Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm

Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

TÀI SẢN BẢO ĐẢM CÁC VẤN ĐỀ VƯỚNG MẮC
VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
Từ ngữ viết tắt:
Tài sản bảo đảm - TSBĐ Ngân hàng thương mại - NHTM
I. KHẮT QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM:
1. Cơ sở pháp lý:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006
của Chính Phủ và thơng tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng;
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
2. Khái niệm: bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hồn hả nợ vay của mình.
3. Tác dụng:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có một số tác dụng chủ yếu như sau:
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó khơng thanh tốn được nợ.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu
quả.
-

Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.

4. Điều kiện của TSBĐ:
Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP qui định:
-

Tài sản là sở hữu họp pháp của người đi vay.

-

Tài sản không bị tranh chấp.

-

Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng.

-

Phải mua bảo hiếm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

5. Các biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản:
CĨ ba hình thức:
- Cầm cế, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:
Cầm cố tài sản là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền
nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân
hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố đế thu nợ.
Động sản cầm cố có thể là loại khơng cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu. Đối với
loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản
có đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố có thế thoả thuận đế bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho
bên thứ ba giữ.
Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng
1


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

cho vay đế vay một số tiền nhất định và dung tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Neu khi đến hạn mà người đi

vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc khơng trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài
sản thế chấp để thu nợ. Trong trường họp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP thì: một tài sản có thế thế chấp trên nhiều
khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau
nhưng phải đăng ký qua giao dịch bảo đảm.
Đối tượng - TS thế chấp, cầm cố:
+ Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất.
+ Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải.
+ Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, cơng trái.
+ Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn.
-

Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn đế người này đi vay một
số tiền nhất định tại ngân hàng. Neu đến hạn người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn
vị hoặc cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra hả nợ thay.
Phương pháp bảo lãnh:
. Bảo lãnh bằng tài sản.
. Ký quỹ bảo lãnh.
. Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.
. Bảo lãnh bằng uy tín.
Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi là bên bảo lãnh) đế bảo lãnh cho
khách hàng vay. Bên bảo lãnh phải có các điều kiện sau:
+ Có năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân; có năng lực pháp luật dân sự và hành vi đối với cá
nhân.
+ Có khả năng về vốn và tài sản.
- Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay:
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị của tài sản được tạo ra bởi một phần
hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách

hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay đế đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với
ngân hàng.
Được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
+ Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát hiển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống.
+ Vay để thực hiện lơ hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
+ Vay đế thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lơ hàng nhập.
2


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:
+ Đối với khách hàng vay:
. Có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
. Có khả năng tài chính và các nguồn thu nhập họp pháp.
. Có dự án đầu tư phát hiển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hồn trả nợ; hoặc có dự án
phục vụ đời sống khả thi phù họp với quy định của pháp luật.
. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
. Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của
bên thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
+ Đối với tài sản hình thành từ vốn vay:
. Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
. Phải xác định danh mục, số luợng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
. Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
. Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu của cơng tác quản lý phải
đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư.

6. Quy trình tài sản bảo đảm:
Hồ
Thẩ
X
sơ
m
ử
bảo
định
Định giá
Yêu cầu
Ch
lý
TSBĐ
o
TSBĐ
và mức cho
thực
T
đảm
vay
,
vay
hiện
S
tiền
bên
so với giá trị
bảo
B

bảo
lãnh
Đ
vay
đảm
TSBĐ

7. Thẩm định TSBĐ, bên bảo đảm, bên bảo lãnh:
a. Thẩm định tài sản bảo đảm:
-

TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất củ bên bảo đảm.

-

TSBĐ là tài sản được phép giao dịch.

