BÁO CÁO THỰC TẬP: “THỰC TẬP TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG VỀ NHÓM VIỆC VỀ CÔNG HỢP ĐỒNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ”

Thời gian

Nội dung công việc

Địa điểm

Ghi chú

Tiếp xúc người yêu cầu công chứng,

Ngày
29/11/2021

xác định yêu cầu của người yêu cầu

Văn phịng

cơng chứng theo hướng dẫn của cơng

cơng chứng

chứng viên. Hướng dẫn những giấy

Bình Tân,

tờ, hồ sơ cần thiết để thực hiện hồ sơ

Thành phố Hồ

theo yêu cầu của người yêu cầu cơng

Chí Minh.

chứng.
Được tiếp xúc, tham khảo các hồ sơ

Ngày
30/11/2021

liên quan đến hợp đồng về bảo đảm

Văn phòng

thực hiện nghĩa vụ: Hợp đồng thế

công chứng

chấp, hợp đồng đặt cọc. Tham chiếu

Bình Tân,

nội dung, các điều khoản trong hợp

Thành phố Hồ

đồng đã cơng chứng với các quy định

Chí Minh.

của pháp luật hiện hành.
Công chứng viên hướng dẫn cách sắp

xếp lại hồ sơ lưu trữ, những giấy tờ

Văn phòng

Trong hồ sơ

cần thiết liên quan để lưu trữ, nên lưu

cơng chứng

lưu thì khơng

giấy tờ nào trước, giấy tờ nào sau.

Bình Tân,

lưu bản

Sau đó cơng chứng viên hướng dẫn

Thành phố Hồ

photo từ bản

đóng dấu bút lục vào hồ sơ đã lưu

Chí Minh.

sao.

Ngày

trữ.
Được tạo điều kiện theo dõi q trình

Văn phịng

02/12/2021

tiếp xúc khách hàng cùng cơng

cơng chứng

chứng viên, tham gia soạn thảo hợp

Bình Tân,

đồng đặt cọc (nhằm đảm bảo việc

Thành phố Hồ

mua bán và chuyển nhượng nhà ở và

Chí Minh.

Ngày
01/12/2021

quyền sử dụng đất) dưới sự giám sát
của Công chứng viên. Tự kiểm tra lại

thông tin của chủ thể, tài sản trong
văn bản để tránh sai sót về lỗi đánh


máy trong văn bản. Nghiên cứu mẫu
lời chứng theo Thông tư 01/2021/TTBTP
Vì đây là đợt thực tập thứ 4 tại Văn

Cơng chứng

phịng cơng chứng Bình Tân nên
Cơng chứng viên hướng dẫn cho tiếp
xúc nhiều hơn về những vấn đề thực
Ngày

tế, tiếp xúc thêm các hồ sơ thực tế mà

03/12/2021

khách hàng u cầu cơng chứng.
Ngồi ra, cơng chứng viên hướng
dẫn thực tập còn chỉ dẫn thêm về

viên dặn dò
Văn phòng

những lưu ý

cơng chứng

trong cơng

Bình Tân tại

tác thực tiễn

Thành phố Hồ

khi tiếp xúc

Chí Minh.

với người

cách tiếp xúc khách hàng để phục vụ
cho việc học tập và công tác về sau.
Xác nhận của người hướng dẫn thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)

yêu cầu công
chứng.


NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP 5: “THỰC TẬP TẠI CÁC TỔ
CHỨC HÀNH NGHỀ CƠNG CHỨNG VỀ NHĨM VIỆC VỀ
CƠNG HỢP ĐỒNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ”
A. MỞ ĐẦU
Theo chương trình đào tạo của Học viện Tư pháp, học viên đã được tạo điều kiện
tham gia thực tập tại Văn Phịng cơng chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong
q trình thực tập từ ngày 29/11/2021 đến ngày 03/12/2021, học viên đã được Công

