THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHUNG CƯ

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

LỜI CẢM ƠN
Thiết kế môn học là kết quả quan trọng để đánh giá khả năng vận dụng kiến thức trong suốt
q trình học tập. Để có thể hồn thành tốt thiết kế mơn học này cần có sự nỗ lực rất lớn của bản
thân cùng với sự giúp đỡ tận tình, kịp thời của giáo viên hướng dẫn.
Trước hết, em xin cảm ơn Quý thầy cô trong Bộ môn Kinh Tế Xây Dựng & Quản Lý Dự Án
đã truyền dạy những kiến thức hữu ích cho em. Nhờ những kiến thức này mà em có thể hồn
thành đúng tiến độ, đúng nhiệm vụ được giao.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy Cù Minh Đạo, người thầy rất tận tâm giúp đỡ và hướng
dẫn em hồn thành thiết kế mơn học Lập và Thẩm định dự án đầu tư xây dựng này.
Tuy đã cố gắng tìm tịi và học hỏi để hoàn thiện báo cáo nhưng với kiến thức sinh viên cịn
hạn chế nên khơng thể tránh khỏi những sơ suất trong q trình làm bài. Em kính mong nhận
được những lời góp ý thiết thực của thầy để em có thể rút ra được những kinh nghiệm khơng chỉ
cho những môn học sắp tới mà cho kiến thức chung sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2020

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

NGUYỄN SỸ ĐẠT

THÁNG 06/2020
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
1 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

MỤC LỤC
Chương 1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN...................................................................4
1. Thông tin khái quát về dự án...............................................................................................4
2. Căn cứ pháp lý của dự án....................................................................................................4
3. Sự cần thiết đầu tư dự án.....................................................................................................5
4. Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình....................................8
4. 1 Quy mơ dự án...............................................................................................................8
4. 2 Giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình.........................................................9
5. Thời gian thực hiện dự án.................................................................................................10
6. Bộ máy quản lý và nhân lực của dự án..............................................................................11
7. Sản phầm và thị trường của dự án.....................................................................................11
7.1

Sản phẩm của dự án....................................................................................................13

7.2

Thị trường của dự án..................................................................................................26

Chương 2. LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH................................................................................................................28
1. Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình..............................................................................28
1.1

Cơ sở xác định chi phí đầu tư.....................................................................................28

1.2

Tổng mức đầu tư xây dựng dự án...............................................................................28

2. Lập kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình.....................................................34
2.1. Kế hoạch thực hiện dự án...........................................................................................34
2.2. Kế hoạch phân bổ nguồn vốn.....................................................................................35
Chương 3. PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN......................36
1. Bảng dự kiến doanh thu hằng năm....................................................................................36
1.1

Doanh thu từ bán căn hộ.............................................................................................36

1.2

Doanh thu thực tế theo từng quý................................................................................37

1.3

Tiến độ thu tiền........................................................................................................... 38

1.4

Kế hoạch bán căn hộ và cho thuê mặt bằng................................................................38

1.5

Doanh thu từ bãi giữ xe..............................................................................................40

1.6

Doanh thu dự tính qua các năm..................................................................................42

2. Bảng kế hoạch vay và trả lãi vay.......................................................................................44
2.1

Kế hoạch vay ngân hàng.............................................................................................44

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
2 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

2.2

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

Kế hoạch trả nợ vay....................................................................................................45

3. Bảng tính khấu hao...........................................................................................................46
4. Bảng chi phí sản xuất kinh doanh.....................................................................................46
4.1

Dự tính chi phí kinh doanh.........................................................................................46

4.2

Dự tính chi phí hoạt động...........................................................................................47

5. Bảng dự trù lãi lỗ hằng năm của dự án..............................................................................50
Chương 4. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN...........................................................53
1. Bảng tính thơng số đầu vào của dự án...............................................................................53
2. Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn.............................................54
3. Xác định suất chiết khấu của dự án...................................................................................55
4. Bảng ngân lưu dự án theo quan điểm TIP.........................................................................55
5. Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv và B/C....................................................................57
6. Đánh giá khả năng trả nợ vay, phân tích độ nhạy của dự án đầu tư...................................59
6.1

Khả năng trả nợ vay...................................................................................................59

6.2

Phân tích độ nhạy.......................................................................................................60

7. Nhận xét và kiến nghị.......................................................................................................65
7.1

Nhận xét.....................................................................................................................65

7.2

Kiến nghị.................................................................................................................... 66

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
3 17H4020047 – KX17CLCA

MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

Chương 1.