-Tài sản khơng có hanh chấp.
- T à i sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiếm tài sản trong suốt thời
hạn thế chấp, cầm cố.
- T à i sản có tính thanh khoản cao.
3


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

b. Thẩm định bên bảo đảm:
- Trường họp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay:
+ Thẩm định tính chính xác các thơng tin trong hồ sơ bảo đảm tiền vay nếu có sai lệch thì yêu cầu giải hình

ngay.
+ Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay.
-

Trường họp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:

+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
+ CĨ tài sản họp pháp.
+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố.
c. Thẩm định bên bảo lãnh:
- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luật.
- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín; năng lực tài chính tại thời điếm bảo lãnh.
8. Định giá TSBĐ và mức cho vay so vói giá trị TSBĐ:
TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị TSBĐ phải
được lập thành văn bản riêng kèm theo họp đồng bảo đảm hoặc được ghi trong họp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng
tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay.
Phương thức định giá:
+ Tự định giá.
+ Thuê tư vấn định giá / thẩm định giá.
Mức cho vay một số trường họp cụ thể:
+ Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: khơng q 80% mệnh giá của hối
phiếu.
+ Đối với vận đơn: không quá 70% mức định giá.
+ Đối với kim khí là vàng, bạc, đá q: khơng q 80% giá trị định giá.
+ Đối với kim khí q khơng phải là vàng, bạc, đá quý: không quá 70% giá trị định giá.
+ Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khốn: khơng q 50% giá trị định giá và khơng
vượt quá 150% mệnh giá cổ phiếu.
+ Đối với cổ phiếu đã niêm yết hên thị trường chứng khoán: tối đa 60% giá trị định giá và không vượt quá
150% mệnh giá cổ phiếu.
+ Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại: không quá 70% giá trị định giá.

+ Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở cơng trình xây dựng trên đất: khơng quá 70% giá trị định giá.
9. Đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Những trường họp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo
đảm:
4


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

+ Thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng.
+ Thế chấp tàu bay, tàu biển.
+ Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
-

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:
+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
+ Cục Hàng Không Việt Nam.
+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia.
+ Trung tâm giao dịch chứng khốn.

10. Quy trình xử lý TSBĐ:
-

Các trường họp xử lý TSBĐ:
+ Đến thời hạn mà bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ hoặc vi phạm nghĩa
vụ của mình.
+ Pháp luật qui định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác đã đến hạn.

+ Bên bảo đảm là doanh nghiệp bị Toà án tuyên bố phá sản.
- Nguyên tắc xử lý TSBĐ:
+ Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý theo thỏa thuận giữa các
bên, nếu khơng thỏa thuận thì được bán đấu giá theo qui định của pháp luật.
+ Trường họp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý theo thỏa thuận của
bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không thỏa thuận thì được bán đấu giá theo qui định của pháp
luật.
+ Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đả, tổ chức, cá nhân có liên quan và phù hợp với các qui định
của pháp luật.
-

Các phương thức xử lý TSBĐ:
+ Bán tài sản.
+ Nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba.

-

+ Các phương thức khác do các bên thoả thuận.
Thông báo việc xử lý TSBĐ trong trường họp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ cho các bên cùng nhận
bảo đảm.
Thời điểm xử lý TSBĐ: không được trước 7 ngày làm việc đối với TSBĐ là động sản hoặc 15 ngày đối với
tài sản là bất động sản kể từ ngày đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSBĐ.
5


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

-

Thu giữ TSBĐ để xử lý: trong trường họp khơng có thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản hoặc có
thoả thuận nhưng bên bảo đảm khơng thực hiện, cố tình kéo dài, lẩn tránh việc xử lý.

-

Trước thời điểm xử lý nếu bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân hàng và thanh tốn các chi phí
phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ chuyến trả tài sản cho bên bảo đảm.