chứng viên Nguyễn Thị Nị hướng dẫn, tham gia vào quá trình thực hiện các loại hồ sơ
liên quan đến chuyên đề “Công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Vì vậy, sau khi kết thúc quá trình thực tập, học viên đã chọn sưu tầm loại hồ sơ là
hợp đồng đặt cọc để làm bài báo cáo. Để tránh việc lộ thông tin về chủ thể, đối tượng
trong hợp đồng đặt cọc, học viên đã xố bớt một số thơng tin của các bên giao dịch và
một số thông tin khác nên trong bài báo cáo này thì học viên sẽ dựa vào những thơng tin
đã xố để thực hiện. Trong nội dung bài báo cáo này, học viên sẽ tổng hợp và ghi nhận lại
kết quả thu được trong thời gian thực tập và rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân. Bài
báo cáo gồm những nội dung chính như sau:
A. MỞ ĐẦU
B. NỘI DUNG
I. Tóm tắt hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc
II. Bản ghi chép kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động
khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc cơng chứng
III. Nhận xét q trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, tổ chức
hành nghề công chứng nơi học viên thực tập
IV. Căn cứ pháp lý
C. KẾT LUẬN


B. NỘI DUNG
I. Tóm tắt hồ sơ cơng chứng hợp đồng đặt cọc
Học viên xin tóm tắt hồ sơ hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số
6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng chứng
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 như sau:
Ngày 12/11/2021 ông Hà Ngọc Mạnh, sinh năm 1992, chứng minh nhân dân số 205
607 và ông Phan Thành, sinh năm 1990, căn cước công dân số 079 090 010 cùng vợ là bà
Nguyễn Thị Mỹ, sinh năm 1993, chứng minh nhân dân số 261 244, cùng thường trú tại
230/50 Mã Lị, khu phố 6, phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ chí
Minh đến Văn phịng Cơng chứng Bình Tân để u cầu cơng chứng hợp đồng đặt cọc,

nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa chỉ 47/9 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận Bình
Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của hợp đồng đặt cọc như sau:
ĐIỀU 1
TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B số tiền: 1.300.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ ba trăm
triệu đồng). Việc giao nhận số tiền này do hai bên tự thực hiện và ngoài sự chứng kiến
của Công chứng viên ký tên dưới đây. Nếu tài sản được tiến hành mua bán, chuyển
nhượng thì số tiền đặt cọc được trừ vào số tiền mà bên A phải trả cho bên B.
ĐIỀU 2
THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày ký hợp đồng này.
ĐIỀU 3
MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
Để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ
B, q̣n Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh với giá mua bán, chuyển nhượng là:
2.300.000.000 đồng (bằng chữ: Hai tỷ ba trăm triệu đồng) (giá này là giá cố định
không thay đổi trong bất kỳ thường hợp nào). Bên A thanh tốn hết cho bên B số tiền cịn
lại là 1.000.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng) khi hai bên ký hợp đồng mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng theo
quy định của pháp luật và bên B giao nhà cho bên A. Thuế thu nhập cá nhân do bên B
nộp, lệ phí trước bạ do bên A nộp.
ĐIỀU 4
NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:


a) Giao tài sản đặt cọc cho bên B theo đúng thỏa thuận tại Điều 1 của hợp đồng
này ;

b) Giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự như đã thỏa thuận tại Điều 3 của hợp
đồng này. Nếu bên A từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc
về bên B.
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho
bên B trong trường hợp hai bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
b) Nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc
trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
ĐIỀU 5
NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại tài sản đặt cọc cho bên A hoặc tính trừ vào nghĩa vụ thanh tốn trong
trường hợp hai bên giao kết, thực hiện nghĩa vụ dân sự ;
b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho
bên A trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Tài sản đặt cọc thuộc về bên B nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
dân sự.
ĐIỀU 6
VIỆC NỘP PHÍ CƠNG CHỨNG
Phí cơng chứng Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 7
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau
thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau ; trong trường hợp
không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để u cầu tịa án có
thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 8
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Việc giao kết Hợp đồng này hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối hoặc ép buộc.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 9
ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM


Hai bên thỏa thuận sẽ không thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng
đặt cọc này theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 10
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý
nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng này.
2. Hai bên đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng và ký vào
hợp đồng trước sự có mặt của Cơng chứng viên.
3. Các bên cam đoan đã xem xét, tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý cũng như thực tế
và xác nhận đối tượng của hợp đồng là có thật, khơng đề nghị cơng chứng viên xác minh
hoặc giám định.
4. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký.
Lập tại Văn phịng Cơng chứng Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
II. Bản ghi chép kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt
động khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc cơng chứng
1. Thành phần hồ sơ:
Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số
6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng chứng
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng do ông Hà Ngọc Mạnh yêu cầu và ký trên phiếu. Phiếu
yêu cầu công chứng của Hợp đồng ủy quyền đã có đầy đủ các thơng tin quy định tại điểm
a, khoản 1, Điều 40, Luật Công chứng 2014 bao gồm thông tin về họ tên, địa chỉ người
yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục thành phồ hồ sơ kèm theo; tên
tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời

điểm tiếp nhận hồ sơ.
- Căn cước công dân của ông Hà Ngọc Mạnh, chứng minh nhân dân của ông Phan
Thành, chứng minh nhân dân của bà Nguyễn Thị Mỹ đang còn hạn sử dụng, có giá trị sử
dụng tại thời điểm cơng chứng.
- Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân của ông Phan Thành, nội dung xác nhận
đổi từ số chứng minh nhân dân 024 351 sang thẻ căn cước công dân số 079 090 010.
- Giấy chứng nhận kết hôn số 4, quyển số 01/2015 của ông Phan Thành và bà
Nguyễn Thị Mỹ, đăng ký ngày 31/3/2015 do Uỷ ban nhân dân quận Tân Phú, Thành phố
Hồ Chí Minh cấp.
- Sổ hộ khẩu của ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ, sổ hộ khẩu của ông Hà
Ngọc Mạnh.


- Thông báo giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay ngày 08/6/2021 của Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nơng thơn Việt Nam – Chi nhánh Bình Tân – Phòng giao dịch Ngã
Tư Bốn Xã.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số CC 9242, số vào sổ cấp GCN: CH177 do Ủy ban nhân nhân quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31/12/2015, đăng ký thay đổi ngày 23/8/2016 và ngày
26/3/2020.
2. Quy trình giải quyết hồ sơ thực tập
Theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công
chứng xây dựng quy trình từ giai đoạn tiếp nhận, thụ lý hồ sơ cho đến khi trả thành phẩm
là văn bản công chứng và cuối cùng là lưu trữ văn bản cơng chứng. Theo học viên quan
sát tại Văn phịng cơng chứng Bình Tân thì q trình giải quyết hồ sơ công chứng, cụ thể
là hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số 6/2021TP/CCSCC/HĐGD do Cơng chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng chứng Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 qua 5 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng.
Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phịng cơng chứng Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
Cơng chứng viên có sự trao đổi thơng tin với người u cầu cơng chứng để có thể
làm rõ những vấn đề sau: ý chí chủ quan của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch là gì.
Điều này, giúp cơng chứng viên xác định được chính xác u cầu công chứng, làm rõ loại
hợp đồng, giao dịch mà các bên đề nghị công chứng; trên cơ sở nắm được yêu cầu công
chứng cụ thể, công chứng viên phải xác định được việc u cầu cơng chứng đó có thuộc
thẩm quyền cơng chứng của văn phịng cơng chứng mình khơng; nội dung u cầu cơng
chứng có đảm bảo yếu tố không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội không.
Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận yêu cầu công chứng và thực hiện kiểm tra các giấy
tờ, tài liệu trong hồ sơ yêu cầu công chứng mà người yêu cầu công chứng cung cấp.
Sau khi xác định chính xác u cầu cơng chứng cụ thể là loại việc gì, thuộc thẩm
quyền cơng chứng của Văn phịng cơng chứng Bình Tân và xác định được các quy định
pháp luật điều chỉnh quan hệ được xác lập giữa các bên tham gia giao dịch, công chứng
viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu công chứng chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng,
Sau khi tiếp nhận các giấy tờ, tài liệu do người yêu cầu công chứng cung cấp, công
chứng viên tiến hành xác định tính hợp lệ, đầy đủ của các giấy tờ tài liệu này. Cơ sở cho
xác định được hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, hợp lệ hay chưa chính là hoạt động
xác định yêu cầu công chứng và thành phần hồ sơ cần thiết ứng với u cầu cơng chứng
đó.