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN

1.
-

Thông tin khái quát về dự án
Tên dự án: CHUNG CƯ CAO TẦNG
Tên thương mại: Dự án căn hộ Marina Tower Bình Dương
Vị trí tọa lạc: Mặt tiền QL13 (Sát Chợ đầu mối Thủ Đức, BV quốc tế Hạnh Phúc).

-

Tổng vốn đầu tư: 1,220,448,877.06 VNĐ
Chủ đầu tư phát triển: Công ty CPĐT Đại Thịnh Phát (Đối tác LDG Group).
Tình trạng dự án: Đã hồn thành và bàn giao cơng trình.
Hình ảnh tổng quan dự án:

2. Căn cứ pháp lý của dự án
- Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13.
- Căn cứ Luật đầu tư số 67/2014/QH13.

- Căn cứ nghị định 32/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Căn cứ nghị định số 38/2010/NĐ-CP về quản lý không gian, kiến trúc và cảnh quan đô thị.
- Căn cứ thông tư 06/2016/TT-BXD về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây
dựng.
- Căn cứ Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 06/04/2011 của Bộ Xây Dựng về việc hướng
dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực,
chứng nhận sự phù hợp về chất lượng cơng trình xây dựng.
- Căn cứ thơng tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài Chính Quy định mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm
định thiết kế cơ sở.
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
4 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

- Căn cứ Nghị định 63/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu
thầu về lựa chọn nhà thầu.
- Căn cứ thông tư 09/2016/TT-BTC Quy định về quyết tốn dự án hồn thành thuộc nguồn
vốn Nhà nước.
- Căn cứ quyết định 79/QĐ-BXD về việc công bố định mức chi phí QLDA và tư vấn đầu tư
XDCT.
- Căn cứ quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài Chính về việc ban hành
quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.
- Căn cứ quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây Dựng về việc công bố
suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình

năm 2014.
3. Sự cần thiết đầu tư dự án
 Khoảng 10 năm tới, thành phố Hồ Chí Minh cần một triệu căn hộ giá rẻ
Trong một thập kỷ tới, nhu cầu nhà vừa túi tiền, nhà thương mại bình dân, nhà xã hội, nhà cho
thuê giá rẻ tại đô thị này có thể lên đến một triệu căn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh, Lê Hồng Châu cho biết, cơ sở để
đánh gá nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đơ thị dựa trên dân số. Hiện nay, quy mơ
dân số tồn thành phố đã lên đến gần 15 triệu người (dù số liệu thống kê chính thức chỉ có 9
triệu người). Trong đó có gần 4 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Riêng sinh viên
học tập tại đô thị này đạt hơn 500.000 người, chưa kể hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp đơi kết
hơn mới.
Qua khảo sát của Sở Xây Dựng, Viện nghiên cứu phát triển thành phố, Sài Gịn có khoảng
600.000 hộ chưa có nhà, ước tính có khoảng 90.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016
-2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố thì đã có khoảng
140.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 90.000 căn hộ.
Dự án căn hộ Marina Tower với mức giá chỉ từ 639trđ/căn 1 PN - phù hợp với đối tượng thu
nhập trung bình khá.
Ngồi ra, trong tổng số hơn 450.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất,
khu cơng nghiệp của thành phố thì có đến 300.000 người (chiếm 70,6%) có nhu cầu về nhà ở.
Chỉ tính riêng khu vực nhà máy của Cơng ty Pouyuen, quận Bình Tân đã có trên 100.000 cơng
nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.
Tuy nhiên, các nghiên cứu về nhu cầu nhà giá rẻ tại TP HCM vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển
dân số nên vẫn cịn cục bộ, chưa tồn diện. Xét về nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
giá rẻ vẫn còn thấp, chưa đáp ứng kịp nhu cầu. Do vậy, giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu
nhập thấp trước hết là phải có nhiều nhà cho thuê giá rẻ, có đủ các tiện ích cơ bản và an toàn.
TP HCM cũng đang thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và loại căn hộ nhà ở thương mại cho thuê
giá rẻ (giá thuê từ 1 triệu đồng đến dưới 3 triệu đồng một tháng).
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
5 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