-

Bán tài sản bảo đảm:
+ Giao cho bên bảo đảm tự bán: phải thoả thuận bằng văn bản.
+ Ngân hàng trực tiếp bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm cùng bán TSBĐ theo thoả thuận.
+ Bán TSBĐ thông qua tổ chức bán đấi giá tài sản.
+ Ngân hàng nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

II. THựC TRẠNG VÀ VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẨN BẢO ĐẢM:
Đảm bảo tín dụng bằng TSBĐ được đánh giá là mức độ rủi ro rất cao. Trong thời gian qua việc thực hiện
cịn nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập như sau:
1. Đối với những tài sản hình thành trong tương lai:
- Vướng mắc trong việc công chứng họp đồng:
Họp đồng bảo đảm đối tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các
doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kế từ khi Luật công chứng năm
2006 được Quốc hội khố IX thơng qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân
hàng gặp khó khăn trong việc cơng chứng các hợp đồng bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo
quan điểm của cơng chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ được bảo đảm là
“có thật” và “phải được xác định cụ thể”, do vậy không thể công chứng các họp đồng, giao dịch bảo đảm với tài

sản hình thành trong tương lai vì đối tượng của các họp đồng này có đặc điếm là tài sản hình thành trong tương lai
và không thể xác nhận cho họp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát
sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch đó.
Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay: mặc dù qui định của Thống đốc ngân hàng nhà nước trong trường
họp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng các
ngân hàng không áp dụng tỷ lệ này mà thông thường áp dụng tỷ lệ 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển áp dụng
tỷ lệ là 50%.
- Ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý TSBĐ đế thu hồi nợ: Luật có những quy định cụ thế về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa qui định cụ thế về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong
tương lai.
- Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hiện hành việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực
hiện cơng chức và đăng ký giao dịch bảo đảm làm mất nhiều thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh
nghiệp và khách hàng.
- Nguy cơ rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có được sự bảo đảm an tồn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này.
Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập họp pháp song ln có nguy cơ rủi ro cao.

6


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

2. Định giá TSBĐ:
- Đối với tài sản là bất động sản:
Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn bởi các qui
định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, cịn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp
dưới khó thực hiện. Cụ thể:
+ Quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay của Ngân hàng Công
thương Việt Nam. Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng
thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại với

mức:
Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng hên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng
với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Thứ hai, mức tối đa khơng q 70% giá thực tế chuyển nhượng hên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong
khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì khơng thể cho vay được vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND
các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ khơng quy định bán, chuyến nhượng trên thị hường. Còn áp
dụng cách thứ hai, mặc dù có thống hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện do ột số tỉnh hiện nay chưa
ban hành khung giá đất, các ngân hàng khơng thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định
được. Cịn nếu th cơ quan chun mơn thì do co những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá
của họ. Như vậy, khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng.
- Đối với tài sản là động sản:
Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất đang gặp khơng ít khó
khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. Cụ thể:
+ Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp thường là đã qua sử dụng nên việc
đánh giá, định giá những tài sản này khi nhận cầm cố, thế chấp là khó khăn.
+ Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số tiền bán được thường không thu hồi
đủ vốn gốc và lãi vay.
Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mang bí quyết cơng nghệ riêng, thường bị lỗi thời,
lạc hậu và nhanh chóng mất giá trị bởi sự phát triến của khoa học kỹ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên
máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới liên tục để phù họp với sự
phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lý rất khó do ít người có nhu cầu mua lại máy
móc thiết bị cũ đã qua sử dụng, thời gian kéo dài càng làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp và mất giá trị.
3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:
Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện, tuy nhiên trong trường họp
chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ do cơ quan thi hành án kê biên và xử lý.
Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “... Nếu sau hai lần giảm giá mà tài sản vẫn khơng bán
được thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị đã giảm đế thi hành án. Neu người được thi
hành án khơng nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng
chế khác”.

Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá vẫn không bán được, cơ quan thi hành án giao cho ngân
7


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

hàng theo giá đã giảm đế thi hành. Việc nhận lại tài sản không đơn giản:
+ về nguồn thu nợ: những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luật xử lý hầu hết là những khách
hàng có khó khăn về tài chính, Ngân hàng chủ yếu
trông chờ nguồn xử lý TSBĐ, do vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là áp dụng biện pháp cưỡng chế
khác”, nhưng thực tế Ngân hàng vẫn buộc phải nhận vì nếu khơng nhận tài sản này thì khó trơng chờ vào nguồn
thu hồi khác.
+ về giá tài sản nhận lại: có trường họp
. Trường hợp 1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng, vậy ngay tại thời điếm nhận,
Ngân hàng đã phải hích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn phần nợ vay này hả cho cơ quan thi hành án đế thi hành
án. Tuy nhiên, trong qui định về tài chính của Ngân hàng thì khơng có qui định nào đế hạch toán chi cho khoản
này. Mặt khác khi tài sản Ngân hàng đem bán trên thị trường giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận thì Ngân hàng
lấy khoản nào đế bù đắp cho phần đã trả lại chênh lệch cho cơ quan thi hành án.
. Trường họp 2: Nghĩa vụ trả nợ theo Pháp lệnh Thi hành án, giá trị tài sản kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ
bảo đảm, như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê biên mà ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo
đảm, do đó tại thời điếm Ngân hàng nhận lại tài sản khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng. Nhưng thực tế
xảy ra trường hợp là tại thời điếm bán tài sản, giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay, như vậy lúc này khách
hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu khơng? Neu khách hàng khơng có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn
đâu để bù đắp.
Do vậy, ngân hàng cần phải lập dự phòng rủi ro.
4. Vướng mắc liên quan đến đến nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất
Các tổ chức tín dụng hiện nay đang tích cực xử lý TSBĐ trong đó có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
(gọi chunglà quyền sử dụng đất - QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tống giá trị tài sản phải xử lý đế thu
hồi nợ, nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính, thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các

ngân hàng thương mại cố phần hố thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên vướng mắc lớn
nhất là sau khi xử lý phải nộp thuế từ chuyển nhượng QSDĐ.
5. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm:
Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay tồn tại nhiều bất cập. Trước hết phải nói đến hành lang
pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản. Sau là công
tác tổ chức triển khai thực hiện chưa đầy đủ, đồng bộ của các cấp, các ngành. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao
dịch bảo đảm cịn mang tính chắp vá, chưa đầy đủ, tồn diện.
Một trong những điểm hạn chế lớn làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phát huy hết vai hị,
hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý của tài sản. Hiện nay, việc
đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẻ hở trong quản lý.
6. Hạn chế khản năng tiếp cận vốn tín dụng:
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ khơng đáp ứng được các u cầu về
tài sản bảo đảm của các ngân hàng.
Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, song do phần lớn tài sản của doanh
8


Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

nghiệp vừa và nhỏ tồn tại dưới dạng các động sản như hàng tồn kho và các khoản thu có giá trị lớn nên việc tiếp
cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà khơng có tài sản
bảo đảm là bất động sản.
Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như: tài sản thế chấp, kinh doanh liên tục có lãi, bảng tổng kết
tài sản, báo cáo tài chính phải được kiểm tốn hoặc muốn vay phải có dự án,.... đã trở thành rào cản trong việc
tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.
III.
GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC, THÁO GỠ
1. Đối vói những tài sản hình thành trong tương lai:
Các họp đồng giao dịch bảo đảm đối với tài sản được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ bảo đảm