Bước 3: Soạn thảo dự thảo và cho các bên ký tên.
- Cơng chứng viên hỏi các bên đã có dự thảo hợp đồng đặt cọc chưa ? Trường hợp
chưa có dự thảo hợp đồng thì Cơng chứng viên giao cho chuyên viên thư ký soạn thảo dự
thảo hợp đồng theo thông tin các bên đưa ra và in ra bản dự thảo cho các bên đọc lại, giải
thích các nội dung và điều khoản trong hợp đồng cho các bên hiểu.
- Sau khi các bên đọc lại, đồng ý với tồn bộ dự thảo thì các bên ký vào từng trang
của hợp đồng, lăn tay điểm chỉ vào 01 bản của hợp đồng để đối chiếu vân tay.
- Chuyên viên thư ký hoàn thiện hồ sơ lưu và đem vào bàn Cơng chứng viên trình
ký.

Bước 4: Ký cơng chứng.
- Công chứng viên đối chiếu nhận dạng và vân tay, đồng thời giải thích các quy định
của pháp luật của hợp đồng đặt cọc.
- Sau khi trả lại bản chính giấy tờ cho hai bên, Công chứng viên ký vào từng trang
của hợp đồng và lời chứng, sau đó chuyển hồ sơ vào bộ phận đóng dấu.
Bước 5: Phát hành văn bản công chứng và lưu hồ sơ công chứng.
- Bộ phận trả hồ sơ đóng dấu vào ba bản hợp đồng, thu phí khách hàng và trả lại 02
bản chính hợp đồng cho các bên, 01 bản chính lưu lại Văn phịng Cơng chứng.
- Bộ phận Văn thư lưu lại một bản chính của hợp đồng đặt cọc, chuyển thông tin di
chúc lên hệ thống cơ sở dữ liệu cơng chứng Thành phố Hồ Chí Minh và lưu trữ hồ sơ
trong kho lưu trữ của Văn phòng.
III. Nhận xét quá trình giải quyết việc cơng chứng của cơng chứng viên, tổ chức
hành nghề công chứng nơi học viên thực tập
1. Về thẩm quyền công chứng:
Đối tượng của hợp đồng đặt cọc này là một số tiền dùng để đặt cọc, cụ thể là
1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Số tiền này dùng để đặt cọc nhằm đảm
bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh. Mặc dù đối tượng của hợp đồng là số tiền, không phải là bất
động sản. Tuy nhiên, số tiền đặt cọc này liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng bất
động sản, theo học viên vẫn phải tuân thủ về phạm vi công chứng theo quy định tại Điều
42 Luật Công chứng 2014 quy định về Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất
động sản: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng
hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn
bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực
hiện các quyền đối với bất động sản”. Như vậy, theo học viên xác định thì Văn phịng


Cơng chứng Bình Tân tại Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện công chứng hợp đồng đặt

cọc trên là đúng quy định pháp luật liên quan đến phạm vi công chứng.
Và công chứng viên chứng nhận hợp đồng đặt cọc không vi phạm tại Khoản C Điểu
7 Luật công chứng năm 2014: “Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch có liên quan
đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc
chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con
nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng;
cháu là con của con đẻ, con ni”.
2. Về hình thức và nội dung của di chúc:
a. Về nội dung hợp đồng đặt cọc:
Theo như học viên tìm hiều về các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm thì hợp
đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số 6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng
viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng
nhận ngày 08/6/2021 là đầy đủ và đúng theo quy định của pháp luật.
Phần đầu của hợp đồng là phần chủ thể, mô tả về thông tin chủ thể tham gia giao
dịch là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Điều 1 của hợp đồng mô tả tài sản đặt cọc là số tiền 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba
trăm triệu đồng). Nếu tài sản được tiến hành mua bán thì số tiền đặt cọc được trừ vào số
tiền mà bên A phải trả cho bên B. Đây là phương thức để đảm bảo phù hợp với quy định
của pháp luật về đặt cọc được quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là
bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau
đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện
hợp đồng.”
Điều 2 của hợp đồng quy định về thời hạn đặt cọc. Đây là thời hạn do hai bên tự
thoả thuận.
Điều 3 của hợp đồng quy định về mục đích của đặt cọc là sử dụng số tiền số tiền
1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) để đảm bảo việc giao kết và thực hiện
hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19/1B Bình
Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
với giá mua bán, chuyển nhượng là: 2.300.000.000 đồng (bằng chữ: Hai tỷ ba trăm triệu