Cụ thể, các ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia TP HCM và các trường đại học khác, và các khu
lưu trú công nhân do Ban quản lý Khu công nghệ cao, và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên
địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 13%. Còn lại khoảng
87% nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư là do các hộ gia đình, cá
nhân đầu tư các khu nhà trọ, phịng trọ tạm bợ, phần lớn khơng đủ tiện ích, khơng đảm bảo an
toàn, an ninh.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, việc một số đại gia bất động sản đánh tiếng
gia nhập thị trường nhà thương mại giá rẻ với hàng trăm nghìn sản phẩm căn hộ bình dân giá từ
700 triệu đồng một căn trong vài năm tới là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, nhìn chung cung vẫn
không theo kịp cầu và cục diện thị trường này vẫn mất cân đối tại các đô thị lớn. Tính riêng Sài
Gịn, trong giai đoạn 2017-2026, nhà thương mại vừa túi tiền, nhà xã hội, nhà cho thuê giá rẻ
vẫn trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung vì nhu cầu có thể lên đến ngưỡng một triệu căn.
 Hội thảo phát triển nhà và thị trường bất động sản năm 2019
Sáng 17/9, UBND TPHCM tổ chức hội thảo quốc tế giải pháp phát triển nhà ở đáp ứng gia tăng
dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm ở TPHCM giai đoạn 2021 - 2035. Tham dự có Ủy viên
Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong; Ủy
viên Ban Thường vụ Thành ủy, Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Tơ Thị Bích Châu; Phó
Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan; Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; đại diện các sở,
ngành, quận, huyện, chuyên gia, doanh nghiệp (DN).
Cần có chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, dự báo nhu cầu nhà ở của TP giai đoạn 2016 - 2020 là 40.000.000
m2 sàn và giai đoạn 2021 - 2025 là 45.000.000m2 sàn. Dự báo nhu cầu nhà ở trong giai đoạn
2026 - 2030 là 50.600.000 m2 sàn và giai đoạn 2031 - 2035 là 56.900.000m2 sàn.

Về định hướng phát triển nhà ở của TPHCM giai đoạn 2021 - 2035 là phát triển nhà ở đảm bảo
phù hợp quy hoạch xây dựng TP theo hướng đô thị thông minh, khai thác tối đa hiệu quả của
cơng nghệ thơng tin, tiện ích của đơ thị, nhà ở theo hướng hiện đại, tiết kiệm năng lượng, phát
triển bền vững. Đồng thời, phát triển nhà ở gắn với phát triển đô thị TP trên quan điểm phát triển
Vùng, TPHCM là đô thị đa trung tâm cùng với hệ thống giao thông hiện đại, kết nối các đô thị
vệ tinh và đơ thị hạt nhân.
Cùng với đó, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, tạo hình ảnh đa dạng, năng động và hiện đại
cho TP. Đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở chung cư theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư
trong tổng số nhà ở mới phát triển hàng năm, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê và khuyến khích phát
triển nhà ở xã hội (NƠXH) phù hợp khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp, đặc biệt là
NƠXH cho thuê.
Tại hội thảo, Giáo sư Yap Kioe Sheng, Viện Công nghệ châu Á đề xuất cần phải có chương trình
nhà ở cho người có thu nhập thấp đa dạng trên tồn TP. Theo đó, một chương trình nhà ở giá rẻ
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
6 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

cần phải phân bổ diện tích đất tương đối nhỏ tại các địa điểm đa dạng, chiến lược; thúc đẩy việc
sở hữu nhà và nhà cho thuê; kêu gọi các khu vực tư nhân và phi lợi nhuận để phát triển, đổi mới
nhà ở; điều chỉnh phương thức tài chính theo điều kiện của các hộ gia đình thu nhập thấp; nới
lỏng quy định và tiêu chuẩn cho các khu vực diện tích nhỏ, thấp tầng; trao quyền kiểm sốt cho
người dân trong việc phát triển nhà ở tăng thêm.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị TPHCM rà soát, điều chỉnh bổ sung quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất để làm cơ sở triển khai các dự án phát triển nhà ở. TP cần tăng

