pháp nhân, có năng lực về tài chính mở tài khoản theo dõi, quản lý, sử
dụng kinh phí bảo trì.
Nhược điểm: Xử lý theo phương án trên, trước hết không phù hợp
với các quy định của Trung ương tại các văn bản quy phạm pháp luật có
liên quan đến nội dung này. Mặt khác, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND
có phạm vi điều chỉnh là các nhà chung cư (gồm chung cư thương mại,
chung cư tái định cư và các dạng chung cư khác).

15


Thứ hai, Ban Quản trị nhà chung cư chỉ có quyền theo dõi, giám sát
việc sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư khi doanh nghiệp quản
lý vận hành thông báo công khai trong khi kinh phí bảo trì là tiền do người
dân đóng góp khi mua nhà. Nguyên tắc “tiền của dân, do dân sử dụng,
quản lý” không được thực hiện nếu xử lý theo phương án này.
Mặt khác, nếu để doanh nghiệp quản lý vận hành mở tài khoản theo
dõi, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì và thông báo cho Ban Quản trị biết
sẽ xảy ra tình trạng “làm trước, báo sau”, không nhận được sự đồng thuận
của người dân, không thể hiện được nguyên tắc “tự đóng góp, tự chi tiêu”
của người dân.
Phƣơng án 3: Căn cứ tình hình thực tế của giai đoạn bắt đầu phát
triển quỹ nhà chung cư tái định cư trên địa bàn Thành phố (từ năm 2006
trở lại đây), hầu hết các tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được
Ban Quản trị và Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển
Nhà Hà Nội quản lý, vận hành toàn bộ quỹ nhà chung cư tái định cư trên
địa bàn Thành phố, đề xuất phương án xử lý tình huống như sau:
Toàn bộ nguồn 2% kinh phí bảo trì được nộp vào ngân sách Thành
phố cùng với tiền bán nhà tái định cư. UBND Thành phố giao các cơ quan
quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Sở Tài chính) có trách nhiệm theo dõi,
quản lý và sử dụng kinh phí sửa chữa, cải tạo nhà chung cư tái định cư từ
nguồn ngân sách Thành phố hàng năm.
Ưu điểm: Với phương án này, các khoản chi từ nguồn kinh phí bảo
trì sẽ được kiểm soát chặt chẽ bởi các cơ quan quản lý nhà nước. Công tác
sửa chữa, cải tạo quỹ nhà chung cư tái định cư được thực hiện theo phương

16

thức đặt hàng (có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá từng hạng mục công
trình) đảm bảo các khoản chi tiết đúng định mức, quy định của nhà nước.
Nhược điểm: Xử lý theo phương án trên, trước hết cũng giống
phương án 2, không phù hợp với các quy định của Trung ương tại các văn
bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nội dung này.
Đồng thời, theo các quy định về Luật Ngân sách nhà nước và các
văn bản liên quan, khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư không
phải là một khoản thu của ngân sách, không theo dõi và hạch toán riêng.
Nếu thực hiện theo phương án này thì chỉ là một khoản ghi thu, ghi chi qua
ngân sách.
Mặt khác, để thanh toán được khoản kinh phí từ ngân sách Thành
phố, công tác sửa chữa, bảo trì quỹ nhà tái định cư khi thực hiện phải qua
nhiều cấp phê duyệt. Cụ thể: đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tái
định cư xây dựng danh mục sửa chữa trình Sở Xây dựng - cơ quan quản lý
nhà ở theo phân cấp của UBND Thành phố - thẩm định trình UBND Thành
phố phê duyệt. Sau đó, Sở Tài chính sẽ thẩm định về mặt kinh phí. Thời
gian triển khai thực hiện kéo dài nên nhiều trường hợp bức xúc dân sinh
không được khắc phục kịp thời.
4. Lựa chọn phƣơng án giải quyết tình huống:
Sau khi phân tích ưu điểm và nhược điểm của mỗi phương án nêu
trên, căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm đảm bảo
tuân thủ theo đúng các quy định của Nhà nước và các nguyên tắc trong
quản lý tài chính, việc thực hiện phương án 1 để giải quyết tình huống là
phương án tối ưu tức là Ban Quản trị nhà chung cư, đại diện cho người dân
của tòa nhà, mở tài khoản theo dõi, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà
17

chung cư trên cơ sở thông qua ý kiến của người dân tại Hội nghị nhà chung
cư hàng năm.
IV. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN

1. Kiến nghị:
1.1. Đối với Thành phố: Đề nghị UBND Thành phố giao Sở Tư pháp
chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan rà soát các cơ chế, chính sách
do địa phương ban hành đảm bảo phù hợp theo các quy định của Trung
ương, tránh chồng chéo.
1.2. Đối với Sở Xây dựng: đề nghị UBND Thành phố giao Sở Xây
dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Tài chính và các đơn vị liên
quan rà soát các quy định tại Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày
4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, tổng hợp các nội dung chưa phù
hợp với các quy định của Trung ương và đề xuất phương án điều chỉnh để
báo cáo UBND Thành phố.
1.3. Đối với Sở Tài chính: có trách nhiệm hướng dẫn Công ty TNHH
MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội thực hiện theo đúng các quy định tại
Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố.
Đồng thời, có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện của các doanh
nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư
trên địa bàn.
1.4. Đối với Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội
và các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành: có trách
nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để hướng dẫn người dân bầu các
18


thành viên Ban Quản trị có đủ năng lực, trình độ đảm bảo thực hiện được
các nhiệm vụ theo đúng quy định. Trường hợp tòa nhà chung cư tái định

cư đã thành lập Ban Quản trị, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển
Nhà Hà Nội và các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành
hướng dẫn Ban Quản trị mở tài khoản để tiếp nhận, quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì.
1.5. Đối với Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư: có trách
nhiệm ký kết hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có chức năng về hoạt
động xây dựng để thực hiện việc bảo trì và thực hiện theo dõi, giám sát
công tác bảo trì từng tòa nhà chung cư; phối hợp thực hiện nghiệm thu,
thanh quyết toán với doanh nghiệp thực hiện công tác bảo trì theo quy
định. Kinh phí thực hiện công tác bảo trì được trích từ tài khoản kinh phí
bảo trì.
Trường hợp Ban Quản trị nhà chung cư tái định cư lựa chọn một
doanh nghiệp vận hành, quản lý nhà chung cư làm chủ tài khoản kinh phí
bảo trì thì việc sử dụng kinh phí bảo trì thực hiện theo quy định.
Như vậy, Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư, đại diện cho
các chủ sở hữu có trách nhiệm giám sát việc công khai minh bạch tình hình
sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng quy định. Trường hợp phát sinh những
vấn đề vướng mắc, UBND các quận, huyện, thị xã và UBND xã, phường,
thị trấn giải quyết theo thẩm quyền hoặc do Tòa án nhân dân giải quyết
theo quy định của pháp luật hoặc báo cáo Thành phố.
2. Kết luận:

19


Trước xu thế ngày càng xuất hiện và phát triển nhiều nhà chung cư
nói chung và chung cư tái định cư nói riêng. Trong đó, phí bảo trì là vấn đề
hết sức quan trọng, nhạy cảm, do đó việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo
trì (2% giá bán nhà) cần phải có những quy định và giải pháp đồng bộ,
hiệu quả nhằm hạn chế tình trạng quản lý, sử dụng kém hiệu quả, gây

nhiều bức xúc, tranh chấp trong cộng đồng cư dân.
Mặc dù đã có những văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, nhưng trước thực trạng tranh chấp về
kinh phí bảo trì chung cư, theo quan điểm nhiều chuyên gia và quan điểm
của cá nhân tôi, chỉ quy định như thế này vẫn chưa thể chấm dứt được
tranh chấp, thay vì bắt buộc phải giao phí bảo trì chung cư cho Ban Quản
trị thì nên đưa ra nhiều giải pháp hơn cho người dân và doanh nghiệp có sự
lựa chọn hoặc có thể tự thỏa thuận với nhau. Việc quy định như hiện tại rất
dễ tạo điều kiện cho một vài doanh nghiệp hoặc cá nhân trục lợi trên khoản
phí này. Vì vậy, trong thời gian tới, các nhà làm chính sách, các chuyên gia
cần dành nhiều thời gian hơn nữa để nghiên cứu, tham khảo ý kiến của các
tổ chức, người dân để đề xuất các cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì nhà chung cư phù hợp với thực tế và đạt hiệu quả cao hơn./.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
2. Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày
18/6/2009;
3. Nghị định số 60/2003/NĐ-CP ngày 06/06/2003 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách Nhà nước;
4. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
5. Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ
về bảo trì công trình xây dựng;
6. Nghị định số 16/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về rà
soát, hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật;

7. Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/06/2012 của Bộ Xây dựng
về hướng dẫn một số nội dung về bảo trì công trình dân dụng, công trình
công nghiệp vật liệu xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
8. Thông tư số 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng;
9. Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây
dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
10. Quyết định 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của UBND
Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên
địa bàn thành phố Hà Nội;

21


11. Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/06/2013 của UBND
Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí
bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội./.

22


MỤC LỤC

Lời mở đầu

Trang 1

Nội dung

Trang 4

I. Mô tả tình huống

Trang 4

II. Phân tích nguyên nhân và hậu quả

Trang 7

1. Nguyên nhân dẫn đến tình huống vướng mắc trong cơ

Trang 7

chế quản lý kinh phí bảo trì
2. Những tồn tại, vướng mắc

Trang 11

III. Đề xuất phƣơng án giải quyết tình huống

Trang 12

1. Mục tiêu giải quyết tình huống

Trang 12

2. Cơ sở giải quyết tình huống

Trang 13

3. Đề xuất phương án xử lý tình huống

Trang 14

4. Lựa chọn phương án giải quyết tình huống

Trang 17

IV. Kiến nghị và Kết Luận

Trang 18

1. Kiến nghị

Trang 18

2. Kết luận

Trang 19

Tài liệu tham khảo

Trang 21

23


24