đồng) (giá này là giá cố định không thay đổi trong bất kỳ thường hợp nào). Bên A thanh
tốn hết cho bên B số tiền cịn lại là 1.000.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng) khi hai
bên ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 3 của hợp
đồng cũng nêu rõ về nghĩa vụ đóng thuế của các bên theo quy định của pháp luật để tránh
xảy ra tranh chấp sau này khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.


Điều 4 và Điều 5 của hợp đồng đặt cọc nêu về quyền và nghĩa vụ của hai bên. Các
quyền và nghĩa vụ này được quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 :
‘‘Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên
đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc
và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.”
Điều 6 của hợp đồng quy định việc nộp phí cơng chứng.
Điều 7 của hợp đồng là phương thức giải quyết tranh chấp khi phát sinh tranh chấp
hai bên có quyền khởi kiện để Tồ án giải quyết.
Điều 8 của cam kết của các bên không bị lừa dối, ép buộc, tự nguyện tham gia giao
dịch hợp đồng.
Điều 9 của hợp đồng quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm. Hợp đồng đặt cọc là
một loại hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ, tuy nhiên căn cứ theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định
102/2017/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “1. Các biện pháp bảo đảm
sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp tài sản gắn liền với
đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c) Cầm cố tàu
bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.” Do đó, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc
phải đăng ký giao dịch bảo đảm mà có thể do thoả thuận của các bên.
Điều 10 của hợp đồng quy định các điểu khoản cuối cùng về hiểu rõ quyền và nghĩa
vụ và ký kết hợp đồng.

Như vậy, theo học viên, hợp đồng đặt cọc được xây dựng và soạn thảo chặt chẽ, hợp
lý dựa trên các quy định của pháp luật tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng
năm 2014 về giao dịch bảo đảm. Các nội dung của di chúc hoàn tồn phù hợp với quy
định của pháp luật, khơng trái quy định của pháp luật.
b. Về hình thức hợp đồng đặt cọc:
Về cơ bản, hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số 6/2021TP/CCSCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng chứng Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 đã tuân thủ đúng với hình thức của
một văn bản cơng chứng đó là chỉ dùng tiếng Việt và không viết tắt, không viết bằng ký
hiệu, khơng viết xen dịng, viết đè dịng, khơng tẩy xố, khơng để trống trong văn bản
cơng chứng. Các số điều khoản được gạch chân, in đậm, trình bày rõ ràng.
Phần lời chứng của Công chứng viên đối với trường hợp này áp dụng theo Mẫu đính
kèm theo của thông tư 01/2021/TT-BTP về quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành luật cơng chứng (có hiệu lực kể từ ngày 26/03/2021). Trong lời chứng gồm thời


điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng;
chứng nhận người tham gia hợp đồng, hồn tồn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự,
mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội,
chữ ký, dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký, dấu điểm chỉ của người
tham gia hợp đồng, số tờ, số trang, số công chứng. Lời chứng của công chứng viên được
ký và ghi rõ họ tên của cơng chứng viên, có đóng dấu của văn phịng cơng chứng.
3. Về thành phần hồ sơ cơng chứng hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 quy định về thành phần
hồ sơ công chứng, học viên nhận thấy đối với hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển
số 6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phịng Cơng
chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 đã đầy đủ.
- Phiếu yêu cầu công chứng đã thể hiện đầy đủ các nội dung như: thông tin về họ
tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi
kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công
chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ. Hiện nay, để thuận tiện cho người dân khi thực hiện

cơng chứng hợp đồng, giao dịch thì hầu hết các tổ chức hành nghề công đều sử dụng mẫu
phiếu u cầu cơng chứng do chính phịng mình ban hành có chứa các nội dung được quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và để người u cầu cơng
chứng tự mình điền vào hoặc soạn thảo sẵn cho người yêu cầu công chứng ký tên vào
phiếu yêu cầu công chứng.
- Giấy tờ tùy thân của người u cầu cơng chứng đều cịn hạn sử dụng và giá trị sử
dụng theo quy định của pháp luật. Ơng Phan Thành có giấy xác nhận số chứng nhân dân
xác nhận đổi từ số chứng minh nhân dân 024 351 sang số căn cước công dân số 079 090
010. Giấy này là căn cứ để xác thực thêm về việc ông Phan Thành là người chồng trong
giấy chứng nhận kết hôn với bà Nguyễn Thị Mỹ.
- Xét về chủ thể bên nhận đặt cọc: Ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ kết hôn
ngày 31/3/2015. Theo cập nhật tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ơng Phan Thành nhận chuyển nhượng ngày
26/3/2020. Căn cứ theo Điều 33 Luật Hơn nhân và Gia đình năm 2014: “1. Tài sản chung
của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất,
kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong
thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài
sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ
chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết
hơn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng,
được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng; 2. Tài sản
chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của


gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng; 3. Trong trường hợp khơng có căn cứ
để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì
tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Xét thấy, ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ khơng có văn bản thoả thuận phân
chia tài sản chung hay văn bản cam kết tài sản riêng nào. Như vậy, nhà ở và quyền sử
dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận Bình

Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ
chồng ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ. Căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và
Gia đình năm 2014: “1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng
thỏa thuận; 2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ
chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định
của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ
yếu của gia đình”. Ơng Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ được quyền nhận đặt cọc số
tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên.
- Xét về chủ thể bên đặt cọc: Ông Hà Ngọc Mạnh là người đặt cọc số tiền để đảm
bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hồ B, quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên theo học viên, số tiền nêu trên chưa được chứng
minh là tài sản riêng của ông Hà Ngọc Mạnh và cũng chưa xác định được chủ thể tham
gia giao dịch độc thân hay đã kết hôn. Việc ông Hà Ngọc Mạnh dùng số tiền đặt cọc nêu
trên để đặt cọc là không đúng với quy định của Luật Hơn nhân và Gia đình 2014. Theo
học viên, nếu ơng Hà Ngọc Mạnh đã có gia đình thì phải có hai vợ chồng cùng đặt cọc để
đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Cịn nếu ơng Hà Ngọc Mạnh cịn độc
thân thì trong thành phần hồ sơ lưu trữ của hợp đồng đặt cọc phải có giấy xác nhận tình
trạng hơn nhân để chứng minh số tiền đặt cọc là tài sản riêng của ông Hà Ngọc Mạnh.
- Nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình
Hưng Hồ B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã có giấy chứng nhận nên đủ điều
kiện của nhà ở được phép tham gia giao dịch căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm
2013.
- Sổ hộ khẩu của ông Hà Ngọc Mạnh, ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ phù
hợp với quy định của Luật Cư trú năm 2020.
- Thông báo giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay ngày 08/6/2021 của Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nơng thơn Việt Nam – Chi nhánh Bình Tân – Phòng giao dịch Ngã
Tư Bốn Xã. Việc giải chấp là căn cứ để xoá đăng ký giao dịch bảo đảm. Pháp luật về đăng