cường chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 03/CT - TTg ngày 25/1/2017 của Thủ tướng Chính phủ về
đẩy mạnh phát triển và quản lý NƠXH. Trong đó, tập trung vào việc bố trí quỹ đất, huy động
nguồn vốn để phát triển NƠXH cho công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, người có thu nhập
thấp; có giải pháp về phát triển, quản lý nhà ở, nhất là cơ chế, chính sách phát triển NƠXH phù
hợp tình hình, điều kiện cụ thể của TP.
Đồng thời, tiếp tục quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính; đẩy nhanh tiến độ lập,
thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung TP
đã được phê duyệt; xem xét, thành lập tổ công tác liên ngành để khẩn trương hướng dẫn, tháo gỡ
những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án BĐS trên địa bàn đang bị ách tắc, tạm dừng.
Mặt khác, khai thác và huy động có hiệu quả các nguồn lực tài chính, đặc biệt là nguồn thu từ
quỹ đất 20% đối với các dự án có quy mơ dưới 10 ha để phát triển NƠXH; tạo điều kiện cho
người dân được vay vốn trung hạn và dài hạn để mua, thuê mua nhà ở và cho DN vay để phát
triển NƠXH. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ tiên tiến trong thiết kế, xây dựng nhà
ở, vật liệu xây dựng để giảm giá thành đầu tư xây dựng các loại hình NƠXH, nhà ở giá rẻ, tăng
cường cơng tác quản lý chất lượng xây dựng nhà ở.
Do đó, việc tập trung xây dựng các cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội,
đặc biệt là NƠXH, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở cho người có thu
nhập thấp, người dân nhập cư là những yêu cầu lớn đặt ra cho một đô thị đặc biệt với mức độ đơ
thị hóa cao như TPHCM.
Đồng thời, hội thảo cũng cho thấy cần phải thay đổi tư duy phát triển mơ hình nhà ở; làm rõ vai
trị Nhà nước, DN, người dân trong quá trình tham gia nghiên cứu, đầu tư xây dựng và phát triển
NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp. Ở đây, Nhà nước mang tính định hướng, DN là nguồn
lực phát triển và người dân là trung tâm của mọi chính sách.
Trong đó, TP sẽ nghiên cứu sâu hơn để quy hoạch những khu phát triển NƠXH, nhà ở cho người
thu nhập thấp, tạo điều kiện kêu gọi đầu tư; nghiên cứu bổ sung thêm cơ chế chính sách hiện có,
cũng như có thêm cơ chế chính sách mới để hỗ trợ cho người thu nhập thấp có nhà ở, hỗ trợ cho
DN có điều kiện đầu tư phát triển các khu đô thị; Nhà nước hỗ trợ thủ tục về xây dựng nhà ở,
nhất là NƠXH. Hội thảo còn chỉ ra tầm quan trọng của việc đầu tư phát triển nhà ở cho người có
thu nhập thấp, NƠXH…
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT

7 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

 Về dự án:
Dự án khu dân cư cao cấp – Căn hộ Marina Tower là một sản phẩm bất động sản nội bật của
khu vực Thuận An Bình Dương những năm 2018 – 2019, do Chủ đầu tư Đại Thịnh Phát ( Có sự
góp vốn của chủ đầu tư LDG Group )đầu tư xây dựng. Với nhiều điểm mạnh được khách hàng
chú ý như: dự án nằm trên Mặt Tiền Quốc Lộ 13 thuộc ấp Phú Hội, thị xã Thuận An, tỉnh Bình
Dương. Marina có nghĩa là bến du thuyền, đúng với ý nghĩa này, khu căn hộ Marina Tower nằm
ven rạch Vĩnh Bình, và có view nhìn rộng – thống về sơng nước xanh mát. Nằm trên mặt tiền
QL13, gần địa phận của TPHCM nên việc giao thương giữa vị trí dự án và các khu vực TPHCM
vơ cùng thuận tiện, cư dân có thể nhanh chóng di chuyển về các điểm nóng kinh tế quanh khu
vực cả Bình Dương và quận Thủ Đức, TP. HCM là một lý do tại sao các thương gia lại chọn
Marina Tower làm chốn an cư lập nghiệp. (Nhiều chuyên gia nhận định, dự án Marina Tower có
liên kết vùng chẳng thua kém gì so với các dự án căn hộ chung cư quận Thủ Đức của TPHCM
như: Flora Novia, Him Lam Phú Đơng, …).
Ngồi ra, Marina Tower Bình Dương cịn được đánh giá cao về việc đầu tư các hạng mục tại
chỗ, bạn sẽ khơng cịn sợ thiếu một tiện ích cơ bản nào khi sống tại khu dân cư Marina Tower:
trung tâm thương mại, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, sân chơi trẻ em, gym, spa, hệ thống
an ninh… cùng với hơn 1000+ tiện ích cao cấp của khu vực lân cận. Xin nhấn mạnh lại rằng:
Thuận An đang là khu vực có tốc độ kinh tế – đơ thị hóa phát triển rất mạnh mẽ và cịn phát triển
lâu dài trong tương lai. Vùng đất tiềm năng này sẽ là cơ hội tăng giá bất động sản rất lớn, trong
khi giá bán căn hộ Marina Tower năm 2018 – 2019 chỉ đang ở mức giá trung bình.
4. Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình

4. 1

Quy mơ dự án
HẠNG MỤC
Diện tích đất (m2)
Diện tích đường giao thơng nội bộ, cây xanh,
cơng trình nội bộ (m2)
Diện tích xây dựng (m2)
Mật độ xây dựng (%)
Số Block
Chiều cao
Tổng số căn hộ
Diện tích bãi đậu xe (m2)
Tổng diện tích sàn (m2)
Tổng diện tích sàn ở (m2)
Hệ số sử dụng đất (lần)
Quy mô dân số (người)
-

Diện tích căn hộ:

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
8 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

THƠNG SỐ KỸ THUẬT
10.655
3.042
7.613
37.85

3 Block (A, B, C)
18 tầng cao và 1 khối đế 1 tầng
800 căn
9.067
75.377
32.368
7.07
1900


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

Loại căn hộ
Shophouse
Căn hộ 1 phòng ngủ
Căn hộ 2 phòng ngủ
Căn hộ 3 phòng ngủ
Tổng

Diện tích 1 căn (m2)
55
48
55
98

Số lượng
32
61
525

160
778
Diện tích trung bình 1 căn

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

Vị trí
Từ tầng 1-3
Từ tầng 3A-19
Từ tầng 3A-19
Từ tầng 3A-19

Tổng diện tích (m2)
1.760
2.928
28.875
15.680
49.243
63.294

4. 2
Giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình
- Hệ thống cấp thoát nước:
 Cấp nước được dẫn vào bể nước ở tầng hầm, nước từ bể sẽ được bơm lên bể nước đặt
trên tầng mái, sau đó được cung cấp đến các vị trí dùng nước ở các tầng qua hệ thống
ống dẫn.
 Nước thải thu gom từ các tầng sẽ được đưa vào khu xử lý nước thải, sau đó được đưa
vào hệ thống thoát nước của thành phố.
- Hệ thống điện:
 Điện được cung cấp bở hệ thống điện chính của thành phố (Cơng ty Điện Lực Thuận