được xác định trong tương lai không được công chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay của các
NHTM. Vấn đề là cách hiểu quy định về “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” đến nay chưa có sự
hướng dẫn, giải thích từ các cơ quan chưc năng. Một quan chức phụ trách hoạt động công chứng của Bộ tư pháp
cho rằng, nếu đối tượng các họp đồng, giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì nên ghi rõ trong
họp đồng, giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ được hình thành trong
tương lai, đồng thời nêu rõ căn cứ đế hình thành nghĩa vụ dân sự và phần nào tài sản bảo đảm đó đế chứng minh
rằng trong tương lai nghĩa vụ / tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo cam kết trong hợp đồng bảo
đảm, thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
2. Định giá TSBĐ:
Ngân hàng cần có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, cần tập trung về một cơ quan đế việc đăng ký thực
hiện được thống nhất. Mở kênh riêng hoặc lập trang Web thông tin pháp lý về tài sản và quyền sử dụng đất, nhà ở
để các tổ chức tín dụng được truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian.
Phải có đội ngũ cán bộ có khả năng chuyên môn về thẩm định giá và luôn nâng cao năng lực làm việc, đạo
đức nghề nghiệp cho cán bộ tín dụng.
Định giá theo giá thị trường.
3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay:
Nếu khách hàng không bị khởi tố về hành vi phạm tội, ngân hàng có thể xử lý theo cách sau:
+ Ngân hàng thoả thuận với khách hàng để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất cho hai bên.
+ Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý sau: bán, ủy quyền cho tổ chức
đấu giá; ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho tố chức có chức năng mua tài sản đế bán; nhận các khoản tiền, tài
sản mà bên thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh.
Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội: để tạo điều kiện cho ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn
vay cho ngân hàng được thuận tiện, nhanh chóng và đúng chế độ qui định, nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn khơng
bán được thì có thế giải quyết bằng cách “ Neu sau hai lần giảm giá mà vẫn khơng bán được thì người được thi
hành án có quyền nhận lại tài sản đế xử lý công khai theo qui định của pháp luật, nếu giá trị tài sản thực tế bán
được lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm thì người được thi hành án có trách nhiệm chuyến số tiền chênh lệch cho cơ quan
thi hành án”.
4. Đăg ký giao dịch bảo đảm:
Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp.
9

Đe tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo
đảm”

Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận biết được tất cả các thay đối và các lợi ích, các cơ hội kinh
doanh cho vay có được từ các thay đổi đó.
Đổi mới về pháp luật giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát triến kinh tế nếu được kết hợp
đồng bộ với việc hoàn thiện các thế chế pháp lý có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi.
Ngoài việc đổi mới về pháp luật, Việt nam cũng cần phải có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt
động hiệu quả. Các tổ chức tín dụng cần được tiếp cận với các thơng tin chính xác một cách nhanh chóng đế phục
vụ q trình ra quyết định cho vay của mình. Do đó, các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm cần tập hung về một cơ quan để thực hiện đăng ký được thống nhất. Một hệ thống đăng ký thống nhất trực
tuyến sẽ tăng cường mạnh mẽ, hiệu quả luồng thông tin và tạo điều kiện thuận lợi chotất các các bên có liên quan.
5. Khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ:
Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ thủ tục riêng, phù họp với loại
hình doanh nghiệp này và phải khác cho vay đối với Tổng công ty, dự án lớn.
Cần mở rộng cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cho vay không phải bảo đảm tài sản.
Cần đẩy mạnh thơng tin tín dụng, nhất là đối với việc tạo lập dự án, thủ tục vay vốn kết họp với việc xây
dựng hệ thống tính điểm, phân loại khách hàng đế khuyến khích trả nợ đúng hạn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
ST
Tên tài liệu
Năm xuất
T
bản
01 Nghiệp vụ ngân
2007
hàng

02 Nghị định
03 Thông tư
04 Quyết định

05 Website

1999

2000
2007

Tên tác phẩm

Nhà xuất
bản
Nghiệp vụ ngân hàng thương NXB Thống
mại - Trường Đại học Kinh tế kê
TP HCM
Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính Phủ
ngày 29/12/1999 của Chính
Phủ
Thơng tư 06/2000/TT-NHNN1 Ngân hàng
ngày 04/04/2000
nhà nước
Quyết định 5885/QĐ-PC ngày Ngân hàng
08/10/2007
Đầu tư và
phát
triển
Việt Nam

httn://www.sbv.gov.vn

1
0