ký giao dịch bảo đảm không có quy định hạn chế việc định đoạt (thế chấp, chuyển


nhượng…) tài sản khi chưa xoá đăng ký thế chấp. Theo Khoản 5 Điều 12 Thông tư liên
tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm thì “việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện
đồng thời với việc xoá đăng ký giao dịch bảo đảm”. Vậy nên, việc giải chấp để đặt cọc
hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
- Giấy tờ tra cứu tình trạng tài sản: Theo Điều 62, Luật cơng chứng 2014 thì Cơ sở
dữ liệu công chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của
tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan
đến hợp đồng, giao dịch đã được cơng chứng. Trang tra cứu tình trạng tài sản không phải
là một giấy tờ bắt buộc phải lưu trữ theo quy định của Luật công chứng 2014. Phần mềm
này là cơ sở dữ liệu thông tin mà Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng nhằm
giúp Cơng chứng viên có thể tra cứu thơng tin về các biện pháp ngăn chặn được áp dụng
đối với tài sản tại thời điểm công chứng hợp đồng, giao dịch. Nhờ đó, Cơng chứng viên
có thể kịp thời phát hiện tài sản bị áp dụng biện pháp ngăn chặn nhưng vẫn được dùng để
giao kết các giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, giao
dịch.
IV. Căn cứ pháp lý
+ Bộ Luật Dân sự năm 2015
+ Luật Công chứng năm 2014
+ Luật Đất đai năm 2013
+ Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014
+ Luật Cư trú năm 2020
+ Luật Căn cước công dân năm 2014
+ Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm
+ Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.

+ Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
+ Giáo trình Kỹ năng hành nghề cơng chứng tập 1, 2, 3 do Nhà xuất bản tư pháp Hà Nội –
2020


C. KẾT LUẬN
Sau khi kết thúc việc thực tập tại Tổ chức hành nghề công chứng, học viên đã học
hỏi được nhiều kinh nghiệm về kỹ năng trong việc hành nghề cơng chứng, hiểu tường tận
quy trình làm việc với khách hàng và xử lý hồ của Công chứng viên và quy trình cơng
chứng văn bản cơng chứng. Ngồi ra, học viên cũng như biết thêm về những áp lực, khó
khăn mà cơng chứng viên đã phải đối mặt hằng ngày như vấn nạn giấy tờ giả mà công
chứng viên phải đối mặt trong quá trình thực hiện hồ sơ công chứng ngày càng nhiều và
tinh vi. Giấy tờ giả được làm ngày càng tinh vi, khó phát hiện, bằng mắt thường rất khó
có thể phân biệt, đặc biệt trong bối cảnh công nghệ phát triển như hiện nay. Thực tế, cơng
chứng viên chỉ có thể phân biệt thật, giả dựa trên kinh nghiệm làm nghề. Bên cạnh đó, cái
khó cho các cơng chứng viên là hiện nay chưa có cơ chế hỗ trợ công chứng viên trong
việc kiểm tra xử lý các giấy tờ giả cũng chưa có cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu từ các
ngành liên quan đặc biệt trong lĩnh vực đất đai. Ngay cơ sở dữ liệu hành nghề công chứng
được Luật Công chứng năm 2014 giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng
cũng chưa có nhiều sự kết nối, liên thơng giữa các địa phương. Vì thế khi có nghi ngờ
giấy tờ giả mạo công chứng viên cũng không có cách gì kiểm tra, làm rõ. 
Thơng qua đợt thực tập này, học viên đã có những trải nghiệm, những ngày học hỏi,
quan sát và trau dồi kiến thức đầy thiết thực, rút ra được những bài học kinh nghiệm để
phục vụ cho công việc học tập cũng như hoạt động hành nghề sau này của bản thân mình.
Tại đây, học viên được hướng dẫn tận tình, trao đổi kiến thức cũng như kỹ năng hành
nghề, giúp học viên bổ sung kiến thức, cung cấp những kỹ năng cơ bản để xử lý một số
vấn đề liên quan đến các đặc điểm pháp lý về chủ thể, đối tượng, nội dung nhằm bảo đảm
tính hợp pháp, tính xác thực của hợp đồng khi chứng nhận. Qua đó, học viên cảm nhận và
biết được hơn nữa vai trò quan trọng của công chứng viên và sự cao quý của nghề nghiệp

mà mình đang theo đuổi sau này.