An - Bình Dương).
 Nguồn dự phịng: Được sử dụng khi có sự cố mất nguồn điện chính và được cung cấp
nguồn từ máy phát điện dự phòng. Máy phát điện dự phòng 1000KVA được đặt ở tầng
hầm.
 Hệ thống kỹ thuật trong chung cư sử dụng công nghệ cao, thiết bị điện hiện đại đảm
bảo chung cư vận hành thông minh, tiết kiệm năng lượng và bào vệ mơi trường.
 Tồn bộ hệ thống cơ và điện đều được quản lý tập trung tại phòng quản lý ở tầng hầm
để điều khiển mọi nơi và giám sát toàn bộ thiết bị.
- Giải pháp kết cấu:
 Tầng hầm: Có 1 lối vào, lên xuống hầm bằng ram dốc. Hầm được bố trí khu kỹ thuật
điện, bể nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy, bể xử lý nước thải.
 Tầng Trung tâm thương mại: Bậc cấp lên tầng trệt gồm 4 bậc. Tường xây gạch, cửa ra
vào là cửa nhơm kính. Mặt tiền ốp đá Granit.
 Tầng 1 đến tầng 19: Bố trí 2 thang máy dùng cho căn hộ, sử dụng thang dạng 2 cổng,
vào 1 cổng và ra 1 cổng. Chiều dày tường ngoài 200mm, vách ngăn 100mm. Mặt
ngoài nhà sơn nước có chống thấm. Mặt trong nhà sơn nước màu trang nhã, hài hòa
với cảnh quan khu vực.
 Vỉa hè lát gạch xi măng. Cửa sổ ngoài nhà căn hộ dùng nhơm kính. Cửa vào căn hộ là
của pano sắt. Các cửa phòng ngủ, phòng WC: cửa pano gỗ. Nền lát gạch Ceramic.
 Khu cây xanh, sân chơi tạo cảnh quan xanh tươi cho cơng trình.
- Thiết kế:
 Phần nền móng: Móng cơng trình: Căn cứ vào hồ sơ khảo sát địa chất cơng trình,
cơng trình có 1 hầm, biện pháp thi công tường xây vây đào đất tầng hầm và ti cơng
móng cọc khoan nhồi.
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
9 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

-

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

 Phần kết cấu chính: Dùng hệ sàn, dầm, cột, vách, bê tơng cốt thép đổ tồn khối.
Vệ sinh mơi trường:
 Chất thải rắn sin hoạt chủ yếu là rác sinh hoạt thải ra từ sinh hoạt của các căn hộ, bao
gồm các loại rác vơ cơ (bao bì, giấy ni lông, nhựa, ...) và các chất thải hữu cơ dễ bị
phân hủy và gây hôi thối.
 Tiêu chuẩn thải rác: 1kg/người/ngày.
 Lượng rác: 0.592 tấn/ngày.
 Rác được cho vào bao nilong, gom vào thùng rác công cộng theo từng tầng và được
ban quản lý chung cư bố trí người thu gom hàng này và vận chuyển đến khu vực xử lý
rác chung.

5. Thời gian thực hiện dự án
Năm 2016

Năm 2017

Năm 2018

Hạng mục
Qúy 3

Qúy 4

Tiến hành lập dự án và

trình duyệt
Tiến hành lập thiết kế Tổng dự toán và phê
duyệt
Tiến hành lập hồ sơ mời
thầu, tổ chức thầu xét
thầu và duyệt kết quả
Tổ chức thi cơng xây
lắp cơng trình
Tổng tiến độ

6. Bộ máy quản lý và nhân lực của dự án
- Bộ máy quản lý

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
10 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

Quý 1

Quý 2

Quý 3 Quý 4

Qúy 1 Qúy 2


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

TRƯỞNG BAN
QUẢN LÝ DỰ ÁN

-

PHỊNG

PHỊNG

PHỊNG

PHỊNG

DỰ ÁN

KẾ TỐN

KINH DOANH

AN NINH

Nhân lực dự án:
Nhân sự
Trưởng ban quản lý dự án
Trưởng phòng dự án
Nhân viên phịng dự án
Kế tốn trưởng
Kế tốn viên
Trưởng phịng kinh doanh

Nhân viên kinh doanh
Bảo vệ

7. Sản phầm và thị trường của dự án
 Vị trí của dự án Marina Tower

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
11 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

Số lượng
(người)
1
1
3
1
3
1
7
4


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

Hiện nay vị trí chính xác dự án Marina Tower được xây dựng tại quốc lộ 13 gần khu dân
cư Tân Vũ Minh phường Vĩnh phú, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương là một trong
những mảnh khu đất vàng đắc địa ven Bình Dương và Thủ Đức. Tại đây sở hữu hệ thống

giao thơng hiện đại có nhưng cung đường lớn chạy qua giúp cư dân dễ dàng kết nối với
quận, huyện lân cận thuận tiện cho việc đi học, đi làm của các thành viên trong gia đình.
Có thể nói trong phân khúc chung cư tầm trung thì Marina Tower là dự án xứng đáng để
bạn lựa chọn.
 Phía Đơng dự án tiếp giáp với nhà hàng Din Ký - một thương hiệu nổi tiếng lâu
năm trong lĩnh vực ẩm thực.
 Phía Tây giáp đường quốc lộ 18.
 Phía Nam giáp đường 16.
 Phía Bắc gần rạch Vĩnh Bình.
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
12 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

7.1 Sản phẩm của dự án
- Vị trí làm nên vị thế
Dự án Marina Tower tọa lạc tại khu Bắc sài Gòn, Marina Tower sở hữu vị thế “ngọc đới ôm eo”
kết nối đến các đặc khu kinh tế và vùng kinh tế trọng điểm của Sài Gòn chưa bao giờ dễ dàng
hơn thế. Dự án nằm ngay trên những tuyến đường giao thông huyết mạch của thành phố và thừa
hưởng tồn bộ tiện ích khu vực.
Trong khu vực này cũng đã hình thành rất nhiều dự án KDC lớn như Ehome I, Sunview, KDC
Bình Chiểu, ...
Marina Tower nằm ngay khu Bắc Sài Gòn với hệ thống hạ tầng liên kết khá hoàn chỉnh. Dự án
nằm cạnh nhiều tuyến đường trọng điểm như Đại lộ Phạm Văn Đồng kết nối với sân bay Tân
Sơn Nhất, tuyến quốc lộ 13 - Xô Viết Nghệ Tĩnh nối với khu trung tâm thành phố, tuyến quốc lộ

1A nối khu Tây và Đông thành phố vào Bắc Sài Gịn.
Ngồi ra, khu căn hộ cịn cận kề 2 tuyến đường Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đang thi
công và sẽ đưa vào khai thác trong vài năm nữa, cùng với tuyến Metro 3B (Hiệp Bình Phước Ngã 6 Cộng Hịa).








Nằm ngay bên chân cầu Vĩnh Bình
Cạnh các tuyến dường lớn: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 13, Phạm Văn Đồng, ...
Cách trung tâm Quận 1: 30 - 35 phút đi xe.
Cách bệnh viện quốc tế Hạnh Phúc: 5 phút đi xe.
Cách bệnh viện Becamex: 10 phút đi xe.
Cách đại học Luật TP HCM: 15 phút đi xe.
Cách Lotte Bình Dương, Aeon Mall Bình Dương: 10 phút đi xe.

- Chia sẻ từ chủ đầu tư LDG Group:
 Trong khi phần lớn người mua nhà dễ bị thất vọng bởi chất lượng cơng trình khi nhận
nhà, đơn vị này lại chủ động nâng cấp các vật liệu hoàn thiện nhằm vượt mmuwcs kỳ
vọng của khách hàng. Đây là một động thái tiêu biểu chứng minh cho tâm huyết của chủ
đầu tư nhằm đảm bảo dự thoải mái, tiện nghi cho người mua nhà cũng như giá trị sinh lời
hấp dẫn cho nhà đầu tư trong tương lai.
 Mỗi căn hộ Marina Tower có mức giá dưới một tỷ đồng, thu hút nhiều khách hàng đặt
chỗ sở hữu. Môt khách hàng cho biết: “Trước đây tôi đầu tư dự án gần Marina Tower
thấy sinh lời tốt, vì nhu cầu người mua cao. Nhưng giá khu căn hộ này hiện tăng khá
nhanh do nhiều người vào ở, nên khi thấy Marina Tower chưa tới một tỷ, nên tôi quyết
định đổ vốn đầu tư 2 căn ở đây”.

Ông Duy cũng chia sẻ thêm nhiều khách hàng quan tâm đến khu căn hộ Marina Tower
khơng chỉ với tiện ích đa dạng, thiết kế nổi bật, vị trí thuận lợi, giá cả vừa túi tiền, mà còn
SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
13 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

vì những giá trị gia tăng mà chủ đầu tư mang lại. Với nhiều lợi thế nổi bật, Marina Tower
là khu căn hộ tiềm năng không chỉ để an cư, mà còn là cơ hội đầu tư hấp dẫn tại khu vực
Bắc Sài Gịn.

Hình ảnh thực tế dự án chung cư Marina Tower Bình Dương.
Tất cả các căn hộ được bố trí có đủ anh sáng và thơng gió tự nhiên, đảm bảo sinh hoạt thuận
tiện, nội thất Châu Âu hiện đại, cơ cấu căn hộ phong phú, đảm bảo nhu cầu sở thích đa dạng của
khách hàng.
Cung cấp đầu đủ ánh sáng tự nhiên.
Ơng Nguyễn Đào Duy - Phó Tổng Giám Đốc LDG Group cho biết, các căn hộ đều được thiết kế
theo phong cách Singapore với diện tích đáp ứng tối ưu nhu cầu của gia đình 2-3 thế hệ.
Marina Tower có hình dáng giống đơi tay giang rộng ơm lấy dịng sơng, được chủ đầu tư chăm
chút và kỹ lưỡng từ khâu thiết kế. 80% các căn hộ đều quay về hướng Đơng, hướng tầm nhìn ra
sơng để đón gió mát và ánh sáng tự nhiên.
Với diện tích 50 - 70 m2, phần lớn các căn hộ thiết kế 2 -3 phịng ngủ, lát sàn gỗ hồn tồn và
thiết kế tối ưu khơng gian. Phịng khách và phịng ngủ được bố trí hướng nhìn ra khơng gian
thống mát bên ngoài. Ngoài ra, điểm nổi bật khác biệt là các căn hộ với sân vườn trên cao,
mang đến khơng gin sinh thái giữa lịng đơ thị náo nhiệt cho ngưởi sở hữu.

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
14 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

-

-

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO

Marina Tower là dự án căn hộ cao cấp được chủ đầu tư LDG Group ưu ái đặt nhiều tâm
huyết với hàng loạt tiện ích nội khu và ngoại khu cao cấp.
Bạn là người đam mê thể thao, Marina Tower cung cấp cho bạn công viên, lối đi nội bộ,
hồ bơi, gym, sân chơi, ...
Mong muốn cuộc sống tiện nghi. Marina Tower cung cấp cho bạn khu trung tâm thương
mại mua sắm, nhà hàng, cafe, spa, ...
An ninh luôn được đặt lên hàng đầu tại dự án căn hộ Marina Tower Bình Dương với hệ
thống an ninh thẻ và bảo vệ nhiều lớp.
Chăm sóc y tế với 2 bệnh viện chuẩn quốc tế ngay bên khiên cho cư dân hoàn toàn an
tâm.
Hệ thống siêu thị cao cấp, hoàn chỉnh: Nguyễn Kim, Lottemart, Aeon, ... kế bên.
Hệ thống giáo dục đồng bộ chuẩn quốc tế ngay gần khu dân cư cũng là một điểm nhấn vơ
cùng quan trọng cho dự án.
Ngồi ra tại dự án bên cạnh những tiện ích như những tòa nhà chung cư khác nhau bao
gồm: thang máy tốc độ cao, phòng cháy chữa cháy tiêu chuẩn, đội ngũ an ninh bảo vệ,
hầm gửi xe, camera giám sát 24/7 thì LDG Group cịn đầu tư xây dựng những dịch vụ

chất lượng đáp ứng nhu cầu của cư dân tại tầng khối đế của tòa nhà với:
 Nhà trẻ tiêu chuẩn quốc tế Kiddy House, khu vui chơi Kiddy Court là nên tẩng để con
bạn được thừa hưởng một cuộc sống năng động và nền tảng giáo dục hiện đại.
 Hồ bơi Riverfront sử dụng hệ thống lọc nước thơng minh.
 Terace Coffee
 Khu BBQ ngồi trời.
 Khu trung tâm thương mại Marina Shophouse, khu Marina Site, Marina Mall.
 Phòng sinh hoạt cộng đồng dân cư.
 Spa, phòng tập gym phục vụ nhu cầu chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp của cư dân.

Tiện ích nội - ngoại khu:

Tiện ích nội khu hiện đại - đẳng cấp, căn hộ Marina Tower đưa cư dân trở về khuôn viên hiện
đại, đẳng cấp với 2 tầng thương mại rộng gần 500m2. Trong đó co trung tâm mua sắm, trung
tâm chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp, khu cafe thoải mái chia sẻ thông tin, nhà trẻ, công viên ngội
khu đẹp, ...

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
15 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

Tiện ích ngoại khu:

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
16 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

- Sản phẩm điển hình:
Căn hộ mẫu thực tế:

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
17 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
18 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
19 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
20 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
21 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
22 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
23 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
24 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG

SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT
25 17H4020047 – KX17CLCA
MSSV:

GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO